要解释这个问题，我们首先要明确一点，那就是真正明阴阳懂八卦，晓奇门知遁甲，上识天文下知地理，前通五百年后晓五百载的人，是不会帮人算命的。&br&&br&要知道像什么《周易》《素经》乃至《奇门遁甲》这些书，存在的意义并不是为了帮人算命，它里面记载的都是通天彻地之谋，改朝换代之术，权谋，术数，机变，才是它的真谛，像兵法之流也不过是发挥余热的产物罢了，何况是帮人算命。&br&&br&举个简单的例子，像诸葛亮，刘伯温这样的神机军师，你能想象一下他们在街头巷尾摆个摊帮人算命么？&br&&br&因此我们一般人口中所谓的算命先生，其实无非都是——骗子。&br&&br&当然了，这样说也许显得过于武断了一些，因此在这里还是要补充说明，那些真正藏匿于民间的高人，游戏风尘的隐侠们，都不在我所说的范围之列。&br&&br&&br&其实说到底，算命只是一种依附于玄学，利用广泛存在于人心目中的宿命论来进行盈利的商业活动，或者说得再简单一点，它其实就是一门生意，一项技能，一个行业。&br&&br&相士们收钱占卦，耍的是嘴皮子，玩弄的是人的心理。&br&&br&所以该问题的答案我们可以用最简洁的三个字来回答，“心理学”。&br&&br&只不过对于心理学的运用，算命先生还是有别于科班出身的心理医生的——他们更多凭借的是口口相传的经验以及在江湖中多年摸爬滚打的阅历，而非书本上一板一眼的重点语句和词汇概念，当然这也是没办法的事，因为就目前的情况来看，无论是现在，过去，还是将来，也都不会有专门的大学来授予某某某算命学学士乃至博士的学位。&br&&br&恩，没错，就是这样，对于一个打算行走江湖的以相面占卜问卦为职业的人来说，埋头苦读《易经》《紫微斗数》或是《六壬》是不管用的，因为这几本书如果你读通了，那就不必再动算命谋生的心思了，届时天地广阔，你自有英雄用武之地，而如果你没有读通，那么对不起，算命估计你也是干不下去的，如果硬要做的话也无妨，擎等着被人砸摊子吧。&br&&br&上面已经说过，相士想要生存，靠的是口口相传的经验和识人无数的阅历，那么由此可见，相士是一个讲究师承，注重传授的这样一个职业，他们看中的是派系和规矩，有着看似松散，实则严密的行业划分，或者换句话说，他们其实就是另一种形式的黑社会。不过话又说回来，与外八行有关的这些谋生之法（算命属于千门），又有那个不是黑社会呢？只不过过去的人统称其为江湖罢了。&br&&br&算命这个行业，江湖黑话叫“金点”，在“金点”里，这行又分哑金、嘴子金、戗金、袋子金、老周儿等等，形式多样，不一而足，虽然从外面看都是算命骗财，但实际上他们揽客挣钱手法却有很大区别，比如说“哑金”在算命时就从不开口说话，而“嘴子金”则全凭口舌之利糊口，至于“戗金”一路，那更是非常人所能为，需要相貌堂堂，口齿伶俐，品貌气质俱佳，并且天资聪颖才有可能混得下去，因为“戗金”通常来讲都是做大买卖的。&br&&br&一般来讲，在过去，想靠算命挣钱，那就得先入行拜师，三五年之后如果师傅看你学徒期间表现尚可，还算是这块料，就会慢慢传授你一些识人相面的技巧，于是……赚钱的门路来了。&br&&br&通常来讲，老师所教你的，分为五门功课，江湖黑话分别叫“前棚”、“后棚”“悬管”“炳点”和“托门”。&br&“前棚”,说的明白一点就是你招揽客户的手段。你要能运用一些心理技巧来引起人的注意，进而让他相信你，最终心悦诚服地坐下来求你为他占上一挂，这可是门大学问，绝对不像是电视上所看的“这位施主，贫道看你印堂发黑，七日内必有血光之灾。”那么简单。算命先生只有先掌握了“前棚”的技术，才能够源源不绝地吸引客人，进而挣钱糊口。&br&&br&江湖上又叫“前棚”为“拴马桩”，意思就是栓的住人，而想要使拴马桩，就得会灵活地运用水火簧。在过去，“金点十三簧”基本上应该是每个相士必须掌握的技能，没办法，全指着这个忽悠人呢。&br&&br&“前棚”的事儿完了以后，就是“后棚”。这门功课同样重要，“前棚”只能决定你能不能留住客人，而“后棚”则直接决定你又没有本事能挣的下钱，通常“后棚”开场的第一句话都是要钱，但这钱要的却让你挑不出礼，算命先生在这时候说的话大意都是既然你我又缘，我就破例为你占上一卦，但是这个卦不能白起，你得给“相礼”——就是钱，但是这个钱我不拿，你就放桌子上，先听听我说的对不对，如果对了，这钱归我，咱们继续往下说，如果不对，您拿钱走人，我分文不取。不过但凡算命先生能走到这一步的，大抵都是有点本事的，而这放在桌上的钱，只要你的“后棚”功底扎实，能从这人的脸色上分析出来点门道，进而说出一些虚虚实实模棱两可的话来，基本上你这第一份钱，也就算是赚下了。&br&&br&“悬管”是后棚之后的事儿，一般“前棚”“后棚”算命先生只要拿捏好了，那么在挣下第一份钱的同时，也会让你越发的信任他，但是一般算命先生在一个人身上又绝不肯只挣一份钱，因此这时候就要使“悬管”，也就是通过一些事情旁敲侧击的来诈你，进而要钱。&br&&br&“后棚”挣下的钱，行话叫“头道杵”。这是第一份钱。“悬管”是“二道杵”，一般来讲，一个能充分把握人心的算命先生，在经历了“前棚”和“后棚”之后，基本上对你就是了如指掌了，那么在此基础上，再由他打着命理的旗号来诈你一把，无论如何你都会相信的。你会因此由最开始的信服变得急迫，从而再掏出一份钱求对方为你解卦，这个过程就是“悬管”。&br&&br&再往后是“炳点”，理论上来讲，这个钱挣得最没难度，因为在这个时候，算命先生的客户基本上都是处于一种焦急和紧张的状态，在这种状态下，你说什么他都信，经历过“悬管”的一诈后，算命先生拿了“二道杵”的钱，会满意地点点头，然后看着你说要解救也不难，只是XXXXXXX，说到底，还是要钱。你若这时候觉得不妥，他就会拿出先前你给他的卦前退给你，装作大义凛然的样子，如此一来你又不得不信，然后他就会语重心长的说，前两份钱是卦钱，这一次的钱，是打点各路神仙，消灾解难的钱。&br&&br&通常来讲，这份钱就是“绝后杵”了，意思就是要完这个钱之后，这单生意就做完了，你按照他给你的破解之法走人。他喝口茶润润嗓子等下一单生意。&br&&br&但是在此之前，还有一门功课不要忘记，那就是“托门”，这门功课基本上是一个善后工作，大意为叮嘱算命之人不要对旁人说起，如果违反了之后可能会不灵诸如此类的话，为的是把自己先择干净，以后即使不灵验了也有推托之词。因为毕竟自己还要在这儿长干下去，打一枪换一个地方有失“XX”天师（半仙）的风范，那是“老周”和“哑金”才干的事儿。&br&&br&总而言之，在充分学习了上述五门功课之后，你就能脱离师傅，自己开张挣钱了，不过在过去，很多老师也鬼的很，一般都在传授“后棚”学问的时候留几手，让你轻易不能自立门户，这也算是扫除竞争对手的一个办法吧。&br&&br&最后，还是想通过简单几句描述来列举出一个实例，一方面这样做可以让人看得更明白些，另一方面也可以让人知道“后棚”这门功课对于相士的重要性。&br&&br&一个相士在街上摆摊，搬把椅子坐在中间，眼睛看着路上的行人，根据每一个人的面相嘴里变换着说出诸如”二虎争食“”五鬼进宅“”命犯桃花“”“之类模棱两可却又容易让人引起联想的词语（每一个人可能都在工作和生活中会和人争夺什么，每一个人也可能都会遇到点什么事情），由此观察他们的表情，然后通过他们的表情猜反应，最后将其留下来。——这是”前棚“&br&&br&根据自己吸引对方的词语以及目标客户坐下之后的问题来判断他想是求什么的，进而深入猜测和了解——这是”后棚“，由此可见它最重要，也是最难。全看个人的阅历和老师的传授。一般来讲，只要”后棚“这个坎儿过了，后面的钱就水到渠成了。&br&&br&知道他想求什么之后，就故意反着说，诈他一诈——这是”悬管“&br&&br&趁他惊慌之际摆摆架子，然后故作神秘地说出破解之法——这是”炳点“&br&&br&最后他掏钱，心悦诚服地站起来准备走人，你再多说上几句照应的话，增强这个人对你的信赖程度，并且洗刷干净自己可能因遇上意外而被对方戳破的可能——这是”托门“&br&&br&这五门功课你能顺利毕业，基本上就能帮人算命，同时也帮自己挣钱了。&br&&br&注：除了上述所讲的这一行算命先生之外，在民国时期兴起的“江相派”也是很值得一提的，“江相派”简单来说就是一种类似于帮派堂会的东西，他们以算命为手段，实际上从事的还是诈骗类的工作，只不过与那些行走江湖的个体户不同，他们属于团伙作案，而且做的往往都是大票，通常布置一个局都要一月左右，当然，由此带来的收益也是很客观的，而其中的诸多门道，以后有时间了，也可以再慢慢说……&br&&br&&br&*******************************************************************************************************************&br&补充说明——江相派&br&&br&江相，江是江湖。相是宰相。因此从字面意思来讲，江相派就是一群自命为江湖上的宰相或相士的人物所组成的团伙，他们最开始奉刘伯温为始祖，每一代的首领称为大学士（即宰相），在江相派最火爆的清末民国时期，大概每个城市都有两三个这样的头领人物。“大学士”对外的称呼是“大师爸”，下面有状元、榜眼、探花、翰林、进士、举人等，其内部等级分明，基本都以读书人的功名称谓论资排辈。（注：但这并不代表他们是读书人，也不代表他们既有的功名，切记切记。）&br&&br&江相派与洪门有十分密切的关系，因为洪门五祖之一的方照舆同时也是江相派的开山祖师，而在江相派成立后的很长时间里，两个派别的成员和领导们也常常互相合作做一些事情（江相派需要洪门里绿林好汉的武力援助，而洪门也需要有文化、有计谋的江相派人士的出谋划策，双方常常互相利用。）事成之后，大家坐地分赃，日子其乐融融。&br&&br&根据洪门兴起的时间，现在人推算出江相派大约形成于清康熙、雍正年间，晚清是其极盛时期，民国中后期开始衰落，解放以后则全部玩完。因为那时候大家宣扬的都是我朝的主题思想，以马克思列宁主义为指导，横扫一切牛鬼蛇神，因此封建迷信渐渐就失去了生存的土壤，再加上文化大革命中破四旧的冲击，那时候别说是以骗钱为手段的算命先生了，就是真正对历史文化，周易术数感兴趣的人，也都会深深地把自己埋起来，不让人抓住一点把柄。&br&&br&扯远了。。再拉回来。&br&&br&我之前已经说过，江相派基本上从事也都是以算命为主的骗钱工作，只不过由于人多势众的原因，因此他们做的局相对而言都要大一些，但手段却还是那两样——卜卦算命，装神弄鬼。并以此达到骗财的目的。&br&&br&江相派内部关于他们所从事的诈骗活动有一套自己的行为准则，或者说哲学观念，总结成文字后就是现在大家都有所耳闻的《英耀篇》《扎飞篇》《阿宝篇》（ 我看有朋友在答案中贴了一段英耀篇，但其中江湖黑话夹杂着半文半白，还是有点难懂的，而且敲、打、审、千、隆、卖这六字真言可以说是整个英耀篇的精华所在，乍一放出来可能还是有些难以理解，需要联系上下文一起看才能领悟明白，因此在答案最后我将英耀篇的大致译文贴出来，不一定全对，诸位慢慢看）&br&&br&在以上所提到的三个篇章里，《英耀篇》可以算的上是门派的大致心法和口诀，《扎飞篇》则是具体装神弄鬼，起课占卦的依据，而《阿宝篇》则是讲骗人骗财的规矩。这三者相辅相成，环环相生，构成了江相派沿袭了上百年经典准则和体系，而但凡能将这三个篇章中所讲所说全都牢记于心并加以运用的，最终也会在江相派中成就大事，并最终当上一地的“大学士”。&br&&br&值得一提的是，江相派虽然跑的是江湖路，骗的是不义财，但是单从他们的行事准则上来看，其实这些江湖相士还是很讲究“道义”这两个字的。比如说，首先江相派内部就将“拆白”和“拐子”排除在外，理由是前者骗财又骗色，后者离人骨肉。而这两点，这在他们看来是不道德的，是不符合江湖道义的——当然，个人认为除了江湖道义之外，可能更多地还是怕纠缠不清，怕动了感情。但无论如何，江相派内部，骗色是绝对不允许的，而这也就是为什么，在何立庭（张雪庵的嫡传弟子，也许你不知道张雪庵是谁，没关系，你只要知道他很牛逼就行了，那是光绪年间的大相士，绰号“玄机子”）死后，傅吉臣不能接任掌门的一个重要原因。（傅吉臣曾经骗过几个姨太太给自己做侍妾，因此一直被同门所鄙夷。）&br&&br&而除了骗色之外，江相派对骗财也有规定，那就是，骗财必须是骗不义之财。因为江湖人都是讲究义的，因此他们要为自己的工作寻找理论上的依据。“财有义与不义之分，不义之财，众人皆可取之，”这是符合中国传统道德观念的。江相派认为，自己去骗取贪财人手中的不义之财，是替天行道，是非常高尚的。&br&&br&当然，关于这点，我也有自己的看法，因为首先不义之财被骗了之后，本主一般都不敢声张，因此对江相派影响较小，二来江相派要骗的是大财，但在那个年月，但凡规规矩矩做事情的，基本都发不了财。&br&&br&关于骗钱的规矩，《阿宝篇》里有明确的阐述，“贪者必贫，君子引为大戒，佛门亦为五戒之首，故“做阿宝”咎不在“相”（骗者），而在“一”（受骗者）。”）&br&&br&“贪官者，民贼也；奸商者，民蠹也；豪强者，民之虎狼也；其或以知欺愚，恃强凌弱，欺人孤寡，谋人财产，此皆不义之财也。不义之财，理无久享，不报在自身，亦报在儿孙。不义之财，人人皆得而取之。故曰：‘&u&做阿宝’者，非‘千’（骗）也，顺天之罚而已。&/u&” &br&&br&最后一句总结的就很清楚，做&阿宝&（骗子），不是骗，只是因为他们太贪，我们替天行道罢了。&br&&b&但是，请注意，&/b&与不能骗色一样，江相派即使骗的是不义之财也应当注意取舍适度，不允许做得太过分，杀死目标客户是严重违犯本派规矩的，必须逐出师门和派内，被逐者不得再干这一行，否则轻者“捣毁档口”（把你场子踢了），重则要你性命！&br&&br&在我看来，这也是明智的选择，骗钱骗得差不多就行了，太狠太伤人的话，对方醒悟过来之后容易狗急跳墙，对自己也不好。对此阿宝篇里是这样说的，“故善为“相”者，取之不竭其力，不伤其根，上顺天理，下快人心，并使之有所畏怯而不敢言。”&br&&br&骗钱骗的顺天理，随人心，还让人不好声张，能做到这份上，这个阿宝就算是成功了。&br&&br&接下来是《扎飞篇》，所谓“扎飞”，就是相命先生通过装神弄鬼，借助鬼神的“魅力”来哄骗他人、骗取钱财的伎俩。但是在扎飞篇里记载的并非大家所想的一个个实例，而是“扎飞”的基本道理——说到底，还是人心。&br&&br&“君子敬鬼神而远之，小人畏鬼神而诏之，或求妻财子禄，或畏疾病灾祸，非有所惧，即有所求。”&br&这是扎飞篇里最基本的一句话，结合上下文看的话，大致上讲的是这么个意思，无论是君子和小人，对鬼神都是存在敬畏的，那么也就是说，只要是人来算卦，我们都可以用鬼神来吓唬他，他们不管问的是什么，都是有所担心，有所恳求的，而我们用“扎飞”的手段，就可以刺激对方，正中其心中所想。&br&在江相派里，除了摆在明面上的一个个相士之外，其余的，其实大多都是帮忙“扎飞”的爪牙，换句话说，就是办事的，因为装神弄鬼，绝非一人可以做成的，“扎飞篇”里说：善为“相”者，莫不用“媒”。故曰：“无‘媒’不响，不‘媒’不成”——没有暗中的助手搭档，就不会有推波逐澜的效果，没有这种人的配合，事情便不会成功。而一般这些打下手的人也都归江相派中某个堂的堂主所管，堂主是扎飞的头目，在江相派中，地位仅次于大师爸，“扎飞”之用，由此可见一斑。&br&&br&最后是《英耀篇》，《英耀篇》全文仅七百多字，但却可以说是达到了中国“揣摩”术的巅峰，其中深意，即使是到今天看来，还是那么一针见血，入木三分。要说《英耀篇》原本是江相派的最高机密，只传给大学士的真传弟子，其余本门的一般弟子一概不知。所幸在20世纪五十年代，江相派真传弟子于诚先生将其公布于世，我们才能看得到数百年前江湖前辈的智慧。&br&&br&在这里我再多扯两句向各位说明它的重要性，《英耀篇》是由大学士直接挑选弟子进行传授的，江相派中规定，得到《英耀篇》才算得到师门的真传，而凡得真传的，出身就是翰林，以后有机会升到大学士。得不到真传的，出身是举人，以后最多只能升到进士。而在你做了大学士之后，门中还有规定你不能传给儿子、女儿及女婿等亲属，颇有点举贤不举亲的意思。&br&&br&最后&br&英耀篇的原文就不贴了，文言加黑话，很难懂，现只将译文抄录如下，敬请参阅：&br&&br&顾客一进门，就要观察他怀着什么愿望和心事。你如果揣摸不透，就不要乱讲，只要一开口，就要用一套有组织有层次的发问来对付顾客，问话的语气要严肃而急促，切忌犹豫不决。一犹豫，顾客就不相信你了。&br&&br&父亲来问儿子的事，必是期盼儿子富贵。儿子来问父母的事，肯定是父母遇上了倒霉的事。妻子来问丈夫的事，面带喜色者丈夫飞黄腾达，面露怨色者不是丈夫不争气，就是丈夫在外嫖赌或包养小老婆。丈夫来问妻子，不是妻子有病，就是妻子不能生育子女。读书人来问的必是前程，商人来问的必定是近期的生意不大好。&br&&br&顾客多次问到某件事，必然是在这件事上有缺失；多次问某件事的原因，肯定是这件事上事出有因。&br&顾客若是面带真诚地说自己慕名前来求教，那他一定是真心来算卦的。顾客若是嬉皮笑脸地说看我贵贱如何，这人若不是有权有势的人，就是故意来捣蛋的人。有些富人会冒充穷光蛋、穷人会假充阔气来试你的本事，你得凭自己多年的经验看穿他们的小把戏。&br&&br&和尚、道士纵然清高，内心却从来不忘利欲。在朝廷做官的人，即使心中非常贪恋禄位，却反而喜欢谈论归隐山林。刚刚发了家或做了官的人，想头很大，非常嚣张。长期困顿或郁郁不得志的人，一般说来是不会有多大志向的。聪明的人，因高不成，低不就，或眼高手低而家庭贫寒。没什么本事的人，却因为专心做事不变迁，手中从来没有缺过零化钱。看上去非常精明的人，大多是白手起家的能人。看上去老老实实的人，只能一辈子给人家当伙计。家道中落的人，虽衣服破旧，却仍然穿鞋踏袜。暴发户则喜欢穿金戴银，以炫耀自己的财富。神色暗淡、额头光亮的妇女，不是孤妇就是弃妇。妖姿媚笑的，不是妓女就是富人家的小老婆。满口好好好，定是久做高官的人；连声是是是，出身一定非常贫寒。面带笑容而心神不定，家中肯定有了不幸；言辞闪烁而故作安详，必然是自己的罪行已然暴露。怯懦无能的人，常受人欺负。志大才疏之辈，有志难伸。虽有才华横溢但性子倔的人，不遭大祸也必大穷。太平之时，国家看重文学之士；乱世之年，草莽英雄定然吃香。人在闹市居住，只能从事工商业糊口；人在农村生活，不得不靠田地养家。&br&&br&算卦的方法很多，大致有敲、打、审、千、隆、卖等几种方法。&br&&br&敲，是用一些看似不相干的话旁敲侧击，以探听顾客的虚实；打，是突然向顾客发问，让其措手不及，仓促之间流露出真情；审，一是通过观察顾客的着衣、神态、举止来推断一些事情，二是从顾客说出来的话中推断未知的事情。千，是用刺激、责难、恐吓的方法，让顾客吐出实话；隆，是用吹嘘、赞美、恭维、安慰、和鼓励的手段，让顾客高兴的不由自主地把自己的事说出来；卖，则是在掌握顾客的基本情况后，用从容不迫的口气一一道来，让顾客误以为你是再世的刘伯温。&br&&br&在算卦时，可以根据情况而灵活运用各种算卦方法。譬如说，打要急，急打往往凑效；敲要慢，漫不经心地敲才能多方位取得信息，最后达到目标。隆、敲、打、审几种方法并用，通常会收到出人意料的效果。顾客要算兄弟如何，可先敲问一些他父亲的事，从他的答话中审出他兄弟的情况，得一知三嘛。一敲之下就得到了回应，不妨趁势敲下去。再敲的时候顾客不愿说了，可改用别的方法。十千（吓）九响（成功），十隆（吹）十成。先千（吓）后隆（吹），无往不利；有千（吓）无隆（吹），帝寿（愚蠢）之材。所以说：无（千）不响（成功），无隆（吹）不成。&br&&br&学者只要顺着这个道理，举一反三，就能很快掌握算卦诀窍。在实际算卦的时候，如能根据具体情况而随机应变，运用各种方法，掌握好分寸，就能纵横江湖无敌手，即使鬼神也赶不上。&br&&br&只须仔细琢磨、领会本文的内容，肯定能让你四海扬名。切记，把秘决传给后人时，绝不能传给那些没有灵性不适合做算命先生的人，以免败坏本派的名声。&br&*******************************************************************************************************************&br&
全文完&br&再分享个江相派内部的故事吧，也算是能彰显其道义的。&br&江相派讲究“江湖财，江湖散，不散有灾难”。仗义疏财是江相派众人的一个信条，因此通常来讲，大师爸家里不论什么时候去，都是食客满座的，而即使是一般的举人进士，有同门去求他，也绝不会拒绝，因此一般人只要能入了“行”，在那个年代就不愁没饭吃。香港的大师爸何立庭生前非常豪爽仗义，在他们家常吃常住的就有20多人。但凡江相派人士，不管认不认识，遇到状况是时都可去那里躲避、食宿，骗到钱也都会自动给何立庭用。何立庭死于1928年，死时很穷，几乎家徒四壁，身无分文，连殓葬都是靠别人的捐款，但即便是这样，人走茶凉这个词却未发生在他身上，出殡那天，为其送殡的多达两、三百人。江湖道义，由此可见一斑。
要解释这个问题，我们首先要明确一点，那就是真正明阴阳懂八卦，晓奇门知遁甲，上识天文下知地理，前通五百年后晓五百载的人，是不会帮人算命的。 要知道像什么《周易》《素经》乃至《奇门遁甲》这些书，存在的意义并不是为了帮人算命，它里面记载的都是通…
&p&&b&房价要跌，但不是现在！揭开真相，这是最后一波红利！&/b&&/p&&p&周末回家，去小区超市买东西的路上，听到几个带孩子的大妈在闲聊，听到是在聊房子，职业习惯，就站着听了一会，什么在海南养老的房子买得值了，儿子女儿在哪哪哪买的什么小区，涨了好多钱，后悔没多买几套之类的……&/p&&p&虽然总听说全民炒房，但是在自己身边还真遇到的很少。提一个话题，不知道有人还记不记得2014年？&/p&&p&1&/p&&p&那是一个冬天。全国性的房地产寒冬，我记得很清楚，某小区全年卖了个位数，还不够营销费用。到处都是优惠，大部分城市不限购不限贷，利率打折，送车位送花园送户口送物业费，零首付、首付无息分期、首付贷满天飞，房价还下降不少，就是没什么人买。&/p&&p&为什么？因为买涨不买跌，这是大多数韭菜的思维，就像股票一样。&/p&&p&接下来一二线在2015年开始，啪啪啪打脸，涨幅之快刷新了无数人的三观。价格和2014年相比，究竟涨了多少，我也不详细列数据了，大家基本都有概念，大概一两倍的样子，还有更多的。&/p&&p&那2015年为什么涨价？很多分析的文章，比如高储蓄、政策利好等。抛开表象看本质，原因很简单，GDP要持续增长。&/p&&p&%
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689052亿&/p&&p&%
744127亿&/p&&p&%
827122亿&/p&&p&%（目标）880885亿&/p&&p&为什么要增长，注意一个时间节点，一带一路是日提出，也就意味着中国需要走出国内，布局国际，人民币需要国际化，中国需要扩大东南亚影响力，只有先经济输出，提高盟国数量和忠诚度，不然只能靠战争。&/p&&p&就像美国一样，目的就是国内压力释放到国外，扩大国际影响力，同时薅国际羊毛反哺发展国内，比如美帝现在，冷不丁加个息全世界就被收割一波。&/p&&p&基于上面的前提，那国内的GDP增速就不能放缓，不然凭什么证明有能力带大家一起发家致富奔小康？老话讲：打铁还需自身硬。想谈感情，先给钱。&/p&&p&在GDP基数如此规模的情况下，想要增长，一定得有划破天际的创新行业诞生，或者掌握全球的某些命脉，比如美帝的核心科技/军事技术；或者发战争财，比如美帝打叙利亚伊拉克。&/p&&p&但是，目前来看都不现实。互联网又是个虚胖，并没带来什么根本变革。海南/雄安等新概念需要时间，眼下怎么办？&/p&&p&如果房价停滞不前，停止房地产的增速，实事求是的讲GDP的增速不只是下滑这么简单，涉及到敏感就不赘述了。&/p&&p&对其他一带一路的国家而言，就会失去信心从而选择其他阵营。所以，GDP不能下滑，经济还需要持续增长，于是做了这个艰难的决定，保房价。&/p&&p&政府现在需要钱，很多钱，才能对内大力发展新兴产业，搞对外经济输出，意识形态输出，才能在国际站稳脚跟，并且这个过程是不可逆的。停止就是倒退。&/p&&p&钱从哪来？大家都知道，税收和土地两个层面。有人会说印钱，不可能的，M2的总量已经达到1676800亿，而GDP，是827122，超出了一倍。也就是，用1块钱成本创造了5毛钱的GDP，同等的美帝，1美元创造1.5美元的GDP。&/p&&p&市场上的热钱太多了，但是又不在国家手里。&/p&&p&我们看这几年的动作。&/p&&p&16年开始去产能，去杠杆，去库存，降成本，补短板。开始经济转型。&/p&&p&17年开始银行开始紧缩银根，银监局监管层面加强，开始控制热钱的流动性。&/p&&p&18年又遇到川普这个不按套路出牌的家伙的外部施压，可以说是内忧外患。&/p&&p&至于税就不说了，同样不能再加了。&/p&&p&既能锁住热钱的流动又不至于对民生造成影响。怎么办？答案呼之欲出。以前藏于开发商和炒房团的富，需要他们贡献的时候到了，还能带着普通人降低一下居民储蓄率和保一下外汇。&/p&&p&2&/p&&p&一二线涨价有理由原因，还能分析出个一二三四的逻辑，那五线小县城的结果我们看到了，原因基于以上大前提之外，还有什么原因？&/p&&p&局势已经明朗化，这是房地产在这个阶段的最后一脚油门加速，接下来的定向加息已经开始，未来基准利率也会上浮，再下来就是房产税出台，老司机开始要稳着开车了。&/p&&p&关于小县城的房价，重点要提到两个词，“去库存”“差异化调控”。&/p&&p&首先确定去库存为了什么？为了小县城的发展，为了老百姓过上好日子。别说我为房价上涨洗地，我说的是实情。&/p&&p&首先能解决地方债务问题，地方债很高，虽然很多数据不太明朗，但是这是共识，这个概念就不普及了，不知道的去百度。&/p&&p&其次小县城发展不动的原因归根到底还是没钱。这里我们不谈贪污腐败的问题，这是另一个方向，有钱了才可以修路铺桥，才能盖学校医院商场，才能升级全民福利，才能有更好的城市面貌招商引资，才能正向循环发展，不然大家就一起穷。&/p&&p&钱从哪来？地方来钱的渠道，无非收税卖地。小县城企业少，消费低，收入低，自然税也没多少；房价低，地价自然不高，人口少还外流导致需求量也一直上不去，没有需求地价自然不高，甚至卖不动。只能越来越穷，或者缓慢发展。&/p&&p&税收和地价，两手都抓两手都不硬，没钱就没发展，这是长久以来的事实。&/p&&p&小县城的库存多，主要原因是需求量小。小县城因为就业、医疗、教育、商业等配套等确实不怎么样，在有可能的情况下，都想买更大城市的房子。&/p&&p&但是大城市房源有限，都来炒谁还买小县城，还怎么去库存？于是提出差异化调控这个方案。&/p&&p&1、一二线房价上涨，通过高房价限制，不让你买。不要小看小县城土豪的购买力，小地方的土豪才是真土豪，真金白银手里握着，不像一线那种资产纸黄金，房贷比存款还多。但是对于目前动辄500万一套的房价，怂了。&/p&&p&2、政策限制，通过社保和户籍等政策，再设置另一个门槛，就算你有钱也不行，还得交税拿社保，还是不让买。&/p&&p&3、购买一二线的原因，不就是因为涨价增值赚钱。那这样好了，一二线现在不涨了，四五线小县城开始涨，你不就回老家买了吗？&/p&&p&通过差异化调控一系列的组合拳，出现如下效果。&/p&&p&1、一批群手握重金的本地土豪，劝退回老家三四五线买房，不让购买力外流。&/p&&p&2、一批在外打拼多年，有些积蓄但是还没买房落户的人，也同样劝退回去。&/p&&p&3、一批有些积蓄的本地人，有自住房，生活没压力。有意识和心思炒房，但炒不动大中城市房子的人，发现本地也有机会炒房，于是人手两三套，反正房价必涨这已经上升到信念了。5%&/p&&p&4、外地炒房团组团买房&/p&&p&5、外地开发商大规模进军小县城开发&/p&&p&6、本地刚需坐不住了，借钱也得赶紧买。&/p&&p&7、拆迁户，这是重头戏，农民工进城就靠拆迁了。&/p&&p&所以我们很惊奇的发现，一二线不涨了，三四线微涨，四五线暴涨！&/p&&p&那拆迁户钱从哪来？可能我不说大家也都知道，2015年政府推出棚改货币化安置方案，逻辑是这样的：地方政府从银行借款→开始拆迁→拆迁户货币安置→拆迁户买房（去库存）→需求增加导致房价上涨→地价上涨→开发商竞拍土地→地方政府得到钱→还给银行。&/p&&p&本轮运动中间产生的各种税和还完地方债剩余的资金就是这次的收益，这部分收益就是未来发展的启动资金。&/p&&p&3&/p&&p&未来小县城的走势是什么样的？&/p&&p&结论：房价继续涨，但是低调的火热，而且很快一步涨到位。未来效仿一线，大概率横盘。&/p&&p&为什么？&/p&&p&房价不能降，这是大前提，这一波上涨，把全国的房价水平线提到一个高度，这个高度不是按照现在订的，是按照未来订的。这一点我在我的文章里强调过无数回，不要用过去的眼光看现在，用未来的眼光看。&/p&&p&务必记得一个大前提，中国的发展目标是，必须要成为大国强国。一带一路必须要成功，雄安必须要建成，海南必须要打开，中国必须要成为发达国家。&/p&&p&仔细研读两个一百年，第一个一百年是中国共产党成立100年，2021年，全面建成小康社会。第二个一百年是新中国成立100年，2049年，建成富强、民主、文明、和谐的社会主义现代国家。在这个基础上，你再去理解房价。&/p&&p&城市房价高，但是和世界上的现代强国比呢？不要谈收入比，没有意义。收入是可增长的，想要快速赶英超美，短短几十年就赶上几百年的发达国家，人口红利已经结束，只能提前透支未来红利。因为留给我们的时间不多了。一二线不能催化房价，那就三四线，然后五六线。&/p&&p&2018年-2020年3年的棚改目标是1800万套，而2010年-2018年，总共约8000万人享受了棚改的福利，人和钱都到位，就差房子了。&/p&&p&&br&&/p&&p&大量流动资金都进入楼市，既能保证民生，避免通胀风险。又能通过涨价，解决货币超发引发的金融风险，一举多得。&/p&&p&举了栗子，为什么环京的限售这么严格，因为环京的投资性房源太多，刚需太少。如果打开只有两种结果，一种是恐慌性抛售，房价崩盘。一种是报复性上涨，催发更大的泡沫。&/p&&p&所以，不能让那些投资客把钱套出来，还得再站几年。同理，近几年涨的比例越高的城市，未来限购越严格，而且，不会放松。&/p&&p&为什么说还会低调的涨？&/p&&p&因为只有涨价，才能保证有人持续进场，但是又要快点涨，好保证最大限度的收回超发的货币。&/p&&p&房子来不及盖怎么办？&/p&&p&参考碧桂园3个月开盘的目标，就知道杨老板的智慧了。高周转是一个原因，内在是规避不可控的政策风险。&/p&&p&4&/p&&p&这场小县城的涨价活动刚刚开始，只是这次的速度不像以前一二线的那样匀速前进，而是加速前进。目标是什么？目标是打压房地产，拯救实体经济，脱虚向实。&/p&&p&国内实体经济＋国外的收益能稳定支撑GDP的时候，就是房产税该全面推出的时候，记住一点大国经济体的GDP增速不一定非得6%-7%才正常，美国每年的也就1.5%-2%，难道我们已经超越美国了吗？并没有，只是因为之前基数小而已，接下来的GDP增速，会逐渐放低。&/p&&p&所以，房子房住不炒这句话是真的，预计不会降只是横盘。意思是，可能会采取按市场价估值收税，这是很大一笔钱。这样既能保证实体经济，又能起到打压房产的作用，两条腿走路总比一条腿稳当。&/p&&p&怎么打压？其实已经开始了，只是房价躁动把人的眼睛蒙住，一叶障目不见泰山。首套利率提高，二套利率提高，共有产权，限价，限贷等。看上去好像没起到作用？不，是还有热钱没挤出来，堵不如疏，既然想要炒房，那就给你指明方向。&/p&&p&其实，雄安这个房住不炒的试验田和海南这个直接锁死在顶点的省，已经从某种意义上开始了，这场运动已经注定了结果，永远不要忘了我们是社会主义。&/p&&p&但是，强调一点，我们是发展中国家，这一轮的红利是，支持国家共同发展，一荣俱荣，经济转型成功了，限购自然就解除，就是要给你回报的时候了，这种机会可遇不可求，并且是几十年来的最后一次。&/p&&p&不要说什么日本什么香港崩盘，不是一个概念，这种方案不适用于资本主义发达国家，&/p&&p&所以，这个阶段买房，量力而为，尽心就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&一家之言，讨论可以，骂街不行。违规就删，不要跨省。&/p&&p&&br&&/p&&p&—————————————————分割线——————————————————&/p&&p&针对评论的一些问题，更新一次。&/p&&p&看到评论里面基本没骂街的，证明大家还是很理智，问题提出的也相对正常，没必要互相攻击，把问题搞清楚了，即使做不了什么，也总比糊涂着不做什么强。&/p&&p&1、@宇宇爸 分析透彻，不过我只想生活怎么继续维持，买房太远了。&/p&&p&说个词不要着急，看完再说。“牺牲” &/p&&p&不是说去死，而是牺牲时间。说实话，纵观全球国家，能照顾到所有阶级的国家（阶级这个词如果用的不对，立删），有一个算一个，没有。（杠精提出的瑞士等国家，请出门右拐百度完再回来）&/p&&p&我不清楚你在哪个阶段，这个问题也可以面向所有人。&/p&&p&一&/p&&p&如果你是指的一线城市5-15万的房价，那如果你没有背景，家庭普通，能力一般，学历一般，那我可以说这个问题无解，因为一线本来就不是给普通人准备的。&/p&&p&有人会问了，如果按照之前的价格，我是可以买得起的啊。&/p&&p&对，但是凭什么？如果按照之前的价格，大部分人都买得起，问题是有那么多房子供应吗？北京1万5一平起步的时候，你为什么没买？因为买不起。同样的道理，一线房价需要一直保持大部分人买不起的状态。看好，是一直会这样，除非出现政府不能控制的局面（这句话违规立删）&/p&&p&二&/p&&p&如果你是指的二线城市2-5万的房价，那我先问一个问题，过去低于1万一平的时候买不买得起？&/p&&p&有两个答案：第一买得起不想买。第二买不起。&/p&&p&第1个答案，无非是想要买更好的，比如学区，比如核心，比如公园旁医院旁等。那这就不能怪别人，只能怪自己想要的更多，或者说，标准更高，追求更好的生活，这本无可厚非，但是如果因为这个自己很不爽，那没必要，这是自己给自己找的麻烦。&/p&&p&第2个答案，买不起。&/p&&p&那你应该不是城市的土著，本地人拆迁置换也不会担心这个问题。那你是周边县城或者外地人，来到二线城市工作生活，在你刚来的时候，假设你的年纪不大不小，30岁左右。那当时的房价应该不高。为什么没买？&/p&&p&刚毕业手里没钱，家庭不富裕，钱还差点想攒攒，房价没怎么涨不着急等等原因。但说实话，最主要的原因，是因为自己。（还是强调一点，这不是洗地，免得有人看到这就开始骂街，没必要，咱们都是有身份证的人。）客观的讲，因为你自身不完全具备买房的条件，又没有考虑过加杠杆，出于规避人生风险的考虑。导致二线城市价格低的时候，没能够上了这趟车。&/p&&p&两个答案分析完，得出的结论就是，买不起的时候没有加一些杠杆买，买的起的时候出于多种考虑没及时买。结果就是二线上涨买不起了。&/p&&p&三&/p&&p&如果你指的是三四五线，目前低于1万部分超过1万的房价。&/p&&p&如果首付30万左右你或者你的家庭拿不出的话，买不起的原因更多是因为你所处的阶层过低。（阶层违规立删）&/p&&p&看得人不要生气，我客观的分析，目前这个社会的收入水平，不能说多高，但是并不很低。20-30万可能年轻人没有存款买不起，但一个普通家庭还是能拿出来，或者说凑出来。&/p&&p&当然，有人会说压力太大。我想说的是，当年买一二线的人，除了富二代、官二代、拆二代、明星二代、红二代之外，谁的压力不大？那些人当年其实也是普通人，只不过现在看来，房价上涨得到了大量的纸黄金红利，就像期权一样，分给你，但是十年内不能卖，没什么区别。实质上活的不一定比你轻松。大部分人，也只是拥有一套唯一住房而已。&/p&&p&至于3-5K的房价，说实话，在以前可能很多地方都有，2015年以后，这些3-5K的基本消除了，当然还有，只是很少或者偏僻的县城才能有。 而这部分20万以内首付就不谈了，买不起就想办法挣钱吧。&/p&&p&关于这个观点，有些人看完了估计很不爽，其实我理解，因为房价的基数扩大了1-2倍，而这才是买不起的根本原因。按照之前的价格，买不起最起码还有希望。对于这个问题，不好意思，文章里面提到了，需要透支未来红利，眼前的危机才是最大的危机，以时间换空间。&/p&&p&2、@xxhy 三四五六线城市是上涨后横盘，一线的趋势呢？&/p&&p&这个问题简单回答，一线的趋势已经很明朗了。限价＋共有产权，政府来参与主导市场，同样横盘微调，下跌也会在安全区内，至于安全区多大，看二线的顶点。这个问题有人也回答了，大同小异，不多说了。&/p&&p&3、@何必问 ：四五线的人口在那摆着呢，红利呵呵呵&/p&&p&@念念的大叔：我理解的割韭菜成了红利…世界真奇妙&/p&&p&两位的问题放在一起回答。先说红利的问题。实事求是讲，虽然本质没区别，但不一样的是，红利是主动的，割韭菜是被动的。红利是发现了，然后去做（前提是本钱和眼光足够远，足够早）割韭菜是被动不得不上车。心态不一样。&/p&&p&至于四五线人口的问题。&/p&&p&这个不是问题，你可能看的城市不够多，不太注意这些细节。比如有些热点四五线城市的限购里面提到了一点，外地人交社保才能买。这个问题往深处解读就是，除了一些环京环沪环深的小县城之外，大部分普通的四五线城市，外地人不会来，只能交给本地人消化。&/p&&p&这个看上去是利空，并不是利好。那反问一个问题，即使四五线降价了，本地人就会买吗？会和不会这两个答案，都是利好。认真思考一下，如果会买，证明有需求，所以涨价是必然的。如果不会买，那价格高低都没影响，降什么呢？同理适用于一二三四五六七八九线。&/p&&p&4、@三三两两 ：完美的大结局会不会来，王子和公主不但能在一起，还能有房住？&/p&&p&首先，完美的大结局，在理论上必须来，所以从高层的角度是必须要达成，这是奋斗的目标。虽然我不是高层，但这是郭嘉的目标，关于这点，如果你还在国内生活，请务必相信。我不是郭嘉主义者，我指的是从维稳的角度考虑。&/p&&p&再者，目前的房价，是建立在目前的收入水平上。试想一个问题，收入增加1倍，你可以选什么房，2倍呢？3倍呢？当然，我的意思不是画大饼，我的意思是，房价锁死，收入增加，会不会逐渐接近？时间换空间，还是这个意思。&/p&&p&但是，不得不说，牺牲是肯定的。我不知道会牺牲多少人的利益，但我清楚的是，每一代人都曾经牺牲过。DYJ，WG等等。现在年轻人的新时代，无非是牺牲了过去那些人。&/p&&p&5、@我的心情你不懂 要不要买北京的商住&/p&&p&北京商住，不要买！不要买！不要买！ 这些钱，做理财或者持币等待机会都可以，一定绕过北京商住。&/p&&p&6、@万俟 现在买还是等几年下手&/p&&p&不同城市不同情况，这句话没法回答。但是，刚需，意思是第一套住宅，就近买，考虑家人父母，就近买就可以。不要考虑太多，第一套不要有太多的投资考虑。&/p&&p&7、@子辰 决定让家人砸锅卖铁买房了。&/p&&p&我不知道你的这个形容词是什么意思，如果是真的很艰难，那劝你等等。杠杆可以加，前提是在接下来的这几年银根紧缩的情况下，能坚持过去。会放水，但不是现在。&/p&&p&8、@L先生 年轻人因为房价导致理想崩坍&/p&&p&您的考虑是对的。这也是RMRB的关于六个钱包的解读，保持历史耐心。不能明说，又很焦虑，对外对内都很焦虑。说实话，郭嘉难，百姓也难，这是危机，危险和机会并存。所以从一线已经开始锁定房价，共有产权和开展租房的宣传。实事求是的讲，国外年轻人对租房已经很认同了，因为他们清楚确实买不起房。以时间换空间，关于这个问题，就说这些。&/p&&p&9、@劉任偉 前提是转型成功，一个中兴就受不了了。&/p&&p&说真的，转型成功这个事，就不存在不成功的假设。字典里面就没有假设不成功这个词。居庙堂之高忧其民，处江湖之远忧其君。内忧外患，帝国主义亡我之心不死啊。这不是中国和美国的竞争，而是社会主义和资本主义的竞争。一山不容二虎，一个星球，更不能容两个完全不容的主义啊。苏联的解体就是个警钟。&/p&&p&10、@太上居 最后一波上车时机是2021年，超过后就大概率横盘。&/p&&p&说实话，答主也只是看到了目前这一层，也就是2021年的全面小康社会，是需要天量资金支撑，如果达成了，就会横盘调整经济结构。如果不能的话，那只能是对外输出出问题，参考俄罗斯。&/p&&p&11、@鱼鱼 约谈城市为什么&/p&&p&低调、火热。这本来不冲突。记得小学的时候，黑板上面有几个词，团结紧张，严肃活泼。我一直不理解为什么如此相悖的词放在一起，现在理解了。&/p&&p&12、@小木 &/p&&p&你提到的危机，我认同。各种各样的需求纠缠在一起，所以我们会发现，言论看上去不是很自由，但是今天你我在这里讨论这些事，其实就是证明，年轻人还是希望参与到变革中，只是没有更好的方式，更好的能个人参与的方式。&/p&&p&其实不然，每个人好好工作就够了。普通人能做的，也就这些了。至于买房支持，看财力吧，尽心就好。一荣俱荣，一损俱损。这不是大公无私，这是自私的想法。我只是为了我更好的生活而已。&/p&&p&13、@美联储 为什么15年低迷，16 17年大涨？&/p&&p&谁说15年低迷了？准确说是14年低迷，15年已经悄悄涨起来了。看下一线城市的地王和土拍价格，就知道了。至于为什么？搜一下倒闭和被并购的开发商就知道了。永远不要忘了我们姓社和国家队的存在。&/p&&p&14、@hbin 互联网虚胖的问题&/p&&p&我表达的意思不够准确，互联网可以延伸到各个行业，我的意思是，本身从互联网诞生的企业很少，只是借助互联网这个平台，把原有的行业替代了，并没有从根本上创造了什么。只是多了一些类似比特别的产品。而像这几个马爸爸创造的行业，只是死了一批人，成就了另一批人，换了个方式而已。&/p&&p&15、@红卫兵&/p&&p&你看，我就知道会有这种人跳出来。即使你想要做什么，前提也得是稳住心态，然后默默蓄势，或者你也去表达观点，而不是发泄情绪。对你这样的人，除了可怜也没什么说的。&/p&&p&16、@七海龙王 关于我文章水平的问题&/p&&p&建议你去搜索一下北大经济研究所副所长 苏剑。15年就分析房价已经到顶了，还会继续往下跌。（并没有侮辱的意思，侵权立删）&/p&&p&我不想抬杠，在文章最后我说了，一家之言，欢迎讨论，骂街不行。如果有觉得自己思想独到，可以发文章去回答区，大家一起讨论，不谈观点直接谈情绪，那你的水平，其实也就这样了。&/p&&p&本次回复就这些，不定期会在评论里抽一些回复，感谢大家关注，至于匿名，出于自身不想被打扰的考虑。如果有写的违规的地方，请指出，立刻删除（求生欲很强）&/p&&p&–––––––––––––––––––分割线–––––––––&/p&&p&明天针对部分问题回复一次。&/p&&p&相信比我们聪明，眼界高，格局大的人，有很多。如果做不了什么，那就静静等待结果，我们都在见证历史。（无任何隐喻，违规立删）&/p&&p&&br&&/p&&p&———————分割线————————&/p&&p&声明：&/p&&p&第一，我不是ZF工作者，从事地产相关行业，有一定经验阅历，结合现状产生的思考，并非空口白话。&/p&&p&第二，不是洗地，无利益相关，有房，但并非一线。&/p&&p&第三，不存在煽动情绪，不存在鼓动对立，纯粹希望与更多人探讨而已。&/p&&p&第四，关于买房建议，会给出理由原因，但还是一家之言，无任何利益相关。&/p&&p&第五，如有不当之处，敬请指出，侵权/违规立删。&/p&&p&1、@李小狼 在目前现阶段，是否应该做出将老家四五线小城（滁州）的一套自有住房卖掉，来换工作所在地二线城市（宁波）的一套房首付款呢？&/p&&p&这个问题比较有代表性，类似的问题一起解答一下。&/p&&p&首先对滁州和宁波只有基础的房价了解。只是结合大部分四五线和二线的情况做分析，通用。&/p&&p&第一、你是否有绝对必要。&/p&&p&是否是唯一自住房，如果卖掉未来父母亲人是否有顾虑。如果可以暂时不考虑父母的安排，或父母有自己单独住房/农村老家的住房，并且短期不需要考虑照顾，这条忽略。&/p&&p&如果不是唯一住房，那你去二线有没有人生向上的跨越，比如平台变大或收入增加等可以令个人增值的或者预期增值的可能性。如果有，值得去。如果没有，建议你考虑去了以后未来的生活质量问题和个人发展问题，这很现实。&/p&&p&第二、滁州1万左右的卖价，换到宁波2-3万左右的房价，首付纵然足够，但个人积蓄和收入以及月供的比例，耐心算一算，如果在近几年没有增长的情况下，会不会有经济上的危机。如果你需要结婚/考虑结婚/生孩子/孩子上学等需要临时支出的一笔钱，会不会拖累家庭发展/你的发展。&/p&&p&第三、如果你的顾虑不是很多，虽然有压力，但是更大的内因是四五线没有发展，想要一个更高的起点，那建议选一个合适价位的房子，开始新的征程，这也是刚需。&/p&&p&另外正好关于这个问题延伸一个话题，基于个人的认知和分析，形象的预测下未来房产的流通模式。&/p&&p&举个栗子：&/p&&p&简单的说，就和沙漏很像。短期内一二线重点城市（强调，是重点城市），预计都会采取这样的方式，流入流出的口子很小。所有的房屋，基本上都在一个内部流动，不需要大量的新人参与进来。&/p&&p&不会完全锁死，但参与的人越来越少，要求越来越高。&/p&&p&关于这部分城市的房价新闻会越来越低调，不想让人再把焦点放在房价上。再细说下就是重点城市的门槛会越来越高，高到大部分人都不想为止。有人会问谁来接盘，不需要外来的人去接盘，一个大城市的人就两三千万，赶上某些小国家了，这样的体量就足以分出刚需和改善以及投资等层次的人群了。&/p&&p&再举个栗子，应该有人玩过魔兽世界，很老的游戏。一个老服，人很多，很热闹，开荒进度也高，这时候加入的一些新玩家，肯定超不过老玩家，这是必然的，有公会有团队，不管是PVP还是PVE意识都比你好，装等比你高。&/p&&p&人家积累那么久会分分钟被你超过？但是有些人来老服的原因是什么？有老人带，公会多，机会也多，副本进度更快更高，装备获取比新服更容易，拍卖行更繁荣，赚金币更容易。&/p&&p&你来老服可以，想要新手礼包可以，想要新手优惠也可以，但是你要求老服回档，大家和你拉到一个水平线上，这就是心态问题了。&/p&&p&你可以去新服，但是你不想去，你想享受老服的成熟，不想去新服还要再花时间和精力去开荒，你让网易怎么办？&/p&&p&至于三四五线，就是比较新的服务器，想要绝对的新服，那你得去支援西部开发，那边都是新服。三四五线相对公平，但是也有老玩家，他们自然会比你有优势，这无可厚非。&/p&&p&因为新服越来越少，未来大部分人也不会换服，因为换服的成本越来越高，当初45级的时候，大家差距都不大，拼一把就可以赶上。但是当现在110级的时候，就不那么简单了。而大城市，永远不会推出直升110的活动。（不要纠结游戏，举例而已）&/p&&p&当然，我这里指的是大部分普通人，除非你是万中无一的天才，很显然大部分人都不是。&/p&&p&2、@江涵 建筑土木专业2019研究生，房地产行业是否是夕阳行业&/p&&p&房地产行业不是夕阳行业，但某些城市在这个阶段会是夕阳城市。另外，房地产涉及的细分领域太多了，大拆大建虽然会变少，但未来房地产必然还会有全新的变化，并非钢筋水泥这一套模式。比如XX小镇，XX绿色建筑，XX新概念建筑等。&/p&&p&和买房一样，从只是刚需居住到想要改善居住环境再到追求舒适居住条件，对房子的要求会越来越高。所以，只要人还需要居住在房子里，房地产行业就不会是夕阳行业。你是建筑土木专业的，房地产的革新就靠你们了。眼光不要只看几年，放长远。&/p&&p&3、不少人提到了，经济转型不能靠房地产，年轻人因为房价没有希望，还有中国制造2025不能靠房子等。&/p&&p&其实，这个问题可以用另一个提问的问题回答。就是中国是计划经济还是市场经济。&/p&&p&坦诚布公的讲，我不相信大家不清楚，或者说没思考过这个问题。说下个人观点，我们处在市场和计划之间。可以市场的市场，不可以市场的计划。&/p&&p&其实就是需要市场的市场，不需要市场的接管计划。而需要和不需要，不同阶段有不同的解读，不会固定产业和行业，所有都只是阶段性的。曾经经商不也是违规的吗？曾经房子不也是分配的吗？为什么总有人认为必须是一种经济发展才行。&/p&&p&而这个，正是特色社会主义的特色（个人观点，无诽谤之意，违规立删）&/p&&p&经济转型不是必须要房地产，而是一定需要钱，而钱和房子是挂钩的，如果有别的获取渠道，不会拿这个夜壶出来的。这个也是我文章的核心点之一，如果这一点不成立，那本文就不成立了。然后就回到钱从哪来的问题，已经回答过了。&/p&&p&在这里我也延伸回答一个问题，就是我要强调和明确的，很多人说收割普通人。这和我表达的不一样，这一轮要引导的，是一直在房子里流动的热钱，这些钱是超发的，通过土地拿回来发展经济这没什么矛盾。矛盾在于这个过程中四五线房价也涨了，但是这确实需要一层层的托底，如果没有四五线的1万，就不会有二三线的3万，也就不会有一线的5万。（数字用来举例子，不要杠，详细数据可以百度）然后才能锁住房价，才能等待时机收割那些3万和5万房价的城市，才能劫富。至于济贫，总得等国富了吧？难道需要指望市场济贫？不可能的。耐心。&/p&&p&中国制造确实不强，但不能否认一直在进步。没有强大的市场干预能力，没有钱，怎么制造？&/p&&p&这又回到钱的话题，玩过红警的应该有大概的概念，造一艘航母需要麻烦，多少步骤，多少资金/技术投入？俄罗斯有技术为什么不造了？穷。 发射卫星需要多少钱？全国铺设高速需要多少钱？高铁世界第一里程了，需要多少钱？雄安海南和全国157家国家级高新区需要多少钱（18年又成立12个）？&/p&&p&另外，如果有兴趣，可以百度一下我国援助国外究竟花了多少钱。这个数据我没仔细看过，但有大概的概念，同样是大量资金。为什么？拉拢盟友，注意看看社会主义国家还有多少个？（违规立删）很焦虑啊。有人说我什么都往一带一路上靠，这不是我臆想的，这是更深层次的现实问题。&/p&&p&4、一部分人关于年轻人买不起，背不起房贷，然后就说年轻人失去希望，没有动力。&/p&&p&年轻人，这个词我感觉有些人是不是有误解。多少岁算年轻人？18？28？个人觉得，如果一个大学生，24岁毕业以后，30岁以前，勤勤恳恳工作6年时间，买得起1万左右的房子，就是正常的。为什么一定要24岁一毕业就能买得起1万多的房子？甚至2-3万的房子？钱好赚的这个概念不知道什么时候成为共识，钱难赚才是事实。&/p&&p&深切的感受到社会的价值观的问题，宣传一夜暴富的新闻越来越多，越来越没有底线。你会说没房不能结婚，没房不能谈女朋友。身边人也会催你赶紧上车，不然来不及了，实事求是的讲，四五线1万的价格，是可以通过努力上车的。&/p&&p&另外，不是说你来到一二线城市，发现这里很繁华，这里很成熟，然后你说这里是你的梦想，不能在这个城市买房落户就是打压年轻人向上的动力，这个逻辑不成立，这才叫贪心。&/p&&p&踮着脚可以摸到的叫目标，跳起来摸到的叫理想，飞起来摸到的那叫梦想。当初一二线1万多的时候，你认为当时的人，是轻轻松松就能买的起的吗？梦想谁都可以有，但谁听说过梦想随随便便就实现的？&/p&&p&5、@左手 北京三四环学区房高杠杆投资
&/p&&p&近几年资金压力可以挺住，买。一线三四环学区房绝版产品，房子看好了下手就可以.不知道你看的哪的，非二环东西城，那应该是海淀/朝阳。&/p&&p&6、@一步 五线小县城平均工资3000 房价8000 涨到什么时候 涨多少。&/p&&p&第一，不知道哪里的小县城，是否有概念。&/p&&p&第二，小县城能涨多少，顶点是多少，跟现在收入无关。说句话可能很多人不爱听，但是我也没别的意思，不要着急。小县城的舒适度很高，但是大部分毫无斗志，没有贬义，只是描述客观事实。并不是说非得拼死拼活的奋斗才正常，但说实话，大形势如此，官方宣传的撸起袖子加油干，就是方向。&/p&&p&小县城的房价上涨，很多因素，一二线限购导致资金流向三四线然后五六线，但根本原因，还是因为需要托底，稳住上面的一二三四线的房价。&/p&&p&五六线的小县城，最终大概率是横盘，最大程度的锁住炒房团和开发商的资金。五六线的小县城，这一轮涨过以后，未来房价不会大涨。&/p&&p&因为小县城的眼界问题（没有贬义），导致很多人只看到了房价上涨，急吼吼的赶紧买房，但并没有跳出来看，房价为什么上涨。（看当地土拍价格，如果房价降了，地方小县城的土拍就后继无力，仍然没钱没发展，所以土拍持续上涨，房价也会持续上涨，但是限最高价会成为主流，也就把房价都定在一个水平线之内，但是这一定是在房价已经涨到某个顶点以后。顶点是多少？参考同区域，比当地县城高一个级别的城市价格底限）&/p&&p&如果五线接下来还出现大涨，那就有可能是出现了和俄罗斯一样的结局，大势的问题，涉及到敏感，就不谈了。（违规立删）&/p&&p&另外普及一个概念，基尼指数。其实我也不是很懂这些专业词汇，只是在回答问题的过程中，认真核实了一些内容，然后看到的这个名词。很多数据性的内容，其实可以用这个公式讲出来，只不过我不是经济学专业人士，只能用白话讲出来自己所理解的内容。有利有弊吧。&/p&&p&再普及个数据。（北京大学中国社会科学调查中心发布《中国民生发展报告2014》。该报告称，中国的财产不平等程度在迅速升高：1995年我国财产的基尼系数为0.45，2002年为0.55，2012年我国家庭净财产的基尼系数达到0.73，顶端1%的家庭占有全国三分之一以上的财产，底端25%的家庭拥有的财产总量仅在1%左右。）&/p&&p&7、关于刚需，意思是第一次买房，或者第一次换房（出于工作/生孩子/父母一起住需要换大/换城市发展）等，这样的刚需。我建议，如果是在能力之内，不要看过去的价格，也不要担心未来的价格，买就是了。过去已经过去，未来还在未来，你只有现在。这句话不是装逼，是现实。有恒产者有恒心（总理）房住不炒（主席）你所在的国家两个负责人都说了这样的话，这次和过去不同的是，时代变了，这句话的分量就变了。&/p&&p&君无戏言（无任何隐喻，违规立删）&/p&&p&8、我看到回复里面有几个人说，可能这辈子就只能买一套房了。&/p&&p&说实话，这辈子只能买一套房，在这个社会成了错误了。大部分人的父辈，买了几套？怎么到了我们这一代，就成了一个失败的代名词呢？浮躁之心，名利之心。如果说我一套房没有，那我之前说的这些分析，就是胡说八道，就是空中楼阁？&/p&&p&9、很多人提到人口老龄化，人口结构的问题。&/p&&p&老年人的比例，逐年上升。16年的数据是2.29亿，总人口的17%。数据百度可以查到就不赘述。人口红利成为人口负债，食者众，生者寡。90后的父辈兄弟姐妹五六个七八个，到了这里变成1-2个，再加上生育年龄提高，精致利己主义盛行，生育意愿度降低，倒金字塔人口危机。&/p&&p&曾经我写过从海南过年堵车的现象思考人口结构的危机，去年海南全年游客6700多万人，老人的数据没具体统计过，但是比例很高。养老需求爆炸式增长。&/p&&p&关于这点我只谈下我自己的看法。&/p&&p&第一、人口危机存在，但没有那么可怕。我们国家从人口数量到现在只求人口质量。这么讲，大学生越来越不值钱的原因是太多了。90后父辈们大学生和当前社会的大学生待遇天差地别。&/p&&p&第二、人口基数。我国最大的优势就是人多，即使存在老龄化这样的危机，从比例上看很担忧，但从数量上看，我们依旧拥有大量的年轻人，而且是比上一代人更有知识的年轻人。这一优势，全球任何国家（印度就算了）无法比拟。&/p&&p&根据我国2011年的官方统计公报，0-14岁的人口为2.2亿人，15-59岁人口为9.3亿人。我们不说15-59岁的，只说0-14岁的，至今应该是7-21岁的年轻人有2.2亿。美国全国人口总共也才3亿人。如此庞大基数的年轻人数量，有知识的年轻人，在智能化越来越高的今天，说实话，在13亿这个基数上，人多一些少一些，可能影响都不大。或者说，少一些会更好。（无隐喻，违规立删）&/p&&p&有些人质疑我说什么转型必须达成，一定成功等等是一种洗地，是蹩脚的借口理由。其实，你想这个问题，不成功的代价，不敢想。俄罗斯卢布现在汇率多少？之前汇率多少？加息到17%（现在降到8.25%）房价翻了多少倍？三位数的倍数。假设下500和1000甚至更高一张RMB，旧币换新币，那时候的代价会更大。无知者无畏。&/p&&p&至于指望国破家亡的，那我真不知道说什么好了（违规立删）&/p&&p&2017年经济年报，全年固定资产投资，631684亿（来源统计局）比上年增长7.2%。国有控股232887亿，增长10.1%。房地产投资109799亿，增长7%（不包含上下游产业，这个没有官方数据，不过大家百度一下吧，我就不说了）&/p&&p&最近的内容：&/p&&p&约谈城市增加，之前说过，低调和火热不冲突，火热可以，不允许舆论造势。&/p&&p&中国大门打开，一方面有美帝的施压，另外也符合目前的国情，倒逼企业创新发展，打破地方保护的倒计时已经开始了。&/p&&p&打开的速度越来越快，基础制造业已经打开，汽车、航空等领域也在逐渐打开，金融业也同样在打开，教育医疗都在逐步打开。海南就是个试验田，未来会不会内地开放，值得思考。再假设，如果开放移民呢？全世界的有钱人都来中国置业，就像国内的有钱人去国外置业，房子的问题还会是问题吗？或者说，这一步棋到底有没有这层考虑呢？思考下。&/p&&p&本次就更这些，继续强调，一家之言，不针对任何人，客观分析，讨论可以，骂街不行。时间有限，表达肯定有不完整的地方，读者见谅。水平有限，就不取匿了。&/p&&p&声明：无任何隐喻，违规立删。（说实话，感觉这篇文章快要被和谐了）&/p&&p&&br&&/p&&p&--------------------------------分割线------------------------------&/p&&p&更一句话。&/p&&p&有心人可以查询一下近期限购城市的限购政策，如果没理解错的话，我猜收割已经开始了，只不过一些人还没转过弯来。尽量本周末给大家再更新一次。&/p&&p&理智思考，理智探讨。建议不要发泄情绪，组织好想法再说，你的每一句话都在影响那些看你留言的人，不管是正面的还是负面的，希望你对自由表达思想的权利有足够的尊重，即便与你不同甚至相反，这才是世界的精彩之处。和自身修养有关，与他人无关。&/p&&p&––––––––––––分割线––––––––––––––&/p&&p&晚一些更。&/p&&p&最近两天密集的消息不断，给大家提几个思考讨论的方向。&/p&&p&中美达成贸易共识，但对楼市会有何冲击？&/p&&p&住建部打击公众号引导楼市炒作消息，意欲何为？可以预见的是，与房地产相关的舆论即将失声。&/p&&p&水电燃气基础费用上涨，但拼多多火爆，消费升级还是降级？贫富两极分化如何平衡？&/p&&p&2K亿美金引起的连锁反应有多大？国内名义上通缩，实际上通胀。而美国通胀对国内的影响多大？对房地产影响又是什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&更新一波答案————————————————————————————&/p&&p&有些人质疑我是中介或开发商，再次明确，不是。如果有必要，可以取消匿名，不过知乎这是第一次发文，这个号本来也只是个临时号。答主是有公众号的，不过知乎和腾讯的价值观不太一样，用户也不太一样，敏感度也不一样，在这讨论会比较好一些。&/p&&p&一、说正题，首先把“收割”的意思表述一下。&/p&&p&收割这个词，一般都配合着韭菜用。那值得探讨的是，被收割的韭菜特性是什么？&/p&&p&1、不能太老。老韭菜不好吃，而且还贼，心眼多，不好骗。&/p&&p&2、不能太嫩。太嫩了虽然也挺好吃，但伤根，吃一次就不长了。&/p&&p&3、最好吃的，就是成熟的韭菜。&/p&&p&所以，我表达的被“收割”的那部分人，就是这些人。大白话讲，就是现阶段的中产/伪中产阶级，或者更直接说，就是中年有产屌丝。我国目前占比最大，有家有业的这批人。他们已经上了车，退不下去的。&/p&&p&北京那些一两千万的学区房，是这些人撑起来的。并不是他们有钱，大部分用自己积蓄加上住房，置换而已。有人说卖一线换二线可以非常好的生活，不错。但是能做到的人，不多，放弃自己可以，放弃孩子的未来，不敢。谁能保证未来孩子不会怪自己当时的决定？谁又能轻易的放弃孩子走的更高的可能性？&/p&&p&年轻人嚷嚷着被收割了，没梦想了。难道你们认为，买了房就有梦想了，就不会被收割了？至少到目前为止，我所猜测的在一步步的验证，大盘即将全面锁死。有人会问，那些人才引进的是什么意思？这是不是变相解除限购吗？这是锁死？&/p&&p&反问一下，这不是锁死吗？难道感受不到这已经是最后一搏了吗？&/p&&p&关于红利的问题，也有人问，红利是什么？答主是在故意引导我们上车？&/p&&p&不然，这里明确一个概念，炒房客和投资客。炒房客是拼尽全力，出尽手段去买房。投资客，一般都保证自己的现金流不会出现风险，才去买房。红利是投资客的，不是炒房客的。那些评论里嚷嚷着我在故意制造不顾自身实力，误导买房的可以停止了。&/p&&p&收割的是炒房客，炒房团，炒房的开发商。近期的炒房团被套牢，站岗的新闻，开发商资金紧张，频繁违约，到处被并购的新闻还少吗？文章里强调过的内容，可能有些人没耐心看。答主写了一共才一万多字的文章，仔细看完的这点耐心都没有，还妄谈什么修身齐家治国平天下？&/p&&p&这一轮的红利是上车后，持有并耐心等待的人。短期不炒是个共识，但长期来看，通胀已经开始，消费升级已经开始，基础物价已经上调，无现金社会的可怕之处也已经显现，你不会对手机里的一串数字敏感，对货币的敏感程度越来越低，货币数字化程度越来越高。通胀会在不经意间慢慢道来。&/p&&p&货币数字化，还需要500/1000的货币改革吗？已经不需要了。至少在这一批持有房产的人尚在人世的时候，房子都是资产的重要组成部分，并且不会出现任何整体的崩溃（看清楚，整体的崩溃，杠精停止你的咬文嚼字）海南曾经崩过，现在呢？直接锁死，崩，不会再给机会了。&/p&&p&相信我，这部分人的稳定决定了社会的稳定。无产者，从来不是社会的重要组成部分。（无隐喻，违规立删）而评论区的大部分人，严格意义上讲，都不是无产者，只是从原来的患贫而不患不均的人变成了患不均而不患贫的人，但是真正贫过的人，一定不想回到过去。&/p&&p&相同的话之前讲过，有些人没有想过如何利用自己的资源最大化扩展自己的人生，去实现一些有理想有情怀的事，而把目标定在所有人拉到一个低水平线上再重来。像魂斗罗一样，有些人已经打通关了，有些人打到下一个阶段了，为什么还要陪你重头来？&/p&&p&这句话非常像洗地的话，但还是要说，没有理想，和咸鱼有什么区别？至于你的理想是什么？这是你应该思考的事，不同阶段有不同的方向，但自从房地产商品化以后，就没存在过大量人能买得起房的现象，当初买不起房的那些人是怎么做的？&/p&&p&迷茫存在于所有年轻人当中，不论是哪个年代，都是如此。但迷茫从来不是发泄的借口，当然，如果你认为和同学们去大明湖租一艘小木船可以解决你的迷茫，那我建议你还不如去租个房找18罗汉，那目标更好实现。&/p&&p&到底是苦口婆心还是苦口破心，能不能理解随缘了。&/p&&p&二、横盘之后上车还是现在上车&/p&&p&很明朗，横盘是横在顶点，现在上车是赶上末班车。但是，再强调一次，不看个人实力就嚷嚷着答主没良心，忽悠穷苦老百姓被收割的人，住嘴。只有20万首付，却盯着首付50万的房子，强调自己是刚需的人，只能说你的想法和炒房团的想法区别不大，“贪”字而已。&/p&&p&在某些历史节点之前，一定要让大部分人上车。出于稳定的考虑。（能不能看懂只能说这么多，敏感了）&/p&&p&三、关于评论区，很多问题其实都不是问题，而是表达一种情绪。说真的，我没有太多可以解决情绪的方法，“人在江湖，身不由己。”本文中，我尽量不带入自己的情绪和主观的态度，尽量客观的描述现实情况。&/p&&p&但是有些现实，太现实。通篇我没有说，不可以移民。如果有资金有技术，可以保证生活的前提下，移民到发达国家，享受相对成熟的社会体系，并不是不可以。&/p&&p&文章的前提是，在国内生活，需要有一个态度。个体对集体的理解和付出，或者说牺牲的态度。但这并不是毫无意义，就像506070的牺牲一样，换来的是大环境的整体趋好。至少你考虑的是买不起房，而不是吃不起饭。&/p&&p&当然，并没有说这就应该感恩戴德，而是至少保证心态平和，才能在解决不了现实的情况下，能更开心的生活。这并不是阿Q精神，而是认清现实，仍保持理想，知世故而不世故。&/p&&p&希望下一代可以自由追逐自己的梦想，想做自己喜欢做的事，无论有没有成就，自己开心就行，自己活得有价值就行，并且不担心生存问题。&/p&&p&但这一切的前提是，有足够的社会保障，意味着大量的资源。无限的需求面对有限的资源，建议读一下三体，至少一个地球，不能满足所有人，这是现实。最近也比较忙，就不多更了。&/p&&p&还是继续强调，不要争论，可以探讨。保持谦卑的心态，没坏处。没有那么多坏人要害你，也没有那么多好人要帮你，大家萍水相逢，这辈子或许也只能在这篇文章的讨论中聊几句，算是个缘分，仅此而已。&/p&&p&实事求是讲，关于具体楼盘具体地区的分析，就不一一说了。答主不甚了解的城市，也不敢断言，并非敷衍。其实很想帮助所有提问的人，但精力有限，心有余力不足，抱歉。只能大方向表述一下自己的观点，仅供参考。&/p&&p&近期比较忙，有自己的事要做，本次就更这些，写这篇文章希望能引发你的思考，而不是情绪对抗，这对我没有意义，同样对你也没意义。也希望会有更多的人，能够理智思考问题。ZF存在问题，但希望能够自我更新，自我修复，给点时间，给点耐心，不然，代价太大了。还是那句话，我们都在见证历史，变革已经开始。（无隐喻，无关政治，违规立删）&/p&&p&————————————————分割线————————————————&/p&&p&近期有事，精力有限，等时间宽裕了在挑选回复针对性回答，先表述几个观点。&/p&&p&形式逐渐明朗，文中所提到的可能性，到目前为止，暂时还没跑偏，当然，也有可能最后反转打脸。继续看。&/p&&p&客观讲，不吹不黑。屁股坐的位置不同，结论不同。政治正确与否，没关系。就像知乎目前的政治正确是房价崩的主要原因是，知乎平台开始下沉到三四线，吃不到肉的人多罢了。同理，财富从来也不是大多数人掌握的。&/p&&p&阶级固化不是中国独有，世界历来都是如此，只是我国刚刚经历过 有田同耕，有饭同食，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖的过去，又经历过数十年的飞速发展到现在，等富贵，均贫富已经不可能，新的阶级已经产生并开始固化，这本是正常社会发展现象，并保持一定的节奏（通常情况下，以百年为1个单位计算），往复轮回。&/p&&p&只不过这一切在短短一代人中爆发式显现，并不像国外在一两百年渐进式固化，强烈的落差从而导致心理失衡，我并非权贵阶级，也同样感同身受。&/p&
房价要跌，但不是现在！揭开真相，这是最后一波红利！周末回家，去小区超市买东西的路上，听到几个带孩子的大妈在闲聊，听到是在聊房子，职业习惯，就站着听了一会，什么在海南养老的房子买得值了，儿子女儿在哪哪哪买的什么小区，涨了好多钱，后悔没多买几…
&p&来源：广州PLUS&/p&&p&　　昨天（4月22日）下午3点30分，任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。&/p&&p&　　这次任志强以北京&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/realstock/company/sh600743/nc.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&华远地产&/a&(3.220, 0.04, 1.26%)股份有限公司原董事长身份发表演讲，时长达60分钟，不乏批判与反思。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4af326a3c2cb154b9661a1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4af326a3c2cb154b9661a1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&以下为任志强杭州演讲实录——&/b&&/p&&p&&b&一季度房价暴涨&/b&&/p&&p&　　我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。&/p&&p&　　利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。&/p&&p&&b&现在是“抄底”机会&/b&&/p&&p&　　我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。&/p&&p&　　为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。&/p&&p&　　所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。&/p&&p&　　所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。&/p&&p&&b&东北、西部地区不能碰&/b&&/p&&p&　　分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。&/p&&p&　　但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。&/p&&p&&b&70家上市公司拍卖股票&/b&&/p&&p&　　今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。&/p&&p&　　更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。&/p&&p&　　有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。&/p&&p&&b&调控造成劣币驱逐良币&/b&&/p&&p&　　另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。&/p&&p&　　总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？&/p&&p&　　很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。&/p&&p&&b&只租不售诞生“灰色空间”&/b&&/p&&p&　　另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。&/p&&p&　　他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。&/p&&p&&b&用市场化手段提供住房&/b&&/p&&p&　　房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。&/p&&p&　　最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。&/p&&p&　　这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。&/p&&p&　　我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？&/p&&p&　　比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。&/p&&p&&b&越出政策的地方房价越涨&/b&&/p&&p&　　我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一种悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，&b&我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨&/b&。不涨他出政策干吗？他傻呀？&/p&&p&　　在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。&/p&&p&　　为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。&/p&&p&&b&供给面在扭曲&/b&&/p&&p&　　价格是来自于什么？来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做，地价是房价的地板价，就是最低价格了。我把地价加上一个建安，税费，各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价，叫地板价。&/p&&p&　　天花板价在哪？天花板价在顾客身上，一个人买，可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价，这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了，政府把天花板价打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗？&/p&&p&　　所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大，越来越大。因此，用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控，每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的，原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候，跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦。所以，人家不准让我说涨价，我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价，不是我说的。&/p&&p&　　所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。&/p&&p&&b&政策变相鼓励“炒房”&/b&&/p&&p&　　所以政府的政策说悖论，就是因为他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧？不贵太多也得比二手房的价格高点吧？反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻，你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题。&/p&&p&　　最大的问题在哪呢？最大的问题在于，十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗？你们看看十八届三中全会和十九大里头，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置？我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候，政府这几条可能就有问题了。&/p&&p&　　比如说为什么要摇号？摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗？摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号，我一看，一个公司买了170套房子，他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号，占名额。这说明什么？说明是政府在帮你。&/p&&p&　　我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章，叫做保护产权，保护私有产权，保护什么，保护企业家，说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的？要是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府，你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗？那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府最高院、最高检察院的规定。&/p&&p&&b&中央与地方的博弈&/b&&/p&&p&　　这就是出现了很多很多问题，造成了结果很不好。结果不好到哪了呢？我最近去了很多地区，地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈？我说你们怎么都这么想？&/p&&p&　　我们看看最早，比较早的大家听的，90、70，这个调控政策针对谁的呢？针对开发商的。所以开发商和政府斗争，把90、70的户型改来改去，然后把户型，厕所、卫生间的空间，阳台都调来调去，就是要躲90、70的政策。还有的是加层高，变成一个小二层，偷面积，这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/realstock/company/sh603883/nc.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&老百姓&/a&离婚了，那就是消费者开始跟政策进行斗争。&/p&&p&　　现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者，监管者现在有一个问题了，我问几个房管局局长，那天我去干什么了，房管局局长陪我吃了三顿饭，就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记，一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后，市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题。&/p&&p&　　地方政府就得跟政策做斗争，所以他们就想个办法，把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区，远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价，涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念，一个小破干州惨的不行。&/p&&p&　　为什么？它被列在70个城市范围之内了，周围400公里没有第二个城市，其实它很穷，但是没办法。这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈，地方政府地卖不出去，你要硬压着开发商，地卖不出去了，所以，这就是一个很严重的问题。&/p&&p&&b&楼市如何走取决于特朗普&/b&&/p&&p&　　这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题，很多人问我，什么时候这些政策能够取消？什么时候这个政策能够解封？&b&前两天开会有一个老总告诉我，最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了，要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开，让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了。&/b&&/p&&p&　　我个人认为，开发商在和地方政府比财政支出，如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话，兵马未动，粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候，它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿，土地出让金是5万亿，房地产相关的税收18000多亿，然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外，相关的费用由6000多亿。&/p&&p&　　地方财政一共8万亿，如果没有这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地，但是很多城市已经出现了一些控制，就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%，GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的，但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难，这就是问题。&/p&&p&&b&改善需求十分强劲&/b&&/p&&p&　　他们忘了一个事情，就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么？城市化的主要矛盾，从眼前看，相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止，我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题。&/p&&p&　　大家都知道，中央提出一个，叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制，只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题。&/p&&p&　　所以地方政府的财政里头，只包括了有户籍人口的住房困难，不包}