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现在住宅小区内有物业公司进行管理,但是服务质量太差,我们业主怎样才能成立组织来维护自己的权益。我们可以成立单独的业主委员会吗,需要具备什么样的条件,要注意哪些相关事宜?
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首先我必须知道您的小区有多少年楼龄，中间有没有提升过管理费。业主成立业主委员会常规上物业公司需要助力，但现实中的业委会的产生大多有波折，业委会一旦产生，委员的选举和背景也需要考察，业委主任行为不端所带来的负面影响不亚于现在的物业公司，必定产生腐败问题，且多数业委员全部或是个别都存在与物业之间的礼尚往来情节，监督和帮助维权形同虚设。即使成功换掉一家物业公司，很难保证下一家物业公司就比这一家好。且现任...
首先我必须知道您的小区有多少年楼龄，中间有没有提升过管理费。业主成立业主委员会常规上物业公司需要助力，但现实中的业委会的产生大多有波折，业委会一旦产生，委员的选举和背景也需要考察，业委主任行为不端所带来的负面影响不亚于现在的物业公司，必定产生腐败问题，且多数业委员全部或是个别都存在与物业之间的礼尚往来情节，监督和帮助维权形同虚设。即使成功换掉一家物业公司，很难保证下一家物业公司就比这一家好。且现任物业是绝对不可能安然离开的，最明显的争议便是管理费的收缴一定是不齐的，还有水电费。这必将是现任物业拒绝退场的有利借口。交接之间亦会生出众多事端，资料移交不全，图纸不齐，手续不完备，设备参差，运行参数数据不完全等等，对后期物业的接管一定是很大的打击。
你们可以成立业主委员会，首先需要发动签名，挨家挨户签名，达到物业管理条例所规定的签名率即可，为便于操作，初期需组织相关业务水平较强，政商关系过硬业主，成立筹备委员会，初定几名骨干成员。需要沟通的部门有城管科、街道、居委会、当地派出所、上级房地产行政主管部门等。在初期你们将会遇到很多手续上的麻烦，资料有一部份需居委和物业管理处提交的，物业与当地各部门是很熟的，你们的一举一动全部在眼皮底下进行，完全透明。千万不要期望物业能够有合理建议和助力。成立后就要推选业主委员会了，谁当主任谁当副主任，谁当委员，发不发工资，发多少？费用从哪来？如果不发，委员会的对外权力出现渎职和责任，造成的影响和有损害的，谁承担？因为业委员不收益不出粮，你凭什么让人家承担所有承任？如果发得少或不发，委员或主任就会找现任或下一任索要，物业会笑呵呵的主动送上，甚至免了他们全部人管理费你们都不知道。一旦产生腐败，后果不用我说了。。。
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客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：业委会成员能否领报酬？业主大会定！_新浪新闻
　　原标题：业委会成员能否领报酬？业主大会定！　　业委会成员能否领报酬？维修基金如何紧急申请？《南京市住宅物业管理条例》将于日起正式实施，这些市民关心的问题都能从中找到答案。南京市人大常委会28日举办“金陵民声-热点网谈”活动，邀请多位市人大代表和主管部门领导，一起来回答市民关于这一物管条例的疑问。
　　业委会成员能否领报酬？
　　发不发“工资”由业主大会决定
　　网友“达尼洛”：目前我们业委会的所有成员都是自愿付出，没有报酬，想为小区居民做点事，但往往是吃力不讨好，业委会活动经费能不能收、怎么收取？王俊代表，您有没有什么好的意见和建议呢？
　　王俊（南京市人大代表、市检察院党组成员）：业主委员会委员的报酬问题，是本条例制定过程中的焦点问题。在征求意见过程中，主要有两类意见：一是业主委员会委员作为群主自治组织选举出来的代表，本身就具有公益性质，在实践中，业委会委员打着领取报酬的名义侵害业主共同权益的事情屡见不鲜，因此，不应支付报酬。二是业主委员会成员纯公益性质的工作方式，已经有非常大的局限性了，也不符合市场经济下按劳取酬的基本方向，适当地给予报酬恰恰是杜绝其违法获取利益的方式。
　　综合以上情况，在省物业管理条例的基础上，南京市条例第34条规定：业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。这个经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。这样就把是否给予报酬，给予多少报酬，把这个权利交给业主大会，由广大业主说了算。
　　物业服务质量是好是坏谁说了算？
　　可以聘请第三方机构评估
　　网友“天涯芳草”：如何保证物业服务企业的服务标准，解决因服务质量不到位而引发的纠纷？第三方机构的评估能力如何界定和监管？
　　武孝奎（南京市人大代表、江苏朗华律师事务所主任）：业主与物业服务企业所处地位不同，往往对物业服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。此次条例建立了第三方评估制度，在发生纠纷时，业主大会和建设单位在自愿约定调整的基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。这一制度是探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供很好的渠道。
　　条例明确规定，第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示；对于造成业主或者各方损失，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　用维修基金程序复杂耗时太长怎么办？
　　走绿色通道2天可申请到救急基金
　　网友“鹤鸣”：房屋维修资金使用要“三分之二”以上的业主签字同意，这是非常困难的，这次立法有没有解决这一问题？
　　武孝奎（南京市人大代表、江苏朗华律师事务所主任）：维修基金的使用申请条件复杂，审批期限也比较长，据了解，目前我市维修基金使用率仅为3%-4%，一方面大量的资金闲置，另一方面房屋维修困难，不能及时妥善的维修，群众对此意见很大。本条例在省条例相关规定的基础上，对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以通过绿色快速通道，在这种情况下申请期限从申请之日到审核完毕是两个工作日。
　　如何防止物业公司和开发商推卸责任？
　　开发商先交8年的物业保修金
　　网友“崔崔”：房屋保修期满，有住宅专项维修资金负责维修。但是我们买的二手房还在保修期内，现在遇到房屋质量问题，产生纠纷，找不到开发商，物业公司也不给解决，怎么办？
　　王俊（南京市人大代表、市检察院党组成员）：这位网友的问题很具有典型性。实践中，前期物业管理是整个物业管理过程中的难点，前期物业管理中的纠纷绝大多数都是由于房屋质量问题，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。条例建立该制度是强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了一个有效的途径。
　　条例建立物业保修金制度，主要是借鉴杭州、上海立法经验，实践中效果也较好。比例定为2%，浙江省、杭州市有先例；另据了解，物业建筑安装总造价每平米大约为2000元（建安造价是动态的，造价处每季度公布一次），2%即每平米交40元左右，具有一定的合理性。期限定为八年，一是国务院建筑工程质量管理条例规定了建设工程的最低保修期限，八年的规定与上位法不抵触；二是外地有立法先例；三是从实际出发，强化建设单位的保修责任。
　　条例第三十六条对物业保修金做了详细的规定：建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，不得将物业保修金纳入房屋建设成本。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。物业保修金交存期限为八年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。
　　扬子晚报全媒体记者 仇惠栋
　　南京还将出台18项物管条例配套文件
　　如何让这一事关千家万户的物管条例能真正发挥作用，南京市正在启动相关条例配套文件的起草，预计年底前将陆续出台。
　　南京市房产局副局长兰文平介绍说，配套制度包括18项，其中涉及市政府规范性文件3项，房产局规范性文件5项，示范文本8项，地方标准2项。相关部门将及时开展信用管理、第三方机构建设等规范性文件的制定工作。同时还将进一步修改完善《南京市物业维修资金管理办法》、《南京市既有住宅增设电梯管理办法》等文件。据悉，配套文件将于今年10月-12月完善出台。
　　兰文平介绍说，为推进物管条例各项制度在住宅小区落地生根，南京市政府部署开展了试点工作。据透露，目前，南京已在老旧小区和保障房试点小区启动了物业管理联席会议、物业管理委员会两项试点内容，并于3月在普通商品房小区启动应急维修资金、物业信用公示等试点内容。
如果一所大学的毕业生，能够做到用最高标准的职业道德对待自己的工作，用爱和宽容对待自己的亲人朋友和身边的人，用经世济民的情怀对待自己的国家和人民，用好奇心和责任感对待过去、现在和将来，这所大学才是真正的精英大学。
什么叫文化的隔膜？本来我以为自己跟台湾人没有什么文化隔膜，都是中国人，说中国话，彼此之间也没什么矛盾。但是后来我发现了，所谓文化的隔膜和差异，就是聊天聊半小时到一小时以后，找不到词了。
政治家都爱吹牛，反正吹牛也不上税。所以美国有句俗话，世界上最不靠谱的，就是政治家当选前的承诺，还有男人婚前的誓言。所以，从这个角度看，每个男人都是天生的政治家。
随着每年毕业的博士越来越多，选择进体制的博士也会增多，对于政府部门来说，这既是好事，怕也是一种挑战，是高知、高学历对传统的论资排辈的挑战，也是对各级领导选人用人的挑战。业主委员会可以不召开业主大会直接提前解聘物业服务企业吗？来自:
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业主委员会能否向业主收取物业费？
作者:网络　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
2011年北X小区经合法程序召开业主大会，成立了业主委员会，对小区自行管理，并制定了《自治管理办法（试行）》，明确了自治范围、内容及收费标准等。夏某系该小区业主，连续两年未缴纳物业费。协商未果情况下，该小区业主委员会将夏某起诉至法院，请求判决夏某缴纳拖欠的物业费。
该小区业主委员会认为，该业主委员会合法成立，并通过决议对小区自治管理，业主不按时按标准缴纳物业服务费用，业主委员会有权收取该费用。
夏某认为，有权收取物业费的主体是与业主建立物业服务合同法律关系的物业管理企业，原告是小区业主委员会，其成立未经小区全体业主表决，不合法，也没有权利收取物业费，主体不适格。
法院经审理认为，该小区施行业主自治，业主委员会受业主大会委托，负责该小区物业服务工作，有权收取物业服务费用，判决夏某支付拖欠物业费。
根据我国法律规定，业主既可以对物业进行自主管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以在物业所在区、县房地产行政主管部门或街道办、乡镇政府的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。本案中，该小区经合法程序成立业主大会，并选举委员会。经合法程序形成决议，委托业主委员会负责该小区物业服务工作并安排具体实施。该决议对所有业主具有约束力，夏某并未以决议侵害自己利益为由及时申请撤销决议，也接受了物业服务，应当支付物业服务费用，业主委员会的请求应当支持。
我国物业管理现状比较混乱，不同资质的物业服务企业服务质量大不相同，因此深受诟病。不少业主都萌生了召开业主大会，成立业主委员会实行自主管理的想法。但由于势单力薄，业主大会的召开往往都是最难的开始，并且自治管理的不成熟，经验不足，盲目模仿也可能会产生新的问题，物业管理的良性发展还有很长的一段路要走。
《郑州市物业管理条例》
第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。
物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；
（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上百分之五十以下，且首套房屋交付使用已满十二个月的；
（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十人以上的。
已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。
《中华人民共和国物权法》
第七十六条 下列事项由业主共同决定：
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。免费发布咨询，坐等律师在线服务
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业主委员会能否诉请业主缴纳物管费？
【案情】2007年4月，某小区召开业主大会，由于对之前的物业管理公司不满意，业主大会决定成立业主委员会，对小区进行管理。业委会成员由业主大会选举产生，下设了一个办公室并聘请了一名保安，主要负责小区的安全和卫生，并按照业主大会通过的管理办法向每个业主收取10元/月的管理费。但刘某等十余位业主认为小区内经常发生失盗事件，且经常有垃圾不能得到及时清理，对业委会的管理不满而拒付每月10元的物管费。业委会也有他的难处，整个小区有一百来户人家，一个月收来的物管费就那么千把元钱，保安又要管安全，还要管卫生，只能保证基本的安全和卫生，不可能实现正规物业公司的管理。可是，刘某等人坚持认为业委会没有履行好职责，拒绝支付物管费。经居委会调停，双方仍不能达成一致意见。业委会无奈，遂将刘某等十余位业主告上了法庭，请求判处各被告支付拖欠了近两年的物业管理费。【分歧】业主委员会能否诉请业主缴纳物业管理费?第一种意见认为，业主委员会不具有独立的财产，不能独立承担责任的组织，不具备民事权利能力，不能主张要求业主支付物业管理费。第二种意见认为，业主委员会是经全体业主大会选举产生、受权承担物业管理职责，其实是充当了一个物业管理公司的角色，其诉请法院要求业主缴纳物业管理费应得到支持。【管析】笔者同意第二种观点并补充理由如下：根据现行法律，民事诉讼主体资格必须是自然人，法人或者其他组织。对于“其他组织”，民诉法解释规定是合法成立、有一定组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，并进行了列举。同时《》规定，业主委员会作为物业管理区域内全体业主实施自治管理的组织，由业主选举产生，根据业主大会的授权对小区进行管理，其行为的法律责任由全体业主承担。在现有法律框架下，业主委员会没有民事诉讼主体资格。但是，立法的进程总是滞后于社会的发展，并不断的完善。立法时只考虑到业主大会将物业管理权委托给物业服务公司，而没有考虑到存在业主委员会自行行使物业管理权的可能性。根据将于今年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对于业主大会按照第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。这实际上是赋予了业主委员会有限的诉讼主体资格。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)法释[2009]8号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自日起施行。二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条　业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条　物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条　业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条　本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条　因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条　本解释自日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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