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抵押房子向人借钱20万又办了出售房屋的委托公证价值75万的房子被人卖了55万法院为什么判房屋转让合同无效？&&&&近日，上城法院审理了一起民事纠纷。&&原告刘女士（化名），40岁，在杭州做生意。&&她名下有一套40多平方米的房子，由父母居住。日，她和一位方先生到公证处，委托方先生作为代理人出售这套房子。&&后来，方把房子以55万元的价格转让给了一个杨姓女子（经鉴定，当时这套房屋价值75万元）。&&刘女士把方先生和杨都告上法庭，认为他们恶意串通，虚构买卖，要求确认房屋转让合同无效。&&&&原告刘女士说&&房子卖价低 有人恶意串通&&刘女士向法官叙述事情始末。她说，2011年，自己生意困难，经人介绍找到方先生，想向他借钱。她说，方是一家投资公司的老总，答应借给她20万，不过前提是要以她的房子作为担保抵押，还要求她办理出售房屋的委托公证。&&为了能借到钱，刘女士同意了。两人打了借条，约定借期3个月。当天，方就给刘女士打过去了18.8万元。&&次日，两人去公证处办理委托公证，委托方先生处理房屋出售的有关事宜，并约定房屋转让价不得低于55万元。&&3个月过去，刘女士还有10多万元没有还给方。&&&结果他在我完全不知情的情况下，就把房子卖给了自己的员工。买房的钱还是他垫付的，也就是说他才是实际出资人。&刘女士认为两人恶意串通。&&她向法院提交了一份委托协议书，内容是一位杨姓女子委托房产中介将这套房子挂牌出售，价格为70万元。签委托书的时间是在签订房屋转让合同前一天。&&她认为，这进一步证实是方故意找了个人来低价&买房&，之后想迅速高价出手。&&&过户后，他就来赶我爸妈走，找人泼油漆、堵锁芯&&&刘女士说。&&&&庭审现场&&买房的杨女士支支吾吾&&方先生对此矢口否认。&&他说，自己不是什么老总也压根没有什么员工，跟买房的杨女士完全不认识，更加没有泼油漆，刘女士在血口喷人。&&方先生说，是刘女士主动找来要借钱，委托公证也是她主动提出的。&&庭审中，法官问杨女士，买房的钱从哪里来的？&&杨女士支支吾吾，法官反复追问，她只得拿出一张借条，承认买房款是向方借的，自己没掏一分钱。她还承认，买房时确实没去看过房子。&&庭审中，方和杨说话颠三倒四，出入很大。一会儿说买房是为了自住，一会儿又承认想把房子买进来再卖掉；一会儿说卖房时没有议价，一会儿说有讨价还价。&&法院判决，房屋转让合同无效。&&&&为什么转让合同无效&&法官：判断合同是否有效，一个重要的要件就是要看其意思表示是否真实。&&方作为委托人把房子卖给杨，但在买卖过程中价款确定、房款交付等重要情节的陈述上，两人说法明显不吻合，且明显和常理不符，不能作出令人信服的解释，没法自圆其说。&&法院认为，卖房并过户给杨的一系列行为，并不是出于房屋买卖的真实意思表示。也就是说，他们的目的是为了变更房屋所有权，不是真的卖房买房。这种行为实际损害了原房主的利益。&&因此，这份房屋转让合同无效。&&&&基于借贷产生的委托公证&&是否合法&&法官：这种情况现在很常见，也是高利贷的惯用手段。有的人找别人借钱，对方会说借钱可以，但必须拿房子作抵押。正常的抵押需要去房管局办理抵押手续，比较复杂，而且如果一旦还不上钱，要实现抵押权也比较复杂，必须先去法院提起诉讼。在这种情况下，出借人就干脆让借款人去办理个委托公证，钱一旦还不出来，出借人就可以直接把房子给卖了，方便快捷。&&一些人被出借人卖了房子，事后找到法院，说这是基于借贷而产生的委托关系，不是自愿的，不能算数。&&但是，公证书是在公证处办理的，公证时，一方也表达了确实是自愿委托的意愿，这种意思表示理应认为真实有效。因此，委托公证书合法有效，对方可以根据公证书内容获得授权，处理房屋。事后再说不是自愿的，还有什么用呢？&&所以，千万不要轻易办理这种公证，其后果很难预料。（都市快报）
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肯定有不合法的事情啊，法院是公正的
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高利贷惯用的手段这个要当心了。
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恶意串通，虚构买卖。
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高级认证市民
杭州小杰爱婴儿童理发师顾问
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帮帮小组核心成员
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要当心了。
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学习了，长知识了。。
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高利贷碰不得啊
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法院就是神经病，借钱的比没诚信，到期不还钱。你怎么处罚她？
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日，她和一位方先生到公证处，委托方先生作为代理人出售这套房子。既然已经公正了被告为房屋代理人，那么是不是不管是怎么代理买卖的房子只要房价不低于原告预期就是合法的了？法院这样判是否真的可行吗
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房屋买卖合同纠纷十四个典型案例|人民法院报
来源:案例分析 滨江律师
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导读：一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力裁判要旨：合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。案情简介：日，A公司与严甲签订商品房预售合同一份，向严甲出售上海市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因，一直未能办理房屋交付手续。2007年4月，A公司得知严甲已在美国死于车祸 ...
一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力
裁判要旨：
合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。
案情简介：
日，A公司与严甲签订商品房预售合同一份，向严甲出售上海市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因，一直未能办理房屋交付手续。
2007年4月，A公司得知严甲已在美国死于车祸，向严甲的法定继承人杨甲、严乙催促二人办理相关手续但未果。A公司诉至法院，请求判令两继承人继续履行预售合同中约定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。
法院裁判：
严甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；且其并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。
来源：人民法院报日版，作者：李彦，上海市静安法院
二、情势变更对合同长期履行僵局的适用
裁判要旨：
相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。
法院裁判：
原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先……
因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。
根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）虹民三（民）初字第309号，作者：高行玮、张浩，上海市虹口区人民法院
三、名为房屋买卖实为借款担保的认定
重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案
裁判要旨：
名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。
法院认为：
本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。
此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。
来源：人民法院报日版，案号：（2012）渝五法民初00012号，作者：张华荣，重庆市第五中级人民法院
四、商品房预售合同格式条款的解释
重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨：
当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。
法院裁判：
重庆市渝中区人民法院经审理认为，涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也认可已通电，应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。
重庆五中院认为，被告为涉案房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约，遂改判被告承担违约责任。
来源：人民法院报日版，（2014）渝五中法民终字第00735号，作者：黄淳、肖飞，重庆市第五中级人民法院
五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定
重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨：
政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。
法院认为：
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同签订时，彭琳茹支付了两成购房款，因国家房贷政策的调整，在彭琳茹与金科公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致原告未获得银行贷款。
金科公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据，在本案审理结束时彭琳茹仍未获得银行按揭贷款，且也未提交应归责于彭琳茹个人导致合同无法履行的证据
来源：人民法院报日版，作者：李天全、朱红兵，重庆市荣昌区人民法院
六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理
重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：
作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失，房屋买受人请求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现，房屋买卖协议已无法继续履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务，其请求终止房屋买卖协议符合法律规定，应予支持。
来源：人民法院报日版，作者：张娇东、李海霞，重庆市江津区人民法院
七、商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义
重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案
裁判要旨：
商品房买卖合同中，“一户一表” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费，而开发商提供的总分表制的配套用水设施，使业主不能自行到自来水公司缴费，不符合国家有关规定与合同目的。
法院认为：
本案当事人订立合同的目的之一是保证购房人能够顺利地向供水企业交费。而涉案小区现有的总分表制使购房人在供水企业处未建立独立的水表户头无法自行交费，该模式不符合合同目的。本案争议的“一户一表”条款出现在合同附件部分，并非参照示范文本订立，一审法院认定属于格式条款，并无不当。经查，涉案小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系的“一户一表”，崇安公司关于履行不能的上诉理由不能成立。
来源：人民法院报日版，案号：（2011）渝一中法民终字第06021号，作者：朱华惠，重庆市第一中级人民法院
八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定
重庆一中院判决谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨：
商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）渝一中法民终字第01205号，作者：张春侠、龙玉梅，重庆市合川区人民法院
九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效
江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案
裁判要旨：
购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。
法院裁判：
在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）淮中民终字第0475号，作者：孙坚，江苏淮安市中级法院
十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定
江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案
裁判要旨：
土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。
法院裁判：
划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）通中民终字第0897号，作者：张建平、金永南，江苏省南通市通州区人民法院
十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：
开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。
来源：人民法院报日版，案号：（2012）锡民终字第0024号，作者：曹海英、陈教智，江苏省江阴市人民法院
十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果
江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案
裁判要旨：
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）宜执异字第0021号，作者：江苏省无锡市中级人民法院 范 莉、马云，宜兴市人民法院许乐群
十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定
裁判要旨：
单位内部开发的房屋，虽限定购买人为本单位职工，并尚未取得房产证，但只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实一致，不具有购买条件的人与该单位职工达成房屋买卖合同，应认定合法有效。
来源：人民法院报日版，案号：（2011）郑民三终字第725号，作者：崔霞、孔凡松、申阳，河南郑州中原区人民法院
十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定
河南洛阳中院判决郭某诉李某经济适用房转让合同纠纷案
裁判要旨：
经济适用房符合条件上市交易的，需补缴土地出让金。根据交易习惯，土地出让金一般由出卖人承担。如果交易双方约定了土地出让金缴纳方式，且已实际履行，则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销该履行。
来源：人民法院报日，案号：（2015）洛民终字第1906号，作者：申文娟、樊蕾，河南省洛阳市老城区人民法院
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解析法院为何认定规避政策的借名买房协议无效
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为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
本文为借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。
案件简介：
2012年4月11日，张子林和马静晨签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定张子林购买马静晨的房屋，房价款120万元，房屋面积80平方米。同日，两人签订了一份补充协议，该协议中约定因张子林无购房资质，若存在张子林购房资质无法办理等其他原因，张子林可以将房屋另行出售，房屋的出售价格高或低于合同价格均与马静晨无关；若需要办理过户或公证手续，马静晨应当无条件配合乙方办理手续。2012年4月11日，张子林与马静晨签订了一份《补充协议》，约定了房款及定金交付方式和违约责任。双方认可双方之间存在房屋买卖合同关系。2012年4月11日，张子林给付马静晨定金6万元，2012年5月13日给付购房款31万元。
后来两人因为履行《房屋买卖合同》及补充协议时发生了争执，马静晨将张子林起诉至法院，请求确认双方之间所签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后认为双方之间的合同系双方当事人真实的意思表示，且双方之间的合同并未违反《合同法》第五十二条中关于合同无效的条款，因此驳回了马静晨的诉讼请求。法院做出一审判决后，双方均为就此事上诉。
2013年12月11日，马静晨将张子林起诉至北京市丰台区人民法院，向法院主张解除双方之间的房屋买卖合同和两份补充协议。庭审中，马静晨提出张子林不具备在京购房资格，张子林无法办理产权过户，双方之间的房屋买卖合同目的不可实现，双方合同中约定的期限内张子林未能将诉争房屋出售且未办理委托公证手续，而自己已经花高价另买了一处房屋，没有必要委托张子林出售房屋，因此提出上述诉讼请求。
庭审中张子林要求继续履行合同，并向法院提出反诉，诉求马静晨将诉争房屋的产权过户给自己的指定购买人闫涛，并且自己将会给付马静晨剩余的所有款项。庭审中闫涛表示自己和张子林并不是亲戚，是朋友关系，仅出于道义帮助没有购房资格的张子林购买诉争房屋，他自己认可房屋实际产权人为张子林。
审判结果：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
双方之间的房屋买卖合同及两份补充协议在判决后解除，并驳回了张子林的全部诉讼请求。
一审法院判决后，张子林不服判决上诉至北京市二中院，北京市第二中级人民法院经审理后判决：
驳回张子林的上诉请求，维持原判。
借名买房纠纷律师靳双权案件点评：
借名买房纠纷律师靳双权认为，本案是一起因限购政策导致买受人无法购房而希望通过借名买房方式购买诉争房屋导致的借名买房纠纷案件。
本案的争议焦点在于，购买人没有购房资格时，是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。
靳双权律师将就借名买房合同是否有效进行分析。
首先，据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。”其中针对第5项，&《最高人民法院关于使用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(二)》第十四条明确规定：“‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”
在本案的实际购房人张子林不具有购房资格的前提下，借名购房后形成的房屋买卖合同确实是为了规避限购政策而签订的合同，但不存在欺诈、胁迫的手段，不损害国家、他人或公共利益，目的也不属于非法，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，最多是违背了国务院北京市人民政府颁布的限购政策，所以直接认定合同无效没有法律依据，因为此类合同应属于有效合同。
第二，规避限购政策的房屋买卖合同能否履行的问题
合同有效，意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。
本案中，如果法院判令马静晨将上述房屋过户到被借名人闫涛的名下，便意味着允许不具备购房资格的张子林通过合同的履行拥有了房屋的所有权，这会导致限购政策的落空，因此不应允许规避政策的合同履行。若不允许规避政策的合同履行，就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的原、被告双方未就合同解除达成一致意见，所以不符合约定解除的情形，只能考虑合同是否符合法定解除的规定。
《合同法》第九十四条规定的法定解除权有如下情形：“一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。”因本案中不存在不可抗力，故不考虑；而本案中合同无法履行，并不是以任何一方的意愿为基础，是因为合同约定规避了房屋限购政策，无论双方是否有履行意愿，合同都不能履行。所以，只可以适用的只有第五项规定的其他情形。第五项属于兜底条款，将第一至四项没有包括的情形均纳入其中。我国《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”签订规避房屋限购政策的合同，属于扰乱社会经济秩序的行为，故属于法律规定的其他情形，此类合同可以依法解除。
综上所述，借名购房合同应当予以解除。张子林与马静晨在签订涉案合同及其补充协议时，限购政策已颁布实施，双方明知按照限购政策张子林不具有购房资格，所以约定张子林可另行出售。本案庭审中，张子林指定要求将房屋过户至有购房资格的闫涛名下，且闫涛认可涉诉房屋实际所有权人为张子林。此种约定的实质上属于规避住房限购政策的借名买房，即因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下的情形。在这种约定有效的情形下，法院不应支持合同继续履行。因为无论合同约定最后房屋登记在哪方名下，合同中的房屋买受人均是张子林，那么房屋买卖合同能否履行均应以张子林的条件来考虑。如果买受人符合各项政策规定下的购房条件的条件，那么买卖双方可以约定将房屋登记在其他有购房资格的他人名下。反之，则因张子林无资格购房，其自身无法通过合同履行取得涉诉房屋的所有权，故也无权再将房屋另行出售。从实际效果方面讲，如果不具有购房资格的当事人即可以通过使用有购房资格的人的名义登记的方式购买房屋，不仅使得国家的房屋调控政策落空，还会引发借名人与被借名人之间产生大量有关房屋所有权争议、税费争议等。因此，本案中的买卖合同因马静晨无购房资格无法履行，符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时，当事人可以解除合同”的规定，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。
因此，法院的判决是正确的。
执业机构：北京市东卫律师事务所大家都在搜：
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哪些情况下购房合同会被认定为无效呢
王先生在深圳房价暴涨前，买了一套二手房，已开始还房贷且目前正着手装修房子，等待着在这间房子里迎接即将到来的二胎。然而，最近卖家的儿子以母亲有精神病为由，诉上法庭要求判定该交易无效。一审的结果是，王先生在明知卖家有精神病的情况下仍进行交易，不属于善意取得，法院判决该房屋买卖合同无效，要求王先生腾退该房产，目前该案已经进入二审阶段。买房后，购房合同无效，这实在是让人难以接受，为什么会这样呢?在进行房产交易的时候，哪些情况下购房合同会被认定为无效呢?二手房常见的几种无效购房合同：1、与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。刑法中的限制行为能力人是指，年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。因此，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。2、侵犯优先购买权，合同无效出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。3、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。4、以欺诈为目的签订的房屋买卖合同这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。5、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。6、乘人之危签订的经济合同是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。7、损害集体利益的房屋买卖合同是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的合同无效。8、未签订正式的书面合同当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。新房常见的几种无效购房合同：1、商品房预售违法，合同无效出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。3、交付房屋的套型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。4、房屋面积误差超过3%开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。5、房屋主体结构质量不合格房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。6、出卖人未告知买受人买房再次抵押签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。7、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。8、延期交房超过合理期限出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效。房屋买卖合同无效的法律后果：无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：①出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。②有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。③在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。④因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。⑤涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。买房不易，在签订购房合同的时候，不仅要注意合同的内容，还更因关注合同本身是否有效。一旦发生像本文开头那样的事情，着实麻烦，让人进退两难。所以，在买房的时候，一定要提前了解并查阅相关的买房知识，做到万无一失。延伸阅读：
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房地产法律咨询
您好，没有责任
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可委托本律师代理起诉追索
等1位律师回复
等1位律师回复
您好，如果对方原因导致合同无法履行 您可以要求解除合同 并返还相应的款项 ！
等3位律师回复
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