成立业主委员会的法定条件是什么？_百度知道
成立业主委员会的法定条件是什么？
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条件是由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生;对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理;而楼委会，负责楼内共有的管理。业主委员委员会成立流程是提出申请，物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;成立筹备小组是街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。筹备小组开展筹备工作，成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。&筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。拓展资料申请登记业主委员会&自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续;业主委员会登记申请表; 街道办事处核准证明; 业主委员会选票; 业主代表选票;&业主授权委托书; 业主大会或业主代表大会签到表; 业主委员会章程; 业主公约; 其他相关资料。 核准批复区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
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　　业主委员会成立的条件　　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。　　有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。　　业主大会行使的职权　　1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。　　要办理的登记手续　　业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：　　1、成立业主委员会登记申请书；　　2、业主委员会委员名单；　　3、业主委员会章程。　　此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.　　权利和义务　　业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。　　业主委员会行使的职权　　1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。　　业主委员会履行的义务　　1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。　　业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？　　要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
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第十条 房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。第十三条 未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府协助业主决定有关事项。第十四条 物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。第十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）选聘、解聘物业服务企业;（五）筹集和使用物业专项维修资金；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市、区）房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责：（一）执行业主大会的决议、决定； （二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（八）业主大会赋予的其他职责。业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。第十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：（一）任职期限届满的；（二）不履行业主义务的；
（三）不再具备业主身份的；
（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（七）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立一个业主大会。不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条之规定，业主委员会的成立条件为业主大会会议召开。“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任
业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会委员必须符合下列条件：1.是本物业管理区域内业主;2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;3.有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责;4.品行端正无劣迹;5.热心公益事业。一般情况下，业主委员会有两种产生方式:1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生;2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理;而楼委会，负责楼内共有的管理。参考资料
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业主选择两家物业公司，投票结果如果都达不到半数怎么办
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如果业主选聘物业管理公司时，投票结果达不到全体业主绝大多数票，就只能将小区管理权交回给业主委员会掌握，直到投票满足要求方可属于选聘物业管理公司过程成立
请问绝大多数是百分之多少？
三分之二以上，也就是70%以上
哦，不需要那么多吧？
不是双过半吗？
不行的，必须要三分之二以上，然后实行小数服从多数那样成立的
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能行的每天拉很多拿名次
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仅一成小区有业主委员会 成立为何这么难?
& & &程序复杂，要求较高，而且担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。& & &业主委员会成立条件：　　1、入住率达到50%以上;　　2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;　　3、首批物业交付满3年的。& & & &1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。　　2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。　　3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。　　4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。　　5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)　　6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。　　业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)
嘉兴宋律师
早在１９９７年，郑州市第一个业主委员会就在金水花园小区宣告成立。至今郑州市千余个住宅小区内已建起了１３６个业主委员会。十年来，业主委员会从草根起步，风风雨雨，不仅积累了与物业管理公司和开发商的沟通经验，也考量着基层群众的自我组织管理水平，虽然还存在不少问题，但业主委员会在小区生活中发挥的作用却不可替代。我们今天推出系列报道，围绕小区业主委员会，探析相关各方的恩恩怨怨，摸索业主委员会的发展道路，目的就是让省会居民在小区里生活得更幸福、更和谐。 业委会只有一成多 根据郑州市房管局最新统计，郑州市１２６０个住宅小区内，只有１３６个小区成立了业主委员会。而且郑州市成立业主委员会分布不均，金水区有８４个，二七区有２０多个，郑东新区没有一家有业主委员会的小区，惠济区和管城区成立业主委员会的小区合起来也只有十多个。 郑州市房管局物业处处长陈守义介绍，业主委员会是指由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主的利益，监督物业管理公司运作的一个民间组织。业主委员会在房物行政管理部门的指导下成立，是整合广大业主共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。 根据《河南省物业管理条例》，在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积超过５０％，或已交付业主使用的房屋建筑面积超过３０％不足５０％，但使用已超过１２个月的应当召开业主大会。 据了解，北京、上海等市成立业主委员会的小区都在３０％以上，而郑州刚刚超过１０％。 郑州的小区成立业主委员会咋就这么难？ 业主法律意识不强 “成立业主委员会较少的主要原因是，业主缺乏自治的法律意识。”郑州市房管局物业处处长陈守义说。 他表示，业主委员会不是政府强制小区成立的，如果小区业主不积极成立业主委员会，政府是无权干涉的。 郑州市金水区房管局物业科科长程玉霞说，郑州市金水区已经成立的８４家业主委员会，其中９０％以上都是维权需要催生的。当业主和物业公司相安无事时，多数小区根本想不起来要成立业主委员会。 陈守义说，由于业主委员会完全为业主服务，没有报酬或报酬太低，不少有解决问题能力的业主加上自身工作繁忙，不愿意参与进来。 郑州市四月天物业管理有限公司的王经理说，他们曾数次召集业主参加业主委员，无论是开会选举，还是书面征求意见，却都因为投票没有超过全体业主的半数而以失败告终。 经费缺乏是软肋 虽然业主委员会是一个代表业主权利的机构。但是，多数业主委员会既没有办公场所，也没有经费来源。 郑州市文化路上书香苑小区的业主委员会主任陈景说，其实业委会成员的工作有点像义工，业委会成员基本上没有津贴，所以很少有人愿意加入。作为业委会主任不仅要监管上百万元的房屋维修资金、选聘物管、签订合同，还要管小区的治安、环境卫生等各种杂务缠身，不少业委会主任干了一届就不干了。 “打印通知单、印制选票、跑政府部门的交通费用理应由业主共同分担，但现实中很多业主不愿意出钱，要靠业委会成员自掏腰包。”富田丽景业主委员会成员楚风雷说。 据了解，富田丽景的业主委员会运作经费来自小区门面房租金和小区停车费分成。 阻力来自两方面 河南省财经学院建筑系教授刘社说，小区业委会成立困难，还有来自房地产开发商和小区物业公司等方面的阻力。 她认为，由于房屋质量、办理产权证、配套设施不到位等问题，使得开发商频频阻挠小区成立业主委员会；物业管理公司则害怕成立了业主委员会，会对他们的工作形成压力；还有一些既得利益者，如一些共用区域被某些业主擅自占有，乱搭建影响了他人生活者，都会对成立业委会产生抵触情绪。 郑州市陇海路上的一个小区，因为物业费、地上停车费、地下停车库的问题，业主和物业公司的矛盾很多。该小区的业主决定成立业主委员会维护自己的权利。从去年开始，该小区的几位业主准备牵头成立业主委员会，但是，物业公司以小区内的某些业主没有交物业费为由，一直阻挠业主委员会的成立。 小区入住率较低 业内人士称，业主委员会成立较少的一个主要原因是，住宅小区的高空置率。小区内业主的入住率较低，也不可能成立业主委员会。 根据郑州市统计局的粗略统计，郑州市６０％的房子是外地人买走的。虽然商品房的空置率目前还在一个合理的区间，而小区内楼盘的较高空置率，导致了小区实际在这里生活的业主数量不足，难以成立业主委员会。 同时，这也造成了郑州市业主委员会小区分布不均。郑东新区新开发的多数楼盘，虽然已经售空，但实际入住率相对较低，也就不可能成立业主委员会。
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&&&&业主自治都实现不了，哪里会有民主社会？&&&&&&&&中国的知识分子历来有“修身齐家治国平天下”的抱负和志向，意思是实现“治国平天下”的抱负要从“修身齐家”开始，如果连家都齐不了的人在那里谈论治国平天下的事情，大家一定会说：“夸夸其谈而已”。现在来看，这依然是一个不依时代变迁而移易的道理，但是问题是，当今的知识分子有几个知道我们的家已经在悄然变化了呢？如果不知道自己的家已经变化了，那又如何知道齐家之道呢？&&&&随着市场经济的发展，一方面许多人由于获得了住宅的产权而成为了业主，也就是把家庭建立在了私人拥有住宅的基础上。这一点似乎并不新鲜，因为中国社会住宅私有的历史至少也有两三千年了，只是在大约二十年前有过二三十年因为尝试社会主义计划经济而产生的中断。新鲜的是，以大机器为基础的社会化大生产的发展不可避免地推动着居住的集合化，也就是越来越多的人从四合院搬进了集合式的楼宅里，形成了共有的关系，譬如住宅的四壁和楼梯，水电气线路以及单元门等，都不再属于一家所有，而是共同所有和共同使用。&&&&特别是，政府为了减轻自己的责任，把居住小区化，这样一来，就连住宅楼附近周围的场地及其上面的服务设施，譬如会所、商店等也都成为业主家家共有的东西了。这样明显社会化了的家，我们的知识分子想到过该如何去齐吗？&&&&但是政府提前想到了，一方面通过法规明确要实行业主自治，也就是如何齐家是你业主们的事情，由你们举行所谓业主大会来投票表决，少数服从多数。另一方面，则安排一些物业公司来管理小区里的业主和居民，说是为业主服务，甚至把原来“物业管理公司”的名称都通过法规改为“物业服务公司”了，因为房子是你业主的嘛。&&&&但是业主要想辞退和更换这些以服务为名的物业公司，那艰难看起来远不如八年抗战和十年的文革动乱，但是现在至少两个八年过去了，能够顺利更换物业公司的小区实在是屈指可数，除非物业公司自己不愿意干了，否则他们可以继续对业主进行强制的服务，而且是按照物业公司制定的标准来收费，有敢抗拒的，被威胁甚至被打黑棍的事情常有发生，业主们却往往无可奈何。&&&&那么是物业公司很强大吗？应该是谈不上，且不说在人数上根本无法相提并论，一个物业公司除掉雇来的民工，也就那么十来个人；论财产和实力，物业公司就更无法跟整个小区全体业主的财产实力相提并论了；再论文化水平，那也不能跟业主相比，一个小区几百上千甚至几千户业主里，绝对不乏名牌大学出来的人，甚至名牌大学的教授博士也不鲜见，而物业公司呢，有几个本科毕业的就算不错了；然后看社会地位方面，同样远不在一个级别上，譬如北京，不要说一个好一点的小区里有的是部长市长级别的官员和大型企业的老板甚至高级法院的法官，就是很一般的小区里也难免藏龙卧虎，有几个律师是很平常的事情。可是，十多年来，不知道冒出来多少豪情万丈的维权英雄和积极业主以业主领袖自居，试图开辟人民当家做主的时代和树立起民主的里程碑，却基本上都是昙花一现而灰头土脸地回家歇着了。&&&&为什么会这样呢？那些业主领袖的说法基本一致：是因为政府和法院不站在业主一边，相反总是站在物业公司一边，譬如十年来投诉到政府和法院那里的物业纠纷，基本上，也就是接近百分之百都是业主败诉，就是侥幸有几个业主方面胜诉的，也很难得到理想的执行结果。&&&&但是政府和法院的说法则完全相反：是业主方面自己违反了相关法律和法规，譬如你一些业主说要辞退物业公司，但是经过法律规定的全体业主投票表决了吗？&&&&这些业主就说：我们已经通过业主表决了呀，你法院和政府为什么不承认呢？&&&&政府和法院说：人家物业公司说你们组织的投票里有假票呀，譬如谁能够证明那些赞成票都是业主本人投的呢？你们再重新组织一次投票吧。&&&&这些积极业主说：组织一次投票有多难呀，你们政府和法院知道吗？&&&&政府和法院则回答；那是你们业主方面的事情吧？总不能让我们政府和法院来替你组织吧？那可就违反业主自治的原则啦！&&&&于是这些积极业主只好又回来重新组织全体业主投票，可是群众的事情就是这样，“一鼓作气，再而衰，三而竭”，来参加投票的业主大大减少了，再加上物业公司的煽动，即使投票率勉强过了，也往往很难使赞成票达到法定要求。于是积极业主只好大骂那些不再来投票的业主是什么“麻木、冷漠、自私、缺乏参与意识、公民素质差”等等，不一而足。&&&&其实，真正愚蠢的恰恰是这些所谓的积极业主，他们根本不知道，许多业主之所以不再来参加投票表决了，是因为人家已经看穿了，就算再来一次投票，人家法院和政府依然会老调重弹：谁能够证明你这一次投票就没有作假了呢？&&&&而这些积极业主还执迷不悟，跑区问那你政府和法院说该怎么办呢？&&&&人家正等着你这个问题呢，说那这样吧，就让居民委员会来监督你们投票吧，有了居民委员会的盖章认可，我们就承认你们业主的投票表决结果。于是这些积极业主欢天喜地地回来了，说这下好了，居民委员会本身就是我们居民自治的组织，有他们监督和证明，那把物业公司给赶走还不是顺理成章的事情吗？于是兴冲冲地去通知居民委员会了，却觉得很奇怪，居民委员会对这样的事情很没兴趣，而且赤裸裸地替 物业公司说话，甚至公开表示反对更换物业公司。&&&&这奇怪吗？当然不奇怪，居民委员会在法律上说是居民的自治组织，实际上是政府的行政末梢，拿的是政府财政支付的工资，而且也不高，物业公司只要稍微给他们点好处，自然就会站到物业公司的立场上来阻挠业主自治的努力。何况以前几十年在社区里都是居民委员会说了算，如果现在改为业主自治，业主说了算，而业主又有钱，那居民委员会不就成了业主的小媳妇了吗？&&&&是给政府当小媳妇哪怕是小妾好呢，还是给业主当小媳妇好，还不是一目了然的事情吗？给政府当小媳妇，只要顺着政府文件和街道办事处几个人的意思去做就可以狐假虎威来统治居民了，而做业主的小媳妇呢，那可是众口难调呀，随时都可能被业主给换下去。&&&&所以，十多年来的事实是，最不希望业主成立业主委员会的，一是物业公司，二就是各个社区的居民委员会，最要命的当然还是这两家人是最容易勾结起来的，吃几顿饭搞个免费旅游什么的，就都齐活了。所以尽管北京市政府早在2003年就发布文件要求2004年底以前普遍成立起来业主委员会，但是至今已经七年过去了，成立起来业主委员会的小区始终没有超过百分之十五，而且成立起来的业主委员会也很少有真正为业主做事的，大多数成为物业公司的帮凶，因而很少有能够延续到第二届的，甚至即使能够侥幸延续到第二届，也不被大多数业主当回事情了。&&&&我知道，一谈这些事情，许许多多的知识分子都很不耐烦，说是那些积极业主可能是没上过大学，当然也没什么文化，连小小的物业公司和几个小脚娘们组成的居民委员会都斗不过，如果我们这些有高学历的社会精英出马，那还不是旗开得胜？只是业主自治跟我们要实现的国家民主这样伟大的事情相比太微不足道了嘛。&&&&说这个话的时候，这些以社会精英自居的知识分子还记得“修身齐家治国平天下”这句话吗？连自己居住的小区都实现不了当家自治，却天天煞有介事大言不惭地谈论宏伟的民主蓝图。&&&&而且，这些夸夸其谈的社会精英似乎一点也不知道，已经在无数个小区失败了的积极业主可不是什么没上过大学而没什么文化的普通百姓，他们中大部分的学历和资历并不低，有的甚至比仅仅开始夸夸其谈准备成为业主领袖的积极业主还高呢，譬如有北京大学的名教授，有经常在电视台上露脸的著名“社区专家”，有给中国最高领导人当过近侍秘书的高干，硕士博士毕业的也不少，仅仅是本科毕业的，甚至都不好意思说自己的学历了呢。&&&&甚至，中国人民大学里早几年就出现了一个以“业主娘家”自居的叫什么“和谐社区中心”的民间组织，就是以该校的一些教授为理论骨干加上社会上一些什么专家组成的，六年来扶植了许多小区的业主领袖，试图开辟中国从业主自治到国家民主的崭新道路，结果却是接二连三地失败，无一成功。&&&&譬如该中心扶植的北京太月园小区业主委员会，按照媒体的报道，该业主委员会主任在历经五年奋斗以后无可奈何地说：“筋疲力尽，五年来走了一条从起点回到起点的路，要警告自己的儿女，再也不要沾业主委员会的事情”。&&&&再譬如，该中心曾经动员北京几个著名大学和研究机构的数百名教授研究员博士生来听取一个来自健翔园的业主委员会主任讲述他带领广大业主成立业主大会和业主委员会，进行“基层社会政治制度创新”的“曲折而生动的历程”，听得教授博士们热泪盈眶，感到中国一颗新时代的政治明星正在冉冉升起，却不知道，这个距离中国人民大学里的这个会场仅仅几里路的健翔园里的业主委员会早半年前就逼迫此人辞去了主任的职务，原因很简单――刚愎自用，但是此人寻找了个借口把业主委员会的公章给毁掉了，也就是说，就在此人以健翔园业主委员会主任身份夸夸其谈的时候，那里的业主委员会已经因为没有公章而无法工作了。更有意思的是，就在这次让几百教授博士以为民主新星冉冉升起的政治讲座后才一个月，此人要求业主委员会展开业主大会来表决他的要求，被业主委员会拒绝之后就一怒之下声明绝食，结果才一天就宣布自己胜利了而恢复了进食，成为了一时的笑话，使得那些听过他夸夸其谈的教授博士们感到灰头土脸的，都不好意思承认自己听过该人的讲座了。&&&&之所以说是一时的笑话，是因为当其宣布绝食的消息一出来，就吓得当地区政府的人立刻赶到现场，协调该小区业主委员会达成了一个月内举行全体业主投票表决此人要求的协议，然而，不要说一个月，就是直到几年后也没有人来组织这个表决，甚至还发生了一些业主将此人围困了十五个小时的事情，尽管他声称自己刚出生才五天的孩子肚脐感染需要马上送医院，人家业主也不放他走，因为大家不再相信他说的任何话了，最后还是在警察干预下才得以脱身。
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&&&&一人一票――走向浩劫的理论与途径&& &&&&七十多年前，希特勒当上了德国元首，很快就宣布解散国会，“理由”是：德意志人民有足够的智慧，不需要国会和议员来代表人民做决策，人民有什么要求，譬如认为我希特勒不好的话，完全可以“一人一票”将我罢免嘛。&&&&这个“一人一票”的理论由于高度颂扬了德意志人民的智慧，因而几乎没有产生反对的声音，希特勒说攻打波兰，那就是波兰，希特勒说攻打法国，那就是法国，希特勒说攻打苏联，那就是苏联，那叫一个爽啊！&&&&难道这个过程里几千万的德国人里就真的没有反对的声音吗？&&&&显然不可能吧？但是戈培尔质问反对者：你反对元首是吗？那仅仅是你个人的意思，你能够代表全体德意志人民吗？如果你能够把全体德意志人民都找来一人一票进行表决而且多数赞成你的话，那当然可以罢免元首。可是如果你不能把全体德意志人民都找来一人一票表决的话，那你就是捣乱，盖世太保会让你明白“一人一票”的神奇力量的。&&&&谁能够把几千万德国人都找来一人一票呢？于是谁也不敢再做声了。&&&&再看当今中国的业主自治运动吧：十多年来中国各地的居住小区里产生过上万家业主委员会，都是通过一人一票的业主选举产生的，但是业主却发现这些业主委员会基本上都是些投机业主操控的，帮助物业公司侵害业主的利益，于是就有业主提出罢免业主委员会，业主委员会根本不在乎，回敬业主说：根据《物业管理条例》的规定，你们可以去找百分之二十业主联名提出罢免议案，然后由我们业主委员会来主持举行“一人一票”的全体业主表决，如果多数同意你们的议案的话，我们自然下台就是了，找去吧您呐，呵呵呵呵……&&&&结果呢，十多年来，偌大中国上万家业主委员会，能够通过“一人一票”表决罢免的业主委员会屈指可数。&&&&为什么呢？&&&&首先，中国的居住小区一般都在几百上千甚至几千户，要找到百分之二十业主就已经是近乎登天一样的难事，即使有业主不辞艰辛爬高上低好不容易找到了百分之二十业主联名，业主委员会的人几乎是强忍住笑对业主说：我这肉眼看不出来你们的签名是不是真的呀，你说我们业主委员会怎么举行“一人一票”的表决呢？你去把这百分之二十签名的业主都找来，让他们都带上房产证和身份证一起来吧？&&&&有一点点脑筋的人都知道，这已经是比登天还难的事情了，就算牵头的业主有孙悟空的本事把签名业主都找来，还带上了房产证和身份证，那业主委员会不还是会说他肉眼看不出来业主的房产证和身份证是不是真的吗？&&&&所以，业主很少有参加联名的罢免行动的。于是业主委员会总是洋洋得意地宣称：看，就是你少数业主捣乱嘛，广大业主的眼睛是雪亮的，根本不来参加你们的罢免行动嘛，不就证明我们业主委员会是深受广大业主拥戴的吗？&&&&大家可以想一下，连只有几百上千户业主的居住小区里搞一人一票都只能被投机业主愚弄，在有几千万甚至几亿人的国家搞一人一票能够实现真正的民主吗？
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15:40:28 &&
&&&&一海问答：一人一票如何瓦解民主？&&&&问：现在社会上，譬如这个论坛上，掀起一人一票民主的呼声很高，而您却认为一人一票不可能实现民主，根据何在呢？&&&&林一海：让我们举个例子来看看一人一票是不是能够实现民主吧：&&&&前几年北京一个叫美丽园的居住小区发生了一场轰动了几个月的业主维权风波，业主委员会运用一人一票的方式成功地更换了他们很不喜欢的物业服务公司，于是洋洋得意地宣称美丽园树立了中国民主的里程碑，是城市的小岗村什么的。其后业主委员会为了跟新聘请的物业公司签订关于停车管理的合同，向全体业主提交了合同草案进行一人一票的表决，为了使其获得表决通过，业主委员会在《草案说明》里特意指出：北京市建委相关文件里的指导价格是每车每月一百五十元，而我们合同草案的条款是每车每月一百二十元，少了三十元，一年就少了三百六十元呢。您觉得这个合同草案能被一人一票的表决通过吗？&&&&问：怎么会不能通过呢，节省了百分之二十嘛？难道有问题吗？&&&&林一海：不错，一是的确表决通过了，二是比起政府相关文件的指导价格降低了百分之二十。但是，这是民主吗？&&&&问：怎么，难道大家一人一票表决通过不就是民主吗？&&&&林一海：我们经常可以看到商家把一百元进来的商品标价八百元，然后说为了回笼资金现在按照进货价三折甩卖，顾客花了二百四十元买去了，还觉得自己捡了大便宜，其实不是上当了吗？&&&&问：当然是上当，那是因为顾客并不知道真实的进货价格嘛。&&&&林一海：对，顾客没有办法了解到商家进货的真实价格，所以不可能不上当。同样的道理，美丽园业主委员会煞有介事声称一百二十元已经比政府指导价格降低了三十元，但是并没有告诉广大业主分摊到每部车上的停车管理成本是多少就让大家来表决，不也是欺骗吗？而欺骗当然不可能是民主吧？&&&&问：那是当然的，业主委员会应该让业主了解了真实的停车管理成本以后再做表决，这与在商场买衣服的性质还不一样，商家有权不让顾客知道进货价格，因为你是“客”而不是“主”，但是在居住小区里，业主是主人，当然有权了解停车管理的真实成本。&&&&林一海：对，因为业主买房子的时候已经同时获得了居住小区内所有地面的使用权，物业公司是用业主的场地来管理业主的车，提供的仅仅是一些员工的劳动和一些手电筒、雨衣等很少量的物品，我粗略估算了一下，美丽园小区有一千三百户业主，绝大部分有车，少部分业主甚至有两部车，现在就按一户一车算，管理一千三百部车每天三班每班十人，每人每月工资1800元，每月工资总额为五万四千元，每年为六十一万元，加上工具杂费，大约七十万元足矣（其实据实际考察，该物业公司根本没有安排三十位员工，可能连二十人都不到，人均月工资也不到1800元），分摊到每车每月不过45元，利润率接近百分之二百。再按照一千三百部车乘以一百二十元，再乘以十二个月，收入总额是一百八十七万，减去七十万成本以后利润高达百万以上！&&&&问：真实不算不知道，一算吓一跳啊！显然是暴利呀。但是这与民主不民主有什么关系呢？会不会是业主委员会缺乏经验所致呢？&&&&林一海：恰恰相反，该业主委员会是极其有经验的，为什么说是“极其”呢？因为他们在前面更换老物业公司的时候就喊出了一个被中央电视台报道的响亮口号――“把湿漉漉的物业管理费拧干！”，譬如详细计算了美丽园的水泵功率是多少，每天运转多长时间，实际消耗了多少电，来证明老物业公司虚报电费的卑鄙行为，现在怎么可能不知道计算停车管理成本这样很简单的事情呢？&&&&问：这样来看显然是有严重问题的，但是这也不是否定一人一票民主的理由吧？&&&&林一海：那我们可以想一想，如果不用一人一票的方式，而是每个楼的业主推选本楼代表组成业主代表大会来审议业主委员会提交的合同草案，该草案还能够通过吗？&&&&问：当然，估计很困难了，在代表大会上只要有一位代表想到计算一下停车管理的成本问题，那个草案自然就要被大家否定了。&&&&林一海:要害就在这里！所以美丽园的业主委员会，还有中国已经成立的绝大多数业主委员会都是反对成立业主代表大会的，因为他们很清楚，只要不让成立业主代表大会，即使有少数业主发现了业主委员会玩的猫腻，提出反对意见，广大业主也很难知道，因为业主委员会可以借口“只是你们个人的意见”而不予理会，还是会利用权力去忽悠广大业主在无法了解真相的情况下稀里糊涂地投赞成票，而且往往一再得逞。&&&&问：那您想说明什么问题呢？&&&&林一海：很简单，一是，与分权制衡的代议制比起来，一人一票显然是原始的低级的民主，当然也就不适应现代社会发展的要求；二是，比投票更重要的是对议案的“充分讨论”，是否经过讨论的投票表决结果显然会很不相同。譬如美丽园停车管理合同如果在北京的上地西里小区就很难通过，因为那里成立了业主代表大会，任何议案都要在业主代表大会上进行讨论，而且业主代表大会会议规则规定就是业主代表大会的会议主持人也不能对议案发表意见，以免利用主持的机会引导议案通过。所以人民大众要明白的是，一人一票只是形式民主，“充分讨论”才是实质民主，而要实现充分讨论，就要否定一人一票，因为一人一票的大众民主首先就剥夺了大众理性讨论的机会，只能被反对民主的投机势力给愚弄。譬如美丽园一千三百户业主能够进行讨论吗？哪怕是每人仅仅发言一分钟的话，就需要二十小时以上，怎么可能做到？所以为了实现“充分讨论”这样实质的民主，就必须采用代议制，譬如建立业主代表大会。&&&&问：但是一人一票与推选代表应该不矛盾吧？推选代表不也需要一人一票吗？&&&&林一海：可是当下中国一人一票呼声的真实含义是否定代议制的，譬如鼓吹直接选举国家领导人，一些在党内被边缘化的人也大力主张党员直选中央委员会领导人。特别是在业主自治领域，十年来的显著情形是物业公司集团和业主委员会集团，加上一些无良学者和律师联手给政府施加压力，坚决反对建立业主代表大会制度，大肆鼓吹“主权不能代表”，胡说什么业主的权利只能业主自己亲自行使，成立业主代表大会就是剥夺广大业主的表决权，因而十年来不仅《物业管理条例》和《物权法》里都没有成立业主代表大会的规定，而是规定成立一人一票的所谓“业主大会”，而且建设部还曾经在《业主大会规程》里特意规定“业主代表不得代替业主决策”，目的就是让物业公司操纵投机业主控制业主委员会来通过动不动就一人一票的表决来要么通过包含猫腻的议案，要么就是业主几经上当以后不再来参与民主自治的活动。譬如美丽园广大业主自从被业主委员会忽悠通过了《停车管理合同》以后，参加投票的意愿逐年降低，以至于虽然大家对新物业公司很不满意，但是再也没人敢提出更换物业公司的议案了，只能忍气吞声接受新物业公司不死不活的管理，使得美丽园越来越破败了，甚至发生了园子里几颗大树被人砍掉偷走而物业公司和业主委员会居然都不知道的咄咄怪事！于是在北京，哪个小区有业主要求成立业主委员会和进行一人一票表决，大家就会情不自禁地说“可千万别把我们的小区搞成美丽园第二呀”，许多小区的业主甚至因此而放弃了成立业主委员会的愿望，当然也就没什么业主民主自治可言了，只能听任盘踞在小区里的物业公司反客为主对广大业主随意甚至强制进行管理，大家也都无可奈何。
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16:41:00 &&
&&&&付费物业管理的九大荒唐闹剧&&&&“付费物业管理”这个在中国出生的“新生事物”，象魔手一样抓挠着业主的心，其魔鬼就存在于荒唐的方方面面细节里。 &&&&荒唐一：居民要掏钱买平安，想起黑社会的保护费。但区别是，物业“服务”却是受政府保护肯定的，黑社会是地下的； &&&&荒唐二：居民和物业公司诉讼法律关系被设计成为：单个居民是被告，物业公司是原告；单个居民没有权利自行提起诉讼主张自己的权利； 天下奇闻！&&&&荒唐三： 交物业费是居民个人购买行为，但为之主张权益却被要求通过业主大会（或业委会）集体代表主张； &&&&荒唐四： 居民的合法钱财是居民神圣不可侵犯的财产，怎么就可以在业主大会（业委会）的多数决后，其中的一部分就被剥夺了财产权必须交“物业费”？多数人可以决定少数人的私有权益，支配少数人的私有财产？ &&&&荒唐五：业主大会（或业主委员会）被规定为居民业主的代表，而业主大会（或业主委员会）的成立条件被规定地难以逾越：首先要对方物业公司认可，还要当地政府批准，再有一半以上业主通过。想想看“物业公司认可”这条就让业主大会（或业主委员会）难如登天。这就是为什么能成立业主大会和业主委员会的居民区少的可怜的原因。再者物业公司认可的“业主委员会” 被物业公司收买的可能难道不是业主担忧的问题吗？难怪有居民称“业主委员会”与物业公司狼狈为奸； &&&&所以荒唐之处就在于：名义上业委会代表居民利益，但却必须与物业公司合作。 &&&&荒唐六：名义上居民是小区的主人，但现实中却是物业公司治下的臣民。 物业公司是拿着指挥棒的人操弄着一切，甚至“有权”将在民宅里的公司赶出来（2006年当“民宅禁商”叫嚣甚嚣尘上时，北京电视台第五频道曾报道说某小区的物业把民宅里的商户赶走。）、更甚有的要求送水工每桶水要交1元的“买路钱”。我们不禁要问：物业公司是小区的“庄主”吗？是“山大王”吗？ &&&&荒唐七： 名义上小区里所有居民业主是小区里公共土地的集体所有人。但能实际行使物权上的占有、使用、处置和收益的权利吗？想想从前的计划经济时期的“集体企业”里的职工权利惨况吧。“集体所有”=“集体没有”；“集体负责”=“集体免责”；“人人有责”=“人人没责”。 &&&&所以公共土地属于居民业主所有，不过是忽悠大家掏钱买私人物业服务而已，而不是要居民业主享受行使“物主”权利的。&&&&实际上权力部门才是公共土地上的实际所有者，他们才是占有、使用、处置和收益的真正行为人。比如权力部门对小区里的商业单位有着绝对的管理、收费和税收的权力。而居民业主是被动地听从安排。物业公司是在幕前唱黑脸的打手。 &&&&荒唐八：私企物业公司与居民业主应该是民事服务合同关系，不应该有强制性。私企物业公司不是行政执法部门，不能强制居民接受其服务管理。现实中的物业公司强迫业主按时如数缴纳物业费接受物业管理的蛮横让人不寒而栗。 &&&&荒唐九：大众居民小区管理属于一个地区的公共管理范畴，不适用市场运作。在公共管理上没有“市场”。比如一个小区几百户人家，能形成一致的购买物业服务的愿望吗？而作为服务提供方的私有物业公司，不赚钱盈利他们会干吗？公共安全、公共卫生、公共设施维护等服务应该是当地政府的市政事业的本职，费用由居民纳税而来的财政支付。这就是：居民纳税给政府，政府用税款服务居民的逻辑道理。 &&&&所以付费物业管理的游戏中， 最大收益者是当地政府和物业公司，政府不但转移了行政责任，而且从盈利的物业公司上获取税收。而居民即被剥夺了享受政府的行政服务的权利，又被榨取了钱财。&&&&呼吁废除付费物业管理，回归政府服务的社区型居民区。&&&&===============================&&
用 非暴力不合作 来抵制它，这是高素质民主精神的体现！
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14:47:35 &&
&&&&“一人一票”的理论含义是“不能代表”&& &&&&二百多年前法国思想家卢梭为了论证“一人一票”的正当性，提出了“天赋人权”因而“主权不可让渡”的理论，也叫“普遍参与论”，这个理论最初是针对法国国王提出的“人民把主权让渡给国王来行使”的理论的，当然具有反对皇权专制的进步意义，但是这种理论也反映了早期法国资产阶级思想的不成熟，虽然反击了国王为代表的封建贵族，却也成为了资产阶级里投机政客反对代议制民主的理论武器，导致了法国大革命后的长期混乱，甚至成为了一百多年后德国希特勒法西斯解散国会的理论――德国人民有足够的智慧，不需要国会议员来代表德国人民做决定，德国人民如果觉得我希特勒不配当德国元首，完全可以一人一票将我罢免嘛。&&&&但是德国当时就有几千万人，谁能够把几千万人都找来进行一人一票的表决呢？于是希特勒便可以肆意妄为，很快就发动了第二次世界大战，给世界人民造成了深重的灾难。&&&&可见，一人一票既具有反对传统独裁专制的作用，但是又在为建立新的独裁专制鸣锣开道，几十年前中国发生的文革就更是鲜明地印证了这一点。
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8:14:01 &&
&&&&小区业主们的“三权分立”――《中国改革》杂志 &&&&作者: 本刊记者 杜 珂&&&&&&&&小区没有业主委员会时，业主期盼万分。盼来了业委会之后，一些业委会以权谋私的行径又让业主们叫苦不迭。&&&&“我们小区的问题现在还是很多。”苗振华，这位年届60岁的前学知园业委会主任，&&&&自1998年购房开始就参与到维护业主利益的工作中，并连任两届主任，在他的带领下，成功地炒掉了原物业公司。不过，这位老主任却由于其他业委会成员的排挤而“出局”。&&&&“业委会自己规定加班费15元/小时，并经常轮流值班。我作为业委会成员就提出，这些都是业主的钱啊，没有必要经常加班，就不要了吧。就立刻遭到他们的攻击，说我事多，还说我再提意见，就把我‘隔离开’。要求他们公开账户，他们怎么也不同意。我看，这些没有正式工作的人，就是想从中捞取个人私利。”&&&&学知园的情况代表了那些侵犯业主公共利益的业委会的案例。也有一些业委会正陷入开发商或者物业公司分化而“众叛亲离”的境地。这两种情况，其实都在说明：业主自治体需要在现有的制度框架：业主大会――业委会的基础上做出制度创新，真正地实现民有、民治、民享。&&&&由此再看今日的北京城，那些购置上百万房产的业主，正在尝试着自我治理的制度安排。或许，他们在“业主大会-业委会”基础上探索出的“业主大会――业主代表大会――监事会(听证会)――业委会”的制度框架，将真正实践出一条城市民主、社区自治之路，城市基层民主由此渐入佳境。&&&&赵恒这位海淀区上地西里业委会副主任和他的同志们，把功夫花在了业主代表大会和监事机构的建设上。&&&&在焦点房地产的业主论坛里，有一个名叫“业主之声”的子论坛。在这里，“赵恒律师”轮番发贴，告诉网友们：“磨刀不误砍柴工，社区最重要的事情不是与物业公司和开发商的矛盾，最重要的事情是把业主组织起来，团结起来。而要组织和团结业主，必须靠业主代表大会制度，而不是空喊大家来参与。”&&&&两年前，在新一届业委会选举时，上地西里同样遇到了其他社区抗议和抱怨的事情。不过，上地西里的业主采取了认认真真搞制度建设的方式，放下所有的外部问题，筹备组在完全公开的情况下，花了半年时间逐条讨论公约，议事规则等社区规范。&&&&“跟开发商以及物业公司之间的矛盾是深层次。要把这些矛盾解开，就必须公开透明，发动所有的业主。因为，这中间涉及到商务、规划、会计、法律、政策等等方面的知识。”上地西里业委会委员余晖告诉记者，“我们小区发生过物业管理委会成员单凭一腔热情代表业主签署物业合同，但漏洞多出的问题。”&&&&这种现象正好印证了一些业主的看法：业委会委员们是否是为了全体业主的利益，是否为了搞好社区工作，这些问题有时很难判断，加之公开不够充分，信息不对称，不同的业主会有不同的判断，所以必须公开办事的程序，必须按程序办事。&&&&这并非对业委会委员们的不信任，而是对如何做好社区自治的一个理性思考。&&&&“在讨论中，更多的业主意识到，只有详细地制定各种解决问题的程序，并在工作中按程序办事，才能从制度上避免或解决各种争议。同时也只有按程序办事，才能形成共识，进行有效的决策，从而为解决各种内外部矛盾奠定坚实的基础。”赵恒说。&&&&2005年新年伊始，经过半年多的筹备，上地西里社区首届业主大会成功召开。业主大会通过了《上地西里业主公约》、《上地西里业主大会议事规则》、《上地西里业主大会投票和机构选举办法》等等社区制度规范，同时选举产生了业主代表、业主委员会委员和业主监事会监事。日，上地西里社区业主代表大会、业主委员会及业主监事会正式宣告成立。&&&&这些作为财产所有权人的全体业主，在不违反法律规定的前提下，自我设计出了一个自己财产的管理方式和监督机制。来自城市居民智慧的社区自治机构的框架为：业主大会――业主代表大会――业主委员会-业主监事会。目前，各机构的构成是：业主代表大会人，业主委员会9人，业主监事会3人。&&&&成立业主代表大会和业主监事会，不仅从机制上为社区业主的决策和监督提供了制度保障，还为社区事务的公开和透明提供了有效的程序保障。业主代表大会、业主监事会及业主委员会都是相互独立的机构，三个机构的人员不得相互兼任。业主代表大会只有决策权，没有执行权，这就赋予了它在整个社区事务中的权威及超脱地位，它不卷入具体的执行争议，但又能对争议作出判断和裁决。业主监事会只有监督的职责，而没有决策和执行的权力，这也保证了它除了监督之外，并不卷入各种决策和执行的纷争。业主监事会的存在，时时告诉业主委员会委员及业主代表，必须按规则办事。而对于业主委员会，它彻底摆脱了以往集变相决策和执行、裁判员和运动员于一身的尴尬状态，专注于全社区事务的执行工作。即使工作中存在争议，业主委员会也有公开辩解的场合和程序，避免了谣言四起。&&&&“我们的监事会成员跟业主代表大会的召集人沟通，然后把解决问题的建议反馈到业委会，接着再把业委会的执行情况反映到业主代表大会，起到了一个沟通和监督的作用。”余晖告诉记者。&&&&上地西里的这套制度架构取得了明显的效果。余晖告诉记者，通过艰难地谈判，业委会已从物业公司拿到了必须移交出来的业主资料、物业公司和进入小区营业的商务机构的第三方合同、部分小区公共物业情况，并且分拆了维修基金，业主只需交纳公共部分的维修资金，自用部分维修资金不需再交纳。目前，维修资金的双方共管账户已经建立，业委会还已经就小区遗留的一些重大问题开始正式与开发商协商。&&&&正在北京城实践的这番业主自治的制度创新，无疑是基层民主的一种自发性倾向。上海市政协委员林尚立认为，这种倾向，“其出发点主要来自于业主们对小区内公共权力加以制衡的需要。来源于业主内心深处对正在形成的对‘政府’――公权力的执行机构业委会的防范意识。”&&&&这个最贴近生活的“民主训练场”，显然将成为推进城市基层民主建设的重要力量。
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21:35:17 &&
&&&&所以，十多年来的事实是，最不希望业主成立业主委员会的，一是物业公司，二就是各个社区的居民委员会，最要命的当然还是这两家人是最容易勾结起来的，吃几顿饭搞个免费旅游什么的，就都齐活了。所以尽管北京市政府早在2003年就发布文件要求2004年底以前普遍成立起来业主委员会，但是至今已经七年过去了，成立起来业主委员会的小区始终没有超过百分之十五，而且成立起来的业主委员会也很少有真正为业主做事的，大多数成为物业公司的帮凶，因而很少有能够延续到第二届的，甚至即使能够侥幸延续到第二届，也不被大多数业主当回事情了。
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1:06:52 &&
&&&&当然，这也不能全怪舒可心们孤陋寡闻，因为不要说这些以前和现今的业委会主任们毕竟没有学过象样的社会科学，就是给他们提供理论支持的中国人民大学的教授们不也一直在鼓吹没有社会分工这个现代观念的“普遍参与论”和子虚乌有的所谓业主大会制度吗？
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