深圳出台措施加速城市更新 小产权房面临政策风险
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深圳出台措施加速城市更新 小产权房面临政策风险
　　日前，深圳为加速城市更新出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称《暂行措施》)，其中明确，在历史用地处置方面，原农村集体经济组织继受单位应作为唯一的土地确权主体。这意味着，在涉及历史用地的城市更新项目里，土地确权主体只能是“村集体”，而这一原则如扩大至深圳历史遗留违法建筑的处理上则意味着，小产权房业主如遇房屋征收或更新改造，政府将只跟“村集体”来谈，业主只能去和村集体自行理顺经济关系，小产权房业主的土地权益将不被政府“认可”，其权属将面临较大的政策与法律风险。
　　而这一博弈的现实版也正在深圳上演。在深圳南山区蛇口渔业一村，拥有部分土地的“大业主”和当初购买“集资房”的小业主在村里旧改中也并无多少谈判的“话语权”，旧改项目土地被认定为属渔业一村集体所有，因此也是渔业一村和开发商合作进行改造。
　　专家认为，《暂行措施》对于小产权房的确权实际上释放出较大的政策信号，即只允许政府与集体对话，不认可违法建筑的各种业主。
　　鼓励“村集体”一揽子理顺经济关系
　　8月21日，出于加速推进城市更新的目的，深圳出台了《暂行措施》。在制约深圳城市更新推进速度的历史用地处置、地价、实施进度等方面，深圳出台了相关鼓励和优惠措施加速城市更新实施。
　　在《暂行措施》中，深圳明确了城市更新涉及历史用地的处置方案。在适用范围上明确为符合以下三个条件的建成区：一是在经批准纳入城市更新计划的城市更新单元内；二是属于未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但未进行补偿的用地；三是用地手续不完善，用地行为发生在日之前。
　　记者了解到，对于上述符合条件的历史用地，其实际占有人可能包括原农村集体经济组织继受单位(以下简称“继受单位”)、原村民及非原村民等，甚至已经过多次转手。但《暂行措施》则认为，既然处置用地属于未签订征(转)地协议或已签订征(转)地协议但未进行补偿的用地，且用地处置以完善土地征(转)手续为前提，原农村集体经济组织继受单位(即村集体)就应作为唯一的土地确权主体。
　　在城市更新涉及的历史用地处置方面，《暂行措施》也明确采取“房地分离、确定权益”的处置方式，地上建筑物等由“村集体”自行拆除、清理，土地按照确定权益、利益共享的原则在政府和继受单位之间进行分配。而地价也将按照110%的比例来收取，其中10%即用于对“村集体”历史用地行为的处理。
　　这种处置方式也就是说由“村集体”和土地上房屋相关权益方自己谈判解决利益分配问题，而政府只跟土地的“所有者”村集体对话，“让村集体和原村民及非原村民等自行理顺经济关系，政府只跟村集体来谈”，深圳市城市更新办公室副主任谭权表示。
　　暂行措施能否扩大要视进展
　　而深圳市规划国土委主任王幼鹏则表示，与每一栋房屋进行申报、接受处理、缴纳地价和罚款的做法相比，这种方式更为简洁高效，符合通过城市更新一揽子解决历史遗留问题的原则。同时，经过测算，相比通过“两规”、“三规”等政策进行历史遗留违法建筑处理，此确权方式更多地保障了政府收益和公共利益。
　　《暂行措施》中对于历史用地的处置虽然有严格适用的范围，但记者了解到，深圳市有关政府部门，在对部分城市更项目的实际操作中，其实早已按照这一原则在进行操作。而这一原则释放的信号就是，如深圳按照这一原则进行违建确权，小产权房业主不能够成为土地确权的对象，其土地所属的“村集体”将成为唯一的土地确权主体，小产权房业主将不作为土地权益的分配对象，其利益将只能靠和“村集体”谈判争取而不受到政府的认可。
　　记者了解到，深圳城中村违建一般包括几种：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼，二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋，而一般所说的小产权房则属第三类，即指外来开发商来购买村里的村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。而据深圳市规划土地监察局公布的数据显示，经初步统计，截至2009年底，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积的一半。
　　记者了解到，《暂行措施》规定适用这一处置方案的历史用地必须在日国家土地改革禁止土地协议出让之前发生，而大多建于近几年，但《暂行措施》的这一原则却释放了小产权房业主不能够进行土地确权的信号。
　　“如果是外来开发商买了村里的地，那么土地权属明晰是属于村里，政府是和村里谈，而如果土地不明晰，那么政府只认土地所在的这个村”，谭权表示，《暂行措施》确定的这一原则有一定逻辑，即是通过利益均享的方式来推进土地确权工作，但这一文件就是一个暂行措施，是否会扩大范围要看深圳城市更新进展情况和深圳全市土地确权工作的进度。
　　■专家观点
　　《暂行措施》未来或推广至违建处理
　　“《暂行措施》释放的政策信号是在小产权房确权问题上只允许政府与集体对话，不认可违法建筑的各种业主。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，《暂行措施》是为了加快城市更新项目的进展，而在指定的城市更新项目中“试水”这一政策，只有以村集体作为“唯一的土地确权主体”，这样才能理顺关系，才有对话的主体，才能让旧改项目尽早落实。
　　“土地是国有化的，任何人的占用都是违法的，因而面对这些违法建筑，政府只能认可村集体，让集体作为唯一确权主体。”宋丁表示，而购买小产权房者，不管是合同还是目前所流行的公证书形式，都不受法律所保护。即使是有村集体非法买卖小产权房或土地，“由于卖的一方是违法的，这应该由政府跟集体算账。但是买的人仍不是法律保护的对象，你买了就要承担法律责任。”
　　宋丁认为，此次《暂行措施》中将村集体作为“唯一的土地确权主体”表明了政府一种强烈的政策信号，是希望在指定的城市更新项目中，尝试探索经验，并试探市场上的反应，“以后完全有可能在30多万栋违法建筑用地上运作，政府将只能与村集体谈判，从中寻找政府、业主、集体、公众等多方的一个利益平衡点。”
　　■案例
　　渔业一村旧改：
　　小产权房业主和买地者缺失话语权
　　以深圳市南山区蛇口渔业一村为例，这个村是在上世纪80年代前后，由政府从蛇口湾厦村集体用地中购置部分土地，用以安置渔民形成的。如今的渔业一村中既有村集体统建房，也有个人购买的集资房(即俗称的小产权房)以及有房产证的商品房。2006年，渔业一村被申报纳入为深圳市城市规划改造项目。
　　梁先生在渔业一村拥有一块200多平方米的土地，其在土地上建设了一座8层高、总建筑面积上千平方米的住宅，但由于历史原因，这一住宅没有齐整的建房手续，没有取得房产证。作为拥有土地的“大业主”，梁先生在渔业一村旧改中并没有多少话语权，“我买的是湾厦的地，但被渔业一村列入旧改范围却没有征求我的意愿”，此外作为南山区政府主导项目，政府认定该项目内用地均属渔业一村集体所有，并指定金晖股份有限公司和渔业一村股份公司作为旧改的开发主体。
　　而作为小产权房业主的吴先生更为无奈。吴先生1995年花费15万元以《集资建房合同》的形式购买渔业一村一栋住宅楼的201单位，使用年限为50年。渔业一村改造提升议程后，开发商却没有直面吴先生，而是直接和卖房给吴先生的甲方直接谈判整栋楼的补偿。
　　吴先生表示，其作为小业主，同时受当年《集资建房合同》中的“霸王条款”限制，根本无法平等谈判，“作为小产权房的购买者，其实很难从开发商手中直接取得赔偿款与回迁房”，最后吴先生选择了出售这一房产。
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>>深圳小产权房拆迁了政府会赔钱吗？
目前国家已经明文规定，全国城市更新拆迁，要求拆迁户同意拆迁率要达到百分之百才能准许拆迁。
基于深圳的城市更新制度设计是市场化主导，所以，相比于那些政府主导的拆迁模式，深圳很好的遏制了遍及全国的暴力拆迁事件，拆迁户的利益相对得到了保证，之前要求的“双百签约”更是到了极致。这样的结果是:拆迁户可以获得至少是市场价格标准的拆迁赔偿。这是非常重要的保护。因此，城中村拆迁，结果都是以房换房、以旧换新、以次换优，这是多年土地的增值带来的。
深圳龙华小产权房会拆迁吗?
要弄清这个问题就要先了解，小产权房为什么会拆迁?或者说在什么情况下会被拆迁?一般来说，一下几种情况下，小产权房会面临拆迁问题:1.当该小产权房屋处于政府规划用地上时，会涉及到拆迁。这个又分为两种情况:a.小产权房屋先存在，后该房屋所在土地被政府规划为其他用途(如:市政工程用地，道路用地)，这种情况一般是有赔偿的b.小产权房屋建于该土地被政府规划后，这种情况便属于违建，一般拆迁是没有任何赔偿，属于明知土地已被规划，仍在上面兴建房屋。2.当一些商品房开发商需要征用该小产权房屋所在的土地时，会涉及到拆迁。这种情况一般都有赔偿，赔偿金额是根据当时的赔付比例来计算的。拆迁户可以选择让开发商按同样面积赔偿房子，也可以选择让开发商赔钱。大家都在搜：
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我在深圳,看中一套所谓的小产权房。他的批地文件属于《宅基地》
我在深圳,看中一套所谓的小产权房。他的批地文件属于《宅基地》,有《建设用地规划许可证》《建设用地批准通知书》但没有房产证。卖房者说,跟我们不是签定《房屋买卖合同》,跟我们签的是《合作建房合同》。请问这个的房子,是否存在违建行为?
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二手房经纪人
这和房子还是别卖，宁愿买老一点楼盘，有房产证的。
房天下知识为您分享了一条干货
没有保证的。
一般都是这样操作的,小产权房存在一定的法律风险。建议慎重考虑。
建议尽量不要购买这样的房屋,小产权房无法律保障。
你好,小产权房不受法律保护
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我市小产权房政策最新消息 对待违建将不会一拆了之
来自：sz.zxdyw.com
日期： 11:00:32
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深圳的小产权房今后的走向将发生重大变化，尤其是违法私建的小产权房，将会有多种解决办法。如果您家的房子或者朋友的房子是小产权房的话，这篇文章会相当有帮助哦！今后违建处理不会一拆了之，我们来看看究竟会怎么处理吧。快分享给需要的朋友吧。
并非一拆了事!“小产权房”可以这么操作……
历史遗留违法建筑如何处理?
一直是困扰深圳城市发展的
一度成为关注热点的小产权房
在不久的将来
将迎来新!变!局!
近日，深圳装修网获悉，当前深圳正在修订《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》，
拟对“一户一栋”的原村民住宅类等几类历史违建优先处理，而对待违建，不仅仅是一拆了之。
约4亿平方米
违法建筑亟待处理
据了解，目前我市有约4亿平方米的违法建筑，绝大部分属于历史遗留问题。
为了解决这一问题，深圳市分别在2009年和2013年由人大出台相关办法，并且在1个街道和15个社区开展了为期15个月的处理试点工作，试点期已于2015年6月底届满。
试点工作结束后，针对原来实施办法暴露的政策标准、程序修订空间大等问题，市政府启动了《实施办法》的修订工作。
将历史违建
纳入安全监管体系
根据初步形成的修订稿，我市拟对符合“一户一栋”的原村民住宅类历史违建、学校、医院等公共配套类和生产经营性历史违建予以优先处置。
而对处于国有用地、基本农田、水源保护区、高压走廊、原水管蓝线、土地利用总体规划规定的禁止建设区等范围或存在严重安全隐患的历史违建坚决
予以拆除或没收。
修订稿中，还统一了征收标准，并建立综合管理制度，将历史违建纳入安全监管体系及基层公共服务体系， 消除安全隐患。
改变执法拆除
多渠道处置违建
市规划国土委表示，在《实施办法》尚未出台的情形下，正积极推动各区改变原来相对单纯依靠执法拆除的方式， 多渠道、多途径消化处置违法建筑。
据了解，2016年，全市通过城市更新、土地整备拆除消化307万平方米违法建筑，盘活了掌握在原农村集体组织手中的大量土地，改变了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困局。
以上就是深圳装修网了解到的关于深圳小产权房的处理问题，今后将开展多渠道处置违建的工作，更多本地资讯，尽在深圳装一网。
摘自：深广电第一现场
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小产权房屋买卖注意事项拆不动、赔不起！深圳旧改放大招：谈不拢就等着棚改吧
来源： 网络整理
　　(一) 　　在强区放权的思路下，福田明显要加快城市更新的脚步。　　5月2日下午，深圳市福田区城市更新局发布《深圳市福田区城市更新局关于进一步推动福田区城市更新工作若干暂行措施的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，从五个方面出台了十九条意见。　　为啥要出台这个意见？主要是由于三个原因：　　1、许多已列入计划或规划已批的项目“拆不动、赔不起、玩不转”，长期无法推进；　　2、在项目搬迁补偿活动中，搬迁人和权利主体的矛盾重重，迟迟无法达成搬迁补偿协议；　　3、许多城市更新单元范围内物业都存在着安全隐患，但仍继续居住或经营。　　千言万语汇成一句话：拆迁难啊！　　话不多说，给你划一下重点。　　1、报送方案 明确进度　　对于已列入城市更新单元计划的旧住宅区，自本《意见》施行之日起3个月内，申报主体向区城市更新主管部门报送搬迁补偿谈判工作方案，明确搬迁补偿谈判工作进度。　　这主要是因为已列入更新单元计划的旧住宅项目都是在2010年首批列入计划的项目，但都陷入了搬迁补偿的僵局中长期无法推进。　　所以，主管部门需要先了解下情况，心里有个底，后面该督促的督促，该鞭策的鞭策，实在不行就只能放大招――把项目调出计划。　　2、更新计划清理加速　　《意见》要求，旧住宅改造项目长期未有任何进展的，可按程序调出计划，今后若需改造将优先按照我市棚改政策执行。　　此前出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办[2016]38号第二十八条已规定了三种需要调出城市更新计划的情形，这次《意见》对速度的要求更高了：　　单一权利主体项目自城市更新单元规划批准或调整之日起12个月内未办理用地出让手续的，区城市更新主管部门可按程序调出计划。　　别小看这一惩罚，更新单元被调出更新计划的，屋买卖合同，已取得的相关批复文件即时失效。被调出更新计划的更新单元，自调出计划之日起3年内不得申报更新单元计划。　　调出计划后，旧住宅区如需改造的，优先按照棚户区政策实施改造。　　简直是釜底抽薪。　　3、意愿征集时明确补偿　　《意见》要求今后城市更新单元计划申报主体在进行意愿征集时，应当在更新意愿证明文件中明确搬迁人、房屋搬迁补偿方式、补偿标准。　　这主要是由于不少人在意愿征集过程中表示同意，但在搬迁补偿谈判过程中却迟迟不愿意配合签署搬迁补偿安置协议，最终导致搬迁补偿僵局的情况。　　《意见》出台之后，在意愿征集的时候就要把补偿标准定下来，方便后续搬迁补偿谈判过程，整体上减少已列入计划但迟迟无法推进的项目。　　换句话说，你不能前面一套后面另一套地耍无赖了。　　4、建立谈判促进平台　　《意见》要求共同搭建搬迁补偿谈判促进平台，并鼓励引入仲裁机构、调解机构、行业专家等第三方参与搬迁谈判，妥善协调、处理谈判争议或纠纷事项，提升搬迁谈判效率。　　“搬迁补偿谈判难”一直以来都是是城市更新项目推动的主要难点与痛点，而搭建搬迁补偿谈判促进平台，有利于各方沟通，减少市场主体与权利主体之间的不信任导致的搬迁补偿谈判僵局。　　5、排查安全隐患 建立联合检查　　《意见》要求城市更新单元计划公告后，网，权利主体应当开展房屋安全隐患自查工作。各部门可以建立联动机制，对城市更新单元范围内物业加强综合管理，必要时可成立联合检查组进行实地检查。　　对于存在重大隐患，但拒不整改或整改后不符合安全要求，且不签订搬迁补偿安置协议的权利主体，由街道办依法加大查处力度，造成安全事故的，依法追究法律责任。　　出租屋存在重大隐患的，有关部门依法查处，有人员居住其中的，由街道办依法清理。权利主体完成房屋整改并报街道办备案后，方可继续出租房屋。　　6、建立城市更新诚信管理体系　　建立健全各市场主体参与城市更新全流程的行为信用记录，结合司法机关行贿犯罪档案，建立城市更新参与主体诚信档案，相关部门在城市更新业务办理中作为重要考量因素。　　同时，诚信档案将报市规划国土委备案，并通报其他各区城市更新主管部门参考。　　也就是说，各市场主体参与计划申报、规划编制、房屋搬迁补偿安置、房屋拆除、建设管理、公益事业等行为的信用都会被记录下来，并影响以后的城市更新参与。　　7、政府主导　　意见同时重申，旧住宅区改造坚持由政府主导，不允许市场主体擅自进驻成片旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动，但鼓励和支持有实力、有信誉、有品牌、有资质、有经验的开发企业参与城市更新工作。　　未列入计划的旧住宅区改造，符合棚改政策的旧住宅项目，优先按照棚户区政策实施改造。　　(二)　　作为深圳的中心城区，福田总部经济聚集，东莞长安小产权房网，城区综合环境品质优厚，但空间严重不足一直是制约福田区当前和未来发展的一个瓶颈。　　辖区内建于上世纪八九十年代的老旧住宅小区，由于年代久远，普遍存在市政配套和生活基础设施配套不全、居住环境不尽如人意等问题。　　尤其是消防、燃气、供电等公共基础设施缺失、老化，加之部分楼宇在建造时建筑质量不高，居民生活不便之外，也存在着安全隐患。群众对此反应颇多，更新改造意愿强烈。 　　日，福田区人民政府印发《深圳市福田区城市更新实施办法(试行)》通知，明确了福田区拆除重建类城市更新、综合整治类旧工业区升级改造项目在强区放权后的的具体实施流程。　　2017年，2018小产权房最新消息，福田区以深圳“城市质量提升年”为契机，正式启动老旧住宅区的改造更新工作。　　日，福田老旧住宅区(棚户区)改造工作动员会显示，福田区会对全区老旧住宅区的现状情况进行全面摸底，并在2017年内启动若干试点项目。　　会议还显示，改造工作将按照“政府主导+国企实施+安置房建设+保障性住房建设”的模式开展。　　当时，有官员谈到工作要求时用了九个字，“强力推、快速推、见实效”。　　此次《意见》的出台，当属这一工作要求的延伸与具化，传达的信息很明显：要加速推进旧住宅改造，并且要收到实效。　　今年2月11日，《福田区城市更新“十三五”规划》(以下简称《规划》)经深圳市政府同意通过。　　《规划》指出，将在“一核两廊三带八组团”空间结构的基础上，划分六类功能分区，划定34个更新统筹片区，明确各片区更新主导功能。　　“八组团”分别为：中央活力区、河套-福保片区、香蜜湖片区、车公庙-天安片区、华强-上步片区、梅林-彩田片区、金地-沙头片区、八卦岭片区。　　金地-沙头片区、梅林-彩田片区、华强-上步片区为三大重点拆除重建区域，合计占地6.67平方公里。　　根据《规划》，小产权房转正，福田将精细化城市环境品质，实现紧凑集约高效发展和人本活力品质发展，形成“环中心公园活力带”。
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