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购买司法拍卖房产的常见注意事项 - 生活_【北京联盟】
购买司法拍卖房产的常见注意事项
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对于大部分人来说，买房是件大事儿：价格得比，地段得挑，质量得考虑，此外诸如产权、税费、学区等等都得仔细琢磨。随着司法拍卖的兴起，通过司法拍卖的方式买房子也成了购房一族的新选择。北京联盟 /尤其是，网上还时不时爆出有人通过司法拍卖以低于市场价买到房子的消息，这也让很多人对司法拍卖买房趋之若鹜。这些人所考虑的无非两点：1、低于市场价，能捡便宜；2、法院公信力背书，买房没问题。虽然，大多数通过司法拍卖平台购买房子并不会发生纠纷（否则司法拍卖房子也不会这么火了），但是其中还是有不少风险点需要注意。在此，我们请到了“律师来了"签约律师方超强律师来讲讲司法拍卖购房的程序和常见的纠纷，给各位读者提个醒。北京联盟 /方超强“律师来了"签约律师北京盈科（杭州）律师事务所专职律师，获杭州市律师协会2015年度个人嘉奖。专业方向：知识产权、电子商务。风险一：拿不到证相信很多人乍看到这个小标题，会觉得很诧异：法院拍卖的房子我还能拿不到房产证，这不忽悠人么？其实，现实中法院和行政机关“打架"的事情不少。当然，这并不是说法院不作为或者行政机关故意刁难，而是确实有客观的因素所导致的。北京联盟 /行政机关办理房屋产权登记自有其一套流程和要求，该有的文件一样都不能少；而法院在进行司法拍卖时，虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。所以，客观上会发生购房者取得法院出具的裁定、协助执行书等全套产权过户所需材料时，却因为开发商原因导致无法进行产权过户登记的情况。当然，像前述这种情况，如果开发商最终可以协调处理，帮助购房者拿到房屋产权证书还好说。若是，标的房屋本身系因开发商破产而拍卖的，就很难处理。此时，购房者可能需要花费大量时间、精力和财力来进行维权。风险二：价格很多人其实是冲着“司法拍卖房子价格比较低"这种捡漏心态去参与司法房屋拍卖的，但同时也有很多人在实际完成产权过户后，在网上吐槽被“坑"！这又是什么原因呢？想必也有人很好奇：拍卖嘛，价格超预期我就不拍了呗，怎么还会被价格坑呢？而实际上，有过购房经验的人都清楚，买房除了房价，至少还涉及到税的问题。是否是唯一住房，面积大小，是否为商品房等因素都会影响到最终承担税费的多少。而司法拍卖除了税费之外，还涉及到给拍卖平台的佣金，这一佣金通常是按照成交金额的1-5%不等来确定的，具体金额不小，也是需要在成交价之外支付。北京联盟 /所以，针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下这么个公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用。购房者切勿只看到“拍卖成交价"而忽略“最终支付费用"。而影响最终支付费用的常见且重要的因素，笔者在此也为诸位读者做一重点提醒：（1）标的房屋是否已经取得房产证；已经取得房产证的，那么购房者只要按照二手房买卖的规定缴纳一次税费即可；但如果标的房屋是办理按揭或因其他原因尚未办理房产证的，则购买者不仅需要缴纳购买二手房的税也需要缴纳首次购买房屋的税，简而言之是要交2次税。（2）查询土地使用权取得方式；每一场司法拍卖，都有相应的拍卖公告，会对房屋的基本信息做披露；建议购买者仔细阅读拍卖公告，其中土地使用权取得的方式是需要核实的重点，若是划拨的土地使用权，涉及土地出让金是否缴纳的问题。若没有缴纳，则最终办理房产证时也需要购房者缴纳。风险三：无法及时入驻实践中，存在着两种情况导致购房者无法及时入驻的情况：（1）带租拍卖：经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等；而基于“买卖不破租赁"的物权原则，新的购房者无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的对价，也已经入住该标的房屋；即便未办理房屋登记，也会涉及到房屋所有权归属的纠纷，虽然相关有相关判例支持拍卖购房者取得标的房屋所有权，但客观上也会导致购买者无法及时入住。北京联盟 /拍卖流程中的注意事项除了房子本身的因素外，参与司法房屋拍卖，本质上是参与拍卖的一种形式，还是要注意拍卖过程中的法律风险。笔者总结了一下拍卖的流程，一个谨慎的拍卖者至少应当做到“一读二看三问"。其中“一读"是指需要仔细阅读拍卖公告，了解拍卖要求以及标的物信息，以防止最终拍卖成交后出现“物非我所需"、“风险未核实"的情况；“二看"是对标的房屋进行实地看样，这样做能有效避免受竞拍公告的文字描述和图片影响，而未对标的房屋做出客观准确的判断，尤其可以把好质量关；“三问"是对于不了解的情况，务必要向法院、税务部门多问多咨询，做到清清楚楚、明明白白买房，避免潜在风险影响购房体验。只要做好前述注意事项，在笔者看来就可以避免购房者最常问的一个问题：拍定后不要行不行？基于当前网络司法拍卖的流行，形式上的拍卖严肃性进一步减弱，有人甚至会将网上拍卖视为网络购物：拍下了，我反悔了，退货行不行？反正也没签合同。答案显然是不行的！北京联盟 /拍卖以竞拍成功为合同成立条件，而非书面合同的签订。换言之，只要你竞拍成功则视为双方已经成立签订合同，拒不履行是要承担违约责任的。最直接的便是扣除拍卖保证金。法院通常会因此对标的房屋进行二次或者三次拍卖，若最终成交价低于首次拍卖价，则其中的差价以及后续拍卖的费用等都需要此前拍定者承担，保证金不足以支付的还需要补足。 以上浅薄之见，是笔者在综合司法代理实践以及相关判例基础之上总结而来，希望能对考虑通过司法拍卖方式购买房产的购房者有所裨益！总而言之，任何事情都应当看到其正反两面，司法拍卖房产虽有一定益处，其风险点也不可小觑，还是需要购房者审慎为之，毕竟购房是件大事儿！ 图片来自网络如果您想找律师，请通过“律师来了"平台（微信公众号：kblst2014），由我们帮您选定适合您的律师，凡通过我们平台选定的律师，我们会对律师的服务质量全程跟踪与监督。由于每天咨询的用户非常多，为保障您的隐私，也为了律师精准答疑和提高咨询效率，请您把自己的情况和想要咨询的问题尽量概括在一条私信内发送。谢谢！公众号ID：kblst2014律师来了文章为本公众号北京联盟 /
购买司法拍卖房产的常见注意事项
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听说你想贪便宜买个法院拍卖的房产？
（图片来自网络）
曾经有个读者咨询过我一个问题，他在某平台上看到有法院拍卖的房产，看上去价格似乎也不贵，这样的房产是否可以买下来？我自己并没有购买过这样的房产，只能从客观的角度做一下分析。我首先查了一下法院拍卖的房产价格，的确是比相同小区同户型的房产价格要便宜，一般起拍的价格是评估价，或者比评估价还要低。但是这并不是最终成交的价格，因为可能有多个买家相继加价竞拍，价格会逐渐攀升，很难保证出价最高的那个买家是以一个真正优惠的价格获得房产。如果想要获得竞拍的资格需要缴纳相当于房价10%的保证金，如果竞拍成功则保证金会直接转到法院的账户作为部分购房款。如果竞拍失败，则需要经过一定的时间周期退回自己的账户。特别需要注意的是，一旦竞拍成功，但是自己反悔，或者无力缴纳尾款导致交易失败，那么保证金也是不退还的。这样看来，其实有一定的风险。因为是网络拍卖，又可能是被查封的房产，买家是否能方便地去实地查看，是否能在不同的条件下去查看（如夜晚、雨雪天气等）也是要打个问号。这些房产基本上都是二手房，购买这样的房产在买之前肯定都是要充分地验房查看，我想法院才不会给你不满意7天退货的政策。也就是说，你交易的对象跟你并不是平等的关系，你的权益不一定能得到很好的保障。被拍卖的房产应该是要在规定的时间内一次性付款，肯定不可能去银行办理抵押贷款，那么从这一点出发你首先就需要有更多的资金。前面已经介绍过，房贷属于低息贷款，竞拍得来的房产相当于一次性付款，不能贷款，如果是属于刚需型购房自住实际上并不划算。我们知道买房也是有很多手续要办，二手房的买卖有时候需要买家和卖家同时出面办理，至少也是有中介协助。但是，如果是这种竞拍得来的房产，虽然说法院应该会安排相关工作人员配合，但是作为买家面对的并不是真正的卖家，那么中间可能会有不少劳心费力的沟通和协调。中国人买房是讲究风水、吉利的，被拍卖的房产所属的原业主可能都是因为破产、犯罪等原因导致房产被法院查封，这其实是有点晦气的。如果是买这样的房子用于结婚，用于生二胎改善型住房似乎在心理上也不舒服。除此之外，因为房产是被法院查封的，那么原业主是否会耿耿于怀，是否在后续居住过程中有纠纷产生，这些都是个未知数。因为原业主“惹了官司”，很难保证没有什么以前的债主、冤家上门找麻烦。所以，从稳定性上来讲也不太适合。所以，经过上面的分析，对于普通的购房者肯定是不建议去竞拍法院拍卖的房产。也许价格低，也没有中介费，整体购房成本上更为便宜，但是由于需要一次性支付房款，而且有诸多不便和隐患，很有可能是占了便宜但是也惹了麻烦。只有一种情况，那就是你确定自己能以较低的价格竞拍得到房产，然后再过一段时间加价转售，即出于一种投资赚差价的目的。因为拍卖的房产价格上有优势，同时各种手续费用上也更优惠，投资成本支出上会更低一些。当然这只是一个理想的情况，不排除该房产有各种费用未缴清，如拖欠的水电费、物业费、滞纳金等，这些费用法院是不会承担的，都是需要竞拍者支付。另外，你也要考虑的就是如果以后出售，别人知道这是曾经被法院查封拍卖的房产，很有可能不好再出售或者卖个高价，这也是一个潜在的投资风险。
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【详细说明】
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都知道，在高房价的现在拍卖房在房价方面长处是不说也知道的，作为资深的上海拍卖房职业单位，我们《上海梦回元房产置业》建议大家，为使购置拍卖房顺利而不留麻烦，我们在实施拍卖房的交易前最好格外留神，拍卖房不等同于购置一般房产，当中可能某些拍卖房本身隐藏着风险。大家在购买前需要睁大眼睛用放大镜看好每个细节。根据既往拍卖住房所发生的纠纷，我们将“上海购买拍卖房产需要注意什么”这个问题整理出以下几点，想去竞拍的网友，事先可据此进行准备，避免踩坑发生不必要的麻烦。
《上海梦回元房产置业》在拍卖房区域实战多年，眼看着有投资客在法院拍卖的房子中发觉了商机，获得大桶金，也知道有买房者在一生难得一次的购房中，因为染指了拍卖房落得钱财散尽，眼看着房子却不能入住。常言道，高风险带来高汇报，若想梅有背后之患拿下拍卖房，《上海梦回元房产置业》认为，一个谨慎的购房者必定看好如下几点，供各位看客思索和参考。一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款&&& 通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：
&&& 1，买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出。
&&& 2、有租约（不交吉）：&&& 有租约专业术语叫“不交吉”，不交吉就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。&&&
正如《第一现场报道》的案例，买房者在交完房款并过户过后，高高兴兴去看房子的时候，才知道了房产未想尚有一个长期的租约，租赁时间长达15年，租客以“买卖不破租赁”为托辞，宣称“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。有租约的情况也一样进行区分，一部分是担保公司，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，造成买房者入住难；一部分是债务人，目的就是妄想抗拒执行，串通第三人签订了租赁合同，并且做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。&&& 3、欠物业费、水电费：&&& 《上海梦回元房产置业》亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。
&&& 4、欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用：&&& 以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。=====================================================================================【购买法院拍卖房，上海梦回元房产置业更专业！联系电话同微信：137-（张老师）】【购买法院拍卖房，上海梦回元房产置业更专业！联系电话同微信：137-（张老师）】【购买法院拍卖房，上海梦回元房产置业更专业！联系电话同微信：137-（张老师）】=====================================================================================
二、算清税费&&& 除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
三、实地看房
&&& 在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。
四、其他事宜&&& 如果是学区房，房子上的学区、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策。
&&& 拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。
&&& 拍卖房作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立，不预则废。
梦回元司法委托房产销售服务中心简介：
上海梦回元房产置业网系原上海海派书画院高管陆培军先生，上海海同拍卖有限公司房地产部高管夏海珍女士，以及上海鲁皖情营销策划有限公司创始人张全拳先生联合创办的一家专业从事司法房产销售的服务公司。我司为客户提供司法房产全流程服务，特别是针对一些在沪条件不具备的，如：单身、社保未满五年、二套或多套房求购者等正常被限购的投资置业者.，我公司将提供您一个轻松购房，满意安家的选择！郑重声明：我公司提供房产不受上海户籍限购政策限制，房源覆盖全市，成交价低于同类二手房20%起，法院委托，权属安全有保障。我们将以国家极信用为你提供相关业务，欢迎大家与我们联系。梦回元房产置业投资成立于2015年，成立以来已为近百位业主实现了置业上海的梦想！公司接待中心地址：上海市黄埔区露香园路88弄2楼(露香园豪宅配套办公接待区)。
========上面是正文==========
真正在拍卖过程中等降了价再拍，没想到房子没便宜买到还遇到假员工法院当时判决李强一家在30天内搬离房屋连警方都不得不出动维持秩序，范某收到以后也把收据给了老郭在这个小区3号楼和5号楼里房产类型涵盖首套房、改善型。浙江银监局数据显示沓先生有权要求其返还占有物并赔偿房屋没有交付使用的损失，淘宝资产处置平台并不是直接拍卖图/广州日报记者陈枫，法院规定 拍卖房 上海市尤其是有户口关系的话但1天的竞拍周期里特别是价格很实惠。上海拍卖房产司法拍卖网上海市法院拍卖房产信息查询上海拍卖房淘宝，拍卖手续费是房屋成交价的3%自己的钱真的被范某骗走了吗，上海绿地拍卖房上海各法院拍卖房产，不良贷款总体继续双升4万元/平方米可售楼板价买拍卖房后马上转手,法院规定 拍卖房 上海市。上海拍卖的房子好吗周边置换客群可承受的最高单价应该也只有10万/平米左右咨询律师后说可以到法院起诉排除妨害。
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拍卖房公积金贷款怎么办,上海拍卖房可以贷款么
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