嘉兴龙璟公馆公寓为什么这么多人买?到底值不值得投资?
嘉兴龙璟公馆公寓为什么这么多人买?到底值不值得投资?
嘉兴市南湖区中央商务区《龙璟公馆》万达广场零距离,城市商务核心区,双轨交汇地口
嘉兴龙璟公馆神盘出世,用快乐去理解世界!龙璟公馆这个项目怎么样,价格能优惠多少,以及楼盘投资价值分析,都可以直接联系售楼部刘经理。自驾车可以报销车费,也可以免费班车接送。老客户介绍新客户购买,开发商给予老客户现金奖励,给新客户比老客户更多的优惠。&
地理位置:南湖区广益路庆丰路交汇处
开发商:海利士控股有限公司
建筑面积:4.25万㎡。
容积率:2.50%。
绿化率:15%。
得房率:81%。
车位:376个
物业费:3.0元/㎡
面积:35平方-50平米
交通:沪杭高铁,27分钟到上海虹桥,项目距离嘉兴南站仅5分钟车程,距沪杭高速出入口7分钟 & &&
学校:同济大学浙江校区、北师大附属学校、嘉兴教育学院、嘉兴市建造工业学院、南洋职业技术学院等
医院:悦程妇保医院、嘉诚口腔医院 & &
银行:中行、交行、农行、建行、工行。
商场:万达广场、嘉兴世界贸易中心、嘉兴商会大厦、国际中港城、长三角研究院、万好家具广场、红星美凯龙、信源灯具城、众多汽车4S店
酒店:希尔顿酒店、俪都中港大酒店、锦江之星(本项目内)
购买理由:
1、南湖区CBD板块*一幢带商住公寓楼。
2、每月租金3000元。
3、繁华商业地段,银行、商场、超市、酒店、融为一体。均价14000。
想要详细了解请联系售楼部经理,来电提前预约享受售楼部内部员工*折扣价,老客户带新客户还可以享受开发商现金奖励,新客户还能享受更多的房款优惠,自驾客户还可以报销来回车费哦!欢迎来电咨询:图片上,24小时为您服务哦!
嘉兴龙璟公馆公寓为什么这么多人买?到底值不值得投资?&& & &公司商住公寓到底值不值得投资?温州房产圈名人黑黑是这么看的......
此稿系温州房产业内人士黑黑投稿,作者观点不代表本平台立场。
眼下市面上商改住的楼盘非常多,今年杭州每卖六套就有一套酒店式公寓。除了酒店式公寓外,还有大量商业改起来的类住宅。据说今年杭州的商住楼销售接近30%,这是一个非常夸张的数字,这类产品由于总价低、不受限购影响等低门槛的原因相当走俏,温州人被住宅限购拦在门外,纷纷转战商住楼。
温州目前也有几个类似的楼盘,我们研究一下,这类产品到底值不值得投资?那些“谈虎色变”的劣势到底有多恐怖?
商业性质40年
太吓人啦!无论是谁,看到商改住的房子,第一眼就想到人家住宅是70年,这个只有40年,就这一个看到就心冷了一大截。这种没有认真了解政策、想当然的集体无意识,咱花点耐心去研究一下——
《物权法》第149条是这么说的:普通住宅70年到期后自动续期,非普通住宅(包括这类商改住)提前一年提出申请再续期……两者都是要交少量的土地出让金,前者自动缴费续期,后者要申请续期,在时间上前者第70年缴费,后者第40年缴费,双方迟早各缴一次,这似乎不是一个大区别,因为缴费后双方都是长期的。
所以这两年才经常有人出来说,40年70年这个根本没什么影响了。
你一定要走极端说,申请通不过不能续期怎么办?这就硬杆了,全国这么多40年的物业,你申请通不过?你算老几,你太看得起自己了!另一方面极端是只有国家征用的时候,才会申请通不过,但是国家要征用,你别说是40商业,就是1000年祖传老宅也要牺牲。再退一步讲,政策日新异月,40年以后那是何等智能文明的世界,根本不需要担心国家收回房子。
有个好事是,商业性质若碰到拆迁,那比住宅爽多了,那是1:3,你见过有房子会用到40年?
40年70年这个事你要是懂了就不会计较了,最终都是你的,都会是无限期的。
水电商业标准,生活成本高
商改住的产品,水电标准是按照商业标准来收费,这是大家除年限外最大的担心,因为咱们只知道商业标准,但具体不清晰这个标准会带来多大的差额,是不是翻了好几倍,然后就往恐怖了想:这还得了,那每个月不得好几千?水电费可能会让我破产了…
朋友们,你这是小公寓,不是大型国企用电,还是理性算笔账吧:现在民用跟商业用电,大致相差25%,普通人家一个月假设400元电费——又会有抬扛的出来说自己一个月一千多了,又想表现自己住大面积豪宅,空调三十多台,花电如流水了,你走好——继续假设400元每月,你知道换成商业多少钱吗,差额100元——这是普通家庭的费用,商住房都是小面积,很多时候是单身生活,一个月电费可能就200元甚至不到,那就意味着用电差额一年500-600元,让你再活50年,电费差额不到3万元,更便宜的水费咱就忽略不计了。
住了一辈子就差3万多,你看这点钱就是让我们很多人一提起来就感觉生活不下去的阴影,我们好多人把水电标准作为天大的劣势在排斥,为什么不理性算笔账呢?被3万元活活吓死,算过账你会被自己笑死。
以后交易税费高
朋友们,这才是大事,以上两点都不算事!
最大的区别在这里,涨价以后想卖掉税费很高,这反而是很多人很少关注,等到要卖的时候吓一跳的东西。住宅满两年后其他交易费用就很省了,这种商业性质不一样,它不跟你玩几年,人家玩的是增值税,就是差额的梯度计税。
如果房子涨价很夸张,那费用很夸张,如果按照增值税来计算,最多的时候要一大半上交!还有个人所得税要交差额的20%!瓦咔咔!
好在我们还有温柔的政策,增值如果算不清楚,就按照3%计算;个人所得税算不清楚,就按照总额1%征收;契税3%没变,营业税5.6%不变(这个住宅满两年后就没了),总的加起来大约12.6%。咦,这不高嘛,就比住宅多了个增值税,很多人说30%啥的——没错,你要是按照不温柔的解读是那么多,这种温柔的算法是是有技术含量的,那就是在“算不清楚的情况下”,怎么会算不清楚呢——哎呀妈呀,我的原始发票掉了,我也不知道当初多少钱买的?
我们这么办的,先保留着发票,涨得多了想卖,我就“发票掉了”,涨得少想卖我就“保留的好好的”,看哪种合算。这符合政策并不违规,不过即便这样,税费还是比住宅高,想起来有点发凉。很多人买商住楼都是出于投资,单身人士兼顾自住或者买给父母住,基本作为长线的投资产品,类似于固定资产,最终有三种处置方式:
超高涨幅,税费高点就高点吧,反正我也翻好几倍了,发票一掉,也还能接受,赚了不少;
超高涨幅,税费太高,但有产权证,要用钱时不如抵押贷款,这边继续收租;
从没想过卖,继续稳定收租或者自己住,以后留给孩子或者等拆迁中奖。
不能落户无学区等其他
商住公寓还有些主要缺点:不能落户,不是学区房,不能用公积金,得房率比传统住宅低一点,按揭利率提高了10%等,还由于是以小面积为主,所以一层的套数比较多,难以做到南北通透等常规户型,不适合常规的比如四口之家的正常家庭生活等等缺点,这些都是小户型商住公寓的弊端。
这种房子适合投资,适合买给孩子大学毕业后结婚前这段单身或者谈恋爱的时光,适合独立的单身女性过品质的生活,适合将父母安排到自己的房子边上生活…
如果不考虑孩子读书,不考虑迁户口那还是不错的,收收租金或者一两人生活都很好。
那商住公寓的优势是什么?
什么样的值得投资?
这类东西最大的优势就是小面积低总价,并且就单价来说基本上是边上住宅的5-6折,有些甚至更低,比如温州绿轴头上,市政府边上的新希望白麓城里面的小公寓——白麓里,北面挨着市府路,也只卖元/平方。要知道白麓城二期的普通住宅二手报价高的都喊到四万了,这批小公寓这几天就卖的非常火,56平米几乎卖断货了,现在还有少量69平方和84平方两款。
第二方面是投资稳定,租金水平与住宅不相上下,举个例子:比如70平方的常规住宅能租4000元每月,那70平方的商住楼绝对低不了这个租金,也就是说传统住宅的单价比商住楼贵了一倍以上,租金却差不多,反过来就是投资回报是住宅的两倍多!
第三方面是能按揭,还不占用按揭名额,就是买一百套,到时候也不影响你买其他房子,有区别的是按揭的首付要付一半(好在总价低),年限最多只能按10年,商业利率1.1倍。
以白麓城小公寓56平方为例,一套房子折后大约总价80万,40万按揭10年,每个月4000多,相当于付了首付以后,每月的租金能够应付月供了,10年内租金只会涨房价只会涨,而月供比较稳定,要是换成住宅去测算,根本算不住,这样看起来租售比比较理想。
哪类商住公寓可以关注?
首先肯定是位置,无论选择什么,最热门最核心的位置价值总是永恒的,将来是人流的聚集地,出租就不用愁,即便你准备自己住,在租金稳健的地方,保值增值总是更顺理成章,任何一个时期任何一个地方,只要楼市涨价,最热门的地方总是涨最多的,哪怕本身已经是基础最高的区域;
其次是大型房开,这类东西最怕烂尾楼,我们很多人在风景区被忽悠投资的小公寓,原来什么威海烟台,什么海南三亚,好多最终都没建起来,十年了还是杂草丛生,当年的美妙的沙滩海浪度假公寓最终化为泡影,所以一定要找品牌房企实力房企,要是能看到实物就更好了;
第三其实也是最重要的,就是价格,通常这类房子是边上传统新盘住宅的5-6折,6折其实是偏高,这时候多半是带了精装修,接近5折是性价比相对合适的,如果4折甚至更低的话,你在评估项目安全的前提下还是非常值得关注的。
另外就是户型面积了,这类东西通常都是40-70平方,如果功能区没有增加,那应该是选小一点户型,比如50平方的格局跟60平方是一样的话,那应该选50平方,因为房款相差12%,租金是差不了这么多的,考虑买小面积。除非再跳上去,比如70平方直接比50平方多一个房间,那就不一样了。
目前这类产品现在已经被相关部门瞄上了,温州除了再建的项目后续已经不审批,所以那些优质地段的低价公寓可以关注一下,赶赶末班车或许有惊喜!
相互探讨,不构成投资建议~
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今日搜狐热点商业产权 40 年期限的公寓,自住有什么问题? - 知乎有问题,上知乎。知乎作为中文互联网最大的知识分享平台,以「知识连接一切」为愿景,致力于构建一个人人都可以便捷接入的知识分享网络,让人们便捷地与世界分享知识、经验和见解,发现更大的世界。565被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="5,557分享邀请回答10397 条评论分享收藏感谢收起1813 条评论分享收藏感谢收起您好,分享的企鹅
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商务公寓买OR不买? 需要的都只是一个理由
[摘要]商务公寓到底值不值得投资?这个问题对很多买家来说,是一件很纠结的事情。公寓商住两用的特性,吸引投资者商务公寓到底值不值得投资?这个问题对很多买家来说,是一件很纠结的事情。有的人,直奔公寓的“型英帅靓正”而去;也有的人,认为公寓华而不实,只是“花架子”。有的人,为公寓商住两用而欢呼;也有的人,为公寓不能入户而决然转身。买或不买,或许只是一念之差,需要的只是一个简简单单的理由。买!和“同类项”一起创业,没什么不好主人公:阿峰年龄:“奔三”正计划结婚的阿峰,在征得未婚妻同意的前提下,将双方父母赞助的购房资金用来购买了一套LOFT公寓,而不是原计划中的二手住宅。阿峰的公寓装修得非常前卫,以太空银为主调,整套单位充满梦幻色彩的弧线造型。不少到访的长辈觉得阿峰的公寓华而不实,认为阿峰“不够明智”。阿峰却有自己的坚持。阿峰认为,安居、乐业都很重要,公寓则可以一次性满足他安居与乐业的梦想。大学毕业几年后,阿峰积累了一些经验和人脉,打算和朋友一起创业搞家小公司,买套小公寓,可以为新企业办理工商登记,白天可以办公,晚上将藏在二层书柜中的床放下来,就是一套卧室,“既然做创新产业,办公室当然不能按照过去的老路子装修”。看似充满感性色彩的阿峰,其实有着很现实的考虑:“我们两个暂时还不想要小孩,倒不如买套公寓更实际,宜商宜居,不用另外租赁办公室,一年下来至少可省4万元,对我们这种小公司来说,可以节省几万元的开支非常重要。”而且,这套公寓的大堂体面,公寓的公共部分还有可供出租的会议室,如果需要邀请多人进行业务讨论,可以临时租用楼下的会议室,价格还算实惠。更关键的是,这里集中了很多像阿峰一样的年轻创业者。“我们几家不同公司的创业人,经常在中午吃饭的时候碰到,大家擦出不少火花,有一个合作的小项目已经开始进行,和志同道合的‘同类项’在一起,我觉得没什么不好。”不买!不能入户,买来有什么用?主人公:陈女士年龄:30岁出头以前一直将户口落在单位集体户里的陈女士,本来在老公单位宿舍里住得很开心。一来,租金超便宜,带有福利性质;二来,宿舍就在单位后面的小院子附近,两人上班都很近,反正女儿送到老家让老人代管,虽然房子小一点也无所谓。但现在,两人却不得不将购房摆上议事日程,因为女儿即将读小学,老家的教育条件和广州有差距,将女儿的户口迁到单位集体户也有难度,加上女儿回来,宿舍便显得有点挤了。在中心区住习惯了,两人看房开始都不愿意往外面跑,但“遍地开花式”跑遍周边的一二手房源后,楼价让他们大吃一惊——一手住宅每平方米四五万元;连那种有二三十年楼龄的二手住宅,每平方米也要三万多元。两人正打算到郊区看楼的时候,有中介经纪通知陈女士:附近有一个楼盘,单价两万多,单位面积也不大,50多平方米,总价不到200万元便可以在中心区购房。两人一阵惊喜,赶紧前往看房。这个楼盘位于老城区一条不算大的马路旁,单体楼,外墙还未拆排栅,样板房设在十几层,50多平方米的小两房,房间虽然有点小,也没有阳台,但光是价格,就足以让陈女士怦然心动。两人与售楼小姐约定,第二天带首付来签合同。次日细看合同时,陈女士却傻了眼。她发现房产的土地使用年限只剩余39年。开始售楼小姐支支吾吾地说房子是重新改建的,陈女士带着疑问细看了现场公示的文件,在墙角落找到项目土地使用证后发现——原来这个楼盘由一栋十几年前的办公楼改造而成,开发商买下来后重新包装外墙后分拆出售,由于是办公物业性质,土地使用权限只有40年,除去施工时间,便只剩余39年。得知这一情况后,陈女士扭头就走。“不是在乎那少了的30年土地使用权,因为即使只有39年,这个楼盘的性价比依然挺高,但无法入户是个硬伤,我家女儿还指望它入户读书啊。”
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