楼市调控将持续到2018年 不想死的房企如何度过这个冬天？|界面新闻o地产经历过多次&狼来了&，无论是房企还是个人，都已经十分淡定了。面对&史上最严调控&，不少人不屑地说，这只不过又是一次&狼来了&罢了。确实，过往的数据无一不表明，调控都是越调越高。可是，这种淡定有时候也是愚昧甚至可怕的。长远看，中国股市也是涨的，但是，你要是去年最高点买入，现在一定很痛苦。
每一轮调控，都是一次洗牌，应对正确的企业会越发强大；而无力支撑的企业，再也看不到下一个春天。如何安然度过这个冬天，对其来说是生存和死亡的问题。
此次调控是中央统一部署，不会很快结束
930调控之后，有人抛出中国经济还在下行，而房地产是经济的支柱产业，因此，调控很快会结束的观点。明源君认为，这样的看法跟去年股灾结束一两个月就期待下一个牛市到来一样&&犯了幼稚病。
一 、这次调控是一次统一部署的行动
2013年之前，楼市调控由中央层面统一出台政策，各地执行。这可以使得步调一致，威力大，弊端是会错杀无辜。因此，2013年之后，楼市调控的权责被下放到了地方，以便于因城施政。
不过，中国经济格局是&县域竞争&（又称&地方政府竞争&），著名经济学家张五常认为县与县之间在土地的利用上展开的竞争是中国经济高速增长的根本原因。
这种格局下，各地的行政长官其实都担负着两种角色：一是经济发展职能，二是社会管理职能，而且在过去的三十多年时间里，前者通常要大于后者。因此，一地的最高行政长官其实是政治企业家。
分税制改革以后，地方政府的钱权和事权不对等，地方经济要发展却没钱，只能卖地。张五常就表示，没有卖地的钱，今天在世界地图上不会找到深圳。
因此，权力下放到地方的初衷是好的&&因城施政。但是，对于急需资金发展地方经济，以利于自己升迁的政治企业家来说，调控等于自断手脚。此前，一些热点城市也出台了一些政策，但停留在饶痒痒的层面，就是很好的例子。因此，才有后续21城先后宣布调控，这样密集的政策出台，没有统一部署，是不可能的。
从过去中央层面调控的周期看，此轮调控会持续2年左右的时间。从从2008年至今，我们已经经历了三轮由政策放松、收紧、再放松导致的房地产短周期，每一次的周期都大约是2年。
二 、成交量已大幅下滑，价格也会降
楼市调控一直就像&扬汤止沸&&&仅仅把需求舀出去，最多只能短暂止沸。因此，每次限购限贷的政策出来，都有人质疑&&限购政策成了涨价的预警信号、涨幅限制成了涨价的保底令牌。
不过，客观地说，如果没有调控，或许房价上涨得更快。目前，若从成交数据上看，本轮调控已经对楼市形成了降温甚至速冻的效果。而且，政策的执行力度正在一步步强化，丝毫没有放松之势。
中原地产研究中心统计数据显示，10月1日~30日，受新政影响的22座城市，成交量出现明显下调，跌幅达40%左右。全国54个城市合计签约商品房住宅270164套，较9月下降15%，而且进入11月之后，成交量还在进一步萎缩。
调控的效果有一定的滞后。鉴于本轮调控是自2011年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控，力度之大，已对预期产生较大影响。随着调控措施深入，楼市必然进一步降温。
要做好熬到2018年3月份的心理准备
明源君此前多次说过，亲儿子犯了错最多吊起来打一顿，不可能一棍子打死，但是儿子太调皮了，总要打得狠一点才能收场。房地产就是各地政府的亲儿子。那么，亲儿子何时能够再次受宠呢？
部分专家认为，房地产是中国的支柱产业，目前经济呈L行走势，对楼市低迷的承受时长最多只有9个月，而6个月之后，调控的负面效果就会大面积呈现，因此，明年3月之前会维持调控的高压态势，待3月两会召开完毕，4月份就会开始宽松&&
如上所说，明源君认为，上述观点过于乐观，近乎于股灾刚结束就期待下一轮牛市。
因为这次亲儿子玩得确实太过火了。今年5月份，权威人士就发出过资产泡沫的警示，房地产是资产泡沫的主角。7月26日的政治局会议上，中央政治局会议明确提出要抑制资产泡沫。
可是，如大家所见，直到9月30日开始实施调控，泡沫膨胀的速度才开始减慢。10月28日，政治局会议再提&抑制资产泡沫&。11月8日，央行发布《2016年第3季度货币政策执行报告》，报告中，央行罕见的7次提及&泡沫&一词，担忧的主要还是房地产泡沫。
此次调控的目标非常清楚，中央既不希望楼市暴涨，也不希望暴跌，这其实也是中央政府一贯以来的既定方针，并没有发生根本性的变化。
概括起来，调控的目标有两个：
&一是扭转市场一直向上的预期。调控之前，人们已经不相信房价会跌，这种一直预期是十分可怕的&&世间没有只涨不跌的商品，去年股灾之前，大家也高唱一万点不是梦&&
因此，市场一致看涨的预期必须被扭转，才能防止楼市再次疯狂。10月份，热点城市的成交量或房价出现不同程度的下滑。这一方面是投资客被挡在了门外，刚需群体购房门槛提高，市场观望的氛围变浓了；另一方面政府限制了商品房申报价格、网上备案数量与价格，使得最终的统计数据变好看。加上舆论的引导，时间一长，此前的一致预期自然就分化了。
&二是打击违法违规，规范市场。楼市火爆时，违法违规多少都有点，严重一些的，比如石家庄、郑州等，没拿到预售证就开卖；轻微一些的，则捂盘销售，公布虚假房源&&过去的调控，矛头只对准开发商。但是，此次调控，违规的中介、房企等都成为监管和查处的对象。而且还将规范市场提到了社会稳定的政治高度（某地方政府的会议纪要显示：本次调控是放在维稳的高度上的，是政治任务，不允许出地王，不允许涨房价，房价要逐月回落，幅度控制在20%之内），因此，整顿的力度不会小，整顿的时间不会短。
笔者认为，明年&两会&之前，调控都不会有丝毫放松，两会之后到十九大之间也不允许出现不稳定因素，十九大结束之后，到2018年的&两会&也不大会允许放松，因此，调整至少要持续到2018年一季度结束。
来源：明源地产研究院原标题：更多专业报道，请
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　　政府调控房价态度坚决
　　证券时报记者 张达
　　上周，十几个城市楼市调控新政接踵而至，让人应接不暇。叠加两会前后的多地楼市调控，成为继去年9·30调控潮后的新一轮楼市调控密集期。
　　新一轮楼市调控范围之广、时间之集中，与这些城市近期的市场表现有莫大关系。这些城市有的房价环比涨幅较之前有所扩大，有的市场成交量放大导致房价上涨压力增大，在“遏制热点城市房价过快上涨”的中央政策指导下，这些城市确实存在进一步调控的必要性。从国家统计局最新公布的房价数据看，2月房价涨幅较大的一些城市已提前出台了调控措施，如新房价格环比涨幅最大的三亚和二手房价环比涨幅较大的广州、北京等地。
　　与去年9·30楼市调控主要针对一二线城市限购不同，本轮楼市调控加入了一些三四线市县区，这与之前一二线热点城市限购限贷导致的部分需求外溢有很大关系，如环北京、环上海区域，以及环南京、环合肥都市圈等。这些地方近期市场表现活跃，房价上涨明显。虽然绝大多数三四线城市主要以鼓励去库存为主，但一些投资客涌入、房价上涨压力大的地方成了新的“热点城市”，仍逃不过管理层的监控视线，因此一有房价上涨的苗头就被遏制了。
　　从本轮调控政策措施看，有的是在上一轮调控基础上的“升级版”，有的是新“组合拳”，比上一轮以限购为主的措施更细更严厉，尤其是北京的“认房又认贷”政策堪称史上最严；从政策执行力度看，也没有给市场留出反弹的空间，如北京出台新政后当即关闭网签系统，不给赶“末班车”的机会。
　　去年9·30楼市调控效果虽然明显，但政策效力在逐渐降低。国家统计局最新公布的房价数据显示，一二线热点城市新房价格趋稳，但二手房价格仍持续上涨，而且与一二线城市相比，三线城市房价环比涨幅最大，同比涨幅也有所扩大。从以往的楼市调控周期来看，如果6个月左右政策效果不明显就需要强化一次，因此，本轮调控可以说是对上一轮调控的进一步强化。
　　从本轮楼市调控力度来看，政府稳定房地产市场的决心十分坚决。去年底召开的中央经济工作会议明确了房地产调控要因城施策、分类调控，并且强调地方政府的主体责任，因此，如果未来还有哪些地方存在房价过快上涨的压力，必然会相应地出台进一步的调控措施。从今年迎接党的十九大胜利召开这个大背景看，年内调控政策仍会持续，调控效果或将在下半年得以显现。
　　当然，从长期来看，要想从根本上解决房地产的深层次矛盾和问题，实现房地产市场长期稳定健康发展，必然需要基础性制度和长效机制的建立，这些任务的落实亟待提速与完善。
责任编辑：李坚 SF163您现在的位置：
楼市调控政策须保持连贯
来源：广州热线综合
时间： 03:48
　　在“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”下，“五一”小长假前两日，北京商品房住宅签约84套，与2016年相比出现了明显下滑。除北京等热点城市遇冷外，郑州则出现裹着被子连夜排队买房的现象。这意味着，不同区域楼市“五一”期间出现了明显的分化。　　网民认为，近期热点城市楼市确实出现了降温迹象，但目前楼市调控政策密集，要警惕放松调控后房价反弹的情况，保持楼市调控政策的连贯性。　　网民还指出，房地产调控要坚定不移地执行好目前的政策，更要注重分类指导、因城施策，重视制度性长效机制建设，多措并举抑制房地产泡沫，促进市场平稳健康发展。　　政策稳定利于巩固成果　　网民“东时硕”表示，房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等政策就像“止疼药”，吃的时候有用，但不能长期有效，而且“止疼药”停药之后更疼。希望调控政策能保持长期稳定，不要“痛”的时候才“吃药”。　　网民“向增”认为，在政策调控下，重点城市房价虽然得到抑制，但仍处于高位。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施，只待“风头”一过再以更高价格出售。房地产市场调控政策是不是会继续加码，是市场关注的热点问题。　　还有网民指出，稳定政策预期，是稳定房价一个重要方面。如果政策多变，会让市场主体处于不确定的状态，保持政策的连续性非常关键，稳定的市场预期有助于巩固调控成果。　　多举措促进市场健康发展　　针对不同区域楼市分化现象，有网民指出，中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，将是楼市政策主线。此外，保证楼市健康发展，政策应理顺进退之道。　　网民“非马非驴”认为，虽然在楼市区域分化加剧的趋势下，未来房地产税征管不可能各地区步调一致，房地产税短期之内也不会出台。但房地产税开征将抑制投资、投机性需求，使房子回归居住本质。房地产税是建立房地产市场长效机制，让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。　　网民“集结十”表示，楼市的宏观调控，盯住需求只是其次，更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响，房地产市场一直面临着“面粉比面包贵”的僵局，供给侧改革，是房价合理回归的柔顺剂。　　还有网民指出，楼市调控政策应把追求实实在在的长久调控效果放在首位。首先，制定富有弹性的楼市调控政策，确立楼市调控近期目标、中期目标和长远目标，分阶段实施，消除狂风暴雨式调控模式。　　其次，进一步厘清行政干预与市场调节的界限，确立地方政府在房地产市场中的责任。再次，应尽快终结土地财政，加快税收制度改革步伐，将中央政府与地方政府事权与财权改革到位，消除地方政府对土地财政的依赖。
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今天下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
以下为文件全文：
北京强化调控措施 着力稳定房地产市场
去年9月30日，我市在全国率先出台房地产调控新政，及时有效地抑制了投机投资需求，稳定了市场预期，商品住房成交量持续下降，成交均价趋稳、略降，二手住房价格涨幅明显回落但近期有所反弹。市委、市政府高度重视，坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，决定采取果断措施，确保北京房地产市场平稳健康发展。主要工作及措施如下：
一、切实增加商品住房有效供应
（一）加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。
近期北京市公布了今年的土地供应计划，一些媒体和中介对供应计划有曲解和误读，称今年260公顷的商品住宅计划供应量比去年减少七成。这种拿今年的计划供应量和去年的计划相比是很不科学的，今年商品住房用地实际供应量将大大超过去年的实际供应量。
为进一步满足我市居民基本住房需求、改善居住条件，今年以来市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，加快土地供应节奏，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，与去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。近期，将推出商品住宅用地52公顷，其中自住型商品房用地44公顷，一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%，届时一季度商品住宅用地供应量将是去年全年实际供应量的1.5倍；三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。后续将加大土地储备开发力度，条件成熟地块将适时推向市场。加大住宅用地有效供给，对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。
（二）加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。
商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源，而且这些房源是距离实现市场供应最近的，对于市场预期的影响也最大。这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模；另一方面，督促加快这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期。
二、完善商品住房销售和差别化信贷政策
市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。
去年930新政以来，北京市无论新建商品住房，还是二手住房的成交量，都持续下降，新建商品住房价格也趋稳、略降，二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道，特别是近一个月来，涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量也明显增加，百姓购房热情又现高涨迹象。
从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。
本次新政以后，北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。
三、确保新建商品住房成交均价环比不增长
（一）在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格。
对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。
对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
（二）大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为，并给予公开曝光。
去年930以后，市住建委牵头建立了包括10个成员单位的加强房地产市场监管工作联席会，强化市区、部门联动，加大执法查处力度。出台《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，在全市全面实施存量房资金监管，保障交易安全。转发了《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，大力整顿规范中介行业。
去年四季度，对全市199个在售项目和7171家中介机构门店进行拉网式全覆盖执法检查；停止了17家违规企业网签资格，对3家严重违法开发企业降低资质等级，立案处罚58起；开展房地产开发企业资质动态核查，注销了250家企业的资质。
今年前2个月，市区两级共检查房地产销售现场和经纪机构266项（次），行政处罚10起，限制网签50家。检查中发现，仍有小部分开发企业、中介机构及中介人员违反政策法规和行业规范，违背职业道德，制造恐慌气氛，哄抬房价、发布虚假房源及价格等，扰乱了房地产市场秩序。配合此次新政的实施，近期市住建委将会同房地产市场监管工作联席会各成员单位，加大联合执法查处力度，重拳打击捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，并公开曝光。对违规主体，将实施联合惩戒，确保调控政策措施落到实处。}