房产证写子女名字酿大错！再不看就晚了
中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。本文为你说明，房产证写子女名，未必好。
第一：孩子独立买房时可能多付首付。如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。
第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。比如孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产证上添加孩子名字的结果。
第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪？
有没有化解之招？房产和法律专家支招，一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。
越有钱，越贷款
大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，给银行赚利息太不合算了。事实上，在目前市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，去做投资理财。
咱就给买房算笔账吧，350万元房款，首付三成是105万元，贷款245万元，贷款期限为30年。为方便计算，假设小两口全部做商业贷款，采取等额还贷法，按5年以上基准贷款利率6.55%计算，每月还贷15566元，30年利息总额315万元。一次性付款，确实省了这笔巨额利息。但如果他们首付105万元，将其余245万元另做投资。事实上，夫妻俩还可以申请公积金贷款，5年期以上贷款利率是4.5%，每月实际支付的贷款本息将低于1.55万元。
曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元了，对小夫妻度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如全额付款买房，这笔钱就无从谈起了。
也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办？很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。
普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会理财。
等本和等额，利息差大了
对于一门心思要节约利息的购房者而言，选对还贷方式，节约的利息可以6位数计。
所谓等额本息法，即每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。这种还贷方式适合收入不高、前期资金紧张的还贷者。
所谓等额本金法，即每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低、逐月递减态势。这种还贷方式适合目前收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的还贷者。
在实际生活中，大多数人会选择提前还贷，有些提前还贷并不划算，比如，采用等额本金法还贷者。因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。同样，采用等额本息还款法的购房者，假如还款已到中期，也没必要提前还款。因为等额本息法越到后来归还的本金越多，利息越少。还款中后期再提前还贷，对还贷者而言，该还的利息大头都付了，提前还的只是本金，并没有节省利息。
要是未来有较大支出的市民最好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。此外，一些市民购买房屋签订商业贷款合同时，享受的是七折利率优惠，或者采用的是公积金贷款，这些利率都低于市面上的理财产品年化收益率。因此，要特别珍惜廉价的贷款。
各种过户算成本
这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱？且算成本：
继承法—主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。
这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。
但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。继承房产需要满足三个条件：第一是证明自己有继承房产的法律资格，或是法定继承人，或是遗嘱指定继承人。所谓法定继承即法律规定的遗产继承人;遗嘱继承必须是遗产人逝世前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。第二，遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。第三，因遗产是所有继承人的共同财产，房产的分割协议，需要每个继承人同意并签字方可生效。
从上述规定可见，采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
赠与法—主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。
需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。
买卖法—主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。
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“购房合同+装修合同”应对限价政策 广州双合同再泛滥 首付成本翻倍谁买单？
　　核心提示:双合同模式下，购房者首当其冲。房屋市场价与政府指导价的差价转为装修款项另行支付，使得购房者的首付成本几乎翻倍，还款压力剧增，而且还背负了一定的法律风险。
　　“现在广州的楼盘基本都是用双合同卖房。”《中国经营报》记者日前以购房者身份走访市场时有销售人员如是表示。　　继2013年调控后，双合同现象再次横行广州楼市，成为了市场默认的“潜规则”。记者走访了解到，包括金地集团、中航地产在内的多家房企旗下楼盘以“购房合同+装修合同”的形式规避限价政策进行售房，而销售人员对这种弄虚作假的买卖方式并无过多顾忌。　　双合同模式下，购房者首当其冲。房屋市场价与政府指导价的差价转为装修款项另行支付，使得购房者的首付成本几乎翻倍，还款压力剧增，而且还背负了一定的法律风险。　　双合同现象为何泛滥，而监管机构是否坐视不理？对此，《中国经营报》记者致函上述相关企业以及广州市住房和城乡建设委员会、广州市增城区住房和建设局进行采访。然而，截至发稿只有一家房企回应，而多家房企皆表示，“不太敢讲。”上述相关政府部门并未给出任何回应。　　双合同横行市场 暗藏纠纷隐患　　在限价的调控下，双合同已然是开发商规避政策的销售门道。而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重。　　在位于增城的金地香山湖，销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的双合同形式购房，并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表。　　该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元，但拆分为99万元和63万元的两笔款项。销售人员表示，63万元即是装修款，相关金融公司提供的可贷金额在30万——35万元之间，最高可分5年期限，但需要视个人的征信情况和银行流水而定。　　置业计划表显示，购房者的首付款总共约94万元，比房子实际总价的三成首付48万元高出了近一倍。而且，装修贷手续费为1%，半年期限的月利率为1.4%。即使可贷款期限为5年，月利率也高达0.9%，等本等息的还款方式下，30万元贷款总利息逾16万元，月供约7700元。　　记者所走访的多个楼盘也大同小异，销售人员均表示需要双合同，装修款项同样动辄高达50万元，但通过银行信用贷只能贷到约20万元。有销售人员向记者直言：“最近取得预售证的项目大部分都会有双合同的情况。”　　值得一提的是，广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房，首付款却要130万元，已是总价近六成。当记者追问首付款为何如此之高，销售人员仅称是公司要求，并把计算价格的纸张收走。不过，前来销售中心拿取相关购房文件的购房者却告诉记者，早前其在广州中航城购买了一套平层洋房，签的就是双合同。　　在走访过程中，有购房者向记者抱怨称，已连续看了多个楼盘，大部分都有双合同，“首付压力很大。”　　在调查过程中，一家房企向记者透露，相关项目并无规避限价政策而采取双合同售房的现象，当初按毛坯报建，后来变更为精装修交楼。“装修协议的签署为三方合法自愿签署，并无违反强制性法律规定，是合法有效的。”　　广东宏力律师事务所主任律师吕传文告诉记者：“购房者和开发商签署的《购房合同》《装修合同》都是合法有效的。但是，这样的阴阳合同对于购房者而言，存在很大的法律风险。”　　吕传文指出，当房子存在问题，购房者需要请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的时候，只能依据《购房合同》上的金额，这与实际支付金额相差较大。　　“此外，在开发商交付房屋的时候，购房者若因为其他原因要求退房，由于开发商跟购房者签署的《装修合同》是承揽合同，只能依据《购房合同》的金额退房，装修费用产生争议，能否全额退还存在很大风险。”　　房价明降暗升　　由于双合同大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平，网签价格与实际价格相差甚远。　　记者查阅阳光家缘网了解到，金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而，记者实地走访了解到，金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米，比网签均价高出6000元/平方米。　　此外，广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米，而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米。上述广州中航城的购房者称，其早前购买了平层洋房，房价约1.9万元/平方米，但备案价格仅为1.2万元/平方米，这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。　　“政府为抑制房价上涨，限价政策只是起到了表面的作用，但实际上并没有。”资深房地产专家韩世同告诉《中国经营报》记者，在双合同普遍存在的情况下，目前广州的真实房价和网签价格有很大差距。　　此外，韩世同指出，一些楼盘的指导价格明显偏离市场水平，“若真要按照政府指导价去卖房，很多开发商都要亏损。”日前，一位广州本土房企高管对记者表示，限价政策是公司扩大销售规模的主要影响因素。　　多位业内人士认为，目前广州一手住宅的价格水分较多，而二手房管控较为宽松，其走势才能反映真实的市场行情。据阳光家缘网最新数据显示，今年4月广州市（不含南沙、从化）二手房成交13652套，均价为1.7万元/平方米，环比分别增长10%、7%，3月均价也环比增长了3%。　　记者在近期的走访中发现，各大楼盘的人气依然不减。一名今年3月通过双合同购入房屋的购房者对记者无奈表示：“首付高也没办法，总要买房，只能看开点。”该购房者还称，“现在不买，以后房价也许会更高。”　　广州楼市上行与目前供应紧缺的状况有着密切联系。广州中原研究发展部的统计数据显示，5月广州一手住宅新批面积36万平方米，环比大幅下跌68%。截至5月底，一手住宅库存面积为627万平方米，去化周期5.8个月，仍处于供不应求的状态。　　市场亟须整治 限价政策难放开　　由于楼市调控缘故，双合同现象早已有之，政府方面也在不断出台政策进行整治。　　2013年，广州接连出台楼市调控政策，双合同现象也开始频现市场，以致政府部门在2014年4月出台新政，要求开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》，承诺不采用双合同进行销售。　　2016年10月，全国开始新一轮调控，广州紧跟政策步伐，其中明确表示继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。在2017年3月的调控加码中，政府再次重申房企应严格按照预售许可备案价“明码标价”。　　目前，广州双合同现象已愈演愈烈。在调控趋严的背景下，广州是否出台相关政策对双合同进行整治成为业内关注的焦点。　　以广州周边来看，多个城市近期已相继出台新政打击双合同。其中，惠州明确将严厉打击“阴阳合同”等违法违规行为，价格备案后，楼盘不得加上装修款销售。佛山也发文打击虚假装修、捆绑销售等行为，对商品房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位（库）等行为的，将立即予以制止，并暂停项目网签，责令停业整顿。　　韩世同认为，广州限价政策属无奈之举，是政府为稳定市场，防止房价暴涨而不得不采取的措施。他认为，目前来看，广州限价政策将维持现在的状况，“年底之后也许会逐渐放松。”　　方圆地产首席市场分析师邓浩志也对记者表示，限价政策对楼市的确起到了降温的作用。“限价政策肯定会退出市场，这本身就是不合理的。”
[责任编辑:逯亚荣]
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