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& &在中，对被拆迁人来说至关重要的一点莫过于被的评估，这与被拆迁人以后的生活保障息息相关。然而实践中，评估机构在某些原因作祟下有时会作出明显不合理的评估报告，侵犯被拆迁人的合法权益。那么，到底如何判断评估机构作出的评估报告是否合法呢？&根据多年工作经验，总结出大致两种判断方法。
& &第一点，评估人员不符合有关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条规定，不管是整体评估报告还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。因此，没有评估资格的人员在评估报告上署名，该评估报告肯定是不具有法律效力的。另外，评估报告必须由两个评估师签字，一个评估师签字肯定是不行的。第二点，《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产评估机构在作出评估报告之前必须安排注册房地产估价师对被拆迁房屋进行实地查勘，调查被拆迁房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影视资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。在实践中，有些评估机构并未严格按照法定程序进行评估工作，因此，属于程序严重违法，因此，其作出的评估报告也当然是没有法律效力的。
& &综上所述，也是很专业且复杂的工作，每一步骤都必须严格按照法定程序，法定要求来进行，缺少其中任何一步，都可能对被拆迁人的合法利益造成巨大伤害，因此，为了更好的维护被拆迁人的利益，笔者建议，当您认为自己的权益在中受到损害，要及时咨询，他们会根据他们多年的工作经验及深厚的专业知识，保障您的权益免受不该有的损害。
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王春刚律师所在北京丰台区的法律咨询如何判断房屋征收评估报告是否合法_百度知道
如何判断房屋征收评估报告是否合法
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(一)查验出具评估报告的主体是否合法，即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质。　　作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构，应当依法设立并取得房地产估价机构资质。他不仅需要领取营业执照，还需要取得房地产估价机构资质证书。目前，国内房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，每个机构都应该根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定，在其资质等级许可范围内从事估价业务，其中，需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务，该暂定期依据《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款之规定为自新设立之日起一年。　　同时，以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师，应当经过注册登记，取得专职注册房地产估价师证书，属于该机构的工作人员。　　(二)审查所委托的评估机构是不是依法产生的　　为了确保评估结果的公正透明，减少不当干扰(尤其是政府方面的干扰)，就需要从源头——评估机构的选择开始严格规范管理，《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《评估办法》)第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”，不能由征收人指定，协商是确定评估机构必经工作程序。　　即使“通过多数决定、随机选定等方式确定”，也需遵循相关规定。如《江苏省贯彻实施&国有土地上房屋征收与补偿条例&若干问题的规定》第十条第二款规定，采用此种方式确定估价机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。因此，专业拆迁律师提示，如评估机构的选择和产生不符合前述规定，则不具备合法性，无权承担征收项目房产评估工作。　　(三)房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求　　一份完整的评估报告应该包含“致委托方函、估价师声明、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容，内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。最为重要的是要有估价公司加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字，且不得以盖章代替签字，对此，《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定。　　另外，估价机构在进行估价作业时应该坚持客观、公正、独立原则，不受任何第三方的不法干扰。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业，本着同房同价原则，评估结果要符合《征补条例》第十九条要求，“对被征房屋价值的征收补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。因此北京拆迁律师提出违背该规定要求的，即为内容不合法。只有评估报告的形式和内容同时都合法了，他才具有合法性。
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房地产估价报告在房屋征收诉讼中的质证与采信时间：
栏目：作者：摘自《中国房地产估价与经纪》2012年5期作者:李杰张保红胡勇生张睿丽摘要:房屋征收中出现的行政诉讼主要是针对“补偿决定”...
摘自《中国房地产估价与经纪》2012年5期作者：李杰张保红胡勇生张睿丽摘要：房屋征收中出现的行政诉讼主要是针对“补偿决定”展开的，评估报告作为征收当事人签订补偿协议或作出补偿决定的依据，是至关重要的法律性文件。本文试图就房屋征收评估报告在诉讼过程中作为证据质证时应注意的问题作初步探讨，以起拋砖引玉之效。关键词：评估报告；诉讼；质证随着《物权法》的实施，物权法定的观念已深入人心，国家为了公共利益的需要，可以征收公民和其它组织的不动产，但必须给予合理的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。同时，为保障被征收人的合法权益，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定，补偿决定应当公平，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。以上规定对房地产估价师在评估结果的决定上赋予了较大的话语权，同时也套上了金箍咒，要求房地产估价机构和估价师必须担负起应有的社会责任，合法审慎地出具评估报告，让估价结果经得起法律和实践的检验。需要估价机构注意的是，随着人民群众的法制意识逐渐增强，信息日益公开化，尽管估价师已经按照公平、公正、公开的原则尽职工作，但由于征收工作的复杂性，当事人在利益诉求方面的立场不同，仍会有很大的可能出现诉讼现象。此时的行政诉讼，主要是就“补偿决定”是否合法，是否恰当等展开的，评估报告作为征收当事人签订补偿协议或作出补偿决定的依据，是证明被征收房地产价值的法律性文件，估价师作为报告的出具人，必须以第三方的身份出席法庭审理，接受诉讼当事人或代理人的质问。一旦人诉讼程序，不论哪一方当事人作为原告或被告，作为提供证据的一方，估价机构和估价师都有必要了解法庭质证和采信的程序，做好各方面的准备，以应对当庭质证，维护评估结果的公正性和可信性，避免征收评估工作陷入被动。一、质证的定义及特点质证，是指在法庭审理的过程中，在审判人员的主持下，当事人就所提出的证据，围绕证据的真实性、关联性、合法性，针对证据能力有无以及证明力大小，互相进行质疑、说明和辩驳的诉讼活动。它的意义在于，通过质证程序使案件审理更加公开，法院能够正确地认定证据，保障当事人的程序权利。质证的主体，是指在质证过程中对证据予以说明质辨的主体，是原告，被告、诉讼代理人和第三人，法院是审查判断和认定证据的主体。质证的客体，又称质证的对象，是指质证主体之间的权利共同指向的目标，也即与案件事实有联系的各种证据材料。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，证据应当在法庭上出示，并经庭审质证。未经庭审质证的证据，不能作为定案的依据。因此，质证的客体范围具有广泛性的特点，原则上，各种证据都应当在法庭上经过当事人的质证，才能作为认定案件事实的依据。质证的内容，主要是质疑和辩驳证据的资格和证明力。当事人在进行质证时，应当围绕证据的关联性、合法性和真实性，针对证据有无证明效力以及证明力大小，进行质疑、说明和辩驳。质证的方式具有多样性，由于作为质证对象的证据材料具有多样性，因而质证的方式也具有多样性。例如，对于证人证言可以采取询问的方式，对实物证据可采取辨认、鉴定等方式。以上几点，需要估价机构和估价师重点关注的，是在出具评估报告时，应当按照证据规定，审慎的核查其合法性、真实性、关联性，以保证评估报告在作为证据使用时有足够的证明力。二、评估报告的合法性分析根据法律规定和司法实践，审查判断证据的合法性，一般应从以下几个方面进行：1．收集提供证据的程序是否合法主要包括：估价机构是否按照规定，通过被征收人选举或招投标等合法方式取得估价业务；估价师是否按照规范的程序开展评估工作，出具合法的评估结果等。笔者认为，在整个征收评估工作中，评估程序是重中之重。征收工作是当前社会上的热点、难点，征收评估不仅要做到结果准确合理，也要做到程序合法。程序有问题，结果的权威性就会受到质疑。打官司，是先程序，再打证据。因此，估价师在出具估价结果时，既要合情合理，更要合法，只有这样，才能经得起法律的检验。估价机构应当按照约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，分户初步评估结果应当公示，留出公示异议期，公示期满后，应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。2．证据的手续是否完备，是否符合法定形式要求估价机构要严格按照《房地产估价规范》以及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，出具规范的评估报告，明确评估的基本要素。评估报告应当由负责征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字，这也是新条例比旧条例要求更严格的地方。评估报告的相关法律文件主要有：征收管理部门颁布的征收决定，征收区域平面图，房屋征收评估委托合同，被征收房屋的产权证明，估价机构的营业执照、资质证明，估价师的资格证、注册证等。以上是法院审查案件时的要件，如缺少这些要件，将会因证据不符合法定形式要求而不予采信。3．收集提供证据的主体是否合法按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，只有符合规定资质的房地产估价机构才能成为征收估价的合法机构，非房地产估价机构和非注册房地产估价师不能出具房屋征收评估报告。4．取得证据的方式是否合法《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。很多时候，有的估价师并不注意这一点，认为只进行了实地查勘，无论被征收人签不签字，都不影响实地查勘的程序和效力。虽然多数时候是被征收人怀有抵触情绪不配合签字，但笔者认为，应当尽量与当事人沟通，如果实在不愿意签字，也应当做好情况记录，请征收部门代表或第三人见证，同时要求随行人员做好影像资料的采集，以免在开庭质证时陷入被动。5．证据的运用是否合法房屋征收评估报告对评估目的有严格的要求，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。这就说明征收评估报告只能用于征收补偿，而不得有其他用途，估价师在收集相应的证据材料时也要紧紧围绕这一目的开展工作。三、评估报告的真实性分析证据的真实性，就是我们通常所说的证据的客观性，对于收集到的每个证据材料，只有通过审查判断，才能确定其内容是否真实，是否符合案件的实际情况。我国三大诉讼法均明确规定，证据必须查证属实，才能作为定案的根据，因此，证据的真实性就成为审查判断证据的首要任务和内容。审查判断证据的真实性，一般可以从以下方面进行：1．证据的来源是否真实可靠证据的来源不同，其真实可靠性也会有所差异，因此，可以根据证据的来源来审查判断证据的真实性。对于证据来源，一般可以从几个方面进行审查：其一，收集提供证据的人与当事人是否有利害关系。当估价师估价机构与征收当事人有利害关系的，应当回避，以保证评估结果的客观公正性。其：二，收集提供证据的人是否因其主观上或客观上的因素，影响了证据的真实性。估价师在选择交易案例、技术路线、技术参数时，应当秉持客观的态度，不得因个人的喜好而所取舍。其三，有关人员是否出于不良动机提供了虚假的证据。由于征收工作的复杂性，估价师对当事人提供的各种证据材料并具备完全的判别能力，因此房屋征收评估工作需要查询相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。对象应当全面客观，不得遗漏、虚构，对于不能确定的情况，估价师不能擅自决定，必须向委托方及时沟通汇报，获得委托的确定和认可，并存入档案。，例如，对未登记的建筑，应当按照市、县级人民政府认定、处理的结果进行评估。其四，调查收证据的方式、方法是否正确科学。在采集数据时，应做到工作计划严密不漏、人员调配科学合理，严格按法定程序操作。在测算果时，估价师应当根据实际情况，对市场、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易案例的，首先应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进彻校核和比较分析后，合理确定评估结果。以上关于评方法的规定，其目的是为了使评估结果尽接近客观实际，满足证据的真实性需要。其五，证据是否为原件原物，复印件、复制品与原件原物是否相符等。2．证据的内容是否真实可信其一，证据本身所要反映和证明的事实。其二，要注意每个证据本身的不同特点，例如物证书证属于实物证据，当事人陈述、证人证言属于言词证据，它们都有各自不同的特点。其三，要注意证据的内容本身是否一致，有无矛盾等。估价师应当充分认识到，征收工作时间紧、任务重，又牵涉到干家万户的切身利益，一字之差，可能造成严重的后果，不可有丝毫大意。估价机构应建立健全报告审核制度，对出具的每一份报告都要反复审核，不应让制度流于形式，以免出现低级错误。四、评估报告的关联性分析证据的关联性，又称证据的相关性，是指证据与案件事实之间的内在联系。证据材料必须与案件事实之间存在某种内在联系，才能采纳为定案证据。审查房屋征收评估报告作为补偿决定的证据，就是审查评估报告补偿决定是否有关联性。因此，评估报告必须是针对房屋征收补偿这一特定事项的，也就是说估价目的必须是“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。”这句话必须在整体评估报告和分户评估报告中原文载明，否则，报告与补偿决定就失去了关联性，有可能导致补偿决定被撤消，房屋征收工作陷入僵局。此外，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这就要求估价师在选取案例、测算结果时，必须调查与被征收房屋相类似的交易案例，否则，出具的评估结果也不具备证据的关联性。以上，是对房屋征收评估报告作为证据使用时所应具有的特性的探讨，三者缺一不可，相辅相成，只有这样，评估报告才有说服力，并最终被法庭认可采信。五、估价师在质证中应注意的问题（一）质证前的准备在开庭前，估价师有必要与委托方或其诉讼代理人进行沟通，核实下列问题：(1)核实估价机构的资质和估价人员的资格。(2)核实估价机构确定程序的合法性。(3)核实征收评估委托合同的真实性、合法性。(4)核实估价机构和估价人员与征收当事人是否有利害关系。(5)对评估报告的内容和形式进行核实。包括履行合同情况，评估结果是否真实，征收估价时点及报告有效期，是否由注册估价师签字。(6)核实公示初评结果以及报告送达程序是否合法。(7)核实是否已经应当事人要求进行了复核，复核档案是否完整。(8)核实是否已告知当事人提请启动鉴定程序并进行了技术鉴定等等；（二）质证时应注意的事项估价师应充分认识到这一点，司法裁判通过证据来认定事实，证据是否充分、证据链是否完整将直接影响裁判结果。质证应围绕证据的三个特性展开，质证时应注意以下几点：(1)选取思维敏锐、辩论能力强、心理素质好的估价师参加庭审质证。(2)全面熟悉案情和相关法律规定，作好应对预案。(3)做好庭审记录，针对对方提出的问题，逐一进行质辨。(4)注意庭审纪律，说话心平气和，遣词用句得当。俗话说，话不说不清，理不辨不明，一份过硬的评估报告应当经得起法庭的质证和考验，这对提升估价机构的信誉和形象来讲，未尝不是一件好事。更重要的是，打铁还需自身硬，要想有理走遍天下，估价师只有苦练内功，才能熟练地应对各种复杂的局面，展现当代估价师的风采。（作者单位：周口正源房地产评估咨询有限公司）
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排骨网(www.paigu.com)国有土地上房屋征收评估合法性研究
国有土地上房屋征收活动中，确定被征收房屋的价值是一项至关重要的工作，作为房屋征收补偿的重要环节，合法的评估结果对于维护公共利益、保障被征收人的合法权益具有重要作用。国有土地上房屋征收评估是根据被评估房屋所在的区位、建筑面积、用途、成新程度等因素，按照一定的方式进行测算，评定或估算该房屋的市场价值。评估结果合法性不仅是数字上合法，还包含着过程的合法，因此评估方法的合法选用，有助于正确确定房屋价值，是实现评定估算被征收房屋价值的重要手段。本文通过分析研究《国有土地上房屋征收评估办法》规定的四种评估办法：市场法、收益法、成本法、假设开发法，着重对四种办法进行集中阐述与对比，从其基本含义、一般程序、关键参数以及注意事项等，论述了房屋征收评估合法性的要件和判断标准。同时，分析可能影响评估结果合法性的几个评估后关键程序，如公示评估结果、送达评估报告、申请复核评估等，建议要通过完善评估机构和评估人员的市场准入机制，健全评估机构和评估人员的退出&
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自日国务院通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并予以实施,明确表明城镇建设已经成为我国日后经济建设的重要内容[1]。但是,通过对当前国有土地上房屋征收的特征进行分析,当前国有土地上房屋征收存在涉及范围广、时间紧、任务重的问题,再加上全国性房价上涨,部分被征收人员素质水平偏低,房屋征收工作程序复杂,给国有土地上房屋征收工作增加了难度。如何解决国有土地上房屋征收难点已经成为社会各界广泛关注的焦点[2]。因此,文章针对国有土地上房屋征收难点以及应对策略的研究具有非常重要的现实意义。1当前国有土地上房屋征收的特征分析我国的国有土地上房屋征收制度是为了实现社会公共利益的需要,在特定的状况下由当地各级人民政府组织实施的对私有房屋进行征收的法律制度。根据《宪法》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,只有满足以下三个条件才能够进行房屋征收,即确需征收个人、单位的房屋;根据法律规定的权限与程序;为了公共利...&
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随着城镇化进程的加快,国有土地上房屋征收总量不断加大,因房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾日益突出。为解决这一问题,山西省将对国有土地上房屋征收与补偿立法。7月27日,《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》提交山西省十二届人大常委会第二十一次会议初次审议。据了解,国务院已于2011年1月颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》,规定设区的市、县(市、区)人民政府成为房屋征收的主体,不再作为中立的第三方。国务院《条例》中还有“三项授权”和“五项制度”需进一步落实和细化。“三项授权”是:授权省、自治区、直辖市制定住房保障优先、房地产价格评估机构确定、因征收房屋造成停产停业损失补偿三方面的具体办法。“五项制度”包括:征收补偿方案论证制度、社会稳定风险评估制度、强制执行制度、被征收人住房保障制度和责任追究制度。山西省的条例(草案)主要...&
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京建法〔2011〕17号各区、县人民政府,各相关单位:根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(京政发〔2011〕27号),我委制定了《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》,经市政府同意,现予印发,请遵照执行。特此通知。附件:《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》北京市住房和城乡建设委员会二〇一一年十一月二日附件:北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法第一条为诨障被征收人的合法权益,根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《北京市国有土地房屋征收与补偿实施意见》(京政发〔2011〕27号)等相关规定,制定本办法。第二条征收国有土地上个人住宅,在对被征收人进行补偿安置后,被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件,通过资格审核的,作出房屋征收决...&
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国有土地上房屋征收是社会发展建设中最容易引发纠纷和冲突的一个领域。从法理角度分析,其中关系到公权与私权的联系和冲突。在房屋征收过程中,有关公权与私权的冲突不断引发出一些具有社会影响的公众性事件。两者冲突的主要根源在于利益上的冲突,政府为了寻求“公共利益”而借助国家强制力来征收公民的私有房屋,而普通民众为了维护自身的私人利益则采取多种方法抵制政府的征收行为。虽然国家出台了相关的法律,但是对此问题仍然得不到根本的解决,加之政府对“公共利益”这一概念的滥用,使公权在一定程度上阻碍了私权的行使。为了保障私权的行使,使二者关系由冲突转为和谐,我们应首先从对公权与私权关系的基本认识上入手,在充分认识到两者关系的基础上采取有效的措施来保护私权、控制公权,最终从根本上解决房屋征收过程中的一系列冲突问题。一、公权与私权关系的辨析公权,又称为公共权力,是由国家依法赋予的以管理公共事务和谋取公共利益为目的的一种国家强制力,其具有法定性、公共性、强制性...&
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传真：010-征地拆迁房屋评估不合理，你可以这样办！ 圣运律师文章-琪琪女性网
征地拆迁房屋评估不合理，你可以这样办！
房屋拆迁补偿是每个被拆迁人共同关注的焦点，而补偿款的多少与房屋评估结果密不可分。由于拆迁补偿关系到拆迁人的成本问题，不少拆迁人利用自身优势地位采取不合理的手段扭曲评估结果，而被拆迁人经常因不懂其中相关规定与规则，在这场拆迁战役中吃下暗亏而不知。如何保证评估结果的公正，如何避免自己的利益受损，今天圣运律师将从专业角度为大家讲解。
房屋评估机构确定有规则
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定:”房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
由此可知，房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。
评估资质不可忽视，评估活动不受干涉
在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》规定任何单位和个人都不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
评估程序需要严格遵守
《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构房屋征收部门委托评估机构房屋征收部门调查明确评估对象向评估机构提供征收范围内房屋情况估价师对被征收房屋进行实地查勘初步评估结果在征收范围内向被征收人公示申请复核评估。
在评估过程中，每一个步骤都关系到评估结果，关系到被征收人的切身利益。在进行房屋评估前，一定要对评估过程有个全局的把握。
房屋评估不合理如何救济
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
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近年来，根据国家统一部署，各地深入开展以清理整顿各类开发区、园区为重点的土地市场治理整顿，有效地遏止了一些地方乱征滥占农民集体土地的势头。
但一些地方政府和部门规避法定的农用地转用和土地征收审批及缴纳有关税费，"以租代征"，即通过租用农民集体土地进行
随着依法治国进程的不断推进，行政机关行政执法的合法性、规范性亦在不断加强。行政行为的合法性、规范性的一个最基本规则是先取证后裁决，即行政机关在作出裁决前，应当充分收集证据，然后根据事实，对照法律作出裁决，而不能在毫无证据的情况下，对公民、法人或者其
征地拆迁往往会涉及到集体土地的征收、房屋的拆迁，因此，为了保障征收人的合法权益，国家对征地程序、征地补偿等作出了严格的规定，遗漏或者违反任何一项程序，都属于违法的行政行为，被征收人可以据此提起行政诉讼来维护自己的合法权益。基本案情
超过起诉期限的，将丧失进入实体审理的程序权利。由于行政案件属于公法诉讼，涉及公共利益和社会管理秩序的稳定性，所以对起诉是否符合法定条件，包括是否超过法定起诉期限，人民法院应当依职权进行审查，并非当事人不主张人民法院不审查的事项。
行政诉讼法上的起诉
房屋拆迁补偿是每个被拆迁人共同关注的焦点，而补偿款的多少与房屋评估结果密不可分。由于拆迁补偿关系到拆迁人的成本问题，不少拆迁人利用自身优势地位采取不合理的手段扭曲评估结果，而被拆迁人经常因不懂其中相关规定与规则，在这场拆迁战役中吃下暗亏而不知。如何
房屋什么时间拆？怎么拆？由谁来拆？我国相关法律对行政机关的强拆行为细分并严格限定了每一步的程序，违反任一程序规定都属于违法强拆，都可以成为维权的重要依据。究竟怎么样强拆属于合法强拆，遭遇强拆应如何维权，圣运律师将结合胜诉案例为大家做进一步讲解。不经
超过起诉期限的，将丧失进入实体审理的程序权利。由于行政案件属于公法诉讼，涉及公共利益和社会管理秩序的稳定性，所以对起诉是否符合法定条件，包括是否超过法定起诉期限，人民法院应当依职权进行审查，并非当事人不主张人民法院不审查的事项。
行政诉讼法上的起
征地拆迁往往会涉及到集体土地的征收、房屋的拆迁，因此，为了保障征收人的合法权益，国家对征地程序、征地补偿等作出了严格的规定，遗漏或者违反任何一项程序，都属于违法的行政行为，被征收人可以据此提起行政诉讼来维护自己的合法权益。基本案情
谈判过程中，一些拆迁人会利用自身资源优势以及被拆迁人法律意识淡薄的情况，让被拆迁人在不合理或者不合法的协议上签字。在此，圣运律师告诫广大被拆迁人，拆迁协议上的字不可随意签，若轻易签字，除非有法定的撤销理由，维权不利的局面将很难逆转。今天圣运律师将从专
近些年来，拆迁领域出现了一股歪风，一些城市为避开房屋征收与补偿的法定程序，违法地将公民或企业所有的房屋作为“危房”予以拆除，制造了许多不应有的社会矛盾。这便是眼下常发以拆“危”代拆迁的做法，本质上是有关滥用职权，损害公民的房屋产权。今天圣运律师为大
房子是百姓的安身立命之所，是为百姓遮风挡雨的保护伞，无论是基于公共利益征收土地而导致的房屋拆除，还是强制拆除违法建筑，都关系到社会稳定，而且拆房子、搬新家，无论是从劳动力还是其他方面来讲，都是一次“大换血”，因此，即使是拆除违法建筑，也要严格遵守法
违法建筑，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违反城乡规划的建筑。违法建筑是当今社会的普遍现象，对违法建筑的处理一直是规划管理实践中的难题。尤其是一涉及到拆迁，不出意外的，拆迁行政机构首先就往违法建筑上面动心思。
房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。安置补偿的选择一般会有三种情况：一种是拆迁安置补偿款，一种是产权置换房屋，还有一种就是两者相结合，在一定产权置换的基础上再收取部分补偿款。究竟如何选择
如今农村户口是越来越值钱，相信很多人盯着农村人的房屋和土地，因为碰到拆迁一夜暴富的不在少数。于是乎，很多外来户口或者因上学迁出的户籍人员，都想把户口迁回农村。不过，户口回迁绝不是件简单的事，因为往往碰到拆迁后，户口迁移进去的人也未必就会被纳入安置人
征地补偿安置的基本精神就是保障农民原有的生活水平不降低，这也是国家一直追求的目标，因此要做到这一点，就必须做到先补偿后拆迁，尤其是2011年通过的《国有土地上房屋征收与补偿条例》将先补偿后拆迁纳入了条例，将这一法律精神落实为具体的法律条文，可谓是一种进
对于违建需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告限期当事人自行拆除，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，行政机关可以依法强制拆除。由此可知，当事人收到限期拆除的通知后，享有提起行政诉讼和行政复议的权利，也就意味着未经6个月，政府不可强
无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准。我国幅员辽阔，各地经济发展并不均衡，房地产价格也是千差万别，不可能制定出一个合理而具体的价格，那么我们的征地拆迁补偿标准究竟如何计算，我们究竟如何确定我们的具体补偿
随着政府“改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件”口号的发出，棚户区改造逐渐进入到公共的视野。不少棚户区改造所涉及的居民，都非常关心相关的房屋拆迁补偿政策和法律规定。今天，圣运律师将为大家详细讲解关于棚户区改造的问题，教大家如何进行有效维权。何为棚
1、拆迁补偿一般有哪些？拆迁方依照规定向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般包括：（1）房屋补偿费。用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。（2）周转补偿费。用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自}