法院拍卖房屋_百度百科
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法院拍卖房屋
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法院拍卖房屋，也简称法拍屋，香港地区称银主盘，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。
法院拍卖房屋概述
当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。
法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有；只是房屋的金额太大，每间房子又都有向银行借钱，银行借钱出去时，都有办理设定抵押权，拍卖时银行有优先受偿之权，这就是强制查封的“执行名义”之一，称为拍卖抵押物。银行会根据按揭条款，以及相关民事法律规定，向法庭申请没收物业后所出售的物业。
法院拍卖房屋法拍屋的法律特点
买方律师无法作出业权质询
卖方不负责清理物业内的任何杂物
不得转名或转售，除非得双方同意
法院拍卖房屋法拍屋在债务上的安排
在法拍屋出售时，需要按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主，而款项的偿还机制分配如下：
拥有物业押记的债权人
相关法律费用
如果所得款项，多于按揭需要清还款项，余款会归还业主
在亚洲金融风暴前，一般进行银主盘拍卖后，已经可以抵偿欠债。但在金融风暴后，往往银主盘拍卖后，仍未能抵偿欠款，令银行不愿出售银主盘，造成不少呆账。司法拍卖房屋过户存在问题及建议
司法拍卖房屋过户存在问题及建议
&&& 在宏观经济增速放缓、房产等资产价格下跌、库存量高的背景下，不少企业经营陷入困境。随之而来的是，司法拍卖房屋数量较大幅度增加，操作过程中也存在着一些问题： &&& 第一，拍卖房屋计税价格的确定，容易引起争议。司法拍卖成交后，竞买人交付的成交价款会被用于支付诉讼费用，清偿债务等用途。该笔价款一般不会被用于支付房屋过户税金，因此拍卖的成交价应当视作房屋过户的不含税价格。理论上房屋的计税价格，应根据拍卖成交价结合房屋销售方承担的税种和税率换算得到。如果将营业税、土地增值税、企业所得税等各项税费都计税在内，计税价格最多会比拍卖成交价高约14%。建筑面积、土地性质等因素都会影响换算后的计税价格。相比普通二手房以评估价、合同价、核定价为计税价格，相关换算过于复杂。除非具备财税专业知识，普通纳税人很难理解，容易引发征纳矛盾。 &&& 第二，与产权登记部门的衔接，容易出现脱节。首先，竞买人拍得房产后，由于法院和房管部门尚未做解封等后续工作，可能出现纳税人缴纳了税费后无法办理过户的情况。其次，经济纠纷按照司法管辖原则归属于对应的法院受理。有的地方法院习惯于在拍卖前，将拍卖房产土地证、房产证予以注销。这就使得计税所依据的房产信息，只能依靠国土局、房管局出具的证明。目前，本地产权登记部门出具的房产信息证明并不规范，随意性较大，存在遗漏关键信息，造成税款流失的风险。 &&& 针对以上问题，笔者建议： &&& 第一，简化计税价格的核定。可以以成交价为基础，结合房地产相关政策，对工业、商业、住宅等不同性质的房产，确定相应的上浮比例。相比于复杂的换算，这样更明确、更简练，有利于税务部门与普通纳税人沟通，从而在做到税款不流失的同时，减少纳税争议。 &&& 第二，加强与产权登记部门的沟通协调。由于司法拍卖房产的特殊性，地税部门应当在被拍卖房产可交易、房产信息准确可靠的前提下，办理纳税事宜。国土部门、房管部门需要将提供的房产信息证明标准化，以便地税部门确定税种、税率，降低税款流失风险。
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