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成立业主委员会程序和表格
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成立业主委员会程序和表格
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2015年四川（成都）成立业主委员会流程（最新）
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业主委员会成立流程一、 提出申请 　　物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向小区所在的街道办事
处：回龙观街道办事处(或物业行政主管部门)，书面提出申请，填报《首届业主(
代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； 　　(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 　
　二、成立筹备小组 　　街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组
(以下简称筹备小组)，筹备小组成员最佳组成：社区街道办或社区代表1名，开
发商代表1名，管理处代表1名，业主代表7名。 　三、筹备小组开展筹备工作 　　(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全
体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关
材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 　　(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《
业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小
组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 　　(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 　
　(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会
议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 　
　四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法
》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会
或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员
印制选票，制作投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公
司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议
并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结
果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公
布。投票权人可根据主管部门指导提议产生，每户一票，每单元推举1~3名 代表代表
本单元住户行使投票权。选举产生5或7名（必须为奇数）委员会委员，委员会选
举产生委员会主任1名，副主任2名，执行委员1名（可有副主任兼任）。业主委员会成立后到房管局行政主管部门备案并开据相关证明。持房管局开据的相关证明到公安局备案，并开据相关证明。持公安局开据的证明到相应单位刻制公章。五、申请登记业主委员会 　　自产生之日起15日内，持下列文件向所在县房地产行政主管部门申请办理备案登
记手续； (一)业主委员会登记申请表； (二)街道办事处核准证明； 　　(三)业主委员会选票； 　　 (四)业主代表选票； 　　(五)业主授权委托书； 　(六)业主大会或业主代表大会签到表； 　　(七)业主委员会章程； (八)业主公约； 　 (九)其他相关资料。 　
　六、核准批复 　　县级房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文
到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报县级房地产行政部门及街道办事
处备案。七、简化流程图 　
八、需要注意的几点1.业主委员会办公场所的提供问题作为业主权益的维护群体，业主委员会作为小区业主大会的常设机构应该有自己
的办公场所，办公场所应该有小区的物业管理用房提供，办公物品有小区全体业
主承担。2.成立业主委员会过程中及正常运作之后的费用问题成立过程中所发生的费用有两条解决途径：一是业主委员会筹备小组自筹；二
是先有筹备组垫付，业主委员会成立后，由业主委员会从小区的物业管理费中支
付。正常运作之后所发生的费用额外收取还是包含在物业管理费中，此问题在业
主委员会产生之后需待商榷。3.业主委员会委员人数问题业主委员会成员人数应根据住户数量决定，但必须为奇数。
（本文属于转载保利花园论坛文章）
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成立业主委员会,是目前非常重要的一件事
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小区成立业主委员会后，在没有召开全体业主代表大会的情况下，进行招标并最后选定一家中标公司可以吗？
小区成立业主委员会后，在没有召开全体业主代表大会的情况下，进行并最后选定一家中标公司。在11月份的时候通知小区业主已签订临时合同4个月！然而，这家物业公司是只有却没有物业资质。有建设部门来调查物业公司资质的时候，物业公司提供给建设部门一份业主委员会与个人签订的委托协议书，也是临时由个人来管理小区物业，这个人竟然是原来中标的物业公司的！我们在此期间有很多业主交了。在12月份，这个物业公司又提供了一份资质书，颁发的日期在12月28日。请问，对于上述情况，我想起诉业主委员会与物业公司，可以吗？
相似推荐解答问题成立业主委员会有什么要求？《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：rnrn一.业主大会的成立rnrn规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。rnrn解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到北京，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。rnrn指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。rnrn北京对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”rnrn而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，北京可参照以下两项规定：rnrn京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”rnrn京国土房管物[号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”rnrn二.物业管理区域的划分rnrn规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。rnrn解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在北京可参照京房地物字【号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”rnrn三.业主大会投票权确立rnrn规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。rnrn业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。rnrn解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。rnrn北京的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。rnrn四、业主大会的开会要求和表决方式rnrn规定：rnrn1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。rnrn2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。rnrn3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。rnrn4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。rnrn6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。rnrn解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。rnrn北京的业主目前可以参考京房地物字【号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程回复律师：上海-崇明县回复时间： 20:05相似精选解答 问题小区成立业主委员会后物业公司在小区的公共收益账目是否应该移交业委会物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。
但对于是否要公开收益账目，这是没有明确规定的。回复律师：湖北-武汉回复时间： 20:05问题请问我是小区的业主事情的经过是我们小区以前没有业主委员会，现在的业主委员会是暗箱操作成立的您好，物业费，车位费都是按照合同约定执行的，物业无权擅自更改回复律师：河南-漯河回复时间： 20:05
无锡推荐律师　　手把手教你成立业主委员会　　引子：　　近日，看到网友“被劫持的飞机”写的《海南的业委会为啥成立这么难》一贴，看到多人也在贴子里感叹难以成立业主委员会。为此，本人决定开贴说说业主委员会的成立工作，具体的教大家如何去成立业主委员会，并顺便和大家聊聊海南的物业管理政策及其存在问题和相关建议。　　本人与物业管理的“缘份”　　2012年初，因本人所在小区的业主委员多人已搬出小区导致无人管事，并最终导致了小区业主委员会错过了改选时间（错过改选时间后就只能重新发起筹备业主大会的工作）。看到小区无人管事，本人联合几位同事为首发起筹备业主大会的工作，并具体负责了所在小区业主大会的召开工作。　　经过半年多的筹备工作，小区顺利召开业主大会，选举出了新的业主委员会。　　具体负责业主委员会选举工作后，本人深入了解了《海南经济特区物业管理条例》，并深深体会到成立业主委员会的不易，以及物业管理工作的繁杂和困难，本人也总结了物业管理的不少问题和建议，并向政府各级相关部门进行了反映。　　2015年，经同学要求，本人具体指导了他所在小区的业主委员会成立工作。现在，他所在小区的业主大会筹备组已经通过备案，就等着召开业主大会了。
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　　业主委员会的成立依据　　《海南经济特区物业管理条例》和《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》（可在网上百度搜到）。　　《海南经济特区物业管理条例》规定了海南住宅小区业主大会召开及业主委员会成立的条件和要求，海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》（海住建业[2011]3号）则具体规定了海口市小区业主委员会成立的具体程序和操作方法。
　　海南经济特区物业管理条例 -- 海南省人民政府网站　　http://www.hainan.gov.cn/data/law/8/　　海南省人民代表大会常务委员会公告　　第49号　　《海南经济特区物业管理条例》已由海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议于日通过，现予公布，自日起施行。　　海南省人民代表大会常务委员会　　日
　　业主大会（成立业主委员会）的条件　　《海南经济特区物业管理条例》第十一条规定：　　物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会： 　　（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上； 　　（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。 　　物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。 　　筹备组自公告之日起正式成立。 　　物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。
　　业主大会及业主委员会的备案流程　　海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》（海住建业[2011]3号）规定的备案流程为：　　
　　具体流程为：　　1业主或建设单位向所在地街道办提出成立业主大会（业主委员会）的申请（同时抄送所在区住房保障中心）。　　申请书格式如下：　　
　　关于提交成立业主大会申请的不同理解之处：　　一、根据《海南经济特区物业管理条例》第十一条第一款、第二款的规定：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。 　　二、而海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》（海住建业[2011]3号）的相关规定是这样的：1、辖区物业管理主管部门应当在接到申请报告后7天内,指导和协调街道办事处(乡镇人民政府)做好组织推荐业主大会筹备组的工作。2.街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到申请报告10天内,组织辖区居(村)民委员会在物业管理区域张贴《征集召开业主大会会议工作人员通告》征集工作人员,通告期7天。工作人员职责是:协助居民委员会做好组织30%以上业主投票推荐业主大会会议筹备组工作。志愿担任工作人员的业主应持业主身份证明(产权证或购房合同、身份证)、未欠缴物业管理费证明到所属的辖区居民委员会报名,并填写《报名表》。3.辖区居(村)民委员会应当在通告期满后5日内,核定工作人员,并将工作人员名单及相关信息及业主大会筹备组的构成、人数和产生办法在物业管理区域公示,公示期3天。
　　关于成立业主大会申请中对30%业主的不同理解之处：　　一、根据《海南经济特区物业管理条例》第十一条第一款、第二款的规定：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。 　　二、而海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》（海住建业[2011]3号）的相关规定是这样的：1、辖区物业管理主管部门应当在接到申请报告后7天内,指导和协调街道办事处(乡镇人民政府)做好组织推荐业主大会筹备组的工作。2.街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到申请报告10天内,组织辖区居(村)民委员会在物业管理区域张贴《征集召开业主大会会议工作人员通告》征集工作人员,通告期7天。工作人员职责是:协助居民委员会做好组织30%以上业主投票推荐业主大会会议筹备组工作。志愿担任工作人员的业主应持业主身份证明(产权证或购房合同、身份证)、未欠缴物业管理费证明到所属的辖区居民委员会报名,并填写《报名表》。3.辖区居(村)民委员会应当在通告期满后5日内,核定工作人员,并将工作人员名单及相关信息及业主大会筹备组的构成、人数和产生办法在物业管理区域公示,公示期3天。　　从海口市各区住房保障中心对业主委员会成立的备案过程看，不同的区不同的工作人员对30%业主这一政策有不同的理解：有一些工作人员认为：根据《海南经济特区物业管理条例》第十一条第一款、第二款的规定，应有小区30%以上的业主联名提出成立业主大会的申请。　　为此，他们会在审核成立申请时就审核这联名的30% 业主的身份情况，确认是否属于业主。这样的操作，往往很容易就挡住了很多小区的申请。　　而有一些区的工作人员由认为：根据海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》（海住建业[2011]3号）的相关规定，街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到申请报告10天内,组织辖区居(村)民委员会在物业管理区域张贴《征集召开业主大会会议工作人员通告》征集义务工作人员,协助居民委员会做好组织30%以上业主投票推荐业主大会会议筹备组工作。海口市的操作，强调的是要有30%以上业主投票推荐业主大会会议筹备组。
　　例子：　　奔波3年仍成立不了 海口小区业委会成立为啥这么难？　　来源：海南特区报
作者:刘江浩 时间： 14:20 　　原标题：“奔波3年仍成立不了业委会”　　海口佳佳经典小区部分业主称想成立业委会却不能如愿　　《海口小区业委会调查》　　“我们已奔波3年，可小区业委会一直成立不起来，真的是很无奈。”近日，海口佳佳经典小区部分业主致电本报反映，他们想成立业委会却面临诸多难题，希望媒体予以关注。记者就此展开调查。　　“成立业主委员会真的太难了”　　海口中沙路3号佳佳经典小区部分业主介绍，该小区于2000年前后建成，目前小区的入住率比较高。　　虽然小区入住率比较高，但是成立业委会的难题还是摆在小区广大业主面前。据介绍，从2011年开始，因为一些业主对该小区的物业管理存在看法，希望通过成立业委会的方式更好地监督物业公司的行为，保障小区业主的权利。　　“当时因为小区停电，我们业主在楼下议论业委会的事情。并去住房保障中心咨询如何成立业委会。后来就有10多个业主开始发起筹备工作。”小区业主郭女士告诉记者，从2011年夏季开始，他们通过在小区内张贴告示发动其他业主参与，或者通过邻里互相传告的方式发动，还主动上门宣传，让业主们按照要求提交身份证、房产证复印件。到了2012年夏季，他们大约收集了100多户业主的资料，经送往龙华区住房保障中心查证，认为只有83户业主资料合格，人数太少达不到成立业委会的要求。　　郭女士称，他们前往住房保障中心送材料时被告知，成立业委会涉及“面积过半”的要求，小区地下室和铺面的面积也要算进去。郭女士说，首先是业主的人数达不到要求，接着又在建筑面积方面遇到麻烦，导致成立业委会一事进展缓慢。“成立业主委员会真的太难了。”郭女士无奈地说。　　海口龙华区住房保障中心吴姓工作人员和庄姓工作人员介绍，成立业委会首先要成立业委会筹备组。按照规定，筹备组的组成人员，必须得到小区30%以上业主的支持，根据佳佳经典小区业主送来的材料看，目前还没有达到这一条件的要求，佳佳经典小区一直成立不了业主委员会，主要原因是参与的业主少。　　另外，上述工作人员还解释称，佳佳经典小区申请成立业委会的时间拖得比较长，龙华区住房保障中心一直在给其提供帮助。特别要指出的是，佳佳经典小区成立业委会面临的问题除了参与的业主人数少，也不符合建筑面积方面的要求。客观来说，成立业委会的要求是很严格的。　　“我们也希望他们成立业委会，一是可以对物业公司进行监督，另外可以协调处理一些业主间的小纠纷。但是成立业委会的条件都是有法律条文明确规定的，不符合条件谁也不敢备案。我们建议更多的小区业主参与此事，因为只有符合相关要求才能成立业委会。”上述工作人员对记者说。
　　本人当时的操作是：在提交《成立业主委员会的申请书》时，就同时附上了《业主书面联名表》。为此需要提前找到30%以上的业主在联名表上签名。《业主书面联名表》格式见下表：　　
　　向所在地街道办和所在区住房保障中心提交了《XXX小区业主委员会成立申请书》后，就成功地走出了第一步（剩下其他的程序和步骤，都可以在街道办和区住房保障中心的指导下进行了）。
　　热心人啊,,顶..
　　关于30% 业主联名申请的应对方法：　　小区召开业主大会、成立业主委员会的第一道门坎就是这30% 的业主联名申请。这道坎能拦住不少小区，特别是大型的小区。对于小型的小区，如果只有100多住户，那么30% 的业主也就是60户以下。但如果是大型小区，住户规模达到500户甚至是上千户时，30%就是上百户了。这样的工作量，对于义务工作者既是一道坎，也是一个考验。　　对此，本人建议各小区义务工作者在具体操作时，可设各楼楼长，根据各栋楼的住户情况，指定几个该楼的楼长，具体负责该楼住户的签名及资料收集（验证）工作。　　而对于各街道办或各区住房保障中心的相关工作人员，本人的建议是：在业主联名申请成立业主委员会阶段，相关政府工作人员要尽量不要为难各小区的义务工作者，尽量不要要求这30% 部分业主提交什么身份、房产资料进行验证（因为后面的大会筹备阶段还有业主资料和身份的验证工作）。　　如果小区义务工作者在提交的业主联名申请表中能如本人的附表那样标明业主住房房号、面积和联系方式，建议各街道办或各区住房保障中心的相关工作人员可以不要求业主提供其身份、房产资料进行验证，因为各业主的相关资料，在政府的房屋管理中心都有登记和备案，工作人员只需到那么抽查就可（这可以精简双方工作量）。
　　关于小区的基本情况　　有朋友问：我们小区业主想成立业主委员会，可是不知道小区的基本情况，如小区住户数、小区住房面积和建筑面积等，怎么办呢？　　对此，我的意见是：可以找小区开发商要资料，或者找物业服务公司了解具体情况。小区建筑开发者和物业服务公司那肯定有小区的基本情况（因为他们要依据那情况进行开发和收费）。如果他们实在是不肯提供，那可以进行估算统计。最后申请书上交后，政府相关部门也会要求他们提供有关资料的。　　《海南经济特区物业管理条例》第二十九条规定：　　建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案： 　　（一）物业建设项目的各项批准文件； 　　（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单； 　　（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料； 　　（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； 　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 　　（六）其他相关资料。 　　物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。 　　海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》中第二条第二款内容是：　　（二）建设单位或物业服务企业应当按照辖区物业管理主管部门或街道办事处、乡镇人民政府要求,及时报送筹备业主大会会议所需如下文件资料:　　1.物业管理区域有关资料;　　2.业主名册及房屋、建筑物面积清册;　　3.物业服务用房配置证明;　　4.交付使用共用设施设备的有关资料;　　5.其他有关的文件资料。　　第三款内容是：(三)建设单位和物业服务企业应当协助做好业主大会会务工作,提供必要的会议场地和维护会场秩序。
　　门坎好高，所以难。
　　厉害啊
　　有朋友问：小区想成立业主委员会，可开发商不配合，不肯告知小区其他相关资料。业主该怎么办？　　答：业主可以依法向所在区的住房保障中心举报开发商。　　因为《海南经济特区物业管理条例》 第五十八条规定：建设单位违反本条例第二十九条规定，未将有关材料报送备案的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下的罚款。 　　第五十九条规定：建设单位违反本条例第三十条规定，未向业主委员会提供材料的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。 　　又问：如果举报后所在区的住房保障中心没有受理或及时处理，又该怎么办？　　答：业主可以依法向海口市住房和城乡建设局举报或向市检察院举报区住房保障中心的工作人员。　　因为《海南经济特区物业管理条例》第七十一条规定：物业管理主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的，由其上级机关或者监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　关于业主身份（资格）的认定　　简单地说，业主就是房主，就是买下房子的人。即使还没有办下房产证，只要签订了购房合同（协议书）并交了首付，且房子也交付使用了，那房主就是业主。　　《海南经济特区物业管理条例》第六条是这样规定的：　　依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。 　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 　　业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。
　　成立业主委员会的工作程序　　见下表：　　
　　程序（2）　　
　　2015年后，海口市政府将权限下放，把业主委员会成立指导及备案工作权限由各区住房保障中心负责下放到各区街道办事处负责。　　所以，今年起，各小区可直接向所在街道办事处指出成立申请（最好同时抄送区住房保障中心）。
　　这个有必要顶上头条　　
　　关于业主，如果是老公的名字买房，那老婆能按业主身份参加业委会吗？
　　作者：直码 时间： 18:24:02　　关于业主，如果是老公的名字买房，那老婆能按业主身份参加业委会吗？　　------@直码
您提的这个问题非常好，对业委会工作有着非常积极的意义。　　在我的具体操作中，有业主因没有时间不能参加业主大会，但这部分业主能通过委托授权的方式委托其亲人或其他业主参加业主大会，代行其投票权。　　就我本人的理解，从有利于小区管理、有利于业主委员会的工作来讲，我支持老婆参加业主委员的选举工作的。但要同时满足以下条件：　　一是老公要给老婆写下授权委托书，授权老婆代表自己参加业主委员选举，且要提交两人的结婚证、身份证和房产证资料做为身份证明。　　二是业主大会筹备组要在所制订的《业主大会议事规则》中，明确说明业主授权的代表能够做为业主委员会候选人参加业主委员的选举。　　三是业主大会能表决通过以上《业主大会议事规则》，且该候选人在选举中能得到足够多的业主票数支持（即要得到众多业主的认可）。　　四是要得到地方政府业主委员会备案部门（工作人员）的认可（我个人建议政府工作人员应给予认可）。　　具体的操作方法，可以找业主大会筹备组的成员，要求其在修订《业主大会议事规则》时，增加 业主授权的代表能够做为业主委员会候选人参加业主委员的选举 的条款。　　如果《业主大会议事规则》中有这样的条款，那么，在业主大会召开时就要优先对《业主大会议事规则》进行投票表决，通过后才能进行下一步的业主委员会选举。　　如果该条款没有得到业主的认可通过，那么，业主授权的代表就不能做为业主委员会候选人参加业主委员的选举了。
　　我个人认为，业主委员需要的是具有热心公益事业，责任心强，公正廉洁，有社会公信力的人。现在社会上非常缺乏这类的热心人。所以，从有利于小区管理、有利于业主利益来讲，我支持业主配偶和子女有条件的能挺身而出参加业主委员会的工作。
　　晒一晒成立业委会时有关部门提出的刁难条件：　　1、业主封阳台的不能成为业委会成员。（什么是封阳台？什么算？防盗网，安装不锈钢窗算不算，这些他们不回答。只要物业开证明说了你封阳台就不行。）　　2、曾经欠缴物业费，现在缴齐了，也不能成为业委会成员。（因为物业开的证明中，说你经常拖欠物业费。凡是申请成立业委会的，都是有矛盾的，欠缴物业费太普遍了。）　　3、投票时要带身份证和房产证。（谁投个票还要带房产证？）　　4、授权委托要附上两个人的身份证复印件还有房产证复印件。（人家怕泄露信息，没人想提供）　　总体感觉就是，房管部门就是物业企业的爹，护犊子！成立业委会，难于上青天！　　物业服务企业想咋服务就咋服务，爹不管儿子。业主投诉也没用。
　　@wangyt2012 　　不知道您是哪里的？　　一、海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》中第四条第十款说明了业主委员会委员应符合的条件：　　(十)业主委员会委员应当具备本物业管理区域业主资格,并符合下列条件:　　1.具有完全民事行为能力、有必要的工作时间和一定的组织能力;　　2.遵守国家有关法律、法规,办事公正;　　3.模范履行业主义务,无欠交物业管理费、专项维修资金等相关费用;　　4.未在本物业管理区域的物业服务企业及所属企业内任职;　　5.每年在物业管理区域连续居住时间在半年以上;　　6.无违法搭建建筑物(构筑物)、擅自改变物业使用性质、占用共用部位等法律、法规规定的物业使用禁止行为。　　一、您所说的业主封阳台的不能成为业委会成员。我觉得如果只是安装了防盗网应该不算。不过这也要结合所在城市的建筑要求看，如果所在城市不准居民安装防盗网，那就不行。　　二、至于曾经欠缴物业费，现在缴齐了，如果物业没有异议，那么应该可以成为业委会委员候选人。但如果说你经常拖欠物业费，那就是个人的信用和品质问题了。这样的人，我认为也不适合当业委会委员的（后面还会讲到这个问题）。　　三、投票时要带身份证和房产证。我操作时也是这样要求的，大家也都遵守了。　　我个人认为，主要是第一次召开业主大会时需要这样做，这就是业主资格的验证了。至于以后的换届选举，我认为是不再需要业主带身份证和房产证的，只是新买房进来的新业主还需要带以上资料。　　四、授权委托要附上两个人的身份证复印件还有房产证复印件。这是需要的，而且是必要的。否则，大会筹备组怎么去确认授权人和被授权人的身份？你说你是业主，总要提供你是业主的证明呀。　　至于说害怕人家怕泄露信息而不想提供，我觉得，你住在某小区，还害怕别人知道你在小区买了房呀？还害怕别人知道你是谁呀？没有必要。　　如果说是害怕信息被他人利用的话，那么授权人可以在房产证和身份证复印件上注明：“此复印件只限于X年 X月授权某人 参加某小区业主大会使用”。　　另外再强调一下：从2015年起，海口市小区要成立业主委员会的，可直接向所在区街道办事处提出申请，现在的备案工作由街道办事处负责。
　　征集业主大会会议工作人员　　小区业主向街道办（住房保障中心）提交业主联名的成立业主委员会申请书后，就走出了小区成立业主委员会的关键一步。接下来，就是政府工作了：　　1.辖区街道办（物业管理主管部门）应当在接到申请报告后7天内,指导和协调街道办事处(乡镇人民政府)做好组织推荐业主大会筹备组的工作。　　2.街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到申请报告10天内,组织辖区居(村)民委员会在物业管理区域张贴《征集召开业主大会会议工作人员通告》征集工作人员,通告期7天。　　工作人员职责是:协助居民委员会做好组织30%以上业主投票推荐业主大会会议筹备组工作。志愿担任工作人员的业主应持业主身份证明(产权证或购房合同、身份证)、未欠缴物业管理费证明到所属的辖区居民委员会报名,并填写《报名表》。　　3.辖区居(村)民委员会应当在通告期满后5日内,核定工作人员,并将工作人员名单及相关信息及业主大会筹备组的构成、人数和产生办法在物业管理区域公示,公示期3天。　　　
　　成立了又能怎么样？　　经验告诉大家物业公司越换管理就越糟！为什么？新进的物业公司一对小区设施设备不熟悉，特别是地下管网。出现故障不知道从哪查起。二是新进物业公司进驻的条件肯定是更低。低收费怎么可能会有高服务！三是业主委员会成员很快就会被物业公司搞定！届时又是得过且过。四是有那么几个敢做敢言的委员会成员最后的结果就是被打入院。　　只能说，有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法！
　　业主大会义务工作者报名表：　　　　义务工作者名单通告：　　
　　楼主：异言 时间： 22:59:43　　我个人认为，业主委员需要的是具有热心公益事业，责任心强，公正廉洁，有社会公信力的人。现在社会上非常缺乏这类的热心人。所以，从有利于小区管理、有利于业主利益来讲，我支持业主配偶和子女有条件的能挺身而出参加业主委员会的工作。　　弄清楚情况先。　　业主的子女或配偶不算业主！！！　　不具备成为业主委员会成员！！！
　　@综合体第二季 ：　　业主的子女或配偶算不算业主，能不能成为业主委员会成员，我认为关键还是业主大会说了算。 如果业业主大会通过了《业主大会议事规则》，议事规则如果同意将业主子女或配偶视为业主（一户一人），那么就可以。　　如果业主大会不通过，那么就不可以。　　业主配偶或子女要成为业主，其实也容易，在房产证上多加几个人名就成了（但业主也只算一人）。
　　我的理解，主要是从有利于业主委员会成立工作，有早于小区管理这方面讲的。　　其实这方面的政策，还是可以放开些的。政府还要简政放权权限下放呢，何况成立业主委员会的工作呢。　　谢谢参与讨论。@综合体第二季
　　作者：综合体第二季 时间： 11:00:01　　成立了又能怎么样？　　经验告诉大家物业公司越换管理就越糟！为什么？新进的物业公司一对小区设施设备不熟悉，特别是地下管网。出现故障不知道从哪查起。二是新进物业公司进驻的条件肯定是更低。低收费怎么可能会有高服务！三是业主委员会成员很快就会被物业公司搞定！届时又是得过且过。四是有那么几个敢做敢言的委员会成员最后的结果就是被打入院。　　只能说，有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法！　　--------@综合体第二季
您 这是不负责任的说法，也是把自己的命运交给别人掌握的消极态度。正是因为很多人有了您 这样的消极态度，所以小区业主委员会才难以成立。　　什么叫物业公司越换管理就越糟？按你这说法，小区就不应该成立业主委员会，就该从一而终，任由第一家物业公司一直管理下去？　　告诉你，现实中，有不少小区物业是很想退出的，也有的小区物业是根本就不想接手的（后面会有例子的）！知道为什么吗？　　下面将讲解业主委员会成立的必要性。
　　物业主动退出的例子：　　海口一小区物业走人 变"三不管"地带　　人民网海南视窗海口1月5日电（记者
冯星、符武平）　　近日，海南省海口市海甸岛人民大道蓝海鑫城近百业主向记者反映，该小区按照1.7元每度的高价收电费，同时该小区消防、天然气管道、电压器等设施均不合格，导致供电部门屡次停电。小区原物业张贴公告声明其于日不再提供物业管理服务并退出。公告张贴后的蓝海鑫城多数业主对此持反对态度，业主普遍认为物业退出和高价电费对近百住户生活造成严重影响。
@综合体第二季
讲到的几点问题的对应：　　一是“新进的物业公司一对小区设施设备不熟悉，特别是地下管网。出现故障不知道从哪查起。”　　------不否认有时会出现这种情况，这完全是原来物业公司不配合的原因。完全可以追究原物业公司的法律责任。　　《海南经济特区物业管理条例》第四十三条规定：物业服务企业应当在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后10日内，办理以下移交手续：　　（一）移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财物；　　（二）移交提供服务期间用业主共有资金购置的属于业主共有的财产；　　（三）移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用；　　（四）移交提供物业服务期间形成的有关物业共用部位、共用设施设备大修、更新、改造及维修、运行、保养的有关资料。　　根据《海南经济特区物业管理条例》第六十四条的规定：　　物业服务企业违反本条例第四十三条、第四十四条规定，在物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，拒绝办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期移交；逾期仍不移交的，视不同情形，按月处1万元以上5万元以下罚款；超过3个月仍不移交的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。　　二是新进物业公司进驻的条件肯定是更低。低收费怎么可能会有高服务！　　-------新进物业公司的进驻条件和收费标准，要由业主委员会和物业公司进行谈判后，再由业主大会做出决定，怎么能轻易就说出新进物业的进驻条件会更低呢？是高是低，那也是业主大会决定的呀。　　三是业主委员会成员很快就会被物业公司搞定！届时又是得过且过。　　------不可否认，有的物业公司会搞定业主委员会委员。但是，如果业主委员会不能为业主代言，不能执行业主大会的决定事项了，那业主完全可以发起不信任投票，对不称职的业主委员进行罢免。　　《海南经济特区物业管理条例》第二十二条规定：　　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：　　
（一）不履行业主义务且拒不改正的；　　
（二）不履行委员职责的；　　
（三）侵犯其他业主合法权益的；　　
（四）在物业管理活动中谋取私利的；　　
（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。　　
业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。　　四是有那么几个敢做敢言的委员会成员最后的结果就是被打入院。　　-------这已经是刑事犯罪的问题了。对此，公安机关也要加强对物业公司黑恶行为的追究，以刑法对付黑恶势力。如果小区有这样的“黑管家”，那小区业主更应该团结起来，把他赶走，更要协助公安机关追究其刑事责任。
　　好贴。目前小区普遍存在的现象，为什么这么难？是否存在利益链？是否该改革改革了！
　　@pengpeng天使 　　谢谢顶贴。小区成立业主委员会难，为什么这么难？　　从我的切身经验体验，关键还是因为很多业主不关心、不热心小区管理，没有法治观念。　　就如上面的网友所说，成立了业主委员会又能怎么样？业主委员也会被物业收买了。他这是没有法治观念，不相信业主委员会，不相信业主力量的表现。　　是否存在利益链？答案是肯定的，特别是在一些大型小区里，往往最初的物业服务公司就是由开发商指定或是组织的。正是因为有利可图，所以开发商往往会组织或指定物业服务企业进场管理，而不会以招标形式公开招聘物业企业。对于这些开发商组织的物业企业，他们最害怕的事就是小区里组织成立业主委员会后，会把他们挤走（赶走）。　　而对于一些老旧的小型小区，由于住户较小，面积也小，物业能收到的费用也较少，这类小区是物业所不想接手的。这类小型小区也将是以后的矛盾集中点。
　　好像很复杂啊！新小区这30%很难达到。买房没入住的业主算在内吗？
　　@综合体第二季
11:00:01　　成立了又能怎么样？　　经验告诉大家物业公司越换管理就越糟！为什么？新进的物业公司一对小区设施设备不熟悉，特别是地下管网。出现故障不知道从哪查起。二是新进物业公司进驻的条件肯定是更低。低收费怎么可能会有高服务！三是业主委员会成员很快就会被物业公司搞定！届时又是得过且过。四是有那么几个敢做敢言的委员会成员最后的结果就是被打入院。　　只能说，有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法！　　-----------------------------　　这个是明白人！　　因为各种原因，看多了业委会成立、物业更换的戏码，基本上小区都是越来越乱。　　物业公司，尤其是开发公司的物业公司，总体上是经济效益都不会放到第一重要位置。他们的一大作用就是帮助开发公司善后，可以解决不少问题。　　另外，业委会是一个公益性义务性的组织，现实的状态，又有几个人可以做到呢？所以生活我们看到的是很多都是因为小区管理（比如不许他乱停车，不许他封闭阳台，不许他随意装修等），导致的业主和物业发生矛盾，然后部分业主开始组织业委会。然后开始和物业抗衡，最后换物业公司。　　后来的物业公司，则是纯粹因为经济效益人进驻小区的，有效益就管，没有效益就降低成本，再不行就撤出，你说他能管的好吗？
　　@综合体第二季
11:00:01　　成立了又能怎么样？　　经验告诉大家物业公司越换管理就越糟！为什么？新进的物业公司一对小区设施设备不熟悉，特别是地下管网。出现故障不知道从哪查起。二是新进物业公司进驻的条件肯定是更低。低收费怎么可能会有高服务！三是业主委员会成员很快就会被物业公司搞定！届时又是得过且过。四是有那么几个敢做敢言的委员会成员最后的结果就是被打入院。　　只能说，有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法！　　-----------------------------　　@深透明
09:10:37　　这个是明白人！　　-----------------------------　　业委会想获得大家的支持，对业主的承诺大概就是两点：一，降低物业服务费，二、提升物业服务质量。只要认真琢磨下，就知道，这两点是矛盾的，是没办法同时实现的，但是你又不能单提一点。　　物业企业，是盈利性组织。　　所以现实生活中，很多小区，物业公司都是越换，服务水平越差。、
　　作者：为了颜如玉而读书 时间： 00:21:09　　好像很复杂啊！新小区这30%很难达到。买房没入住的业主算在内吗？　　------@为了颜如玉而读书
　　根据《海南经济特区物业管理条例》第六条：依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。　　根据以上规定，买房没入住的业主可以分为两种，一种是已交房而还没有入住的（已合法占有房屋）；另一种是办了买房手续，但房屋还没有交付使用的。对于前一种，应当认定为业主。而后一种，因未交房，还不能成为业主。　　对于已交房而还没有入住的业主，可以参加业主大会，有选举权。但不能有被选举权（不能被选为业主委员）。
　　@综合体第二季 　@深透明 ：　　-------有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法？　　呵呵，如果开发商下属的物业公司没有了信誉，哪业主们又该怎么办？只能自己怪自己命运不佳了？　　还有，那些老旧小区，开发商早就找不到了，开发商的物业公司也找不到了。又该怎么办？业主该打广告把他们找回来？还是不住了？　　自己能作主的事情，非要把希望寄托在别人身上，也真是奇葩了。
　　推选业主大会会议筹备组　　根据海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》：　　(一)筹备组成员人数和推选办法由区物业管理主管部门根据物业管理区域总建筑面积、业主总人数和小区的楼幢数进行指导。　　(二)首届业主大会会议筹备组成员应当由物业管理区域业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会代表组成,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,其它三方代表各1名。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。　　(三)业主大会筹备组成员人数应为单数。一般取7-15名(单数),不能少于7人,由辖区物业管理主管部门根据物业管理区域的总建筑面积和楼幢数情况参照以下标准指导:万平方米以下的7-9人,55-15万平方米的7-11人,15万平方米以上的7-15人。　　(四)筹备组成员应具备条件:筹备组成员应当由本物业管理区域内具有完全民事行为能力,办事公正、遵纪守法、模范履行业主义务的业主代表担任。有下列情况之一的业主,不能担任筹备组成员:(1)欠交物业服务费和相关费用的;(2)拒交住宅专项维修资金的;(3)有违法搭建建筑物、构筑物、擅自改变物业使用性质、占用共用部位等法律、法规规定的物业使用禁止行为。　　(五)首次业主大会筹备组成员参照以下办法推荐产生:　　1、筹备组中的业主代表,由街道办事处(乡镇人民政府)会同居(村)民委员会,在物业管理区域内征集的工作人员协助配合下,组织物业管理区域内30%以上的业主参与投票推荐。根据物业管理区域内总建筑面积和楼幢数情况,参照以下办法投票推荐产生:　　(1)楼幢数或业主人数较少的物业管理区域,可以按楼幢直接推选产生该楼幢的业主代表作为筹备组成员。　　(2)独幢且建筑面积较大的大厦,可分单元直接推选该单元业主代表作为筹备组成员;也可以先推选各单元业主代表的,再由业主代表集中开会选出筹备组成员。　　(3)幢数较多的小区可分楼幢或分片推选各楼幢或分片的业主代表,然后由业主代表集中开会推选筹备组成员。　　(4)业主代表当选条件是:物业管理区域内划定推荐楼幢(单元、分片)已交付房屋业主总人数30%以上的业主参与投票推荐业主代表方为有效,且得票最多的业主当选为该楼幢(单元、分片)业主代表。
　　通知开发单位（公司）派人参加业主大会筹备组　　街道办在小区公布小区业主大会义务工作者名单后，要指导义务工作者做好小区业主大会筹备组成员的推选工作；同时要通知开发商（单位）派人参加业主大会筹备组工作。　　海口市住房和城乡建设局《关于海口市住宅区业主委员会成立(换届)备案工作的指导意见》：　　建设单位或公有住房出售单位参加筹备组的,应当委托一名代表参加筹备组工作,提交《建设单位/公有住房出售单位代表参加筹备组成员委托书》。　　建设单位或公有住房出售单位未委托代表参加筹备组工作的,由辖区物业管理主管部门向该单位发出《关于上报参加筹备组成员名单的通知》,在通知规定时限(5个工作日)内仍未派人参加的,视为弃权,其名额从符合条件的业主代表中按得票多顺序递补。　　　　
　　推选业主大会筹备组成员的业主推荐票格式：　　　　小区业主大会筹备组推选结果统计表：　　
　　业主大会筹备组备案　　1、筹备组成员名单产生后,持以下资料到区物业管理主管部门申请备案:　　(1)业主大会筹备组(以下简称筹备组)备案申请报告;　　(2)《筹备组成员备案表》;　　(3)《筹备组业主代表推荐票》(原件);　　(4)《筹备组推荐结果统计表》;　　(5)筹备组成员业主身份证明(产权证或购房合同、身份证)、未欠缴物业服务费证明等有关材料。　　2、辖区物业管理主管部门应当在收到申报材料后10日内完成审核,审核合格的,出具《业主大会筹备组的征询异议通告》(以下简称《通告》),并在物业管理区域内明显位置张贴公示7日,同时通告的还有筹备组成员简历。　　3、《通告》公示期间,没有业主对通告的筹备组成员提出异议的,则《通告》期满后筹备组成立。　　业主大会筹备组备案表：　　　　业主大会筹备组通告：　　
　　业主大会筹备组成立后，就转入由筹备组负责开展召开业主大会会议的筹备工作（筹备工作时限90天内）。　　筹备组应当在接到备案通知后的90日内完成筹备工作和组织召开业主大会会议。逾期未召开业主大会会议的,筹备组自行解散。
09:34:40　　@综合体第二季
：　　-------有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法？　　呵呵，如果开发商下属的物业公司没有了信誉，哪业主们又该怎么办？只能自己怪自己命运不佳了？　　还有，那些老旧小区，开发商早就找不到了，开发商的物业公司也找不到了。又该怎么办？业主该打广告把他们找回来？还是不住了？　　自己能作主的事情，非要把希望寄托在别人身上，也真是奇葩了。　　-----------------------------　　那你有没有分析下为什么老旧小区，物业公司都主动撤场，他们是有钱不赚的傻子吗？既然物业都不在了，业主自管没有任何干扰了，业主怎么不自己组织起来自行管理呢？　　我和楼上那位层主告诉大家的只是曾经看到的事实。两害相权取其轻。我们的建议是不要轻易换物业，打破一个旧秩序容易，重新建立新秩序很难。作为小区业主，大家希望的是安安静静的生活。　　你说的是都已经没有物业的情况了。这个是两个类型的事情。
　　@综合体第二季 @深透明 ：　　-------有信誉的开发商下属物业公司来管理才是最好的做法？　　物业公司和业主的关系是什么？说白了物业公司就是小区业主（大会）请来的管家，物业公司要对小区业主负责，接受小区业主的监督。　　你小区业主不履行自己请管家的权利，却要指望开发商帮你请管家，你觉得这现实吗？那物业是对小区业主负责，还是对开发商负责？　　再说了，即使是刚开始时由开发商下属物业公司来管理服务了了，可这也是有一定期限的，并不是永久下去的。物业公司服务期限到后，是继续和开发商签订你家小区的服务合同？还是和业主委员会签订服务合同？物业服务公司的服务价钱，是由你们小区业主做主决定好？还是由开发商帮你们做主好？　　还有，随着物价的上涨，物业服务的成本也在上升。那么，是你们的业主委员会和物业公司协商提价的事好，还是开发商直接帮你们提价好？
　　@深透明 ：　　那你有没有分析下为什么老旧小区，物业公司都主动撤场，他们是有钱不赚的傻子吗？既然物业都不在了，业主自管没有任何干扰了，业主怎么不自己组织起来自行管理呢？　　------我不仅分析过，还给政府提过合理的建议。　　老旧小区，物业公司主动撤场，是因为他们赚不到钱，且矛盾众多。为什么物业公司在老旧小区赚不到钱？一是小型小区住户少，小区住房面积少，收的钱还不够保安、清洁开支（物价上涨后矛盾更大）；二是老旧小区的水电管路等房屋设施老化厉害，在没有业主委员会配合的情况下，根本就无法有效解决。这只能加大物业和业主的矛盾。这种情况下，不跑等着亏损？等着矛盾风暴的到来？　　你说的业主为什么不自己起来自行管理？　　这说起来容易，做起来就难了。难在哪里？难在业主没有法治观念，难在业主没有公益热情，难在业主没能团结起来，难在没有人出来牵头组织召开业主大会，成立业主委员会。因为大家都和你们两个一样，都指望别人出头来帮自己解决困难，自己却不去想办法解决问题。
　　很聪明的样子，可惜啊。物业是经济效益企业，它不是爱心企业。赚少了都不干，按80000平方的小区算，每月低于20000纯利润哪个物业公司会干？
　　楼主是好心，这个流程对想成立业委会的小区肯定很好理解，不过海南候鸟太多，好多小区入住率低下，所以在投票环节的50%以上的业主，这个最难的一关会卡住很多小区，50%以上的业主要复印身份证、房产证，签个名还好说，要复印身份证和房产证有些业主考虑安全问题，不愿意配合，本来一开始递交申请书时的30%业主签名已经够难办了，最后还来个50%以上，对于海南这种很多楼盘入住率如此低下的小区，实在是太难了，海南作为特区，在成立业主委员会的规定上一点也没看到特殊的地方，不太切合海南小区实际情况。
　　作者：喝凉茶的 时间： 20:13:27　　很聪明的样子，可惜啊。物业是经济效益企业，它不是爱心企业。赚少了都不干，按80000平方的小区算，每月低于20000纯利润哪个物业公司会干？　　------@喝凉茶的
我从没有否认物业是经济效益企业。相反 ，我上面已经分析了，如果不能赚钱，物业公司是不会接手小区的。　　只是，物业企业能从小区服务中赚取多少，却并不是以物业企业的单方意愿就可以决定的。这其中起决定作用的还是市场规律哦。　　大型小区，有得赚，物业有机会都会介入的；倒是小型小区，没得赚，物业都会避之的。
　　作者：hbzh1982 时间： 20:59:00　　楼主是好心，这个流程对想成立业委会的小区肯定很好理解，不过海南候鸟太多，好多小区入住率低下，所以在投票环节的50%以上的业主，这个最难的一关会卡住很多小区，50%以上的业主要复印身份证、房产证，签个名还好说，要复印身份证和房产证有些业主考虑安全问题，不愿意配合，本来一开始递交申请书时的30%业主签名已经够难办了，最后还来个50%以上，对于海南这种很多楼盘入住率如此低下的小区，实在是太难了，海南作为特区，在成立业主委员会的规定上一点也没看到特殊的地方，不太切合海南小区实际情况。　　-------@hbzh1982
谢谢关注。海南物业政策落后于全国，且与特区不符，这我有过分析，并向上反映过。可惜人微言轻，引不起上面的重视。　　至于投票率的问题，我也向政府部门建议过，建议政府相关工作人员要认可业主的委托投票行为。不能到场参加业主大会的业主，如能委托别的业主代为投票，我想投票率会足够的。　　想当初，我在组织召开小区业主大会时，也有不少业主行使了委托投票行为。　　如果业主连授权委托都不愿意，那就真的没有办法了。　　一盘散沙，也就这样的吧。
22:14:00　　作者：hbzh1982 时间： 20:59:00 　　楼主是好心，这个流程对想成立业委会的小区肯定很好理解，不过海南候鸟太多，好多小区入住率低下，所以在投票环节的50%以上的业主，这个最难的一关会卡住很多小区，50%以上的业主要复印身份证、房产证，签个名还好说，要复印身份证和房产证有些业主考虑安全问题，不愿意配合，本来一开始递交申请书时的30%业主签名已经够难办了，最后还来个5　　—————————————————　　其实什么业主委员会这个角色无非是一个维护业主权益的机构，这个角色如果政府愿意扮演且真正维护业主利益，那是最好的，只可惜政府把这个功能交给业主自己，却不考虑业主成立业委会的难处，表面上看好像对业主很好，给你们自由，你们自己想维护什么权益都由你们自己做主，政府不插手，肯定公平公正，其实是一种懒政的行为，业主要成立业委会谈何容易，和政府打交道吃多少苦不说，业主之间至少50%以上要配合，这种事都是无偿的，少数业主奉献自己大量的业余时间，如果成立的容易还好，只可惜到最后很多都是半途而废。　　我觉得要么政府就把权力收回去，业主如果对物业有不满意，那政府某个机构就要出面调查，挨家挨户派发调查满意表或者电话录音联络调查满意度，达到多少不满意的，那就对物业惩罚，发起这个调查申请最好是网上申请，网上签名达到多少比例，政府就开启调查。　　要么政府就要结合各地实际入住率情况，合理设置程序，降低门槛，比如业主明明已经提供身份证和房产证号码了，就别跟人家要复印件了，你要怀疑真伪，你政府自己去核实，给老百姓增加这么多工作量就算了，门槛还这么高，还有签名和投票的比例也要下调，反正就是在保证业委会是大部分常住业主的真实投票产生的前提下，站在业主的角度设置程序，尽量精简就行了。　　
　　一不小心说多了，因为本人最近也在与小区几个热心业主成立业委会，个中滋味深有体会。　　
　　@hbzh1982 :　　谢谢关注。你所提到的问题，我也有过思考。　　我在上面就提出过：　　如果小区义务工作者在提交的业主联名申请表中能如本人的附表那样标明业主住房房号、面积和联系方式，建议各街道办或各区住房保障中心的相关工作人员可以不要求业主提供其身份、房产资料进行验证，因为各业主的相关资料，在政府的房屋管理中心都有登记和备案，工作人员只需到那么抽查就可（这可以精简双方工作量）。 　　对于不能成立业主委员会的小区，我个人的建议是政府基层单位要介入。　　对于新开发的小区，我还有新的建议：建议政府督促新开发的小区的开发商要负责牵头组织成立第一届业主委员会，开发商不牵头组织的，不允许其继续卖房。
　　楼主，还有继续的么？　　愿听其详
18:42:25　　你说的业主为什么不自己起来自行管理？　　这说起来容易，做起来就难了。难在哪里？难在业主没有法治观念，难在业主没有公益热情，难在业主没能团结起来，难在没有人出来牵头组织召开业主大会，成立业主委员会。因为大家都和你们两个一样，都指望别人出头来帮自己解决困难，自己却不去想办法解决问题。..　　-----------------------------　　难在哪里的症结你也看到了，但是，成立业委会，是不是就解决了这个症结呢？　　曾经，济南一个比较大的小区，在业委会的组织下，连换了三家物业公司，最终又把原来的物业请回来，业主的物议带给业委会的压力可想而知。我现在所在的城市，前段时间一个比较大的小区，刚刚更换了物业公司，结果，服务质量下降了。有的业主就直接对业委会讲了：我支持你们，是为了物业服务质量更好，不是让你们把小区搞乱！！！另外一个小区，物业撤场，业委会接手自管，他们连每户十元的卫生费都收不起来了，现在搞的大家坐电梯都胆战心惊的！　　物业公司，是为大家服务的，业委会的成立的目的，是提升物业服务质量！怎么找到这个平衡点，才是焦点所在！　　目前，大家的素质和意识摆在这里，说实话，我看到的业委会成员，大家起意要成立业委会的初衷，很多时候是因为和物业管理发生矛盾，然后着手组织——我上面说的其中一个更好物业的小区，就是某个业主要把一个公共停车位加上自己的车位锁，物业公司自然不肯，然后矛盾激化，该名业主成立业委会的发起人。然后矛盾升级，物业最终撤场，目前新物业公司进场，大家感受的是服务质量下降！　　我的观点是，当一个人有能力建立一个新秩序的时候，为了大家的利益，为了自身的利益，当然可以当仁不让。然而，如果你的能力只能做到打破一个旧秩序，而无力建设一个新秩序，那还是不要轻易做太大的变革吧。毕竟，业委会是义务的，没有必要让自己承担这么大的压力，没有必要让全体业主承受小区垮掉的风险。
　　作者：石榴石 时间： 10:49:15 　　楼主，还有继续的么？　　愿听其详 　　-------@石榴石
还有很多内容要继续，包括小区存在问题研讨和分析。欢迎关注。　　------　@深透明，据我了解，海口就有一些小型小区是由业主自行组织管理的。　　我所了解到的一个小型小区，只有一栋楼60多70户，他们就是由业主在自行管理。主要是保安和清洁工作，水电买卡充值。　　以我的了解和认识，小区要做到由业主自行管理，必须满足两个条件：一是水电已经实现了抄表到户，业主用水用电直接向水、电公司购买，不须另交水电费。二是业主意见要统一，不能因个别人持有不同意见而坏了大家定下的规矩。
　　筹备组成员通告后有业主异议的处理　　(1)《通告》公示后,在公示期内业主对通告的筹备组成员有异议的,可向报告区物业管理主管部门或街道办事处、乡镇人民政府,由辖区街道办事处、乡镇人民政府协调解决。超出通告期的异议不予受理。　　(2)从异议受理之日起,异议人应当在十五日(举证期)内递交有效异议证据,未在举证期内递交有效异议证据的,则视为异议不成立。　　(3)筹备组成员被否决后,可从已推选符合条件的业主代表中递补,如果没有符合条件的递补人选,应当重新推荐筹备组。　　(4)《通告》公示期满后,没有有效异议证据否决筹备组成员的,区物业管理主管部门应当在5天内向筹备组发出《关于首次业主大会筹备组备案的通知》,并将通知在物业管理区域内显著位置张贴。至此,转入由筹备组负责开展召开业主大会会议筹备工作。　　一般来说，业主对筹备组成员不会有什么意见，因为筹备组成员只是负责业主大会的筹备工作，他不一定成为业主委员会委员候选人。有争议较多的，倒是业主委员会的候选人。
　　@深透明
你跟贴中所说的例子：　　一、物业撤出后业主委员会自管的，连10元卫生费都收不上来。对于这个问题，我是这样看的：业主委员会只是业主大会的执行机构，它并没有权力决定撤出物业，或者是自己管理。这必须经业主大会集体开会决定。如果业主委员会自管的决定是他自己做出的，那他收不上10元卫生费是有可能。　　但如果业主委员会自管是经业主大会决定的，那这10元卫生费收不上来，责任就应该在拖欠费用的业主那里。因为业主大会做出的决定，每个业主都应该遵守。　　二、你所说的某个小区的某个业主就因为要把一个公共停车位加上自己的车位锁，导致与物业公司矛盾激化，该名业主就发起成立业委会，最后矛盾升级，物业最终撤场。　　对此，我要说：这个小区的业主是自做自受！！　　本来，某个业主要把一个公共停车位加上自己的车位锁，这已经不只是和物业的矛盾了，这个业主已经侵犯了其他业主的停车权利了。其他业主应该和物业团结起来反抗这个业主的侵权，而不是坐视物业和这个业主的矛盾，更不应该支持这个业主发起的成立业主委员会（他基本就没有资格）。　　那小区的广大业主的错误在于，认为物业和业主是对立的，所以无知的助长了对立。其实，在物业维护业主利益，和个别不规矩业主斗争时，广大业主应该和物业站在一起，共同维护小区正常的秩序。
　　@深透明
11:09:00　　@异言
18:42:25 　　你说的业主为什么不自己起来自行管理？ 　　这说起来容易，做起来就难了。难在哪里？难在业主没有法治观念，难在业主没有公益热情，难在业主没能团结起来，难在没有人出来牵头组织召开业主大会，成立业主委员会。因为大家都和你们两个一样，都指望别人出头来帮自己解决困难，自己却不去想办法解决问题。.. 　　----------------------------　　—————————————————　　你说的某个小区业主因为一己私利才牵头成立业委会的情况是有，不过这毕竟还是少数，即使成立业委会之后，他也不可能对公共车位加车位锁变成自己的专用车位，这样的业主是不可能得到广大业主支持的。　　我比较赞同你最后一段观点，成立业委会的目的就是提升物业服务质量，但是业委会启动解聘现有物业的程序时一定要谨慎，不能一点点不满意就立马解聘，因为物业公司都是利益至上，而业主要的是服务，这就有一个平衡点的问题，物业和业主要达到和谐相处才能够可持续发展，否则换几个物业都是一样的。　　我认为，成立业委会在一般情况下只是为了让业主拥有一个能够和物业平等对话的机构，是为了打破现在不平等的现状，并不是为了成立之后就立马把解聘现有物业，这是不理智的，也是危险、不负责任的。　　
　　楼主是热心人。包括楼内的部分层主。　　不过，现实情况就是这样的热心人太少。而大家的“少数服从多数”的意识又非常低，而更多的是“屁股决定脑袋”。所以，所谓的业主大会，基本是形同虚设，除了个别比较小的小区，大的小区，做到“双过半”，基本都是不可能的，这也是楼上很多层主都描述过的。那最终发挥作用的就是业委会几个比较活跃的成员，记住，是几个活跃的成员，连全体成员，都很难做到。　　说白了，业委会更替物业公司，最有效最简单的办法，就是挑动业主不交物业费停车费等等，最终物业公司收不上来费用，必然选择撤场。但是，业主不交物业费很容易，回头新的物业公司入场，再让他重新开始缴交物业费，业委会很多时候就无能为力了！
16:26:27　　二、你所说的某个小区的某个业主就因为要把一个公共停车位加上自己的车位锁，导致与物业公司矛盾激化，该名业主就发起成立业委会，最后矛盾升级，物业最终撤场。　　对此，我要说：这个小区的业主是自做自受！！　　本来，某个业主要把一个公共停车位加上自己的车位锁，这已经不只是和物业的矛盾了，这个业主已经侵犯了其他业主的停车权利了。其他业主应该和物业团结起来反抗这个业主的侵权，而不是坐视物业和这个业主的矛盾，更不应该支持这个业主发起的成立业主委员会（他基本就没有资格）。　　那小区的广大业主的错误在于，认为物业和业主是对立的，所以无知的助长了对立。其实，在物业维护业主利益，和个别不规矩业主斗争时，广大业主应该和物业站在一起，共同维护小区正常的秩序。　　-----------------------------　　这个小区，20多栋，是一个比较大的小区，起因在于此，但是话说出来，却是为业主考虑，要提升物业服务标准，要维护业主利益。又有几个业主却认真考虑里面的关节啊。　　再说个我知道的小区吧，这个小区非常非常小，总共三百来户，只入住了二百来户，业委会成员11个。当时的物业公司要求提价，按照当时物价部门的文件标准来提价。业委会不同意，双方一直谈判。然后物业让步，最后在准备签协议时候，业主会一个主事的副主任，要求物业公司提供5万元的活动经费，否则不签合同。那个小区一年收取的费用满打满算，才能到50万！当时去物业公司董事长那里闲聊，聊到这个事，他还在犹豫，要不要继续下去，我看了下他的报表，说这样的小区，一年的利润都不敢保证有五万，你何必继续下去呢。董事长当场拍板，撤场！　　然后，这个业委会副主任被小区的几个业主指着鼻子骂，再然后，他们叫了另一家物业公司来救场，价格提升了，原来可以免费停车的地方，也让物业公司圈起来收费了！
　　@深透明 :　　你说那业委会副主任要求物业公司提供5万元的活动经费，是他自己提的要求？还是业主委员会的决定？还是业主大会做出的决定？你了解了吗？　　如果是业主大会做的决定，我无话可说，业主们自己要承担所做决定的责任。　　如果只是那副主任自己提出的，那他已经涉及索贿了。那物业公司就有必要让业主委员会和全体业主知道这事。　　我在上面已经强调了，业主委员会只是业主大会的执行机构，不能自己做出任何决定。即使要做出决定，也要告知全体业主知道。
　　作者：深透明 时间： 08:52:34 　　。。。。。。。　　说白了，业委会更替物业公司，最有效最简单的办法，就是挑动业主不交物业费停车费等等，最终物业公司收不上来费用，必然选择撤场。但是，业主不交物业费很容易，回头新的物业公司入场，再让他重新开始缴交物业费，业委会很多时候就无能为力了！　　-------如果真有业委会及其成员要挑动业主不交物业费停车费等，那么我可以说这些业主委员会（委员）绝对是不称职的。他们已经违反了物业管理条例了。　　《海南经济特区物业管理条例》 第六十八条规定：　　业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。
09:58:30　　作者：深透明 时间： 08:52:34　　海南经济特区物业管理条例》 第六十八条规定：　　业主违反本条例规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业可以依照物业服务合同约定收取违约金。　　-----------------------------　　这就是一句空话，督促，关键业委会拿什么督促？现在能做到的，也就是业委会成员的竞选资格，必须是有交物业费的业主。　　国人，缺乏“少数服从多数”的民主意识，多的是“屁股决定脑袋”的行为习惯。这个是业委会无法正常发挥作用的症结之一！
09:52:36　　@深透明
:　　你说那业委会副主任要求物业公司提供5万元的活动经费，是他自己提的要求？还是业主委员会的决定？还是业主大会做出的决定？你了解了吗？　　如果是业主大会做的决定，我无话可说，业主们自己要承担所做决定的责任。　　如果只是那副主任自己提出的，那他已经涉及索贿了。那物业公司就有必要让业主委员会和全体业主知道这事。　　我在上面已经强调了，业主委员会只是业主大会的执行机构，不能自己做出......　　-----------------------------　　他是代表业委会提出的要求，刚才已经说了，业主大会，大部分情况下是形同虚设的。公章在业委会手里掌握着，物业公司要续签合同，必须和业委会达成一致。　　你下面的表述，整个程序都对，不过，就是执行起来，有一定难度，你可以自己体会下。
　　这个话题参与讨论太多了，这个算是收尾吧，然后不再参与讨论，不再发表看法了。民主的精髓是：我反对你的观点，但是我誓死捍卫你发表观点的权利。本贴的参与者，都是文明人！！！　　从开始住楼房，因为种种原因，经历的小区的业委会，大概有十家了，再加上其他一些没有亲历而只是听说的，风风雨雨，吵吵闹闹。看的多了，至今为止，让我唯一觉得真正履行业委会的职责、维护了业主权益、督导了物业服务质量的，只有一家。　　但是这仅有的一家业委会，却让别的小区难以企及：首先，小区不大，面积好像是3万平米，业主较少；其次，业委会组成成员社会地位、经济地位很高，不为小利而动心，在小区业主里面也有威望；第三，业委会成员和开放商物业公司均保持良好关系，一旦有什么情况，轻松就可以找到解决方案，哪怕不属于开发、物业的责任，甚至也可以督导他们去处理。　　借用一句不太恰当的话收尾：理想很丰满，现实很骨感。
　　@深透明
谢谢关注并参与探讨。　　您 应该不是海南本地人。就我的了解，在海口市，能有上千户人家的小区绝对是超大型小区了，这样的小区在海口市并不多见。　　受海口市规划局以前胡乱规划的严重影响，海口市的很多老旧小区，人数少的往往只有几十户，100-300户的较多。能上500户的就算是较大型的小区了。
　　@深透明
从和您 的讨论中，发现很多业主根本就没有弄明白业主和物业之间的关系，更不能处理好两者之间的关系。这才是业主和物业矛盾的总根源。　　为此，有空时我将好好分析下业主和物业之间的关系。
　　业主大会的筹备工作　　业主大会筹备组应当做好以下筹备工作:　　1.确认并公告业主身份、业主人数、专有部分面积及投票权数;　　2.确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容,做好会务准备工作;　　3.参照物业管理行政主管部门提供的示范文本,草拟管理规约、业主大会议事规则;　　4.制定《业主大会表决票》；　　5.依法确定首次业主大会会议表决规则;　　6.制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单,候选人的人数应多于应选人人数的30%;　　7.制定业主委员会选举办法;　　8.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内通告。业主对通告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
　　小区管理规约　　管理规约应当对下列主要事项作出规定:　　1.物业的使用、维护、管理;　　2.专项维修资金的筹集、管理和使用;　　3.物业共用部分的经营与收益分配;　　4.业主共同利益的维护;　　5.业主共同管理权的行使;　　6.业主应尽的义务;　　7.违反管理规约应当承担的责任。　　业主大会议事规则　　业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:　　1.业主大会名称及相应的物业管理区域;　　2.业主委员会的职责;　　3.业主委员会议事规则;　　4.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;　　5.业主投票权数的确定方法;　　6.业主代表的产生方式;　　7.业主大会会议的表决程序;　　8.业主委员会委员的资格、人数;　　9.业主委员会换届程序、补选办法等;　　10.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;　　11.业主大会、业主委员会印章的使用和管理;　　12.业主委员会委员每届的任期(3-5年)。
　　业主大会的投票　　1、业主投票权数按专有部分建筑面积计算,每1平方米为一票,不足1平方米的四舍五入。业主未参与或未委托参与业主大会会议表决的,视为弃权。　　2、业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代表行使投票权。业主为无完全民事行为能力的,由其法定监护人行使投票权。　　3、业主应自行投票,也可以书面委托他人投票。书面委托的其委托书应载明委托事项和投票权数。　　4、业主本人投票的应当出示业主身份资料,代理人投票的,应出具业主的业主身份资料复印件、业主委托书和代理人本人的身份证并留身份证复印件。　　5、单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的,应自行确定一名投票人。
　　业主和物业的关系　　简单地说，业主和小区物业的关系，就是主人和管家的关系。　　从工作性质来说，双方是服务与被服务的关系。物业为业主提供服务，业主向物业支付服务费用。　　物业和业主通过签订合同明确双方的权利和责任。签订合同时就要讲到签约的主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而是全体业主的代表方----业主委员会。　　如果小区没有成立业主委员会，业主方就没有了和物业签订委托服务合同的主体资格。　　《海南经济特区物业管理条例》第三条规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　第三十五条规定：业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务企业签订物业服务合同；决定选聘的，还应当就选聘的方式和拟选聘物业服务企业的资质等级、服务质量标准、服务收费、合同期限以及授权业主委员会选聘物业服务企业的权限等有关事项作出决定。 　　第三十六条规定：　　物业服务合同应当包括下列内容： 　　（一）物业的基本情况； 　　（二）聘用方和受聘方的权利义务； 　　（三）物业服务项目和服务标准要求； 　　（四）物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式； 　　（五）物业的维修养护要求； 　　（六）合同的期限、变更和解除； 　　（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式； 　　（八）违约责任及解决纠纷的途径； 　　（九）专项维修资金的管理使用； 　　（十）物业服务用房； 　　（十一）双方当事人约定的其他事项。 　　物业服务企业可以根据业主、物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的其他特约服务项目，其服务费用由双方约定。 　　业主委员会应当自物业服务合同生效之日起30日内，会同物业服务企业报物业所在地人民政府物业管理主管部门备案，并在物业管理区域内的显著位置向业主公告。
　　由以上规定可知：　　物业为业主（小区）提供的服务内容，及所享受的权利（费用），由业主大会决定，写入双方的委托服务合同中。　　很多业主并不了解物业服务合同，他们总是想当然地认为，业主家里有什么状况了，物业都必须给予解决。　　如个别业主就认为，业主家里的水龙头坏了，灯泡坏了，物业也应该上门无偿解决。　　这种理解是错误的。物业所提供的服务，是大众化的服务，而不是独对某个人某个业主的服务。　　一些物业可以为小区业主家提供上门的针对性服务，如修理水龙头，换灯具等。可这是需要业主付费的。
　　共同区域的水龙头（如绿化用水的）和公共照明的灯具损坏了，物业就有责任进行修复了。但对于业主私人家里的内容损坏，物业没有修复的责任。
　　根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这些部位和设备设施的维修养护不是由物业来承担，且物业也无力承担。
　　说到物业负责公共设备设施的维护，有人就要说了：电梯也是公共设备，有了故障物业总应该修好了吧？　　没有错，物业负责的是电梯的日常维修和养护，但物业多是以委托电梯维保公司保养的形式来进行的。电梯的日常维保，主要由电梯公司负责。电梯出了故障，物业也没有技术进行维修，还得通知电梯维保公司进场维修。一般的小故障小配件，都由物业公司从电梯专项维护费用里开支了。但如果电梯出现了大的故障，需要中修大修甚至是更换，那你还要求物业负责，那可就不合理了。　　类似的电梯及其他设备设施中修以上的维护（费用较高时），需要动用小区业主的专项维修基金。这就好比是，你家的车辆坏了，你要求管家为你付大修理的配件费，这是非常不合理的。在你支付不便时，管家可以临时性的帮你支付，但过后你是要把修理费用还给管家的。否则，你还敢帮你管家？　　有的业主看到了小区的专项维修基金，就错误的理解为自己家里出现的设备故障，也能使用专项维修基金。这里比较明显的是，很多业主家里地板漏水了，漏到了楼下的人家，他就想物业出面动用专项维修基金帮他解决。　　这种认识也是错误的。业主家里私用设施设备的损坏，影响到了他人，业主必须自己解决，不能动用专项维修基金。因为，专项维修基金的使用对象，是公共的设备设施。　　《海南经济特区物业管理条例》第五十四条规定：　　物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担： 　　（一）自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担； 　　（二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由业主按照其拥有的物业建筑面积比例分摊。依照有关规定设立专项维修资金的，从专项维修资金中列支。但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担； 　　（三）物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支；　　（四）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。　　专项维修资金的收取、使用和管理办法按照国家和本省有关规定执行。
　　楼主果然是活雷锋
　　作者：阿梨耶识 时间： 20:14:31 　　楼主果然是活雷锋 　　------@阿梨耶识
谢谢关注。活雷锋可说不上。但凡是人，有条件时都想做些对社会有益的事的。
　　继续聊业主和物业管理：　　很多业主对业主和物业的关系把握不当，总是认为两者是对立的关系。　　这种认识是非常错误的。　　可以说，在双方签订物业服务合同之前，双方是对立的，即物业总想着能签订下更高的物业费用，而业主方总想着能付更少的物业费用甚至不付费就能享受物业提供的服务。　　双方在签订合同前的谈判，就是对立的。但谈判的过程，会把这种对立关系转化成合作关系：只有双方合作了，才能实现双方的合作共赢：业主方需要好的服务和安全舒适的环境，物业方需要一定的管理利润。　　双方一旦签订了服务合同，就变成了合同关系，合作关系，就必须有合作的意识和精神，绝不能各行各是。　　比如，上面某位网友提到的，某位业主想把小区公共停车位加上锁，这业主就已经侵犯了其他业主的停车权利，物业方有责任制止这位业主的做法。其他业主也应该对这种做法提出批评，绝不能因他是业主而同情他，进而反对起物业的正确做法。
　　聊聊小区的车辆停车管理费　　前段时间，有人在微信上转贴说小区物业无权收取小区公共停车位的停车费。　　对此，我认为那人并不了解具体的情况。　　一般来说，小区车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。　　物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用（如照明、监控、消防设施等）、公众保险等。　　小区公共停车位的停车费要收取多少，这要根据小区业主委员会和物业公司的谈判来决定。如果小区面积够大，车位够多，物业就有可能愿意管理费收少些；如果小区面积小，你再要求物业不要收取停车管理费或者是少收，那物业肯定不会干，因为他还指望着从停车管理费里弥补物业管理费的亏损呢。
　　业委会已经成立，顺利的从物业手中接管属于业委会的资产和经费很难。　　最难的是成员中的猪队友，以及广大业主的不关心。　　我这里有几个方案，敬请有经验的人士校正。
　　透明化，从业委会的整个处理问题流程到维修基金的使用流程，都透明化。　　拿业主利益去换物业所谓和谐的，还做什么业委会？要经得起业主的监督，更要创造条件让业主监督。　　捕风捉影煽动言论的，大家都上过学，玩过论坛，文革手法都了解过。无论你说什么话，请拿出证据。　　【活跃】 13:01:21　　我还是老话，要参与进来监督，特别是年轻人。　　13:03:09　　【活跃】
13:03:09　　大家都不要玩人身攻击那一套，玩程序，大家都高端点。福州是大城市，做事情都有程序的。　　【活跃】 13:05:05　　家里有老人的邻居，让老人参与，年轻人要帮助他们。现代的法律意识，老人家有点淡漠，更重视人情潜规则。　　如果没有素质比较高的业主参与，业委会不办还更好。
　　主要思路是利用现在维修基金的权力下放业委会了。　　据此，要求每栋楼必须有楼长和梯长，由他们来提议使用基金，我们仅仅进行备案，维修公司也需要投标程序。　　最主要的是队友里的老人家，法制观念不强，又是自己人，非常头疼啊。
　　物业这里用的各种手法我就不说了，楼上的都提及了。　　我们不赞成和物业敌对，在物业有改进余地的情况下。　　奈何物业视我们为敌人，各种掺沙子。所以在强忍着恶心的情况下应对种种状况。　　楼上那些经验人士说的东西倒是没有错的。　　事情好起来或者坏起来，完全看组织者和业主的自身素质了。　　能成功的小区，业委会成员自身的实力也是很重要的。
　　@异言 能否请教一些成立后顺利过渡的案例。说实话，我内心是比较崩溃的。如果不想成为橡皮图章或者被物业挑动业主文革式搞掉的话。　　人身威胁倒是不}