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小区业委会瘫痪怎么办?怀德苑设常州首个物管委
一方面因内部形不成统一意见，几年过去新一届业主委员会一直难产着；一方面是小区停车、维修、收费等物业矛盾层出，业主需要相关组织来帮助协调、解决问题。
怀德苑小区面临的问题在常州不是个例。如何解决，成了摆在相关部门面前的一道难题。
最近，怀德苑小区率先成为试点。经过一周公示和业主反馈意见的汇总确认，南大街街道宣布在小区正式成立物业管理委员会（以下简称“物管会”）。这也是新的省物业管理条例和市物业管理办法实施后，我市首个成立物管会的小区。这个全新组织将在小区代行业主大会和业委会的职责。
怀德苑新业委会组建一直难产，最终决定成立物管会
近几年，怀德苑新一届业委会的组建一直很困难。作为我市较早的高档住宅小区，小区首届业委会成立于1999年，但第二、三届业委会均以组织瘫痪告终。
3年前，在怀德苑社区牵头下，小区成立业主应急小组，主要工作是组织召开业主大会和选举业委会委员等。不过这个小组内部分歧也很大，之后虽经钟楼区房管、南大街街道和怀德苑社区多次指导、协调，但始终不能形成统一意见，最后不得不解散。自此，怀德苑小区新一届业委会就一直难产了。
另一方面，小区管理上的问题却不少。业主刘学红告诉记者，大家对物业公司的服务不是太满意，物业公司和小区签订的服务合同去年6月就到期了，但因没有业委会，物业去留迟迟定不下来。再譬如小区因停车紧张要改造一部分停车位，但大家意见也难达成一致。
在5月1日实施的《江苏省物业管理条例》第二十七条和本月刚实行的《常州市物业管理办法》第三十五条都有指出——不具备成立业主大会条件，或具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业管理行政主管部门或街道办事处指导后仍不能成立的，由街道办事处组建物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。
最终，南大街街道落实属地管理，组织成立了怀德苑小区物管会。
物管会将代行业主大会和业委会的职责
记者了解到，物管会这个新组织和大家熟悉的业委会还是有一定区别的。
首先，业委会全部是由业主代表组成的，而物管会分单位成员代表和业主成员代表两部分。像怀德苑物管会由11名委员组成，其中6名是业主，其余5名分别来自南大街街道、怀德苑社区居委会、怀德桥派出所、怀德苑小学和怀德苑幼儿园。
另一点不同的是，物管会主任由政府工作人员担任，怀德苑物管会主任是南大街街道办事处物管科科长。而2名副主任，一名是业主代表，另一名则是怀德苑社区居委会主任。
南大街街道办事处主任吴伟介绍，小区物管会的成立得到了业主的极大支持，不少业主都踊跃报名想要加入物管会。“物管会将在小区代行业主大会和业委会的职责，不过委员是不领取工作津贴的，但要求他们热心公益事业、责任心强、模范履行义务。”
业委会暂时缺位，物管会起到弥补作用
小区业委会可召开业主大会，决定物业区域内的重大事务，督促物业服务企业履行物业合同。但现实是，目前我市成立业委会的小区不足三分之一。
钟楼区房管局副局长肖国娟也提供了这样一组数据：钟楼区有住宅物管项目275个，累计成立了103个业委会，在任期内正常工作仅42个。
在她看来，物管会是一项新生事物，还需不断探索、实践和完善相关制度，物管会概念的提出，确定了其组织机构的效能，弥补了业委会缺位的问题。
尤其是街道办事处、社区居委会、派出所等相关单位的介入，完善了业主监督机制，有利于维护全体业主合法权益。（来源：中国常州网）
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合理“对话” 业委会物业不再是“冤家”
　　早在2000年，当有关规定要求小区成立业主委员会之时，就有物业公司断言：“千万别成立业委会，业委会成立之时，也就是物业公司在小区里说话‘不好使’的时候。”
　　经过几年的市场运作，实践证明了，在彼此没有合理沟通的基础上，业委会与物业公司之间确实会产生一系列的纠纷。如何规范小区秩序，减少纠纷？一些较好的物业公司、有远见的业委会，正在通过一系列的合理“对话”，试图规范小区秩序。
　　解决矛盾关键就看怎样协调
　　“你家下水道堵了，我免费给你修；你家灯泡坏了，我免费给你换；你的房子想租赁，我免费给你提供信息；你没有工作了，我免费给你介绍；家里遇到红白喜事了，我们成立的有红白理事会……”8月13日，记者在德兴安然居德兴物业管理有限公司办公室看到这样的标语。“这是我们的‘亲情服务’项目。”物业公司经理杜长清说。
　　杜长清说，现在很多小区都想成立业委会，但成立过程中出现了问题主要是因为双方沟通力度不够。业主对物业管理的费用包含哪些内容不清楚，因此物管公司应该组织业主参观物业管理的内容与项目，或者及时将物业履行的责任在小区醒目位置张贴出来，这样在成立业委会的时候就能得到业主的支持。德兴物业管理公司正是以“亲情服务”拉近了他们与业主的距离，做到急业主之所急，做业主之所需，得到了广大业主的好评。
　　业委会是连接业主与物业公司的一座桥梁，责任是维护业主利益。物业公司进入小区，就是为居民服务的，在这一点上，双方是一致的。同时，它又是一家企业，需要一定的运营成本。在一定程度上，需要物业公司将服务提高到符合大部分人的利益是很重要的。
　　杜长清说，现在更重要的是培育这个市场，在专业的方面管理公司懂得多一点，深入一点，而业委会和业主就存在一个逐步学习的过程。这里面存在一个认识落差的问题，很多不必要的矛盾都是由于这个落差而造成的，这种现象也是比较普遍的。
　　业委会内部管理存在空白
　　业主委员会，是由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
　　业内人士表示，业委会既是维护业主合法权益的代表，又引导业主提高自我管理意识。因此，委员班子必须是在本物业管理区域内居住；由小区(楼盘)内公益事业心强，有领导能力和组织能力，懂政策，水平高，素质好的业主组成。在业委会筹建时，街道办事处、居委会应该介入，便于了解成立过程和人员素质状况，物业部门再从中协助，避免由于政府主管部门人手不够，疏于指引而难产或致使不合格业委会的产生。
　　另外，由于目前制定的法规比较重视解决业主与物业企业之间的矛盾，解决这类矛盾还有章可循，但在业主内部因管理问题出现的纠纷就束手无策了，建议政府加强对业委会的管理。
　　业主合理维权让物业管理更优化
　　名苑小区业委会主任张伟表示，每一个业主有一个小家庭，整个住宅小区是一个大家庭，业委会是业主民主推选出 来 的 大 家 庭 的 “ 家长”，只有小区内所有业主都来帮助家长管好这个家，才能让整个大家庭其乐融融。业主会不会当家，核心问题是会不会维权，从这一意义上讲，业主要了解与自己有关的政策法规，要向专业人士进行咨询。
　　个别物业管理企业服务意识不强。他们尚未把观念从过去的“管理者”角色转换过来，未能形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，管理服务人员缺乏有效的学习，业务素质不高，往往成为业主投诉的热点。再就是有的物业管理公司本身操作不规范，服务不到位，处理问题不恰当，有待整顿提高。《山东省物业管理条例》赋予了业主更多的权力，业主的权益能得到更好的保护。其实，我们每个购房的业主都要清楚自己是物业的所有者，是小区真正的主人，要有自我保护意识。一位多年从事物业管理工作的部门负责人表示，一个新建住宅小区，物业管理的优劣，关键在于业主。
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