拒交物业费违法？看了这些你就明白了！
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拒交物业费违法？看了这些你就明白了！
现实生活中，业主拒缴物业费的理由有很多，比如车辆被盗、找不到停车位等等，但只要物业履行了相应的义务，业主以此为由拒缴物业费是缺乏合法依据的。“今天购房指南就来给大家讲讲为什么一定要交物业费。&案例&某小区部分业主以占道停车情况严重、环境卫生维护差、车辆进出管理不严、违章搭建无人管等物业服务管理不到位现象为由，拒绝交纳物业费，导致物业服务人员工资无法及时发放，小区环境愈加脏乱，形成了恶性循环。最终，这些业主被物业公司告上了法庭。目前，涉及该小区的物业服务合同纠纷案件已达59件，其中56件经法院调解后，业主主动交纳物业费。问题来了！“那么，业主们这么多看似“正当”的拒交理由没有一个被法院采纳，这是为什么呢？比如有的业主认为自己根本就不需要物业服务，是不是就可以不交物业费了呢？我们先来看看法律的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。也就是说，业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，涉及建筑物区分所有权的整体性问题。建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。正因为如此，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由业主共同作出决议，并且该种决议对所有业主具有约束力。我国《物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以无需接受相关物业服务为由进行抗辩。“还有的业主认为自己长年不在家居住，也没有享受过物业服务。这种情况也要交纳物业费吗？答案是肯定的。就像之前说的，物业公司请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，其依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，便已经尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间，业主需按合同缴纳物业费。如果物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“还有业主认为自己并没有直接跟物业签合同，是不是就可以不交钱了？不是的，根据规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因为物业服务合同的特殊性，不管是前期物业服务合同的签订，还是物业服务合同的签订，都不是业主逐个与服务企业签订的合同。前者是建设单位与服务企业签订的，后者是业主大会及其委员会与物业服务企业签订的。但这两种合同在性质上与业主本人签订无异。“说了这么多，大家是不是觉法律总是站在物业公司这边了？其实也不是。个别业主拖欠物业费，对那些已经交费的业主来讲是不公平的，更有可能造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环。也就是说，不交物业费，其实是自毁，不能解决任何问题，更不是维权。一个业主不交物业费，首先就失去了业主享有的权利，侵害了全体业主的利益。单个业主无权不缴纳物业费。不缴纳物业费是违反业主公约的行为，是与全体业主为敌。这就是为什么必须缴纳物业费的根本原因。一个小区的物业服务需要大家共同努力。一方面，物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护。对于公共部分的管理，需要全体业主协商进行。同时，业主在发生利益受损的情况下，要及时向具体的责任方主张权利。业主之间要拧成团，如果确实是物业公司的问题，比如物业服务不到位，物业费已交却仍然不对共用设施设备进行日常维护等，业主也可以一起协商，将物业换掉。来源：&德州第一房产
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外地人买商住两用的房子可以吗
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物业服务企业要上调物业费前提是“接受业主的委托”。也是说，物业费涨价要业主同意才行。
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来源：北京市盛廷律师事务所
&&&&&&如今，业主不交物业费所引发的物业纠纷已不再是什么新鲜事物，与此相关的新闻更是经常见诸报端。据《新京报》调查显示：只有4.3%的受访者所在小区物业费&基本人人缴纳，收取很理想&，40.2%的受访者反映所在小区&有相当一部分拒交&。在有业主拒交物业费现象的小区中，有62.1%的受访者曾遇到过其他业主发动自己拒交物业费。52.3%的受访者明确表示，如物业费过高或物业公司不能提供合同上约定的服务就会&拒交物业费&。
&&&&如此看来，&带头大哥&的影响力往往形成连锁反应，拒交物业费已成为业主们与物业公司抗争、维权之唯一利器被广为效仿。拒交物业费到底能给物业公司造成什么损害呢？拒交物业费对业主而言究竟是维权之利器还是损害之凶器呢？
&&&&一、业主拒交物业费，实际损害的是全体业主的利益，尤其是其他已交费业主的利益。
&&&（一）业主拒交物业费之利器虽刺向物业公司，然而其损害后果实际是由全体业主来承担。
&&&&众所周知，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。它实际上就是通过对业主共有部位、共有设施的专业化管理，来保证业主的生活品质。
&&&&现实中当业主欠费的行为发生以后，物业公司能够采取的应对手段非常有限（过去还可以采用停水、停电催交等有效手段，后被法律所禁止），除非采取高昂的法律手段向业主追讨，但这种方式费时、费力，成本高。那么绝大多数的物业公司会采取另一种方式，即减员压缩成本，降低服务标准甚至取消服务。比如减少保安，减少巡逻次数；减少保洁人员，减少对业主共有设施的维护投入等等。这种情况实质上是损害了其他已交费业主的利益。而另一方面，即使业主以物业服务水平不符约定为由将物业公司告上法庭，物业公司也可以以收不上物业费作为抗辩理由，而法院一般多倾向认定单一业主认为物业水平不到位不足以代表全体业主，故不予支持业主的诉求。
&&&&（二）包干制的物业管理下，业主遭受的损害更为严重。
&&&&前述已说，物业公司在收费不足时必然减少投入，压缩成本，降低物业服务水平。这并不代表物业公司认可欠费业主的行为，也不代表欠费业主就可以不交物业费。
&&&&在包干制的物业管理体制下，业主向物业公司交纳的物业费是固定的，是物业公司在进行正常成本核算，保障收支的情况下确定的标准，依据这个标准，至少物业公司是有微利的。业主拒绝交费后，物业公司相应减少投入，压缩成本，但这并不代表物业公司放弃了对欠费业主的债权，物业公司一旦采取法律手段，欠费的业主往往不但要交齐该交的物业费，还要支付一部分滞纳金。这将导致一个结果出现，即物业公司在投入较少的成本后，该获得的利润一分也不会少，而且甚至由原来的微利变成了暴利。业主欠交物业费,侵害谁的权益？
业主欠交物业费,侵害谁的权益？
□陈凤山
经常有物业公司抱怨，业主欠费太多，导致企业经营困难并难以提供令业主满意的物业服务。业主欠费——物业公司服务欠佳——更多业主欠费，这个问题在很多小区都会遇到。于是，有一种观点渐渐被广为传播：欠费业主侵害交费业主甚至全体业主的合法权益。
“单个业主欠费，实际侵害了全部业主的权利，物业公司只是在管理小区时需要花费成本，需要经济来源，只能说经济来源于广大业主，单个业主欠费，物业公司可能会有一个缺口，比如小区一年物业费300万，有一些业主欠费，最终收回来200万，这样可能无法承担正常的小区运作，那么最后就没有办法进行服务，那么约定的管理标准都不能达到标准，那么受害人必然是业主，因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”。2011年，某物业公司总经理在一篇文章中写道。类似的观点在社会上正在被越来越多的人接受，包括行政、司法机关的工作人员和一部分业主维权人士。
当然，也有对前述观点持不同意见的。“在包干制下，业主不交费侵害的是物业服务企业的利益，而不是业主的共有利益，物业服务企业如果保留对欠费业主的诉权，就没有任何理由降低维护水准！如果物业服务企业因为业主欠费而降低服务标准同时又保留对欠费业主的追诉权，那是物业服务企业侵害全体业主的利益，而不是不交费业主侵害全体业主的利益。”北京市一位维权业主批驳了一味指责业主欠费侵害其他缴费业主权益的观点。
与这个论题相关的法律法规条款主要包括：《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（五）按时交纳物业服务费用；”第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”在相关的讨论中，还出现了业主整体利益、物业服务企业的利益，以及业主的义务、包干制、物业管理企业的诉权等概念。
就本质而言，这个问题涉及到物业费的性质和包干制应该如何理解。在现有的物业管理制度设计及实务中，对这二个问题都存在着深刻而影响巨大的误解。换言之，业主欠交物业费，是在和谁形成债权债务关系；以及在什么情况下，因业主欠费形成的债权债务关系对其他缴费业主形成“损害他人合法权益”的关系，在当前并未形成一致理解。
《条例》第七条将交纳物业服务费用确定为业主的义务，但是并没有明确是对谁的义务，而是语焉不详地规定该义务是基于“物业管理活动”而产生的。按照《条例》第二条关于物业管理的定义，物业管理活动是“业主通过选聘物业服务企业”而实现的，是“由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定”而完成的。也就是说，物业管理活动是存在着业主与物业服务企业两个主体。问题在于，如果是《条例》第十条所规定的“只有一个业主的”的建筑物，则业主与物业服务企业在法律上的身份都很清晰。而对于住宅小区来说，这里的“业主”指的究竟是单个业主的集合还是指业主团体呢？如果是单个业主的集合，则存在每一个业主与物业服务企业之间形成合同关系。如果是业主团体，则物业服务合同就是业主团体与物业服务企业之间订立的。这两种合同关系下，服务服务费用的债权人就会有巨大的区别。前者，是物业服务企业；后者，是业主团体。或者说，在前一种合同关系下，业主的交费义务是相对于物业服务企业的；而后者，是相对于业主团体的。这种区别其实意味着在前期物业管理和业主自治阶段，物业费的性质本质上有所不同。
《物权法》第七十二条在明确业主拥有义务时，并没有如《条例》一般列举义务包括哪些内容。《物权法》在第八章“共有”中，其第九十八条规定，“对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。”实际上，是在规定共有物的管理费用的分摊是共有人的义务。建筑物区分所有权与一般物的所有权的区别在于，其由专有权、共有权和共同管理权构成。区分所有权人之间基于共有而形成共有人的关系。因此，对于区分所有建筑物的管理费用的分摊应该属于《物权法》第七十二条所指的“义务”之一种。《物权法》第八十三条中规定“业主大会和业主委员会，对……拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”实际上也体现了这种立法思路，将物业费视为业主对业主大会的义务。这里拒付物业费“损害他人合法权益”中的“他人”，虽然语焉不详，但并不妨碍做出前述理解。这种理解，在维权业主群体中正在逐渐取得共识。同时，“北京物业管理新政”中出台的《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》(征求意见稿)也体现了这种认识。但是，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，则与此又形成新的冲突。该司法解释第八条第二款规定，“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”这实际上是将物业费支付、收取确立为业主与物业服务企业之间的权利义务关系。
司法解释对物业费的性质的规定与《条例》是一致的。依照《条例》第六十七条，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”则物业服务费用是业主对物业服务企业的合同义务。否则，物业服务企业是无权起诉欠费业主的。值得注意的是，国务院法制办在2002年10月向社会公布的《物业管理条例》（征求意见稿）中，并没有这个规定，第六十七条是在正式稿中才出现的。“物业管理条例在现有的法律规定之外，运用国务院行政法规的形式，在特定条件下设定了起诉业主的权利。”在某种意义上，赋予物业服务企业对欠费业主的诉权，解决了《条例》所确立的前期物业管理中业主团体缺失的问题。或者说，在前期物业管理中，因业主团体缺失和业主合意无法形成的情况下，重新定义了物业费的性质和权利义务关系。
但是，共有物的管理可以由每个共有人单独委托管理服务的权利么？从法理上，这种委托方式是不能成立的。
这里需要指出的是，业主所交纳的费用在《条例》中采用的是“物业服务费用”这个名称。而在《物权法》中这种费用被称为“物业费”。而在历史上，这种费用曾被称为“物业管理费”。在口语中，经常被称为“物业服务费”或简称为“物业费”。
在一部分维权业主中，认为只有在酬金制下欠费业主才会形成对交费业主的权益侵害。这种观点认为，酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。这样的话，欠费业主则对全体业主形成债权债务关系。也因此，只有在酬金制下，才会形成“无理由欠费业主损害全体业主利益”的这一论断的合理性。相反，在包干制下，由于《物业服务收费管理办法》规定“盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”，因此采用这种物业服务费用收取方式的物业服务企业应该在收费不足的情况下，垫资提供物业服务合同约定的物业服务（包括内容和质量）。如果出现收费不足，而物业服务又不垫资提供服务，则是物业服务企业侵害了交费业主的权利。实际上，企业经营是存在经营风险的，而“欠费-垫资”即为提供包干制物业服务的物业服务企业的经营风险。如果按照一部分物业管理行业人士的理解，“因为物业公司是经济实体，是企业，不可能自己把费用垫进去，谁也不会干亏本的事”，则会这些企业在物业服务过程中即不提供合同约定的质价相符的物业服务，又同时保留债权和诉权的情况。实际上，这些企业获得了双份收益：因为没有垫资而节约了按照合同应该支付的经营成本，又保留了同样额度的债权并通过诉讼取得这部分受益。
在现有的法律制度下，如果管理规约没有规定物业费是全体业主的共有经费，同时收费责任和管理服务都由物业公司承担的话，物业服务企业是有垫资提供合同规定的服务的义务和责任的。以业主欠费而拒不垫资提供服务，实际是物业服务企业侵害了业主的权利。
按照合理的逻辑，当欠费出现时，物业服务企业垫资提供服务；同时，积极追偿债权。如果能及时提供与合同相符合的物业服务，而且能积极追偿债权，则资金不足-服务下降-更多人不交费的恶性循环应该是不会持续的。遗憾的是，这种合理的逻辑，并不被物业管理行业、行政主管部门和社会所普遍接受。而且，有些城市的司法机关还出台允许物业费的欠费债权的追偿期限可适当延长的文件，助长了物业服务企业怠于追偿物业费的行为。
补记：这是给《社区》杂志写的一篇知识普及性的短文。限于篇幅和体例的原因，没有展开讨论。文中未能深入讨论的问题至少包括：酬金制下，如果制度设计不甚完备，或合同约定不甚清晰，物业公司也应承担垫资责任。此外，在业主团体建立后，业主是否还应该保留“抗费”的权利，也值得讨论。业主欠交物业费的问题，由于制度设计本身的缺陷，已经成为区分所有建筑物管理中的“死结”。其所引发的问题包括：1.业主的共同体意识的模糊；2.物业服务企业的经营恶习和不当得利；3.市场交易的伦理基础被破坏，进而影响到市场机制、社会道德和法律信用。不重新建立区分所有权的理论、法律制度，这些积弊必然还会继续存在下去。
此外，有一个问题值得思考：如果按照时下常见的说法，业主欠费侵害其他交费业主或全体业主的利益，那任意一位交费业主可以去法院起诉欠费业主么？如果答案是否定的，则说明类似这种流行观念至少是禁不止拷问的。
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内容来源：红网问答
买房子本是人生一大喜事，但是一些破事真的很扫兴，比如，房子交房时出了一点问题，所以交房时间延后了，但是呢，物业公司居然跑上门来收取物业费，这合理吗？
业主交物业的正确时间是什么时候？
内容来源：红网问答
要交了房，才交物业费，在此之前，都是开发商替业主交的。
我国物业管理条例第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主交纳。因此对于按时交付，应当如期缴纳物业费；对于没有按约交付的，应何时收取物业费视不同情况而定。
　　（一）因开发商的原因导致不能按时交房的，比如房屋质量等问题让业主无法收房，物业公司必须将房屋修缮至可以达到交房条件时，才能开始收取物业费。
　　（二）如果单纯属于业主无故拖延交房，则物业费起缴时间可以自收到开发商的《交房通知书》的日期计算，且购房合同上亦会约定买受人拖延交房的，应承担违约责任，具体表现就包括承担拖延期间的物业费，故拖延期间的物业费在业主最后收房时也应一起补交。
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