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买房后发现房已经被抵押，合同是否有效
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　本案的焦点问题之一是原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，抵押权人是否同意并非合同无效的要件，即使抵押权人不同意，房屋买卖合同依然有效。
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房产公证抵押有效后的条件
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根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
　第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
　不动产抵押要进行抵押登记，没有办理抵押登记的，即使做了公证，也是抵押无效。公证只是对协议书的签名属实予以公证，没有实际作用。
　　首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
　　其次，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
　　再次，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。
二：　　(一)抵押房允许转让，但抵押房转让附有一定条件
　　总的来说首先抵押财产是允许转让的，而非老观念中转让抵押物无效。其次，抵押财产要实现转让附有一定条件，转让条件成就时才发生抵押财产所有权的变化。另外，关于抵押物转让的法律规定是针对行政管理性质的规定，而不是针对抵押物转让合同效力的强制性规定。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押(合同各方另有约定的除外)。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。
　　(二)不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记
　　被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这即是《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
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　　本报讯（记者 秦钊） 未办理抵押登记，抵押合同能否有效呢？8月26日，岚山区人民法院的法官向记者讲述了这样一件案子。
　　去年10月28日，男子周某因经济紧张向日照某公司借款200万元。当日，双方签订借款协议一份，约定周某从该公司处借款200万元，借款期限自日至日，借款利率为月息一分。
　　在协议中，双方同时约定，岚山某公司以其名下的两处房产为该借款作抵押，但这两处抵押财产并未到相关部门办理抵押登记。日照某公司随后按约定实际支付了借款。借款到期后，周某未按约定偿还借款，日照某公司遂将周某诉至法院，并要求岚山某公司承担连带清偿责任。
　　诉讼过程中，岚山某公司以抵押财产未办理抵押登记、抵押不成立为由提出抗辩，主张其不承担担保责任。
　　法院审理后认为，周某在向日照某公司借款时，岚山某公司自愿在借款协议上签名，同意以其名下两处房产为该借款作抵押，各方虽未就该抵押财产办理抵押登记，但依据我国《物权法》相关规定：未办理抵押登记不影响抵押合同的效力，双方所签订的抵押合同成立并生效。依照我国《合同法》相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，所以日照某公司有权要求岚山某公司依照抵押合同以其两处房产承担担保责任。并且，双方签订抵押合同的意思表明，抵押人岚山某公司不享有先诉抗辩权，所以日照某公司要求岚山某公司对借款本金及利息承担连带清偿责任，符合合同约定。
　　审理此案的法官介绍说，按照《中华人民共和国物权法》第187条的规定，抵押人以建筑物和其他土地附着物作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未办理抵押登记，抵押权不成立，抵押权人会丧失物权意义上的优先受偿权，但不影响抵押合同的效力，抵押人仍应承担合同意义上的担保责任。
初审编辑：张艳
责任编辑：石慧
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来源：360新闻
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