你家小区车位开发商无权卖？背后的真相竟是..._独家解读_贷款攻略 - 融360
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你家小区车位开发商无权卖？背后的真相竟是...
　　近日，关于&全国首例小区车库之争&&开发商无权出售小区车位&的消息被传得沸沸扬扬，融360房贷（fangdai123）小编看到这则新闻时，也顿时觉得扎眼，头一回听说小区车位应该是全体业主所有的，心里还有些小激动，但是秉着怀疑的精神，融360房贷认真调查了一下这件事的来龙去脉，发现事实并不是网上说的那样车位都应该归全体业主所有，这其中另有实情。
　　事件主人公&&南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会
　　事情是这样的，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中35个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。网上流传的版本是：&就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。&
　　有&业内人士&称，此案将车位判给业主委员会，在全国属首例，其法律意义重大。目前南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有车库60个，以10万元/个的价格出售的话，那么开发商至少应该退出12亿元给广大业主。
　　估计不少业主朋友该坐不住了：开发商居然敢把属于我们的车位私自出售，太过分了！我们也要跟他死磕去！
　　各位先别急着去要钱，先听融360房贷把话说完，你们就会觉得要钱的理由站不住脚了。
　　小区车位归全体业主所有？这个真不好说
　　实际上，网上流传的判决是2003年南京市中级人民法院的一审判决，被告南京星汉置业有限公司表示不服，并提起了上诉，要求法院依法驳回业主委员会的诉讼请求。南京市中级人民法院经审理认为，原审查明事实不清，裁定撤回原判，发回重审。
　　法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。规划核准的36个车库中，按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
　　星汉公司已交付了24个车库，尚应向原告业委会移交5个车库。因星汉公司应移交的车库已实际出售给小区其他业主，业委会要求移交车库的请求实际无法履行，故业委会有权要求星汉公司支付5个车库对应的出售价款500000元。2014年9月，南京市鼓楼区法院经审理，作出重审判决，被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。 宣判后，双方均未上诉。判决已生效。
　　原来所谓的&车位归业主所有&，是未生效的初审判决，实际终审判决结果是，业主委员会只获得了59个车位中的29个，而这29个中的5个已经出售了，业主委员会实际获得的只有24个车位和500000万的出售款，其余30个车位仍归开发商所有。
　　哪些车位属于业主共有？哪些属于开发商？
　　这么说来，并不是所有的车位都归业主所有，开发商也有自己的车位处理权。业主向开发商讨要小区所有车位的理由就站不住脚了。
　　想必业主们肯定急于知道哪些类型车位属于广大业主的。融360调查发现与小区车位有关的法律条文出现在《物权法》中，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。通俗地讲，就是小区里面规划用于停放汽车的车位，是属于开发商的。而占用公共道路或者其他场地用于停放汽车的车位，即应当属于全体业主共有。上述事件中的星汉城市花园小区一共有59个车位，其中规划中的车位为36个，又按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留，开发商只拥有30个车位的所有权。因此，开发商是否有权出售车位，就要看是否有建筑规划，即开发商是否拥有车位的所有权，以及各城市的具体规定。
　　说了这么多，估计好多人还不是很明白，具体什么样的车位才是属于业主？哪些属于开发商呢？
&&&&&& 目前小区车位（库）类型主要分为以下几种：
　　1.敞开式地上车位
　　由于小区的土地使用权归全体业主，通过在小区土地上划线确定的车位，开发商无权出售，这些成为都属于全体业主共同使用。
　　2.地下车库（位）建筑面积分摊
　　如果地下车位作为公摊面积被小区业主分摊了，开发商就无权出售，应该属于小区全体业主所用，严格地说是属于小区的配套设施，可以由业主委员会委托给物业公司出租给业主使用，出租收益扣除管理成本后划入小区维修基金。
　　3.改造车位
　　还有一类车位是在小区规划时就没有载明的，开发商为了谋取利益私自在建筑物的地下空间改造成的停车位（库），这种车位由于没有计算在建筑物的建筑面积内，因此无法取得产权证，除非开发商缴纳土地出让金并办理产权证，才能够合法出售，否则仍然属于业主共有。
　　4.三面有护围的地上车库（位）
　　如果开发商在规划时明确了这类车库（位）有独立的用地面积和建筑面积，经过房管局审批核发了产权证，那么开发商就可以正常出售。
　　5.地下车库（位）属于人防工程
　　还有一类停车位，是人防工程车位，有的是和普通车位在同一楼层，二者并没有特别明显的区别，唯一可以区分的是，人防工程车位区域中有厚厚的大铁门，在遇到灾害或者战事时用于提供避难场所使用。根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体讲就是，开发商投资建设了人防工程车位，所以应当享有所有权、收益等所有权的相应全能。而国家也没有法律法规禁止开发商以转让或出租的方式处理人防工程车位的使用权，因此，开发商有权对人防车位使用权做出转让或出租的处理。不过如果开发商将人防工程造价纳入到公摊物业中，由全体业主买单，那么车位就该归全体业主所有。
　　6.地下车库（位）建筑面积未分摊
　　如果车位建筑面积未分摊，且开发商取得了产权证，开发商就能出售车位，前提是只能出售给本小区的业主，但如果跟业主没有事先确定，就不一定属于开发商了。对这一点，不少城市都有相应规定，比如《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：&按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。& 也就是说如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对开发商拥有产权的地下车库进行特别约定，车库也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
　　如何辨别车位产权情况？
　　这车位的问题还真是多啊，我们购房人该如何辨别车位的产权情况呢？
　　根据国家政府公共信息公开的政策显示，公众有权向政府查阅所在小区的规划竣工，购房人可以查阅以下下内容来判断车位产权情况：
　　1.《土地使用权出让合同书》
　　就是查看《土地使用权出让合同书》中是否明确停车位是属于开发商单独出资，为其专有部分，如果没有明确，那么可以认定的是，小区停车场用地与主体房屋是一个整体，按照国家相关法律规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑的出售而自然转移给了业主，这种情况下，车位就该归全体业主。
　　2.《建筑用地规划许可证》
　　可以查看小区建设报备中，是否明确了属于开发商的&专有车位&，如果没有的话，车位就属于小区公共配套建设项目归全体业主所有。
　　3.《建设工程竣工测量报告》
　　每个小区项目完工后，都要进行建设工程竣工测量和建设工程规划验收等质量检测工作，如果地下车库、半地下室、房屋架空层、设备用房、公众通道等没有计入建筑容积率，其建设成本已经分摊到购房价款中，停车场应属于全体业主。
　　以上材料，业主委员会或者其委托的律师事务所可持委托证明到当地国土规划局、建设测量部门查阅、复印本小区原始备案相关档案材料，并且可以以此为依据向开发商追回小区停车场所有权。
　　说了这么多，融360房贷是想告诉大家：
　　1.小区车位并不是一定都属于全体业主，具体要看住宅相关建设文件和购房合同中有无规定和约定、开发商是否拥有车位的产权证，充分了解车位建设的出资方和产权情况、当地政府相关政策规定后，才能判断。
　　2.购房人可以持业主委员会的介绍信，或者委托律师、业主本人持有效身份证到相关部门通过查阅《土地使用权出让合同书》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程竣工测量报告》等材料，核实车位产权情况。
　　3.目前国家对车位的相关法律还不是很完善，为了自己的合法权益不受侵害，最好了解了以上1、2的内容后，再决定是否买车位，以及是否联合业主进行维权。
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很多开发商没有地下车库的产权，但他仍然在卖地下车位，卖的是“使用权”。这种做法合理合法吗？
如果我买了一个地下车位70年的“使用权”，住了5年后我把房子卖了，那么我买的车位剩下的65年“使用权”我能否转卖给别人呢？法律上能支持这种交易吗？
如果不能转卖车位使用权，那么我卖了房子后，这个车位仍然归我吗？不归我那我剩下的65年车位使用权怎么办呢？如果不归我又归谁呢？
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先抢沙发，律师请来回答下。
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房产律师达人 房产纠纷我来答
所有权和使用权是有很大的区别的。。。说白了，开发商买车库的时候签的应该都是“租赁”性质的合同，但是租赁最长效力是20年，超过20年的部分不受法律保护……
况且，有些小区的车库其实是属于小区业主共有的，开发商的买卖车库在根本上是有问题的……
然后再来说说你5年后的事情，如果开发商有权出租，并且同意你将来转租，那么你可以转租……
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杭州在去年出了一个规定，补交一定出让金就允许符合条件的地下车位办理产证，因此理论上车位可以办证了。但事实上目前杭州也没有地下车位办出证的实例。
开发商普遍的操作是签订使用权转让协议变相卖车位。但究竟什么是使用权转让，法律上也是模糊的。将使用权转让等同于租赁，个人认为是不恰当的。仔细看普遍使用的使用权转让协议文本的内容，似乎将其视作买卖更为贴切，其中许多条款如具备条件办证等内容超出了租赁的范畴。车位没办证但开发商要卖，就借了个使用权转让的名头，这就是实质。
关于小区车位的权属，物权法74条作了规定，一定程度上明确了车位的产权归属以及利用原则。地下车位一般分为两种，人防空间改造而成的车位或规划的地下车位，对于人防车位的产权归属目前存在争论，但根据人防法非战时“谁投资谁受益”的原则，在非战时，普遍的理解是开发商有收益权，而规划的地下车位一般属于开发商，这两种地下车位，现实一般都是开发商在卖（即签订使用权转让协议）。对于今后可能的办证，鉴于存在的权属争论，人防车位办证会有难度。
买了房子又买了车位，在房子转让时，能否将车位再转让？或者能否单独保留车位？一般情况下，是允许再转让的，但物权法出台后，为符合物权法规定，使用权转让协议中往往会对地下车位再转让设定限制，如必须再转让给小区业主而不能给其它人等。卖了房子能否单独保留车位，个人认为，根据建筑物区分所有权理论，地下车位是不能单独保留的，而应该转卖给业主。
[ 本帖最后由 seathief 于
23:05 编辑 ]
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感谢7、8楼的回复，不愧是律师！
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地下车库归属
引用: 杭州在去年出了一个规定，补交一定出让金就允许符合条件的地下车位办理产证，因此理论上车位可以办证了。但事实上目前杭州也没有地下车位办出证的实例。开发商普遍的操作
你说的地下车库（非人防部分）一般属于开发商；但是如果这部分已经作为房子的公共部分分摊在售房款中，那应该属于全体业主吧？
作为业主，怎么才能知道地下车库（非人防部分）有没有被开发商作为房子的一部分销售了？
假如售房合同里有这么一条：“建筑区划内相关物业归属的约定。。。下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。。。1、车位，小区内地下非机动车车位及地下机动车车位归出卖人所有。2、车库、地下车库归出卖人所有。” 这是否意味着已经明确这个小区的地下车位和车库是属于开发商的？这一条里为什么既要说“地下机动车车位”，又要说“地下车库”？“地下机动车车位”不是已经包含在“地下车库”里了吗？
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楼上的，谁敢把地下室做为公摊面积？
===========================
另，车位是划了几道线，车库是有围护的封闭空间。
[ 本帖最后由 level326 于
12:05 编辑 ]
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引用: 楼上的，谁敢把地下室做为公摊面积？ =========================== 另，车位是划了几道线，车库是有围护的封闭空间。 本帖最后由
有的地下车库是作为地面建筑的附属物
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公摊中不可能包括地下车位的面积的。公摊有计算规则的，哪些计入公摊有规定的，并且买卖合同后附件往往也会写明计入公摊的内容。如果你说的分摊指的是成本分摊进房价的话，就是比较容易引人误解的成本论了，成本论是站不住脚的，价格是市场决定的，开发商有权决定售价。
你指的售房合同条款明显是根据新物权法74条规定开发商制定的，对于地下车位、车库的归属作了明确。地下机动车车位与地下车库是有区别的，车库是相对独立的封闭式的空间，车位就是化个线就能叫车位。
你指的有的地下车库是作为地面建筑的附属物，我估计可能是架空层被划成车位的情况。架空层的归属是存在争议的，在此不再展开。
[ 本帖最后由 seathief 于
13:25 编辑 ]
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如果我买了地下车位的使用权，以后国家出台政策规定了车位的产权归属问题，我买的这个车位的产权能不能归我呢？政策大概会怎么制定？
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房产律师达人 房产纠纷我来答
引用: 如果我买了地下车位的使用权，以后国家出台政策规定了车位的产权归属问题，我买的这个车位的产权能不能归我呢？政策大概会怎么制定？
这事你要找预言家而不是律师……
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引用: 如果我买了地下车位的使用权，以后国家出台政策规定了车位的产权归属问题，我买的这个车位的产权能不能归我呢？政策大概会怎么制定？
其实法律\\法规以及相关政策等对地下车位的产权归属已经有了原则性的规定(虽然没有全部明确,如人防车位),如物权法等把建设用地使用权从原来单纯的地面概念已经扩展到地下\\地面\\地上的空间概念,这为地下车位办理产权奠定了基础\\提供了法律依据,但目前的问题是实施的细则问题,以及比较敏感的费用问题,谁来承担应补交的出让金?这是关键。
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引用: 原帖由 安荻 于
16:11 发表 如果我买了地下车位的使用权，以后国家出台政策规定了车位的产权归属问题，我买的这个车位的产权能不能归我呢？政
呵呵，预测一下嘛~
一个车位8~11万，好买一辆车了，租租能租70年（按每月100元计）。万一买了，过几年国家出台政策，说要取得产权需再缴纳多少多少土地出让金。。。。。。很不划算呐。
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KFS的车位转让协议上，有这么一条：“。。。如果今后政府出台相关政策，缴纳土地出让金等相关规费，由乙方承担。”乙方就是买家
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&19楼百事通
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泡网分: 29.861
帖子: 4669
注册: 2004年05月
开发商口口声声说可以办产权,但总觉得口说无凭.
能办产权的车位是不是也有一个预售许可证一类的东西?或是有其它凭证,请教无忌朋友.
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&浏览：37676&&回帖：50 &&
泡网分: 3.498
帖子: 5110
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我家这个，开发商明确指出来，这些有产权，签购买合同，那些没产权，签租赁合同
泡网分: 29.07
注册: 2002年08月
在上海的话，所有的还没有卖掉的一手房包括车位都可以在政府网站查到。能找到就是能卖。
还有如果是地下车库的车位，近几年开发的话，基本上是可以卖的。因为这样房产商能够多卖钱。我只知道10多年前由于税收的关系，房产商不把车位单独出售，而是作为小区的附属设施，现在几乎没有了。
泡网分: 69.674
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有产权的就像房子一样有销售合同，能查
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huxley 发表于
有产权的就像房子一样有销售合同，能查哪里查?
泡网分: 69.674
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注册: 2002年08月
ZDF 发表于
哪里查?魔都的情况，产权车位和商品房一样，可以网上查的。不知道你那里如何。
但产权车位没有独立产证，要挂在房子的产权证下，加一个注。如果单独转让，可以改挂到小区其他房产证下。
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泡网分: 29.861
帖子: 4669
注册: 2004年05月
湖南长沙这边好象找不到车位的信息.
是不是有一个车们预售许可证?业主一看就明白有无产权?
泡网分: 33.556
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注册: 2004年02月
我在我们那里的房管局网站看到很多车位预售证的
泡网分: 30.42
帖子: 5906
注册: 2006年12月
真不了解，我买的时候也没看，开发商当时直接把房产证和土地证给我让我去过户，。
泡网分: 54.313
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注册: 2003年12月
有木有销售许可证撒
泡网分: 31.501
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有产权的要上税。
泡网分: 29.861
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神经病 发表于
有产权的要上税。有无产权这个问题,在交钱这前就必须搞清楚,交了钱后就是孙子了.
泡网分: 13.88
帖子: 1084
注册: 2007年11月
和房子一样
开售的话房产局网站都能查到的
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泡网分: 29.861
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注册: 2004年05月
wonsore 发表于
和房子一样
开售的话房产局网站都能查到的长沙这边,好象没有一个能查到.
今天又去了一次,销售口头保证有产权,我问有无预售许可证,他一口咬定和住房预售许可证是一起的,但住房预售许可证上没有写车位的事.
因此有点虚,不能确定.
泡网分: 0.28
注册: 2003年05月
有产权的车位在买的时候要签购房合同，里面有户型图和面积。
我家的写的是楼层-1层，户型是长X宽的方块，总面积20平方左右。
如果没有这个合同，肯定就是人防工程，只是出售使用权。
泡网分: 20.9
帖子: 6841
注册: 2005年09月
敢跟你签房管中心提供的标准合同的，都有产权。
泡网分: 30.897
帖子: 1275
注册: 2002年05月
cloneboy 发表于
有产权的车位在买的时候要签购房合同，里面有户型图和面积。
我家的写的是楼层-1层，户型是长X宽的方块，总面积20平方左右。
如果没有这个合同，肯定就是人防工程，只是出售使用权。是的，俺买的车位还要签合同，在房产局备案....
泡网分: 20.095
帖子: 22014
注册: 2009年08月
ZDF 发表于
长沙这边,好象没有一个能查到.
今天又去了一次,销售口头保证有产权,我问有无预售许可证,他一口咬定和住房预售许可证是一起的,但住房预售许可证上没有写车位的事.
因此有点虚,不能确定.实在担心的话，购房合同里加一句话，如果车位不是能提供经房管局验证带产权的车位，开发商赔偿20万元。
泡网分: 69.674
帖子: 24357
注册: 2002年08月
datuman 发表于
是的，俺买的车位还要签合同，在房产局备案....还要付契税、维修基金
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泡网分: 29.861
帖子: 4669
注册: 2004年05月
huxley 发表于
还要付契税、维修基金这个得多少钱?或是比率?
泡网分: 19.796
帖子: 4047
注册: 2006年10月
waterlee 发表于
实在担心的话，购房合同里加一句话，如果车位不是能提供经房管局验证带产权的车位，开发商赔偿20万元。...卖方市场，上周末也去抢车位了，付款晚了几分钟看好的子母车位就没了
合同里都是霸王条款，还没得商量
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泡网分: 28.298
帖子: 3041
注册: 2003年09月
地下室做人防的话肯定没产权。
泡网分: 20.095
帖子: 22014
注册: 2009年08月
dotbug 发表于
卖方市场，上周末也去抢车位了，付款晚了几分钟看好的子母车位就没了
合同里都是霸王条款，还没得商量那没办法，中国人干啥都是个抢，丛林法则。
泡网分: 29.861
帖子: 4669
注册: 2004年05月
soroly 发表于
地下室做人防的话肯定没产权。看了一下,地下室分成两部分,人防工程是另一部分,八寸厚的大铁门,一看明白.
泡网分: 69.674
帖子: 24357
注册: 2002年08月
ZDF 发表于
这个得多少钱?或是比率?各地不同，不同时期也不同，没法说啊。
只记得我有套房子买的时候，房贷首付是3成，地下车位的首付是4成。契税比例和维修基金单价不记得了，因为和房价比这是小钱。但如果不用付契税、维修基金，那就不是产权车位了。
本帖由安卓客户端编辑于： 09:48:52
泡网分: 29.861
帖子: 4669
注册: 2004年05月
huxley 发表于
各地不同，不同时期也不同，没法说啊。
只记得我有套房子买的时候，房贷首付是3成，地下车位的首付是4成。契税比例和维修基金单价不记得了，因为和房价比这是小钱。但如果不用付契税、维修基金，那就不是产权车位了。我问了已经买的人,交了契税及维修基金,但目前是红色收据,不是发票;
但是车位款有发票,签订的是车位买卖合同.
泡网分: 18.547
注册: 2006年04月
huxley 发表于
魔都的情况，产权车位和商品房一样，可以网上查的。不知道你那里如何。
但产权车位没有独立产证，要挂在房子的产权证下，加一个注。如果单独转让，可以改挂到小区其他房产证下。我们这的车位有独立产权证的
泡网分: 69.674
帖子: 24357
注册: 2002年08月
ZDF 发表于
我问了已经买的人,交了契税及维修基金,但目前是红色收据,不是发票;
但是车位款有发票,签订的是车位买卖合同....开发商代缴的吧？那收据可能是开发商给的，但契税这种东西，会有税务机关出具的正式发票，到时候你用收据去换发票。
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泡网分: 69.674
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wygs 发表于
我们这的车位有独立产权证的魔都据说早期有独立产证（非亲历），后来就没了，挂房产证上了
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搭车问下，如果车位有产权，产权是几年？
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