之前我分期购置一辆车，当时签好购置合同交了两千定金，现在因为些原因不想要了，他们那边说要赔违约金_百度知道
之前我分期购置一辆车，当时签好购置合同交了两千定金，现在因为些原因不想要了，他们那边说要赔违约金
之前我分期购置一辆车，当时签好购置合同交了两千定金，现在因为些原因不想要了，他们那边说要赔违约金不想要的原因一是没有驾驶证二是资金不足从法律角度来看这个违约金我会赔付吗
我有更好的答案
要看具体合同是怎么签的，关于违约金的部分，一般来说你这种情况属于违约，应该支付违约金。
还有其他办法解决吗
继续付款把车买了或者跟对方协商，你把合同拿了看看有没有漏洞钻
上面有写单方面违约赔付购车款百分之三十
```这是需要赔偿的数额··有没有违约条件？就是什么情况下属于违约那一款
脖子疼，看不清·
第七条和第八条
太黑了，你拍正点儿~~
没辙了，第七条写的很清楚了···任何理由都不行，准备赔偿吧、·
你自己签的合同··自己再违约，人家要求违约责任，有任何问题么？？？你最多就是主张现在没有钱，违约责任签的太高了，请求降低违约金，这样调解吧、·
那你的意思只有硬着头皮买下了
不然就支付违约金好了·
违约金都够我手付款了好吧
那是你的问题，你签的合同
回答你这么多，你意见还大，好心没好报啊···
你是律师？
那个不是理由！可以去考！没钱买那还订车？？要看合同
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厦门中院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见理解与说明
厦门中院关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见
二○○四年七月十二日
[关于标题的说明：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问
题的解释》颁布并于2003 年6 月1 日实施，引起了社会各界的极大反响。众多小业主纷纷
向法院提起诉讼，对开发商逾期交房和逾期办证等违约行为主张权利。开发商反弹更大，主
要是对解释中确定的开发商的义务问题有不同的意见，如对消防验收问题、对竣工测绘和单
元测绘问题，对办证义务主体等等都提出意见，主要观点认为，上述问题基本是政府的行政
行为，或政府的委托行为（准政府行为），开发商自身无法克服，现要归咎其承担责任是不
公平的，可能使房地产商陷入困境，且对房地产市场极为不利。目前我市法院受理此类案件
1615 件，许多小业主和律师也正翘首以待，新闻媒体也表现了极大的热情。为此，我院组
织专人到案件较为集中的基层法院进行调研，与相关行政部门、开发商和小业主座谈沟通，
从多方面了解司法审判所面临的问题。经过调研，我们认为，本司法解释与以往的司法解释
最大不同在于，以往的司法解释基本上是对一部法律适用的解释，而本司法解释则是对多部
法律、行政法规（规章）适用的解释，主要有《城市房地产管理法》、《建筑法》、《合同法》
的相关内容、《城市房地产开发经营条例》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》，
并对最高法院之前颁布的相关司法解释进行补充。而上述的几部法律、行政法规和规章颁布
施行后，执行力度明显不够，审判机关对涉及到的相关案件也缺乏系统的调查研究，对相关
法律、法规和规章之间的关联性和互补性认知和掌握严重不足，尤其是对行政法规和规章在
具体个案上适用明显阙如。司法解释颁布后，各相关单位，尤其是房地产开发企业（以下称
开发商）意识到审判机关必须严格执行相关的法律和行政法规，故引起了反弹。
对此我们认为，司法解释是对相关的法律和行政法规已经规定事项适用的解释，必须严
格执行。本司法解释进一步明确地将商品房实际交付与协助商品房的小业主办理权证作为开
发商履行买卖合同两个方面义务来规定，这符合该类合同履行的实际情况。由于各界对司法
解释中一些问题的理解仍存有争议，如对解释第十八条中“出卖人原因”的理解就有较大的
分歧。本着尊重历史，维护和稳定房地产市场、衡平房地产市场各利益主体的权益，统一我
市两级法院对这类纠纷的裁量尺度，我们将司法解释颁布实施以来争议较大、在我市比较普
遍存在的有关问题归纳，经过论证提出倾向性指导意见。
当然作为中级法院没有制定和提出法律适用意见的权限，但是《中华人民共和国法院组
织法》第十一条第一款：“各级人民法院设立审判委员会，实行民主集中制。审判委员会的
任务是总结审判经验，讨论重大的或者疑难的案件和其他有关审判工作的问题。”对于本市
在审判实践中出现的问题，审判委员会可以讨论研究、总结审判经验，因此我们将商品房买
卖合同纠纷审判实践的经验及时通过调研加以总结，以指导意见的形式提出，意在推广审判
经验，统一裁判尺度，衡平各利益集团的利益，体现司法的引导社会生活的功能，树立司法
的公正性和权威性。
由于我们在本指导意见中仅涉及到商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办理权属证
书这两个方面的问题，而对司法解释中其他问题没有涉及，故我们采用了《关于审理商品房
买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》标题，明确限制了本指导意见所
涵盖的范围。]
为统一我市两级法院审理商品房买卖合同纠纷对逾期交房和逾期办证等事宜的裁判尺
度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干
问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）及我市具体情况，提出如下意见，供我市两级
法院在审理该类案件中参考。
[说明：对指导意见前言部分，我们考虑要能体现指导意见的内容和范围，明确其总结
审判经验的内涵。有一个意见提出前言应为：“鉴于在审理商品房买卖合同纠纷过程中，我
市两级法院对逾期交房和逾期办证等事宜具体掌握和适用法律、法规和司法解释存在争议，
为统一司法裁判尺度，根据有关法律、法规和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》及我市具体情况，提出如下意见，供我市两级法院在审理该
类案件中参考。”该意见最终未被审判委员会采纳，理由是，本指导意见所涵盖的范围，仅
局限在商品房买卖合同纠纷中关于逾期交房和逾期办理权属证书的纠纷，若采上述表述，则
扩大了本指导意见所涵盖的范围，与具体的指导意见不相匹配，故在形成决议时不采用该表
述。因此该前言确定了本指导意见的范围，是我们在具体个案参考时应当注意的。]
第一条审理商品房买卖合同纠纷，对双方当事人在合同中已约定的权利义务，不违反法
律和行政法规规定的，应按当事人的约定；当事人没有约定或约定不明的，适用最高人民法
院《商品房买卖解释》等相关规定。
[说明：该条主要明确《商品房买卖解释》相关规定适用范围。前文提到审理商品房买
卖合同纠纷，主要适用法律有《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理
条例》、《商品房销售管理办法》等。《商品房买卖解释》在本身就明确限定了其适用范围，
即《商品房买卖解释》仅针对商品房的买卖合同纠纷，即第一手商品房的买卖，而二手房、
经济适用房、房改房和解困房等其他房屋买卖是不适用《商品房买卖解释》。这是审判实践
中必须注意的。
实务中，对当事人约定与《商品房买卖解释》相关条款规定如何选择适用存在争议。我
们认为，《商品房买卖解释》是司法解释，是最高司法机关对法律的解释，而不是独立创设
的法律规则，它的适用是以法律适用为前提的。《商品房买卖解释》第十四条、第十五条、
第十六条、第十七条、第十八条、第二十条等条款均将当事人意思自治原则确定适用的基本
原则，在审理商品房买卖合同纠纷过程，尤要注意遵循这一合同法的基本原则。由于《商品
房买卖解释》对当事人意思自治原则采用分解的方式在各具体的条款中运用，引起具体适用
时对《商品房买卖解释》条款的理解存有争议，尤其对没有具体规定该原则的相关条款是否
也应适用该原则的争论更大。我们认为，当事人意思自治原则是《合同法》的一项基本原则，
应贯穿于合同行为的始终，在商品房买卖合同中也不例外，故拟确定该条以明确合同意思自
治原则，强调《商品房买卖解释》适用过程中，首先要以当事人的合同约定为前提，只有当
事人没有约定，才适用《商品房买卖解释》。这就进一步强调本《商品房买卖解释》的适用
范围，减少《商品房买卖解释》具体适用过程中对某些条款不必要的争论。]
第二条买受人因出卖人交付的商品房未经验收或验收不合格拒绝接收的，予以支持。
出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人
不具备交房条件，由此产生的逾期交房违约责任由出卖人承担。
[说明：我们认为，商品房建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，质量问题涉
及到不仅仅是使用者自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题，甚至涉及到公
共安全问题，《建筑法》和相关的法律均规定了建设单位、施工单位和监理单位等对建筑物
的质量负有终身的完全的责任，故建筑物的质量保证是法定的义务而不是当事人约定义务，
出卖人在交付商品房应依照法律的规定履行其法定的义务。同时行政法规和行政规章也明确
制定了强制性规范，因此应将商品房的质量问题作为严格的法律制度来遵守。《城市房地产
开发经营条例》第十七条确定了房地产项目交付使用，必须是验收合格的，否则不能交付使
用。这是行政法规的强制性规范条款，说明条例对合格的商品房要求是坚决，禁止不合格的
商品房投入市场；同时《城市房地产开发经营条例》第三十一条和《商品房销售管理办法》
第三十二条还都规定了商品房交付时，应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说
明书》（以下简称两书）。两书的规定是行政法规和行政规章对商品房质量要求之形式要件进
行规范，以增加法律和法规对商品房质量管理的分量。
在实务中对两书的交付应属何法律性质的行为有争论，一种意见认为，两书的交付属于
行政法规和行政规章规定的当事人的义务，属出卖人的法定义务，出卖人必须严格遵守，故
两书的交付应属于出卖人交付房屋时的一个必要条件。另一意见认为，两书的交付仅仅是出
卖人对所交付的标的物的质量保证和对买受人使用标的物的提示，不是交付标的物的必要条
该条意见主要是对出卖人交房时不能提供经过验收的商品房时，买受人的权利保护进行
提出意见，即我们支持买受人依法行使质量保证权利，若出卖人不能提供经过验收合格的商
品房，买受人就有权拒绝接受出卖人的交付，因此所造成的逾期交房的责任，由出卖人自行
承担。由于两书的取得是与商品房建设项目的验收紧密相连的，因此审判实践中涉及到该部
分事项举证责任分配时，我们认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七
条的规定，应由出卖人承担两书取得的举证责任。]
第三条买受人已接受出卖人交付的商品房钥匙，除当事人另有约定外，应视为商品房已
经交付使用，即出卖人完成了《商品房买卖解释》第十一条规定的房屋转移占有。
买受人已接受了出卖人所交付的商品房钥匙，又以出卖人没有同时交付《住宅质量保证
书》和《住宅使用说明书》为由主张出卖人承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任的，
不予支持。
前两款规定适用于1998 年7 月20 日国务院《城市房地产开发经营管理条例》施行之后
签订的商品房买卖合同，之前签订的商品房买卖合同适用当时法律和行政法规、规章的规定。
[说明：根据现行的法律和审判实务，一般的动产买卖合同中交付义务是以标的物的转
移占有为标志的，标的物转移占有，所有权发生转移，风险随之移转。不动产买卖的交付，
传统的民法是以产权登记为不动产标的物交付为标志的。在实务中，对商品房买卖合同中实
物交付的情形应如何认定存在争议，有认为应该以转移占有为要件，即买受人实际使用了该
商品房，有的认为不仅要实物交付，还应包括相关的权属的交付，有的认为实物交付和权属
交付在不动产买卖中是不同的法律义务。商品房买卖交付履行义务通常情况是实物交付在
前，权属交付在后，当事人完成了实物交付，仅完成商品房买卖合同部分义务，不能因权属
问题而要求出卖人承担合同全部的违约责任。《商品房买卖解释》将商品房买卖合同中的交
付，界定为两个交付义务，一是实物的交付，也就是商品房本身的交付；二是商品房权属的
交付，也就是产权的交付；并将这两种交付确定为出卖人的两种义务。
我们认为，既然法律和《商品房买卖解释》将实物交付和权属交付分为不同的义务，那
么，商品房买卖合同的履行首先是实物交付义务，出卖人完成了实物交付义务，也就是履行
了合同中最主要的义务之一。该项义务的完成，就应该免除义务人相应的民事责任。至于实
物交付的界限如何判定，黄松有副院长在《商品房买卖解释》颁布时的记者招待会上专门就
“交钥匙即交房”的问题回答了记者的提问，这就确定了商品房交付标准，也就是出卖人将
商品房交付的时间标志。这应成为我们具体办案中掌握交房界限的一个尺度。
在实务中，买卖双方对两书争议较多。从我们调查的情况看，按照相关规定，开发商要
取得两书，一般要在建设项目通过综合验收后，并将相关的建筑资料档案移交城建档案馆后
方能取得。但开发商（出卖人）由于种种原因，诸如施工延期导致交房的延期，或因质量、
消防等分项目未能通过验收等实际不具备交房条件的情况下，为了避免自己承担繁重的违约
责任，迳行通知买受人收房，于是产生了有的买受人愿意接受，有的买受人不愿意接受之情
形。不愿意接受便可能产生纠纷。虽然目前我市两级法院受理的商品房纠纷案件中涉及两书
问题纠纷的尚不多见，且多是附属于其他纠纷，据悉仲裁委员会所受理的案件中此种情形的
案件则较多见，且争议较大。一种意见认为，出卖人无法提供两书，则说明出卖人所欲交付
的商品房尚不具备交房的条件，不应交房，即使实际已经交了钥匙，也不能说明出卖人完成
了交房的义务，出卖人仍应承担逾期交房的违约责任；另一意见则认为，两书交付不是法定
的义务，而是开发商与建设主管部门的关系，属于行政法律关系，系公法范畴，与私法领域
无关，买受人要求出卖人提供两书没有依据。在关于两书的争议中，也有的买卖合同中约定
了出卖人在履行交付义务时应同时交付两书，但在实际履行中，存在着买受人虽然实际已经
接受了出卖人交付的钥匙，但又以出卖人未提供两书为由主张出卖人不具备交房条件，其交
付的钥匙不能证明其已完成了交付实物的义务。
我们认为，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企
业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。//住宅质量
保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。//保修期内，因房
地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应
当依法承担赔偿责任。”建设部《商品房销售管理办法》第三十二条：“销售商品住宅时，房
地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受
人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”提供两书属于行政法规和行政规章的强制
性规定，出卖人必须严格遵守。在合同履行过程中开发商没有提供两书（质量保证书和使用
说明书）者，当事人以合同有约定为由拒绝接受交房的，应按照合同约定处理；如果合同中
没有约定或约定不明的，买受人以行政法规和规章有规定，乃出卖人的义务，出卖人不提供
不具备交房条件为由拒绝接收房屋，可以支持买受人的主张；若当事人已实际接收房屋，又
以出卖人没有提供两书，不具备交房条件，应视为尚未交房为由提出抗辩的，要求出卖人承
担不履行该部分的义务或逾期履行该部分义务的违约责任，不予支持。但对当事人提出由于
出卖人在交房时未同时交付两书，造成使用者在实际使用过程产生的实际损失或造成其他损
害的，则可一并处理，由开发商承担相应的修补、赔偿等责任。
关于商品房买卖中的质量保证规定时间效力。1995 年1 月1 日施行的《城市房地产管
理法》中没有明确房地产项目交易的质量担保责任的规定，而1998 年3 月1 日施行的《建
筑法》则仅就建筑工程的质量管理方面进行规定，也没有针对房地产买卖合同中质量担保义
务进行规定。1998 年7 月20 日施行的《城市房地产开发经营管理条例》则较明确了规定商
品房交易中的质量担保义务，如第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可
交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时规定了竣工验收的范围，包括
涉及公共安全的内容，工程质量监督、规划、消防、人防等均得同时进行验收。按法的溯及
力原则，关于商品房的质量担保义务，从条例施行之日适用才符合法律规定的精神。故提出
该款的意见。而对之前签订的合同中，因质量问题产生的纠纷，则适用《民法通则》的相关
规定和《城市房地产管理法》、《建筑法》一般原则的规定。]
第四条出卖人未按照商品房买卖合同约定的时间交房应承担逾期交房的违约责任。逾期
交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。违约金按《商品房买
卖解释》第十六条和第十七条规定的标准计算。
[说明：合同约定了交房的时间，而出卖人没有按照约定的时间交付，按照合同的一般
规则，出卖人应承担逾期履行交付义务的违约责任，为此我们在说明违约金如何计算前，首
先确定了逾期交房所应承担的责任。由于《商品房买卖解释》中没有明确规定违约金的起算
点，在实际操作中，对违约金的起算点有不同的意见。第一种意见认为，应以当事人约定的
交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。因为合同约定的
交房日即当事人履行标的物交付义务的最后期限，超过了这个期限，负有交付义务的一方就
要开始承担违约责任，所以违约金要从此时开始计算。第二种意见认为，以合同约定的交房
日作为违约金的起算点的处理失之简单，因为实际交房的情形是复杂的，有提前交房的，有
迟延交房的，有具备交房条件提前交房的，也有不具备交房条件提前交房的，也有逾期后仍
不具备交房条件而实际交房的，也有逾期后具备交房条件才交房的，所以应根据个案的实际
交付的具体情形来确定具体的起算点。
我们认为，《商品房买卖解释》明确逾期交房的违约金计算。黄松有副院长在《商品房
买卖解释》颁布的记者招待会上关于“交钥匙即交房”意见是我们司法实践中应遵循的一个
基本尺度，因此违约责任起算点的具体确定，第一种意见较为可取。因为交房日的确定属于
当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定了交房日，就在彼此之间产生了法律拘束力，
各方当事人均应信守。若出卖人提前交付标的物，当出卖人尚不具备交房条件时，买受人可
以依法拒绝接收房屋，所产生的民事责任应由出卖人承担；若约定的交房日逾期后，仍不具
备交房条件的，亦应由出卖人来承担违约责任；若出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际
接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务，延期交房的违约行为阙如。故关于
逾期交房的违约金应从约定的交房日计算至实际交房日；若逾期到具备交房条件时才交房
的，则违约金从约定交房日计至出卖人已送达的交房通知书确定交房之日止。
违约金的计算标准，《商品房买卖解释》第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约
定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30%为标准）可以予
以调整；没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照《商品房买卖解释》第十七条的规定，
参照同地段的租金标准计算。关于损失的确定，在调研过程中，我们也注意到该条款关于“损
失”的确定，也将会成为实务操作中一个难点。因为损失因案而异，且当事人在这方面的举
证能力也各不相同，容易造成了同类案件不同的裁判结果，甚至相去甚远，按照这一原则来
处理的话，社会效果、司法的公正性和均衡性都受到影响，最好能在相对类型的情形下统一
裁量尺度，但统一损失的尺度，实际上对广大的消费者而言是不公平的。平衡利弊，我们认
为《商品房买卖解释》在将损失问题归入证据问题来掌握，即当事人主张损失，必须提供证
据，依当事人的举证情况作出判断的同时，又针对当事人举证能力欠缺的情况，提出若无法
提供证据，或损失难以确定的，按照法定的标准来计算，较符合实际情况，因此在意见中强
调对违约金的计算标准采用解释中的相关的标准进行确定。]
第五条《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，应理解为：出
卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房
建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。
非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖
人的原因”。
[说明：解释出台后，司法界、房地产业内对解释中第十八条和十九条“出卖人的原因”
的提法颇多争议。我们认为，“出卖人的原因”应理解为《城市房地产管理法》、《商品房销
售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》（该办法1998
年1 月1 日施行，2001 年修订）等法律、行政法规及规章确定的出卖人（开发商）所应承
担的义务。如《城市房屋权属登记管理办法》第十六条：“新建的房屋，申请人应当在房屋
竣工后的３个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地
使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以
及其他有关的证明文件。”这里要求开发商应准备或取得讼争的房地产项目所有法定和行政
机构要求必备的文件、资料，以满足该房地产项目能进行初始登记为要件，即开发商必须向
权属登记机构提交法律、行政法规及规章规定的文件和资料，并可以完成初始登记时为止。
主要包括的文件资料有：
1、预售许可证、开发企业的营业执照和房地产开发企业资质证书；
2、土地出让金已全部交付的凭证，取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4、须已通过竣工验收（以综合验收为要件，包括了主体工程验收、配套工程验收和消
防验收等，通常以房地产项目资料达到备案标准为准）；
5、测绘已经完成，并可以用于房屋权属登记；
6、权籍登记部门要求的其他条件。
提交上述文件的目的在于完成商品房的初始登记，即对开发商的产权来源于自己的建设
进行登记。而在商品房买卖合同中，买受人的登记不是初始登记，而是变更登记（或物权法
理论中有人认为应是继受取得登记），因为其产权的来源是基于买卖关系。在现实操作中，
我市权籍登记部门一般仅对开发商的初始登记的资料进行审查登记，但没有给开发尚颁发项
目的产权证，而是运用初始登记的资料直接进行变更登记，将项目中的单元产权证书颁发各
单元的小业主，即权属部门将两次登记转化成一次捆绑式登记，直接给买受人办理单元产权
证，故在商品房买卖关系中，产权证的办理有赖于出卖人的初始登记资料的完备，否则是无
法办理的。
以上开发商所提供的文件资料的时间界限，可考虑以权籍部门开具收件收据为参考标
志。若有被权属登记机构退件者，则以补足材料后为准。因为退件是行政登记机关经审查认
为申请人所提交的文件、资料不完整，不具备初始登记条件而采取的行政行为。就商品房买
卖合同而言，这仍是出卖人应承担的义务，与买受人无关。至于出卖人认为行政机关退件不
符合规定，可以通过行政救济的手段，如行政诉讼等来解决。我们在调研中发现，造成权属
登记延误的原因是多种多样的，但主要原因中，开发商由于项目建设过程中出现不按规划许
可、建设执照许可、施工许可、质量、消防标准等进行建设，致使初始登记的资料与实际不
符，需要重新补办理相关手续，造成了延误。这些原因不能归责于买受人或政府等，而应归
责于开发商。
在实务操作过程中，经常会出现买受人自己由于疏忽或其他原因，没有及时到权属登记
部门办理相关登记手续，或者是办理按揭中，因为与银行借贷关系出现纠纷，银行不配合其
办理登记手续造成延误等等，这均不能归责于出卖人，而应由买受人自行承担相应的民事责
第六条因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内
办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。
出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关
[说明：本条要解决的问题是明确在商品房买卖合同中，由于出卖人的原因造成买受人
办理权属证书之延误的民事责任承担问题。在实务中，对权属证书的办理之延误是否应承担
违约责任，也存在不同的争议，一种意见认为，商品房买卖合同中，关键的问题是实物的交
付，权属交付问题对于买受人没有太大的意义，因此现实的商品房买卖中，大多数买受人都
通过银行按揭的方式支付房款。一旦办理银行按揭，那么商品房买卖合同的相关资料，包括
买卖合同的正本和购房发票，买受人都应按照借款合同的约定交给银行保管，以减少银行的
信贷风险，即使办理了产权证书，银行也会依照借款合同的约定，办理抵押登记手续，且实
际保管了相关的权属证书，所以权属证书的办理与否，对买受人而言，几乎没有实际利用的
价值，故是否逾期办理权属证书，无关大碍。
另一种意见则认为，在商品房买卖合同中，权属转移是当事人实现合同目的的最终标志，
不动产的实际交付仅仅转移的是商品房的占有权和使用权，而不动产所有权的其他权能形
式，不办理权属登记，买受人是无法行使的，故从商品房买卖合同的目的来看，权属证书的
办理有着极其重要的现实意义，也是买受人实现所有权人的终极权利的一个重要的标志。即
使当事人办理了银行按揭，从目前的法律制度上，我们的按揭采用的是商品房买卖合同抵押
和产权抵押两种形式的结合，即在产权证尚未办理之前，当事人双方通过买卖合同的登记，
产生准物权效力，银行在办理贷款手续后，也在登记的买卖合同中做了抵押登记（合同备案
中，由登记机关对按揭事实予以确认，实务也将该备案登记视为抵押，产生抵押的法律效力，
也就是该合同备案登记可以对抗第三人，并享有受偿优先权。）其实从抵押登记的法律形式
与要件、法律后果来分析，贷款抵押登记后，银行持有产权人的产权证或合同，没有法律依
据，因为一旦抵押合同成立，当事人了办理了抵押登记，则产权证上他项权登记上就体现了
抵押权人之情况，产生了抵押物权的效力。银行无须持有产权人的产权证件或合同原件，现
实生活中，银行持有产权人产权证或购买人的买卖合同，只是双方当事人合同上的约定，该
行为本身法律意义不大。因为持有产权证或买卖合同与否与抵押法律关系没有必然的联系。
当然，当双方当事人没有办理抵押登记时，双方抵押的意思表示是真实的，那么，抵押合同
成立，会因没有办理抵押登记而产生仅在合同当事人之间具有法律效力，但不能对抗第三人
的法律后果。因此我们根据《解释》的规定，由于出卖人的原因造成逾期办证的，出卖人应
当承当违约的民事责任。
为什么要强调由于“出卖人原因”造成延期办证，出卖人才要承担违约责任呢？因为办
理商品房的权属登记的义务归属于买受人，《城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在
依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府
房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证
书。”该规定没有确定商品房买卖合同履行过程中，商品房权属转移时申办权属变更登记的
主体，因此在国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条就确定了办理商品房买卖
合同中权属登记的主体即买受人自己，该条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使
用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当
自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发
企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明
文件。”立法上如是规定，是从买卖合同的目的出发设定买卖双方当事人的权利义务，因为
实现商品房所有权是商品房买卖合同中买方的合同目的。设定了办理权属登记手续的义务主
体为买受人自己。但此处所有权移转的是基于合同之债而发生，从合同履行的角度出发，也
不能免除出卖人在履行该权属转移过程中的责任，故立法确定了出卖人有协助办理的义务。
《解释》第十八条允许当事人对逾期办证违约责任的承担与否进行特别约定。若当事人有特
别约定的，应从约定，以体现合同自治原则。
出卖人完成法定的交付房产登记资料的义务，即完成其初始登记义务的标志是什么？这
是实务中需要明确的问题。对此有各种不同的意见。第一种意见认为应以出卖人取得了初始
登记的证书为标志，只有出卖人完成了初始登记之后，买受人才能办理商品房的权属登记。
第二种意见认为，以权属登记部门接受了买受人的登记申请为出卖人完成初始登记的标志。
第三种意见则认为，根据我市的具体情况，我市权属登记部门在办理商品房权属登记时，采
用了初始登记与单位变更登记同步进行的方式，也就是，权属部门根据商品房买卖合同一般
约定出卖人代买受人办理权属登记及行政法规规定的出卖人应协助买受人办理权属登记的
法定义务，在审查初始登记的同时，要求提供商品房项目中一个单元作为登记的检索号码，
将项目的初始登记的资料纳入该单元的档案中，项目的其他单元则以该单元为基本检索依据
进行登记。权属部门要求出卖人在进行初始登记的同时提供检索单元的登记资料，方出具初
始登记的收件收据，之后在一定的期限内交付权属证书。因此，出卖人完成交付房产登记资
料协助办理权属登记义务，可以权属登记部门出具的收件收据为标志，或者以出卖人提供了
同一项目的某一单元的产权证书为标志。因此我们提出了以出卖人完成初始登记义务为其完
成办理权属登记协助义务的指导意见。在具体掌握上可以出卖人提供了权属登记收件收据或
同一项目的单元产权证书为证据，证明其完成的义务。当然在商品房买卖合同中，如果当事
人之间约定由出卖人办理权属登记的，如合同中约定，出卖人应在商品房交付后的90 天内
向权属登记部门办理产权登记手续，买受人应提供办理产权登记相关的资料交给出卖人等可
以证明办理权属证书的义务是有出卖人来完成的约定的，则依照当事人的合同约定确定买受
人办理权属证书的义务依合同约定有出卖人代理，出卖人未通知买受人提交登记资料，或没
有及时办理登记的，由出卖人承担违约责任。]
第七条当事人在商品房买卖合同中约定了逾期办理商品房权属证书违约金的，按合同约
定；合同无约定的，违约金自《城市房地产开发经营管理条例》实施后90 日（即1998 年10
月19 日）开始计算。
[说明：我市的商品房买卖合同基本上采用了建设部或省建设厅推荐的合同范本，并将
该范本作为商品房买卖合同登记的文本。该范本中关于产权证的办理采用了由出卖人代买受
人办理或协助办理的约定，该范本的推荐内容，无论在形式上还是在实际操作上都是相当可
行的，因为商品房的权属办理所凭借的资料大部分由出卖人所持有，或须由出卖人向有关部
门申请办理，由出卖人代理办理或协助办理相当方便，出卖人要完成的初始登记就需要提交
这些资料，此种约定无论从效益上、当事人方便上或减少纠纷的角度都是合理的。就本市而
言，早期预售并已交付使用的商品房（如94―95 年预售、96―97 年交房的），至今尚未办
理产权证的不在少数。如当时的商品房预售合同对开发商协办产权义务的时间未作明确约定
的，购房者起诉要求开发商承担逾期办证责任，又存在诉讼时效中断事由尚在诉讼时效保护
期间的，则开发商协办义务的时限统一从1998 年7 月20 开始施行的《城市房地产开发经营
管理条例》之后的90 日开始计算，即自1998 年10 月19 日开始起算。理由是：司法解释第
十八条关于“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90 日”
的协办权属证书期限规定，所依据的法律条款是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三
条的规定，即“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90 日内，办理土地使用权
变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90 日内，办
理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地
使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”该规定自1998 年7 月20 日
起施行，如房屋交付的时间发生在此之前，当时并无法律或法规就房屋权属证书的办理时间
做出明确规定，鉴于司法解释是对现行法律具体操作运用所作的解释，而非创设规则，因此，
应自《城市房地产开发经营管理条例》施行之后90 日作为开发商协办房屋权属证书的法定
第八条当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日
开始计算。
在商品房预售合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际
交房日起90 日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90 日开始计算。
在商品房现房买卖合同中，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90
日开始计算。
前述第二、三款违约金止算点，为：至出卖人取得权属登记机关出具了办理权属登记的
收件收据之日止。
[说明：在确定了出卖人在商品房买卖过程中所应承担的办理权属证书的相关的义务之
后，对出卖人未能在约定或法定的期限内提供初始登记的相关资料，致使买受人无法办理权
属证书，更不能实现房产的处分权，出卖人应承担不完全交付的违约责任。在实务中对因逾
期办理产权权属证书而应承担的违约责任的期限如何起算，争论颇多。我们认为，产权登记
的期限是当事人对商品房物权变动期限的约定，在约定的期限内买受人不能取得商品房的产
权登记，即使他实际占有和使用该商品房，仍然不能对外宣示其拥有该商品房的所有权，同
样存在不能对不特定的第三人发生法律上的效力。《商品房买卖解释》才根据相关的法律和
行政法规专门解释了办理商品房权属证书的期限。我们根据商品房买卖合同中当事人约定和
没有约定办理权属证书的不同情形，提出我们的倾向性意见：
当买卖合同约定了办理权属登记的期限的，应遵循当事人的意思自治原则，即按当事人
约定的期限来确定。逾期办理权属证书违约金的起算点，自当事人约定的办理期限届满之次
日开始计算。因为《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的
义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，
应当承担继续联系、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出卖人应当在合同约定的办
理权属证书的期限内协助或代理买受人办理权属证书，否则应当按照法律和合同的约定承担
违约责任。
若当事人在合同中对办理权属证书的期限没有约定或约定不明确的，我们则根据现房买
卖合同和预售合同的不同情形予以确定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预
售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有
权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变
更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房
屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”建设部《城市商品房预售管理办法》第十二
条：“预售的商品房交付使用之日起９０日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府
房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”虽然上述规定确定的是买受人办理权
属证书的期限，但同时也规定了出卖人应当承担协助办理的义务。从前文中我们已经明确买
受人办理权属证书的前提是开发商（或出卖人）已经完成了初始登记，而我市的具体情形又
是初始登记与单元登记同时进行，因此预售房买卖合同中，当事人没有约定办理权属证书期
限的，可以认定开发商或出卖人也必须从实际交房日起90 天内承担协助或代理办理权属证
书的义务，超过该期限即属于违反了规定，应承担违约责任，违约金从实际交房日起90 天
开始计算，也就是在实际交房日90 天之次日开始计算违约金。如果提前交房的，实际交房
日早于约定的交房日，在约定的交房日到来之前，办理权属证书的义务尚未开始履行，不存
在违约责任承担问题，应从约定的交房日后90 天之次日开始计算违约金。
现房买卖的，当事人没有约定办理权属证书期限的，《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条规定自签订合同之日起90 日内，买受人应当办理权属登记手续，开发商承担协
助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条第二、三款：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”虽然二者的时间规定不一致，后一个时间的提前是给前一个时间办理登记手续留下工作时间的，因为买受人办理权属证书有赖于开发商完成其初始登记，所以在60 天内由开发商提供相关资料，90 天内有买受人申请办理权属证书，二个规定是相互衔接的。同时《城市房地产开发经营管理条例》没有确定开发商履行协助义务的时间，该条例是《商品房销售管理办法》的上位法，确定开发商的责任时，应以条例来确定为宜，故我们确定了开发商违约责任自合同签订之日起90 天之次日开始起算。
前述意见解决了违约金的起算点的问题，而违约金应计算到何时为止呢？一种意见认
为，应计算到买受人取得了权属证书时止。我们认为，这种意见虽然具有比较直观、便于操
作的优点，但却将办理权属证书过程中一些风险责任完全由出卖人来承担，如权属登记部门
没有按时办理登记，或者由于买受人自身没有及时交纳相关的税费，造成证书的取得的延误，
这些责任有出卖人来承担是不合理，也公平。因为办理权属证书的义务是买受人自己应承担
的义务，出卖人只是承担协助义务，既然是协助那就是从属性的，该义务的完成也是有赖于
买受人的主动的履行自己的义务才能完成，除非合同有特殊约定。而《商品房买卖解释》中
的第十八条、第十九条就明确确定出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，若
不是出卖人的原因，则逾期办理权属证书的就不是出卖人应承担民事责任了。所以我们将止
算点确定在出卖人完成其初始登记义务完成之时，即权属登记部门向出卖人出具了办理权属
登记手续的收件收据时止。]
第九条买受人要求出卖人承担逾期履行办理商品房的权属证书义务违约金的计算标准，
当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。
《商品房买卖解释》第十八条规定的“已付购房款总额”，包括买受人支付的首期款和
通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。
[说明：在确定了出卖人在商品房买卖过程中所应承担的办理权属证书的相关的义务之
后，对出卖人未能在约定或法定的期限内提供初始登记的相关资料，致使买受人无法办理权
属证书，更不能实现房产的处分权，出卖人应承担不完全交付的违约责任。在实务中对因逾
期办理产权权属证书而应承担的违约金应如何计算，莫衷一是，因为此种违约在传统的民事
司法实践中，从来没有运行过，所以如何掌握违约金的数额成为司法实践中一个问题，不同
的法官，不同的合议庭、不同的法院在掌握尺度上均不同，有认为既然是确定出卖人应承担
违约责任，就应当承担全部的违约责任；有的认为，权属的交付实际是不动产交付中的一部
分，当将商品房的实物交付以后，买受人实际上就实现了该商品房所有权中的占有权、使用
权和收益权，缺少的仅仅是处分权，甚至是处分权的一部分，因此应当根据出卖人交付的权
能比例来责成其承担违约的民事责任。我们认为，产权的登记是商品房物权变动的唯一形式，
如果买受人不能取得商品房的产权登记，即使他实际占有和使用该商品房，仍然不能对外宣
示其拥有该商品房的所有权，同样存在不能对不特定的第三人发生法律上的效力，其权利所
受到的限制不是简单用所有权权能的区分来解决的，更何况所有权权能的区分的前提是所有
权本身，倘若未有所有权，何来的权能区分。因此当权属尚未完成交付时，其功效相当于买
卖合同的未履行。所以《商品房买卖解释》第十八条确定了逾期办理权属证书的违约责任的
承担数额，应遵循当事人的意思自治原则，即当事人可以自行约定。同时买受人也可以通过
因出卖人权利交付的延误而造成的实际损失来主张权利补偿。倘若当事人没有约定或损失难
以去顶确定的，《商品房买卖解释》从统一司法尺度的角度出发，确定了参照银行计收逾期
贷款利息的标准来计算。从我市目前的情况及一年来的司法实践来看，对逾期办证的违约金
参照逾期付款利率计算，房地产商普遍反映强烈。我们在调研中，有两个意见，一个意见认
为，《商品房买卖解释》已经对当事人没有约定违约金标准做了规定，这虽然是一个倡导性
的标准，但便于掌握，也便于统一裁判尺度，在审判实务中应参照该标准判决。另一意见则
认为，逾期办证的违约金参照逾期付款利率计算明显偏高，因为该利率本身有法定利率和惩
罚性的利率在内，应参照同期同类贷款利率计算为宜。我庭的一类似案件，在审判委员会讨
论时，审判委员会采用了后一个观点，即按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。
《商品房买卖解释》第十八条第二款对利率的标准采取的倡导性的“参照”，而从我们调查
的情况看，当事人能够举证证明其损失的情况不多见，故我们可以根据实际情况在参照时予
以适当的调整。
实务中对计算的本金问题，也存在争议。一种意见认为，违约金的计算应以买受人实际
交付给出卖人的这一部分款项中计算，至于买受人通过银行按揭的方式来支付的款项不是买
受人自己直接支付的，且对银行按揭部分，出卖人要承担保证责任，不应计算在逾期办证的
违约金中。另一种意见认为，上述意见不妥，因为买受人无论是自己直接支付的款项，还是
通过银行办理按揭的方式支付，都是买受人支付的款项，按揭的款项是买受人自己向银行借
款，承担了还本付息的义务，该款项在按揭合同签订后，银行支付之时，所有权就已经移转
给了买受人，买受人同时成为银行的债务人，如果说出卖人尚承担了按揭的担保责任的话，
从两个方面来解释这个现象，一是从经济学（营销学）的角度，这是出卖人以自己担任买受
人的担保人来实现其产品的销售，属于营销风险承担，这种风险乃是出卖人自己的营销策略，
该风险应自行承担。二是从法律的角度来说，按揭的方式贷款是一种特殊的商品房买卖合同
中的付款方式，当事人通过向银行融资，来分散和减少买卖风险，且在按揭中，买受人要用
商品房向银行抵押，抵押物的价值实际上超过了按揭款项的价值，一般要有所谓的首付款等
等要求。再加上出卖人的人的担保，实际上风险减少到相当的程度，出卖人的这种保证作用，
在法律上是一种期待债务，未必实现。因此以此来对抗违约责任是不公平的。所以，我们认
为，违约金的计算应以买受人所付款项总额（包括按揭款）来计算。]
第十条出卖人因测绘事宜引起逾期办理权属登记违约纠纷的，买受人主张出卖人承担
2001 年6 月1 日《商品房销售管理办法》施行之前违约金的，不予支持；主张出卖人承担
《商品房销售管理办法》施行之后的违约金，予以支持。但出卖人有证据证明引起逾期办理
权属登记之事宜非其原因造成的，该逾期期间，不视为出卖人的原因。
[说明：关于测绘的义务究竟是谁的义务问题，在实际操作过程中，各地区各部门对测
绘义务归属于谁理解不同，造成了确定责任上的不同。主要观点有三，第一种观点认为，测
绘不是开发商的义务，测绘的目的在于产权登记，根据权属登记义务归属买受人，那么因测
绘问题所产生的逾期办证的责任不能归属于开发商，而应由买受人自行承担；第二种观点认
为，测绘需要开发商提供相关的建设资料，将测绘的义务归属于买受人，买受人在行为上存
在着资料占有的阙如，无法提供相关的建设资料，测绘是无法进行的，即使由买受人来委托，
买受人仍无法提供测绘所需要的资料，这应属于买受人行为自始不能，测绘的义务应属于开
发商。第三种意见责任认为，测绘从表面上使用于产权登记，但其实更直接是买卖双方当事
人履行交付义务的一个环节，因此商品房买卖中，既存在现房买卖，也存在期房买卖，即当
事人签订的是预售合同。无论是现房还是期房，双方对标的物价款的约定是以单位面积来计
价的，因此交付时也应按照单位面积来衡量交付是否完全，要实现这个交付，测绘是一个重
要的手段，因此测绘是双方当事人的义务，应由双方共同承担该义务。所以将测绘的问题归
责于买卖的任何一方都失之偏颇。
我们认为，在商品房买卖中，现实存在着不对等的双方，出卖人一般是房地产专业人员，
而普通的买受人则完全是门外汉，先天的不足，使得买受人在买卖合同的签订和履行过程中
总是处于弱势一方，将测绘这种专业性极强的责任加诸于买受人，将使买受人完全处于被动
状态，无法实现合同的公平原则。故需要通过法律和法规、规章的形式来调整这种先天的不
公平状态，实现社会秩序的公平与正义。2001 年6 月1 日建设部颁布施行《商品房销售管
理办法》就是从社会的公平与正义出发确定了测绘义务专属于出卖人（开发商），从而在规
章的层面上调整了不公平性以达到公平的最终目的。《房产测绘管理办法》也明确规定，初
始登记的测绘是由房屋的权利人来行使的，它既是权利，也是义务。因此，我们在处理因测
绘事宜引起的纠纷案件，要充分考虑到这一个问题。
鉴于《商品房销售管理办法》施行之前，法律和行政法规规章对商品房买卖合同中房屋
面积的测绘义务承担没有明确的规定，且当时测绘机构实际上是作为权属登记部门的一个附
属单位，开发商要求测绘一般需要通过向权属登记部门报送登记材料，经审查，确认具备登
记条件的，才由权属部门指定测绘单位进行测绘，因此测绘具有较浓厚的行政色彩，鉴于这
种历史实际，根据法不溯及既往的原则，买受人要求出卖人（开发商）承担测绘义务的主张
没有法律依据。
建设部和国家测绘局颁布2001 年5 月1 日施行的《房产测绘管理办法》第九条明确规
定：“房产测绘单位应当是独立的经济实体，与委托人不得有利害关系。”将测绘单位界定为
独立的经济实体，不再具有行政色彩，同时在第八条：“委托房产测绘的，委托人与房产测
绘单位应当签订书面房产测绘合同。”确定了房屋测绘委托是一种民事行为，排除测绘的行
政色彩。因此，因测绘事宜造成的损失，是委托人与测绘单位之间的民事法律关系。同时，
《商品房销售管理办法》施行之后，由于该规章明确规定了测绘为开发商应承担的义务，即
第三十四条第一款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测
绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”出卖
人已经成为测绘法定义务的承担者，应承担委托测绘的法定义务，因测绘事宜所产生的纠纷，
则属于出卖人与测绘单位之间的测绘合同纠纷，与商品房买卖合同关系分属不同的法律关
系，出卖人不得以此作为其不履行该部分义务的抗辩。其可以通过委托合同关系向测绘单位
主张权利。
必须指出的是，初始测绘资料通常理解用于规划备案之用，不作为权属登记之用，因此
权属登记测绘完成的标志，需以单元测绘为准。测绘按《商品房销售管理办法》第34 条之
规定，须由开发商委托有资质的测绘单位进行测绘，向开发商送交测绘成果后，由开发商提
交给登记部门，因此在《商品房销售管理办法》实施后，完成测绘的义务属于开发商，不能
以测绘系测绘单位或行政机关的延误而无法及时完成为由，免除开发商的责任。
我们在调查时也注意到，测绘问题之所以会成为引起逾期办证的原因之一，主要是测绘
成果与开发项目的相关的资料存在不协调统一，以及开发商对测绘成果出来后，成本核算未
能实现预期的利润引起的。如项目的施工过程中，建设单位和施工单位变更规划设计、施工
设计、改变了规划许可和建设许可确定的范围，造成了测绘成果与规划、建设许可不统一，
需要补办规划、土地和建设的审批手续，造成了测绘的延误。另一个方面，在厦门确实也存
在测绘标准执行不统一的现象，这种现象的以土地房产管理局的几个通告为标志。主要有三
个时间段，一是1998 年之前，二是2000 年之前，三是2003 年8 月之前。三个阶段参照的
测绘标准，主要是公摊面积的分摊方面略有差异，也引起了开发商对测绘成果提出异议。但
这些只是技术规范的调整与掌握的差异，。]
第十一条当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩
论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效
中断或中止情形，适用中断或中止的规定。
前款规定适用于2003 年6 月1 日最高人民法院《商品房买卖解释》施行之前签订的合
[说明：关于诉讼时效问题。因违约行为应承担的民事责任的诉讼时效和因处于持续状
态的侵权行为应承担的时效的计算问题，理论界和实务界都存在不同的看法。
第一种意见认为，违约责任的时效应从违约责任范围确定之日起计算，因为权利人能够
行使请求权须具备两个条件，一是须明确权利侵害人，在债的关系中，权利侵害人是违约方，
可从违约之日开始计算，但按照权利主张的条件，即民事诉讼法第一百零八条的规定，当事
人主张权利须有明确的诉讼请求范围，没有明确的权利请求范围，不符合起诉条件，故权利
人行使请求权的第二个条件是权利人须明确受侵害的权利范围，所以对违约责任的消灭时效
的计算，应从违约责任范围确定之日计算。而处于持续状态的侵权责任，则从侵权行为持续
状态终结之日开始计算。这个观点在理论界的影响较大。按照上述意见处理，在理论上的支
撑较厚实，处理起来也比较简单。但若直接适用于商品房买卖合同纠纷案件，可能在一定程
度上会使开发商的运营受到影响，某些实力欠佳的开发商甚至会受到重创。这就增加我市开
发商的压力和负担，在某种程度上影响到我市的房地产市场。
第二种意见认为，从实际出发，考虑审判效果与社会效果相统一，对司法解释颁布后签
订合同的，严格按照上述意见来处理，时效从违约责任范围确定之日起算，侵权行为则从侵
权行为持续状态终结之日起算。若合同签订在解释之前的，则考虑到解释颁布实施在后的具
体情形，灵活掌握为：1995 年1 月1 日《城市房地产管理法》实施后签订买卖合同，且在2003
年6 月1 日前已经交房或（和）已办理了权属证书的商品房买卖合同，买受人要求出卖人承
担违约责任的，诉讼时效的起算点，原则上以当事人于本次主张权利日（起诉之日）前二年
为起算点，违约责任的承担由该起算点计至符合买受人办理权证的条件（因“出卖人原因”
而无法办证之情形已消灭）之日止，也就是开发商完成初始登记并通知买受人可以办证日止，
开发商（出卖人）应承担这一时间段内的违约金。超过二年之外部分，一般不予支持。若买
受人确有证据表明在起诉之前，有就迟延办证事宜主张权利的，可适用时效的中断。1995
年1 月1 日后签订买卖合同，且在2003 年6 月1 日后尚未交房或尚未办理权属证书的商品
房买卖合同（其中不能办证的原因系可归属于出卖人的原因），买受人主张开发商（出卖人）
承担逾期交房违约责任诉讼时效的起算点应为实际交房日，违约金或赔偿金从约定交房日起
算；买受人主张逾期办理权证违约责任的，则从开发商完成初始登记日并通知买受人之日起
算。（另一种意见认为，从起诉日前二年之外的违约金，出卖人提出时效抗辩的，只要买受
人没有充分证据证明其主张权利或有其他引起诉讼时效中断、中止情形的，可以采信出卖人
时效的抗辩主张，不支持买受人的该部分请求。）由于出卖人原因，造成办理权属证书的期
限延误超过了约定的期限后一年或解释第十八条第一款确定的期限后一年仍无法办理的，买
受人主张解除合同和赔偿损失的，可依据本解释第十九条的规定，予以支持。该意见我们曾
以课题组的名义在我院的审判研讨上发表了调研文章，原则上采上述意见，文章发表后，开
发商的反弹不大，应该说到目前为止，开发商已经有较充分的思想准备，照此处理，或能达
到审判效果与社会效果的统一。
第三种意见认为，买卖合同的时效计算，应从违约行为开始之日起计算，无论逾期交房
或逾期办理权证，违约行为从约定的期限届满之日就开始发生，时效一律从逾期之日开始计
算，当事人有抗辩时效中止、中断之情形的，根据查明的事实予以处理。
我们认为，时效问题更多是相对于债权而言，在商品房买卖合同履行过程中，既有债权
关系，又有物权关系，即债权变动是形式，物权变动是实质，因此时效问题显得特别复杂。
民法理论认为，当事人因时效而丧失的胜诉权，并没有丧失其民事权利，诉讼时效问题属于
当事人抗辩权的权利范畴，须由当事人行使，法官或法院没有责任也不应该主动为当事人援
引时效的规定，否则对另一方当事人而言就是不公平的。因此我们强调了当事人对时效的主
张是对对方诉讼主张行使抗辩权，而且是对其全部主张所行使的对抗主张，须由当事人自行
行使，若当事人不行使则视其为放弃抗辩权利。根据《民事诉讼法》的规定，该抗辩主张须
在一审庭审辩论结束前提出，否则就视为放弃该抗辩权。
在商品房买卖中时效问题如何掌握，也是我们实务中存在的一个难点问题。从商品房的
交付来说，是物的占有转移，同时也完成了债的关系的转移，由于是不动产的占有转移，故
普通时效显然是不妥当的。若采用普通时效的规定，即上述第三个意见，就存在着因超过时
效，怠于行使权利的一方当事人丧失了胜诉权，那么，逾期交房的一方，可以时效为由，拒
绝交房，逾期办理产权证的，违约一方也会以时效为由，拒绝产权交付，这种结果导致了商
品房交易秩序的混乱，增加了交易的风险，可能在一定程度使不诚信行为有了藉口。其社会
效果和法律效果预后不佳。若采用第一种意见，则可能造成开发商较大的负担，可能影响到
房地产市场的健康稳步发展。权衡利弊，综合考虑各方当事人的利益和社会效果，我们建议
关于违约金的时效，从起诉之日起往前计算两年开始起算，在之前有中止中断之情形的，适
用之。而采用这个观点主要是从解决历史问题的角度出发来认识，也就是关于逾期交房和逾
期办理权属证书的违约责任的确定，在《商品房买卖解释》施行之前的相关的法律和行政法
规都没有明确的条款规定，解释根据法律和行政法规阐发的司法裁判尺度，对于模糊期签订
的合同来说，由房地产开发商完成承担该违约责任缺乏合理性，在物权法没有出台之前，关
于不动产买卖合同有关的诉讼时效规定阙如情形下，宜客观地分析历史现实，本着尊重历史
合理地处理历史遗留的问题出发来解决纠纷，平衡利益各方的权益。所以我们调整了逾期交
房和逾期办理权属证书的违约金保护范围为起诉前两年，是一种折中的方式，只能适用于
2003 年6 月1 日《商品房买卖解释》施行之前签订的合同，若在解释施行之后签订的合同
则须严格按照法律和行政法规及司法解释确定的处理原则来执行。]
第十二条本指导意见由本院审判委员会负责解释。
本指导意见自2004 年7 月2 日起施行。施行之前已生效的一、二审案件不适用本指导
[说明：由于本指导意见是本院根据我市两级法院在审理商品房买卖合同纠纷中，适用
和理解《商品房买卖解释》中存在的问题及审判实践经验，由本院审判委员会总结的成果，
因此对本指导意见的内涵，当然是得由审判委员会来负责解释。
本指导意见于2004 年7 月2 日由本院审判委员会第208 次会议讨论通过，并决定由通
过之日起在我市两级法院指导施行。对施行前已经发生法律效力的案件，即使与本指导意见
的某些观点上有冲突，只要符合法律和行政法规及最高人民法院的相关的司法解释，则其判
决是合法有效的，不应因本指导意见而引起再审，以维护法院生效裁判的既判力。
另外，需要再次强调的是，本指导意见是对审判实践经验的总结，因此仅仅作为审判实
践中一个经验上的参考，不应在判决书或裁定书中直接引用该指导意见。]
（执笔人：刘友国）}