现在的商品房多少年才能卖寿命是多少年？
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时间：2016-04-16 02:53
现在楼房的使用寿命是多少，中国楼房使用寿命(一)
按我们国家的有关法律法规，国有土地产权的住房使用权年限为70年，但吴友可以去查一查我们所居住房子的设计使用年限有没有70年，这是其一，其二就算设计使用年限达到或者超过70年，那吴友们觉得你的房子实际使用年限能达到70年或者更长的时间吗？对于各方频频出现的工程质量问题，也不得不让人怀疑，你的房屋使用年限是不是也缩水了！？现在我们的住房大都较新，开发时间段也较为集中，在一段时间过后，问题很可能会集中暴发。中国楼房使用寿命：中国房屋的寿命（你买的房子能住多少年？）&最近的一项统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命的一半(50年到70年)，在绝大多数情况下，并不是房屋质量欠佳，而是由于多方面的原因不得不提前退役。如同建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲所言，性能差是我国住宅生命周期短的内因，包括面积小，难改造。&&
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U昒蓬V幄剤 zw"=^o;騬6瘚e駅洩[m钢筋混凝土房楼房在自然条件下理论寿命多久？
不强拆，不维护。会突然解体吗？
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混凝土结构没有所谓的理论寿命。在设计中，能够引入计算的有一个设计基准期的概念，一般的民用建筑是50年。但是设计基准期不等于建筑寿命，他只是用来进行荷载选择与可靠度分析的。事实上，正常的建筑物，理论寿命要远大于设计基准期的。而理论建筑寿命或理论使用年限这是很难预测的，因为影响因素众多，目前也只是规定一个使用年限，而没法理论计算如果不是专业认识，你可以简单的使用年限理解为保质期，超出保质期外，食品（房屋）也未必就会变质（破坏）。混凝土结构会不会突然解体，存在这个可能。混凝土有一个指标叫做耐久性，根据所处环境的不同与结构设计保护的不同，结构耐久性也不同。举一个例子，混凝土会被氯离子与硫酸根离子侵蚀，氯离子会导致钢筋锈蚀，硫酸根离子会导致混凝土膨胀剥落。侵蚀到一定程度，混凝土就会剥落，钢筋面积会减少甚至锈断，房屋就会垮塌。另外，自然风化，也是可以毁灭一切建筑物的。
根据本人对题目的理解，题主应该关心的是混凝土风化的过程。就是多久的时间，自然风化到什么程度。那么这个无人为因素参与时，就和环境因素关系比较大了。混凝土结构设计规范，耐久性规范对结构所处环境恶劣程度有分类。另外，说道寿命，结构设计中最相关的概念应该是
结构设计使用年限 ，而不是设计基准期。各混凝土结构设计规范及混凝土结构耐久性规范都有提及。对于桥梁， 混凝土耐久性规范和城市桥梁设计规范中也都规定了不同桥梁的设计使用年限。题外话，徐老师说的设计基准期，是结构可靠度理论中的一个概率统计概念。这个100年在公路桥涵通用规范和公路混凝土桥涵规范中都做出强调。比较来看，同样标号的砼，同样牌号的钢筋，桥梁设计值要低于混凝土国标，就是基准期不同。
混凝土的强度不断增强，钢筋不断锈蚀，结构越来越“脆”
看制作混凝土的原材料吧，听说外国某个工程，几十年了强度更高了。
钢筋混凝土的耐久性主要受三方面影响，混凝土标号和钢筋保护层厚度，地下水及土壤腐蚀性，环境杂散电流。设置阴极保护可以抑制氯离子入侵和混凝土碳化，设置排流设备可以防止杂散电流腐蚀钢结构。如果要计算混凝土具体的寿命，目前算不出来，只能想办法延长寿命。
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跳转至：中国的房子其实是不断贬值的！也谈土地使用年限．
&&发表于 10-16-
自约1998年以来，由于种种原因，如个人房贷在利息很低的情况下从无到有的飞速发展，股市进入熊市等，全国房价都出现了持续大幅上涨行情。深圳广州等地曾受香港房价下跌的影响，曾一度逆市下跌，（广州在年上涨之前，曾连跌8年），这两年的补涨势头却一枝独秀。不少投资房产的人收益颇丰。所以不少人会怀疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，标题写错了吧？
我可以肯定地讲，没有错。也许美国或是日本的房子有可能是不断升值的，可是中国的房子真的是不断贬值的。且看我仔细道来（放心，没有下回分解）：
根据中国大陆的法律，房屋的产权分两部分，一是土地的使用权，二是房子的所有权，并且因为房屋是建在土地之上的，所以房屋与土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。这里注意，房产的土地只是使用权，而不是所有权，并且这个土地使用权是有期限的，不是可以占用到地老天荒，海枯石烂的。时间根据土地性质有所不同，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。同样，这样要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有个亲戚，在约1990年左右买的房子，土地使用权只有50年。并且是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算。所以上海浦东有个所谓的环球金融中心，曾经停工八年，如果使用期限是50年，考虑到施工、装修等时间，等建好，真正的使用时间可能只有40年。
房子为什么会涨价？归根结蒂，是土地的价值在涨，因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候，经费紧张，洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国建房，但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑，对周围土地的需要就大大增加，但这些土地是有限的，于是升值了，洛克菲勒做了好事还赚了大钱就是这个道理。而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家，那么土地价值上涨了，是国有资产增值了，与买房人根本就是风马牛不相及的。就好比出租的房子涨价了，租房人并不得利，得利的是出租方一样。可是这个道理懂的人应该不会太多。
而房屋本身，难道不是每天在变得陈旧吗？显然每天都在贬值。这和一般的商品是没有区别的，只不过陈旧的速度慢得多，但毕竟在不断变旧，三百年前的故宫肯定比现在的新。现在我们看到的长城其实是明代长城，无数象孟姜女丈夫那样的苦命人修的秦代长期绝大部分已经不存在了。
这样，房子产权总体上讲，在一个相当长的时期内，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋实体其实是不断贬值的，而土地又属于国家所有，那么难道房子不是不断贬值的吗？
并且房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上，新房子采用新的技术，更实用的房型，也会让旧房子相对贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的：中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，还有办公室，是不是到夏天一关空调，马上就觉得受不了？日本有很多房地产企业，搞的青钢结构的房子，专利有5000项；日本还有一家叫做“三泽”搞木结构的建材的企业，这方面的产品专利是1000项，还有其他几家他们的专利都在千项以上；中国著名房地商万科从1999开始搞技术开发，但据说现有专利只有数项。随着越来越多先进、环保的建筑材料和建筑技术在中国的广泛运用，原有的房屋会象没有城镇户口的农民工一样受到歧视，造成贬值。另外有些方便生活居住的设计，也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置，可以用来接净化的水，可是新的房子，这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。
就因为房子会贬值，所以所有企业都对房屋提折旧，根据中国的《企业会计准则》，折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值？不该提折旧？
一般房产开发是这样的，由开发商与政府部门签订协议取得土地使用权，开发商卖房的同时，把土地使用权转让给买房人。来学习一下《城市房地产管理法》第二十一条的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
要提前一年申请，如果忘了怎么办？我也不知道。同时中国绝大多数的房子是公寓楼房，多个业主共用一块土地。到时候如果继续使用该土地，就要所有的人共同协商缴费，如果100个人中，有一个人不同意出钱，怎么办？其他人是帮他交，还是一同不交？记住孙中山的名言：中国人是一盘散沙。不光体现在有些业主要维权，开发商很轻松就一一击破。不要说财大气粗的开发商了，就是一些蛮横的物业公司，也有不少为所欲为的。
有人可能问，房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费，把期限延长嘛。多天真的想法，如果是10岁的天真的儿童，祖国的花朵这样想，应该夸奖这样的儿童聪明，可是如果是成年人这样想，就有些悲哀了。甚至更有些“聪明”的人，说：《物权法》如何如何规定。这里要搞清楚，《物权法》仍未出台，正在修订，具体如何规定，仍不得而知。并且如何规定其实都无关紧要。因为：如果真的可以重新缴费，延长土地使用权期限，请问那时候的土地价格是现在的多少倍？最关键的，房子的使用寿命是多少年？70年以后房子还存在不存在？只有土地使用权期限到期后，房子仍存在，才有必要考虑这个问题。
在约1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少？中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责？中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，比如前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。（可在网上搜索一下）。
2005年北京媒体报道说：统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。
由此可见，中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年，它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了，所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。
有兴趣的人，可以在网上查一查，房屋的建筑设计寿命标准，以及实际的中国民居寿命。
所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？如果因为是危房，爆破了，可以重新建房了。那么多业主能谈得笼吗？我做律师时间不长，可有个发现，就是中国人不愿或没有习惯通过妥协达成双赢。往往双方中，一方以对方必须答应一定的条件为基础作为自己愿意谈判的前提条件，而对方同样如此。这样不识时务的人太多了。业主有资格可以象开发商一样建房吗？看看现在的集资建房吧，有几个成功的？一个没有。有些明显是法律不允许的。比如上海，要求建成的房子必须在网上统一公布，面向全社会统一发售，而不能内部认购。这个规定当初是为了规范房地产销售，不料目前成了一把双刃剑，限制了个人集资建房行为。
如果买的房子在房屋建成二三十年后发现有质量问题，建筑商或开发商为节省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，导致房子远远达不到设计使用寿命而无法继续使用，买房人有什么办法？可能一点办法也没有。因为中国的《民事诉讼法》规定了诉讼时效是两年，从知道或应当知道自己权利受损之时起，但最长不超过20年。所以只要超过20年，哪怕房子倒掉了，从理论上讲，人们恐怕也不能追究建筑商或开发商的责任。而开发商或建筑商，可能早就倒闭了，或是解散了。不要说民事责任了，就是有人杀了人，过了20年跳出来嘻皮笑脸地对受害者家属说你们家失踪的某某人是我杀的，也不能追穷他的责任，除非最高人民检查院特批准。
可是现在的房屋质量，好象只有合格或不合格。其实同样是合格，还有质量优良和质量一般的区别，可是人们在买房的时候，应该没有人去调查，也无法调查房屋质量到底如何，而价格却并不考虑房屋质量这一因素。可是显然不同质量的房子，使用期限是不一样的。
可能有人问，卖卖二手房的人，特别是一些炒房人，把不断贬值的房子，以并不属于自己的不断升值的土地用以包装，高价卖出，收取土地升值的收益，不是骗人吗？可是大家都在这样做。但是出卖人的收益不是从天上掉下来的，而是买房人的损失。想起一个寓言，吕洞宾想收一个弟子，条件倒不要求本科学历、北京户口、身高一米八以上，但要心术正，于是就教潜在的弟子点金术。几乎所有人一听吕大仙教这个技术，都乐不可支，只有一人问：“这些东西是否永远是黄金？”吕洞宾说：“不，过100年后就恢复到原来样子。”这人说：“那我不学了，总有一天，这些看似黄金的东西会害人的。”他虽未学会点金术，吕洞宾却终于找到自己满意的弟子。实际上炒房就是害人的，房子还是那套房子，50万涨到100万，这个社会的财富难道增加了？如果是增加了，那么政府多印一些钞票也算增加了社会财富。没有一个理性的政府会多印钞票来增强国力，这样只会带来通货膨胀，成为经济史上的笑柄。同样，对炒房，也应该加大限制。个人所得税和营业税的恢复征收是大好事，可惜太晚了。
房屋不断贬值的现实，仅仅是我2010年前肯定不买房，有可能终生不买房的理由之一罢了。但并不妨碍无数其实没有什么钱，要通过房贷成为房奴，去购买被抵押给银行的，质量不知如何的房子。到底哪个是阳光道，哪个是独木桥，并不是一目了然的。有人死了也有好，有人死了也要买房啊。
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绝对的权利导致绝对的腐败，绝对的腐败导致绝对的灭亡
总积分:1029
&&发表于 10-16-
总积分:4091
&&发表于 10-16-
总积分:77571
&&发表于 10-16-
楼主.....不知道该怎么说你。
“......这里要搞清楚，《物权法》仍未出台，正在修订，具体如何规定，仍不得而知。......”
你抄的是哪年的文啊？
总积分:77571
&&发表于 10-16-
“所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？”
设计使用年限并不等于危房年限，否则上海滩上的百年老宅早就到了拆除的年纪了。
设计使用年限到达后，由房屋鉴定部门对房屋的安全情况加以评定，是危房的再下危房通知，是修是拆自有定论；不属于危房的，没人会让你拆除，除非你碰上拆迁。
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？并不是单指景观搞得漂亮，在二手房市场价格炒高了，其实主要是指物业，即业主的房产及公建配套能够得到好的维护，使其使用年限大大延长，即使到达设计使用年限，仍然可以很好地使用。
你懂了吗？
总积分:13329
&&发表于 10-16-
估计是去年的东东。
楼主说的不是没有一点道理，但关键是你能50年一直租房住吗？就算你能，你的家人能同意吗？
而且即使土地到期，并且房子折旧也折的差不多了，但如果政府拆迁，你还是能得到补偿的，如果租的房子遇到拆迁，承租人能得到补偿吗？
俺的帖子是国家免检产品！
总积分:77571
&&发表于 10-16-
承租人只能得到少得可怜的搬家费。
总积分:178
&&发表于 10-16-
引用:最初由 莱思丽 发布
“所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？”
设计使用年限并不等于危房年限，否则上海滩上的百年老宅早就到了拆除的年纪了。
设计使用年限到达后，由房屋鉴定部门对房屋的安全情况加以评定，是危房的再下危房通知，是修是拆自有定论；不属于危房的，没人会让你拆除，除非你碰上拆迁。
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？并不是单指景观搞得漂亮，在二手房市场价格炒高了，其实主要是指物业，即业主的房产及公建配套能够得到好的维护，使其使用年限大大延长，即使到达设计使用年限，仍然可以很好地使用。
你懂了吗？
莱姐！听我说，土地使用年限期满后。政府是有权再次出让该土地的。房主们我看只能得到折价的房屋拆迁款。假如50年房子倒了，“这道是省心了”！呵呵，你猜房奴们能得到啥？
总积分:77571
&&发表于 10-16-
房奴们没有能当到50年的。
现在的问题不在于你说的政府收回，而在于地价没有体现在房价中，这有待于物业税的开征。然而真正的物业税要是征收的话，地方政府必须牺牲一部分利益，即土地出让方式要改，不能像现在这样一批几十年，而应逐年收取土地出让金，并且水涨船高，逐年增加，这样持有者才会为自己的房子占有量按比例付出借代价。
反过来说，如果土地出让方式不改，仅仅是征收物业税，那么就是在重复收税。因为本身这几十年的土地已经被政府批租给了开发商，由开发商随房屋转让给了业主，也就是说，业主本身在这几十年之内都是有权使用该土地的，是付过费的，不应重复付费。
总积分:178
&&发表于 10-17-
引用:最初由 莱思丽 发布
房奴们没有能当到50年的。
现在的问题不在于你说的政府收回，而在于地价没有体现在房价中，这有待于物业税的开征。然而真正的物业税要是征收的话，地方政府必须牺牲一部分利益，即土地出让方式要改，不能像现在这样一批几十年，而应逐年收取土地出让金，并且水涨船高，逐年增加，这样持有者才会为自己的房子占有量按比例付出借代价。
反过来说，如果土地出让方式不改，仅仅是征收物业税，那么就是在重复收税。因为本身这几十年的土地已经被政府批租给了开发商，由开发商随房屋转让给了业主，也就是说，业主本身在这几十年之内都是有权使用该土地的，是付过费的，不应重复付费。
莱姐．你太有才了！呵呵，，，房价的本质！
总积分:24666
&&发表于 10-17-
最后一句话貌似是铁榔头的。
◆淡出江城，转战庐州。
总积分:1502
&&发表于 10-18-
引用:最初由 莱思丽 发布
“所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？”
设计使用年限并不等于危房年限，否则上海滩上的百年老宅早就到了拆除的年纪了。
设计使用年限到达后，由房屋鉴定部门对房屋的安全情况加以评定，是危房的再下危房通知，是修是拆自有定论；不属于危房的，没人会让你拆除，除非你碰上拆迁。
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？并不是单指景观搞得漂亮，在二手房市场价格炒高了，其实主要是指物业，即业主的房产及公建配套能够得到好的维护，使其使用年限大大延长，即使到达设计使用年限，仍然可以很好地使用。
你懂了吗？
总积分:1502
&&发表于 10-18-
菜思丽，请问上海百年老宅是什么建的，质量这么好？
中国现在的建筑物质量能和那些西方殖民者建的相提并论吗？
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？
对这个理论，我相信很多人都不懂。能不能详细介绍？
人之所以痛苦，在于追求错误的东西。
总积分:13329
&&发表于 10-18-
举个简单的例子，绿城96年开的九溪玫瑰园，至今10年了，仍然有业内人士和杭州几个有房地产专业的学校学生前去参观，至于增值了多少已经不用多说了。这也许是好房子的典范吧。
但愿绿城到了芜湖也能搞个精品出来。
俺的帖子是国家免检产品！
总积分:12672
&&发表于 10-18-
物业税是一种财产税，其根本目的，在于调节个人财产分配不公和过快增长。财产税在美国已有悠久历史，是美国地方政府重要的财政收入来源。
（此评论虽只有短短1个字，却深刻地表现作者的情感，可谓言简意赅，短小精干。再加上以感叹号收尾，意境深远，有浑然天成之感，实乃帖中极品！并且在文章发出的当天贴出，更体现了发帖人朴实无华的品质，艰苦奋斗的作风，团结友爱的精神和超前的思维方式！）
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按我们国家的有关法律法规，国有土地产权的住房使用权年限为70年，但吴友可以去查一查我们所居住房子的设计使用年限有没有70年，这是其一，其二就算设计使用年限达到或者超过70年，那吴友们觉得你的房子实际使用年限能达到70年或者更长的时间吗？对于各方频频出现的工程质量问题，也不得不让人怀疑，你的房屋使用年限是不是也缩水了！？现在我们的住房大都较新，开发时间段也较为集中，在一段时间过后，问题很可能会集中暴发。中国楼房使用寿命：中国房屋的寿命（你买的房子能住多少年？）&最近的一项统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命的一半(50年到70年)，在绝大多数情况下，并不是房屋质量欠佳，而是由于多方面的原因不得不提前退役。如同建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲所言，性能差是我国住宅生命周期短的内因，包括面积小，难改造。&&
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U昒蓬V幄剤 zw"=^o;騬6瘚e駅洩[m钢筋混凝土房楼房在自然条件下理论寿命多久？
不强拆，不维护。会突然解体吗？
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混凝土结构没有所谓的理论寿命。在设计中，能够引入计算的有一个设计基准期的概念，一般的民用建筑是50年。但是设计基准期不等于建筑寿命，他只是用来进行荷载选择与可靠度分析的。事实上，正常的建筑物，理论寿命要远大于设计基准期的。而理论建筑寿命或理论使用年限这是很难预测的，因为影响因素众多，目前也只是规定一个使用年限，而没法理论计算如果不是专业认识，你可以简单的使用年限理解为保质期，超出保质期外，食品（房屋）也未必就会变质（破坏）。混凝土结构会不会突然解体，存在这个可能。混凝土有一个指标叫做耐久性，根据所处环境的不同与结构设计保护的不同，结构耐久性也不同。举一个例子，混凝土会被氯离子与硫酸根离子侵蚀，氯离子会导致钢筋锈蚀，硫酸根离子会导致混凝土膨胀剥落。侵蚀到一定程度，混凝土就会剥落，钢筋面积会减少甚至锈断，房屋就会垮塌。另外，自然风化，也是可以毁灭一切建筑物的。
根据本人对题目的理解，题主应该关心的是混凝土风化的过程。就是多久的时间，自然风化到什么程度。那么这个无人为因素参与时，就和环境因素关系比较大了。混凝土结构设计规范，耐久性规范对结构所处环境恶劣程度有分类。另外，说道寿命，结构设计中最相关的概念应该是
结构设计使用年限 ，而不是设计基准期。各混凝土结构设计规范及混凝土结构耐久性规范都有提及。对于桥梁， 混凝土耐久性规范和城市桥梁设计规范中也都规定了不同桥梁的设计使用年限。题外话，徐老师说的设计基准期，是结构可靠度理论中的一个概率统计概念。这个100年在公路桥涵通用规范和公路混凝土桥涵规范中都做出强调。比较来看，同样标号的砼，同样牌号的钢筋，桥梁设计值要低于混凝土国标，就是基准期不同。
混凝土的强度不断增强，钢筋不断锈蚀，结构越来越“脆”
看制作混凝土的原材料吧，听说外国某个工程，几十年了强度更高了。
钢筋混凝土的耐久性主要受三方面影响，混凝土标号和钢筋保护层厚度，地下水及土壤腐蚀性，环境杂散电流。设置阴极保护可以抑制氯离子入侵和混凝土碳化，设置排流设备可以防止杂散电流腐蚀钢结构。如果要计算混凝土具体的寿命，目前算不出来，只能想办法延长寿命。
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跳转至：中国的房子其实是不断贬值的！也谈土地使用年限．
&&发表于 10-16-
自约1998年以来，由于种种原因，如个人房贷在利息很低的情况下从无到有的飞速发展，股市进入熊市等，全国房价都出现了持续大幅上涨行情。深圳广州等地曾受香港房价下跌的影响，曾一度逆市下跌，（广州在年上涨之前，曾连跌8年），这两年的补涨势头却一枝独秀。不少投资房产的人收益颇丰。所以不少人会怀疑，是不是啤酒白酒混合液喝多了，标题写错了吧？
我可以肯定地讲，没有错。也许美国或是日本的房子有可能是不断升值的，可是中国的房子真的是不断贬值的。且看我仔细道来（放心，没有下回分解）：
根据中国大陆的法律，房屋的产权分两部分，一是土地的使用权，二是房子的所有权，并且因为房屋是建在土地之上的，所以房屋与土地不可分割，要出售，一起出售，要抵押，一起抵押。这里注意，房产的土地只是使用权，而不是所有权，并且这个土地使用权是有期限的，不是可以占用到地老天荒，海枯石烂的。时间根据土地性质有所不同，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。同样，这样要注意，是最高70年、40年和50年，而不是一律最高年限。比如我有个亲戚，在约1990年左右买的房子，土地使用权只有50年。并且是从开发商与土地管理部门签订协议，或通过拍卖取得土地使用权的那一天开始算，而不是房子盖好那一天开始算，更不是从拿到房产证开始算。所以上海浦东有个所谓的环球金融中心，曾经停工八年，如果使用期限是50年，考虑到施工、装修等时间，等建好，真正的使用时间可能只有40年。
房子为什么会涨价？归根结蒂，是土地的价值在涨，因为同样地段的土地不可再生。比如联合国建立的时候，经费紧张，洛克菲勒慷慨地买了一块地免费送给联合国建房，但是他已经把这块地附近所有的地都买了下来。因有了联合国总部的建筑，对周围土地的需要就大大增加，但这些土地是有限的，于是升值了，洛克菲勒做了好事还赚了大钱就是这个道理。而中国大陆商品房的土地所有权永远属于国家，那么土地价值上涨了，是国有资产增值了，与买房人根本就是风马牛不相及的。就好比出租的房子涨价了，租房人并不得利，得利的是出租方一样。可是这个道理懂的人应该不会太多。
而房屋本身，难道不是每天在变得陈旧吗？显然每天都在贬值。这和一般的商品是没有区别的，只不过陈旧的速度慢得多，但毕竟在不断变旧，三百年前的故宫肯定比现在的新。现在我们看到的长城其实是明代长城，无数象孟姜女丈夫那样的苦命人修的秦代长期绝大部分已经不存在了。
这样，房子产权总体上讲，在一个相当长的时期内，比如20年，肯定是升值的，但是升值的根本因素是土地，房屋实体其实是不断贬值的，而土地又属于国家所有，那么难道房子不是不断贬值的吗？
并且房子的贬值不光表现在因其不断陈旧的贬值上，新房子采用新的技术，更实用的房型，也会让旧房子相对贬值。中国房屋建筑技术含量是非常低的：中国一立方米房子的耗能、耗电是日本的3倍。大家想想，自己住的房子，还有办公室，是不是到夏天一关空调，马上就觉得受不了？日本有很多房地产企业，搞的青钢结构的房子，专利有5000项；日本还有一家叫做“三泽”搞木结构的建材的企业，这方面的产品专利是1000项，还有其他几家他们的专利都在千项以上；中国著名房地商万科从1999开始搞技术开发，但据说现有专利只有数项。随着越来越多先进、环保的建筑材料和建筑技术在中国的广泛运用，原有的房屋会象没有城镇户口的农民工一样受到歧视，造成贬值。另外有些方便生活居住的设计，也是从无到有的。比如上海不少老的小区门口都有净化水的装置，可以用来接净化的水，可是新的房子，这样的水直接通入居民家里。这也一定程度上造成老房子的贬值。
就因为房子会贬值，所以所有企业都对房屋提折旧，根据中国的《企业会计准则》，折旧期一般是20年。难道住房就不会贬值？不该提折旧？
一般房产开发是这样的，由开发商与政府部门签订协议取得土地使用权，开发商卖房的同时，把土地使用权转让给买房人。来学习一下《城市房地产管理法》第二十一条的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
要提前一年申请，如果忘了怎么办？我也不知道。同时中国绝大多数的房子是公寓楼房，多个业主共用一块土地。到时候如果继续使用该土地，就要所有的人共同协商缴费，如果100个人中，有一个人不同意出钱，怎么办？其他人是帮他交，还是一同不交？记住孙中山的名言：中国人是一盘散沙。不光体现在有些业主要维权，开发商很轻松就一一击破。不要说财大气粗的开发商了，就是一些蛮横的物业公司，也有不少为所欲为的。
有人可能问，房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费，把期限延长嘛。多天真的想法，如果是10岁的天真的儿童，祖国的花朵这样想，应该夸奖这样的儿童聪明，可是如果是成年人这样想，就有些悲哀了。甚至更有些“聪明”的人，说：《物权法》如何如何规定。这里要搞清楚，《物权法》仍未出台，正在修订，具体如何规定，仍不得而知。并且如何规定其实都无关紧要。因为：如果真的可以重新缴费，延长土地使用权期限，请问那时候的土地价格是现在的多少倍？最关键的，房子的使用寿命是多少年？70年以后房子还存在不存在？只有土地使用权期限到期后，房子仍存在，才有必要考虑这个问题。
在约1998年，武汉一个老建筑的业主收到远在英国的一家建筑设计所的信：这所建筑是这家设计所设计的，设计使用寿命是80年，已到期，提醒业主注意居住安全。那么中国现在普遍建造的商品房设计使用寿命是多少？中国的建筑设计所能像这家设计所这么负责？中国是个容易产生劣制商品的国家，甚至有豆腐渣工程。就是合格的设计，在施工过程中也可能有偷工减料的事情，比如前不久有报道说浙江某地，建筑商用竹子代替钢材造房子，这样房屋就达不到设计使用年限。典型的是北京的体育博物馆，作为博物馆，设计寿命应当达到150年，可是使用不到10年，就严重开裂，严重危胁人身安全，已停止使用。（可在网上搜索一下）。
2005年北京媒体报道说：统计数据显示，我国房屋建筑寿命较短，北京尤其明显，平均下来还不到30年，仅为设计寿命(50年到70年)的一半。半官方的建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲说：“我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍”，“使用年限短已成为我国住宅的突出问题”。
由此可见，中国房屋不象埃及金字塔一样可以存在几千年，它的寿命多半在土地使用权期限到期之前就已经结束了，所以恐怕并不存在土地使用权期限到期后房子怎么办的问题。
有兴趣的人，可以在网上查一查，房屋的建筑设计寿命标准，以及实际的中国民居寿命。
所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？如果因为是危房，爆破了，可以重新建房了。那么多业主能谈得笼吗？我做律师时间不长，可有个发现，就是中国人不愿或没有习惯通过妥协达成双赢。往往双方中，一方以对方必须答应一定的条件为基础作为自己愿意谈判的前提条件，而对方同样如此。这样不识时务的人太多了。业主有资格可以象开发商一样建房吗？看看现在的集资建房吧，有几个成功的？一个没有。有些明显是法律不允许的。比如上海，要求建成的房子必须在网上统一公布，面向全社会统一发售，而不能内部认购。这个规定当初是为了规范房地产销售，不料目前成了一把双刃剑，限制了个人集资建房行为。
如果买的房子在房屋建成二三十年后发现有质量问题，建筑商或开发商为节省成本，使用最差的材料，甚至是不合格材料，导致房子远远达不到设计使用寿命而无法继续使用，买房人有什么办法？可能一点办法也没有。因为中国的《民事诉讼法》规定了诉讼时效是两年，从知道或应当知道自己权利受损之时起，但最长不超过20年。所以只要超过20年，哪怕房子倒掉了，从理论上讲，人们恐怕也不能追究建筑商或开发商的责任。而开发商或建筑商，可能早就倒闭了，或是解散了。不要说民事责任了，就是有人杀了人，过了20年跳出来嘻皮笑脸地对受害者家属说你们家失踪的某某人是我杀的，也不能追穷他的责任，除非最高人民检查院特批准。
可是现在的房屋质量，好象只有合格或不合格。其实同样是合格，还有质量优良和质量一般的区别，可是人们在买房的时候，应该没有人去调查，也无法调查房屋质量到底如何，而价格却并不考虑房屋质量这一因素。可是显然不同质量的房子，使用期限是不一样的。
可能有人问，卖卖二手房的人，特别是一些炒房人，把不断贬值的房子，以并不属于自己的不断升值的土地用以包装，高价卖出，收取土地升值的收益，不是骗人吗？可是大家都在这样做。但是出卖人的收益不是从天上掉下来的，而是买房人的损失。想起一个寓言，吕洞宾想收一个弟子，条件倒不要求本科学历、北京户口、身高一米八以上，但要心术正，于是就教潜在的弟子点金术。几乎所有人一听吕大仙教这个技术，都乐不可支，只有一人问：“这些东西是否永远是黄金？”吕洞宾说：“不，过100年后就恢复到原来样子。”这人说：“那我不学了，总有一天，这些看似黄金的东西会害人的。”他虽未学会点金术，吕洞宾却终于找到自己满意的弟子。实际上炒房就是害人的，房子还是那套房子，50万涨到100万，这个社会的财富难道增加了？如果是增加了，那么政府多印一些钞票也算增加了社会财富。没有一个理性的政府会多印钞票来增强国力，这样只会带来通货膨胀，成为经济史上的笑柄。同样，对炒房，也应该加大限制。个人所得税和营业税的恢复征收是大好事，可惜太晚了。
房屋不断贬值的现实，仅仅是我2010年前肯定不买房，有可能终生不买房的理由之一罢了。但并不妨碍无数其实没有什么钱，要通过房贷成为房奴，去购买被抵押给银行的，质量不知如何的房子。到底哪个是阳光道，哪个是独木桥，并不是一目了然的。有人死了也有好，有人死了也要买房啊。
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绝对的权利导致绝对的腐败，绝对的腐败导致绝对的灭亡
总积分:1029
&&发表于 10-16-
总积分:4091
&&发表于 10-16-
总积分:77571
&&发表于 10-16-
楼主.....不知道该怎么说你。
“......这里要搞清楚，《物权法》仍未出台，正在修订，具体如何规定，仍不得而知。......”
你抄的是哪年的文啊？
总积分:77571
&&发表于 10-16-
“所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？”
设计使用年限并不等于危房年限，否则上海滩上的百年老宅早就到了拆除的年纪了。
设计使用年限到达后，由房屋鉴定部门对房屋的安全情况加以评定，是危房的再下危房通知，是修是拆自有定论；不属于危房的，没人会让你拆除，除非你碰上拆迁。
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？并不是单指景观搞得漂亮，在二手房市场价格炒高了，其实主要是指物业，即业主的房产及公建配套能够得到好的维护，使其使用年限大大延长，即使到达设计使用年限，仍然可以很好地使用。
你懂了吗？
总积分:13329
&&发表于 10-16-
估计是去年的东东。
楼主说的不是没有一点道理，但关键是你能50年一直租房住吗？就算你能，你的家人能同意吗？
而且即使土地到期，并且房子折旧也折的差不多了，但如果政府拆迁，你还是能得到补偿的，如果租的房子遇到拆迁，承租人能得到补偿吗？
俺的帖子是国家免检产品！
总积分:77571
&&发表于 10-16-
承租人只能得到少得可怜的搬家费。
总积分:178
&&发表于 10-16-
引用:最初由 莱思丽 发布
“所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？”
设计使用年限并不等于危房年限，否则上海滩上的百年老宅早就到了拆除的年纪了。
设计使用年限到达后，由房屋鉴定部门对房屋的安全情况加以评定，是危房的再下危房通知，是修是拆自有定论；不属于危房的，没人会让你拆除，除非你碰上拆迁。
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？并不是单指景观搞得漂亮，在二手房市场价格炒高了，其实主要是指物业，即业主的房产及公建配套能够得到好的维护，使其使用年限大大延长，即使到达设计使用年限，仍然可以很好地使用。
你懂了吗？
莱姐！听我说，土地使用年限期满后。政府是有权再次出让该土地的。房主们我看只能得到折价的房屋拆迁款。假如50年房子倒了，“这道是省心了”！呵呵，你猜房奴们能得到啥？
总积分:77571
&&发表于 10-16-
房奴们没有能当到50年的。
现在的问题不在于你说的政府收回，而在于地价没有体现在房价中，这有待于物业税的开征。然而真正的物业税要是征收的话，地方政府必须牺牲一部分利益，即土地出让方式要改，不能像现在这样一批几十年，而应逐年收取土地出让金，并且水涨船高，逐年增加，这样持有者才会为自己的房子占有量按比例付出借代价。
反过来说，如果土地出让方式不改，仅仅是征收物业税，那么就是在重复收税。因为本身这几十年的土地已经被政府批租给了开发商，由开发商随房屋转让给了业主，也就是说，业主本身在这几十年之内都是有权使用该土地的，是付过费的，不应重复付费。
总积分:178
&&发表于 10-17-
引用:最初由 莱思丽 发布
房奴们没有能当到50年的。
现在的问题不在于你说的政府收回，而在于地价没有体现在房价中，这有待于物业税的开征。然而真正的物业税要是征收的话，地方政府必须牺牲一部分利益，即土地出让方式要改，不能像现在这样一批几十年，而应逐年收取土地出让金，并且水涨船高，逐年增加，这样持有者才会为自己的房子占有量按比例付出借代价。
反过来说，如果土地出让方式不改，仅仅是征收物业税，那么就是在重复收税。因为本身这几十年的土地已经被政府批租给了开发商，由开发商随房屋转让给了业主，也就是说，业主本身在这几十年之内都是有权使用该土地的，是付过费的，不应重复付费。
莱姐．你太有才了！呵呵，，，房价的本质！
总积分:24666
&&发表于 10-17-
最后一句话貌似是铁榔头的。
◆淡出江城，转战庐州。
总积分:1502
&&发表于 10-18-
引用:最初由 莱思丽 发布
“所以一到70年，甚至50年以后，房子根本不存在了，或是成为危房了，还谈什么继续缴费？”
设计使用年限并不等于危房年限，否则上海滩上的百年老宅早就到了拆除的年纪了。
设计使用年限到达后，由房屋鉴定部门对房屋的安全情况加以评定，是危房的再下危房通知，是修是拆自有定论；不属于危房的，没人会让你拆除，除非你碰上拆迁。
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？并不是单指景观搞得漂亮，在二手房市场价格炒高了，其实主要是指物业，即业主的房产及公建配套能够得到好的维护，使其使用年限大大延长，即使到达设计使用年限，仍然可以很好地使用。
你懂了吗？
总积分:1502
&&发表于 10-18-
菜思丽，请问上海百年老宅是什么建的，质量这么好？
中国现在的建筑物质量能和那些西方殖民者建的相提并论吗？
我们说好的物业公司能够使业主的房产保值增值，这是什么意思呢？
对这个理论，我相信很多人都不懂。能不能详细介绍？
人之所以痛苦，在于追求错误的东西。
总积分:13329
&&发表于 10-18-
举个简单的例子，绿城96年开的九溪玫瑰园，至今10年了，仍然有业内人士和杭州几个有房地产专业的学校学生前去参观，至于增值了多少已经不用多说了。这也许是好房子的典范吧。
但愿绿城到了芜湖也能搞个精品出来。
俺的帖子是国家免检产品！
总积分:12672
&&发表于 10-18-
物业税是一种财产税，其根本目的，在于调节个人财产分配不公和过快增长。财产税在美国已有悠久历史，是美国地方政府重要的财政收入来源。
（此评论虽只有短短1个字，却深刻地表现作者的情感，可谓言简意赅，短小精干。再加上以感叹号收尾，意境深远，有浑然天成之感，实乃帖中极品！并且在文章发出的当天贴出，更体现了发帖人朴实无华的品质，艰苦奋斗的作风，团结友爱的精神和超前的思维方式！）
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