如何防范一房二卖?发生一房二卖怎么处理? - 房天下买房知识
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如何防范一房二卖?发生一房二卖怎么处理?
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[摘要]所谓一房二卖,就是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,所以又称房屋的二重买卖。那么,一房二卖的情形有哪些?购房者如果遇到一房二卖的情形,房子归谁,该如何处理呢?
所谓一房二卖,就是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,所以又称房屋的二重买卖。那么,一房二卖的情形有哪些?购房者如果遇到一房二卖的情形,房子归谁,该如何处理呢?一、一房二卖的情形有哪些?一是销售已经被人购买或者认购的房屋,如个人之间的二手房交易,双方只是草率的签订了简易合同,未到登记部门办理过户手续,事后房主将房屋卖给他人;购买商品房未依法在网上签约备案,开发商事后将房屋卖给他人;开发商为筹集资金,以相对低价为诱饵,以交押金、定金方式&卖房&,用收条代合同,取得预售许可证或楼盘开发完成后再将房屋卖给他人。二是销售产权受限的房屋,如开发商因资金紧缺,为偿还材料款或其他借款将房屋抵偿或抵押,但又均未办理抵押或过户手续,以致出现重复抵偿、抵押或出售的现象;私自将法院已查封的房屋出卖给他人。三是&黑市&开发,如在集体所有制土地上开发&小产权房&,将个人私房开发成&商品房&出售,因为此类住房无法取得房产证,极易出现一房二卖的现象。二、一房二卖的房子归谁?1、若两份合同都没有办理登记两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权。2、两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序。3、两份合同中有一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记这种情形不管房屋是交付了那一方,那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。三、一房二卖该如何处理?在&一房二卖&纠纷中,房屋的所有权按下列原则处理:1、如果在几个购房人中,有办理完房产证过户登记手续的该房屋的所有权就由该购房人取得,我国对权属的管理实行登记发证制度。土地使用权、房屋所有和其他房权利的取得、形成、转让、变更、终止、灭失等,都必须依照规定进行登记,只有进行登记、办理产权证后,该房屋才是真正属于你的。这就提醒广大购房人,要尽可能要求房地产公司在合理的期限内尽早办理登记过户手续。2、几个购房人都没有办理产权过户手续的这种情形由房屋的合法占有人享有优先购买房屋的权利。其中一个占有人基于合法的原因(合同),已经拿到房屋钥匙、搬入该房屋居住的,由该购房人取得该房屋的所有权。四、如何预防一房二卖的发生?1、买房时一定要及时,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确&一房二卖&等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。2、在买房前查清楚所购房屋的产权,提存从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由子房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的&一房二卖&行为加以防范。看了上文的介绍,相信大家对一房二卖的相关知识都有了一定的了解。虽然法律明确规定了一房二卖的情形有哪些,也告诉了大家一房二卖的房子归谁。但是现实生活中,很多开发商总是有各种办法来钻法律的空子,结果严重侵犯购房者的合法权益。实践告诉大家,遇到一房二卖的情况,最好的办法还是找有相关经验的房产律师寻求帮助,毕竟他们有处理这方面问题的专业能力和实践经验。
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精品实务:一房二卖,房子归谁?&如何追责?
& & 精品实务:一房二卖,房子归谁?
如何追责?
作者:杨文战律师&&&&原创作品,欢迎直接转发,转载请于文首注明作者及微信lawyerywz&&
概要:不管是商品房买卖,还是二手房买卖,有时会出现房主一房二卖,甚至一房多卖的情况。对买方而言遭遇一房二卖,显然是碰到大麻烦,该如何解决呢?
一房二卖的原因
之所以发生一房二卖,很多是因为在合同签订后但未过户前,房价大幅增长或房主认为原来卖少了,与买方协商想加价又无法达成一致。卖方想解约,买方又不同意。卖方就干脆直接把房产再卖给他人,想以这个行为导致原合同无法履行,以达到解约的目的,甚至觉得多卖些钱,承担了违约金也合算。
当然,也有通过一房多卖套取资金甚至诈骗钱财的。
哪个买方该得到房?
遭遇一房二卖,买方有两个选择,继续要求履行合同,或者要求退款、赔偿。但实践中,以杨律师的经验来看买方很少主动选择后一种方式:一是因为这时通常房价在上涨,赔偿问题协商不成,照样也得打官司,这期间已的付房款拿不回,很难另购房屋;二是担心卖方无力赔偿,执行难。所以通常买方都会优先主张要房。
房子只有一套,如果买方都主张要房,最终得到房产的只能是一个买方,法律上该支持哪一个买方呢?
在合同都有效的情况下,通常在司法实践中法院会根据合同履行的不同进度来确定该支持哪一方。一般支持的顺序是这样的:
优先履行已经办理产权登记的买卖合同。
房屋属于不动产,按《物权法》规定,不动产的所有权以登记为准确定其归属,如果几份买卖合同中,有一份不但签订且已经过户完毕,无特殊情况,应优先履行该份合同。
均未办理过户手续的,支持优先合法占有的一方。
各份合同均未办理产权登记的,如果有一方已合法占有房屋,一般应认定履行已合法占有房屋那一方的买卖合同。
既未过户,也均未实际占有,综合考虑决定。
各份合同均未办理过户,也均未交付、占有。则应综合考虑以下几个因素确定应履行的合同:实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素,公平合理地予以认定。
比如办网签公示的通常优于未办理网签的;支付全款的通常优先于只付很少款项的;合同成立在先通常优于成立在后的。当然,准确判断还是要综合分析。
如果不能取得房产,就只能追究违约责任,要求退赔了。
过户优先原则的例外
以上所讲的优先顺序是在合同均为有效合同,且合理履行的情况下。有特殊情况,要特殊对待。比如杨律师就亲自办理过产权过户也被打成无效的。因为虽然说办理了产权登记过户是最优先保护,但如果该已过户一方是与卖方恶意串通,则可能导致已办理过户的合同被认定无效,过户也不保护。
如何判断是否有恶意串通,通常要从卖方与已过户买方有无亲友关系、是否有真实付款的交易记录、合同价款是否明显低于市场价、是否有证据证明已过户的买方在交易时已明知之前已有交易在进行等。
杨律师认为:法律规定是死的,但法律事实如果从不同角度去研究是很可能不同的,很多案件胜负往往就在细节的挖掘,很多表面看起来没有问题的事实,仔细挖掘后,就有可能发现严重问题。所
以,只要发现足够的问题,过户优先原则也不是绝对不可以突破的!这就需要专业律师的严谨、细致的工作了!
一房二卖是否构成诈骗?
有些买方问:杨律师,我先签了合同交了钱,在合同没解除的情况下,房主竟然又把房子卖给别人,是不是构成诈骗?
杨律师要说:未必。成立诈骗罪通常要有“虚构事实骗取钱财的行为及非法占有的目的。”如果房主一房二卖只是因为房子涨价要毁约多卖,通常并没有非法占有的目的,不能构成诈骗。这种情况下,房主通常是有解约、退款的意向,且有退款诚意的,只是对赔偿问题双方协商不成。
当然,也有确实构成诈骗的,房主以卖房为幌子,一房二卖甚至一房多卖。通过相关事实和证据可以判断,在签约收费时房主就没有真正履行的意向,目的就是骗取多个买家的购房款。(微信lawyerywz)
一般来讲,构成诈骗的,往往是一房多卖,且房主骗取足够的钱财后会跑路。当然,准确认定还是要综合判断。如有构成诈骗可能,建议及时报案。
买方如何防范一房二卖风险?
在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好。
建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋。
可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理。
发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时起诉并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。
给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜的
一房二卖,房主即使能成功把房产过户给后来的买家,表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。
很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?
按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失。
房屋买卖合同中,房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行,经过适当举证,房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说,房主毁约转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决,在各地已经不少见了!
而且,如果是开发商在商品房买卖中一房二卖,按《最高院关于商品房买卖的司法解释》的规定,“买方可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”,除正常赔偿损失外,还要另加房款一倍以内的惩罚性赔偿!
所以,勿被眼前小利而蒙住眼,跳到坑里,悔之晚矣!
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以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。一房二卖,房子到底归谁?
IT男李先生在浦东三林有一套房产,该房产是李先生在2014年房价低迷时作为投资300万元购入的。经过2015年下半年和2016年上半年的一轮涨幅,房价已经接近500万。
2016年10月底,李先生的公司急需资金1000万元,于是挂牌出售,同新上海人A女士签订了房屋买卖协议,约定房屋总价460万元,约定在A女士在2017年5月份具备购房资格时再办理过户手续。
签完合同的第二天,有中介电话通知李先生,有客户愿意480万购买并且可以先支付房款,李先生为了拿到资金救活公司的创业项目,同B先生签订了第二份买卖合同,交付了房屋、办理了过户手续。
A女士发现后认为自己签约在先,到法院提起了诉讼。
B先生咨询了我们律师,我们律师给出了如下建议:
1.B先生可以选择作为第三人申请加入A女士的诉讼。
2.虽然一房二卖但两份买卖合同都是合法有效。
3.本案涉及一房二卖情况下,房产归谁所有的问题。
a.处理的基本原则:
①物权优先于债权
②多个买受人都享有债权的情况下,优先保护债权履行程度高的买受人。
也就是:已经办理过户登记的&办理预告登记的&合法占有房屋的
具体的本案:A女士虽然签约在先,但未办理产权登记,B先生入住房屋并办理了过户手续,因此,B先生的房屋所有权应当得到优先保护。
作者:王俊伟 微信: 文章转载请注明出处。
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导语夫妻诉讼离婚,共有一套房屋,所有权登记在一方名下,法院判决房屋归另一方所有,但未办理房屋所有权变更登记,后双方各自与他人签订房屋买卖合同,该房屋所有权应归谁?案情张某、李某于日办理结婚登记,因婚前缺乏了解,婚后性格不合,常为家庭琐事争吵,张某起诉至法院请求离婚。张某和李某共有一套房屋,所有权登记在李某名下。日,法院判决张某和李某离婚,并且判决房屋归张某所有,但并未办理房屋所有权变更登记。日,张某将该房出卖给王某,王某基于对判决书的信赖支付了40万元价款,并住进该房屋,但并未办理房屋所有权变更登记。同年4月5日,李某与陈某签到房屋买卖合同,陈某查阅了房屋登记薄后支付了40万元价款,并办理了房屋所有权变更登记。现王某诉至法院,主张自己是该房屋的所有权人。庭审焦点一房签订两份买卖合同,两份合同的效力如何?现房屋所有权应归谁?王某可以主张什么权利?1、张某与王某、李某与陈某签订的房屋买卖合同的效力?日,法院判决房屋归张某所有,自判决书生效时,张某为房屋所有权人,张某有权处分该房屋,张某与王某基于自愿签订合同,内容合法,该合同自签订之日起生效,对双方均具有约束力。李某与陈某签订房屋买卖合同,李某的行为构成无权处分,无权处分签订的买卖合同,合同无其他无效情形,无权处分不影响合同的效力。2、现房屋所有权应归谁?
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