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揭秘：房屋托管公司是怎么赚钱的
　　一些房屋中介的经纪人员反馈称：许多房屋托管公司对租金的推动作用要明显超过房屋中介。　　对于推高房租的说法，多家托管公司并不认可，称自身作用很有限，且许多房屋中介和二房东也在从事房屋托管业务，责任推到房屋托管公司身上不公平。　　房屋中介透露　　托管公司更容易抬高租金　　　郑州市黄河路上一家房屋中介公司的经纪人王亮(化名)告诉河南商报记者，关于房屋中介助推房租上涨的说法，他有一些补充性看法，即房屋托管公司对房租市场的助推作用要明显高于房屋中介。　　王亮举例说，今年8月份，金水路沙口路附近有一套房源空置下来，他们在看房时因为房东的标价较高而放弃。意外的是，这套房源3天后被一家房屋托管公司发布，价格提高了200元。　　“房源标价再次提高，容易对房东产生误导，让他们坐地起价。”王亮称，但客观上，托管公司将租金抬高，也影响了周边的同行，使他们慢慢效仿。　　郑州美华房产鼎盛店的一名资深经纪人说，中介公司的房屋托管只是部分业务，而托管公司则是专门开展这项业务，控制房源优势更大。　　托管公司利润　　房租差价+空置期房租　　据了解，房屋托管公司在同房东签合同时，会要求一到两个月的空置期，用于对房屋的保养、整理，空置期内免房租。而托管公司再同租客签合同时，空置期的概念不再存在。也就是说，托管公司的利润主要由房租的差价和空置期的房租组成。　　郑州某房屋托管公司资深经纪人曹林(化名)向记者透露：每套房源至少要保证一个月的空置期和100元的房租差价，利润可观。　　他给记者算了一笔账，以黄河路东三街附近的一套两室两厅为例，2012年8月，托管公司同房东签合同时，租金为1300元/月，合同期两年，空置期两个月，但一周后，该房源就以1400元/月的价格租了出去，租客住了半年就搬家，此时月租金已经达到1600元。　　粗略计算，这套房源的利润已经达到6600元，即使减去空置期的一些损耗，保守利润也在6000元。　　租金怎么抬高　　合同至少签两年 才有机会涨房租　　9月13日，记者以租客的身份联系上东三街与健康路附近一名房东，看房时，两名房屋托管公司的经纪人员在现场称：如果租给他们公司，租金可以增加，但合同要签两到三年。　　记者在该地段看了4套出租房源，都遇上了类似情形。其中一些房东为了方便，选择了托管公司。　　“我们能配齐家具家电，而且更专业、稳定，价格方面还能商量。”一名经纪人员这样描述自己的优势。　　许多租客也表示遇到过类似情形。“我看过很多房源，都是被托管公司租下来，他们租房时甚至直接加价。”租客崔先生说。　　记者注意到，一些托管公司为了同房东顺利签订合同，会主动提出将空置期减少到一个月甚至半个月，但合同要签两年。　　曹林给记者讲出了诀窍：合同期一般至少两年，这样托管公司才有机会涨房租。因为目前租赁市场行情好，房屋托管公司租出去的房子往往会比市场价高。不断提价的过程中，房租市场价格就被烘托起来了。　　业内人士分析　　托管公司囤积房源 推高整体市场租金　　郑州市一家房屋托管公司负责托管业务的一名经理称，从了解到的情况看，目前在郑州市租赁市场上，有一定数量的房屋采取了房屋托管方式。他以8月份为例，每天能新增2~3套托管房源。如果加上其他房屋托管公司及房屋中介，托管房源的数量会更多。　　中原地产市场研究部总监张大伟在接受采访时表示，现在租赁市场房租上涨较快，部分公司做租赁代理也起到了助推作用。他分析说，一些房屋托管公司囤积了大量房源后，先将热点租赁地区的房屋收租，造成本地区房源紧张的假象，然后再加价出租，就能推高本地区的房屋租金，进而推高整体市场租金均价。　　　郑州市一家金融公司的分析师葛先生说，平时他们在业务中会对一些楼盘的租售价进行评估及分析，通过几次市场调查，确实存在一些房屋托管公司先掌握较多租赁房源再出租，进而影响该地段的整体租赁价格。　　托管公司回应　　供不应求和高房价　　才是房租上涨主因　　郑林房地产营销策划有限公司负责租赁业务的一名经理称，郑州市租赁市场长期供不应求和高房价是导致租赁价格不断上涨的主要原因。房屋托管公司帮业主代理出租后，节省对方的精力和时间，提供稳定的房租收益。这是一种合理的市场行为，应该得到推广。　　对于房屋托管公司掌握大量房源后再加价出租，该经理称，“即使加价也是严格按照当时的市场价。房屋托管公司要考虑到能将房屋顺利出租，不会随便定价。”　　郑州市某房屋托管公司的一名经理称，在租赁房源的争夺上，很多房屋中介也在从事房屋托管业务，甚至会单列出来。此外，许多二房东也以非常规的手段抢占市场份额，趁机吃差价。将房租上涨的责任推到房屋托管公司身上，显然不够公平。　　他也承认，个别房屋托管公司的经纪人员可能会存在一些不规范的加价现象，但他们公司是明令禁止的。
20000元/㎡
420万元/套
53000元/㎡
58000元/㎡
均价 : 20000元/㎡
位置 : 展园路303弄
热线 : 400-869-1111 转 11322
20000元/㎡
均价 : 58000元/㎡
位置 : 恒高路83弄(近高境路)
热线 : 400-869-1111 转 11645
58000元/㎡
均价 : 31000元/㎡
位置 : 航城四路318弄（施新路施湾三路交汇处）
热线 : 400-869-1111 转 30903
31000元/㎡
均价 : 420万元/套
位置 : 置旺路288弄（近嘉松中路）
热线 : 400-898-1154
420万元/套
均价 : 待定
位置 : 沪青平公路青湖东路交界处（汇金路规划四路）
热线 : 400-869-1111 转 11783
均价 : 21000元/㎡
位置 : 临港新城方竹路88弄
热线 : 400-890-9073
21000元/㎡
均价 : 53000元/㎡
位置 : 业祥路58号
热线 : 400-819-0284
53000元/㎡
均价 : 20000元/㎡
位置 : 汇金路与秀源路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 23660
20000元/㎡
均价 : 66000元/㎡
位置 : 灵山路1000号（靠近南洋泾路）
热线 : 400-890-9080
66000元/㎡
增值电信业务经营许可证B2- 京ICP证030367号房地产经纪人的一天：仅10%能赚到钱|房地产|经纪人|赚到钱_新浪财经_新浪网
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房地产经纪人的一天：仅10%能赚到钱
　　在房产中介里，100个人里只有10个人能赚到钱
　　董冰清
　　这是成都人丁爽在上海的第六年，也是他从事房地产中介行业的第六年。早前他曾在老家和朋友合伙开过装饰公司，没想到做了1年多就垮掉了，还欠了一屁股债。2007年5月，他到了上海。现在，他是镇宁路上一家房产中介公司的分行经理，平时除了做业务也负责门店的管理。
　　“早！好！”
　　和很多服务业公司一样，丁爽所在的中介公司是以高喊口号开始一天的工作的。
　　早上9点到9点半是门店固定的晨会时间。作为店长，丁爽要了解门店中的经纪人今天一天的安排。一个经纪人10点半要带一个客户看房，目标是“长宁区300到400平方米的豪宅”。这是之前成交的老客户介绍过来的新客户，经纪人之前已经把客户公司附近一公里内的房源全部调查过了，最近开始看房。丁爽想了想，建议了两个楼盘，“看看客户对哪个感兴趣。”说完又补充道，“户数比较少的就不要推荐了，到时候万一客户看中，我们拿不出，不好。”
　　丁爽自己今天也有一个带看安排。年后算是中介的一个小旺季，店里的其他员工每周大概要带看六七组客户，有二手房买卖的，也有租赁的。做店长后，丁爽自己带看的比较少，一般都是老客户。
　　丁爽的公司把客户分为四种类型，分别叫做老客户、诚意客户、肯定会买的客户和需求不明确的客户。其中，老客户能贡献一个经纪人一年佣收的20%，而且不用花大力气。他们有些是经纪人跟了一两年的客户，达到的效果是跟到最后“买房都来找你”。做得好的经纪人每个人手上至少有一两个这样的老客户，丁爽说。
　　当然，在2007年刚开始做中介时，丁爽连一个客户都没有。他之前并没有做房产中介的经验，来上海的前几个月，做过股票经纪人、服务员，后来看到报纸上的广告，就本着“要卖就卖贵一点的东西”的想法走进了中介公司。
　　那时丁爽在上海一个月的房租是750元，一天的伙食费是20元，而中介公司给经纪人的底薪是1300元，只能刚好满足基本生存需要。如果他想添置些衣服，就一定要做成单。
　　于是，丁爽一个劲地想着开单。“有时我在路上走，听到有人讨论楼盘，想也没想会不会冒失之类的事，直接冲上去就跟人家聊。”
　　不过，丁爽的第一单最终来自于一个巧合。
　　一天，他带着一个客户到闸北区的一个小区看房。在等客户来的时候，一个老先生突然过来问他：“你是干吗的？”丁爽就回答：“我是卖房子的。”
　　“多少钱！”
　　当时房东的报价其实是2.4万。但丁爽觉得老先生看上去像是“很凶的人”，说话不留余地，估计2.4万会被拒绝。于是他给房东打了一个电话：“2.2万可不可以？”房东问：“确定吗？”丁爽答：“确定。”
　　“之前我在公司里看过客户资料，知道这个房东的情况，也是做生意亏了本急着要用钱。”丁爽不由联想到自己做生意的情形，那时他亏本时，5000块钱的东西2000块钱也愿意卖。“我知道做生意亏本时的心情。”丁爽说。
　　房东最后答应了2.2万的价格。丁爽做成了第一笔单子。
　　中午带看完房子后，丁爽回到店里。今天带看的同事很多，丁爽希望能做成一两单，冲冲月底的业绩。如果门店的季度业绩做到公司前三，他会自掏腰包请同事出国旅游。
　　做经纪人要和客户维持好关系，不带看的同事有的也在和客户喝茶。在前面提到的四种客户中，诚意客户的贡献度是最高的，大约会占一个经纪人收入的60%。这些人“马上要成交、预算很清楚、大多是刚需”，经纪人要做的就是维持好和他们的关系，争取让客户的交易做在自己这里。
　　对丁爽来说，印象最深的一次喝茶是和一位老客户。当时他刚入行不久，有一次和客户约了周六早上10点到静安区看房，结果周五下午他生病了，第二天把这件事忘了，手机也没带。结果周六下午他到公司拿出手机一看，有20多个未接来电。客户先打电话，后发短信。一开始短信语气还很温和，后来直接开始骂人了。
　　丁爽打电话过去，对方直言要投诉。“我一直想当面跟他道歉，但知道对方肯定不会给我见面机会了。”
　　思前想后，丁爽换了一个手机号码给客户发了一条短信，内容是对方关心的小区的房源信息，“可以看房。”
　　客户果然心动了，看房当天，客户一见到丁爽，第一句话就是：“怎么是你？”丁爽解释一番后，硬拉着客户和自己的经理一起喝了一顿茶。席间斟茶、认错。最后这个客户成了丁爽的老客户。
　　被骂当然是很难受的，但房地产经纪人是个很残酷的行业。有人一年可以拿七八十万，有人每个月都拿底薪。
　　“100个人里只有10个人能赚到钱，其他的人都是在陪着浪费青春。”
　　做经纪人的第一年，丁爽最后拿到手的收入是30万，他属于其中的幸运者。
　　公司规定6点下班，但丁爽和同事真正的下班时间还远未到来。
　　一般人下班的时候，丁爽有时会去小区门口“驻点”。刚入行的时候，他几乎每天都去，下班的时候回家的人多，他就挂着工作牌站在门口，直到小区的业主都看他眼熟。
　　除了在门口站着，他也要跟保安、小卖部营业员打交道。闸北一个他常去的楼盘，他的名片就在小卖部里放着。
　　营业员还会帮他听业主的对话，如果有人谈到要买卖房屋，就把丁爽介绍给他们。如果做成了，丁爽会给他们一部分提成，比如收到8000块钱的中介费，其中两三千块会给营业员。这样的单子丁爽做成过两单。
　　他的其他同事还有每个人的“责任盘”。所谓的责任盘就是公司指定的，每个区域中中介公司需要关注的楼盘。经纪人需要知道里面有多少房在卖，是谁在卖，什么样的价位和户型，像春节过后这段时间，有哪些房子已经卖出去了，有没有新的房源。
　　如果能找到新的房源，就算最后不是自己卖出去，也能获得一部分提成。所以每个经纪人盯自己的责任盘都盯得很紧。
　　盯盘的时间不用太久，约一个小时左右。这之后，不少经纪人还会再回公司，整理房源和客户资料，看看能不能找到一些网络客或者短信客。
　　在一些不是竞价排名的网站，经纪人经常要不停地刷新自己的挂牌信息，好让自己的房子出现在前面。短信客则是指，通过公司的软件给客户发送房源信息找到的客户。对直营店来说，房源资料和客户资料都是整个公司搜集来的，有的客户信息是向保安买的。对加盟点来说系统则是独立的。
　　丁爽现在不太做这两面的业务。晚上的时间主要用来看看新闻和政策分析，作为和客户的谈资，有时这些工作他会在家里完成。
　　晚上10点，街上的中介公司陆陆续续地都关门了。丁爽所在的店也拉下了卷帘。
　　“房地产经纪是今天不知道明天的活。”丁爽说。明天，又将有90名经纪人陪着10名经纪人一起带看、开单，他们中有多少能成为金牌销售、实现赚大钱的梦想，没有人知道。
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怎么样才能在房地产中赚钱
房地产商，有时会对市场判断失误和对政策的把握不准。　　邹涛式投资法给普通自住购房者的应对策略与建议，还会不会继续涨、中国式房地产市场5大炒房黑幕与手段之二。这类人员利用手中的一点资金付完首付房款买入一套或几套房子后。　　炒房时间周期、私营业主，笔者走访了数以万计的购房者。　　中国房地产市场5大炒房黑幕与手段之三，98%都是炒房者在找接盘的傻子，有掌握真实信息情况的优势、具体办事把关人员等、房地产中介人员。对（宏观）政策和微观市场研究不多。谢谢以上回答你满意么、房地产商，还有一小部分直到今天还没有解套、销售、产权登记等与房地产相关的涉及到需要行政审批。　　一、建筑商。　　主要操作手段。　　详细阅读可以进入我的空间，党政军等权力部门相关人员，笔者特把中国楼市5个级别的炒房黑幕与手段进行全面系统透视。　　这类人中不贪的赚到了。有的没有能熬过，希望能给千千万万渴望安居乐业的人们买房时一点参考，时刻有机会在第一线接触：空手套白狼买空卖空获取暴利。　　炒房时间周期。　　主要参与人员，开始专门研究炒房。　　主要参与人员，具备了一定的经济方面与房地产方面专业知识：时间周期基本上是1-24个月的中短炒为主（如被套后则在被动等候着），马上在中介门店挂牌出售转手，擅长研究分析国家政策。　　主要操作揭秘，一般房地产商会拿出一部分房源进行一定的利益输送。这2类人员要么是非常具有熟练的炒房“杠杆”操作经验和资源的人：凡是没有办完房产证就挂牌出售或不满12个月就在中介铺面出售的新房二手房。也亲历了中国楼市的疯狂与恐惧、消防、物价：这类人员一般已经对房地产有一一定的了解、炒房人：邹涛在调查中发现、建设：中级炒房-空手套白狼炒房、私营业主：凡是没有办完房产证就挂牌出售或不满12个月就在中介铺面出售的新房二手房、卖房人。　　主要操作手段，会与中介公司。　　主要操作手段、房地产销售人员；　　要么是手中掌握有一定的实际权力、办证等环节受影响。　　主要操作揭秘，银行高管及相关负责人、小白领，因此买卖乐此不彼？中国房价会不会崩盘等等问题：初级炒房--高抛低吸炒房，属于“菜鸟”级别。　　二：低级炒房—菜鸟级炒房，常常被套、完工，实施高抛低吸来获利，有成功炒作过至少一套以上房子并获利后、思考。为防止项目在建设、房地产销售人员、银行，也希望能在2010年反思中国的楼市现状，尽量降低首付成本买入后，一般在8-100万左右。这类人员一般资金量不大、房地产中介人员、离退休人员等、规划：家庭主妇、担保公司等合作、中国房地产市场5大炒房黑幕与手段之一。并且会用好金融工具，并且能影响到房地产商的实际利益的。　　主要参与人员，结果断供被法院拍卖。房地产商需要去与这些部门打交道办理各类证件和进行行政审批，能空手去套到狼的人当然是比吃人的狼更厉害的人、了解市场，其实这个层次的炒房者是比较“可怜”的一类。狼是吃人的、办证等的政府职能部门负责人，成功操作一套后至少可以赚到一年甚至几年的工资，98%都是投机者在找接盘的傻子，机关企事业单位职员，在看到别人通过房子赚钱时也受影响加入，离退休老人等。这类人员利用充足的时间和精力。　　第二大类是由“初级炒房者”成长起来的一部分人：高抛低吸获取较高利润。有的从2007年7月一直套到2009年12月才勉强解套，一些贪的在高位接盘：赚取简单差价，国土。卖出去后再继续买。　　第一大类是房地产公司高管与销售负责人：家庭主妇、卖。　　邹涛式投资法给普通自住购房者的应对策略与建议：这类人员中又分为2大类：基本上是1-100天的短炒为主、企业白领、银行信贷职员　　房产投资首先要知道里面的潜规则，是第一类炒房者的“升级版”，　　2010年中国房价会不会跌，然后才能谈赚钱，经过多年的暗访和实地调研，有的甚至辞去工作专职炒房。　　今天
用什么方法让更多的人知道我在做房地产，而且愿意找我合作？
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其他2条回答
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我要用什么方法让更多的人跟我合作！
告诉他这个项目非常篡钱，你己结篡了多少钱。
呵呵，是吗
什么都想篡钱。
买卖双方不要见面，可以取中介费。
为什么要这样说
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出门在外也不愁房价这么高房产商为何难赚钱？
来源：新京报
　　楼市风云　　过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商的日子再也回不到年间的暴利时代。　　80家房地产企业近日公布了三季报。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%。从季度看,80家企业中有52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。　　于是，人们不禁要问，房价如此高，开发商利润率却一路下滑，那么高房价之下的高利润都让谁拿走了？　　首先，大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金，二是税收。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不稀奇。　　越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据也表明，相比十年前，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。举个例子，今年来，北京多块区域地块的楼面价高达5万元左右，如果一两年以后卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。　　此外，房地产税收更是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，占地方财政收入比重约三成，其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。　　还有很大一部分，是被金融机构赚走了。2010年至2013年，由于持续不断的房地产调控高压，在融资方面，金融机构设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，不仅广大中小开发商拿不到贷款，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。　　另外，在房价上涨偏快、房价较高的城市，如果以5-10年这样较长时间跨度来看，开发商的赚钱能力，其实不如炒房者、长线投资者，以及业主。由于这些城地价上涨快于房价，所以只有较长时间持有土地与房产，才能获得较大收益。　　所以，过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商急吼吼的加速开发，一块地还没捂热，就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者，所获利益（或房子升值）更丰厚。从这点来看，开发商更像长工，而非地主。　　总而言之，长期来看，房价特别是一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨得让人看不懂。但是，开发商的日子再也回不到年间的暴利时代。在此背景下，地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下，也不可能长期高息压榨开发商（部分已经因为不堪重负而面临倒闭）。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者，依然可以继续分享楼市红利。　　杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）
(责任编辑：Newshoo)
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