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妻子代丈夫签字卖房
法院判决合同有效
妻子代丈夫签字卖房
法院判决合同有效来源：湖南广播电视台-《法制周报》《法制周报》通讯员
王健清妻子出卖夫妻共有房屋多年后，丈夫以合同上没有自己签名为由，拒绝配合办理房屋过户手续。近日，湖南省常德津市法院新洲法庭审理一起房屋买卖合同纠纷案，法院判决二被告协助原告办理房屋产权过户。1997年，奚某与曾某以双方工龄折价购买一套单位的房改房，房屋产权登记于丈夫曾某的名字。(法制周报新闻热线:7)2004年妻子奚某与原告程某签订房屋买卖合同，代替丈夫曾某在合同上签字，合同签订后曾某夫妇即腾退房屋，原告程某付清购房款后开始居住。后丈夫曾某怀疑其遗失一张存单于诉争房屋中，遂与原告程某签订一份查看房屋协议，方便进入涉案房屋查找其遗失的存单。现程某要求奚某、曾某协助其办理房屋产权过户手续，被告曾某以其未在协议上签字为由拒绝协助。【法官说法】最高人民法院关于《适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。(法制周报新闻热线:7)该案查明客观事实出卖房屋系奚某与曾某共同意思表示，被告曾某的事后行为亦让原告有充足理由相信卖房系曾某夫妇共同意思，且原告对房屋的取得基于当时的合理市价，属于善意取得，二被告亦无合法理由对抗原告的合法取得与占有。故双方的房屋买卖合同有效，曾某夫妇应配合程某办理房屋过户手续。据此，该院依法作出以上判决。(本报博客地址:.cn/fazhizhoubao)
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人民法院报案例精选笔记之房屋买卖合同纠纷类（五）
辽宁正合律师事务所&&&&
（四十一）无权代表公司签约，所签协议依然有效
（四十二）没有给买房者办证开发商赔偿违约金
（四十三）房价上涨卖家撤单，维护诚信法院判驳
（四十四）中介隐瞒房产实情，判决解除购房合同
（四十五）交易后没有办理过户，房价上涨仍要按原价卖
（四十六）开发商“一女二嫁”，法院判双倍返还
（四十七）建设用地使用权设定抵押不影响商品房认购合同的履行
（四十八）新政调控触发房产纠纷，法院判决引导诚信交易
（四十九）老人卖房反悔违约，患遗忘症情有可原
（五十）买卖二手经济适用房惹官司，依合同约定房屋转让协议有效
（四十一）无权代表公司签约，所签协议依然有效
成都某商务公司在市内拥有一处近2000平方米框架结构商业用房及1300余平方米地下车库。2008年1月，姚某、朱某取得商务公司60%、40%的股份。当年6月18日，姚、朱二人将该公司的股权转让给何某、周某二人。当月23日，朱、姚二人持商务公司的公章、营业执照(载明法定代表人为姚某)、组织机构代码证、房屋产权证、土地使用权证等证件原件，以公司的名义与李某签订房屋买卖协议，约定商务公司将其所有的上述房屋、车库以1000万元的价格出售给李某。
合同签订当天，李某将首付款600万元划入商务公司指定账户，姚、朱二人以商务公司名义出具收条，并加盖公司公章。当年7月31日，商务公司在未协助李某办理房屋产权过户的情况下，又登报拍卖该房屋。 8月6日，姚、朱二人回购了公司的股权。8月17日，姚、朱二人又将公司的股权转让给他人。
法院一审认为，商务公司未按约履行义务，应承担违约责任，故判决商务公司归还李某600万元价款及从2008年7月22日起按银行同期贷款利率的4倍支付利息至履行完毕时止，姚、朱二人承担连带责任。一审宣判后，商务公司和姚、朱二人不服，提起上诉。
最终，四川省成都市中级人民法院终审认定双方所签协议合法有效姚、朱二人以商务公司的名义签订房屋买卖协议时，虽已不具有该公司股东和法定代表人的身份，也没有公司的授权委托，无权代公司签订合同。但该二人在签订合同时，却持有公司的公章、载明法定代表人为姚某的营业执照、组织机构代码证、房屋产权证、土地使用权证等证件原件，这足以使李某相信二人是公司的股东和法定代表人，有权代表公司与其签订协议。李某审查了姚某出示的上述证件、印章后与其签订合同，已尽到了合理的注意义务。而商务公司有无处置房产的股东会决议，系公司内部事务，李某对此并无审查义务。因此，原判认定房屋买卖协议有效，判决商务公司承担责任无误。判决成都某商务公司返还买主李某价款600万元，并按银行同期同类贷款利率1.3倍支付违约金，无权代理人朱某、姚某承担连带偿还责任。（）
（四十二）没有给买房者办证开发商赔偿违约金
2000年2月20日，原告熊志坚夫妇与南昌某开发公司签订商品房购销协议书，约定：原告向南昌某开发公司购买南昌某楼盘的两套房。南昌某开发公司无条件确保原告所购的商品房单价是最低价位，否则自愿退回原告购房价与最低价之间的差价。原告所购商品房总价款为68.8万元。其中48万元由被告为原告办理10年期限的银行按揭贷款。合同签订后付款13万元，余款待南昌某开发公司为原告办理好房产权证后结算、支付。协议约定：违约方应赔偿守约方每天按该商品房总价款的万分之四计算的违约金及所造成的一切有关的实际损失。
合同签订后，原告于2000年2月23日向南昌某开发公司支付购房款5万元，于2月25日支付购房款8万元。同年5月24日，被告南昌某开发公司向原告出具承诺书，承诺原告所购写字楼如未办理到产权证，其银行按揭款由公司负责偿还。同年5月25日，原告与南昌某开发公司法人签订补充协议，原告同意按揭贷款52万元，契税仍按原合同交纳2%。而后，被告南昌某开发公司为原告熊志坚夫妇办理了52万元按揭贷款。同年5月29日，原告向南昌某开发公司交纳契税款13760元。
原告按约履行后，要求被告南昌某开发公司履行办证义务，但被告南昌某开发公司一直拖延未履行，原告多次向被告要求未果，故此引发诉讼。熊志坚夫妇要求依约确认两套房屋的价格、被告依约立即为原告开具购房款发票、办理好房屋产权证、土地证、他项权证及完善设施和做好修缮等工作、依约偿付给原告违约金28万元。
另查明，原告所购房屋原系南昌某实业公司开发承建，后南昌某实业公司与南昌某开发公司签订协议，由南昌某实业公司将整个开发项目的权利义务转让给被告南昌某开发公司。后江西省高级人民法院作出民事判决，判决南昌某实业公司与南昌某开发公司签订的协议书无效，由南昌某开发公司返还南昌某实业公司的项目财产权益。
南昌某开发公司辩称，当年原告所购买的A座楼是由南昌某实业公司开发的，南昌某实业公司与南昌某开发公司签订有协议，接手开发楼盘并代管，接手时，该楼已完工，现省高院判决南昌某实业公司与南昌某开发公司签订的协议无效，所以原告与我公司的购房无效，原告应将房屋返还。
南昌某实业公司辩称，省高院判决只是返还财产，对该项目的产权人未进行变更，我公司无权为原告办理房产证；我公司不是原告与被告南昌某开发公司签订合同的当事人，我公司不承担原、被告签订的合同义务；我公司与本案无任何关系，不应承担任何法律责任。
法院审理认为，虽然南昌某开发公司与南昌某实业公司之间签订的协议被认定为无效，但原告经与南昌某开发公司签订商品房购销合同，购得房屋，是属善意取得，原告的权益应予保护，在原告按约履行了付款义务后，要求办理房屋所有权证书的请求合理，应予支持。对于南昌某开发公司提出的房屋买卖无效的辩解，法院不予采信。鉴于原告所购房屋的建设项目的权利义务复归南昌某实业公司所有，故原告所购房屋的办证责任亦应由南昌某实业公司承接，原告在取得房屋产权证书后，合同约定的剩余房价款亦应向南昌某实业公司支付。因商品房购销协议书已就房屋的销售单价及总价进行了约定，原告要求确认房屋价格的请求，法院不予支持。鉴于南昌某开发公司、南昌某实业公司就其间的协议无效均负有责任，对于南昌某开发公司逾期办证的违约责任，南昌某实业公司亦应予承担，故对于原告提出的支付违约金请求，法院予以支持，由两被告共同承担。
最终，江西省南昌市西湖区人民法院一审判决判决南昌某实业公司为熊志坚夫妇办理房屋产权证书，熊志坚夫妇取得房屋产权证书后向南昌某实业公司支付剩余购房款，两被告支付熊志坚夫妇违约金28万元，驳回原告的其他诉讼请求。（）
（四十三）房价上涨卖家撤单，维护诚信法院判驳
2008年2月1日，侯先生作为户主获得三套安置房。次年5月21日，侯先生与贺女士签订房屋买卖合同一份（侯先生的妻子及儿子也参与了房屋买卖事宜的联系），合同约定：侯先生自愿将其拆迁安置房屋卖给贺女士，双方商定成交价格为48.9万元。贺女士于当日及次日分别支付被告侯先生定金2000元（由其儿子代收）及5.6万元。
同年9月12日，侯先生夫妇及其他家庭成员间就拆迁安置房分配经公证达成协议，协议明确涉案房屋的所有权归侯先生夫妇共同所有。
2010年3月19日，侯先生的妻子向海盐法院起诉要求撤销上述房屋买卖合同，认为自己是房屋的共有产权人，未经其同意任何人不得随意处分。其丈夫侯先生签订该房买卖合同，未征得其同意。
法院经审理后认为，侯先生家有关安置房的分配协议签订在房屋买卖合同之后，但侯先生的妻子仍属涉案安置房的共有权人之一。侯先生作为被拆迁的农民私房的户主，其从事的法律行为对外具有代表性，除非共有权人曾明确表示不同意，一般应推定一致同意户主从事的法律行为。并且，涉案房屋的销售价格远远高于安置房的价款，并未损害其他共有权人的利益。侯先生和贺女士签订的房屋买卖合同系双方在平等、自愿的基础上签订，该合同合法有效。据此，浙江省海盐县人民法院一审驳回了卖家的诉讼请求。（）
（四十四）中介隐瞒房产实情，判决解除购房合同
2009年3月30日，任先生通过中介公司向陈某购买一处房产，成交价是57.7万元。在任和陈签订完合同，向房产中介公司交了履约保证金3.5万元后，任发现自己所买房产在之前已经享受过福州市政府关于外地人购房落户的优惠政策，而自己对此却一无所知。任担心自己的落户成问题，只好求助法院，要求撤销他们购房时签订的所有合同、返还3.5万元并赔偿经济损失3万元。
经过审理，鼓楼法院认为，任先生与陈某及某房产中介公司自愿订立的《房产买卖合同》、《交易服务合同》等合同都是有效合同，双方有履行合同的义务。由于两名被告在明知该房产已享受优惠政策的情况下还在《房产买卖合同》中写明：该房产未享受过福州市政府关于外地人购房落户优惠政策，故福建省福州市鼓楼区人民法院判决解除任先生和陈某签订的合同，并退还给任先生保证金3.5万元。（）&
（四十五）交易后没有办理过户，房价上涨仍要按原价卖
2008年12月28日，王某与张某经中介公司介绍签订房屋买卖合同一份，张某将其所有的位于海港区某小区3栋5单元1号房屋出售给王某，价款为15.8万元。合同第四条约定：“产权过户时发生的一切费用由王某承担，过户手续由张某承办，张某负责提供过户所需的一切证件，并保证合法有效，否则，视为违约。”合同第六条约定：“因张某身份证丢失，王某先将房款15.8万元一次性付清，然后入住，待张某补回身份证原件时，配合王某产权过户。”合同签订后，王某即将购房款15.8万元给付张某，张某为王某出具收条。王某入住该房屋至今。后因房价增幅较大，张某又向王某提出再支付5万元的要求，王某未同意。张某借故拖延，迟迟未配合王某办理房屋产权过户手续。王某多次催促未果，诉至海港区法院，请求判令张某配合办理产权过户手续。
法院审理认为，王某与张某签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，符合法律规定，为合法有效合同，双方应按合同约定履行义务。王某按约定将全部购房款交付张某，张某亦将房屋交付给王某使用，张某应将房屋产权过户到王某名下，以完成权利交付义务。双方在合同中约定“待张某补回身份证原件时，配合王某产权过户”属附条件的民事行为，现条件已成就，张某应协助王某办理产权过户手续。张某提出房屋升值，要求王某再次支付5万元的要求，于法无据，不予采信。据此，河北省秦皇岛市海港区人民法院判令所卖房屋涨价于法无据，卖房人张某应协助买房人王某将该房屋产权过户至王某名下。（）
（四十六）开发商“一女二嫁”，法院判双倍返还
2008 年底，小邹与该市某房地产开发公司签订一份商品房买卖合同，以24.46万元购买一处商品房。房地产开发公司将房屋的钥匙直接交给小邹，但未办理房产登记手续。后小邹将此房出租给一家投资公司，定期收取出租金。今年8月，小邹发现自己的房子居然没有登记在自己名下，原来房地产开发公司竟“一女二嫁”，又将该房屋私下转卖给第三人，并已在房产局办好该房屋的所有权登记手续。经多次沟通无果，小邹遂诉至法院。
花山区法院审理后认为，原、被告间签订的房屋买卖合同合法有效。在原告付清房款的前提下，被告实际未交付房屋，应承担违约责任。现被告将房屋转卖于第三人，导致双方签订的原合同目的不能实现，原告作为房屋买受人，可以要求解除合同、返还房款，并可以要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿。遂依法判决解除双方原房屋买卖合同，同时判决被告返还原告购房款24.46万元，并依约赔偿24.46万元。（）
（四十七）建设用地使用权设定抵押不影响商品房认购合同的履行——福建厦门中院判决洪某诉泉舜公司商品房认购合同纠纷案
2008年4月30日，洪某与泉舜公司签订一份《商品房认购协议书》，约定洪某向泉舜公司认购一套商品房，洪某向泉舜公司交付5万元作为取得优先购买权的定金，并约定洪某应在2008年5月9日前与泉舜公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期则视为洪某自动放弃所认购之房产的优先购买权，洪某所付的定金归泉舜公司所有。协议签订当日，洪某即支付了定金5万元。2009年5月25日，洪某以泉舜公司隐瞒讼争商品房土地使用权于2007年11月7日已向银行设定抵押为由，向厦门市集美区人民法院起诉请求判决泉舜公司双倍返还定金。泉舜公司抗辩其在洪某签订正式商品房买卖合同后，即可取得抵押权人对讼争商品房的登记放行证明并办理预售合同登记备案手续。
厦门市集美区人民法院认为，根据物权法的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。讼争商品房系在其项下土地使用权设立抵押后新增的建筑物，并不属于抵押财产。在商品房买卖领域内，开发商持土地使用权向银行抵押贷款进而开发商品房，商品房开发后，当买受人的预购变为正式销售时，开发商才向银行办理抵押放行手续，这也属于当前房地产行业的惯例。洪某请求泉舜公司双倍返还定金于法无据，遂判决驳回洪某的诉讼请求。
宣判后，洪某不服，提起上诉。
厦门市中级人民法院认为，虽然物权法规定建设用地使用权抵押后土地上新增的建筑物不属于抵押财产，但实现建设用地使用权的抵押权时应将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，故商品房的土地使用权已设定抵押必然对商品房买受人权益的实现造成影响，开发商要合法预售商品房，要么取得抵押权人的同意并提前清偿债务，要么清偿债务解除抵押。根据《厦门市商品房预售管理规定》第十九条的规定：“预售商品房设定土地抵押权的，应先取得抵押权人对该套商品房的登记放行证明，方可办理商品房预售合同登记备案。”而商品房预售合同一经登记备案，买受人对所购商品房的期待所有权即受到保护，因此抵押权人出具的登记放行证明应视为抵押权人同意开发商预售某套商品房并放弃自己对该套商品房对应宗地的抵押权利益。泉舜公司关于其在洪某签订正式商品房买卖合同后即可取得抵押权人对讼争商品房的登记放行证明并办理预售合同登记备案手续的抗辩成立。洪某在自己权益实际未受到侵害也不可能受到侵害的情况下以认购商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同缺乏依据。
厦门市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
本案主要争议焦点在于洪某以其认购的商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同能否成立。
本案讼争的问题是房地产开发经营中普遍存在的现象，开发商在项目开发中为筹措资金、盘活资产，一般都会将土地使用权向银行设定抵押，以获得贷款支持；另一方面，开发商在符合预售条件时又会预售商品房以回收资金支持后续开发，而根据我国物权法的规定，抵押物在抵押期间未经抵押权人同意是不得转让的，除非受让人代为清偿债务，但单一购房者是无法也无须清偿整宗地块的抵押债务以消灭抵押权，因此，本案主要涉及以下问题：
一、实务操作层面的利益衡量
根据《厦门市商品房预售管理规定》第十九条的规定，开发商可以将商品房项目的建设用地使用权设定抵押，只不过在预售时要取得抵押权人的登记放行证明，就可办理商品房预售合同登记备案。而商品房预售合同一经登记备案，买受人对所购商品房的期待所有权就受到法律保护，虽然此时整宗地块的抵押权仍然存续，但不能对抗期待所有权。这种实务操作模式，既满足开发商融资需求，又能确保购房者及抵押权人利益的实现，如司法审判予以否定，显然不符合市场经济发展要求。因此，在不违背法律规定的前提下，对这种实务操作模式应予以保护。
二、法律规则层面的适用选择
本案一审法律适用选择的是物权法第二百条，该条规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，一审遂以本案讼争商品房系土地使用权设立抵押后新增的建筑物为由，认定不属于抵押财产。但一审忽视了该条款同时规定建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，只不过就新增建筑物所得的价款抵押权人无权优先受偿。而商品房买受人的目的是房屋所有权的取得而不是购房款的清偿问题，建设用地使用权实现抵押权时必然对商品房买受人的权益造成根本性影响，故原审的法律适用是错误的。
实务操作模式是否违背法律规定，关键是对抵押权人出具的登记放行证明性质的认定，即该证明究竟是消灭抵押权还是放弃抵押权利益。一个商品房项目的建设用地使用权是一个整体，只能共用、不能分割，这从每套商品房权属证书土地状况均载明宗地总面积及该套商品房分摊面积即可以印证，因此，建设用地使用权抵押也只能是整体设定抵押、整体解除抵押，不存在部分设定、部分解除的情形。如将登记放行证明认定为消灭抵押权，显然单套商品房的登记放行证明是无法起到解除整宗地块抵押的效力。在整宗地块仍设定抵押的情况下，登记放行证明应视为抵押权人同意开发商预售该套商品房并对该套商品房对应宗地分摊面积的抵押权利益的放弃。那么，即使将来抵押权人在实现建设用地抵押权时，也仅能就其未同意登记放行的商品房进行拍卖、变卖，无权对已同意登记放行的商品房进行处分，从而确保买受人对商品房的所有权。因此，本案的法律适用应是物权法第一百九十一条关于抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的规定。
综上分析，商品房建设用地使用权设定抵押影响的是买受人的履约利益而非签约利益，如泉舜公司无法履行预告登记义务，则洪某可追究泉舜公司的违约责任，而不是在自己权益实际未受到侵害也不可能受到侵害的情况下以认购商品房土地使用权处于抵押状态为由拒签商品房买卖合同，其双倍返还定金的诉求应予驳回。（）
本案案号：（2009）集民初字第1299号；（2010）厦民终字第4号
案例编写人：福建省厦门市中级人民法院
（四十八）新政调控触发房产纠纷，法院判决引导诚信交易
1、政策“空降”难履约，买方诉求合理不违约
2010年4月3日，魏小姐通过房产中介与杨女士签订了一份卖房合同，将自己位于闵行区的一套房屋出售。合同约定，房屋总价款228万元，其中157万元以银行贷款方式支付。合同签订当日，杨女士向魏小姐如数支付了首付款70万元，并向南京银行上海分行提出了贷款申请。不料，合同才签下没几天，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，明确暂停发放购买第三套以及以上住房贷款，并规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。由于杨女士系浙江人，又无法提供1年以上在浙纳税证明或社会保险缴纳证明，而且购买的系第三套房屋，杨女士的贷款申请未能通过审批。杨女士转而又向渣打银行等多家银行申请贷款，都因为同样的原因遭拒。杨女士向魏小姐提出了解除合同的要求。魏小姐不愿答应，把杨女士告上了法庭，要求杨女士继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款并办理房屋过户手续。诉讼过程中，魏小姐变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，杨女士支付违约金45.6万元。杨女士也提起反诉，要求解除房屋买卖合同，并要求魏小姐返还70万元首付款并支付相应利息。
经过审理，上海一中院作出了如下判决：因政策调控，杨女士完全无法获批贷款，如继续要求其履行系争买卖合同，显然对杨女士不公，故杨女士有权要求解除买卖合同。杨女士要求解约的原因不能归责于她自身，遂认定杨女士不构成违约。
2、假借新政欲毁约，无理诉求不支持
2010年4月9日，冯先生代表家人与刘先生及中介方一起签订了一份房地产买卖居间协议，约定刘先生购买冯氏兄弟姐妹几人从母亲那里继承的位于上海市闵行区龙茗路的一处房产，并约好在这份协议生效次日起27个工作日内，按协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于买卖合同生效后10日内办理过户手续。同时约定如因刘先生的原因导致买卖合同最终未签署，定金归冯先生一方所有。刘先生当即支付了5万元定金。然而到了约定的时间，刘先生却变了卦，明确表示不愿买下这套房产，并向冯先生要回定金。冯先生不允，于是双方为了定金对簿公堂。一审判决刘先生未获支持。案件上诉到上海一中院。
在二审期间，刘先生一再强调自己属于受到房产新政影响的人员，是无法申请到贷款的，所以不签约不能算违约。
法院经审理认为，刘先生作为买受人，无法举证证明其自身房产、贷款等状况与哪一条新出台的房贷政策相吻合，因此，仅仅出于担心房贷新政出台而拒绝签约，有为其违背诚信行为寻找借口之嫌，而没有事实作为依据。最终二审维持原判，对刘先生索回定金的诉讼请求不予支持。（）
（四十九）老人卖房反悔违约，患遗忘症情有可原
史老太与徐某签订《存量房买卖合同》，约定史老太将其所有的个人房产出售给徐某，成交价为40万元，徐某先支付定金2万元，待史老太将房产证、土地证及房屋一并交付给徐某，徐某一次性支付剩余房款。同时，合同还对违约责任进行了约定：违约方应支付给守约方房屋总价20%的违约金。合同签订后，徐某向史老太交纳了2万元定金。翌日，史老太即要求解除卖房合同，徐某多次找其协商要求继续履行合同遭拒绝，遂将其诉至法院，要求返还2万元定金并承担违约责任，赔偿违约金及滞纳金共计19万元。
史老太认为自己患有“逆行性遗忘症”，签订合同时正处于健忘、不特定糊涂的状态且受人鼓动，如将房屋出卖将会居无定所，因此卖房合同应予解除，但徐某提出的19万元违约金明显过高。
法院审理认为，徐某要求解除合同并返还定金，史老太未提出异议，因此双方签订的《存量房买卖合同》应予解除。对于违约金数额问题，综合案件证据，考虑到史老太是年近82岁的老人，且患有“逆行性遗忘症”，在签订合同时，未能充分考量其将独居的房屋出卖后将如何生活的问题，如继续履行合同，史老太因情形的变更，将丧失赖以居住的房屋。因此，根据合同的履行情况，以及过错程度和实际损失与否因素，徐某主张的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则应予减少，酌情认定史老太应支付徐某违约金数额为2000元。（）
（五十）买卖二手经济适用房惹官司，依合同约定房屋转让协议有效
2004年，孙先生花了36万元买下了林先生急欲出售的一套房屋。鉴于该房系未上市的经济适用房，根据国家和无锡市政府对经济适用房的相关政策规定，年满五年的经济适用房可以上市交易，在缴纳政策规定的政府土地收益等相关费用后可以办理产权变更登记。于是双方签下协议约定五年后等房屋上市林先生将该房变更登记到孙先生名下。但到了2009年，在孙先生多次催促林先生协助其办理产权登记时均被拒。一怒之下，孙先生将林先生告上了法庭。
&“本来在买这套经济适用房时心里就有点忐忑，怕日后房屋过户有麻烦，但被告一再承诺只要房屋一上市就去有关部门将此套房屋的产权变更登记到我名下，还有协议为证，所以我才一次性支付了36万元。”孙先生激动地告诉法官。
被告林先生辩称，诉争房屋属于经济适用房，不能买卖，协议应属无效，且即使按照转让协议约定，孙先生还有尾款未付清，属于违约。现要求原告支付违约金18万元后再履行合同，请求驳回孙先生的诉讼请求。
法院经审理查明，孙先生与林先生在2004年签订了房屋转让协议一份。协议载明：甲方将该房屋一次性买断，差价结清后，乙方不得以任何方式向甲方进行催讨或索取该房屋及房产所有权。甲方有义务当国家政策许可房屋更名时无条件配合乙方变更手续，若违约，要赔偿另一方违约金。在无锡市房产管理局颁发的所有权证附记一栏载明“转移登记，经济适用房，此房于2009年之前不得进入市场。”
法院认为，原、被告双方在签订房屋转让协议时，所涉房屋尚不能进入市场交易，该买卖行为违反了相关的政策，属效力待定合同。但双方约定当国家政策许可房屋更名时，被告应无条件配合。现原告孙先生主张房屋权属，涉讼房屋已符合上市交易的条件，双方买卖关系成立，买卖协议应确认有效，应按协议的约定履行义务。关于被告称原告方尚欠房款一节，因双方并未将迟延付款作为解除合同的条件，也不符合法定解除合同的条件，故对原告方主张涉讼房屋归其所有的请求予以支持。审理中，经法院释明，被告林先生坚持不予反诉，故对孙先生结欠房款是否构成违约可另行主张权利。最后法院作出一审判决：孙先生与林先生签订的房屋转让协议有效，房屋归孙先生所有，被告承担诉讼费。（）
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