xulywang提出广深两市房地产价格分析报告出炉 深圳144平方米以上住宅房价涨得最快的问题，tristayin重点说明深圳二手房放盘均价超6万/平 上涨片区占比超7成的基本情况，xiaotd通过调查资料对深圳140平米房子装修价格做出详细阐述，花大量时间收集整理一二线住宅地价增速回落 居民对房价上涨预期有所降温得出本内容供大家学习理解。

分析报告 144 平方米 房地产

住宅和商业房屋转手需要交纳主要费用 1、营业税:差额的5.55%(具体参考下面解释) 2、个人所得税:全额的1% 3、印花税(0.01%)以及土地增值税:全额的0.6% 4、契税3% ，住宅面积小于144平契税为1.5% ，90平米以下1% 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。 对住房转让环节营业税政策暂作如下调整:将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 对个人购买普通商品住房给予适当补贴。对个人首次购买市区范围内90平方米及以下的普通商品住房，暂免收房屋登记费，交易手续费减半收取;在取得房屋所有权证后，暂按其所缴纳地方契税数额的60%给予补贴。对于个人首次购买90平方米以上、144平方米(含144平方米)以下的住房，暂按其所缴纳地方契税数额的30%给予补贴。 明确普通商品住房标准。凡住宅小区建筑容积率0.8以上，单套建筑面积144平方米以下，住房实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

房价上涨的因素有：一、需求旺盛。供给严重不足是房价上涨的重要原因。停止福利分房，使近几年全国住宅市场化消费成为一股洪流。而且，目前我国正处于城市化和工业化加速阶段，大量农村人口涌入城市，每年约有几百万大学毕业生留在城市，每年城市增加人口在1000万以上。这些自住型的刚性需求很难通过调控加以大幅抑制.二、有效供应不足。从2005年开始，全国商品住宅开始供不应求，今年这一矛盾进一步加剧，全国商品住宅竣工量只有成交量的大概一半。自然引发抢房，涨价现象。三、“招拍挂”推高地价。土地出让由过去协议转让改为实行“招拍挂”后，价格随市场走，土地价格有不小的涨幅，对房价构成较大的影响，但土地价格涨幅远远没有房价的涨幅大。今年前三季度全国地价上涨的幅比房价涨幅高出近一倍。四、房地产商追求高利润。这本无可厚非，企业追求利润是正常的。只要市场能接受，房地产商一定会尽可能提高售价。有些媒体和个人对房地产暴利进行谴责，这是于事无补的，除非供过于求，房地产商才会被迫降价。五、房屋拆迁费提高。近几年房屋拆迁问题非常多，迁费用确实比前些年增长很快。一方面由于房价持续上涨、城市地价上涨使待迁房屋价值提高，另一方面动拆户在拆迁过程中的话语权越来越大，以前开发商和地方政府强行低价拆迁的现象越来越少，而且《物权法》的出台也为动拆迁户撑了腰，导致部分人漫天要价。六、产品质量与城市环境提高。近些年住宅总体质量有所提高，这一方面反映出政府监督力度加大，另一方面，也反映出许多新材料用到住宅上，提高了住宅质量。环境的改善，有许多是政府的投入，如学校、医院、商店、社区设施、道路交通等城市基础设施建设基本是由政府投资，大大改善了居民的居住环境，提高了住宅小区的品位，对房地产成本的影响不是很大。七、建材价格上涨。近些年随着我国经济高速发展，能源、原材料紧张价格上涨，对建材价格有一定影响。但应该看到建材行业是竞争比较激烈的行业，门槛相对比较低，所以价格上升幅度并不大。八、外资大量涌入。人民币升值和全球流动性过剩及中国楼市的高收益，吸引大量外资涌入。外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标；外资开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。九、投资投机疯狂。2003开始时，主要由温州炒房团在上海及长三角中心城市炒房，后来他们到全国各处炒房；山西煤老板成后起之秀。还有外资，上面已提到。另外，上海、深圳、北京等一线城市居民投资性甚至投机性购房渐成风潮。原因是多方面的，比如流动性过剩，储蓄收益过少甚至贬值，楼市回报高等。十、房地产市场混乱。市场中交易双方信息不对称，地产商囤地捂盘、散布虚假信息，代理商、广告商也玩弄技巧，使消费者白白付出更高的买房代价。比如中天置业这种老板携客户房款、银行贷款潜逃的恶性事件。

是什么 上涨 因素 房价

1、计算机记录和管理，实现房地产档案信息收集、整理、查询、利用管理的现代化，提高档案的管理水平和利用质量，更好地为房地产经济发展服务。2、利用业已建立起来的房地产档案信息库，来进行档案的编目、标引，建立自动检索系统，由计算机辅助进行档案的接收、整理、鉴定、库房管理、借阅利用、统计等，并实现档案信息传递网络化。3、编制完善的检索工具和提高系统的安全防范。系统的安全性指的是保护系统的硬件和软件免受自然灾害和人为的破坏，做好防病毒工作，抓好用户权限管理。只有保证系统的安全顺利运行，房地产档案管理现代化的目标才能得以实现；否则一切都无从谈起，因此做好系统的安全防范工作是重中之重。4、由于电子档案原始信息的长期保存有待深入研究和探讨，对电子档案要定期进行备份，防止数据信息损失。房地产档案管理现代化是不断完善优化的过程，始终要依赖于档案人员素质的提高。建设一支精通房地产管理且熟悉计算机基础知识的专业队伍，是实现房地产档案管理现代化的关键。

可不可以 管理制度 房地产 一下

豪宅税在全球发达国家是一项很完善的税收，但是在中国是一种新型税收，因为各地豪宅标准不一样，导致各地豪宅税征收标准也不一。在中国没有豪宅税这个税种，只是将非普通住宅、商业房产、别墅作为一个种类收取比较高的税。豪宅就像楼市中的奢侈品，奢侈品的价格高低对日常用品的价格并无影响。作为楼市中的“奢侈品”，真正意义上的豪宅虽然稀缺，却一直备受市场的关注。豪宅，历来被作为楼市中的风向标，但往往即使楼市低谷的时候，豪宅盘的价格却往往是最坚挺的，因此豪宅有富人资产安全岛之称。国外对豪宅都会征税，房子越贵，住得越好，交的税越多。如果你买的是豪宅，可能在买的过程中契税适用最高一档税率，当建筑面积大于144平米的时候，税率是4%（最高一档的税率），契税=房价X4%。豪宅税印花税：成交价*0.05%。豪宅税营业税：成交价*5.6%。个人所得税：豪宅（无年限制）按成交价的1%征收。转让受赠住房一律按差额的20%征收。

建筑面积 多少 房屋 豪宅

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（[1]或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。年 中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告前瞻网摘要：工程招标代理机构在工程招标、工程专业技术咨询、规范招标行为、提高招标质量等方面，都起着积极的作用。随着工程招标代理行业竞争的不断加剧，工程招标代理企业间并购整合与资本运作也日趋频繁，国内优秀的工程招标代理企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。第1章：中国房地产行业研究背景分析151.1 房地产市场的供求特征151.1.1 房地产需求的特点151.1.2 房地产供给的特点161.2 房地产行业研究背景18第2章：中国房地产行业宏观调控政策分析202.1 房地产行业宏观调控政策理论分析202.1.1 土地政策对房地产市场的影响20（1）土地供应量的影响20（2）土地供应方式的影响20（3）土地供应结构的影响21（4）土地供应价格的影响212.1.2 货币政策对房地产市场的影响22（1）利率对房地产市场的影响分析22（2）货币供应量对房地产市场的影响分析232.1.3 税收政策对房地产市场的影响242.2 2003年以来土地调控政策分析252.2.1 土地调控政策的内容分析252.2.2 土地调控政策的效果分析322.3 1998年以来货币调控政策分析332.3.1 第一阶段（年）的货币调控政策34（1）主要货币调控政策34（2）货币政策调控效果352.3.2 第二阶段（年）的货币调控政策36（1）主要货币调控政策36（2）货币政策调控效果372.3.3 第三阶段（2008年以来）的货币调控政策37（1）主要货币调控政策37（2）货币政策调控效果392.4 房地产税收政策分析402.4.1 2010年以来的主要税收政策402.4.2 土地税收对政府财政的贡献422.5 调控政策对房地产市场的影响分析442.5.1 房地产政策对供给的影响442.5.2 房地产政策对需求的影响482.5.3 房地产政策对供求平衡的影响492.6 境外房地产行业宏观调控政策启示502.6.1 波兰的多层次住房保障政策分析502.6.2 美国的差别化税收政策分析522.6.3 中国香港的公屋政策分析54第3章：中国房地产行业土地供应趋势分析563.1 全国土地市场供求分析563.1.1 批准建设用地规模与结构分析563.1.2 国有建设用地实际供应分析573.1.3 国有建设用地成交金额分析583.2 线城市土地市场供求分析583.2.1 一线城市土地市场供应分析58（1）一线城市推出土地规模分析58（2）一线城市土地供应结构（分用途）593.2.2 一线城市土地市场成交分析60（1）一线城市土地成交面积分析60（2）一线城市土地成交结构（分用途）62（3）一线城市土地成交金额分析623.3 主要二三线城市土地市场供求分析643.3.1 主要二三线城市土地供应分析64（1）二三线城市推出土地规模分析64（2）二三线城市土地供应区域特征65（3）二三线城市土地供应结构（分用途）663.3.2 主要二三线城市土地成交分析67（1）二三线城市土地成交面积分析67（2）二三线城市土地成交结构（分用途）68（3）二三线城市土地成交金额分析693.4 土地价格走势分析733.4.1 全国各类土地市场价格总体走势733.4.2 一线城市各类土地价格走势分析743.4.3 主要二三线城市土地价格走势773.5 土地市场供应趋势预测79第4章：中国房地产行业市场规模与需求分析814.1 房地产行业市场规模分析814.1.1 房地产行业投资规模分析814.1.2 房地产行业销售规模分析824.2 房地产行业市场竞争现状分析844.2.1 房地产行业市场发展速度844.2.2 房地产行业盈利空间分析864.2.3 房地产行业开发投资热度874.2.4 房地产行业竞争格局分析904.3 房地产市场供需平衡分析924.3.1 房地产行业供给状况分析92（1）房地产行业新开工面积分析92（2）房地产行业施工面积分析93（3）房地产行业竣工面积分析944.3.2 房地产行业销售面积分析964.3.3 房地产行业供需平衡分析974.4 保障性住房投资建设预测分析 保障性住房建设计划分析 保障性住房建设进度分析 保障性住房资金来源分析 保障性住房投资资金需求预测102第5章：中国住宅物业的开发与前景预测1045.1 中国住宅用地市场供需形势分析 2012年住宅用地市场供求分析104（1）2012年住宅用地实际供应分析104（2）2012年住宅用地市场成交分析 2013年上半年住宅用地市场供求分析109（1）2013年上半年住宅用地实际供应分析109（2）2013年上半年住宅用地市场成交分析 住宅用地成交价格走势分析1135.2 房地产行业商品住宅的投资分析 中国商品住宅的投资分析 中国商品住宅投资结构分析 地区商品住宅投资比较分析1195.3 中国商品住宅市场供给情况分析 中国商品住宅的开发分析 地区商品住宅开发比较分析1225.4 中国商品住宅市场成交情况分析 中国商品住宅成交情况分析 中国商品住宅成交结构分析 地区商品住宅成交比较分析1275.5 中国商品住宅市场价格走势分析 中国商品住宅价格总体走势分析 地区商品住宅成交价格比较分析1305.6 未来10-20年中国城镇住宅需求预测 城镇住房需求构成结构 城镇住宅需求预测模型假设 城镇住宅需求规模预测分析 居民首次置业需求预测分析140第6章：中国商服物业的开发与前景预测1436.1 中国商服用地市场供需形势分析 2012年商服用地市场供求分析143（1）2012年商服用地实际供应分析143（2）2012年商服用地市场成交分析 2013年上半年商服用地市场供求分析147（1）2013年上半年商服用地实际供应分析147（2）2013年上半年商服用地市场成交分析 商服用地月度成交价格走势分析1506.2 房地产行业商服用房的开发与销售分析 商服用房的投资分析 商服用房销售面积分析 商服用房销售金额分析 商服用房销售价格分析1596.3 建筑企业各类商服用房建设情况分析 建筑企业各类商服用房竣工面积分析 建筑企业各类商服用房竣工价值分析1636.4 中国重点城市优质商服物业市场分析 重点城市优质零售物业市场分析165（1）优质零售物业新增供给分析165（2）优质零售物业租金与空置率分析 重点城市优质写字楼市场分析167（1）优质写字楼新增供给分析167（2）优质写字楼物业空置分析167（3）优质写字楼物业租金分析1696.5 中国商服物业开发商竞争状况分析 主要竞争者市场份额分析 商服物业市场竞争格局分析172（1）商服物业市场竞争区域分布172（2）商服物业市场企业性质格局 商服物业市场竞争层次分析 商服物业市场竞争热点分析 商服物业投资吸引力分析 典型开发商竞争策略分析1826.6 中国商服物业开发前景预测183第7章：中国区域房地产市场需求与投资吸引力分析1857.1 区域房地产市场需求与投资吸引力指标体系1857.2 各级城市市场需求与投资吸引力评价结果 一线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 1.5线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 二线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 2.5线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 三四线城市房地产需求与投资吸引力评价分析 不同级别城市未来市场需求与投资趋势预测1937.3 各区域城市市场需求与投资吸引力评价结果 各区域城市房地产市场投资吸引力对比 长三角地区市场需求与投资吸引力评价分析 珠三角地区市场需求与投资吸引力评价分析 环渤海地区市场需求与投资吸引力评价分析 中部地区市场需求与投资吸引力评价分析 东北地区市场需求与投资吸引力评价分析 西北地区市场需求与投资吸引力评价分析 西南地区市场需求与投资吸引力评价分析2037.4 全国地级以上城市投资吸引力总评结果204第8章：中国房地产开发商企业经营能力分析2098.1 万科企业股份有限公司经营能力分析 企业发展基本信息 企业市场份额分析 企业销售面积分析 企业成本控制能力分析 企业融资规模分析 企业盈利能力分析 企业运营能力分析 企业偿债能力分析 企业发展能力分析 企业经营优劣势分析2168.2 保利房地产（集团）股份有限公司经营能力分析 企业发展基本信息 企业市场份额分析 企业销售面积分析 企业成本控制能力分析 企业融资规模分析 企业盈利能力分析 企业运营能力分析 企业偿债能力分析 企业发展能力分析 企业经营优劣势分析2248.3 恒大地产集团有限公司经营能力分析 企业发展基本信息 企业市场份额分析 企业销售面积分析 企业成本控制能力分析 企业融资规模分析 企业盈利能力分析 企业运营能力分析 企业偿债能力分析 企业发展能力分析 企业经营优劣势分析2318.4 中国海外发展有限公司经营能力分析 企业发展基本信息 企业市场份额分析 企业销售面积分析 企业成本控制能力分析 企业融资规模分析 企业盈利能力分析 企业运营能力分析 企业偿债能力分析 企业发展能力分析 企业经营优劣势分析2378.5 绿地控股集团有限公司经营能力分析 企业发展基本信息 企业市场份额分析 企业销售面积分析 企业经营优劣势分析239……另有15家企业分析图表目录图表1：北京、上海房价与土地楼面价增长走势区域一致（单位：元/平方米）22图表2：刚性需求市场中利率对房地产需求的影响22图表3：投资市场中利率对房地产需求的影响23图表4：投资市场中利率对房地产供给的影响23图表5：刚性需求市场中利率对房地产需求的影响24图表6：投资市场中货币供应量对房地产需求的影响24图表7：货币供应量对房地产供给的影响24图表8：年我国土地主要调控政策及主要内容25图表9：年我国土地主要调控政策及主要内容26图表10：年我国土地政策的主要内容28图表11：2010年以来我国主要土地调控政策和内容29图表12：2010年以来我国土地监管政策一览30图表13：年我国主要房地产货币调控政策34图表14：年全国房屋平均销售价格增长速度变化（单位：%）35图表15：年我国主要房地产货币调控政策36图表16：年我国商品房销售价格增长速度变化（单位：%）37图表17：2008年以来我国主要房地产货币调控政策38图表18：年我国商品房销售价格增长速度变化（单位：%）39图表19：2010年我国房地产领域的主要财税政策40图表20：以来房地产领域的主要财税政策41图表21：年与土地直接相关的五项税收（地方）规模总计与增长情况（单位：亿元，%）42图表22：与土地直接相关的五项税收规模与增长情况（单位：亿元，%）43图表23：20世纪90年代我国首次房地产热开始（单位：亿元，%）45图表24：年受政策调控和金融危机影响，房地产转冷（单位：亿元，%）46图表25：年房地产发展成为国民经济支柱产业投资走势（单位：亿元，%）47图表26：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业投资走势（单位：亿元，%）48图表27：20世纪90年代以来调控与刺激政策下的中国房地产业市场形势（单位：亿元，%）49图表28：波兰对中小户型商品房购买者提供贷款贴息支持的标准51图表29：波兰社会租赁住房政策的主要规定52图表30：年我国批准国有建设用地供应情况（单位：万公顷）56图表31：2012年我国批准国有建设用地结构（单位：%）57图表32：年各类国有建设用地供应规模（单位：万公顷）57图表33：年国有建设用地出让面积及成交价款情况（单位：万公顷，%，亿元）58图表34：年一线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%）59图表35：年四个一线城市推出土地建设用地面积对比（单位：万平方米）59图表36：年一线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米，%）60图表37：年一线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%）61图表38：年4个一线线城市土地成交面积对比（单位：万平方米）61图表39：年一线城市土地成交结构变化（单位：万平方米，%）62图表40：年一线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%）63图表41：年4个一线线城市土地成交金额对比（单位：亿元）63图表42：年26个二三线城市土地供应面积总量增加变化（单位：万平方米，%）64图表43：年26个二三线城市土地供应面积均值（单位：万平方米）65图表44：2012年主要二三线城市推出土地面积走势与占26个城市的累计比重（单位：万平方米，%）66图表45：年二三线城市推出土地规模梯队（单位：万平方米）66图表46：年26个二三线城市土地推出面积增减变化（单位：万平方米，%）67图表47：年26个二三线城市土地成交土地建设用地面积增减变化（单位：万平方米，%）68图表48：年26个二三线城市土地成交面积均值（单位：万平方米）68图表49：年26个二三线城市土地成交结构变化（单位：万平方米，%）69图表50：年二三线城市土地成交金额情况（单位：亿元，%）70图表51：2012年主要二三线城市成交土地出让金对比（单位：亿元）70图表52：年二三线城市住宅用地成交价格走势（单位：元/平方米）71图表53：2008 2012年二三线城市住宅用地地价变化对比（单位：元/平方米）72图表54：主要城市各类型土地成交均价（单位：元/平方米）73图表55：2013Q2三大重点区域各类型土地成交均价（单位：元/平方米）74图表56：3Q2主要城市各类型土地成交均价同比增速（单位：%）74图表57：年一线城市不同用途土地成交价格走势（单位：元/平方米）75图表58：年一线城市不同用途土地成交价格增速对比（单位：%）75图表59：年四个一线城市土地均价和楼面价对比（单位：元/平方米）76图表60：年二三线城市土地成交价格走势（单位：元/平方米）77图表61：2008 2012年主要二三线城市地价变化对比（单位：元/平方米）78图表62：年全国住房用地供应计划与实际供应情况（单位：万公顷，%）79图表63：2013年全国各地区住房用地供应计划（单位：万公顷）80图表64：年我国房地产开发投资及同比增速（单位：亿元，%）81图表65：年上半年全国房地产开发投资累计完成额及增长情况（单位：亿元，%）82图表66：年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米，%）83图表67：3.06全国商品房累计销售面积走势（单位：万平方米，%）83图表68：年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米，%）84图表69：3.06全国商品房累计销售面积走势（单位：万平方米，%）85图表70：2013年3月深圳、长沙、天津二手住房单日成交套数猛增（单位：套）85图表71：年一线线城市的房价与地价的比例（单位：倍）86图表72：主要二三线城市的房价与地价的比例87图表73：年全国35城市中投资总额TOP10（单位：万元）88图表74：年二三线城市房地产投资增长情况（单位：%）89图表75：31个二三线城市房地产投资规模增长情况（单位：%）89图表76：年我国房地产开发企业数量的性质结构变化（单位：%）90图表77：2012年主要内地上市房企的营业收入占154家内地上市房企营业总收入的比重（单位：%）91图表78：年上半年我国房地产开发新开工面积及同比增速（单位：万平方米，%）92图表79：年我国房地产开发施工面积及同比增速（单位：亿平方米，%）93图表80：3.06房地产施工面积累计值（单位：万平方米，%）93图表81：末31个二三线城市施工面积规模（单位：万平方米）94图表82：年我国商品房竣工面积及增长情况（单位：万平方米，%）95图表83：3.06房地产新开工面积、竣工面积与其同比增速（单位：万平方米，%）95图表84：年31个地区商品房竣工面积年均增速对比（单位：%）96图表85：年我国商品房销售面积走势（单位：万平方米，%）97图表86：年上半年我国房地产开发竣工面积与销售面积（单位：万平方米，%）98图表87：年上半年我国房地产开发竣销比走势98图表88：年北京和上海两市的商品房销竣比走势（单位：倍）99图表89：年31个二三线城市供求平衡状况（单位：万平方米，倍）99图表90：年我国保障性安居工程住房建设计划（单位：万套）100图表91：截至2012年10月我国保障房建设进展（单位：万套）101图表92：年国家和地方财政用于保障性住房的预算支出（单位：亿元）102图表93：年我国保障房投资额测算（单位：万套，亿元，%）103图表94：年住宅用途的国有建设用地供应总量及增减和占全部用地的比重（单位：公顷，%）104图表95：年30个重点城市推出住宅用地总面积走势（单位：万平方米，%）105图表96：年30个重点城市推出住宅用地面积占全部用地的比重（单位：%）105图表97：2012年30个重点城市推出住宅用地面积比较（单位：万平方米）106图表98：年30个重点城市成交住宅用地面积与占全部用地的比重（单位：万平方米，%）107图表99：年30个重点城市住宅用地成交金额与占全部用地的比重（单位：亿元，%）107图表100：2012年30个重点城市成交土地金额比较（单位：亿元）108图表101：年上半年30城市推出住宅用地面积情况（单位：万平方米，%）109图表102：2013年上半年30城市推出住宅用地面积比较（单位：万平方米）110图表103：年上半年30城市成交住宅建设用地面积情况（单位：万平方米，%）111图表104：年上半年30城市成交住宅用地金额情况（单位：亿元，%）112图表105：2013年上半30城市住宅用地成交金额比较（单位：亿元）113图表106：年上半年30城市住宅用地成交价格（单位：元/平方米）114图表107：年上半年30城市住宅用地成交价格增长走势（单位：%）114图表108：3.06各月30城市住宅用地成交均价VS全部用地（单位：元/平方米，%）115图表109：2012年30城市住宅用地成交均价比较（单位：元/平方米）116图表110：年中国房地产开发行业商品住宅投资额与增长情况（单位：亿元，%）117图表111：年房企别墅、高档公寓和经济适用房投资额占全部住宅投资额的比重（单位：%）118图表112：年东、中、西部地区商品住宅投资份额（单位：%）119图表113：2012年我国31个省、市、区商品住宅投资额比较（单位：亿元）120图表114：年商品住宅新开工和竣工面积走势（单位：万平方米）121图表115：年商品住宅新开工和竣工面积同比增速变化（单位：%）122图表116：2012年我国31个省、市、区商品住宅新开工面积比较（单位：万平方米）123图表117：2012年我国31个省、市、区商品住宅竣工面积比较（单位：万平方米）124图表118：年住宅物业销售面积走势（单位：万平方米，%）125图表119：年住宅物业销售金额走势（单位：亿元，%）126图表120：3.04单日深圳、长沙、天津二手住房成交套数（单位：套）126……略望采纳，谢谢！

房地产市场 怎么 报告 写

非普通住宅有三个标准：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。 以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。 关于调整本市普通住房标准的通知 沪房管规范市〔2014〕6号各区县住房保障房屋管理局、规划土地局、财政局、地税局：根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）等相关规定，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下：可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。上述标准自2014年11月20日起执行。特此通知。上海市住房保障和房屋管理局上海市规划和国土资源管理局上海市财政局上海市地方税务局2014年11月13日

普通住宅 普通住宅 普通住宅 上海

1.我国房市已进入调整期，但不会崩盘。理由如下： 一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2006年、2007年更是连续两年超过10%，是事实上的支柱性行业。并且，房地产业的产业链条很长，对相关的建材、钢铁、水泥、家居等行业有着很强的拉动作用，关系到整个经济的发展状况。同时，从目前的政府财政收入来看，根据国土资源部公报数据，2004年-2006年，全国土地出让金分别为5894亿元、5505亿元、7677亿元，2007年1月-11月为9130亿元，占全国财政收入的比重接近20%，卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。 二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在10-12间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。而目前，我国一线城市的房价收入比在15左右，除深圳偏离正常价格上限约40%外，北京、上海偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。考虑到收入增长因素，上述一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房价在2009年将进入合理区间，深圳的偏离幅度也将回到20%以内，而目前深圳的房价总体已下跌约30%左右，已进入动态的合理区域。二线城市中，部分城市房价过高，同样存在调整需求。根据我们测算，2007年四季度，杭州为16，与一线城市差不多；武汉为11，天津为11.5，处于较高的价位；重庆为7.8，处在合理范围内。由于二线城市中各个地区的差别较大，难以用同一个标准来衡量，但总体上来看，房价偏离的幅度同样不大，考虑收入增长情况，房价将在09年进入合理区域。 三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。我国今年的经济增长率将达到10%以上，明年也可能保持在较高的水平上，人均收入增长率也不会降低；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。 四是从我国历次的房市周期和其它国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如年的周期中，95-97年为调整期；年的周期中，02-03年为调整期。此外，从国际上的历史经验来看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美国的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期，房地产市场出现的短暂调整，都是两年左右的周期。 因此，可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。 2.我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好. 虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，年，竣工销售比约0.87，2007年下降至0.76，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。从四大一线城市来看，其情况基本类似，但2007年新开工面积与销售面积之比只有0.91，因此，在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。 从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这些因素包括： 一是人口因素。即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。而本世纪初我国的婴儿出生量还在高位运行，故预计到2030年间，我国每年新增的参加工作的年轻人口都会较多，从而对住房的需求也会在高位运行。 二是收入因素。即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。这个可以从许多关于一国人均收入与房地产业发展之间关系的研究中找到答案。根据世界银行研究报告，人均GDP在1500美元时，房地产业进入快速发展时期；当房地产业增加值占GDP总量的6%到8%时，就可以确定为主导产业，而当占GDP总量的10%到12%时，之后增长便趋于平缓。基于上述判断，2004年，中国人均GDP已经达到1500美元，而中国房地产业增加值也逐步占到GDP总量的5%到6%。因而我们可以判断，当前我国已进入房地产业的快速发展期。另外高盛公司的研究报告则显示，从现在起，人均收入超过3000美元的中国中产阶层人口将快速增长，这种状况会持续到2035年左右，中产阶层人口将达到14亿左右，直到2050年。这可能转化为持续的购买力，从而促进房地产业的持续发展。 三是城市化因素。即随着一国城市化的发展，房地产业也会得到很大的发展，城市化的过程就是一国房地产业快速发展的过程。对城市化与房地产业发展之间的关系，理论界有一条著名的“纳什姆曲线”。美国城市地理学家纳瑟姆所提出的“纳瑟姆曲线”认为：发达国家城市化过程包括两个拐点，当城市化水平达到30%时，第一个拐点出现，代表城市化发展进入势头极为迅猛的高速阶段；之后，当城市化水平超过70%之后，出现第二个拐点，代表经济发展进入超于平缓的成熟阶段。根据数据统计，2005年中国城市化率为42.99%，预计到2020年会达到60%，在此期间城市化率每提升1个百分点意味着新增城市人口1300万，房地产行业无疑是最直接的受益者。而且，城市化的过程也是收入增加的过程，从而也是我国住房结构升级、环境优化和舒适度不断改善的过程，这也会促进我国房地产业的长期持续发展。 以上这三个因素综合分析，可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。 3、我国房市其它方面的趋势： 我国房地产市场其它方面在未来会发生以下变化： （1）价格会逐渐趋于合理。 随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。 （2）供需结构会得到优化。 一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。 （3）市场秩序会逐渐改善。 在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。 （4）市场集中度会得以提高. 随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其它大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 （5）政府行为会得以规范. 随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。 总之，我国房地产市场在经过此轮调整后，会进入到把一个健康、繁荣、快速发展的新时代。

房地产 是什么 在的 趋势

国务院祭出房地产调控八项新政2011年01月27日各地要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房；今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。全国已有13个城市出台“限购令”——13大连大连市暂时实行住房限购政策，自19日起，暂定同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。12 广州自2010年10月15日起，广州暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。严格执行同一购房家庭只能新购买一套商品住房的政策，商品住房是指新建商品住房和二手住房。未满18周岁的人士，不得单独购买商品住房。11 海口10月14，海口出台楼市调控细则，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。从10月14日起至2010年12月31日，海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。10 天津自10月13日起，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理权属登记手续。9 三亚10月12日，三亚市人民政府发布文件，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。自本10月12日起，暂定对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭在三亚，限购一套商品住房。8 南京10月12日，南京出台调控细则严控投机炒房，暂时限制购买第三套住房。7 杭州自10月11日起，暂定杭州市及外省市居民家庭只能新购买1套商品住房（含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理相关规定。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关费用。6 福州从10月11日起至2010年12月31日，行政区域内户籍居民同一购房家庭，只能在福州五城区新购买一套商品住房；对于能够提供在福州市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在五城区购买一套商品住房。5 宁波10月9日，宁波出台楼市调控文件，规定从9日起宁波市户籍居民家庭只能新购一套住房；非宁波户籍居民家庭，能提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，在宁波只能新购一套住房。4 上海10月7日晚，上海出台楼市调控执行细则，“在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房）”。3 厦门9月30日，厦门市国土、房产等7个部门决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。商品住房是指新建商品住宅和二手住宅。2 深圳9月30日，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭，限购两套住房 ；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。1 北京5月2日，北京市住建委公布楼市调控执行细则，规定同一家庭限新购一套商品住房，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州 郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华 、青岛、合肥、北京、深圳、南宁、西安京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个...第三批限购城市名单或近期出炉2011年01月25日据《证券时报》1月25日援引未具名权威人士话称，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，此名单中的郑州、太原、武汉、昆明、济南等5个二、三线城市已相继出台了“限购令”细则，名单中的其他城市也有望近期公布。报道称，该人士透露，为巩固2010年楼市调控成果，住建部已和多个房价上涨较快的城市政府沟通，建议根据情况按照国务院的规定进行限购。这次拟定的第三批限购城市名单主要是未执行“限购令”的一线城市，以及2010年下半年以来房地产成交较为活跃的二、三线城市。另外，对于前两批没有出台“限购令”的重点城市，住建部将进行“约谈”。今年1月以来，郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华等二、三线城市相继出台了“限购令”细则，加上前两批16个限购城市，目前全国已有23个城市发布了“限购令”。青岛、陕西、广西等城市的限购细则也将出台。2010年“国十条”出台后，北京在4月30日率先出台了“限购令”，要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房；第三套及以上住房停贷；外地人有条件放贷。5个月后，国家进行二次调控，随后，厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州等15个城市相继执行“限购”政策。

二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的56%，因此二手房买主的首付款比例将大增.二手房首付计算方式：净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)二手房过户的税费：看买方缴纳的1、契税（买方缴纳）：普通住宅按买价征收1.5-2%；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收（普通住宅应同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0以下;单套建筑面积在144平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅，否则将按非普通住宅对待。）；2、营业税（卖方缴纳）：取得房产证未满2年按房价的5.6%收取,取得产权证满2年的非普通住宅按差额5.6%征收，满2年普通住宅免收；【新政策满两年免税】3、个人所得税（卖方缴纳）：，按1%或交易差价的20%收取；【满5年唯一普通住房免交】4、交易费：6元/平米，双方各付一半；5、登记费：80元，买方缴纳。6.房屋价格必须要由当地房管部门指定的评估机构认定，你还需交几百元的评估费。7.如果是通过中介交易的，还需要交纳一定的中介费，由于目前各中介公司的收费各不相同，这需要您具体咨询相关的中介公司。

二手房 评估价 付与 关系

不知道是不是存量房存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 近年来，随着住房制度改革逐步深入，国家宏观经济政策驱动，全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言，这一行业更是崭露头角，商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展，在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件，有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业，对改善居民住房状况起到了关键作用。然而，从我县房地产市场现状分析，也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视，于近期组织人员对年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研，针对该行业发展中存在的问题，制定了一系列行之有效的举措，积极引导该行业持续健康发展。现就年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下： 一、年我县房地产市场运行情况 （一）国民经济快速发展，人民生活不断改善。年，我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到2003年的96.5亿元，财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元；城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元，农民可支配收入由3318元增至4702元。 （二）房地产发展势头良好，已逐渐成为重要产业。1998年以来，我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。2003年完成房地产投资额2.97亿元，有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展，房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。 （三）土地供应情况（表格附后）。年，我县房地产市场从无到有，处于发展期，土地供应量也逐年上升，加上旧城改造，至2001年达到最高，项目数有26个，供应量为18.5894公顷，其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷，占当年供应总量的44.4%。2002年由于政府宏观干预，我县房地产市场进入低谷期，土地供应量最低仅为2.8854公顷，到2003年开始复苏，供应量有所增加，达10.6276公顷。从供地来源看，存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。2003年开始，国家宏观调控政策实施，对增量土地使用略有下降，加大了旧城改造力度。另外，我县商业、市场、旅游等用地供应不多，这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来，我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷，而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷，市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷，可见在经营性用地供应中，住宅用地还是占绝大部分，基本上集中在城市规划区内。 （四）房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示，1998—2003年房地产开发投资额波动较大。2002年为历年最高，共完成投资额5.73亿元，比2001年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米，减少2.2%，竣工房屋面积23.3万平方米，减少5.3%；商品房销售面积16.4万平方米，减少16.8%；年末商品房空置面积6.9万平方米，增长102.9%。 （五）房地产市场购销两旺，房地产价格稳步上升。1998年以来，房地产销售总量年均保持在15万平方米以上，其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示，我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米，增长到2003年的2200元/平方米，6年涨幅达83%。 （六）购房动机发生变化，由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化，由原来自住转向以营利为目的。据2002年房展会统计，我县居民购买外地房产，70%以上是商铺。 （七）行业规模迅速扩大，打造品牌房开企业。截止2003年底，全县房开企业发展到43家，比去年增加了8％。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24％，一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。 （八）房地产金融业发展良好，为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至2003年末，我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元，6年间增长了2.12倍。2003 年末，房地产贷款比去年同期增长1.38％。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种，个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据，我县在2001年以前个人购房信贷廖廖无几，在2001年个人购房信贷也只有623万元，仅占信贷总额的0.99%，而在2003年个人购房贷款额就有8554万元，比2001年增长13.7倍多，占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预，到2004年6月个人购房信贷比例虽有所下降，只有8.74%，但其总额已有8904万元，比2003年增长350万元。由此可见，我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境，也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。 （九）房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始，在摸索中不断发展，现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。2002年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》，从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主，确保了拆迁双方当事人的合法权益，体现了公开、公正、公平性。同时，2004年又规范了农村村改拆迁管理工作，出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。 （十）存量房产交易活跃，健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后，存量房产交易活跃。2003年存量房成交量达47.49万平方米，比上年增长42.70%。同时，启动经济适用房，健全住房供应体系。不同层次住房供应方式，满足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城乡居民住房条件，我县城镇居民人均住房面积达到35.9平方米，农民人均建筑面积达到35.1平方米，居全市前列。 （十一）住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来，安居工程（经济适用房）改变了原来以单一途径的集资合作建房，转为解决机关干部、工矿企（事）业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止，国家先后下达我县安居工程（经济适用房）建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系，解决最低收入家庭住房困难，县房改办根据市、县政府有关工作部署，拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底，我县最低收入家庭居民258户，符合廉租住房登记的有215户（目前我县准备在昆阳镇试行）。 二、年我县房地产市场基本特点分析 1、繁荣经济强硬支撑。近年来，我县经济保持较快发展速度，2003年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比，分别增长71%和125%。随着经济快速发展，居民生活得到明显改善，2003年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元，与1998年相比增长191%。 2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早，目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民购房积极性，从而释放出潜在的巨大住房消费能量。 3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负，降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%，2001年6月国家清理取消了47项建设性收费，2002年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取，非住宅交易管理费按12元/平方米收取，；二是推出个人住房贷款，增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来，我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。 4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数，即“食”在消费总支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全国平均40%低8.6个百分点，这正是增加住房消费的大好时机。另外，我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠，而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标，这给我县房地产市场注入了强大的活力。 5、城市化进程加速发展。近年来，我县积极推进城市化进程，加速了城镇人口聚集。据统计资料显示，2003年我县城镇总人口达84.1万人，比1998年增长4.7%，此外，加上每年上万外来务工人员，这无疑给我县住宅产生巨大需求。 三、年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持较快健康发展势头，但同时也存在一些问题：一是住房供应与居民需求的矛盾较突出，经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多，小户型较少，提高了商品房均价；二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展，部分房开企业的自我约束机制不够完善，导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题；三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快，导致了房地产业发展缓慢。2003年全县房地产开发企业就有43家，而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元，而且从这几年房地产业占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并没有出现较大增幅，可以说房地产业对该县GDP的拉动并不明显，也没有产生规模效应；四是土地价格偏高，以及少数乡（镇）土地供应缺乏计划，土地供应量过大，导致房地产开发商大量圈地，商品房用地供应缺乏详细规划，随意性大；五是工薪阶层购房困难，房屋空置率和空关率增大。据统计，我县房价上涨的同时，空置率和空关率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米，2003年则上升为5.4121万平方米。2003年，我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平，双职工家庭年收入2.36万元推算，如一个家庭买60平方米商品房，不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买，提高了空置率和空关率，而真正需要购房的工薪阶层，因经济问题而难以购房，形成了工薪阶层购房困难，空置率和空关率却加大的矛盾；六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家，其中仅有5家是2级资质的企业，其余都是3、4级企业，因而群体素质较低；七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构，规模较大的为数不多；八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上，存在协议、拍卖出让两种形式，由于两种形式并存，造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等；九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今，住宅精品少，小区品位都较低，上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。 四、保持我县房地产市场持续健康发展对策 1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施；将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合，同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施，真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上，制定好近、远期房地产开发计划，正确处理好“度”和“量”的关系，以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”，适时调控开发结构，今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求，特别要关注“平民住房”，要重点向中、低收入家庭倾斜，使他们买得起房，有房子住。 2、要加强对房地产发展研究，提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究，逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，加强宏观调控能力，并正确引导房地产的投资和消费，建立健全房地产市场预警机制。 3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求，保持土地合理的供应量和供应比例，加大经济适用房建设，限制高档住宅的盲目开发和大规模建设，以防止出现积压；二是要增强房地产市场透明度，给房开商创造平等竞争环境。同时，要科学、合理制定招、投标办法，防止地价以“天标”中标；三是要加快建立房地产市场监测体系，对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈，以引导房开企业做好市场的细分和定位，避免盲目性，并有利于政府及时进行宏观调控。 4、要盘活存量土地，增加土地有效供给，确保适度土地供应总量，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快，建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此，要适度拓展该县发展空间，提高土地供应能力。加大基础设施建设，利用好闲置土地，改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间，按时交地，确保用地计划顺利完成，逐步建立梯度土地供应体系，满足不同层次住宅需求。 5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预（销）售管理，规范商品房销售环节，解除购房者后顾之忧；二是要加强房产经纪机构管理，规范房地产中介行为；三是要简化房产交易手续，提高办证速度。 6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品，提高住宅建设品位，严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头，推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境，优化套型设计，充分合理利用空间，注重资源的充分节约和综合利用，建造生态住宅，使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施，严格入市门槛，对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业，通过规范市场经济秩序及时清理出局}