商品房预售合同定金纠纷处理规则商品房买卖合同实务问题解析(五)
[]――() / 已阅3396次
商品房预售合同定金纠纷处理规则--商品房买卖合同实务问题解析(五)
目前商品房买卖的习惯性做法是：出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前，就有关事宜进行初步确认并先行签订认购书或者房号保留协议等预售合同，然后再收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。实践中，由于各种原因，当事人双方期后未能订立商品房买卖合同，从而引发了大量的定金纠纷。关于商品房预售合同定金纠纷处理规则的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第4条作出了明确的规定，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
在学理上，定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、履约定金和解约定金五种类型。由于出卖人通过预售方式向买受人收取定金的目的，是为了双方后续签订正式商品房买卖合同的一种担保，买受人可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或者筹措资金，出卖人可以锁定买受人，有利于按计划售房，故《商品房买卖合同司法解释》第4条所称“定金”在性质上为立约定金。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第118条规定，“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”依此，我们认为，在商品房预售合同或者出卖人出具的收款凭据中，仅仅出现或者记明订金、押金、保证金、诚信金等字眼，并不能将其一概认定为法律意义上的定金，除非出卖人与买受人之间有关于定金性质的明确约定。在时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷一案中，最高人民法院(2003)民一终字第82号二审民事判决书指出：“担保法及担保法若干问题解释中规定了定金和保证金的界定标准，即当事人主张保证金为定金的前提是双方有明确约定。”《最高人民法院公报》2008年第4期刊载的仲某诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案中，关于原告仲某向被告金轩大邸公司缴付的2000元意向金是否属于定金的问题，法院认为：“本案中金轩大邸公司虽然实际收取了仲某的2000元意向金，但双方在涉案意向书中约定的是‘仲某未在约定期限内认购的，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如仲某前来认购单元的，则购房意向金自行转为认购金的一部分。’从原、被告双方的上述约定看，涉案意向金显然不符合定金的表现形式，因此，被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。”
针对未能订立商品房买卖合同引发的定金纠纷，我们认为，具体可区分三种情形处理：
1.因当事人一方原因。即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担保法解释》第115条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。
2.因不可归责于当事人双方的事由。所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形(《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第1条第2款规定)。在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同司法解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。《最高人民法院公报》2006年第8期刊载的戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’，开发商应当将收取的定金返还给购房者。”
3.因当事人双方均存在过错。即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用第1种情形的定金罚则；②对已交付的定金，比照第2种情形处理；③根据各自过错程度承担相应的违约责任。
关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题，我们认为，在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。这一规则已在地方司法实践中得以大量适用，如《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第1条第3款规定，“因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用‘因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人’之规定，返还定金。”在上海旭和置业有限公司与范征建、吴晓琴定金合同纠纷中，上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2229号二审民事判决书认为，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。据二审审理查明，范某、吴某在签订预售合同之前，已就付款方式与旭和公司达成一致意见。依据诚实信用原则，范某、吴某应当按照之前约定的付款方式签订预售合同并履行。虽然范某、吴某在二审中提出因签约及付款顺序发生争议是双方未能签订预售合同的另一主要原因，本院就此认为，具体付款方式应在预售合同中明确载明，而在双方就付款方式不能协商一致的情况下，范某、吴某要求旭和公司将预售合同打印并出示，显然属于恶意磋商，理应依定金罚则承担相应责任。”
同时，我们认为，在恶意进行磋商的情形下，如果商品房预售合同未约定定金条款，或者证据证明买受人所受实际损失明显高于定金处罚数额的，出卖人应承担买受人所受实际损失的赔偿责任。对于“买受人所受实际损失”的酌定，我们认为，仍应限于商品房买卖合同即本约的“缔约过失责任的赔偿范围”，该等赔偿范围可参照笔者另一拙作《商品房预售合同被确认无效后损失承担规则》的相关观点。不过，就举证责任的承担来说，依据《最高人民法院关于适用的解释》第91条规定，买受人对于其所受实际损失明显高于定金处罚数额的主张应负有举证责任。
【作者简介】专职律师，法学博士，目前作为“1+1”中国法律援助志愿者行动律师服务于新疆伊宁市。
==========================================
免责声明：
声明：本论文由《法律图书馆》网站收藏，
仅供学术研究参考使用，
版权为原作者所有，未经作者同意，不得转载。
==========================================
&&&&网友评论&&&&&&&
《法律图书馆》公众微信
关注《法律图书馆》网站公众微信号，即可每日获取最新的法规法规，法治动态等法律专业信息。
关注方法：扫描二维码，或搜索微信号：law-lib
凡购《新法规速递》安卓手机版服务三年，赠预装法规软件的最新款七寸平板电脑一台。购一年服务者，另有Ｕ盘赠送。
软件可以在线全文检索法规５０万件，离线查看本地法规３万件，还可以实时下载新的法规到本地。
软件有免费版可
&软件收录法律法规、司法解释、规范性文件及地方性法规约13万件。“云检索”功能，可以在线全文检索、浏览５０万件法规，可下载收藏浏览过的法规。2015年推出免安装绿色版
软件可以免费，但未注册用户不提供更新和在线检索服务。
&&&收录1949年至今法律、行政法规、部门规章、司法解释、规范性文件、事务性文件；地方性法规、地方政府规章、地方政府规范性文件；国际条约、英文法律、英文行政法规、英文地方性法规；各地裁判文书、仲裁裁决、合同范本、法律文书、立法草案、法规释义、参考文件等信息；数据库记录近60万件，每天增加法规数百件。
提供数十种组合检索方式，并有自定义首页，收藏法规，保存浏览检索记录等多种个性化功能。
系新法规速递软件家族的重要成员之一，兼具数据本地化及云端查询功能，使用本软件将与您的手持终端完美结合为一部掌上法律宝典。
本软件适合安装在使用苹果系统的智能手机上或平板电脑上（iPhone或Ipad）。可以在线全文检索法规５０万件，离线查看本地法规３万件，还可以实时下载新的法规到本地。软件有可在Apple Store下载使用。
使用4G的U盘，方便您将法规数据库随身携带，在不同的电脑上方便使用。同时也可以当作普通U盘使用，复制拷贝文件。软件功能和完全相同。我是买方，签订了房屋买卖合同，没交定金，合同是否有效 - 相关问题 - 110网法律咨询
本来打算和房主谈谈房子，第二天签合同，但是经两方忽悠，当天签了中介出的买卖合同（表头是中介公司名称），然后三方签了买卖合同，签了字，摁了手印，合同约定当天给房主定金10000元，中介9000元，但是在交钱之前家里人制止了我，就没交定金，当时说第二天在交，然后第二天确定不要了，现在中介到我对象单位找他，总的意思就是想要点钱，这个合同应该是不成了的吧！
在签订的房屋买卖合同中:“ 该房屋范围内的土地,伍拾年土地使用权的使用期限届满时,由乙方依法向国土管理部门申报登记办理国有土地使用权续期使用的相关手续,其依法取得的土地使用权仍归乙方使用. 但国家根据需要依法收回土地使用权的,按国家有关规定执行.”(本文乙方是买方,已经办好了伍拾年的《国有土地使用权证》,土地属综合有地) 请问您:这样的内容是否合法.是否有效?
一家开发商要安置被拆迁户，在建安置房时使用的土地不足，与我协商拆迁我的房子，答应安置我一套房子并按市场价格卖我一套，我同意了。但在签协议时开发商在安置房协议上盖的是县拆迁安置办的章，卖我的那一套只是开发商个人的签名。两年后交房时开发商不同意卖我那套房子了，理由是1开发商签名是个人行为，他不是开发单位的人，2我当时没付给他房款或定金，要求卖我的那一套协议无效。在没有政府拆迁许可证，开发商直接和我协商的条件现在不履行了。请问他的理由成立吗？
买卖双方签订《房屋买卖定金合同》，买方失约，卖方已经收取定金，中介要卖方付中介费，而且，卖方三证扣押在中介，合同上写有“签订房屋买卖定金合同后，因任何一方违约造成买卖合同不能履行，则由收取违约金的一方承担甲、乙双方约定的中介费。”我现在不知道，我到底怎么付中介费，中介要让我按合同上的全额付。 那我的三证怎么要回来？
我有自住房一套出售，与买方商谈购房时，其是以个人自住名义和我谈妥交易，并以其本人名义与我签订了我们双方认可的自拟房屋买卖合同。合同中明确约定房屋是出卖给乙方（买方）。签订房屋买卖合同后买方以其需要办理贷款为名，要求我去贵阳公证处签订了一份经公证的委托书，委托书内容大致意思是：我（卖方）需要卖房，现委托XXX（合同中的买方）办理房产过户手续。办理完公证以后，买方就支付了购房全款给我。现在买方还未将房产过户，在我不知情的情况下就将这个房产信息交给多家...
1、我朋友2007年在昆山买了一套拆迁房，此房产权是房主父亲与母亲的，当时签订买卖合同时，有房主夫妻及及父亲签字，请问此买卖合同是否合法有效。
2、今年需要办理产证过户，房主又不想将此套卖给我朋友了，其表示母亲要将房子收回，因为有合同在，父亲表示可以依合同进行赔偿，请问此种做法是否有法律支持。
3、如果房子真的收回，房主父亲将怎样进行赔偿，房子买时价格27万，他能赔偿多少，总价是多少。
4、如果我仍想维持房屋买卖合同的各项约定，打官司的话有几成胜算？
卖方为房产所有的妹妹，但是事先她并没有告诉我，在签订合同后才告诉我。她说她有她哥哥的授权委托书，我看了的，她哥哥给她的授权委托书没有公证，且是在我和她签订合同后一天。我现在不想买她的房子了，如果她哥哥在事后补公证，我是否构成违约？另外，我是否可以退回5000元购房定金？
卖方为房产所有的妹妹，但是事先她并没有告诉我，在签订合同后才告诉我。她说她有她哥哥的授权委托书，我看了的，她哥哥给她的授权委托书没有公证，且是在我和她签订合同后一天。我现在不想买她的房子了，如果她哥哥在事后补公证，我是否构成违约？另外，我是否可以退回5000元购房定金？
甲与其夫于1997年11月与某房地产开发公司签订购房合同。其夫于1998年1月因车祸死亡。1998年10月甲取得房屋所有权证，证上载明所有权人为甲。2010年9月，甲与乙签订房屋买卖协议，纵将房屋卖给乙，并办理了过户登记。甲与乙的协议中明确了：甲方保证所卖房屋归自己个人所有，与他人没有产权纠纷。过户时甲也提交了其夫于1998年因车祸死亡,至今未再婚的证明。2011年7月，甲的公公、婆婆向法院提起诉讼，以房屋其儿子有一半产权，儿死后父母有继承份额为由，主张甲与乙的买卖合同无效...
资讯中介夫妻俩人是否有资质贷款问题，中介表示无任何问题后。签订了居间协议。
那么，我想咨询的是，夫妻俩两人的情况详细告诉了中介方，那么在签订正式买卖合同时候，是否可添加补充协议，标明若银行无法贷款或者审批额度与约定额度相差5W，导致买方无法履行合同的，买方可以解除合同并不承担违约责任，卖房者需及时返还首付款。且无需缴纳任何中介费。
不知道添加这种条款，是否具有法律效应？
另外，在我们签订居间协议后，中介方让我们签订了一份佣金确认书，确认书...
买卖双方已签署车库买卖合同，买方已付5000定金，想要买下来装修并租出去。可是随后发现，由于邻居态度强硬，不让施工，没有水源，如想接水还需要挖沟花费巨大，所以买方反悔。请问买方能否要回定金？您当前位置：
商品房买卖意向书（定购／预订／预约合同）中的定金问题
商品房买卖意向书（定购／预订／预约合同）中的定金问题 裁判要旨 预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款
意向书（定购／预订／预约合同）中的问题
预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约，如附定金应予返还。
日，戴某与苏州工业园区华新国际城市发展有限公司（以下简称华新国际）签订《都市花园&天域住宅定购协议》一份，约定由戴某向华新国际定购苏州工业园区星汉街189号都市花园&天域2幢203室住宅一套，面积约为248.26平方米，单价为每平方米7720元。同时约定戴某在签订该协议时需向华新国际交定金50000元，若戴某在华新国际通知的签约日前放弃选定物业购买权或者到期不签约，50000元定金不予退还，若华新国际在通知的签约日前将该房屋卖与他人，则双倍返还定金。当日，戴某向华新国际交纳了50000元定金，华新国际出具了收据，并通知戴某于日至天域会所签订正式合同。4月25日，戴某前往华新国际售楼处协商订约事宜，双方未能达成一致，故未签订预售合同。5月7日，戴某在华新国际处书面提出：其在该日与华新国际签约时，要求所构标准与样板房一致，删除合同中&样板房仅供参考&、&华新国际保留最终解释权&等条款，华新国际不能给予明确答复，需另择日签约。华新国际销售人员在该书面材料上写明&该客户意见已收到&。5月9日，华新国际通知戴某，因其未于4月25日到华新国际处签订预售合同，已违反定购协议约定，因此所交定金予以没收。双方交涉未果，戴某遂向法院提讼，请求判令华新国际双倍返还定金，承担本案诉讼费。
苏州工业园区法院认为：原、被告签订的商品房定购协议依法成立，双方在该协议中约定的定金为订约定金，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有拘束力。按照协议约定，原告应当在被告通知的日到被告处与其协商签订商品房预售合同，但在被告否认的情况下，原告不能证明其于当日践约。因此，原告应当就此承担相应的。判决：驳回原告戴某的诉讼请求；案件受理费人民币3510元，由原告戴某负担。
戴某不服一审判决上诉称：日上诉人到被上诉人处，被上诉人未出示《商品房预售合同》，而直至5月7日才出示该合同，原审认定上诉人4月25日未能前往协商订约与事实不符。5月7日双方进行协商时，因被上诉人提供的中有&样板房仅供参考&、&华新国际保留最终解释权&等内容，完全违背法律规定，上诉人要求修改并希望继续协商，而被上诉人不顾此合理要求，于5月9日通知上诉人没收定金，房屋另售他人。请求撤销原判，判令被上诉人双倍返还定金，承担本案诉讼费。
华新国际则辩称：上诉人日到被上诉人处是试图压价。不论上诉人的行为是谈价格还是要求延期签约，均是对定购协议内容的变更，属违反诚信的恶意磋商，被上诉人没收上诉人的定金合理合法。请求驳回上诉，维持原判。
苏州市中级人民法院认为：戴某与华新公司于日签订的&都市花园&天域住宅定购协议&系相对于本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则则构成对预约合同的违约。对其中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。在无悖于公平原则的情况下磋商不成，或因不可归责于当事人的原因未能订立本约，则不存在违约，预约合同解除，如附定金应予返还。一方当事人主张对方当事人违反预约合同，应承担相应的。上诉人主张4月25日、5月7日双方进行订约协商而未达成一致的事实足以认定，但其认为对方违反预约协议以至订约不成也无证据。被上诉人认为4月25日因上诉人压价而未能定约，并无证据证实；其主张上诉人延期订约即构成违约，理由不能成立。当事人均履行了订约行为，对本约订约不成的原因，双方都不能举证证明，应推定为磋商不成。该院根据《中华人民共和国》第八十九条、最高人民法院《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定判决：撤销原判；华新国际于判决生效后三日内返还戴某定金50000元；一、案件受理费合计7020元由双方当事人各半负担。
关联文章推荐阅读：
如果您遇到了以下婚姻家庭方面的问题，为了切实保障您的利益，建议先咨询一下对应的专业律师。
如果尚未能解答您的疑问，还可以直接拨打免费法律咨询热线：<font color="#ff6-8333，专业律师免费为您解答法律问题。
杰出律师推荐
房产纠纷频道
(人)|(个)|(条)
商品房买卖咨询
下一步您可以：
热门搜索：
免责声明：找法网登载此文出于传递更多法律相关知识为目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述，如涉及版权等问题请与本网站联系，核实后会给予处理。
最新知识推荐
按地区找房产纠纷律师
商品房买卖频道
：人 ：个 ：条
Copyright@2003-　找法网() 版权所有加入微博，记录点滴，分享感动，握手明星
房屋买卖合同中关于“订金”和“定金”的区别
买房人在房屋买卖合同中对于“订金”和“定金”需注意的事项 所谓“订金”，并不是一个规范的法律概念，其不具有担保的功能，当买房人不能履行合同时，并不当然丧失要求返还订金的权利；而当开发商违约时，买房人也不能要求双倍返还订金。但这并不意味着违约方无须承担违约责任，守约方仍可依据合同和法律的规定要求违约方承担违约责任。 “定金”则时法律明确规定的一种担保方式，买房人在交纳定金后不履行合同义务时，开发商有权没收定金；而当开发商在收受定金后不履行合同义务时，买房人可以要求双倍返还定金。定金应以书面形式约定，数额不得超过主合同标的额的20%。 在实践中，开发商在与买房人签订商品房买卖合同前，通常会要求买房人签署认购书并交纳定金，认购书中一般仅写明房号、购房价款及约定的签约时间，对双方具体权利义务并无明确约定。认购书书中同时约定，买受人未在规定的期限内与开发商签订合同的，开发商有权没收定金；开发商将房屋卖与他人而不能与买受人订立合同的，开发商双倍返还定金。然而，当双方签署正式合同时，买房人往往会发现开发商提供的合同条款中存在不公平条款，并提出修改要求，但开发商通常不同意修改，致使双方最终未能达成一致订立合同。在此情况下，未能订立合同的原因不能归责于任何一方，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，开发商无权没收定金。 需提醒买房人的是，在发生上述情况时，买房人一定要注意保留相应证据，以免发生纠纷时开发商不予认可。证据的形式可以是开发商出具的证明，证明双方未能签订合同的原因是双方无法就合同条款达成一致；如开发商拒绝出证，买房人也可以将自己对于合同的争议意见整理出来，以特快专递的形式寄给开发商，并自己备份。因特快专递往往有留底，万一发生纠纷，开发商也难以推托。 但是，在实践中有些精明的开发商在认购书中会写明“合同文本为本认购书的附件，认购人已认真阅读并无异议”，若认购人签署了该认购书，则应视为已了解并同意合同文本中的条款，届时如再以合同中存在不公平条款为由拒绝签订合同，开发商将有权没收定金。因此，认购人一定要认真阅读认购书，如合同文本作为认购书附件的，对合同文本也要认真阅读，在确定无异议后再签署。 <<<<<<腾讯房产台州站官方咨询热线：6<<<声明：本网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。
相关组图：
均价：10500元/O[] []
均价：7700元/O[] []
均价：8000元/O[] []
均价：13200元/O[] []
均价：8000元/O[] []
菜扫光不剩饭
拒绝舌尖上的浪费
腾讯房产台州站发起“光盘行动”
新房精品房源
椒江洪家片区中心大道旁
东依永宁河，南接市府大道
椒江区洪家镇
台州经济开发区经中路西侧
台州经济开发区
五万装极致简约三居室 教你奢华如斯装修经(组图)
18款各类风情卧室 女人最爱浪漫风格
Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved}