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怎么成立业委会 作为业主的您，知道吗？
小区业主在道路上随意停车
　　给小区成立业主委员会，也许很多业主一听并不感兴趣。但如果自己的合法权益受到侵害，维权又举步维艰时，也许这时大家才想起业委会的重要性。连日来，记者走访各大小区，发现没有业委会的小区较为普遍。在没有业委会的小区里，物业方自己说了算，往往是激发与业主之间矛盾的根源。那么，小区要不要成立业委会？业委会能给管理小区带来什么好处？如何才能成立业委会呢？
　　走访情况
　　多数小区没有成立业委会
　　连日来，记者走访各大小区，发现没有业委会的小区较为普遍，这多数与业主法律意识淡薄，参与意识不强有关。
　　黄雁村华豪丽晶小区，有2000余户业主，算得上是一个大型小区。这样一个大型小区在管理层上面，只有一家物业公司，没有成立业委会。
　　在环城路旺园大厦小区记者了解到，小区业主入住已有十余年，也没有成立业委会。而业委会迟迟成立不了除了业主们平时比较忙，没有人愿意主动牵头带动大家外，还有一个原因就是，业主们不知道如何成立业委会。
　　多年从事社区工作的黄女士表示，入住几十年的小区没有成立业委会在西安是普遍现象，而业委会成立缓慢归根到底是业主的法律意识淡薄，因为在小区里当业委会成员，往往被认为是吃力不讨好的事。没报酬，又经常要出来维权，很多人的积极性肯定不高。
　　业主观点
　　没有业委会 维权比较难
　　多数小区没有成立业委会，那么，物业公司在小区的管理势必自己说了算，长此以往会造成什么不良后果呢？
　　小何住在丈八东路的榕青无界小区，小区有1300多户业主，开发商交房已有8年，其间却始终没有成立业委会。小何说，小区高层楼房仅有3栋，只有3个门禁系统，但入住的第二年起，他就发现1号楼及3号楼的门禁系统出了故障。因为没有门禁系统，什么人都可以随便进出小区。随之而来的就是，住户门上的野广告不断，盗窃案频发。
　　8月11日，记者来到榕青无界小区，记者发现从小区大门到1号高层楼内，完全是畅通无阻，大门进入并无保安询问。提起门禁系统为何不起作用时，1号楼业主王大妈就一肚子苦水，她说，自从门禁系统坏了，业主多次给物业公司反映过，没有得到解决。随后，小区又来了新物业公司，照样没有给大家解决这个问题。
　　因为没有业委会监督物业公司，这让在凤城十一路首创国际小区居住的杨大妈深有体会。杨大妈说，小区环境虽然优美，适合老人早晨晨练，但由于垃圾经常在早晨清理不干净，臭味四散，尤其在夏天早上她想下楼锻炼身体都不行。为此，业主多次给小区物业公司反映，但始终没有解决。
　　物业方立场
　　成立业委会可化解矛盾
　　在采访中，记者了解到，不仅业主希望成立业委会监督物业管理，维护自身权益。一些小区的物业公司也希望能成立业委会。
　　在长安区圣合家园二期小区，记者发现小区有11栋楼，但有一个共同的问题就是，每栋楼的门禁系统几乎全是坏的，小区的消防楼梯成了业主停放自行车、电动车的场所。而且小区虽然规划有车位，但是车辆随意停放现象严重。小区物业办白主任告诉记者，小区有1600多住户，是个大小区。开发商设置门禁系统是为了业主安全考虑，可小区业主入住以来，很多业主觉得门禁系统有碍他们进出，直接将门禁系统破坏。白主任说，如今也希望业主能成立业委会，如此一来既可以监督物业服务，还可以替物业办化解与业主之间的矛盾，使小区更加和谐。
　　业委会职能
　　1.召集和主持业主大会。2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用。3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同。4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目。5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准。6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。
　　成立业委会
　　要走什么程序
　　一些小区业主虽然想成立业委会，但对成立的条件和向哪一级政府部门提交申请并不了解。记者采访了西安市住房保障和房屋管理局工作人员。据介绍，只需要五步程序，便可以申请完成。
　　先决条件
　　房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的，可成立业主大会。
　　第一步： 物业管理区域符合前款条件后15日内，建设单位应当书面告知物业方所在地街道办事处或者乡镇人民政府。(建设单位未及时履行告知义务的，物业方所在地街道办事处或者乡镇人民政府有权责令建设单位限期改正，业主也可以书面形式告知。)
　　第二步： 街道办事处或者乡镇人民政府应当自收到书面告知30日内，组织成立业主大会筹备组，公示时间不少于7日。同时建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。(街道办事处或者乡镇人民政府未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区县人民政府责令限期改正；逾期未改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。)
　　第三步：业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会，并选举出业主委员会。(街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会。)
　　第四步： 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持业主委员会备案登记表；业主大会议事规则；管理规约和业主委员会成员的基本情况，向物业方所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案。
　　第五步：区县物业管理行政主管部门应当自收到上述材料后5日内发出备案回执。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。
【编辑:刘湃】
>社会新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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业委会成员能否领报酬？业主大会定！
日07:44&&来源：
原标题：业委会成员能否领报酬？业主大会定！
　　业委会成员能否领报酬？维修基金如何紧急申请？《南京市住宅物业管理条例》将于日起正式实施，这些市民关心的问题都能从中找到答案。南京市人大常委会28日举办“金陵民声-热点网谈”活动，邀请多位市人大代表和主管部门领导，一起来回答市民关于这一物管条例的疑问。
　　业委会成员能否领报酬？
　　发不发“工资”由业主大会决定
　　网友“达尼洛”：目前我们业委会的所有成员都是自愿付出，没有报酬，想为小区居民做点事，但往往是吃力不讨好，业委会活动经费能不能收、怎么收取？王俊代表，您有没有什么好的意见和建议呢？
　　王俊（南京市人大代表、市检察院党组成员）：业主委员会委员的报酬问题，是本条例制定过程中的焦点问题。在征求意见过程中，主要有两类意见：一是业主委员会委员作为群主自治组织选举出来的代表，本身就具有公益性质，在实践中，业委会委员打着领取报酬的名义侵害业主共同权益的事情屡见不鲜，因此，不应支付报酬。二是业主委员会成员纯公益性质的工作方式，已经有非常大的局限性了，也不符合市场经济下按劳取酬的基本方向，适当地给予报酬恰恰是杜绝其违法获取利益的方式。
　　综合以上情况，在省物业管理条例的基础上，南京市条例第34条规定：业主大会应当综合考虑物业管理区域规模、物业服务费用标准、业主人数等因素，在管理规约、业主大会议事规则中确定业主大会、业主委员会日常工作经费预算。这个经费由全体业主负担，或者由业主大会在管理规约或者业主大会议事规则中约定。这样就把是否给予报酬，给予多少报酬，把这个权利交给业主大会，由广大业主说了算。
　　物业服务质量是好是坏谁说了算？
　　可以聘请第三方机构评估
　　网友“天涯芳草”：如何保证物业服务企业的服务标准，解决因服务质量不到位而引发的纠纷？第三方机构的评估能力如何界定和监管？
　　武孝奎（南京市人大代表、江苏朗华律师事务所主任）：业主与物业服务企业所处地位不同，往往对物业服务质量评价标准也不同，双方一旦产生纠纷，往往形成对立，引发矛盾。此次条例建立了第三方评估制度，在发生纠纷时，业主大会和建设单位在自愿约定调整的基础上，委托第三方评估机构对物业服务企业的服务质量、服务标准、费用测算等进行评估。这一制度是探索发挥市场调节机制的作用，为解决因物业服务质量而引发的纠纷提供很好的渠道。
　　条例明确规定，第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面，出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处三万元以上五万元以下罚款，并予以公示；对于造成业主或者各方损失，应当承担相应的赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　用维修基金程序复杂耗时太长怎么办？
　　走绿色通道2天可申请到救急基金
　　网友“鹤鸣”：房屋维修资金使用要“三分之二”以上的业主签字同意，这是非常困难的，这次立法有没有解决这一问题？
　　武孝奎（南京市人大代表、江苏朗华律师事务所主任）：维修基金的使用申请条件复杂，审批期限也比较长，据了解，目前我市维修基金使用率仅为3%-4%，一方面大量的资金闲置，另一方面房屋维修困难，不能及时妥善的维修，群众对此意见很大。本条例在省条例相关规定的基础上，对物业管理区域内发生危及房屋使用安全和业主生命财产安全的紧急情况下，可以通过绿色快速通道，在这种情况下申请期限从申请之日到审核完毕是两个工作日。
　　如何防止物业公司和开发商推卸责任？
　　开发商先交8年的物业保修金
　　网友“崔崔”：房屋保修期满，有住宅专项维修资金负责维修。但是我们买的二手房还在保修期内，现在遇到房屋质量问题，产生纠纷，找不到开发商，物业公司也不给解决，怎么办？
　　王俊（南京市人大代表、市检察院党组成员）：这位网友的问题很具有典型性。实践中，前期物业管理是整个物业管理过程中的难点，前期物业管理中的纠纷绝大多数都是由于房屋质量问题，而建设单位对房屋质量问题承担全部责任。条例建立该制度是强化建设单位的房屋质量责任，为前期物业中房屋质量问题的解决提供了一个有效的途径。
　　条例建立物业保修金制度，主要是借鉴杭州、上海立法经验，实践中效果也较好。比例定为2%，浙江省、杭州市有先例；另据了解，物业建筑安装总造价每平米大约为2000元（建安造价是动态的，造价处每季度公布一次），2%即每平米交40元左右，具有一定的合理性。期限定为八年，一是国务院建筑工程质量管理条例规定了建设工程的最低保修期限，八年的规定与上位法不抵触；二是外地有立法先例；三是从实际出发，强化建设单位的保修责任。
　　条例第三十六条对物业保修金做了详细的规定：建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，不得将物业保修金纳入房屋建设成本。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。物业保修金交存期限为八年。交存期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；交存期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。
　　南京还将出台18项物管条例配套文件
　　如何让这一事关千家万户的物管条例能真正发挥作用，南京市正在启动相关条例配套文件的起草，预计年底前将陆续出台。
　　南京市房产局副局长兰文平介绍说，配套制度包括18项，其中涉及市政府规范性文件3项，房产局规范性文件5项，示范文本8项，地方标准2项。相关部门将及时开展信用管理、第三方机构建设等规范性文件的制定工作。同时还将进一步修改完善《南京市物业维修资金管理办法》、《南京市既有住宅增设电梯管理办法》等文件。据悉，配套文件将于今年10月-12月完善出台。
　　兰文平介绍说，为推进物管条例各项制度在住宅小区落地生根，南京市政府部署开展了试点工作。据透露，目前，南京已在老旧小区和保障房试点小区启动了物业管理联席会议、物业管理委员会两项试点内容，并于3月在普通商品房小区启动应急维修资金、物业信用公示等试点内容。
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占100多万小区资金不移交 谁来监管失控的业主委员会
　　业主委员会是小区业主们实现“自治”最重要的常设机构。它运作的好坏，关系到业主们的切身利益能否得到维护。　　不容忽视的是，温州的业主委员会良莠不齐，时常能见到，业主们联合起来跟业委会对抗的场景。这也是温州物管业管理领域乱象频出的根源之一。　　温州市业委会协会会长蒋成富说，根据他18年来对温州业委会的研究，可以负责任地说，竞选业委会的人中，怀有私心的，占到95%以上。不交或免交物业费，占用甚至多占停车位，对小区共有收入下手，这些都是某些不良业委会的“红利”。　　A东方大厦　　业委会换届四年了前主任还不移交百万元资金　　东方大厦位于市区飞霞南路，属于黄金地段，每年光是外立面的广告收入就高达六七十万元，加上地面停车位、地下车库等租金，这是个相对富裕的大厦。　　可是，业主们没享受到多少好处，他们的业委会连电梯维修费都没有出。　　今年2月13日，东方大厦里一户业主煤气泄漏起火，所幸经过消防部门及时救援，没有造成人员伤亡。但问题出来了，救火过程中，电梯进水出现故障，一些业主的电线也受到损伤。　　所辖黎明社区主任看到事态紧急，就说服大厦物业，先帮业主修理好电梯和电线，维修费的事之后再找业委会要。　　物业公司照办了，可要钱的时候吃了闭门羹。　　现任业委会已是第四届，其成员表示，四年前换届的时候，前任业委会没有移交账目，还有100多万元的资金没有移交，这笔维修费应该从那100多万元里出。　　前任业委会(第三届)主任吴某说，他认为现在的业委会只盯着钱，根本没想为业主们办实事，如果把那100多万元拿出来，那肯定会被现在的业委会乱用完。　　令人哭笑不得的是，自从东方大厦的业主在2013年选出第四届业委会后，这个业委会也很不平静，新当选的业委会主任涂某被指责“不作为、缺乏责任心”，没过多久就被业主罢免，但是他也不愿移交自己担任业委会主任期间的账目。　　第四届业委会财务发现，涂某把小区的一批废旧钢材卖出两万多元，这笔钱也没个说法。涂某表示，之前大家约好，当业委会主任可以拿工资，这笔钱都不够付他工资。　　B东明锦园　　业委会长期不公示账目业主怀疑其跟物业串通　　东明锦园位于市区江滨路，小区业主们跟物业之间的关系非常紧张。　　有业主反映，他们的小区垃圾遍地，阴沟下水道也时常堵塞，可物业公司只知道收费就是不干活，垃圾一个多月没人清理，连阴沟也是受不了恶臭的业主自己通的，“你说，这样的物业要来有什么用？”　　还有业主表示，小区物业的服务态度很恶劣，小区治安很不好，小偷很多，可是小区的路灯坏了一年多，物业也不肯修，直到业主上门跟物业吵了一架，对方才来修。　　多数业主对物业不公开账目的行为也很不满，因为物业平时也有收取“维修公摊费”，这些钱到底用到哪里去也没说明。　　按道理，物业公司服务不到位，业委会应该代表业主们行使监督权，可业主们对业委会也很不满意。　　一名业主介绍，他们向业委会反映了很多意见，可业委会置若罔闻，别说监督物业，连自己的账目也不公开。　　业委会一名成员表示，小区有四个小门面出租，每年的公共收入大概在20万元左右，但这些钱该怎么用，是由业委会主任说了算。　　按照相关法规，小区的公共收入，应该属于全体业主。可业主们却不清楚自己的钱都用到了哪里。　　不少业主怀疑，业委会跟物业串通一气。　　对于业主们的质疑，小区业委会主任至今没有作出解释。　　-声音　　入选业委会能享受哪些“福利”　　蒋成富说，这两个小区的情况，他都很熟悉，这也从侧面反映了业委会的混乱和无序，其根本在于业委会缺乏政府部门的监管。　　他说，就拿情况更严重的东方大厦来说，他也是其中一名业主，早在2012年，他们就向众多部门反映，可各个部门都说业委会不在自己的管辖范围内。　　“我们向法院起诉，法院要求先由公安介入调查。我们向公安报警，但温州的公安部门请示过省公安厅后，表示无法立案。”蒋成富说，司法机关的态度比较模糊，业委会作为一个民间的自治组织，到底能不能作为一个适格的主体被追究刑事责任，还有待研究，所以到最后，只能不了了之。　　蒋成富介绍，自己研究温州业委会已有18年，根据他的观察，想竞选业委会成员的人中95%是有私心的，剩下5%是想做公益的，这小部分人主要是一些公家单位的退休人员，一心只想把自己住的小区建设好。　　他透露，对那些别有用心的人来说，入选业委会可以获得不少隐形“福利”，物业公司会想方设法跟业委会搞好关系，这也意味着，这些人就有机会获得一些属于小区的共有资源，比如少交甚至不交物业费，占用更多的停车位，甚至有业委会跟物业勾结，巧立名目，在小区里搞工程、过度维修，联手侵吞属于集体的维修资金。　　“希望这次不要纸上谈兵，要刺刀见红！”蒋成富说，他对《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)上每条条款都很赞赏，可如果缺乏执法部门，尤其是司法机关的对接，《条例》对业委会未必能起到很大的约束力。　　他回忆，鹿城区之前也出过类似规范性的文件，但没起到应有的效果，他由衷地期望，《条例》实施以后，温州的司法系统也能展开认真研究，并认真执行。　　他建议，想理顺温州物业管理领域，首先要监管好小区的业主委员会，政府部门应该依照《条例》，对所有业委会成员开展严格培训并考核，通过考核的可以授予培训合格证书，这份证书应该成为能否担任业主委员会成员的必要条件。　　《条例》对业委会主体问题　　作出相应制度安排　　市人大常委会法工委主任王旭东说，业委会的主体地位问题，也是这次立法过程中重点研究的课题。　　“业委会主体地位不明确会带来两个问题：首先，如果涉及到维权，主体地位都不明确，那业委会很难去维权；其次，如果业委会成员有违法的行为，比如侵占小区共有财物或者收受贿赂，公安机关也无法立案，没办法追究刑事责任。”王旭东说，作为地方立法，不能够去直接规制刑事法律制度。　　他表示，面对这个问题，这次立法并不是“束手无策”，而是在制度设计过程中，作了一些巧妙的接口，“第一，规定业主委员会为自治组织，为业委会以独立主体身份维权提供制度依据；第二，规定业委会成员行为的职务性，为追究其刑事责任提供了制度可能。”
业委;业主;物业;业主委员会;东方大厦;温州
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