物业电费收取常因收支不透明等备受诟病 业主困惑
　　 物业电费收取常因收支不透明等备受诟病，近日广州两小区业主就有困惑——
为何加收8%损耗费 公摊怎么多出1万度？
羊城晚报记者 莫谨榕 实习生 孙绮曼
在很多小区的物业收费项目里，水电费是一笔不小的账单，但常因名目不明确、明细不清晰、开支不透明而引发业主和物业公司的矛盾。
近日，广州市民韩女士向记者爆料，在自己所住的番禺区一商用公寓小区，物业公司向业主收取自用电费时，还要加收8%的损耗费，让业主们“难以接受”。住在番禺另一住宅小区的业主也有相似的烦恼，该小区物业公布公摊电费收费单“前后不一”，有业主“愤而拒缴”。
如何厘清物业收取电费这一笔“糊涂账”？羊城晚报记者进行了现场走访和调查。
收用电损耗依据何在？
“我已经按标准缴纳电费了，为啥物业还要加收8%的损耗费？”家在广州市番禺区保利大都汇的韩女士告诉羊城晚报记者，自己所住的保利大都汇是商业公寓，物业在代收电费时，还另外加收8%的损耗费，这让业主感觉“难以接受”。
记者和韩女士一起来到保利大都汇的物业服务中心，保利物业公司工程经理答复称，保利大都汇是商业产权公寓，供电局提供的是商业专线，只有一个总电表，每月由供电公司向物业公司统一供电，物业公司再给每户业主“分电”，安装分电表。在“分电”过程中，会出现各类损耗。因此，物业公司向业主收取8%的损耗费。
商业产权公寓收损耗费是一种“潜规则”吗？记者采访了广州番禺供电局，该公司工作人员告诉记者，对于这类商业产权公寓，供电公司将用电输送到小区的专用变压器，再由物业公司进行“分配”，从变压器到各户的电线、电表等设备由开发商来建设。物业公司向业主收取损耗费是公司行为，供电局没有允许物业公司在公摊电费的基础上多收取8%的损耗费。
用电损耗费标准合理吗？
但韩女士十分不解，将损耗费设为8%是否合理？损耗费为什么不能“实耗实收”？
保利物业工程经理表示，目前，没有任何指导性文件规定商用产权收取损耗费的标准，商业产权公寓收取损耗分摊是普遍情况，一般“行价”在5%—12%之间。
该经理还表示，业主曾和物业签订了《前期物业服务协议》，当中约定了“损耗电量按业户用电量的8%计算”。但韩女士表示，上述协议是在交楼时签的，缴纳损耗电费的条款也是直接写好在协议里的，如果不同意签署，担心会影响“收楼”。
这笔损耗费是否合理合法？北京大成(广州)律师事务所合伙人、律师陈琛告诉记者，根据国务院《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但没有提及电损费用由谁承担的问题，在此基础上，可以认为物业服务公司的用电损耗费虽有不合理之处却合法。
广东保典律师事务所合伙人、公益律师廖建勋也对记者表示，对于物业向业主收取8%的用电损耗费是否合理，关键点在于损耗的事实是否清晰。如果确实存在损耗，物业公司基于公平合理的原则索取损耗费具有一定的正当性，但如果不存在损耗，或损耗很少远没达到8%，那这就是一种不合理的收费，即使业主和物业在《前期物业服务协议》有约定，也可能属于“霸王条款”。
经过业主与物业公司的反复交涉，保利物业最后承诺，每月将公示供电局提供的缴费通知单以及详细的电量电费明细，供业主核查小区的用电和收费情况。
物业把公摊电费算错？
因质疑物业收取各项服务费用不清晰、不合理，物业公司与业主产生矛盾的情况屡见不鲜。
日前，广州市番禺区亚运城天誉三期小区物业在公告栏贴出了收取“公摊水电费”的通知，引起小区业主们的议论纷纷。“说到小区公摊电费，真是一笔糊涂账”，小区业主王生(化名)告诉羊城晚报记者，小区刚交楼时，自家电费只有几十元，但是物业公示一个半月的公摊电费就高达150元，竟是自己电费的几倍。因为感觉电费较高，自己已经表示拒缴公摊水电费。
王生介绍，该小区三期于2016年6月和11月陆续交付业主使用，今年2月，物业公司发布通知称，物业公司将向部分楼层业主收取交楼以来的公摊费用，并公告了分摊项目和金额。
王生向记者展示了两份“天誉公共电费分摊一览表”，上面显示了日—日、日—日，该小区11座至13座的公摊电费情况。
有细心的业主发现，物业给出的电费计算“前后矛盾”。业主用物业给出的分摊户数、分摊系数、总用电量等数据再次核算发现，仅13座电梯用电一栏，将所有业主需要分摊电量再次相加得出的总电量，比统一表格上的“需分摊电量”还要多出10000多度电，每户因此每月多交10元至30元不等的电费。“目前，还不清楚物业是有意还是无意算错，但如果没有"较真"的业主去核对，那每户都要多交几十块的公摊电费，整个小区上千户这样交下来，收益十分"可观"，”该业主表示。
电价下调但业主没受益？
记者从广州番禺供电局了解到，根据《广东省发展改革委关于调整销售电价等有关问题的通知》要求，从2017年8月份起，天誉小区公用设施用电电费已经按照新电价——0.6291元/每度计收，并于2017年8月、9月向利合物业公司以与当期电费冲抵的方式退还在2017年4月-7月产生的价差电费。然而，天誉小区的公摊电费单显示，日—11月30日，该小区11座至13座的电梯用电和梯灯用电的电费单价均为0.647元。
记者据此多次致电利合物业服务中心的联系电话。该公司前台工作人员表示，物业已经就公摊电费问题和业主进行了沟通，并将处理结果公示在小区信息公告栏，不愿接受采访。
随后，记者走访亚运城天誉三期小区看到，多栋住宅下面都张贴了“致天誉业主的一封信”。信中表示：“每次公布的公摊水电费的计费项目及收取的费用均符合国家相关法律法规，不存在将其他不属于业主部分的水、电摊分给业主”，但公告并未回应关于电费计算“前后矛盾”，电费单价高等问题。
记者截稿前，利合物业一项目负责人孟经理向记者回应称，此前已经张贴公告，就公摊水、电费情况向小区三期相关业主说明。孟经理提供的公告显示，因内部系统升级导致分摊基本电量计量出错，因而导致每户单元费用分摊错误，将重新公示修正后的公摊水、电费用，并将多收的金额逐户退回各个单元。同时，承诺会向业主公示电表号、供电所抄表单据等数据。
制图/郭子君
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物业费包括公用水电费吗
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物业管理公共能耗管理方案
公共能耗管理应当以控制“量”为目的，每月月底进行抄表，以月度为周期对公共能耗用量进行统计。水务局和供电局每月抄录总表数据的周期不是很稳定，所以每月与管理处水电分析报表实际数据并不相等，有时相差很大，管理处可以将公共能耗费用与代收代付费用实际之和与供电局和水务局所收取的费用进行对比，得出水电费的盈余亏损。 公共能耗的定义 共用部位的定义 共用设备的定义 共用设施的定义
共用设备的定义：
指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备;
共用设施的定义：
指物业治理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水治理、化粪池、垃圾箱(房)、物业、业委会管理用房、居委会用房等设施。
《中华人民共和国电力法 》 《供用电合同》 《中华人民共和国水法》 《中华人民共和国电力供应与使用条例》 《深圳市节约用水条例》
《中华人民共和国电力法 》：
第三十一条　用户应当安装用电计量装置。用户使用的电力电量，以计量检定机构依法认可的用电计量装置的记录为准。
第四十三条　任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。
第六十条　因电力运行事故给用户或者第三人造成损害的，电力企业应当依法承担赔偿责任。
第七十一条　盗窃电能的，由电力管理部门责令停止违法行为，追缴电费并处应交电费五倍以下的罚款；构成犯罪的，依照刑法第一百五十一条或者第一百五十二条的规定追究刑事责任。 《中华人民共和国水法》： 第四十九条 用水应当计量，并按照批准的用水计划用水。 　　用水实行计量收费和超定额累进加价制度。 第七十条 拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，由县级以上人民政府水行政主管部门或者流域管理机构依据职权，责令限期缴纳；逾期不缴纳的，从滞纳之日起按日加收滞纳部分千分之二的滞纳金，并处应缴或者补缴水资源费一倍以上五倍以下的罚款。
《城市供水条例》： 第二十五条 禁止盗用或者转供城市公共供水。 第三十二条 禁止擅自将自建的设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接；因特殊情况确需连接的，必须经城市自来水供水企业同意，报城市供水行政主管部门和卫生行政主管部门批准，并在管道连接处采取必要的防护措施。 《中华人民共和国电力供应与使用条例》：
用户不得有下列危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为：
（一） 擅自改变用电类别；
擅自超过合同约定的容量用电；
（三） 擅自超过计划分配的用电指标；
（四） 擅自使用已经在供电企业办理暂停使用手续的电力设备，或者擅自启用已经被供电企业查封的电力设备；
（五） 擅自迁移、更动或者擅自操作供电企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施以及约定由供电企业调度的用户受电设备；
（六） 未经供电企业许可，擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网。
《深圳市节约用水条例》明令淘汰的用水器具： 公共能耗管理模型 公共能耗统计分析 公共能耗计量系统图 公共能耗计量台帐 能耗分析报表的编制 一级计量：低压进线柜的总表（或者是进入小区的总水表） ，字母A表示；
二级计量：安装在总线开关柜内的计量表，字母B表
三级计量：安装在设备现场的计量表（或者是安装在现场的水表） ，字母C表示； 每月用电情况分析报表 节能降耗管理方法 T5节能灯及LED节能灯 零耗能人体感应开关 太阳能照明 电梯节能技术 无负压水泵 中央空调水蓄冷节能技术 节能方案编制方法
节能降耗的实施不应违反国家和行业相关的法律、法规，节能降耗措施应充分考虑业主/住户对此的满意度。
对节能降耗技术应当进行及时有效的采集和研究，进而对可以应用的技术进行推广。
在节能降耗实施过程中，管理方法很重要，成功的节能方案中=80%管理方法+20%节能技术相结合。 节能降耗管理方法： （1）从提高各人节能降耗意识入手，养成自觉节能的好习惯 ； （2）从设备改造入手，提高住宅物业管理的科技含量；
（3）从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动； 每日做好能耗记录，要求数据准确； 做好能耗的统计分析，发现能耗异常及时进行分析。 （4）严格按公司节能降耗具体措施操作，设施设备启停时间根据不同情况随时调整。有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。
（5）做好设施设备运行能耗统计分析工作，每月统计各区域用水用电量，及时处理堵塞漏洞，防患于未然。
T5节能灯：
? 安装方便，只需取下原灯管及启辉器，装上一体化荧光灯即可? 无需
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物业自己测算公共电费“按户均摊”引业主质疑
事发城南澳城大厦小区，雁塔区物价局相关部门表示将进行调查
原本被均摊在电费里的小区公共照明费用，现在被单列分摊到业主身上，这让市民李先生感到不公平。“暂且不说测算电费的方法科学不科学，小区每家每户的面积不一样，如果每户都交一样的费用，实在不合理。”李先生说。　　物业自己测算公共电费 每月还加8000元损耗　　
李先生是城南电视塔附近澳城大厦小区住户。今年初，小区物业贴出通知，让业主在缴纳物业费的同时，也要缴纳每月15元的“公摊电费”。李先生说，此前小区业主都是在物业买电，每度电0.62元。后来更换了供电局直供电表，要到电力部门买电，电价为每度0.49元。　　
李先生说，虽然买电麻烦了点，但用电价格降了。小区物业在2015年1月贴出的“关于收取公摊电费的通知”称，小区自2014年3月更换供电局直供电表，根据相关规定，小区公共用电部分所耗电费，按照“谁受益，谁负担”的原则，由全体业主负担。通知还称，经测算，小区每户公摊电费为每月15元，除了从2015年1月份开始缴纳这笔费用之外，业主还要补缴2014年4月至12月的“公摊电费”。　　
为打消业主疑虑，负责该小区物业的西安美城物业管理有限公司还在通知旁边贴出了“公摊电费测算表”，列出了“每月15元”的测算依据。这张测算表显示，小区公摊电费包括小区室外照明；楼宇公共部分，包括电梯走道、楼梯间、地下室通道照明；设备及用房部分用电，包括消防水泵、地下室风机等；智能及消防，包括应急指示灯、监控系统等。根据以上部分的用电功率和用电时间等，小区物业最终核算每月公共电费为12000余元。此外，物业还列出了“变损线损”一项费用，每月也有8000余元。经过合计，两项费用合计为20000余元，分摊到1300余业主头上，每户每月费用为15元。　　小户型业主有意见 称公共电费应按面积算　　
昨日上午，在澳城大厦小区内，不少业主对物业的这一算法表示难以接受。　　
业主胡女士说，她仔细研究了小区的“自测电费”，发现问题颇多。“比如小区楼梯间照明，物业是按照每个灯泡11瓦，总共的灯泡数量乘以24小时，然后乘以每月30天计算的。”胡女士说，“但是小区楼梯间灯是声控的，不可能每天24小时都是亮着的。还有不少设施也是这个道理。”　　
业主王先生认为，小区物业“自测自收”属于自主行为，此前并未和业主通气，也没有第三方机构对这一测算结果进行核实。“虽然每月15元并不多，但物业有责任让业主知道这个测算标准是否合理。”　　
此外，业主李先生认为，小区内各个户型不同，面积和居住人口也不同，如果按照住户数量，把公共电费均摊到每户头上，也有失公平。“我目前一个人住的是50平米的小户型，还有的业主面积大，一家有三四口人，那么我们每户都是15元，太不合理了。”李先生说，“小区每户的面积都是固定的，物业也很容易掌握这一情况。最合理的办法就是按照业主面积来分摊这笔费用。”　　小区装有公共用电电表 物业拒透露每月缴多钱　　
昨日上午，西安美城物业管理有限公司负责人苏经理表示，小区公共用电此前是均摊在业主电费中收取，但实施“一户一表”之后，居民用电直接和供电部门对接，因此小区要收取公共设施用电。　　
根据西安市政府2013年2月印发的《关于印发西安市住宅小区电力一户一表改造工作实施方案的通知》，户表改造后，住宅小区公共用电部分（包括住宅楼内、外两部分用地，其中楼内部分包括：公共走廊、楼梯照明、门禁、应急指示灯等用电，楼外部分包括：庭院路灯照明、景观灯照明等用电）所耗电费，按照“谁受益、谁负担”原则，由小区全体业主按面积分摊。物业管理服务企业应将公共用电单独列账，定期向全体业主公布收缴及分摊情况。　　
苏经理称，小区内确实安装有公共用电的独立电表。　　
李先生质疑，“既然有独立电表，那么为什么不按照每月的实际用电分摊电费，而是按照每月固定的15元收取？”对此，苏经理说：“小区公共用电每个月都在3万以上，每个月物业都在亏损。”李先生提出要看物业公司每月缴纳公共电费的相关收据，苏经理表示“暂不方便”。对于相关规定中的“由小区全体业主按面积分摊”等要求，苏经理并未回应。　　
昨日下午，西安市雁塔区物价局价格举报受理中心一名工作人员回应，按照相关规定，小区物业应按照业主住房面积来均摊公共电费，且公共电费应以公共用电电表为准。但是目前存在有物业图省事“一刀切”，将电费按住户数量均摊的情况，这显然是不符合规定的。工作人员表示：“目前已掌握相关情况，将会对此事进行调查。”　　
华商报记者 孙昊
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