贷款买房按揭几年合算 哪些情况/人可以考虑提前还款？_商业贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
贷款买房按揭几年合算 哪些情况/人可以考虑提前还款？
　　近年来，商业贷款买房已成为购房者付款的主要方式之一。对于首次购房的工薪阶层而言，房贷按揭多少年合算？该不该提前还房贷？是很值得关注的问题，融360将通过本文对这些问题详细解答。
　　1 结合收入选择贷款年限
　　目前，针对住宅的商业贷款最高贷款年限为30年，首套房的首付比例为三成，3至5年的贷款利率为6.4%；5年以上的贷款利率为6.55%。
　　通常来说，相同金额的房贷，贷款年限越长，产生的利息就越多。如张先生最近打算向银行贷款30万元买房，还贷年限为20年。按照目前贷款利率，采取等额本息的方式，他的还款总额约为54万元，月供为2245元。
每月等额还款
300,000.00&元
2,245.56&元
总支付利息
238,934.18&元
538,934.18&元
& & & &这意味着张先生贷款20年需要支付银行24万元的利息。假如把20年的贷款时间缩短为10年，那么总还款额约41万元，虽然月供提高至3414元，可支付的利息少了13万元。两者相比较，明显是贷款年限短更为合算。
每月等额还款
300,000.00&元
3,414.08&元
总支付利息
109,689.16&元
409,689.16&元
　　不少购房者因此打算尽量缩短贷款年限。而据某商业银行的理财师透露，购房者最好根据自己的还款能力选择贷款年限与还款方式。个人住房按揭月供款与家庭每月可支配收入的比例最好控制在28％&&35％。如果张先生和他的妻子的月收入在5000元以内，选择20年的贷款年限比较合适。而10年的还款期限，每月的还款额已超过家庭收入50％的警戒线，不仅有可能降低张先生和家人的生活质量，还将增加银行的信贷风险。
　　2 这些情况不必提前还款
　　不少人在购买房子后，并没有供满贷款期限，就因为各种原因提前还款了。理财师郭先生说，在银行货币政策处于加息周期时，购房者提前还贷能节省利息支出，但如果处于降息周期，提前还贷意义不大。
　　融360：提前还款应考虑三方面因素
　　原房贷的利率高低
　　采用公积金贷款或者获得七折或八折优惠利率的业主，不宜提前还贷
　　反之，贷款当时如果未享受到利率优惠，甚至利率有所上浮的，贷款人提前还贷，相对较为划算。
　　考虑原房贷贷款余额
　 & &融360信贷专家徐瑾表示，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。对于贷款余额较多的购房者，用户需支付现金越接近新房7成首付金额，并不划算。
　　提前还贷的机会成本 资金压力
　　手里有比较好的投资项目，其收益率高于房贷利息的话，那么就不要提前还房贷了。
　　最近可能用到大笔资金，例如投资、养育子女、赡养父母、储备子女教育金等方面需求，家庭的流动资金较高要求，不要提前还贷。
　　想早日摆脱&房奴&身份，手头得有足够的资金，并且不会因提前还贷而影响你今后的生活。可以考虑提前还贷。
　　【融360相关专题阅读】
& & & &融360建议：购房者最好根据自己的还款能力选择贷款年限与还款方式。
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提前还贷要交违约金 房贷超三年提前还款不划算
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“半年内不得，提前还贷要交1%违约金”。部分房贷市民称提前还贷遇肠梗阻。去年11月，李女士通过公积金和商贷组合贷款在武昌傅家坡附近买下一套住房，其中商贷部分22万元，贷款年限30年，贷款利率为基准利率上浮10%。“还款明细上写明，商贷部分月还款额为1500多元，其中前三年的月偿还本金均不足200元，绝大部分都是还利息。”李女士说，为减少利息支出，自己年后筹了10万元闲钱，打算提前偿还一部分商贷，可当时办理贷款的客户经理却说，按照贷款合同规定，借款人半年内不得提前还款，否则要按偿还金额的1%交纳违约金。昨日，记者就此事采访了李女士贷款行的个贷部相关人士。对方称按照合同约定，若是借款人在半年内提前还贷，需交纳1%违约金；若半年后还款，则无需交纳这一费用。记者了解到，提前还贷遭遇肠梗阻的并非个别现象。2011年6月熊先生在建设大道一大型银行办理贷款21万元，每月还贷2500元，在贷款7个多月后，熊先生因有一笔5万元的奖金到位，决定提前还贷。但银行工作人员称，因为没有满一年，所以银行会多收一个月的费用，大约为1200元。更有部分银行规定在贷款发放一年(含一年)以内提前偿还部分或全部本金，贷款人需按该次提前归还本金额的3%收取违约金。以100万元贷款为例，一年内贷款人如果提前偿还50万元就需支付1.5万元违约金。记者了解到，提前还款难的客户集中在去年那批利率上浮的房贷一族。2011年贷款额度紧张时，银行为腾出贷款额度，纷纷“鼓励”一些享受7折、8.5折利率的客户提前归还房贷，以回收这部分资金，再贷给一些企业，以求利润更高。但类似熊先生这些在2011年房贷上浮了1.1倍甚至更高的客户，提前还贷，就要支付费用。银行业内人士称，客户贷款年限约定中途更改，打乱了银行资金计划，占用了银行的人力，所以银行对此业务收费。│现象│&去年房贷客户提前还款难│提醒│&超过三年，提前还款无意义
记者留意到，很多银行和借款人签订贷款合同时，都会规定在半年或一年期限内不得提前还款。“还款的头一年是利息最多的时候，银行会想方设法制止借款人在此期限提前还贷，尽可能多地收取利息。”一位不愿透露姓名的个贷经理说：因首月还款时，借款人占用银行资金最多，所以支付的利息也就最多，随着逐月还款，占用银行资金逐渐减少，利息也就越来越少。对借款人来说，自然是越早提前还贷越划算。记者算了一笔账：以贷款20万元10年偿还为例，按现行7.05%的基准利率计算，若选择等额本息方式还款，10年利息共为7.9万余元，而前三年的利息就高达近4万元，约为总利息的一半。也就是说，借款人若在3年后提前还贷意义已经不大，因为此时利息已经偿还大半。
本文来源：汉网-武汉晨报
作者：李彦 杨莉
责任编辑：王晓易_NE0011
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