业主物业再起纠纷 “怪圈”式的矛盾如何求解？_网易新闻
业主物业再起纠纷 “怪圈”式的矛盾如何求解？
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《西部网讯 （陕西广播电视台广播评论《今日点击》)住在城市里的大部分人应该都有这样的感受：小区业主和物业之间总是冲突不断，今天东家吵，明天西家闹，仿佛永远没有停歇的时候。这不，西安市南郊的电子花园小区最近就闹开了。一个好端端的小区，为什么会接二连三的遭遇停水停电？到底是谁的过错打断了业主的正常生活？业主物业掐架、两败俱伤，他们的矛盾该如何化解？
小区断水又断电 原是矛盾惹的祸
主持人勇军：“从记者的报道中，我们了解到西安这个名叫电子花园的小区自去年（2014）2月开始居民生活就不顺畅了，停水停电成了家常便饭， 刘旭，你给我讲讲你在小区采访时看到的情况。”
今日点击记者刘旭：“这个小区矛盾重重，我们去采访那天，早上十点准时停电，因为这个小区拖欠了两万多元的电钱。现在这个小区存在一个怪现象，业主们不知道该找谁，物业公司还存在，但只有二三十户交费；业主不信任物业公司，成立了业主自救委员会，部分业主把水电费交到了这里；街道办也收过一个月，哪边也收不齐，不垫钱供电局就停电。”
主持人勇军：“事情为什么会闹出这样？”
今日点击记者刘旭：“矛盾积累已久。这个小区的物业公司已经服务十年，没涨过物业费。2014年2月，物业公司想把物业费从每平米0.7元提高到0.9元，小区停车费从每个月50元提高到80元，业主不干，引发矛盾，两边对抗不断加剧，最后就走到了不可调和的地步，政府也出面协调，但是没有解决问题。”
主持人勇军：“两位听众发表了自己的观点，我们先来看看听众的说法是否在理。”
西安听众雷女士 ：“物业费交或不交，问题就在那里；物业公司管不管事，矛盾就在那里。大家都没有契约精神，都不诚信，都不依法办事，对抗的结局只能是矛盾激化！”
微信听众小王：“我们小区上次就出现了这么一件事，物业公司毫无征兆的、私自涨停车费，这大家肯定不愿意，后来，业委会出面和物业公司当面锣、对面鼓的把这事坐下来，好好谈了谈，最后找到了一个双方都满意的价格，我觉得，这样就挺好。”
主持人勇军：“听了两位听众的观点，两位嘉宾，你们认为这责任到底在谁身上呢？”
陕西省业主委员会协会申办委员会召集人周洪斌：“我认为双方都有责任。首先物业公司不能随意涨价，涨价要依据相关的法律规定，按程序征求全体业主意见，大家同意后你再涨价。原来物业费0.7元，包不住了，你要涨到0.9元，那么你要说出理由，让业主信服；业主的责任在哪儿呢，小区是属于全体业主的，是业主的家，业主要关注家园是否建设得好，大家过得是否舒心。现在花园小区这种状况，全体业主都是受害者。”
主持人勇军：“赵老师，您的看法？”
西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“我们讨论的这个小区物业公司和业主之间属于前期物业管理关系，由房地产开发商通过选聘的方式与物业公司签订的物业服务合同，对物业费缴纳、水电费代收等相关问题进行了约定。那么，物业公司能否未经业主同意擅自作出物业费涨价、水电费高于政府限价收取呢？显然是不行的。根据《陕西省物业管理条例》等相关规定，物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。物业服务企业收取水、电费用不得改变政府定价。”
西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“当然，物业公司作为企业，首先是以营利为目的，物业管理公司物业公司在经过调研、成本核算后，如果现行的物业费标准不能维持其成本，希望上调物业费的话，通过召开全体业主大会或发放征求意见书的业主签字，获得50%以上业主的同意之后，到物价管理部门办理备案登记手续后，就可以按照相关程序来上调物业费了。如果想要更换物业管理公司，根据《陕西省物业管理条例》（2010年修正本）第十五条第四项及《西安市物业管理条例》第二十九条第四项规定，业主大会可以选聘、解聘物业服务企业。第五十九条条规定，业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。也就是说，想要更换物业管理公司也需要经过正当的程序，而非通过拒绝交纳物业费的方式来实现。我们知道，权利和义务是对等的，对抗的方式只能让大家陷入“囚徒困境”。”
服务与缴费 “怪圈”是怎样形成的
主持人勇军：“从日常运营情况看，小区的物业管理，可能会因为一些琐事引发纠纷，而业主往往一遇到这种事，就拖欠物管费。如此一来，就陷入了一种怪圈，物业公司服务越来越差，小区业主拖欠费用越来越多，今天节目中的电子花园小区恰恰也是这样一种状况，问问赵老师和周主任，为何会形成这样的怪圈？又要如何走出这样的怪圈呢？”
陕西省业主委员会协会申办委员会召集人周洪斌：“业主拖欠物业费，是单个业主维权的一种无奈的方式。业主要真正当家做主，还是要成立业主委员会。另外，我想说说物业费，花园小区十年没涨物业费，我打个比方，十年间，保姆费涨了多少？我今天了解了一下，保姆费一个月都要两三千块钱了，物价、人工都在涨，物业费十年不涨，业主们应该算清楚账。物业公司这块儿，为什么不愿意算清楚账，是因为除了物业费，还有业主共有收益，花园小区一共221户，物业费0.7元，物业费一年也就是20多万，小区物业人员15个人，人员工资（一年）36万，包不住啊，肯定是用小区业主共有收益来添补。但是共有收益属于全体业主，物业公司要用，应该取得全体业主同意。”
主持人勇军：“赵老师，您怎么看？”
西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“业主拒交而导致物业费收缴率低下的问题，不仅凸显了业主的无奈，也凸显了物业管理公司的无奈。在当下，业主维权还需要走过漫长的探索之路。业主从购买房屋到居住的整个过程中，可能遭遇到的矛盾重重。其中，不仅包括业主与物业管理公司之间直接的对抗，也包括业主与业主之间的邻里纠纷，还包括由开发商遗留下来的如房屋质量问题，房屋面积缩水等矛盾引发的纠纷。对于绝大多数业主来说，住房是其拥有的最大的一项资产，许多人需要穷其本人乃至亲友的积蓄才能支付房产的首付，从而背上了沉重的经济负担，因此房屋对业主而言其意义重大。”
西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“当他们的利益受到侵犯时，法律赋予他们维护自身权益的手段少、维权成本高，当他们利益受损失，业主宁愿采取信访、拉横幅、站马路等成本较低的方式而非诉讼的方式来解决纠纷。因此，当他们感觉到物业管理公司提供的服务没有达到自己的预期时，选择拒交物业费也自然成了他们本能和最后的选择。他们认为这 是对抗物业管理公司服务差的最有效手段。另一方面，物管公司也存在“治理难”的问题。物业费是维持经营的最重要的收入来源，在行业员工平均工资明显低于全国社会平均工资水平的情况下，多数独立的物业管理公司仅能保持微利，即便是采取一体化管理方式的小区，物管服务也只被房产开发商主要作为一种营销手段而存在，是无法为公司贡献利润的“鸡肋”。对于业主拖欠或拒交物业费的行为，除可通过诉讼途径之外，我国相关法律法规并未提供其他有效的救济途径。业主均需要付费并获得均等化服务，物业管理公司无法有效地将未付费业主排斥在提供的服务之外，换言之，物业管理公司所提供的基础性服务，如安保、绿化等服务，具有公共产品的属性，不具有排他性和竞争性，从而容易产生“搭便车”的现象。”
赵哲还说，即使有些业主不缴纳或不按期缴纳物业费，也不能将其排除其成为服务的对象。 解决这一恶性循环最重要的是要提升业主意识，共筑业主、业主委员会和物业管理公司之间的信任。良好的物业治理不仅需要完善的法律保障，还需要不断提升业主的参与和责任意识，在强调权利的同时注重自身行为的合法性和恰当性。首先，业主委员会应协同物业管理公司加强宣传，明确业主的权利和责任内容，对其行为准则提供指引；其次，提高物业服务质量，提高业主大会和业主委员会决策的透明度，避免因信息不对称引发冲突。最后，建立业主、业主委员会和物业管理公司之间的信息交流平台与沟通机制，充分发挥业主大会和业主委员会在业主和物业管理公司之间的沟通和信息传递作用，避免因信任危机将物业管理公司与业主双方“恶性循环”的境地。
物业问题 怎样解决才是最好
主持人勇军：“通过节目我们了解到，西安电子花园小区已经进入到筹备业委会的最后阶段，现在的情况怎么样？请刘旭给我们介绍一下。”
今日点击记者刘旭：“当时我们采访时，花园小区成立业委会还是困难重重，我们到电子城街道办，现在11位业主代表已经公示，120名业主投票选举业委会委员，估计业委会很快就会成立。”
主持人勇军：“周主任，电子花园小区业委会成立了，您认为这对改善小区现状、解决现有问题有哪些促进和帮助？”
陕西省业主委员会协会申办委员会召集人周洪斌：“全体业主观念上要有转变，你要花钱买服务，要有契约精神。如果没有这种契约精神，成立业委会，也不行。成立业委会，有一个对等的组织，可以跟物业公司交涉，同时业委会也要在全体业主监督下，好好为业主服务。”
主持人勇军：“我们再来听一位听众的观点。”
渭南听众冯先生：“这几年围绕房子、业主、物业公司出现的问题怎么这么多？相关的法律、法规早已出台，可执行起来却不尽如人意，是物业公司不按规章办事，还是监管部门睁一只眼、闭一只眼，管理、服务跟不上？”
主持人勇军：“就像这位听众说的，物业问题是老生常谈了，处理好业主、物业之间的关系不是物业、业主、业委会单方面就能做好的，需要社会各方面的协助与配合。为了避免类似事件的发生，政府管理部门、政策法规还有哪些方面需要加强完善？赵老师，请谈谈您的看法。”
西北政法大学行政法学院讲师赵哲：“首先对物业管理中产生的违法违规行为及其处理进一步明确地做出规定。 我国《物权法》第六章对业主的权利义务作出了有总括性规定，《物业管理条例》也在第六章中列出了各类违法行为的法律责任。上面提到的《陕西省物业管理条例》和《西安市物业管理条例》也有关于违法行为的法律责任的相关规定。但是，总体而言，我国目前的相关规定过于简略，对业主违规行为及日常生活中侵害小区公共利益和损害居住环境行为的约束力有限，应对《物权法》做出进一步解释。”
对违法违规行为处理的救济力度及界线不明确，对于侵害他人利益和公共利益的违法违规行为，我国《物权法》仅规定了业主大会、业主委员会和业主三类主体可以采取民事救济手段，但在现实生活中，当切身利益没有受到侵害时，无论是业主委员会成员或是业主，均没有动机对物业管理中的违法违规行为予以制止，对小区的公共管理实务倾向于采取“理性”的冷漠态度，这也是诸多物业管理纠纷无法被遏制从而逾演逾烈的一个重要原因。第二，规范物业管理相关的收费标准 随着社会的发展，居民对共同治理的参与度和对业主委员会的信任度均有所提升。其实，尤为重要地是需要树立“平等”的意识，将业主自身与物业管理公司作为“协商”的双方。我国从“政府统管”向“市场调节”的过渡较快，公众从免费或花费很少的钱获得公共服务到完全市场化的物业管理模式转变的确需要一定的调适期。但既然已经通过立法的形式确定了物业管理的，就应当遵循在市场经济规律，公平、合理、合法地处理其中的法律关系。
以2014年新修订的《陕西省物业服务收费管理实施办法》为例，对于多层建筑的物业收费标准分为四个等级，一级、二级、三级和等外，收费标准分别是1.5元/平米、1.2元/平米、1.0元/平米和0.7元/平米。选择什么样的物业服务取决于付出的报酬多寡。第三，加强政府对物业服务公司的监管。目前对于相关部门的职责、职权并没有非常清晰的界定，物业管理公司主要由市、区级住房保障部门下设的物业办主管。但根据我从物业公司了解的信息来看，上述部分主要负责年检等许可事项，对于物业管理过程中产生的诸多问题，并没有建立起相应的制度规范，仍停留在“行政指导”或“行政调解”的传统模式，未能实现高效、便捷地解决物业管理中的纠纷。
主持人勇军：“听众朋友，众所周知，业主和物业之间的矛盾，实质上是服务与收费的矛盾。在现实生活中，当这个天平失衡的时候，业主往往简单粗暴的选择拒交，而物业又常常简单粗暴的选择了停水停电，从而使问题陷入了恶性循环的怪圈。可反过来想，哪一个小区的业主不想过正常有序的生活？哪一个物业公司放着好好的事情不做，盼着天天跟业主掐架？所以，双方不妨多换位思考、心平气和地谈谈，这才是解决矛盾的可行之道吧！ 另外，城市化进程的不断加快，需要政府主管部门请有力的监管，更需要一个健康的行业的自律！”（本次节目编辑：婧婧、梓涵、勇军、李荇和方明。节目主编：骆萍。监制：刘天鹏、史宝军。总 监 制：黄寿先。）（来源：西部网-陕西新闻网）
本文来源：西部网
责任编辑：王晓易_NE0011
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&又有人被物业打了！盘点物业与业主的矛盾纠纷
又有人被物业打了！盘点物业与业主的矛盾纠纷
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
近年来，越来越多的商品房开始交付，物业与业主之间的矛盾也愈演愈烈，打人事件频频发生：据新疆地方报纸报道，近日又一五旬老人遭物业人员殴打；前段时间长春又报物业以业主未租车位为由，将业主拦在小区门外，业主制止却被殴打……此类新闻，不胜枚举，无锡也发生过多起物业与业主间的暴力冲突事件。有法院通过近年来处理的物业纠纷案件整理出物业与业主矛盾的四大主要问题：问题一遗留的房屋质量问题法官们发现，房地产商遗留房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾，案件大约占物业纠纷案件的10%-15%。法官介绍，这类问题主要表现在：房屋工程质量在使用过程中不能令业主满意，诸如房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，对其应负的维修责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。这样，业主在不能有效处理与开发企业之间纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，以拒交物业费的方式维权。对策：严把房屋交接关口一般的商品房买卖合同都有房屋质保期限，可在交房后，业主不容易找到开发商，而物业公司时刻在与业主打交道。法院认为，由物业公司来解决业主房屋维修方面的问题，最方便也最经济。建议物业公司在管理交接之时和开发商签订代为维修房屋的合同。问题二物业服务质量不达标这类案件大约能占到70-80%左右。法官们在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的理由是物业公司没有按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上会向法院提交小区管理现状的照片，比如没有绿化、公共设施残破、维修不及时、保安失职导致业主财产受损等等。对策：随时发现问题随时解决物业公司一定要注意解决每个业主反映的问题，随时发现问题随时解决，收费的工作人员不仅负责收费，更要负责听取业主反馈的意见。比如丢车的问题，无论是自行车还是汽车，物业公司要通过服务保证一辆也不能丢，要不然会给业主留下一根永远的“小辫子”。问题三物业与业主沟通存障碍法院认为，物业公司与业主之间是服务合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，有的物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象；而业主则认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，这种观念上的巨大差异导致双方在沟通中存在障碍。对策：要靠服务取得业主信任一切都是将心比心，只要物业真诚的为业主服务，切实解决业主的问题，方便业主生活，业主也会对物业产生信任。问题四物业漠视邻里纠纷这种现象大约占案件的5%左右。比如有业主改造自家阳台却影响邻居家的生活，如果物业公司坐视不理就容易激化矛盾。还有的是因为楼上业主的管道漏水导致其装修、家具受损，他们认为物业公司应该负责维修，或楼上业主不维修就将责任转嫁给物业公司，拒交物业费。对策：主动与业主进行沟通物业公司要主动与业主进行良性沟通，讲道理、改进工作方式，或是协助业主解决问题，除一些极端特例的业主外，尽量不要直接采取诉讼方式解决，否则会使矛盾迅速升级。其实，当有问题发生的时候，暴力显然不是解决问题的办法。当发生问题的时候，双方需要冷静一下，坐下来好好调解，找出解决问题的方法。当然，也有一些开发商很有先见之明，物业服务口碑一直不错。龙湖·九里香醍所属区域：锡东新城主力户型：86-130平价格：均价元/平物业：龙湖物业小编身边也有朋友买了龙湖的房子，他们看中的最主要的一点就是龙湖的物业很好。的确，龙湖的物业服务一直以来都是有口皆碑的，尤其是细节服务方便做的真的很得人心。所属区域：长江路板块主力户型：86、121平价格：均价10000元/平物业：万科物业前面也提到有江湖传闻说王石被龙湖物业的细节给震撼到，其实万科物业本身也是一个品牌，很多客户看中万科就是看中万科的物业，也有很多单位会请万科做物业管理，足见万科物业在客户心中的地位。所属区域：惠山新城主力户型：89-142平价格：均价6000元/平物业：华润物业作为具有国家二级资质的物业服务公司，自持的华润物业一向也是华润在售楼盘的一大亮点，据说物业服务本身还是很不错的。绿城玉兰花园所属区域：太湖新城主力户型：92平价格：均价13000元/平物业：绿城物业说起绿城，大家较先想到的是什么？是社区的绿化及配套？还是绿城的物业？大家已经看到，如今的房地产市场早已不是当初那个可以任性赚快钱的市场了，所以，要抓住客户，最主要的还是做好产品本身，作为产品价值的一部分，绿城的物业是有目共睹。雅居乐核心广场所属区域：太湖新城主力户型：129、142平价格：均价元/平物业：雅居乐物业说起雅居乐，可能给人较大的印象就是“只做豪宅”，所以对于物业的服务标准显然要高于一般的楼盘，雅居乐的白金管家服务模式更为精细化、人性化。
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遇到物业纠纷怎么办？三个案例帮你解决
来源：房天下 &&发布时间：
随着越来越多人购买了属于自己的房产， “业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。
在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多样了。 问题是，现实中不少业主对物业不满引发的纠纷，其实并不属于或者不完全属于物业的责任，笔者结合几则现实中发生的案例对此加以简要的分析。 与业主有纠纷物业无权停电 案例： 某业主家里突然停电，业主找到小区物业服务企业，要求检查停电原因，但物业服务企业告知他，是因其拖欠物业管理费而停电。 业主与物业服务企业交涉无果后，找到供电管理部门，但供电部门的工作人员到达现场后，物业服务企业因其无工作证件而拒绝打开配电房的门。 业主认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其带来生活的极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害、恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月管理费，赔偿经济损失。 法院经审理后认为，被告物业服务企业并非供电部门，无权以任何理由对原告采取停电措施，否则就构成侵权。 原告提出减免一个月管理费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与本案侵权纠纷不是同一法律关系，原告应另行主张权利。 原告要求被告赔礼道歉和减免一个月管理费的请求于法无据，法院不予支持。 原告提出的经济损失赔偿和排除供电妨害、恢复供电的请求获得法院支持。 评析： 作为物业服务企业，无论和业主有什么矛盾，都没有采取停电措施的权利。 物业企业的职责是为业主提供优质服务，不能采取对业主停水、停电之类损害业主利益的手段，而且排除电力故障是供电部门的责任，物业服务企业应予配合。 与邻居有纠纷属于相邻关系 案例： 杨某住在临街巷内的一处平房，邻居刘某因为开了一家饭馆，安装了一个大型油烟机，其排烟口设置在刘某自家的房顶上。 杨某的二层住房一侧窗户恰好与刘某安装油烟机的墙体相邻，两者相距约1米，中间形成一条窄道，虽不走人，但一直是杨某家一层住房主要的通风通道。 刘某的饭馆正式营业后，杨某发现自家二层房间里总有股油烟味，且一旦开窗通风，油烟味反而更大。 查找原因后，杨某发现原来是刘某饭馆厨房的油烟机排放口离自家二层窗户太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜到自己的房间里。 杨某找刘某商量解决油烟排放问题，但刘某置之不理。 去物业投诉，物业管理人员也只能上门劝说，然而丝毫未起效果。 不得已之下，杨某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，停止侵害、排除妨碍。 法院受理此案后，先主持双方进行调解，但因双方分歧较大，调解无效。 法院最终判决：被告刘某的饭馆排放油烟的行为已构成对原告杨某的合法权益的损害。 根据 《民法通则》第十八条规定，被告刘某应当停止使用饭馆的油烟机。 评析： 本案涉及相邻关系中几个方面的问题。 相邻关系，从权利的角度可以称为相邻权。 所谓相邻权，是指两个或者两个以上的不动产所有人或占有人、使用人、收益人，因一方对自己所有或占有、使用、收益的不动产行使所有权或占有、使用、收益时，享有的要求对方给予必要方便的权利。 正确处理相邻关系，必须遵守《民法通则》第八十三条规定的“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。 这些原则，既是相邻各方正确行使相邻权、妥善处理相邻关系的原则，同时也是人民法院正确处理相邻纠纷的原则。一旦相邻方的行为侵害了他人的合法权益，就有排除妨害的义务。 对前期物业不满可开业主大会选聘 案例： 某物业服务企业是开发商的全资子公司，承接了该开发商开发的一个住宅小区的前期物业管理业务。 业主入住后，对该物业服务企业的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业服务企业多次向业主大会提出该项目严重亏损，并要提高物业管理费，双方僵持不下。 评析： 本案中造成业主与物业服务企业相互不理解的直接原因，是物业服务企业与业主之间始终缺乏双方都认同的物业收费标准和服务标准。 既然物业服务企业与业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠纷，业主大会成立后可以通过招投标的方式重新选聘物业服务企业。 实践中，前期物业与业主产生矛盾的事例并不少见。 作为房屋建设单位，首先应通过招投标的方式选聘物业服务企业，并与物业服务企业签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定； 其次在销售合同中应有明确的物业管理条款，包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分，避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业服务企业的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾； 再次，召开头次业主大会选聘物业时，物业服务企业应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款； 较后，物业服务企业要根据服务内容、服务标准来确定收费。 《物业管理条例》颁布以后，规定应建管分开，开发商与物业服务企业各自独立经营是市场化的必然，物业服务企业必须通过自身实力才能赢得市场。 合同时间违法业主可主张无效 案例： 某物业服务企业系某房产企业出资设立，该房产企业利用这种特殊关系与之签订前期物业管理合同，委托该物业服务企业对小区实施物业管理. 按照开发商与物业企业的约定，委托期限为8年，每平方米收费2.5元，而同等小区同等物业的收费只有每平方米1.2元。 业主相继入住后，发现小区管理混乱，物业服务差，收费相比其他同等物业高出许多，业主对此不满，矛盾纠纷不断产生。 评析： 根据 《物业管理条例》和有关法律法规规定，前期物业管理合同的期限，应至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，一般不得超过2年。 本案中，房产开发企业与由其自身设立的物业服务企业设置了长达8年的委托管理期限，显然是侵犯了业主的合法权益，该约定因违反了法律强制性规定，按照合同法的相关规定属于无效约定。 该前期物业管理合同关于物业管理费的约定，属于依法可以申请变更的条款。 在签署相关合同时，房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款，并按照对方要求对这些条款作出说明。 其次，如果该价格条款有显示公平的情形，按照合同法规定业主依法可以申请撤销和变更该条款。 链接 《物业管理条例》的相关规定 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
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