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房地产专业知识培训
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你可能喜欢问1、业主收房和入住过程需要交纳哪些费用？1、结算面积，退、补房屋尾款在办理入住手续时首先要做的就是结算面积，(面积正负百分之三，金额多退少补)。虽然在购买房产时购房者已经知道了该房产的面积，但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小的差异。所以，在办理相关手续时，应依据测绘部门出示的《面积实测表》，对面积误差进行结算。如果房屋面积减少，开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主，反之亦然。2、物业管理费在办理入住手续时，绝大多数情况下业主会被要求先缴付一年或半年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后，马上就要为小区的后续建设和养护开展工作，所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法，也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。3、供暖费部分小区有集体供暖，这个费用会提前交，但是大部分小区不涉及这个费用。4、装修保证金在收房后，装修之前向物业缴纳的押金，一般是两千元左右。目的在于约束业主不可私自改变房子的一些承重墙，外立面，不配合物业的装修时间规定，建筑垃圾的处理是否在物业划定地点等等。装修保证金是可以退的。5.建筑垃圾清运费按面积计收，每平方一般不超过3元；按户计收，小户型(100㎡以内)，每户一般不超过200元，中户型(101㎡-150㎡)，每户一般不超过300元；大户型(151㎡及以上)，一般不超过500元。小区在该项收费具体标准可能会有细微差别，总费用基本为几百元。6、水、电、煤气、有线、宽带等费用a. 购房合同中如果明示了提供水、电、有线电视系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。比如在武汉市，水、电、煤气、有线电视属于基础设施，在购房合同一般会注明交房时已含这些配套，相应的初装费就不用交。b. 宽带的初装费要自己缴纳，不同运营商的初装费不同。c. 电费，目前电费可以预存，也可以用了等电费通知单出来以后再交钱。d. 水费，有的小区是预存，有的是用了以后再交。预交的一般会有一个水费卡，直接在物业交钱。e. 煤气，收房的时候会提供煤气卡。一般采取预存的方式缴纳。问2、业主委员会成立流程？1、提出申请物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； (二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。2、成立筹备小组街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。3、筹备小组开展筹备工作(1)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。(2)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。(3)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。(4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。5、申请登记业主委员会自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；(1)业主委员会登记申请表；(2)街道办事处核准证明；(3)业主委员会选票；(4)业主代表选票；(5)业主授权委托书；(6)业主大会或业主代表大会签到表；(7)业主委员会章程；(8)业主公约；(9)其他相关资料。 　　6、核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。问3、为什么要实施物业管理？答：主要有三方面原因客观上要求实施物业管理：
(1)房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90年代初以来我市住房制度改革逐步深化，房屋商品化，房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。
(2)人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求，一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美，同时还要求房屋的保值增值，这些都需要高水平的专业物业管理服务。
(3)物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值增值等方面，全体业主形成公共性的物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂，对物业管理服务要求专业化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。问4、业主不领取钥匙是否可以不缴纳物业费和取暖费？案例：网友问，我于今年8月买了住房一套，现接到入住通知，让于10月30日前办理入住手续，但我因不在北京近期不能办理交接钥匙，所以不得以只能明年交接钥匙。那么今年的物业费与供暖费应可以不交，等明年交接时再交，这样做应不违反有关规定吧。请您帮我解释一下，并提供相关法规。　　答：　　房屋在符合买卖合同约定的交付使用条件时，开发商会向业主发出入住通知，一般在入住通知上对办理房屋交付手续作出了时间上的规定。作为业主而言，应该及时办理房屋的交付使用手续。而房屋的交付使用和物业费、取暖费的交纳不是以业主的实际办理入住手续的时间或以业主的实际入住时作为起算点的。以物业费为例，在物业费中报包括小区的清洁、保安和维护费用，而这些费用是无法分割每个独立的房屋单元来计算的，只能以总体上所发生的费用按均摊到每户业主。如果采取您所述的方式，则对于先期入住的业主来说是有失公平的，国家和北京市也没有法律法规允许该等费用的交纳以业主领取钥匙或实际入住为起算点。 问5、交不交物业费谁说了算，哪些情况可拒缴？交不交物业费谁说了算，哪些情况可拒缴？下面我们列举几种最常见的不缴物业费的情形，供大家参考。　　交付后不入住是否能不缴物业费　　近年来，很多以投资为目的的业主在交房后将房屋空置，物业催缴物业费时则以自己并没有入住而拒缴物业费，这种情形我们在这里要提醒业主三点：一是如果有减免物业费规定，应事先向物业服务企业书面告知，经确认后才可减免；二是房屋一旦装修，就不享受空置房优惠政策；三是没有减免物业费规定，那缴物业费是一定的。　　房屋有质量问题能否不缴物业费　　很多业主不知道，房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。简单地说就是房屋质量问题是开发商与业主的矛盾，因此房屋出现质量问题，在保修期内购房者可以直接要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。很多业主以此拒缴物业费的原因多是对自己与物业公司签订的《物业服务合同》约定的服务范围没有仔细阅读，导致将责任转嫁到物业公司头上。不过物业企业应该做到积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。　　业主财产遭损害 是否可以拒缴物业费　　业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒缴物业费的情形也比较常见，这种情况应该如何解决呢?鉴于物业服务企业与业主签订物业服务合同时，一般均会排除对业主财产安全予以保障的约定义务，所以财产受损的情况要看业主与物业公司是否有关于财产安全的特殊约定。如果与物业公司签订了具体的财产保管协议，那么可以根据协议向物业公司索赔。如果与物业公司间没有关于财产保护的特殊约定，那么就要看物业公司在安全管理上是否存在过失，进一步划分责任。从法理上说，物业服务企业承担安全责任大小主要受物业服务合同的具体约定，业主要求赔偿应由法院经过调查和评估鉴定，判定物业公司应承担多少赔偿责任，而不是业主自行不缴物业费来挽回损失。　　因邻里装修纠纷而拒缴物业费是否合理　　邻居违章搭建阳光房向物业反映后无果，隔壁装修噪音施工影响休息屡次告知物业也没用，楼上装修时将垃圾乱倒影响小区环境等等这些由装修带来的困境困扰着每一位小区业主，很多业主以此觉得物业管理不到位而拒缴物业费，那么是否合理呢?以违章搭建阳光房为例，物业公司按合同约定，有义务制止业主搭建违法建筑，并上报相关行政管理部门，但物业公司并无行政执法权，物业公司自己无法对违建进行拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求，并及时上报行政部门，就已经尽到义务，业主不得以此拒缴物业费。　　我们在调查中发现，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都“事出有因”，但是我们希望业主能够通过合法合理的途径来解决问题，拒缴物业费不但不利于维护自身的权利，而且还会侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益，甚至导致物业企业因经费不足进入“恶性循环”的地步。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些瑕疵，双方也应本着真诚、友好协商的态度来解决问题。问6、什么情况下可以申请 使用物业维修基金？
共用部位如屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；地下室出现渗漏、积水的；楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
共用设施设备如电梯主要部件需要进行维修或更换的；二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；避雷设施不满足安全要求的；配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。问7、不允许装防盗网 业主失窃后物业的责任？小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是多数物业公司的规定。　　很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。　　经物业服务中心再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。 点评:　　1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。　　2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。　　3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。问8、三楼的自来水 要不要加压？前日17:28，一先生来电：我是古墩路冠园小区3楼的住户，物业说，因为楼层高，水要加压，所以水费要高一点，要3.6元一吨。我说我家才住三楼，又不住在高层，没必要加压的。但物业不同意我的说法。我并不是不想交水费，只是觉得这样的计算方法不合理。吕佳蓉：冠园小区的楼层为11层，属于高层住宅。杭州水务集团回复：杭州城区的高层比如翰墨香林、金沙学府等几个小区是我们直接供水的。其他高层都是我们供水到小区总表之前，然后由物业把水接到储水池，再供水到用户家里，会有一个二次加压的费用。高层的1层2层3层有一根管子直接供到用户家里，一般3层、4层以上从储水池二次加压供上去的，具体3层以上还是4层以上这个不一定的，要看物业是怎么处理的。冠园物业回复：我们小区在建造的时候，建了生活水泵，水抽到顶楼，再往下流到每户居民的家里。水泵抽水要用到电的，电费就平摊到每一吨水的上面，包括1层在内的每个楼层都是要收取这个费用的。自来水公司的水费单发到我们物业，我们先垫付水费和水泵的电费，然后在单元门贴出水费清单，写明每户居民的用水量、单价和总价。问9、一楼业主该不该交纳电梯费？业主质疑最多的就是：一楼住户是否要交纳电梯费？业主的观点集中表现在两个方面：大部分一楼业主们认为，住在一层，根本不使用电梯，没有义务负担电梯费用；一小部分业主则认为可以少交电梯费用，但不能认同与二层及以上的业主负担相同数额的电梯费用。那么一楼业主到底该不该交纳电梯费用呢？电梯费的准确含义在日常生活中我们俗称的电梯费，其准确的名称应该是电梯运行维护费，是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。问10、一楼的业主应该交纳电梯费虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少，但是电梯是该建筑物的附属设施，是共有部分，只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施，就应该交纳电梯费。首先，一楼的业主不交纳电梯费是不合法的。日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”可见电梯作为建筑物的共有部分，每个业主对其享有权利，同时也承担义务，一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。其次，一楼的业主不交纳电梯费也是不合情理的。电梯费用的测算是个非常专业的问题，电梯收费标准的确定直接影响到广大业主的切身利益。日开始执行的《北京市物业管理收费办法》（试行）第十三条规定“执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。”因为每部电梯实际支出的费用是一定的，如果一层的业主不交纳电梯费用，势必加重其他楼层的业主分摊的费用。另外，大家购买的是同一幢带电梯的建筑物，电梯是共有部分，公共设施，一层业主不交纳电梯费，那么二层业主有可能会以用梯比较少或承诺不用要求减免电梯费，三层、四层的业主也可以这么要求，这对高楼层、必须使用电梯的业主是不公平的。所以，一楼的业主不交纳电梯费看起来是合乎情，实际上是不合理的。再者，“物业管理”本质是“基于物业共有部分而提供的准公共性服务”。物业服务企业所提供的物业管理服务是针对物业的共有部分而言的，《物权法》规定“业主对建筑物内共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见物业服务企业的服务是面向全体业主的。如果物业服务企业对个别业主的意见进行迁就，对一楼业主的电梯费用进行免除，那么就损害了其他业主的合法权益，损害公众利益。一楼业主要交纳电梯费，这是由公共服务的特点决定的。问11、在小区内丢了自行车物业公司是否应赔偿？近日，北京市市民黄先生的自行车在小区内被盗。据黄先生称，他下班后将自行车锁在自己所住居民楼的楼道内，次日发现自行车不翼而飞。由于每年都向小区物业公司按时缴纳物业费，黄先生认为物业公司应对其自行车丢失承担一定的责任。　　物业公司则称，黄先生存放自行车的地方正是小区监控探头的盲区，小区保安在值班时无法查看到相关情况。黄先生认为，物业公司存在安保疏忽导致自己的自行车丢失。对此，物业公司表示需要协商后回复黄先生。回答　　根据《物业管理条例》相关规定，“物业企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。上述纠纷中，黄先生按时缴纳物业费，则可以视为其与物业公司存在相关合同关系，物业公司对其人身、财产安全承担相应安保义务。单就自行车保管而言，黄先生如与物业公司明确签有自行车保管协议，或将自行车停至物业公司规定的停车场所，则物业公司对黄先生的自行车存在保管义务，车辆丢失应承担赔偿责任。但若黄先生与物业公司无相关保管协议且停车位置较为随意，则丢失车辆后不能要求物业公司赔偿其损失。但考虑到物业公司附有安保义务，如果物业公司不能提供黄先生车辆丢失的监控录像，则可视为物业公司的管理存在瑕疵，黄先生可要求物业公司对自己的损失做适当补偿。问12、物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？答：物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。物业服务企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担赔偿责任。问13、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。问14、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业服务企业，也可以发生时再交纳。问15、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。问16、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。问17：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。问18、物业服务企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？答：物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。问19、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。问20、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。问21、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业服务企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业服务企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。问22、建立专项维修资金的法律依据是什么？答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”问23、专项维修资金的用途是什么？答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。问24、谁应交纳商品住宅专项维修资金？答：房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。问25、不交纳专项维修资金的怎么办？答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。问26、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。问27、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。问28、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。问29、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。问30、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？答：业主、物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问31、能否在房屋楼顶架设广告牌?答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业服务企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。问32、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。问33、邻居占用了公共楼道怎么办？答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。问34、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业服务企业负责维修养护。问35、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维修时，业主应当配合。问36、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。问37、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。问38、为什么要规范房屋装修装修行为？答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。问39、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业吗？答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。问40、业主装饰装修房屋，需要与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议吗？答：业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。问41、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。问42、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查？答：业主装饰装修房屋过程中，直至装修结束后，物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的予以制止；情节严重的，及时向有关部门报告。问43、住宅室内装饰装修的施工时间如何规定？答：每日12时至14时，18时至次日8时，不得从事敲、凿、刨、钻等产生噪声的装饰装修活动。问44、应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当按照物业服务企业指定的位置、方式和时间进行堆放和清运。严禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。问45、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。问46、业主如何验房收房针对购房业主在收房时遇到的种种问题，为保护业主的合法权益，业主在开发商交房的时候应该注意以下问题：最佳的收房流程应该是：1、开发商及物业管理人员先核验业主材料；2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；4、业主做综合验收；5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案；6、开发商与业主协商并达成书面协议；7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议；8、业主签署《入住交接单》。问47、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗？不可以。因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利，并不是基于物业管理合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费，没有权力随意停止供水供电。业主对于物业公司的行为可以向供电、供电企业和物业企业主管部门举报。问48、小区公共设施质保期是多久？过了质保期维护费用规则谁承担？小区公共设施的保质期根据不同的部位和设备时间不同，建筑物基础与建筑物设计使用年限一致，外墙是5年，水管2年，电梯、供电设施备等按合同约定或国家相关规定执行，保持期内由开发商或供应商维修，过了质保期，小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动用维修基金。问49、物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗？一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。下面情况业主不交物业费，物业应该管。1.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围，物业应加强管理。2.小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。3.小区雨天路面积水清扫不及时，雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生，物业应及时清理。4.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。问50、哪些事项由业主共同决定？(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第(五)项和第(六)项规定的事项，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。&未完待续......好图文来源网络中不同网站 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