被执行人只有一套房屋的情况下，真的不能被强制执行吗？- 陈复光律师 - 110法律咨询网
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被执行人只有一套房屋的情况下，真的不能被强制执行吗？
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被执行人只有一套房屋的情况下，真的不能被强制执行吗？
　　一、案情介绍及裁判要旨
【案例一】梁某与罗某、孙某夫妻民间借贷纠纷案
梁某与罗某、孙某民间借贷纠纷一案，广州市天河区人民法院作出（2005）天法民一初字第2184号民事判决和（2008）天法民一初字第707号民事判决。根据上述判决，被执行人罗某应偿还梁某700000元及利息，案件受理费、保全费17950元。孙某对上述债务和罗某应付的案件受理费、保全费承担连带清偿责任。因两被执行人未履行上述判决所确定的义务，经梁某申请，天河区人民法院于日依法查封了被执行人罗某、孙某共有的房产即涉案房屋（建筑面积为109.088平方米）。同年12月23日，天河区人民法院作出（2010）天法执字第679号之一执行，裁定拍卖涉案房屋。罗某、孙某及其子的户籍均在涉案房屋，其子现年23岁。两被执行人认为执行房屋为其及所扶养家属生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍卖、变卖和抵债，遂向法院提出执行异议。
天河区人民法院审查后认为，两被执行人及其子的户籍地均在广州市，且除了涉案房屋外，未发现被执行人有其他房屋。涉案房屋是执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋、人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”因此，被执行人罗某、孙某的异议理由成立，法院予以支持。天河区人民法院拍卖涉案房屋的行为应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：异议人罗某、孙某的异议成立，撤销（2010）天法执字第679号之一执行。
梁某不服上述裁定，向广州市中级人民法院申请复议，梁某认为：
（一）涉案房屋不是被执行人及其抚养家属生活所“必需的居住用房”
1.依据《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》第十五条规定，广州市低收入住房困难家庭人均保障居住面积标准：可领取租赁住房补贴的双特困家庭为14平方米，其余廉租住房保障家庭的人均保障居住面积为10平方米。涉案房屋面积较大，为109.088平方米，被执行人居住面积远远超过广州市人均居住面积和人均保障居住面积。且涉案房屋处于广州市天河区繁华地段，属于较高档次的居住小区楼房，故不是其生活所必需的居住用房。
2.被执行人罗某有其他住所，涉案房屋并非被执行人的唯一住所。被执行人罗某在民间借贷纠纷案件的诉讼过程（2005年11月起诉）和案件生效后的强制执行阶段，以及执行听证会上均表示不在涉案房屋居住，故可以很清楚地认定被执行人罗某有其他住所，两被执行人为夫妻关系，有相互扶助的义务，孙某到罗某处居住合情合理。且在天河区人民法院执行局到涉案房屋调查时，显示有段时间涉案房屋没有人居住。
3.被执行人有能力通过租赁等其他方式解决居住问题。涉案房屋存在抵押，被执行人每月向贷款银行固定还款，两被执行人及其子均为有劳动能力的成年人，被执行人有经济能力通过租赁等方式解决居住问题，涉案房屋不是被执行人生活所必需的居住用房。
（二）拍卖涉案房屋不影响被执行人生活居住问题
根据《规定》第七条：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”天河区人民法院完全可以在考虑涉案房屋实施强制执行后，依法审查被执行人的实际情况，留给其必需的生活用品及酌情决定是否为其保留一定时间内租赁房屋的款项，故拍卖涉案房屋后，被执行人生活居住问题仍然可以得到解决。
（三）被执行人有一定经济能力履行还款义务，但却恶意不履行本案生效判决书，无视司法机关及国家法律
涉案房屋存在银行抵押，本案的执行过程中被执行人曾故意不还贷，被贷款银行起诉判决生效后在天河区人民法院强制执行，为避免法院依《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《抵押规定》）将有抵押权的涉案房屋予以拍卖的情况，被执行人与银行达成执行调解，偿还了逾期贷款并继续供款，却不向本案申请人履行还款义务，并以涉案房屋为其生活必需居住房屋为由抗拒强制执行。故请求撤销天河区人民法院（2011）天法执异字第28、29号执行。
广州市中级人民法院审查后认为，本案的执行依据是天河区人民法院作出的（2005）天法民一初字第2184号民事判决和（2008）天法民一初字第707号民事判决，被执行人罗某、孙某应按上述判决履行自己的法律义务。在本案执行过程中，天河区人民法院依法查封了两被执行人名下的房产，但依据《规定》第六条，由于两被执行人的户籍均在涉案房屋，除了该房屋外，未发现被执行人有其他房屋。因此，在尚未作出具体可行的安置措施以保障两被执行人的生存居住权的情况下，目前本案暂不具备拍卖涉案房屋的条件。关于申请复议人称两被执行人的儿子在深圳市购有住房并申请法院调查的问题，本院认为，即使两被执行人的儿子在深圳购有住房，但由于两被执行人的儿子已经成年且独立，该房屋并不在广州且不属于两被执行人所有，因此，该情形与立法所要求的保障被执行人生活所必需居住的房屋的精神仍有一定的差距，故对天河区人民法院暂不拍卖被执行人房屋的决定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条的规定和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下：驳回申请复议人梁某的复议申请，维持广州市天河区人民法院于日作出的（2011）天法执异字第28、29号执行裁定。
【案例二】厦门某融资担保有限公司与厦门某服饰有限公司等执行裁定纠纷异议案
厦门某融资担保有限公司（以下简称“担保公司”）与厦门市某服饰有限公司（以下简称“服饰公司”）、张某、叶某、余某、刘某、厦门某服装包袋有限公司（以下简称“服装包袋公司”）担保追偿权纠纷一案，厦门中院于日作出（2009）厦民初字第34号民事判决：一、服饰公司应于判决生效之日起十日内返还担保公司代偿款1000万元及违约金，并向担保公司支付律师代偿费108400元；二、若服饰公司到期未偿还上述款项，则担保公司有权依法拍卖、变卖张某用于抵押的位于厦门市文兴东五里16号303室的房产，并对依法拍卖、变卖的款项具有优先受偿权；三、张某、叶某、余某、刘某、服装包袋公司对服饰公司的上述债务承担连带保证责任。该判决发生法律效力后，担保公司于日向厦门中院申请执行。在执行中，厦门中院依法对上述房产进行评估、拍卖时，张某以被执行的房产系自己和家人的唯一住房，是生活必须的居住房屋，根据《规定》第六条，该房产不应被拍卖；本案债务人服饰公司名下相关资产尚未处理，且还有其他担保人的情况下，执行法院以张某生活所必需的房产进行查封、拍卖不合情理为由，向厦门中院提出异议，请求终止对该房产的评估、拍卖程序。
厦门中院审查后作出（2010）厦执行字第123-8号执行裁定书。裁定认为，《规定》第六条：“对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”和《抵押规定》第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”就两个规定而言，《抵押规定》公布实施在后，且系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。就本案而言，执行张某名下的房产，系已设定抵押，且经生效的判决确认，申请执行人对该房产享有优先受偿权，执行法院根据申请执行人的申请，将该房产委托评估、拍卖并不违反法律规定，服饰公司及其他担保人是否尚有其他财产未处分亦不影响申请执行人对该房产抵押权的行使。至于执行法院在执行中，是否应为张某解决临时居住问题、如何解决是执行行为具体实施过程中的问题，不在异议审查范围。张某所提的异议理由不能成立，驳回了张某的异议。
申请复议人张某不服厦门中院执行裁定，以向厦门中院提出异议的相同理由，向福建省高级人民法院申请复议，请求变更裁定为终止对该房产的评估、拍卖程序。
福建省高级人民法院经审查认为，厦门中院依法执行的被执行人张某所有的房产，系依照生效判决确认的申请执行人有权依法拍卖被执行人的抵押物，并依法优先受偿的执行行为；其次，申请执行人提出的只有一套住房，是生活必须的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债的问题，因该房产系抵押物，最高人民法院对执行设定抵押的房屋有专门的规定，即可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。厦门中院对此问题，也在执行裁定中做了详细的说理，对如何解决申请复议人的临时居住问题，系在执行过程中所需解决的问题，不属异议审查的范围。福建省高级人民法院最终认为申请复议人所提的复议理由不能成立，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条和《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第八条的规定，裁定了驳回张某的复议申请。
二、案例解析&
（一）一套房不能被强制执行的由来
“如果被执行人只有一套房屋法院是不能强制执行的”，这种说法在社会上流传甚广。事实上，我们国家从来没有规定过被执行人只有一套住房时不可以强制执行，上述说法之所以流传甚广源于《规定》第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条规定立足于以人为本及尊重和保障人权的精神，对保障被执行人及其所扶养家属在民事强制执行程序中所享有基本的生存权提供了法律依据。而在司法实践中，“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”往往是被执行人的唯一一套房屋。
这一规定的核心在于如何平衡生存权和债权的关系。生存权，是指在一定社会关系和历史条件下，人们应当享有的维持正常生活所必须的基本条件的权利。我国一贯重视对公民生存权的保护，2004年3月我国宪法修正案，以及民事诉讼法等法律和行政法规中对此都作出了相应规定。可见，生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯。而债权只是一种普通权利，是相对权。债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。因此，生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。
在案例一中，法院认为涉案房屋属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，因而没有将涉案房屋进行拍卖或变卖、抵债。
（二）“一套房”就一定执行不了吗？
1.对《规定》第六条的解读对《规定》第六条，我们可做如下理解：
第一，该条除了保护被执行人外还保护其所扶养的家属。
第二，必需是“生活所必需的”的房屋。《规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”据此，超过“生活所必需的”房屋不受此限制。另外，需要注意的是，这里只是说“生活所必需的”并没有说“只有一套”。“只有一套”和“生活所必需的”是有很大区别的，只有一套不一定是“生活所必需的”。
第三，这里的房屋还必须是“居住”房屋，一般来说商用房屋是不受此限制的。
2.何为被执行人及其抚养的家属生活所必需的居住房屋?
司法实践中一般是这样掌握的：
（1）是否有能力租赁房屋居住？任何人都不是必须居住自有住房，租赁的住房同样可以居住，可以满足居住条件，所以，有收入能够租赁住房的情况下，现居住的房屋就不是必须的住房;
（2）如果没有收入来源不能租赁房屋居住，那么还要看该房屋是否和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准相适应，该办法规定：城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。被执行人超过人均廉租住房面积标准的部分不是必需的房屋。
3.如果被执行房屋是设定抵押的房屋呢？
如果被执行房屋是设定抵押的房屋，应该优先适用《抵押规定》，根据《抵押规定》，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。此外，被执行人如属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出，这意味着终止执行。《抵押规定》系针对执行设定抵押房产的专门规定，人民法院在执行设定抵押的房产时应优先适用。我们可以这样理解，如果是设定抵押的房屋，即便是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，也应该能得到强制执行，除非被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题。
案例二体现了上述精神。
三、律师建议
在实际操作过程中，小贷公司和担保公司应注意以下要点：
第一，债权人应做好情报收集工作，了解债务人和保证人的资产状况，如果债务人或保证人只有一套房屋，应谨慎评估风险，尽可能和债务人或保证人签订抵押协议，并做好抵押登记，如果有可能，尽量增加其他担保措施。
第二，在执行过程中，若执行房屋是被执行人的唯一一套房屋，债权人应尽量举证证明涉案房屋为超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，尽量说服法官将房屋予以执行。如果涉案房屋为设定抵押的房屋，应向法院主张优先适用《抵押规定》。
第三，如果债务人可能属于低保对象且无法解决居住问题的，应尽量要求债务人提供其他担保，并对保证人的资产状况做好调查。
第四，值得一提的是，在“一套房”能否被强制执行的问题上，法官的自由裁量权非常大，建议小贷公司和担保公司在做业务的过程中，对于“一套房”的情形一定要谨慎对待。撰稿人：李英俊律师
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最高法: 被执行人名下唯一住房同样可以执行
最高人民法院5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。
　　最高人民法院执行局副局长张根大表示，根据最高法相关规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。
　　此次出台的司法解释，对执行被执行人名下的唯一住房的情形，按照申请执行的债权种类是金钱债权还是交付房屋的不同作出了不同的规定。
　　“在执行程序中，人民法院保障被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。同时，这种居住权应是被执行人及所扶养的家属生存所必需的，否则就不属于必要的保障。”张根大说，“这个保障是有期限的，所谓‘救急不救穷’，不能将本应由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。此外，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。”
　　针对实践中一些司法拍卖严重违反法定程序，该司法解释明确，竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益，违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件等情形下，司法拍卖应当撤销。
　　司法解释同时规定，执行异议符合民事诉讼法相关规定条件的，法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行法院存在消极不受理、不审查异议的情形时，异议人可向上一级人民法院提出异议。
　　司法解释同时明确，执行异议的事由应当一次性提出，被限制出境的人有权申请复议，第三人代为偿债的无正当理由不得反悔。
　　此外，司法解释还明确，公证机关依法赋予强制执行效力的担保债务应当执行，执行标的权属原则上根据登记和占有情况判断。法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产，不动产承租人主张租赁权必须在法院查封之前占有不动产。
　　该司法解释从5月5日起施行。
　　■举例 唯一住房三种情形不豁免
　　《规定》第20条指出，在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
　　（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
　　（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
　　（三）申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为被执行人及其所扶养家属提供居住房屋，或者统一参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。
　　法学专家举例说，被执行人50岁，其子25岁且有房产，即便被执行人只有一套房屋，也可以被执行；被执行人名下只有一套100平米的房屋，申请执行人按照廉租房标准，为被执行人提供一套小面积房屋，用于维持其生活必需，那么，被执行人名下这套100平米的房屋就可以被执行；或者，申请执行人按照当地平均租房价格，为被执行人提供5到8年的租房费用，则被执行人名下这套100平米的房屋也可以被执行。(记者 张剑)
[责任编辑：-- 葫芦岛日报 --
被执行人仅有一套住房能否执行
■ 赵天柱　　
最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。执行实务中，很多人据此认为，被执行人仅有一套住房，法院不能处置。不少被执行人在欠债不还的同时，居住着豪华的房产，让债权人奈何不得。　　
这些老赖不知道，最高人民法院司法解释在保障人权、体现人文关怀的同时，也规定：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。　　
对一套房产的执行方法，笔者认为首先应当确立予以执行的标准，此标准应当严格按《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定予以确定，也就是所拟执行的房屋是否超过了“被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须”。对于具体标准司法解释没有规定，由于我国各地经济发展不一致，对于最低生活标准的衡量难以统一，如同人身损害赔偿中社会平均工资各地无法统一相同。故此对于最低生活标准房屋的衡量应当根据各地标准予以执行，可以参考当地廉租住房标准和经济适用房标准等予以衡量。　　
其次可采取置换或租赁两种执行方法予以执行。对于能够采取置换方式执行的，可以采取大面积房置换小面积房，好地段房置换差地段房，高价房置换低价房等方式予以执行；不具备置换条件的也可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋予以执行，租赁时间以半年到两年为宜。　　
因此，被执行人仅有一套住房，并非不能执行的观点是错误的。只要被执行人及所扶养的家属所居住的房屋面积超过当地平均标准，就可以以大换小，以近换远。当然，在对被执行人唯一住房进行拍卖前，要对“以大换小，以近换远”所产生的差价有一个基本的考量，避免无益拍卖。　　
（作者单位：绥中县法院）&
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法院被执行人只有一套住房可以执行拍卖吗
法院被执行人只有一套住房可以执行拍卖吗
安徽 合肥 肥东县发表时间： 06:27
问题与我的不同！
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您好，这个要根据具体条件，如果能够保障基本生活，可以执行
律所：北京盈科律师事务所合肥分所 回复时间： 09:50
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被执行人法院
律师回答共 4 条
根据具体情况，不是绝对的
律所：安徽徽信律师事务所
回复时间： 16:23
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只有一套住房可以执行拍卖
律所：安徽今点律师事务所
回复时间： 11:57
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1865699****
如果房子价值比较大是可以的
律所：安徽中天恒律师事务所
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1372104****
根据新修改的司法解释，可以拍卖。
律所：安徽百大律师事务所
回复时间： 10:37
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最高院：对被执行人只有一套住房采取强制的三个条件
&&最高院于日正式发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》其中该规定第20条明确规定了唯一一套住房可执行的3个条件：“第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。&&&&&& 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳审判长对规定中的重点问题进行了详细的解读。问：被执行人名下只有一套房产的也可以执行，什么情形下可以执行？具体又应该如何执行？答：应当说这个问题将来是一个社会关注的一个热点问题。在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。&&&&&& 因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。&&&&&& 但实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。&&&&&& 后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。&&&& 金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，我们依据法律又做了一个补充的规定:&&&& 对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。&&& 但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，我们在这次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了这么几点指导思想。１，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。２，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。３，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。４，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。５，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。&&&&&& 在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。综上，正是基于上述指导思想，这次的司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。１、针对金钱债权的执行对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存，这样的话，我们觉得对你的保障就没有必要。第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。&&&&&& 比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以我们规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。&&&&& 这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以我们规定了5-8年的期间。&&&& 这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。２、针对非金钱债权的执行这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。这是没有什么商量的。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。来源：最高院
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