2018房贷利率是多少_房贷利率的计算公式_房贷最新利率统计
<h1 class="h2-title" id="speid" data-id="房贷利率是多少
一、 房贷利率的计算公式
　　一、利息计算的基本常识
　　(一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)：
　　1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
　　2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
　　(二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：
　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
　　计息期为整年(月)的，计息公式为：
　　①利息=本金×年(月)数×年(月)利率
　　计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
　　②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：
　　③利息=本金×实际天数×日利率
　　这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
　　(三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。
　　(四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款,银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。
　　(五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。
　　(六)计息方法的制定与备案
　　全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户;区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户;农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。
二、 房贷最新利率统计
是否首套房
说明：商业贷款100万、贷款20年计算（公积金最高80万）
三、 新房贷利率下房奴应该怎么办
　　算一算 40万贷款还20年 每月少还119元
　　2012年央行在6月8日和7月6日先后两次降息0.25个百分点，根据银行的相关规定，对于“老房贷”的利率调整将在次年的1月1日起开始执行，这就是说从日起，凡是在日之前购房的市民每月还款额将会有所减少。至于房贷月供款会减少多少，不妨先来算一算：
　　以贷款40万元，还款期限为20年的作为案例，今年年初5年期限以上的贷款基准利率为7.05%，如果采取等额本息的方式偿还，那么每个月的还款金额就是3113元，如果按照两次降息之后的贷款基准利率6.55%来计算，日之后，每个月的还款金额为2994元，每个月减少119元。
　　“每个月少还100多块钱，这笔钱可以充做电话费了，可以给爸妈多打几个长途电话了”，今年3月份买房的小陈如是说。“一个月省下的100元看起来不多，不过一年下来就有1200了，这个数字还是比较可观的，不管怎么说，少点钱总是好的。”正在还贷的任女士说。
　　月省百元，你会提前还贷吗?
　　对于还贷者来说，房贷利率下调0.05%，自己就可以少还百元，换算下来，20年的贷款，按照7.05%的利率来计算，所要承担的利息金额约在34万多，即便是执行6.55%的房贷新利率，利息金额也有31万元之多，对此有不少人萌生了提前还款的心思，那么该如果规划提前还款计划呢?提前还款是不是真划算呢?
　　中原地产张大伟建议，两类人适合提前还贷，一是处于还款初期的借款人，尤其是选择等额本金还款的借款人。“以20年期的贷款为例，如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷，就相当于把最优质的‘低息贷款’还掉，对借款人来说反而不划算。”
　　第二类是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，“特别是一些已经有一套处于贷款中的房产，而打算将剩余资金再次购房的消费者。因为现在政策对第二套房的首付及利率都要高很多，建议置业升级购房者最好是卖旧买新，而不是再买第二套。”
　　中介建议享受7折利率不要提前还贷
　　新利率能给购房的业主带来不同程度的减负，但却并不是所有的人提前还贷都划算，合肥市民朱先生早年买房的时候享受了7折优惠，去年年底的一次调息，让他今年的房贷利率达到了6.4%，元旦过后按新标准走，则意味着朱先生要多缴不少的利息。[page]
　　对此，业内人士分析称，有三类人不适合提前还贷，一是购房较早，采用公积金贷款或者获得7折或者8者优惠利率的业主;还是以一笔40万元20年期限的贷款为例，最新基准利率的7折的年利率仅为4.585%，选择等额本息的方式偿还，每月偿还贷款金额为2549元，与新房贷每月偿还2994元来对比，7折利率每个月还是少了445元。所以即便是两次降息后的“新房贷”，还是没有7折利率实惠，不过目前可以享有7折利率的客户并不多。
　　第二类不适合提前还贷的是使用等额本息还款法已经进入还款中期的业主，这类人前几年还的钱绝大部分都是利息，本金所占还款金额的比例非常低，因此提前还贷不划算。再有一类就是经常在进行投资理财的市民，手头如果有不错的投资渠道，获得的收益率可能会远远高于贷款利率。
　　房奴下月起减负 每月少掏的钱怎么花
　　如果玛雅人不靠谱，如果2012年世纪末日不来临，那么距离房奴的“福音日”来临只有20多天了，现在已经有很多人蠢蠢欲动了，有人表示要把每月少掏的房贷攒下来买iphone5，有人准备去吃一顿圣诞大餐，还有人要给自己添新衣服……新浪乐居论坛为此展开了调查，一起来看看网友房奴们的计划：
　　网友王的臭蛋蛋：房贷利率有下调了，好开心，省下的钱钱可以给我家多多多买点零食玩具了。90后网友表示要把这些钱以最快的速度花掉，不管是怎么花都好。网友文堂同志表示，执行房贷新利率，起码每个月给自己省下了两包烟钱，要感谢党，感谢人民啊。
　　还有不少网友表示要买上几两网络上最火爆的“切糕”回来尝尝，也当一次“糕富帅”;有网友表示莫言他老人家都上诺贝尔了，买几部作品回家给自己充充电，还有网友表示要果断存起来，以备不时之需。对于这一利好消息，不少还贷者表示期待早点来临。
　　根据调查，我国有91.1%的是人按揭买房，其中有31.75%的人房贷月供占收入的50%以上，而目前购房者呈现越来越年轻化的趋势，成为购房群体的中坚力量，然而由于工作年限不长、积蓄不多，无论是生活变动还是利率变化，都会对他们产生极大的影响。
　　办理住房公积金贷款的合肥市民要注意了，如果你手中有余钱想提前还贷减轻压力，需要在每年的12月20日之前提交申请，跨年不可办理。
　　目前很多银行对提前还贷有要求，需要正常还款一年后才能提交申请，但是住房公积金只需要在正常还款一个月后就可以提出申请，提前还贷分成提前部分还款和提前全部结清，借款人要在还请拖欠款项的前提下方能提前还贷。
四、 最新房贷利息计算方法
　　商业贷款是时下不少房奴的选择，如何计算利率直接影响房奴每个月的经济负担。除了基准利率将随国家的信贷政策在一定周期内有所调整之外，选取何种贷款方式也将影响其利率。目前，在银行贷款时共有两种贷款方式，分别为等额本息法和等额本金法。
　　最新房贷利息计算 方法一：
　　等额本息还款法即是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 15年，月还款：1176.87 还贷总额： 支付利息款：。
　　最新房贷利息计算 方法二：
　　所谓等额本金法是 将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 15年，月还款：第一月，1470.78 第二月，1466.93 第三月，1463.08 第四月，1459.23.....逐月递减。 还款总额： 支付利息款：62716.5。
五、 2018房贷新政策内容
　　一、2018房贷新政四大要点：
　　（一）二套房个贷首付比例由原先的不低于60%调整为不低于40%
　　（二）公积金贷款购首套房，最低首付款比例20%
　　（三）首套房结清贷款，公积金贷款购二套房，最低首付款比例30%
　　（四）个人转卖普通住房营业税免征期限5年变2年
　　二、2018房贷新政策内容
　　《三部门关于个人住房贷款政策有关问题的通知》
　　中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会
　　1.继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
　　2.进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
　　《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》财税〔2015〕39号
　　1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　2.上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发﹝号）的有关规定执行。
　　3.本通知自日起执行，《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）同时废止。
六、 如何去办理购房按揭贷款的手续和流程?
　　购房按揭贷款
　　按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。
　　按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：
　　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明)。
　　2、购房协议书正本。
　　3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。
　　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
　　5、开发商的收款帐号1份。
　　其贷款手续及程序是这样的。
　　首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。
　　然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。
　　接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。
　　最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
　　经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。通过记者以上所述您应该对按揭有了更深的认识，并且了解了办理贷款的相关事宜，希望按揭这把钥匙打开更多的属于你、我、他的新房之门。
　　购房者如何办理按揭贷款?
　　楼宇按揭在美国、日本、新加坡、香港等地相当普遍，已成为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式。在国内，按揭近几年才在上海、北京、深圳等一些城市开始推行。在房地产市场上提供按揭的楼盘其销售业绩明显优于其他楼盘。购房者办理
　　楼宇按揭的具体程序如下：
　　(1)选择房产
　　购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
　　(2)办理按揭贷款申请
　　购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
　　(3)签订购房合同
　　银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
　　(4)签订楼宇按揭合同
　　购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
　　(5)办理抵押登记、保险
　　购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
　　(6)开立专门还款账户
　　购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款
　　买房付全款还是办按揭?
　　选好了房子，接着遇到的问题就是付款。不是所有的买房人都能拿出全部房款的，所以就有了贷款买房，或叫按揭买房，花明天的钱圆今天的梦。
　　付全款的三大优点
　　1.付全款省钱
　　虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。
　　2.无债一身轻
　　付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。
　　3.转手容易
　　从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。
　　付全款的两项缺点
　　1.资金压力大
　　如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。
　　2.投资风险大
　　除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。
　　办按揭的三大优点
　　1.花明天的钱圆今天的梦
　　按揭就是代款，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。
　　2.把有限的资金用于多项投资
　　从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。
　　3.银行替你把关
　　办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会你审查开发商，为你把关，自然保险性高。
　　办按揭的缺点
　　1.背负债务
　　说到缺点，首先是心理压力大，因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮，讲究节省，所以贷款购房对于保守型的人不合适。而且事实上，购房人确实负担沉重的债务，无论对任何人都是不轻松的。
　　2.不易迅速变现
　　因为是以房产本身抵押贷款，所以房再出售困难，不利于购房者退市。
七、 二手房按揭贷款应注意哪些事项?
　　·注意事项一：评估价与最高贷款额
　　在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
　　·注意事项二：竣工年代与贷款年限
　　房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是\"房龄+贷款年限≤35年\"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年(即35-15)。
　　·注意事项三：贷款成数和利率
　　目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时就需结清后方可使用(目前有部分省市可以没结清的情况下办理二次公积金贷款)。
　　·注意事项四：还款方式的选择
　　银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式针对的是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供以不超过家庭收入的50%为宜。
　　·注意事项五：贷款银行的选择
　　现在商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。
　　·注意事项六：收入证明与还款能力
　　银行在批贷时，会要求借款人提供能显示其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。
　　·注意事项七：借款人自身相关情况
　　个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然
　　信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。
　　借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。
　　·注意事项八：申请贷款到放贷周期
　　购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。
　　信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。
　　借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。
　　·注意事项八：申请贷款到放贷周期
　　购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此，在办理房贷过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。
你好，根据我国法律规定，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利...
徐永盛律师
　　1、民间借贷不论数额多少，最高利率不得超过年利率24%。这是法律予以强制保护的利率标准。　　2、如果约定超过24%至...
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> 问答日报
公积金提前还款划算吗
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现在公积金利率5年以上是4.3%，存款利息2.75%，单从这边提前还贷会比较划算。当然如果那7万元能拿去高于4.3%，倒是可以考虑不用提前还。我很多都是把钱拿去放贷，每个月有1.2%的利息。挺划算的！
住房公积金提前还款划不划算，你可以具体算一下，贷款职工每月还贷利息=当月剩余贷款本金&#215;贷款月利率，每月还贷本金=月还款额-每月还贷利息，这就说明职工每月归还的利息都是根据当月剩余贷款本金计算出的应还利息，比如说你有一笔住房公积金贷款为15万元贷15年，贷款年利率为4.59%，每月需要归还贷款1154.4元，假设到今年12月时，您的这笔公积金贷款还剩余10万元未还，那么您12月就应该归还贷款利息5;（4.59%&#247;12）=382.5元，归还贷款本金为.5=771.9元，也就是说你还的利息都是你当月应当还清的利息，并不存在提前归还或多还利息的问题。 同样，如果你今年12月的某日提前还清贷款了，那你只需要根据实际还款日先结清12月未还的利息，然后全额归还剩余的贷款本金10万元,提前还贷后剩余期限贷款不再计收利息。
不划算不划算。 你的公积金贷款已经还了五年，基本上本金都还得差不多，剩下的基本是利息，提前还也省不了多少钱，违约金还不知道是多少。 如果提前还，违约金不多的情况下，估计你能省个三五百的。 等额本金相对等额本息来说划算一点点。 但是十年期贷款已还了五年，两种方式下都省不了多少钱，况且你的贷款不高。 有余钱没地方用就去提前还。
不知道你一共贷了多少年，现在已经还了多少年，假如你贷的年限长，而且也还了5、6年了，那奉劝你不要提前还了，假如才还1、2年，这钱放身上也没有太多方面，还是提前还款合适。
可以提前还款，分五种方式。
种：将所剩贷款一次还清。
第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。
第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变
第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。
第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。
种和第五种的还款方式是经济的。
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虽然我不是从事金融行业的，但我是个有激情的程序猿，对，你没看错，有激情的程序猿。
今年年初，因为手里有点闲钱，于是我便跟家里领导商量着先还一点房贷。当时也跟楼主一样纠结，到底划算不划算呢？于是我上网各种查各种算，无奈网上的算法太粗糙了，根本满足不了我的要求。
怎么办？还好我是个程序猿。
于是我花了两周的时间，去研究银行贷款的算法。不要跟我说算法网上都有，如果相信网上随便百度出来的，那大家尽可以用网上的计算器去算。现在我只说结果，我用PLSQL写了个过程，计算的结果，跟银行打出的每月还款明细一分钱都不差，对，你没有看错，一分钱都不差，而且后来我提前还款后，还是一分钱不差。
这个算法，是我根据我以往的还款记录，一点一点倒退出来的……至于细节，比如银行算法中的一个月是30天，还是实际天数，都是一点点摸索的。
废话不多说，此处为分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
深入的不探讨，简明扼要的说结论：
1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。
2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）
3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。
现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金，说白了，你可以更有钱，更早还清一套房贷，或者说，更有买二套房的可能。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。结论：放着现成的蛋糕，为何还要吃窝头呢？27788 条评论分享收藏感谢收起}