总的来说，公积金贷款利率低、限制多、手续慢、额度低；商业贷款利率高、限制少、手续快、额度高。

首先看一张表，以贷款总额为120万（北京的公积金贷款最高额度）、贷款期限30年为例，对比等额本息还款的商业贷款、等额本金还款的商业贷款、公积金贷款的主要差别。最明显能看到的是，公积金贷款的月供只要5222元，比商业贷款（等额本息）的低了1000多元，月供压力小，并且总利息支出也少了好几十万。

所以对购房者来说，在条件允许下，公积金贷款相对来说更划算。

但是如果在需要贷款额度超过120万，并且首付款比较少的情况下，可能还是不得不选用商业贷款。（虽然还可以选择组合贷，就是在公积金贷款上限范围内的部分用公积金贷款，超出部分走商业贷款，但是因为这样办理，流程和手续会更长，绝大多数情况，卖房者不接受。）

下面详细讲述公积金贷款和商业贷款的差别：

区别一、面对的房屋类型不同

住房公积金贷款只能用于购买70年产权的住宅时使用，除此之外的商办房等类型的房屋是不能申请公积金贷款的；

商业贷款面对的房屋类型较为宽松。

区别二：贷款性质和利率不同

公积金贷款是不以盈利为目的的政策性贷款，利率相对较低。而商业银行贷款是以赢利为目的，利率高一些。

最新的5年以上住房贷款，商贷基准利率为4.9%，而公积金仅为3.25%。

a）首套房基本上都是按照基准利率放贷，部分银行首套房的商业贷款会有10～15%的折扣。

b）二套房的利率基本上是基准利率的1.1倍。

（感谢阙先生指出原先回答中的以偏概全，只说了北京的情况。已修改）

公积金贷款额度上限，每个城市的上限额度不太一样，比如北京是120万。商业贷款没有明确上限，但是总的贷款额度受限于能开出证明的家庭总收入，通常要求家庭月收入为每月还款额的2倍。可以用这个房贷计算器计算一下，自己的贷款总额和相应的月供金额。

购买首套住宅最高可贷8成，最高120万；首套房若为商贷无论是否还清，二套房的公积金贷款最高可贷8成，最高80万。若首套为公积金贷款且未还清则不允许再次公积金贷款。

首套普通住宅最高可贷6.5成，首套非普通住宅最高可贷6成；二套普通住宅最高可贷5成，二套非普通住宅最高可贷3成。

也就是说，如果你购买的房子所需要的贷款超过了公积金贷款的最高限，超出部分将都是你的首付款；如果此时，你选择商业贷款，那么就没有这个限制。

总贷款年限不超过30年；贷款人年龄加贷款年限不超过70年。　

此外，不同银行和不同城市公积金管理中心规定不同，一般来说商业贷款可以选择的还贷期更长更灵活。可以是等额本金和等额本息两种还款方式，简单来说，等额本息就是每月还款数额是一样的，刚开始还的钱中大部分是利息；等额本金就是刚开始还款金额高，每个月所还的本金是一样的，利息部分会逐渐递减，开始压力很大。

当然，目前各地公积金管理中心对公积金贷款年限和额度的规定并不一样。以北京为例，公积金贷款能贷多久，是根据借款人年龄、房龄，甚至砖混结构还是钢混结构决定。比如：贷款年限加房龄，砖混结构的不超过47年，钢混结构的不超过57年。

资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——放款——拿房本

资质审核、房屋核验——评估——网签——面签（初审、签借款合同 ）——缴税——过户——放款——拿房本

资质审核、房屋核验——网签——评估——面签/审核——缴税——过户——放款——拿房本——拿尾款

商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日，商业贷款快于公积金贷款。

商业房贷针对所有符合条件的社会公众开放（有合法稳定收入、有效身份证明），而公积金贷款则只对公积金缴纳者开放，且要求严格。

1.住房公积金开户一年以上，并连续缴存12个月；

2.仍在“缴存状态”；

3.没有未结清的公积金贷款或政策性贴息贷款。

除此之外，还有两种情况也可以申请公积金贷款：离退休职工或翻修房屋。

商业贷款放款源头的来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金，而公积金房屋贷款则是公积金缉费者缴纳的资金。

商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行；公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。

商业房贷的利息是商业行为的盈利，归相关的投资人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。

不可以，贷款直接转让开发商，不经客户手，可以适当降低首付比例，多贷些，反正公积金贷款利息低。

住房公积金贷款买房，贷款是不可以做为首付的。因为只有支付首付才有贷款资格，也是贷款风险防范的手段之一。不过个人的公积金账户的现有余额可以申请取出做为首付。

首套房的首付比例最低为20%，但是同时要满足首付加贷款额为总房款，这时候就要看能不能贷到首付20%以外的钱，如果贷不到，首付是需要增加的。第二套房的首付比例目前是60%。

住房公积金贷款额度如何计算？

根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。

1.按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度：

计算公式为：(公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2

2.按照贷款最高限额计算的可贷额度：

一人申请住房公积金贷款的，最高贷款额为50万元，两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，最高贷款额为80万元。

3.按照贷款比例计算的可贷额度：

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，首付款比例不低于20%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不低于30%；对购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

4.暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。

各地对于的调控仍在加码，但一二线城市和中小城市的调整措施出现分化。江西省住房公积金中心9月21日发布公告称，将于10月开展公积金“对冲还贷”业务，即每月从公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。而日前，杭州、广州、北京等一线城市发文明确公积金异地购房限制提取。分析人士指出，公积金政策的调整主要强调惠民便民，满足刚性住房需求，预计未来调控政策内容将不断出现。

根据江西省住房公积金中心发布的公告，为更好地服务于缴存职工，将于10月停止委托划款偿还住房公积金贷款业务，原已办理“按月划拨”业务的职工将自动转为“对冲还贷”业务。

具体来看，2018年10月前已签订的《省住房公积金贷款委托划款协议》(以下简称《划款协议》)将自动转为对冲还贷协议。自10月起对冲还贷协议生效后，江西省住房公积金中心每月将不再按《划款协议》中的金额划拨至职工还款银行卡内，而是在对应的每月还款日从职工的住房公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。《划款协议》到期后，职工需到该中心重新签订《江西省住房公积金对冲还贷协议》(以下简称《对冲还贷协议》)。

在还款顺序方面，从10月起，将以职工的还款日为对冲还贷日，并按《对冲还贷协议》中签订的对冲顺序依次划扣协议中各委托人住房公积金账户内的余额用于偿还公积金贷款。当委托人的公积金账户内余额不足以对冲月还款额时，委托人须在还款日前将月还款差额存入借款人还款银行账户内，确保正常还款。

业内人士指出，此次调整主要是对还款流程简化。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，公积金偿还不是直接进入到职工的还款银行，而是从职工本身的公积金账户抵扣。一方面减轻了银行的一些业务，另一方面也使得操作更加简便，减少了一些程序。此次调整主要从公积金办理部门的效率提高和便利的角度来进行，本身并不涉及到房地产调控的概念。

事实上，很多城市开展了公积金直接对冲还贷业务。据记者不完全统计，今年8月以来，上饶市、长沙市、秦皇岛市、赣州市等都相继推行了公积金贷款对冲还贷业务。

例如，长沙市于9月起全面启用住房公积金按月对冲还贷业务，将委托划拨还贷整体转换为按月对冲还贷。秦皇岛市于9月3日起，采取系统自动扣划方式，按月从借款人及配偶公积金账户余额中扣划相应金额，用于偿还其当月公积金贷款本息。

与简化流程相比，更多地区的公积金政策出现收紧态势。据记者不完全统计，自7月以来，已有北京市、上海市、杭州市、广州市、太原市、天津市、大连市、内蒙古自治区等超过20个地区发布了公积金调整政策。

在违规提取方面，8月以来，北京市、上海市、大连市、宜昌市、黄冈市、南昌市、长沙市等地住房公积金管理中心开展打击非法以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费等行为的专项行动。

而限制异地购房提取公积金则更为引人关注。7月，杭州市、广州市等对异地购房做出限制。例如，杭州市规定，在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。8月，太原市也发文指出，太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。9月，北京市、台州市也对异地公积金提取做出限制。

值得注意的是，多地公积金开始实行“认房又认贷”政策。据统计，9月以来，北京市、台州市相继规定公积金贷款既要看本市是否无房，又要看全国范围内的个人住房贷款记录。

多地公积金政策收紧也引发了市场关注。分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对记者表示，2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是因为商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。

严跃进则认为，公积金政策的调整，主要还是强调惠民便民的政策，让普通百姓能够使用公积金购房，因此调控是次要的，关键还是用公积金更加汇集一部分群体来买房。从严格提取限制的做法看，其实也是考虑到公积金的使用情况，对公积金政策进行管控。

数据显示，8月以来，公积金调整城市从之前集中二三线城市向一二线城市到三四线城市均有大量分布，更多的城市加入调控队列。张大伟指出，多个城市开始全面加码调控，预计升级的调控政策内容将不断出现。