本人用线下****十一年民间借贷经历，并且以下所叙述内容是经过本人****千次的亲自实际操作，就****家所担心的以下七个问题做出解释：

（声明：本人不懂，一直从事线下民间借贷）

一、人在抵押房屋时是否属于多次抵押。

二、借款人的房产是否属于唯一住房？是否小于70平方米？审核过程中有没有提供真实的二居证明？发生逾期房产能不能执行（变现）？（此处不讨论房产价值问题）

三、借款人如果已婚是否双方都到场（房产局、公证处）签字？

四、所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人？

五、关于经济适用房、政府联租房等抵押问题。

六、房子说收就收？到底是谁在收？

七、关于抵押的房产是否在抵押之前已经租赁给了别人的问题。

一、借款人在抵押房屋时是否属于多次抵押

此问题根本不必担心，携带房屋手续到当地房产局提档即可，房产局档案一目了然，目前中国很多地方连二次抵押都不能进他项，谈何多次抵押。（注：如果民间借贷从业者不知道提档是怎么回事，你就别在这行混了。另外说明一点，针对于《担保法》关于抵押权顺位与优先受偿权的司法理论来讲，房产是可以无限次进押的，但是很多城市的房屋管理条例是不允许的。这是目前行政层面与司法层面的矛盾，此处不多做讨论。）

二、借款人的房产是否属于唯一住房？是否小于70平方米？审核过程中有没有提供真实的二居证明？发生逾期房产能不能执行（变现）？（此处不讨论房产价值问题）

提供二居证明的本来目的是防止在借款发生逾期时，避免唯一住房无法强制执行，目前民间借贷在办理抵押时，基本是六个合同或手续，实际存在的是六项司法权利（四项独立权利+两个从属权利），即：1、债权，2、抵押权（债权的从属权），3、物权代位，4、期限物权、5、具有强制执行效力的债权文书、6、定金担保权（期限物权的从属权），完全避免此问题。

2、抵押权：抵押合同及手续（他项权利证，目前国内****部分地区只能做第一顺位抵押权登记，少数地区不限制）。

3、物权代位：不可撤消的房屋全权委托公证(此项为重中之重)

提醒：受托人不要做成债权人（抵押权人）自己，要做成债权人（抵押权人）信赖的第三人（非直系亲属，目的是防止房屋变现困难（万一房子不好卖），这时受托人可以把房屋过户给债权人（抵押权人），说的更直白一些就是到时放的款收不回来，****不了自己还能剩套房子，日后再变现，也不至于把自己玩死。而且在过户给自己时可以玩低评高贷或低签高收，还能套出来更多的钱，这里不做详细解释。

重点：此委托公证效力极其强****，受托人可以在不通知原房屋产权人（债务人、抵押人）的情况下，直接将房屋过户给****受托人自己及受托人直系亲属以外的任何人，包括抵押权人、然后直接收房子，此时房子已过户更名，与原产权人脱离，收房子行使的是物权，并非抵押权，物权属形成权，并非请求权，与房产是不是唯一住房无关，与所抵押的房产所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人无关。更重要的是，此时收房子根本就不是债权人（抵押权人）在行使抵押权，而是第三受让人在行使物权，即使是房屋过户给了债权人（抵押权人），收房子的行为也是在行使物权，与债权和抵押权无关，本人在线下实际操作中，市内各区的开锁公司都是与我们长期合作的，遇到收房子不配合的，直接带着开锁的去换锁芯，原房屋产权人报案都没用（只要不伤人就没事儿），派出所出警后，警方只对房产证说话，线下这样做了****十年，从未出过问题（一定要在过户后，新的房产证下来了再收，加急办理****概是15天，加急费420元左右，另注：过户后房产档案立即变更）。   

针对不可撤消的房屋全权委托公证中受托人的权利概述：受托人代替原房屋产权人，办理该房屋一切事宜，与房屋原产权人亲自办理具备同等法律效力，包括代理原房屋产权人签约、解押、办理买卖手续过户更名、代缴一切税费、代收房款、代收房款后代替原房屋产权人清偿不超过代收价款金额的在此房屋上附有一切抵押权的债务，并免****受托人一切责任。（非亲属交易时房款会走房产局的资金监管账户。

4、期限物权：房屋买卖公证（此公证用处不****，在房子不好变现，只是做为最后一道防线而已，上面提到的受托人将房屋过户给抵押权人时，防止原房屋产权人以流质担保契约抗辩，中华人民共和国《担保法》中就物权做为债权的担保特权时，流质担保契约属无效合同）。

5、具有强制执行效力的债权文书：强制执行公证（线下从业****10年，从来没用上过，只是设计的一道防线而已）。

6、定金担保权（期限物权的从属权）：把借款的金额在公证书中，做成买房的定金。（提示：定金非订金）

（注：以上手续全做完一共不到900元钱，不含逾期房屋过户费用及过户后的新房产证加急费。）

三、借款人如果已婚是否双方都到场（房产局、公证处）签字？

进押之前，携带借款人（房屋产权人）户口本，到当地片区派出所查户籍档案，所有信息一目了然，有配偶或共有人的，必须一同前往公证处和房产局办手续，如果借款人（房屋产权人）是单身，必须开单身证明。

如果借款人不是单身、或房屋非单独所有、或婚前自有财产但未做婚前财产公证、或婚后独有财产但未做婚后财产公证、离婚后财产未做分割的（离婚协议中明确指出财产分割细则、已经终审判决生效但未执行的****外），以上所列举的任何情况之一或多种情况并存的情况下，双方必须本人到场签字。

四、所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人。

做了房屋全权委托公证后无需担心，参考问题二第3项的解释。。

五、关于经济适用房、政府联租房等抵押问题。

经济适用房、政府联租房等住房，房产局根本就不受理抵押登记，有些地区对于经济适用房、政府联租房等住房连提档都不可以，谈何抵押？可能有人会问：如果借款人把此类房产的房产证等手续押给出借人，签了抵押协议，此抵押权是否生效？如果出借人借他钱了，那可真是千古奇闻，身为民间借贷的从业人员，连中华人民共和国《担保法》中就不动产做为债权的担保物权时，其唯一司法生效要件你不知道吗？如果你告诉我不知道，我奉劝您一句，不要踏入民间借贷行业半步。

六、房子说收就收？到底是谁在收？

上面已经说过，是新的房屋产权人（受让人、包括原抵押权人（他项权利人））在行使对该房屋的物权，物权为形成权，并非请求权。

线下民间借贷的“行规”是放贷人帮着收，这都不算事儿。

七、关于抵押的房产是否在抵押之前已经租赁给了别人的问题。

《中华人民共和国城市房屋管理法》规定，房屋出租需到当地房产部门进行登记备案（备案后进档案），不登记不得对抗第三人。

题外话：其实在真正的民间借贷的行业核心圈子里，在特定的条件下放贷人更喜欢遇到逾期的情况，因为在抵押物变现时利用一些手段和技巧（不违法）可以套出来比正常利息收益更多的钱，这里不详细叙述。

民间房产抵押借贷，房子说收就收，这回你信不？

另外注明一点：本人线下放贷，房产抵押率最高为房屋实际可出手价格的50%。

    “这是从来没有过的挑战，再这样下去，不仅是小公司倒闭，像我们这样的大公司，可能也难逃厄运。”五色土公司负责人李继高摘下眼镜，摸了一把脸，面容憔悴，公司业务停滞的状态让他有十几天没怎么合眼了……

    6月7日下午，原本还是忙碌的时候，但在青岛借贷公司中有着“鼻祖”地位的五色土抵押贷款顾问有限公司内，却是难得的悠闲安静，工作人员坐在自己的位置上，大厅内空无一人，然而这种安逸让工作人员感到不适应，“我们这还是好的，市北区有三四家小规模的公司关门了。”

    岛城借贷公司内一切的“反常”起因就是，5月17日，房地产交易中心宣布，暂停民间借贷公司房产抵押业务，自此到目前为止已经有22天，这让依赖房产抵押的他们遭遇了从没有过的冷冻期，而他们的工作日历也就停在了5月17日这一天。

    在李继高巨大的办公桌上，申请书已经摆了厚厚的一摞，“现在的状态是没柴生火啊，看着现成的饭没法吃。”房地产交易中心不给审批，房子就没有办法抵押，而像我们正规的民间借贷公司，几乎所有的业务都依赖房产抵押，现在闸门一下关上，公司的贷款业务基本上处于停滞状态，“再这么靠下去，我们这些大的借贷公司也熬不住了。”很难相信这是一位在岛城开起第一家借贷公司，在市场摸打了近十年，经历过市场无数大风大浪的人会有的状态。

    海润投资咨询有限公司的总经理高益信说，当大家听到这个消息，谁也没觉得会这么严重，但到现在已经22天，22天没有资金进账，还要支付高昂的租金、人工费等成本，这让很多借贷公司的资金链绷得越来越紧，“处理需要时间，时间长了肯定有一定的影响 ，再高大的骆驼也挨不了这个饿法啊。”

    6月7日下午2点半，瞿塘峡路的房地产交易中心四楼，两名保安以及数位工作人员分别把守在两道门口，本次会议只邀请了五家“老大”级别的民间借贷公司，而五家公司除了负责人，其余的都被拦在门外，这个略显神秘的会议目的何在，按照主办方的意思就是，“听听借贷公司的声音，协商如何合理放开房产抵押贷款的办理，并让其健康发展下去。”

    据了解，其实房地产交易中心组织民间借贷公司召开此种讨论会，已经是第二次了，但与上次会议不同，本次参与人员挑选更加严格，会议气氛更加严肃、紧张，参会的借贷公司的负责人期待“有所进展”的心情也更加急迫。大家的态度不再是第一次开会时的低调、等消息、无所谓的心态。法规处王主任用了5分钟的时间简单说明后，民间借贷公司的负责人就迫不及待地吐起苦水，诉说委屈。而对于房地产交易中心来说，这种看似无情的举措也透露着许多的无奈，房地产交易中心市场部的一位负责人说，“我们做出这样的决定也是顶着很大的压力的，到借贷公司去转了转，不少公司下午关了门，现在这种情况我们心里也不好受，但目前的情况就是到了不得不停的时候。”

    会议持续了两个多小时，除了激烈的商讨，提出几个方案，并无实质性的结果，禁令依然要持续，但让借贷公司的负责人感到安慰的是，这次会议透露了一个好声音，如果找到好的办法，这个闸门早晚是要放开的。

    而早在这场会议前的6月2日，不少民间借贷公司就有所动作了，由五色土发起，联合岛城大部分民间借贷公司，向有关部门、团体发了一封名为“关于尽快恢复民间借贷抵押的呼吁。”如今这封呼吁书还停留在借贷公司负责人的手中，他们也有自己的顾虑，由于没有监管部门，没有任何组织做依靠，这些负责人在谈判上总觉得没有底气。

    记者也拿到了这一份呼吁书，共6页纸，措辞中不失严肃，而最后两页空白纸上，盖上了包括五色土、诚信德、润邦、今融、百众惠、中投等23家公司的公章，火红的颜色或许最能代表他们焦急如火的心情。

    一家借贷公司的负责人向记者抱怨，“突然就接到通知，说从今天开始不能办理贷款了，很多公司都一头雾水，有的甚至没弄明白什么事，甚至是怀疑的态度，直到去交易中心办理抵押登记手续遭到拒绝后，才知道确实出事了，而且连续这么多天。”

    就在不久，一例一房多贷的犯罪案件浮出水面，据知情人士透露，有人非法取得他人房屋证件，并且拿着价值50多万房子的房产证，分别向岛城几家借贷公司贷款400余万，原本房产证进行过一次抵押之后，就会备有记录，但他买通相关部门的内部人员，用一张房产证进行了五六次抵押，直到“东窗事发”才被发现，因为借用的资金迟迟未还，一家借贷公司将他告上法庭，而在准备将抵押物进行拍卖时，才发现，这套房子抵押所贷出的钱，已经远远超出了它本身的价值，而其中并不知情的几位借款人和借贷公司都蒙受了巨大的损失。

    千里之提毁于蚁穴，“就是一房多贷、多次抵押之类的违法违规现象频繁发生，让我们考虑暂停办理抵押业务，这样起码可以避免对金融安全产生更大的影响，等大家找到一个好的应对方法规范市场，才可以放开这个闸门。”一位房地产交易中心的负责人说。

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