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向某诉新余市房产管理局不履行房屋行政登记法定职责纠纷案
(错误登记的房屋所有权被撤销后原在此房屋上设定的抵押权能否对抗实际所有权人的房屋所有权登记)
作者：新余市渝水区人民法院 贺婧&&发布时间： 21:28:24
　　关键词　
抵押权　所有权　房屋行政登记
房屋所有权被错误登记在他人名下，并依法办理了抵押权。该房屋产权证被法院判决撤销后，原抵押权不能对抗实际所有权人的房屋所有权登记，但该抵押权仍有效并对该房屋享有追及效力。在涉案法律关系错综复杂、民行法律关系交织的情况下，审理中应牢牢把握行政诉讼的审查内容，寻找回应原告诉请的突破口，从实质上最大限度地解决纠纷。
《房屋登记办法》第三十三条及第三十四条规定，原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。
原告向某诉称：日，原告向某（下称原告）与案外人新余市日汽实业公司（下称日汽公司）签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，约定日汽公司将其开发的新余市五一中路1号5栋3单元东三、四楼房屋出售给原告。原告按约履行了全部义务，但日汽公司未为原告办理房屋权属证书。后经查询得知，案外人邹某利用其掌握日汽公司公章便利，将该房屋“出售”至其配偶李某，并申请办理了房屋所有权证书（编号：余房权证城北字第S0223156号）。原告向新余市渝水区人民法院分别提起了民事诉讼和行政诉讼，该院于日作出（2012）渝民初字第0804号民事判决，确认李某与日汽公司于日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效，并于日作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决撤销被告颁发给李某的余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证，但认为原告未提交对涉案房屋享有所有权的证据，故未支持原告要求办理房屋权属证书的诉请。日，日汽公司出具《申请书》1份，证实上述涉案房屋未出售给他人，原告系唯一权利人，并向被告申请为原告办理房屋权属证书，被告一直未予答复。日，原告亲往被告处提出申请并提交办理房产权属证书所需全部材料，再次遭到拒绝。原告认为，本案事实清楚，原告诉请合法，因多次主张未果，故向法院起诉，请求判决被告逾期未为原告办理房产权属证书行为违法，责令被告为原告办理房屋权属证书，本案诉讼费用由被告承担。
被告新余市房产管理局辩称：1、原告要求办理房屋权属证书的诉请，已经法院审理判决驳回，其再次就此提起诉讼，属重复起诉，应当予以驳回。2、原告未提交房屋所有权转移登记的相关材料，被告无法办理涉案房屋权属登记。被告的行政行为不存在任何过错和违法。新余市渝水区人民法院作出的（2012）渝民初字第0804号民事判决书和（2013）渝行初字第00008号行政判决书，只是确认李某与日汽公司签订的《房屋买卖合同》无效，并撤销颁发给李某的房屋所有权证，但并未确认涉案的房屋所有权属于原告所有。因此，原告申请办理房屋权属登记，缺乏证明房屋所有权发生转移的法律文书，被告有权拒绝办理登记。3、涉案房屋已办理抵押登记，原告在未取得房屋抵押权人同意的情形下，要求为其办理房屋权属登记，于法无据，被告有权拒绝办理。综上，被告未为原告办理房屋权属登记的行政行为，符合法律规定，不存在任何过错和违法作为。原告的诉请属重复起诉且缺乏事实和法律依据，应予驳回。
第三人中国银行股份有限公司新余市分行（下称第三人）述称:原告要求被告办理房屋权属证书，与第三人有直接利害关系，故要求参加本案诉讼。第三人认可被告的答辩意见。
法院经审理查明：日，原告与日汽公司签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，合同约定日汽公司将其开发的新余市五一中路1号5栋3单元东三、四楼房屋出售给原告。后因对房屋测量相关数据有变，双方于日重新签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，将原合同中的房屋坐落和面积变更为“房屋坐落：新余市五一路245号日泽园5栋3单元405号4-5楼”、“建筑面积：222.53平方米”，其他条款按原合同执行。合同签订后，原告于2002年底、2003年初分两次向日汽公司支付房款10万元，日汽公司于日向原告补开两张各5万元收款收据；日支付2万元、日支付2万元。原告共向日汽公司支付房款14万元。日，案外人邹某作为日汽公司代理人与李某签订1份《新余市城镇房屋买卖合同书》，将本案诉争房屋出售给李某，价款148200元，并向被告申请办理房屋权属证书。日，被告就本案诉争房屋向李某颁发了余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证书，将该房屋登记在李某名下。日李某用该房屋作抵押，为邹某在第三人处抵押贷款30万元，借期一年；第三人向被告申请办理了抵押登记，取得了他项权证书，抵押期限至日。截止日，邹某尚欠第三人本金和利息元。日，在原告的诉请下，新余市渝水区人民法院作出（2012）渝民初字第0804号民事判决，判决确认李某与日汽公司于日签订的《新余市城镇房屋买卖合同书》无效。日，在原告的行政诉讼诉请下，该院作出（2013）渝行初字第00008号行政判决书，判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某的余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证书，并以原告未提交其对本案诉争房屋享有所有权的证据，不能认定原告对该房屋享有所有权，判决驳回原告提出的要求被告为其办理房屋权属证书的诉请。
日，日汽公司向被告出具《申请书》1份，称日汽公司除将诉争房屋出售给原告外，未出售给其他人，并向被告申请为原告办理房屋权属证书。原告前往被告处提出办证申请并提交日汽公司的《申请书》及办证所需的材料，被告未受理原告申请。原告又于日向被告邮寄《关于请求立即为函告人办理房屋权属证书的函告》。被告下属新余市房地产交易登记中心于日向原告答复，称第三人对诉争房屋办理了抵押登记，只有在第三人解除了与李某的房屋他项权登记后，被告才能受理原告的办证申请。该答复送达给了原告代理人盛劲松。
新余市渝水区人民法院于日作出（2014）渝行初字第0008号判决：一、责令被告新余市房产管理局在本判决生效之日起三十日内，为原告向某办理新余市五一路245号日泽园5栋3单元405号4-5楼房屋权属证书；二、驳回原告向某的其他诉讼请求。
法院生效裁判认为：被告作为房产行政管理部门，依法享有受理、审核本行政区域内房屋权属登记申请和颁发房屋权属证书的职责。
关于本案是否属重复起诉问题。被告认为原告要求办理房屋权属证书的诉请，已经法院行政审判予以驳回，其再次就此提起诉讼，属重复起诉，应当予以驳回。该院认为，在（2013）渝行初字第00008号一案中，因原告未提交其对诉争房屋享有所有权的证据，故对原告要求被告为其办理房屋权属证书的诉请予以驳回；本案中，原告提交了相应的证据证明其对诉争房屋享有权益，并是在向被告申请办证被拒后才向该院提起行政诉讼，起诉的是被告不作为，本案诉请与（2013）渝行初字第00008号一案亦不同，故本案不属于重复起诉。
关于第三人对本案诉争房屋登记的抵押权问题。被告以此作为抗辩理由拒绝为原告办理房屋所有权登记，第三人以与其有直接利害关系为由申请参加本案诉讼。该院认为，第三人就诉争房屋取得的抵押权与本案办理房屋权属证书不属同一法律关系，本案不予审查，对此抗辩意见不予采纳。第三人可以通过民事途径予以救济。
关于被告是否应当就本案诉争房屋为原告办理房屋权属登记问题。被告提出按《房屋登记办法》第三十三条及第三十四条规定，原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。该院认为，该两条规定的是抵押期间房屋所有权转移登记应提交的材料。该院（2013）渝行初字第00008号行政判决书，已判决撤销被告就本案诉争房屋颁发给李某的余房权证城北字第S0223156号房屋所有权证书，因此，原告的登记不适用该条规定，原告仅需提交初始登记所需的材料即可。原告向被告提出申请办证时，提交了有关诉争房屋所有权的买卖合同及日汽公司的《申请书》等办理初始登记所需要的材料并填写《登记申请书》，该院认为，原告已依法向被告提交了办证所需材料，被告应当为原告办理房屋权属证书，对原告提出的责令被告为原告办理房屋权属证书的诉请，该院予以支持。
关于被告未为原告办理房屋权属证书是否违法问题。该院认为，被告以第三人对本案诉争房屋享有抵押权而拒绝为原告办理房屋权属证书，属于对法律法规的理解不同；被告在原告提出申请后在规定时间内向原告作出了答复，故被告行为不存在违法问题。对原告提出的判决被告逾期未为原告办理房产权属证书行为违法的诉请，该院不予支持。
　 案例注解
本案的争论点在于错误登记的房屋所有权被撤销后原在此房屋上设定的抵押权能否对抗实际所有权人的房屋所有权登记，这也是本案提起诉的原因，被告以第三人对本案诉争房屋登记的抵押权作为抗辩理由拒绝为原告办理房屋所有权登记，这种抗辩能否成立？在房屋产权确认及房屋登记部门的行政登记职权交织的情况下，何为基础法律关系？在行政审判中能否在房屋产权未进行确认的情况下，直接判决予以登记？在厘清这些问题的同时，我们还需考量行政审判的内容、目的和意义。
1、房屋行政登记案中抵押权的效力。本案属于诉行政机关不履行法定义务的案件，其中第三人对涉诉房屋享有的抵押权是导致被告不作为的最主要原因，也是被告最大的顾虑。抵押权为担保物权，其在性质上为物权，具有物权特有之支配性、对世性、追及性及优先受偿性。随着房地产业的发展，房地产抵押已成为越来越多的债权人（主要是银行等金融机构）所青睐的债权担保形式。房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力，不仅在当事人之间设定了相应的权利义务，且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。相关法律对抵押权的设定、权利的内容、权利的实现方式、权利的范围等方面都做了严格的规定。根据《物权法》、《担保法》等相关法律可知，我国法律不承认抵押权的独立性，抵押权不能脱离债权而单独设立，其消灭的原因有以下几种：抵押的房地产灭失且无替代物、被担保的债权消灭、房地产抵押权实现、除斥期间届满。因此，抵押权一旦依法成立，就使抵押权人依法对抵押物享有一种支配权和对世权，且对抵押物具有追及效力，即抵押权成立后，其抵押物不论辗转于何人之手，抵押权人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力。这也是本案中第三人中国银行作为抵押权人的利益保障。在本案中，涉案抵押权法律关系主体适格，抵押物也不属于法律禁止抵押的财产，也未发生抵押权灭失的情形，因此，第三人所享有的抵押权并不因设置时所依附的房屋所有权证被撤销而当然灭失。该抵押权依然有效。
2、房屋行政登记案中抵押权的对抗性。如上所述，本案中第三人的抵押权有效，但该抵押权并不能成为原告取得该房屋所有权登记的障碍。《房屋登记办法》第三十四条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。由此可见，抵押期间，抵押人和受让人申请房屋所有权转移登记的，必须征得抵押权人的同意。本案中，被告就此认为原告应提交相应的法律文书及抵押权人同意解除抵押的文书才能办理房屋权属证书。在此，我们注意到，被告认为不作为依据的以上两条法律规定所适用的是房屋所有权转移登记应提交的材料。因涉案房屋上的所有权登记已被法院生效的法律文书撤销，因此，对原告而言，就相当于从开发商手中买房后，第一次申请所有权登记，不属于抵押期间抵押人转让所有权的情形，不适用该条规定，因此，本案中的原告在申请房屋产权登记时，仅需按《房屋登记办法》第三十三条的规定提交所需的材料即可。可见，本案中的抵押权不能对抗实际所有权人的房屋产权登记，但抵押权人对该涉案房屋依然享有追及效力。因此，房屋行政登记中抵押权能否对抗所有权登记分情况而定。
3、行政诉讼的审查内容。行政诉讼中行政诉讼作为司法审查制度，法院审查的是行政机关的行政行为，而不是行政机关与行政相对人之间发生的行政法律关系。对行政机关作出的具体行政行为是否合法进行审查，直接指向对行政机关的行政行为进行监督。对具体行政行为合法性的审查标准，主要是根据行政诉讼法的规定，即主要证据是否充分、适用法律和法规是否正确，程序是否合法、是否超越职权和滥用职权、是否不履行或拖延履行法定职责等。本案中，涉及的法律关系复杂，既存在房屋所有权登记被撤销的问题，又有存在依据该所有权设置的抵押权的效力问题；在涉案房屋上既存在抵押权，又存在对房屋所有权的确权问题，及原告请求房屋登记的诉请为所有权变更还是初始登记的问题。在审理的过程，要厘清这些法律关系，最主要的是要牢牢把握行政诉讼的审查内容，把握哪些法律关系是行政审判需要解决的。因此，就本案的审理，必须从被告是否具备办理房屋登记的职权，原告是否向被告提交了办理登记登记的申请及相关材料，这些材料是否符合法律规定，被告是否应当依据原告的申请办理房产登记入手，从而厘清错综复杂的法律关系，达到行政审判的目的。
4、房屋买卖中涉及的民行交叉问题。房屋产权登记时行政机关根据房屋所有权人的申请，对其取得的房屋所有权进行行政登记的行为。这一法律事实不仅与双方当事人签订房屋买卖协议的法律事实共同引发房屋买卖这一法律关系，同时还引发了登记申请人与登记机关之间的行政法律关系[ 宁杰：《民行交叉诉讼中基础诉讼的确定》，在《人民司法》2011年第1期，第83页。]。由此引发民行交叉诉讼。本案中，原告认为房屋登记机关将自己的房屋错误地登记在他人名下，本可以提起民事确权诉讼，通过民事判决改变房屋所有权人，再凭借民事判决书依法向房屋登记机关申请房屋产权变更登记，这本是最简便、最佳的解决方法，但原告实际上提起民事诉讼请求撤销的是原房屋登记中所依据的房屋买卖协议，并未请求确认自身对房屋所享有的所有权，从而导致行政诉讼也更为复杂。因此，审理中，法官也注重寻找解决原告诉请的突破口，最终认为原告向被告提出申请办证时，提交了有关诉争房屋所有权的买卖合同及开发商的相关证明等办理初始登记所需要的材料，原告已依法向被告提交了办证所需材料，被告应当为原告办理房屋权属证书，从而将民事纠纷及行政纠纷一并解决，在坚持合法性审查的基础上，最大限度保护了原告的合法权益，实质性解决纠纷。
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最高院公报：房屋预告抵押登记不能取得抵押权
光大银行上海青浦支行诉上海东鹤房地产公司、陈思绮保证合同纠纷案
（载《最高人民法院公报》2014年第9期，P36～40）
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”
仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，在司法实践中甚至存在截然相反的判例。这对保障债权人利益，尤其是为预售商品房提供贷款的商业银行而言，存在极大的不确定性风险。刊登在《最高人民法院公报》2014年第9期的上海市第二中级人民法院的二审判例，认为预告登记并未使银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案终审日期为：2012年10月26日。
【裁判摘要】
一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
二、预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
原告：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行。
负责人：管银熙，该支行行长。
被告：上海东鹤房地产有限公司。
法定代表人：童彬彬，该公司董事长。
被告：陈思绮。
原告中国光大银行股份有限公司上海青浦支行（以下简称光大银行）因与被告上海东鹤房地产有限公司（以下简称东鹤公司）、被告陈思绮发生保证合同纠纷，向上海市青浦区人民法院提起诉讼。
原告光大银行诉称：2007年8月29日，其与两被告签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定：被告陈思绮向其借款人民币37万元（以下币种均为人民币），用于购买坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋，被告东鹤公司承担连带责任。合同签订后，原告按约发放贷款。因两被告之间的房屋买卖行为已被法院生效判决确认无效，故请求判令被告陈思绮偿付自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元以及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的利息（利率按合同约定计算）；被告东鹤公司连带清偿借款本金元，偿付合同期内利息和逾期利息7843.86元（暂计至2011年6月20日）及自2011年6月21日起至实际清偿之日止的利息（利率按合同约定计算）；两被告偿付原告律师代理费15000元；原告在抵押物处分时享有优先受偿权，不足部分由两被告连带清偿。
被告陈思绮未作答辩。
被告东鹤公司辩称：法院生效判决已经明确其与被告陈思绮签订的《商品房预售合同》无效，故系争《个人贷款合同（抵押、保证）》也无效，东鹤公司不应承担保证责任；且东鹤公司已经向陈思绮返还房款，无需再向光大银行还款。故请求驳回光大银行对其的全部诉讼请求。
上海市青浦区人民法院一审查明：
1．2007年8月29日，原告光大银行与被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定陈思绮向光大银行借款37万元，用于购房。陈思绮以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102房屋作为抵押物提供担保，担保范围包括利息、律师费等；贷款期限自2007年9月12日至2037年9月12日，还款方式采用等额还本付息法。东鹤公司作为保证人在合同上盖章。合同签订后，光大银行和陈思绮于2007年9月12日办理抵押物登记手续，光大银行于同日发放贷款。
2．2010年12月28日，上海市青浦区人民法院受理陈思绮诉东鹤公司商品房预售合同纠纷案。审理中，光大银行作为第三人参加诉讼。上海市青浦区人民法院在审理该案中认为，陈思绮和东鹤公司通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了东鹤公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应一并予以解除。据此上海市青浦区人民法院作出（2011）青民三（民）初字第79号民事判决，判决合同无效；陈思绮归还光大银行借款本金元及截至2011年3月29日的利息。陈思绮不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院作出（2011）沪二中民二(民)终字第1370号民事判决，驳回上诉，维持原判。之后，光大银行收到归还的贷款820.09元。
3．光大银行为本案一审支出的律师费用为5000元。
上海市青浦区人民法院一审认为：
原告光大银行与被告东鹤公司、陈思绮签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的，是其真实意思表示，合法有效。由于贷款合同被判令解除后，陈思绮未履行生效判决规定的还款义务，根据合同约定，光大银行有权行使抵押权。东鹤公司作为保证人也应承担相应的保证责任。光大银行为本案支付的律师代理费为5000元，根据合同约定，此款应由陈思绮偿付，东鹤公司承担保证责任。对光大银行主张的其他律师代理费，因非本案支出的费用，故不予支持。由于光大银行的债权既有保证又有物的担保，故东鹤公司对物的担保以外的债权承担保证责任。鉴于借款合同的有效性已在前述作了认定，故保证合同有效，东鹤公司仍应承担保证责任。陈思绮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。
综上，上海市青浦区人民法院于2012年5月30日作出判决：
一、陈思绮应于判决生效之日起十日内偿付光大银行律师代理费5000元；
二、如陈思绮未履行（2011）青民三（民）初字第79号民事判决确定的归还借款本金元（2011年6月21日后的利息按合同规定计算）以及本判决第一条确定的律师费5000元，光大银行可以与抵押人陈思绮协议，以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102室房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人陈思绮所有，不足部分由陈思绮清偿；
三、在陈思绮提供的抵押物不足以清偿全部债务时，由东鹤公司对不足部分债务承担连带清偿责任。东鹤公司承担保证责任后，有权向陈思绮追偿。
光大银行、东鹤公司均不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。
上诉人光大银行上诉称：1.根据贷款合同约定，债权人为实现债权所支出的律师费应由债务人承担，保证人承担担保责任。2．光大银行有权向被上诉人陈思绮及东鹤公司主张因逾期还款导致的自2011年3月20日起至2011年6月20日的利息7843.86元。3．东鹤公司是贷款的实际使用人，与陈思绮构成共同侵权，应与陈思绮共同向光大银行承担连带清偿责任，不应适用“先物的担保，后人的担保”的原则。请求二审法院撤销原判第一、二、三项，改判支持其一审的诉讼请求，上诉费用由陈思绮与东鹤公司承担。
上诉人东鹤公司上诉称：1．上诉人光大银行与被上诉人陈思绮的贷款合同已解除，东鹤公司不应承担保证责任，且光大银行并非善意，其抵押权不应受到保护。2．生效判决认定房屋预售合同无效，系争房屋归东鹤公司所有。3．光大银行支付的律师费不应由其承担。请求二审法院：1．撤销原审判决，依法改判或发回重审，驳回光大银行对其的诉讼请求；2．由光大银行与陈思绮承担本案上诉费用。
被上诉人陈思绮辩称：1．上诉人光大银行要求其还款是合理的，且认可光大银行主张的利息，但其无力还款。2．律师费不是合理支出，不应由其承担。3．系争房屋是其购买的，抵押权行使后超出债权部分应归其所有。请求驳回上诉人东鹤公司的上诉。
上海市第二中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
1．上诉人光大银行和被上诉人陈思绮于2007年9月12日办理预告登记(预购商品房抵押)。一审对此表述欠妥，应予纠正。
2．上诉人东鹤公司自愿为被上诉人陈思绮在贷款合同项下所产生的全部债务向上诉人光大银行提供阶段性连带责任保证，如陈思绮未按合同约定履行还款义务，东鹤公司保证向光大银行履行还款义务，保证期间从合同签署之日起至抵押人就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付贷款人正式执管之日止；
3．上诉人光大银行参加被上诉人陈思绮与上诉人东鹤公司商品房预售合同纠纷案一、二审诉讼，为此支出律师费10000元，参加本案诉讼，支出律师费5000元；
4．截至2011年6月20日，被上诉人陈思绮欠付的期内利息及逾期利息计7843.86元，其中，自2011年3月30日起至2011年6月20日止，陈思绮欠付的期内利息及逾期利息计5263.01元。
本案二审的争议焦点是：一、上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权；二、上诉人东鹤公司在本案中是否承担法律责任；三、光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持。
上海市第二中级人民法院二审认为：
一、关于第一个争议焦点：上诉人光大银行对涉案房产能否行使抵押权
二审法院认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，一审判决对光大银行有权行使抵押权的认定有误，应予纠正。
二、关于第二个争议焦点：上诉人东鹤公司在本案中是否承担法律责任
二审法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，东鹤公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同，现主合同虽被解除，在东鹤公司与光大银行未在保证合同中另有约定的情况下，保证人东鹤公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，上诉人光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即上诉人东鹤公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非光大银行造成，而是东鹤公司与被上诉人陈思绮恶意串通，以商品房买卖为名，行东鹤公司融资之实，损害了光大银行的利益，危及银行贷款安全，陈思绮与东鹤公司具有明显过错。因此，东鹤公司应对陈思绮因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东鹤公司承担连带清偿责任之后与陈思绮之间的权利义务关系，双方可能另行存在约定，东鹤公司可与陈思绮另行解决，本案中不予处理追偿权问题。
三、关于第三个争议焦点：上诉人光大银行主张的利息、逾期利息及律师费是否应予支持
二审法院认为，上诉人光大银行在本案中对被上诉人陈思绮的利息主张与另案生效判决存在部分期间的重叠，故本案对光大银行向陈思绮主张的利息中，计算重复部分不予支持，本案中陈思绮应付的利息应自2011年3月30日起算。对于光大银行主张的律师费，其作为第三人申请参加另案诉讼的审理，由此产生的律师费不能在本案中予以主张。至于光大银行主张因本案保证合同诉讼所产生的律师费，一审法院已阐明了支持的理由，并无不当。
综上所述，一审判决确有错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项、第一百五十八条的规定，上海市第二中级人民法院于2012年10月26日作出判决：
一、维持上海市青浦区人民法院（2012）青民二（商）初字第457号民事判决第一项；
二、撤销上海市青浦区人民法院（2012）青民二（商）初字第457号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人陈思绮应于本判决生效之日起十日内支付上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行自2011年3月30日起至2011年6月20日止的期内利息及逾期利息计人民币5263.01元以及自2011年6月21日起至实际清偿完毕日止的逾期利息（以本金人民币元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％计收）；
四、上诉人上海东鹤房地产有限公司应连带清偿被上诉人陈思绮借款本金人民币元，截至2011年6月20日止的期内利息及逾期利息计人民币7843.86元以及自2011年6月21日起至实际清偿完毕日止的逾期利息（以本金人民币元为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮30％计收）；
五、上诉人上海东鹤房地产有限公司对本判决第一项陈思绮的给付义务承担连带清偿责任；
六、驳回上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行其他诉讼请求；
七、驳回上诉人上海东鹤房地产有限公司的上诉请求。
本判决为终审判决。
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