精彩演讲 | 换个视角，看看律师是如何从合同相对方立场看合同审核的
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精彩演讲 | 换个视角，看看律师是如何从合同相对方立场看合同审核的
[ 无讼CLUB ]是一系列法律人的线下沙龙活动，由无讼团队倾力打造，旨在为法律人提供一个交流技能、经验和心得的平台。3月25日，中伦律师事务所资深律师赵晶女士在无讼CLUB“揭开完美合同的神秘面纱”专场中为大家奉献了一场精彩演讲。赵律师具体描述了律师眼中的完美合同有怎样的特点，并对审查合同的要点进行了深入而详尽的讲解。以下为演讲视频：以下为演讲全文：很高兴，也很荣幸能和无讼一起合作，闲话休提，开始进入我们今天的主题。我想从一个律师的角度想给大家分享一下，从合同相对方来看一下合同审核的时候应该注意哪些问题，可以说是我眼中比较完美的合同大概都包括哪几个部分。一、律师眼中的完美合同第一，内容形式合法有效。这个就不用多讲了吧，在座的都是同行。无论是法务也好，律师也好。这是最根本，最基础的一个东西。第二，各方的权利义务要均衡。当然我们做不到百分之百均衡，各方的权利每方能占到50%我觉得这个都已经是很难达到的一个水准了，只能说是尽量，我们要让这个合同，别到了法官手里，法官说，你这个合同明显的显失公平，然后认定我们败诉，这种情况是我作为律师很不愿意看到的。第三，合同要具有可操作性。这一点其实很重要。我审核的很多合同里面，很多都是不太具有操作性的。比如说像一些相当、重大，何为相当、何为重大，这些抽象名词在我们合同里面还是要尽量避免。第四，能充分达成客户的目的。这个是我在下边还要跟大家一起分享的，我们尽量在审核合同之前所要做的一些工作。第五，结构合理、逻辑缜密。用词严谨、简洁流畅，版式美观大方，结构合理、逻辑缜密。对于一个法律人来说，其实跟我们要具有合法性是一样的，不用多提。用词严谨也要相对来看，我不建议大家在改合同，或者在做合同的时候，搞的我们法律人自己看这个条款的时候得多读个两三遍才能看清楚它是什么意思。合同最终能达到的一个效果，就是具有一般文化水准的人就可以看的懂的，比较好理解的，我觉得这个是我心目中完美的合同。最后一点版式美观大方。我们拿出去我们要让别人觉得眼前一亮，整洁、美观，字体包括各种数字的排列，字体的排列，以及它的间距等等，稍后我会和大家一起分享。以上几点是我认为完美合同的一个标准。我比较喜欢音乐，我会用音乐的三步曲来审核一份合同。二、合同审核的前奏前奏是我们要在审核合同之前要所做的一些工作，比如说我审查这个合同的交易背景，确认我们的审核目的，确认我们的审核目标，最后查阅相关法规。我来跟大家一步一步分享一下。首先我觉得你拿到一个合同来的时候，你不要先下笔来改，这个时候最关键的是要先问一下，这个合同它的背后的交易目的是什么，客户他想要达成一个什么样的目标，达成这个目标我们所要做的一些具体工作。其实说白了这个前奏就是我们所要准备的一些东西。那么在这里我给大家分享一下我具体做的一个案例。当时我们有个客户给我发来了一套文件，是他们一个外资客户想和我们中国自然人合资办学，他已经把所有相关的一些法律法规都给我查好了，然后给我发过来，然后把他们起草的合作协议也都给我发过来了。这个时候我就问他，我说你们是想要办什么学校，你们想要达成什么目的？他说就想办一个培训学校，培训学校的话，我说你培训大概的目的是什么。他给我解释，说我要用外资客户的的一些资源，包括网上的一些教育方法，网络资源，以及他们开发出来的一个培训的流程。然后呢，我说ok，你背景我大概了解。我说你是一个什么样的主体，因为他是一个外资的客户，他只是一个外国的培训机构，并不是一个外国的大学，他的主体资格吧，我认为也是有问题的。他跟中国的一个自然人合作办学，根据我国的法律来说，中国的自然人也是不能够成为办学的主体。基于他这个背景，他是想要达成的目的，我就给他了一个建议，给他一个方案。这个稍后我再跟大家一起分享。查阅相关法规，我觉得这个就不用多说了，前期我们肯定要准备各种各样的资料，当然不只是包括合同法，还有其他合同涉及到的一些相关的规定。那么我们来看一下，交易背景首先我把它分为这几块。普通背景普通交易，不用说，特殊背景普通交易，我觉得这个也很简单，最重要的就是特殊背景、特殊交易。就像我刚刚给大家举的这个例子，我觉得它基于很特殊的背景，合作办学这么一个交易，我觉得在我职业生涯之间我仅此碰到一例，我不知道各位朋友碰到的多不多，我觉得这是一个比较特殊的例子。审核的目的，法律审查我们要审查什么？合同的合规，对不对？合同有哪些法律漏洞，我们从法律这方面能为这些客户做些什么。另外，我们还有非法律审查，这个时候我问客户你希望我们为你做些什么，这个合同在我们手里你想要达成什么样的目的。有的客户就会说，不太想让你们做法律的审查，因为他认为他们公司的法务已经做的很完美了，只希望你能帮我们看一看非法律的逻辑性是不是够严密，这些你帮我们把把关。同时还有一种全面审查，我们实务当中碰见最多的就是全面审查。各个方面都给我们看一看，大方向给我们把把关。我们的审核目标，像这种情况下的话也是根据客户的需求，具体的跟他了解，只是让我们看一下给你反馈一下意见，还是需要我们具体的做修改。在这种情况下客户可能会针对需求具体告诉我们。再下一步，作为我来说我就会问客户，你修改的范围和程度，需要我们大修、全面修，还是说只针对某一个部分。比如说有的时候客户会说，赵律师你帮我们看一下我们这个合同中间的验货，关于验货这个标准，我们想丰富一下这块，那么我们就根据客户的目的，有的放矢，根据客户他的要求在他的版本上来进行修改，或者我们就直接给他们出具审核意见，不动他的版本，这也是根据客户的要求来的。其实，我刚刚说的这些，基本上都是我日常审核合同的这些步骤。下面我给大家看一个我们在审核的时候，不完全是采取这种模式，但是这是大多数的模式。我们会在标红的地方新添加，像下面可能有一个修改划掉的部分，这些是我们替他删除的，这之后是我们作为我们的修改意见，这样反馈给客户，同时告诉他这是我们的意见，基于我们的意见请你做一个判断，我们也会跟你说在修改的情况下，哪种情况、哪种修改你是必须要坚持的，哪种情况哪种修改你是可以稍做让步，稍做放弃，可以妥协的。有某种情况我们认为根本就不重要，如果交易对方非常较真的话，你也是可以放弃的。在这种条款里面我们都会体现，当然同时我们还会有批注，这样的话我们就两方面结合一起来给客户做修改。另外，我们再来看一下我们查阅相关法律法规，我们要全面进行一个调研。大家都知道，当客户拿来一个合同的时候，可能这个合同里面涉及到消费者权益保护，但是我们都知道有消法，在关注消法的同时，是不是还可以关注产品质量法，如果给大家造成的损失比较严重的情况下，有没有可能会涉及到侵权责任法呢，有没有可能更严重的情况下会涉及到刑事责任呢，所以在拿到这个合同的时候，要通篇的去考虑，鉴于我们国家的体系不只有法律法规，包括行政规章，还有一些我们地方政府的这些法规，我觉得都是在审核合同调研法规的时候要全方位的要求大家关注的。知其然亦知其所以然是什么意思？现在的发展日新月异，我们有一些合同拿过来，并不是都是我们合同法上那几条，比如说买卖合同，我们常见的，并不是。像我做的就有一些客户3C认证的，还有一些关于设立互联网网站的，都需要我们去全面的调研一下，看看涉及到这些相关法律法规都有哪些。我们这个行业也是在不断的学习进步中。法律规范冲突怎么应对？不仅是法律规范冲突的时候，甚至是政府部门的解释跟裁判和最高院出的指导案例是完全不同的时候我们应该怎么办？我想给大家举一个例子，我们在前一段审核我们的客户就业规章制度时（当然了，我也把它看作广义的合同），关于医疗期有一个争议。客户想说抑郁症，但我不认为抑郁症是精神类疾病，不适用24个月的医疗期。我当时就给客户出了意见，我说你这么规定是有风险的。为什么呢？因为大家都知道医疗期是根据总的工作年限和在本单位的工作年限来综合计算法定医疗期。还有一个特殊的规定，有三类特殊疾病，也就是在瘫痪、精神类疾病和癌症的情况下适用最长24个月的医疗期。关于现在的抑郁症到底算不算是精神类疾病，到底适不适用24个月的医疗期，是有争议的。像南京江苏他们有地方性规定，抑郁症适用24个月的医疗期，但是广东省有地方法规，是说这种情况下是不实用的。存在有争议的情况下的时候怎么办？怎么去处理？我这家企业是在北京，我们当时也在北京调研了一些相关的案例。这个案例最高院有一个指导案例，他认定适用24个月的医疗期。但是我们当时去朝阳劳动局专门现场咨询，这个就涉及到电话咨询和现场咨询的情况。我们去现场咨询，劳动关系科，当时给我们的口头答复是不应该适用。因为抑郁症不能说想当然就认定是精神性疾病，因为还需要医院判断，所以他们认为在没有经过医生正规判断的情况下，应该适用与法定医疗期。同时我们又查了一下北京市的朝阳区相关的一些判例，发现判例其实对这一点结论也是不尽相同，有认可的，也有不认可的。所以在这种有争议的情况下我们怎么办？我不建议企业把这个写进去，如果真的被认定是适用的话，我们这个就业规章制度明显是无效的。所以在有冲突的时候，我们要慎重对待，我建议最好还是以法律的判例，最高院的指导案例它所认定的作为最终的依规。三、合同审核的间奏下面我们就开始准备正式着手来进行改合同。首先我们先第一遍改，我所谓的间奏其实在我来说就是第一遍。主要是两大块，首先是这个合同的合法性问题，标准是不是合法。第二是框架性。1.合同的合法性合法性第一个问题是主体适格，就像我刚刚讲的中外合资办学，根据我们的中外合资办学的条例规定，必须是国外的教育机构，教育机构是指什么呢？也就是说必须是具有法人资格的教育机构才能跟中国的教育机构来合作办学。刚刚我提到的那个案例很明显，我们国外的这个客户只是一个培训机构，没有法人资格。国内的合作相对方是一个自然人，这两方面主体都不具备，在这种情况下我给客户回复。就是说你这边不能采取中外合作办学的方法来达成您的教育目的。作为我们律师来说，我们首先不要跟客户说NO，或者是我们在说NO的同时，我们要给客户一个YES的一个肯定回答。下面我就说，虽然你不能采取中外合作办学，你可以采取民间培训机构这么一种方式，民间教育培训机构在国家的话它是认可的。还有个但书，但书是什么呢？说这个民间培训教育机构不能由外国的投资者直接出资。这种情况下我的解决方案，就是说，你可以和自然人，你的合作相对方，或者是说你在中国国内设立一个项目公司，由这个项目公司跟自然人合作，或者是你们合资设立这个项目公司之后，再由这个项目公司来投资设立这个民间的培训机构，最终客户也采纳了我们的意见，后期他的一些合资协议，包括一些公司设立的情况都是委托我们来做的。从这个事件上让我学到了很多东西。我们刚刚分享的，大家拿过合同来不要急着修改，一定要把客户后面所有的背景都要问清楚，一定要审查，这些是重要的问题。第一、法律关系。有的时候，作为我们的客户来说，他并非法律专业人士，像有的客户他没有专业的法务人员，他们拿出的这些合同给我们审的时候，很可能就会张冠李戴，有的时候就会碰见，明明是承揽合同，他非要说这是买卖合同，有的时候会有客户拿过来说，赵律师我们想要聘一个外包人员，或者说是想要找一个给我们提供劳务的，跟他签订劳务协议，但是他给我的模板却是劳动合同的模板。所以我们大家在这个方面，不要受客户的迷惑，我们要有自己的一个清醒的判断。第二是生效条件。这个也很重要，我们国家的一些法律规定，中外合资企业的合资合同是需要经过批准的，还有一些合同是需要经过备案的。像这些大家在做法律调研的时候，要明白，一定要事先了解到。第三是履行程序，这个也很重要。比如说在我们国家的建设工程合同中间，有一个在覆盖之前需要一些确认，这个我觉得是需要大家注意的一些地方。2.合同的框架性框架性我认为大部分包括这四大部分，首部、正文、尾部，还有附件。正文基本上都是劳动合同法12条的基本条款，或者是对它的细化。这个没有太多给大家讲的，其实最重要的是附件。像我们客户给我们来咨询的时候，我就问他你的相对方是第一次吗？如果是第一次的话，我们建议，如果对他不是很了解，可以把他具有的相关的一些资质，比如装修公司可能有装修的资质，建筑公司可能会有建筑资质类似于这样跟你合同有关的资质作为附件，附加起来，以便我们更大程度的保护自己的权益。那么我们请大家来看一看，这是一个客户发来的原稿，他直接给我发过来的时候就是这个样子的。很明显可以看出来，我们先不说内容怎么样，他这个格式让我觉得眼花缭乱的，不知道身在何方的感觉。对于客户拿来的这种合同，我们要审查的时候，肯定是我们相关的一些权利义务跟他去明确。下面把我们审核修改后的给大家展示一下。因为内容比较多，我没法把全部都放在上面。他前面把这些规定的比较模糊，比如说网站建设合同，合同这些相关的一些项目、进程，包括要涉及到什么样的项目，具体内容，怎么付款，或者怎么验收等等像这些比较具体，我们在修改的时候，他其实都写在了一体，其实是很不完整的，但是我们写的时候把本项目的相关我们都放到附件里。合同的正文里面基本就是关于双方的权利义务，还有版权，以及其他的一些普通的应有的条款，最后的时候放在附件里的是比较重要的，比较细的东西，我们给他细化出来。四、合同审核的高潮之后，我在确定了它的合法性和框架性之后，第一步把它调整了一下，调整完了之后，我们要往里填充内容，或者我们要往里进行一些修补。在第二次修改的时候，我们要做什么呢？我们首先要明确客户这边是优势方还是劣势方。肯定他在合同里面相关的权利义务，可能就会有一些不对等基于我们来说应该怎么样更好的，站在谁的角度上去保护他的利益。如果是优势方这种情况下，我建议我们就要尽量的占据主动，也就是说我们一定要保留我们的单方解除权。比如说大家可以看一下，比如说两个条款哪一个是优势方。就是本合同履行过程中，乙方需提前解除合同的，应提前多少日通知甲方，并返还甲方所支付的所有费用。因乙方的提前解除而给甲方造成其他经济损失的，乙方应承担相应的违约责任，除返还甲方所支付的所有费用之外，以本合同标的额的多少向甲方支付违约金。因甲方自身原因提前解除本合同的，应提前【】日通知乙方，对其支付的费用不予退还。大家应该很清楚的能看出来了吧，其实在这个里面甲方是占有绝对优势地位的。我们要把甲方提前解除本合同。当然也有朋友说，你前面还说权利义务要对等，要平衡，对不对？当然我们后面还给大家说，我们第二遍修改合同的时候，我们还要给客户一个反馈。如果我们是占据优势方的话，我们建议大家在我们的权利义务中间，让这个优势再往我们这边倾斜一些，可能是把权利义务规定成60%，甚至65%，因为对方还有一个讨价还价的余地，如果我们直接就把权利义务设定成50%，没有还价的余地、妥协的余地，作为我们来说客户很可能最后拿到的合同的权利义务就有40%了。这是一个小窍门，给大家分享一下。然后，如果我们是劣势方怎么办？我求着人家办事怎么办啊，这种情况下我们就建议曲线救国。像曲线救国也不值得跟你硬碰硬是吧。像这个合同的话，我们是直接下面红色的是我们添加上去的。我给大家解释一下，其实这是关于一个知识产权提供的时候，是不是侵犯到乙方权利的事情。我们这个乙方是劣势方，那么甲方就认为，如果乙方提交的这些材料是给我们造成了损失的情况下，由乙方承担责任。在这种情况下，我们就要规定一个，比如说乙方承担责任没有问题，我们也同意。但是基于权利义务相对等的关系，乙方对你自己提供的一些相关的文件、资料，如果也有侵犯到其他人权益的情况下，你是不是也要承担责任，我们就要把这一条要加上。我们作为劣势方的话，把天平稍微抬起。当然，最终对方能不能接受，如果对方是一个法务人员，或者是一个法律人员，有这种最基础的法律判断，知道权利义务相对等的情况下，对方还是很容易接受这个条款的，毕竟是很公平的。违约责任、控制风险。优势方就要规定，只要你违约，你就要承担责任，我不管你其它的。这个时候我们就可以规定，无论是任何原因导致合同解除或者终止，那么对于甲方已经确认工作成果所对应的费用乙方均不予返还，如果甲方未支付的还要支付。我不管这个合同你履没履行，但是你应该给我的一分钱不能少，这是我们作为优势方。那劣势方的时候，基于权利义务相对等，非我过错我不承责，这种情况下我就要在最后加一个但书。但因乙方自身原因提前解除合同的除外。你自身原因提前解除的你不能再要求我给你返还了。那么下面还有一个，这一点是比较重要的，就是涉外合同的一个审核。因为我们日常工作中间审核的涉外合同比较多，所以在审核的时候主要注意两大点。一个准据法，还有一个是他生效的语言文本。因为我曾经看到一个合同，准据法选择如果是我们国内的企业尽量选择适用我们中国法，这样的话对我们来是比较有利的，生效语言文本我曾经就看到过，本文文本以中文和英文同时制作，两份合同具有同等效力，如果两份合同不一致的情况下，那么如果是在瑞典诉讼的话适用英文文本，如果是在中国诉讼或仲裁的情况下适用中文文本。我觉得这种约定是不是也可以在事务中间。我觉得其实这种约定应该也有效的，其实还是根据诉讼地不一样选择适用不同的文本。我们已经经过了一审、二审。经过两次之后基本上这个合同的框架已经出来了。这个时候我们先不要着急去调格式，确认相关的一些文字等等。我们先要跟客户沟通一下，先把我们现在修好的一些东西发给客户的法务，先让他们确认一下，发的同时告诉他们一下，不知道符不符合你们的要求，所以请客户先看一下，针对我们刚刚合同审核中间提的意见，让他们进行一个反馈。有时候客户在我们意见中后面再写，这个我们想怎么样，或者直接打电话过来说对于哪几条我们还希望进行一个什么样的修改。可能这个反馈需要经过两到三次，根据我个人的经验一次完全能够达到客户要求，客户标准的很少，因为会有各种各样的很细节的一些问题。通过跟客户来往两次三次之后，基本上我们这个合同也都成型了。五、合同审核的尾声这个时候我们要给客户一个最终的版本。这种时候我们就要涉及到了一个审核合同到了尾声，用词、格式、语法语意，不必要的文字、数字错别字、版式，这是我在审核合同最后的步骤，需要确认的这些东西。我们要确认用词是否恰当，语法，语意是不是错误，因为我们在日常手写输入的时候，可能会有一些错打，或者说漏打，错别字等等一些情况。我个人在最终提交给客户版本的时候，这个合同一定要确认三遍以上。而且我建议，给大家一个建议，千万不要在电脑上审核，其实这种审核不是太完美，建议大家把修改的合同给打印出来，拿着笔一行一行的一边读一边捋。这种我个人认为效果是非常好的，你读的时候最好要集中精神，要读进去，不要手一过就完了，这是没有意义的，一定要读，这时候不仅是字能挑出来一些，而且版式、格式可能有上下没有对齐的，在电脑上是不太容易发现的。但是你打印出来就你很直观，一目了然就能看清楚，这个'一'和这个'一'不在同一条线上，就会有这种情况，是很多，所以这是我给大家的建议。还有一个建议就是数字，数字一定要慎重慎重再慎重，因为数字少了一个点，甚至少了一个0，或者多了一个0，都是一件天大麻烦的事情，所以我建议大家在你确认完了之后，在给客户发送的时候，针对这个数字大家一定要再重新核一遍，没有问题，可以了这样再给客户发出去。像这种情况下，比如说甲方某某公司以下简称甲方，大家觉得这后面还有必要去要吗，这就是一些很重复，很没有必要的一些文字。前面甲方就可以了，或者前面甲方不写某某公司以下简称甲方都是可以的，尽量不要做这些无用功，然后让人觉得非常不专业。最后我想说一下版式的问题，人要衣装，合同也要有一个非常好看的一个门面。不只是里面内容改的好，改的专业。如果是内容改的很专业，但是别人往往第一面给别人的印象是最重要的。我听说过一个说法，在刚见面的三秒钟基本上这个陌生人已经对你进行了定位，他所对你进行的定位就是基于外在，首先你的穿着打扮，你的说话，你的语气，你的仪表，首先对你进行了这个判断。当然他不知道你是不是具有丰富的学识，是不是很有礼貌的一个人，我给大家建议，合同其实也是一样的道理，我们一定要做的美观，漂亮，最起码拿出来一看简洁大方，首先让我第一主观印象就会认为，这个律师他做的不错，是一个可以信赖的。第一印象是很重要的。六、合同审核的终极目的说了这么多，其实我们合同审核的终极目的是什么？就是促进交易，而不是拆散别人的交易。所以我们在促进别人交易的时候，我觉得一定要跟客户具体协商，他具体合同中，审核中碰见的一个问题，尽量把每一条你所做的重大的一个修改旁边用批注标一下，这个条款是一定要坚持的吗？你要告诉客户这个条款是可以放弃的，或者说这个条款你可以妥协50%左右的度。大家要尽量的给客户一个详细的建议，这样的话客户从心里也会觉得很舒服，会觉得你的服务体现到这种细节方面。这是我审核合同中，我个人的一些心得，一些体会，非常感谢大家。
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需不需要请律师
来源：《云南法制报》&&&&作者：丁观有&&&&标签：
　　买房需要请律师吗？需要吗？不需要吗？这个看似“无厘头”的问题，现今却多多少少成了买房者和卖房者的困惑。随着房屋买卖交易量的增加，无论是开发商还是购房者在各环节上都会或多或少地遇到一些法律问题。但是，记者调查却发现一种怪现象，一方面购房者的投诉越来越多，另一方面，专业房地产律师却接不到“活儿”。买房，到底要不要律师？
律师陪购　昆明遇冷
　　市民在购房过程中经常会碰到一些相关的专业知识，如果没有律师的参与，购房者难以应付。但记者了解后发现，尽管这样，还是有很多人在购房时不请律师。　　昆明律师武侠告诉记者，他们律师事务所早在几年前就开展了律师陪购业务，但应者寥寥。“一般是朋友介绍的免费业务，帮看看合同什么的，更多的还是合同履行过程中发生纠纷或者诉讼，才会想起找律师。”　　“律师陪购或者律师参与买房，在昆明还是个别现象。”昆明市律师协会相关负责人告诉记者，昆明市有好多家律师事务所也开展了律师陪购业务，但基本没有这样的生意。在国外，律师多出现在个人背景复杂的二手楼市，一手楼市却甚少介入。反观国内其它省份，带律师签购房合同的现象也并不普遍。可以说，律师陪购还是新事物。该负责人认为，购房者不愿请律师的原因主要有两个。一是费用问题，现在昆明律师陪购的费用至少需要1000元，许多人都认为价格偏高，因此不愿支付律师费用。二是消费意识问题，大家不知道请律师对买房能有多大的帮助。　　“买房已经让人倾家荡产了，哪有闲钱付律师费。”一位张姓市民面对记者的提问说，买房请律师起不了多大作用，“人家房地产公司早就在之前请律师做好了工作，普通老百姓请的律师，钱花的不多，效果也不会有多大。”昆明市高新区某小区的付先生告诉记者：作为工薪阶层，我们买房时不仅动用了自己的所有积蓄，还向亲戚朋友借了不少钱。买房的钱不花不行，请律师的钱能省就省了，虽然只有元，但至少也还能维持全家两个月的伙食费。买房自己小心点就行了，没有必要花钱请律师。　　也有一些人提出疑问，律师在买房过程中到底能做些什么，花费数千元到底值不值，律师能起多大的作用？昆明市南郊一位购房者就此谈了她的体会：“我在买房的时候拿不准，就去一家律师事务所咨询了一下，这家律师事务所建议我让‘律师陪购’，最后我掏了上千元律师费终于顺利地买到了房子。当时，我还很高兴。但住了一段时间，却出现了好多质量问题，找开发商没人管，物业办也不停地推，找当时请的律师，律师要我起诉并重新交费，你说当时请律师有啥用？”
律师陪购可降低交易风险
　　那么，有没有必要聘请律师呢？业内人士认为，律师在签约的过程中所起到的积极作用不可忽视。因为一个房地产项目的开发，往往需要办理许多法定的手续，取得相应的开发资格与销售资格。而这些资格都是通过相关的证书及审批手续体现出来的，如果买房人没有从事房地产业或法律行业，就很难准确地向开发商索要这些证书及手续，并从中了解到相关的信息。而任何一个文件的欠缺都可能成为买房人今后办理房屋产权证的障碍，严重的可能导致房屋买卖合同根本不能成立。如果买房人聘请了律师，律师就会就某一项目做一个详细的了解，并将该项目存在的问题及可能出现的风险向买房人作出说明，根据这些信息，买房人可以迅速作出购买或放弃的决定。　　在昆明市房产交易中心，记者见到昆明某律师事务所的张绍益律师，他正帮他的委托人来查询一套二手房的基本情况。委托人李先生告诉记者，买房是一辈子的事，花点钱请律师是应该的，“律师陪购”可减少相关法律问题上的盲目性，降低交易成本。同在旁边办证的万先生非常赞成买房请律师。他说，为了以后住得放心、顺心，花点钱请律师无所谓，况且买房时大钱都花出去了，谁还在乎那一点律师费。万先生认为，“住”已经成为人们最为关注、投资最大，同时也是风险最大的消费，律师能帮购房者降低风险，购房者省事，何乐而不为？两年前买房时，万先生没有任何经验，朋友就介绍了一位律师给他当参谋，随后，万先生很轻松地买到了房子。和那些整天为房子问题而懊恼不已的人相比，万先生对自己的理性消费很自豪，甚至有些得意。　　家住昆明市某小区的周女士则认为，有些人在买房的过程中没有发生纠纷，这只能说明他幸运，遇到了一个真正负责任、讲信用的开发商。但是有些人就不一样了，运气不是每个人都会有的，况且，现在没有纠纷，也不代表以后没有纠纷。作为合同的当事人，开发商都有自己的律师，那么购房者也应该有自己的律师，这才公平。 　　记者了解发现，买房人经常会遇到诸如：《认购书》格式条款不公平，稍有不慎就会导致定金丧失；商品房销售面积、套内建筑面积、公摊面积与产权登记的面积差异过大；合同签订完，原件全部交给房产商后被单方面篡改；承诺的房屋交付期限、方式等与实际不符；配套基础设施和公共设施的承诺与广告宣传不符；房产证迟迟不能办理等问题。部分市民认为，买房毕竟是一件大事，近几年，房地产纠纷呈上升态势，要规避法律风险，就得从源头开始。
律师陪购应该在买房前就介入
　　针对律师在买房过程中的重要作用和现今市场遇冷的矛盾，业内人士认为，市民对律师陪购多存在误解，认为律师陪购主要是签合同，其实，律师陪购应该是一个全方位的法律服务。某律师事务所于涛律师认为：购房合同是格式文本，不论发展商的信誉如何，律师在签约时所起的作用是有限的。要请律师介入也应是前期介入，通过律师的职能了解楼盘的开发资质、开发红线范围以及土地出让金的缴纳情况。 　　聘请律师服务，应该从选房开始，包括审查开发商资质、开发项目是否合法、签订认购协议、正式签订《商品房买卖合同》、交纳房款直到入住，整个买房过程，律师都帮助买房人把关。　　记者了解到，就在不久前，多次置业的伍先生请律师到规划局调查他早已相中的一个热销楼盘，详细了解位于该楼盘前的一条规划路将会通向何方。伍先生说：4年前，他购买了市中心一商住楼，就是被开发商及广告的含糊其辞所骗，原称楼下的四层商场，在入住后不到两年就变成了肉菜市场，房价因此大跌，伍先生的日常生活也受到干扰。为此，伍先生发誓再也不打无把握的仗。为了能在规划局拿到准确的相关资料，伍先生认为：花2000元的律师费来保证自己几十万元的投资，是十分划算的，以后无论是一手楼或二手楼的买卖都会继续聘请律师为其作前期的调查。　　业内人士认为，现今昆明房地产市场已由早期的成本竞争，进入到质量竞争，为了使自己能在房地产市场长久发展下去，开发商往往不计成本地树立自己的品牌和声誉。据法院有关人员反馈：在政府的各项规范中，新近开发的楼盘过期交楼的现象少了，短斤缺两及偷工减料的事也少了，以前最容易引起纷争的公摊面积也被套内面积规范了。然而，随着这些小问题的“归隐”，一些涉及到规划、外部环境等深层次的问题却不断增多，这更需要购房者从一开始就考量自己买房的潜在风险，这种时候就聘请专业人士，不失为一种规避风险的好办法。
本报记者 丁观有
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