郭登魁：如何防范房地产贷款业务风险|房地产|贷款|风险_新浪财经_新浪网
　　房地产市场的未来会向何处去？银行对房地产相关的信贷资产应该持什么样的政策态度？如何才能确保银行相关存量或增量信贷资产的风险可控？
　　文/郭登魁& 编辑/刘洋
　　Q:如何防范房贷业务风险？
　　A:严格贷前、贷中、贷后“三查”
　　2015年上半年，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，各地也因地制宜出台一系列宽松政策，促进需求入市。国内房市因此出现了“冰火两重天”的景象：一方面，“北上广深”几个一线城市成交量明显放大，房价节节攀升[l1]&。另一方面，在中国指数研究院重点监测的34个主要城市中，有7个城市成交面积仍出现同比下降，其中合肥、南昌两城市房地产成交量降幅分别达37%、22%。
　　从房地产开发商的角度来看，截至日，36家上市房企已发布半年报。随着房地产市场的回暖，这些上市房地产企业上半年的营业收入达近千亿元，同比上涨22%；但净利润合计仅90亿元，同比下降11.6%；净利润率则下调至9.12%、首次跌入个位，较2014年和2013年的10%和11.97%均有明显回落，显示房地产行业已迈入中低利润行业范畴。
　　看到这些相互矛盾的数据和现象，从银行的角度，我们不禁要问：中国的房地产市场未来究竟会向何处去？银行对房地产相关的信贷资产应该持什么样的政策态度？如何才能确保银行相关存量或增量信贷资产的风险可控？
　　房市需求呈现区域分化
　　根据人口结构变化来研究房地产市场走向，一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪80年代，美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构，准确地预测到了2007年前后美国住房价格会大幅下降的趋势。大量研究表明，美国次贷危机的集中爆发以及房地产泡沫的破灭，几乎与美国的人口生育周期一脉相承。而我国自2003年前后出现的住房需求高涨现象，也与发端于1980年并一直持续到上世纪90年代初期的“婴儿潮”有关。“80后”在住房市场化改革之初成年，在2003年左右开始准备成家立业并集中进入住房市场，成为住房刚性需求的主体。据多家调研机构的问卷结果显示，以年轻人为主的刚需群体约占近年来我国实际成交住宅的一半以上。但未来二十年，预计由于受到人口老龄化程度持续上升、城镇化带来的边际效应递减等多因素综合影响，我国的住房市场将迎来一个相当长的调整期：
　　首先，我国当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平，未来人口年龄结构将呈现出老年人口比例升高、中青年人口比例持续下降的局面。
　　按照国际上通行的人口年龄结构划分类型，15-64岁之间被视为劳动年龄人口，0-14岁和65岁以上则被视为非劳动年龄人口。国际经验表明，劳动年龄人口的比例越高，住房需求越大；而人口抚养比越高，住房需求越低。当人口接近退休年龄时，住房自有率将会随着年龄的增加而降低，因为理性消费者退休后会倾向于卖掉自有住房去选择租房，这类似于利用反向住宅抵押贷款提高自己的消费能力和生活水平。在许多OECD[L2]&国家，就纷纷出现了60岁左右的老年人集中抛售住房的现象。
　　同样，少年抚养比提高后，由于抚养孩子的支出增加，在孩子未成年时父母会倾向于暂时减少购房支出。就中国的情况看，伴随着生活水平的提高和医疗卫生事业的改善，有专家预测未来20年内我国的老年抚养比将会上升一倍左右，2030年后60岁以上老年人口将会超过3.7亿。即使考虑“单独两孩”政策陆续放开等因素，老年抚养比的上升也将会是很难改变的趋势，这无疑将对中国的住房市场需求形成长期的负面影响。
　　其次，中国的城市化进程虽仍未结束，但对房地产市场需求的正向边际效应将呈递减趋势。
　　当前，中国正处于人类历史上最大规模的城市化加速进程之中，每年会有相当于一个东京市的人口涌入城市。根据国家统计局数据，从1990年到2010年的20年间，中国的城市化率(常住人口统计口径，后同)从26%上升至48%，几近翻番，年均提升达1.1个百分点。根据麦肯锡的预测，中国城市化率在2030年将达到66%，即下一个20年城市化率将继续提升18个百分点，年均提升约0.9个百分点。
　　单从数据上来看，中国的城市化进程似乎还远未结束，但随着城市化进程的不断推进，受到大城市生活成本提升明显、收入吸引力相对下降等各方面因素影响，城市化带来的边际效应将呈现递减趋势；同时更为重要的是，由于许多城市基础设施及房地产建设已提前“到位”，新进入人口对房地产新增投资的影响效应预计也将大不如前。因此总的来看，尽管中国的城市化进程仍将持续，但对房地产市场需求正向影响的边际效应将呈递减趋势。
　　再次，房地产市场需求在不同区域或城市将更为分化，“强者恒强”将成为未来较长时期的主流现象。
　　国际经验表明，当一国城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市；当城市人口超过70%后，城市主城区人口开始逐步向郊区迁移，大城市郊区的住房市场逐步兴起；在城市化进程接近饱和之时，郊区城市化与“大都市圈”时代来临，大城市郊区的房价表现将会显著优异。
　　中国目前的城镇化率已超过50%，因而人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。同时，由于中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海城市集聚，从而进一步降低东部地区的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。这种新态势将会进一步加剧中国住房需求的空间失配现象，中国住房市场将会迎来一个相当长的分化时期。
　　北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响，其刚性需求和改善性需求还将依然强烈，总体会呈现出“量稳价增”的局面；二线城市和人口基本面向好的三线城市开始从规模扩张转变为结构优化，总体呈现“量减价稳”阶段；其他三四线城市由于人口规模和房地产市场增长后劲乏力，可能会面临“有量无价”的萧条局面。
　　房贷业务需审慎
　　对于房地产来说，最重要的就是地段。从小的角度来说，可以是一座房产在一个城市中的区段，从大的角度来讲，则可以是房地产所在城市在全国的政治经济地位及其对周边人口的集聚能力。因此，如果要控制房地产贷款业务的风险，银行首先必然是对贷款项下房地产所处区段的严格把控与筛选。目前及未来较长一段时期，对于银行来说，较为安全的区域包括北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，以及杭州、南京、重庆、成都、武汉、厦门等房地产泡沫相对较小的二线城市。其他省会城市及较大的二线城市也可适度介入，但也要注意主要介入城市主城区，对于城市下辖县/市及县改区则需高度审慎。
　　其次，介入的客户、项目类型等要素对于控制信贷风险也甚为重要。银行应优先介入具有较丰富行业经验和较强资金实力、具备相应开发资质、以往开发项目销售情况良好，在建项目工程进度正常的客户，对于信用记录或融资能力较差，负债率偏高或信托等高成本融资占比较高的客户则应禁止介入。对于个人按揭贷款客户，应优先支持首次购房或拥有一套住房但已结清房贷的客户，并加大与优质房企的合作力度，优先保障优质一手楼盘按揭项目的额度需求。
　　从项目类型的角度来看，一般来说，住宅项目较经营性物业的风险更为可控，因此银行应主要介入有刚需支撑的普通住宅项目，对于高端住宅项目也应保持审慎；对于非住宅项目，则除专业商业地产经营企业外不应该介入。同时，要保证项目产权清晰，立项或备案、环评手续、“四证”齐全；土地转让手续已办妥，无欠缴税费情况；项目成本具备相对优势，市场定位明确合理，配套较完善，具有较好的发展前景；项目自有资本金不低于银行规定的比例，以控制开发商的杠杆水平等。
　　房贷业务的审核要点
　　银行需加强贷前、贷中、贷后“三查”，对于房地产信贷业务存在的各种操作性风险高度重视。
　　首先，要确保房地产开发贷款不得用于缴交项目土地出让金。此处的“土地出让金”是广义的概念，包括地价性质的任何土地费用：土地出让金、购地款、土地契税、土地使用税费、拆迁工程费用、拆迁补偿款以及为获得《土地使用证》而必须支出的前期开发费用，包括三通一平的费用、建设项目报建费等。
　　其次，要确保贷款不被开发商挪用于其他项目。通常，大型房地产企业集团旗下不同的项目会分别由不同的项目公司开发，而集团往往进行资金集中管理，由于旗下公司开发的项目盈利能力参差不齐，融资能力也各不相同，银行在与企业合作过程中，应防范企业利用优质项目重复融资，将贷款挪用至其他项目。
　　银行一方面应了解集团的整体资金安排，特别是近期土地储备计划及资金支付进度、资金需求及来源渠道等信息，判断融资额度是否能满足本项目的需要，另一方面，可利用受托支付的管理手段，根据实际情况确定支付对象，监控贷款的实际用途，通过查看监理报告，以及实地查看项目等方式，跟踪项目实施的过程，判断企业的资金使用进度与开发项目建设进度是否匹配。
　　再次，要及时监控项目的回款现金流，确保还款来源充足。对于银行来说，最理想的状态是获得项目土地与在建工程完全抵押，并通过资金封闭运行管理、掌握项目销售进度，按销售比例收回开发贷款，以确保还款来源充分和可靠。
　　在实际操作过程中，由于银行的按揭额度有限，一个项目的按揭业务往往与多家银行合作，销售回款特别是按揭资金难以全部回笼到一家银行。对于体量较大的项目而言，开发贷款的合作银行往往不止一家，对回款资金的监控难度更大。即便如此，银行还是需定期查询网签销售记录，掌握项目销售信息，判断实际情况是否与销售计划进度相符，并及时采取措施缓释风险。
　　最后，对于个人住房按揭贷款，要特别注意防范具有“假按揭”特征的贷款。“假按揭”指申请人利用虚假身份或虚假交易向银行申请个人按揭贷款，或虽然申请人身份和交易行为等真实，但贷款目的系套取银行资金、不具有真实还款意愿的个人按揭贷款。由于“假按揭”的初始目的即为套取银行资金而非满足自用需求，因此其风险要远远高于真实的个人住房按揭贷款。
　　一般来说，由于目前银行个人住房按揭贷款的首付比例不低于30%，因此只有当房价下跌超过30%时，个人住房按揭贷款借款人才有意愿弃供，再考虑到我国大部分借款人对于个人征信记录较为珍视等因素，弃供往往只是极个别现象；但如果是“假按揭”的话，由于常常是某一个人或机构申请了数套房的按揭贷款，在房价下跌的情况下，其面临的资金压力往往非常巨大，弃供的可能性便极高。可以说“假按揭”是银行个人住房贷款业务面临的最主要信用风险，其影响甚至远远大于房价下跌带来的信用风险。
　　因此，银行必须通过多种手段对个人住房贷款业务进行详细的贷前和贷后调查，如果确认为“假按揭”或具有重大嫌疑，必须拒绝贷款申请。通常“假按揭”一般具有以下特征：多名借款人电话或联系地址相近或重复，来自同一单位或关联单位、同一家族，或多名借款人均来自于发展商、中介机构、汽车经销商等关系密切的合作单位的贷款；同一住房按揭项目中存在多笔贷款金额、期限相同，放款时间相近；多个借款人同一时间借款，还款账户出现在同一时间、同一营业网点、以相同金额还款，特别是还款金额多次相同、还款账户余额相同；同一住房按揭项目中多名借款人未及时办理房屋产权证；二手房评估价值明显高于周边地区同档次、同类型住房均价；对所购物业漠不关心，不了解拟购房产装修保养情况、朝向、位置，甚至无法说明成交价格的等。
　　不仅如此，银行还要严格执行操作规程要求，落实面谈面签，以防范操作风险，如借款合同必须由银行经办人员当面核验借款人身份证明、查实其还款意愿和信用意识后，由借款人当场签字确定，如需委托他人代签，必须出具公证委托书等。
　　[l1]据上海易居房地产研究院统计，2015年7月份，四个一线城市新建商品住宅新增成交面积为379万平方米，同比增长达86.9%；一线城市新建商品住宅成交均价达近2.8万元/平方米，创出历史新高，同比增长24.8%。
　　[L2]即经济合作与发展组织(Organizationfor Economic Co-operation and Development )，简称经合组织(OECD)
　　金融业创新层出不穷，行业发展面临挑战与机遇。银行频道公众号“金融e观察”(微信号：sinaeguancha)，将为您提供客观及时的新闻精粹，分享独家、深度、专业的评论点睛。买房的快看看!石家庄这8个房产项目有风险
楼市的火爆更需唤起理性的消费。昨日（7月27日），记者从石家庄市房产市场稽查大队获悉，为进一步规范石市房地产市场秩序，维护购房群众的合法权益，石家庄市房产市场稽查大队日前开展了为期一个月的商品房违规销售集中整治活动，对存在违规销售行为的项目依法进行了查处，并向百姓发布“润佳花园”等八个存在较大购房风险的房地产开发项目进行风险提示，提醒广大群众防范购房风险。
“润佳花园”项目
“润佳花园”项目由杜北乡东营村村民委员会开发建设，位于新华区友谊大街与丰产路交口路东，目前该项目未取得任何开发建设手续，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“裕美oTIME”项目
“裕美·TIME”项目由石家庄裕美房地产开发有限公司开发建设，位于裕华区南二环与翟营大街交口东北角，目前该项目未取得任何开发建设手续，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“骏景豪庭”项目
“骏景豪庭”项目由河北沃达房地产开发有限公司开发建设，位于桥西区友谊大街与育新路交口西行200米路南，目前该项目未取得任何开发建设手续，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“君廷上院”项目
“君廷上院”项目由河北城开房地产开发有限公司开发建设，位于桥西区维明大街与支农路交口西行500米，目前该项目未取得任何开发建设手续，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“云科中心”项目
“云科中心”项目由河北百舸众创空间有限公司开发建设，位于高新区和平路与天山大街交口南行500路西，目前该项目未取得任何开发建设手续，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“智慧园”项目
“智慧园”项目由河北华丹完全生物降解塑料有限公司开发建设，位于裕华区翟营大街与仓盛路交口东行100米路北，目前该项目未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“豪门府邸”项目
“豪门府邸”项目由河北中加房地产开发有限公司开发建设，位于长安区裕华路与同福街交叉口东北角，目前该项目未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件，存在较大购房风险。
“米氏e家天下”项目
“米氏e家天下”项目由米氏地产开发建设，位于长安区裕华路与太行大街交口北行1500米路西，目前该项目未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件，存在较大购房风险。
在此，石家庄市房产市场稽查大队提醒广大购房群众防范购房风险，购房前可登陆石家庄市住房和城乡建设局网站（网址：www.sjzzjj.gov.cn）查询该项目是否取得《商品房预售许可证》，以免给百姓购房带来不必要的经济纠纷和损失。（记者 陈霞 通讯员 李斌）
想买靠谱房？买房大招帮你避风险
6个项目同日开盘，800套房源遭3500人哄抢……这些石市房地产市场近期出现的“非典型”现象，背后是全民买房的狂飙突进。百姓买房不但最爱跟风扎堆，对好房子的需求甚至已经变成只要能买到就OK。在这个开发商与购房者共同上演的楼市全民狂欢下，在房价节节攀升的当下，如何防控买房中的风险已成为不容忽视的话题。
日前，记者采访石家庄市住房和城乡建设局、石家庄市房产交易中心以及河北新业律师事务所相关人士，就百姓如何理性买房建言献策。
这13类违规售房行为要警惕
在房产买卖中，往往会有部分“粗心大意”的购房人，在选房时不注意房屋的具体信息，看到自己心动的房源就匆匆下手；或者有部分房屋销售人员有意隐瞒、误导购房人，从而导致购房人的资金出现风险，引发购房矛盾纠纷。针对这种情况，石市住建局相关人士提醒广大市民在购房时，应该提前了解一些购房违规行为，以防“落入购房陷阱”。
■房地产开发企业常见违规行为
1.未取得预售许可，但以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买方收取或变相收取定金、预定款等行为；
2.未取得资质证书(或资质证书过期无效)违规开发建设商品房项目；
3.未在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格；
4.存在发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售等恶意炒作、哄抬房价扰乱市场秩序的行为；
5.商品房买卖合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任或排除购房人合法权利的行为；
6.未按申报价格实行明码标价、任意提高房价；
7.采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房。
■中介服务机构常见违规行为
1.未在规定时间内到房地产主管部门备案，并在经营场所醒目位置公示；
2.违规代理销售不符合销售条件的商品房；
3.违规发布不具备交易条件房源信息；
4.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；
5.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价；
6.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。
买商品房这五条购房提示要注意
在当下商品房市场一片狂热购房潮中，如何理性购房，买房选房时候应该注意哪些问题？石市住建局相关人士提醒购房者，购买商品房时要注意以下五点：
一是要购买建设手续齐全的商品房项目。购买新建商品房时，购房人应注意查验所购项目是否取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，也就是通常所说的“五证”，同时要确认自己所购房屋是否在《商品房预售许可证》批准预售范围内。
二是查验房地产开发企业或代理销售机构是否具备销售房屋的主体资格。购房人应注意查验房地产开发企业或代理销售机构的营业执照、开发企业资质证书是否在有效期、代理销售机构是否备案等，根据相关法律规定，未取得房地产开发企业营业执照、资质证书，不得擅自从事房地产开发。
三是审慎签订商品房买卖合同并及时到住建部门进行合同备案。签订合同时应使用石家庄市统一制式的《商品房买卖合同》，仔细阅读并精确理解合同中有关交付条件、房屋交接、物业管理、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通，签订合同后应要求开发商及时到住建部门进行合同备案，确保自己合法权益不受侵害。
四是城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。根据国家相关法律规定，不允许在集体土地上进行房地产开发，也不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。
五是开发商取得《商品房预售许可证》前，以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金或房款的行为，违背商品房开发相关规定。开发商的商业销售行为，购房户不要跟风参与。（记者 陈霞）
买卖二手房这7条提示要知晓
二手房市场风头正劲，越来越多的购房者通过中介选购即买即住的二手房。针对在二手房交易过户中容易出现的问题，石家庄市房产交易中心发布七条购房风险提示。
通过中介公司买卖房屋的百姓，要注意选择一家证照齐全、已在住建管理部门取得备案证明、信用可靠的公司，重点要注意查看中介公司是否有《房产经纪机构备案证明》。
要注意审查房屋权属状况。首先，查看是否有房屋权属证书；其次，房屋权属是否清晰，是否存在限制交易的情况，如抵押、查封、冻结等，对于权属不清的房产不要购买。
在签订房产买卖合同时，买卖双方一定要仔细认真阅读合同条款，对合同内容有异议的要提出异议，及时在补充条款中明确。
买方在签订合同时，要注意卖方是否是房屋所有权本人签字。有共有人的是否有共有人到场签字。不是房屋所有权人本人签字的，签订合同时一定要有房屋所有权人出具的书面委托书。
房屋买卖时，交易双方一定要亲自到场，一定要谨慎选择代理人“全权”处理方式。代理人“全权”处理方式，很容易出现代理人看合同不仔细、房屋情况不熟悉等问题，在以后出现不必要的麻烦。
中介进行售房和信息服务的过程中，一般都有自己的销售方法和技巧，对于卖房者来说，要谨防中介暗吃差价，签署授权委托书一定要谨慎，不要随意签授权委托。卖方能到场办理的相关事项，尽量自己到场办理。
买房者特别需要注意的还有税费，要谨防中介的费用欺诈，不一次性告知所有费用项目。建议在签订合同时就要求中介要把产生的所有费用项目详细列在合同中。
二手房交易还要注意防控8类风险
除了注意防范二手房交易过程中的买卖风险外，昨日，河北新业律师事务所相关人士还提醒百姓在二手房交易选购中要注意：
在二手房交易买卖中存在两类主体风险，具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；另外的风险则是作为买受方的个人支付能力不强或不诚实履约，使出卖人不能得到全部房款。
从石市当下市场情况看，二手房交易房屋风险主要存在8类风险：用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量问题。
河北新业律师事务所建议买卖双方都要理性消费，对于买方来说，买二手房时首先要注意确认其房屋权属。首先应查看卖方房产证，然后双方到住建部门查验房屋权属是否真实以及是否存在抵押、查封等状况，以详细了解该房产真实产权信息，避免房产交易中因权属问题产生纠纷。
此外，在二手房交易环节中还要注意如果是通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为住建部门颁发的中介代理资质证书；对房屋质量及其他配套设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
责任编辑：耿杰飞
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房产开发商交房时更要防范物业风险提要：开发商在交房前应设立部按照《物权法》的法理，如果物业公司或后期成立的业主委员会，有证据说明开发商在工程当中存在质
　　开发商交房时更要防范物业风险
　　目前大多数业主对物业不满意,比如中存在许多工程上的问题，如果业主投诉或责成物业公司整修，大多数物业公司都会众口一词的说：“这都是开发商遗留的问题”。这是真的吗？
　　不是！特别是在人防面积随意出租，甚至租出去做旅馆，全然置业主利益于不顾，还有纵容小区内乱搭乱建等，大部分是物业公司趋利而为。这些也是从根本上违背开发商初衷的!
　　但是，开发商往往重视交房，而不重视后期物业管理，项目一交房就认为没事了，这时业主委员会也没有成立，出现了权利真空，造成物业公司为所欲为，甚至失控。试问，现在有几家真正负责任的物业?至于有责任全推到开发商头上，无非是为自己不愿花钱找个理由，而一味的推拖。我在负责的项目中不止一次听到物业公司基层人员这样睁着眼说瞎话般向业主解释，当时气的我够戗,要求物业公司作好,要实事求是,否则开发商要追究责任。
　　随着《物权法》的实施，业主们维权意识越来越浓。针对物业管理当中，物业公司所谓的“都是开发商遗留问题”的说法，北京市已经着手在拟定新规：让居委会介入交房环节，以判定到底一些工程问题是缘于开发商，还是物业管理不到位所致，或者业主野蛮装修，这三方真要有个区分才对。
　　作为开发商，不愿意自己开发的小区业主不满意，更不愿意损害自己的名声。怎么办呢？一方面要认真完善各项工程，做好质保期内尾保，特别是及时做好与物业公司的分项工程移交，并取得书面移交完好的记录，这是取得主动，有效规避物业公司瞎编乱造理由以推卸责任的唯一手段，事实教育了开发商:交房后千万不放弃监管。
　　一、明确交房对象是业主但也包括物业公司
　　开发商交房时，往往重视与业主的法律手续及工程质量投诉，但与物业公司交接的法律手续被忽略了。难怪，因为物业公司大多是开发商指定的。但这为事后物业公司将很多工程质量问题，因自身管理不善而推向开发商埋下了祸根。
　　正确的做法是，按土建、水暖、机电、园林、市政等专业和区域，在开发商向业主交房前，通知物业公司验收，并书面接收，证明其完好性。实际上开发商验收后的工程不大可能有原则问题，有了书面交接并证明工程完好的文件，物业公司只能认真维修保养，因为，业主再投诉，他没的推了。
　　二、开发商要利用好质保期
　　工程交付物业和业主后，即使反馈出工程上有不完善的地方，开发商因为和各家施工单位都鉴有尾保协议，通常是有一到二年的质保期，质保金为5%左右，其完全可以要求施工单位履行尾保义务。
　　其实，物业公司早收了物业费了，但却舒服的享受着开发商和施工单位的免费保修，等保修期过后，出点费用做维修保养是应当的，即使如此，如果没有书面交接记录，物业公司往往会赖着开发商，这是不负责的表现。
　　三、开发商在交房前应设立物业管理部
　　按照《物权法》的法理，如果物业公司或后期成立的业主委员会，有证据说明开发商在工程当中存在质量问题或有未完工事项，受到追索是必然的，在质保期内不解决就会牵扯开发商。
　　为了防范法律风险，开发商在业主入住前，应成立负责物业移交和监督管理的物业部，负责对物业公司的日常管理，行使大业主的职权，并做好移交工作，牵头协调解决开发商、物业公司、质保单位之间存在的问题。这样做一举两得：为开发商免责、增加业主满意度、督促物业公司尽职尽责，避免三者之间的扯皮。
　　四．开发商物业部要承担业主对物业公司的监管功能
　　我在工作中发现，物业公司管理普遍不好，而且往往盯着小区内人防车库等面积，私下出租。我接管的一个100万平方米的小区，就已经被他们私下出租作了旅馆，住着素质不高的流动人口，小区治安卫生不可能好，虽然明确要求他们腾退，但太难了。
　　还有,在11月车库停车收费检查中，发现10000次出入收费中，竟然有3000次违章抬杆，收费员肥了，开发商和物业公司利益无法保证。
　　等等……，物业公司造成的问题太多了，我公司有个项目交房一年多，应该物业看护的公共设施，竟然丢失200多万元，出现业主投诉时，物业一推了之，为了不影响业主使用，还是开发商咬牙掏了钱。
　　实践反复证明:在开发商眼中，不要轻信物业。更不要自己去组建物业公司，为小利而误大事,业主满意就是大事!同时也应该积极牵头组织成立业主委员会，否则惹事的不是业主，是自己找的物业公司！
　　总之，实施《物权法》后，会极大的影响开发商的开发行为，开发商应重新审视内部的机构设置与职责分工，加强而不是放松交房期间和交房后的各项管理工作，不让物业公司钻空子，把辛辛苦苦开发的项目，毁在自己没有关注的前期物业环节。
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