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澳大利亚住房负担能力评析.pdf 6页
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··········
〕 1002 － )12 － 0092 － 06
澳大利亚住房负担能力评析
由于住房政策的转变以及经济社会因素的变化 澳大利亚同我国一样正经历着严峻的住房负担能力问题
通过文献研究的方法 从澳大利亚住房负担问题的概念 产生的背景 问题的原因与影响等几个方面对澳大利亚住房负担能
力问题的相关研究成果进行了阐述 并通过这些研究成果提出了我国住房负担能力问题研究的新思路和新视角 一是研究方
法的借鉴 二是研究领域的扩展 三是应给予住房供给更多关注
澳大利亚 住房负担能力 住房供给 住房需求
〕 F299． 611
中图分类号
文献标识码
出占家庭收入的比例作为判断住房负担能力的标
一 概念的界定及其存在的问题
准 例如 一直以来金融机构要求购房者的每月还
款额不能超过其家庭总收入的30%
。而澳大利
澳大利亚 住房负担能力目前还没有一个统
《1991 /92
国民住房战略 中提出了
一的定义 由于影响住房负担能力的因素非常多
标准 即如果住房支出超过了占全体家庭总数
所以很难准确地界定和衡量 对住房负担能力的理
的收入最低家庭的总收入的
就认为存在住房
解不同 就会产生不同的界定 另外 不同的家庭类
负担能力问题 在住房负担能力的众多概念界定
型面临的住房负担能力问题也是不同的 。为了
中，30 /40
标准是最被广泛认可的一个界定标准。
更有效地进行可负担住房的管理工作 澳大利亚官
正在加载中，请稍后...自主择业,《年军队住房制度出台新政策》 -
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你收入多少? 你在吹房价吗?Demographia International Housing Affordability Survey: 2015 Ratings for Metropolitan Markets住房负担能力等级分类房价收入比在5.1及以上为严重负担不起房价收入比在4.1-5.0为较严重负担不起房价收入比在3.1-4为中度负担不起房价收入比在3.0及以下为经济实惠美国各大城市大多数经济适用房在3.6加拿大（4.3）爱尔兰（4.3），日本（4.4），英国（4.7）和新加坡（5.0）。有3个国家/(地区)市场 严重买不起房 ，包括中国（香港），高达17.0，新西兰8.2和澳大利亚的6.4。所有14个经济实惠的市场都来自美国，中度买不起的市场27个有23个来自美国，其余2个来自加拿大、日本和英国。澳大利亚的全部市场，中国（香港），和新西兰的主要市场均为严重负担不起。英国和加拿大的主要市场约有三分之一是较为严重负担不起。52个美国市场中有9个为严重负担不起。 最实惠的主要市场是底特律（2.1）和罗切斯特，纽约（2.4）。同样也实惠在亚特兰大（2.9），印第安纳（2.9），哥伦布（3.0）和俄克拉荷马城（表5）。
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住房负担能力2014都市圈超过2,000,000人口
1爱尔兰利默里克2.01美国罗克福德，IL2.01美国特雷霍特，IN2.01美国尤蒂卡，纽约2.01美国扬斯敦，OH-PA2.06美国底特律，密歇根2.16美国明尼苏达州罗切斯特2.16美国苏城，IA，NE，SD2.16美国华纳罗宾斯，GA2.110加拿大蒙克顿，NB2.210爱尔兰沃特福德2.210美国迪凯特，IL2.210美国托皮卡，堪萨斯2.2
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中国以100平方米的标准房屋面积经济学家报告其指数（1076平方英尺）。平均房价和平均家庭收入之间的比率经济学家的数据表明，中国的整体住房承受倍数为8.6，比Demographia调查的其他国家高。中国40城(不包括香港)已从2010年整体11.7下降，因为收入增加的原因。多年以来，已经出现了在中国的高住房支付能力数倍的新闻报道。经济学数据表明这是真实的一些城市。深圳市已经达到近25的平均倍数在2010年有更高倍数的北京以27倍在2010年被记录在案2014年8月以19.6倍的报告是毗邻香港的深圳，比香港17略多。应该可能是更大的房子，但是经济学家报告用100平方米比香港一般45平方米大，表明深圳29还是比香港便宜北京平均15.6，是中国倒数第二实惠的城市，中国其他1000万人口的城市有较低住房支付的倍数，上海支付倍数在12.8，广州大约11.4，而距离北京大约150千米（90英里)的天津支付倍数在11.2。一般来说，住房负担能力内陆的城市比东海岸的城市相比没那么严重。比如，长沙（湖南首府）有5.9的平均倍数，昆明（云南首府）6.6，两个中国红盆地，成都（7.4）的城市地区，四川首府和重庆（7.1）略高。内蒙古首府呼和浩特市，有最低住房支付倍数在中国，为4.9。
韩国韩国最不实惠的城市是汉城，平均7.7。汉城的郊区和远郊区不是那么严重，京畿道为5.4的倍数，仁川有5.1的倍数。官居与蔚山是最经济实惠的市场，2.9的平均多。在2013年韩国整体住房负担能力倍数在3.7。和美国3.6有一拼
高房价已经严重阻碍自由的支配收入，导致生活水准较低。尽管这是在大城市中越来越多的实际发生的住房负担能力持续恶化，影响预期抵押贷款利率升至最高水准。
后面一堆说要遏制房价什么BLABLA还有各种城市房价收入比
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登录百度帐号　　尽管中央政府一而再再而三地强调坚持房地产宏观调控，坚决遏制房地产投机炒作并让过高房价下降，但是面一些地方楼市销售的下降，房价开始向下松动，不少地方政府都在千方百计出台各种不同的灰色的救市政策，总是希望通过这些政策来托住疯狂上涨的楼价。如佛山的政策“半日游”，成都的政策被叫停，而在11月25日北京市也来了个“北京新政”。11月25日，北京市住建委联合北京市地税局联合发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。要求自日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。同时，发布了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》（以下简称《两通知》）。希望加强对住房税收征管，打击“阴阳合同”。　　对于北京市的这《两通知》，政策者解释为该些政策不是为了救市，是了减轻住房消费者购买住房负担，什么“桥归桥、路归路”。在他们看来，考虑到近年来北京城市发展与房价变化的情况，用更合理的标准以最大程度支持普通居民自住型购买住房需求，从而让70%以上的新购买住房者受惠。它有利于北京住房价格下降。因此，《两通知》是不是救市政策，反之是对北京房地产宏观调控的强化。不过，在当前信息网络时代，这种政策要取信于民并非易事。该政策摆在那里，实际的政策涵义与影响并非只是由几个制定该政策的官员就可能解释的问题。民众的眼睛是雪亮的。不过，他们能够做的只是进行舆论封锁，不让北京的媒体对此政策发声。但在当前网络时代，要封锁民众对该政策的质疑是不可能的。　　首先，我们要问的是，出台该政策最受益的群体是谁。他们的文字游戏告诉大家是有利于自住性购买住房者。这些解释只能是政策制定者自话自说而已。因为，对于住房契税来说，税收优惠当然是可以减少购买住房者负担。但是，当前中国最为主要的销售制度是住房预期制度，居民缴交契税至少在收房拿房本时进行。就北京的情况来看，期房不仅是住房销售最大主体的住房而且一般都比购买住房要滞后1－2年。而在当前住房价格过高的情况，一般购买住房者多以是无支付能力进入市场。即使是有支付能力，看到住房价格下降，他们是也不会轻易地进入市场的。因此，该政策出台首先得益的是年市场购买住房者。在这个时期，不仅住房销售量巨大（创历史记录），而且而该过时期进入北京市场住房购买者，投资炒作的比例较高（其中有40%以上为外地购买住房者），因此该政策的出台最大受惠者是这两年冒着住房高价进入市场的投机炒作者而不是自住型的居民。这些政策出台让他们立即可以享受税收优惠。如果这些住房购买者享受到税收优惠，那么会感觉到政府救市的激励十分强，地方政府不会看着住房市场价格下跌不管。在这种情况下，他们是不会急于手中的住房。住房市场“量降价滞”的局面更是不容易打破。　　对于新进入的自住型消费者来说，尽管税收的优惠看上去是有利于住房购买者，但是这里又有几个问题要解释。一是当前北京的住房价格下降刚开始。如果住房价格不下降，一般的住房购买者是没有支付能力进入这种高房价的市场的。现在要的问是，为何北京的房价刚出现下降时，政府就出台税收优惠政策来诱导居民进入市场呢？不就是希望托住这种高房价让其不下降吗？二是北京市的税收优惠政策与房价下降相比，对住房消费者来说，哪个进入成本低，这本来就是常识问题，如果不质疑该政策，多数民众一定会被这种政策所迷惑，以为政府的税收优惠政策对其有好处呢。比如对于258万一套的住房来说，优惠税收之后看上去，购买者可获得近12万元的税收优惠，但是这种税收优惠只要让房价下降5%就足以抵销这种所谓的税收优惠了。如果房价下降5%以上，居民购买住房的成本更低。如果住房的价格快速下降，那样这种税收优惠又有多少意义？比如说，该住房下降20%，其购买成本就减少51.6万元。可见住税收优惠与房价格下降相比，购买住房所节约的成本是微乎其微。这样浅显的道理，如果不分析，一定会让民众迷糊。当然，如果房价下降，购买住房者又可享受税收优惠，这种两全齐美是好事。但是，严厉的住房税收政策才能让房价下跌，而对住房交易税优惠则是推高房价的主因。　　其次，遏制住房投机炒作是国十条以来房地产宏观的基本政策，而且在这些政策里明确规定要用税收政策来调整过高的房价。本来现有的住房税收还没有恢复到号文件救市前的水平，中国的住房税收政策仍然是全世界落后的税收政策。无论是住房交易税还是住房交易所得税都处于极低水平，住房的财产税及住房遗产税基本上为零。在成熟的市场，或国际惯例，遏制住房的投资炒作是加税而不是减税。比如最近香港、台湾、新加坡等地都是如此。现在香港的住房交易税半年内交易的为19.25%，一年内交易的14.25%，两年内交易的9.25%，两年以上交易的4.25%。但是，在中国，本来住房交易税就处于极低的水平1.5－3%，现在在房价开始下跌时来一个减免或优惠，实在是匪夷所思。其实，这种政策完全是与中央的国十条以来的房地产宏观调整政策相悖的。什么是“桥归桥、路归路”呢？这叫“此地无银三百两”。任何住房税收优惠政策只是会推高房价而不是让房价下降。而且政府用纳税人的钱来有利少数人也是不公平的。　　第三，该政策称普通住宅标准放宽，是根据几年来住房市场形势动态化管理。北京的整个住房价格变化，这个普通住房标准放宽也是正常。这里又有许多问题。一是普遍住房标准动态化管理没有多少错，但是为何要在北京的住房价格刚下降时来调整，为何不早些时候调整或晚些时候调整。反之，这个普遍住房标准动态化管理能否给一个调整标准性年限。如果住房价格下降也是会调整吗？在此北京市政府可以立此存照，不要等房价下降后，这个标准就不动态化管理了。二是把普通住房标准推高到现有的水平上。或推高到北京市场住房价格涨幅最高的顶点，其假定就是北京市的住房价格不会下降。诱使住房消费者在高房价的情况下进入这个市场。表面上看是对这些购买住房有所谓的税收优惠，实际上是告诉现在想购买住房者，你们赶快进入这个市场吧，北京的住房价格只能在这个水平上，是不可能下降的。可以说，对于一般的北京居民来说，一套288万元的住房，有多少居民有支付能力来购买呢，那么这样的住房又是卖什么样的人呢？从中就可能看到《两通知》的真正意义在哪里。　　第四，说以《两通知》来遏制“阴阳合同”。对这种现象，在市场经济中本来是常识的问题。政府有责任保证每一个当事人履行合同，要让合同保证每一个当事人的真实承诺。否则合同的意义不是太大。北京住房市场的“阴阳合同”盛行，基本是政府政策纵容的结果。不是地方政府想化解住房交易所得税，容许当事人做假，当事人岂敢签订那样多的“阴阳合同”？所以，对此现象，只能追究政府主事人的责任，不是什么出台新规定的理由。　　第五，北京作为中国的首都，这些年来政府采取过度鼓励投机炒作的政策，把北京的房价推到天上去了，形成了一个巨大的房地产泡沫。政府不关注民生，不考虑绝大多数民众利益，一心想推高房价来增加政府土地财政收入，这条路已经走不通了。如果这样，只能把中国经济带上日本房地产泡沫破裂20年衰退之路。为何中央政府全面遏制高房价，全面让过高的房价下降，但地方政府就是要出台各种政策来救市？说到底就是为了一己之私。因此，中央政府要对这些救市政策进行评估，不要听地方政府官员的道听途说就是。要评估这些政策对市场之影响，评估民众对这些政策的反映，特别是要评估这些政策北京作为样板性的负面作用及影响。在这样的基础上及时纠正。　　在当前的中国的经济形势下，只有去除住房市场泡沫及住房赚钱效应，才是中国经济持续稳定增长之出路。任何灰色的救市政策都会打破中央政府政策目标，把中国经济带向反方向。对此中央政府要在足够的警惕！
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6楼政策出台的动机是什么，是一回事，政策出台后的达到的效果，又是一回事，而后一回事比前一回事要重要的多。支持[0]反对[0]
5楼在我国现在这种情况，地方大员 的任命基本还是中央说了算的，地方出问题，根本还是中央的问题，和中央对着干的基本只有一条出路，就是完蛋。现在地方一次次出问题，实质是中央内部不团结，中央认为还没有到彻底终结的时候，另外就是地方政府会错了意，那就离死不远，杭州不是已经拿下了两个，如果地方各位大员还没有认识到问题，那明年后年，地方主管土地的大员会被处理的不少，处死的也不会少。这点大家都可以看到的支持[0]反对[0]
4楼现代的房地产市场是信用在前，货币储备在后的杠杆经济运动。各种资本某段时期集聚某个部门，创造繁荣。政府干预与操纵已经是出于多重困境中,选择主动的一种无奈。这个部门成了现在国家资本和人民币国际化，突破国际货币围攻，更高一层政治策略的最大软肋。
做空中国不是容易的事情。现在，做空资本选择从信贷关联最多的银行业到房地产等开始砸，它是一个互为因果相关，借力打力，来回反复攻击的长事件过程。信用经济增长靠货币通胀和市场信心可持续支持。做空的资本借助政府的干预操纵，外围主权债务危机的动荡恐慌，经济增长萎缩和恶化的时机，在动摇和摧毁市场信心。信心崩溃的时候，这个泡沫拐点才真正确立，反向的干预操纵都变成证伪的过程。
泡沫破灭是一个消灭信用的时间过程， 一个漫长的过程。房产泡沫破灭后，会有一种现象，一部分人坚持说通缩，另外一部分人坚持说通胀。现在对国内房产破裂推测，也有这种单边说法。实际上的观察：美国，日本的经验是资产信用通缩，货币供应仍然是通胀的。这是可以看到的这些国家的现实。我们可以看到这种现象在中国的根据。支持[0]反对[0]
3楼如果这次房产调控成功，我们的经济将在一定程度上受到挫折，但是会继续健康的发展；如果调控在2011年终结，我们的政府将面临前所未有的信任危机及经济滞涨。支持[0]反对[0]
2楼在我国，管不住地方大员，就别抢“总理”这个位置，一般人看不了的。
温总理的话，说的响当当，可地方出台的盘剥穷人的政策，一个接着一个，
。。。。昨天，我看新闻时，就觉得有点不对，。。。所谓“房屋估价标准”是否能及时反映出市场价呢，或者说，本身就没想反映市场价格。。
北京的市长，不被撤职，就充分说明了，利益阶层的势力足够强大。
气死人。。支持[0]反对[0]
1楼标题应该改一下：北京市“新政”是严重的托市政策
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1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学，分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习，1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任。联系邮件：
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Alfred E. Smith houses采用典型的公共住宅形式，上世纪50年代建造，包括12幢17层高层住宅楼，共有1931套住宅，居民30%为老人。Sugar Hill Redevelopment是棕地转化项目，包括124套可负担住宅，住宅按一定比例将申请名额分配给不同收入水平者，还有25套住宅留给失住人群。　　李甜　　作为世界上最具人口多样性及经济活力的大都市，纽约的住格在全球也首屈一指。随着人口持续增加，普通居民的住房承受力一直面对严峻挑战。而纽约政府也不断通过各类住房政策维持住房价格稳定。　　尽管目前纽约租房居住的人群中一半以上都享受政府不同类型的住房补贴，尤其是，大量早期建设的公共住宅至今还为多达40万纽约客提供基本居住保障。不过，仍有很多可负担住宅项目因临近有效期满，面临退出市场的窘境。　　因房租上涨及未来可负担住宅存量不足的预期，纽约2014年公布了新的十年住房计划，以应对日益增长的居住需求，并建设更具多样性的宜居住区。纽约作为最先实施住房保障政策的城市之一，其解决居民住房问题的经验，可供我国城市参考，尤其是住房价格飞涨的一线城市。　　可负担住宅的发展　　“可负担住宅”（affordable housing）是指美国政府为低收入家庭提供住房补贴，使其房租开销不超出家庭月收入水平30%的一项政策。美国利用“家庭中等收入”（MFI）或“地区中等收入”（AMI）指标，划分居民收入水平，界定“低收入家庭”（详见表格）。因地区经济发展水平不同，全美共划定上千个不同收入区，政府将收入低于地区MFI或AMI标准的家庭，都纳入可负担住宅项目补贴范围。　　对纽约这样住房需求压力严峻的大城市，政府将补贴范围扩大到收入在120%AMI以下的家庭。纽约目前有约840万人口（2013年预测数据，此外还有280万非法移民），各类补贴住宅150万套，其中可负担住宅45万套，主要包括：公共住宅18万套，住房券补贴住宅17.3万套，20/80住宅及LIHTC项目3万套，Michelle Lama住宅4.6万套，421A项目1万套，包容性区划项目1700套。前三个为联邦政府项目，后三个为地方政府项目。　　纽约是美国第一个建设公共住宅的城市，第一幢公共住宅建于1935年，该住区至今仍在使用。目前纽约共有2500多幢公共住宅楼，由城市住房管理局（NYCHA）管理，居民40余万。公共住宅是可负担住宅项目最主要的住房来源，申请公共住宅的居民需满足收入低于80%AMI水平，收入提高后不必搬出。　　1974年，联邦政府住房新政出台，从直接建设可负担住宅转为给居民提供住房券补贴的形式，住房券项目针对的家庭收入标准是低于50%AMI。与公共住宅不同，这类住区一般只签订10年或20年可负担合约，到期后居民需搬出；同时，如果居民收入增长到其收入的30%可完全覆盖房租，则住房券也不再发放。　　1980年代后，联邦政府推出了更多促进可负担住房供应的项目，除住房券外，还增加了一系列针对地方机构、开发商、非营利机构等不同受资助主体的补贴方式。其中最重要的项目是“低收入住房税费优惠”（LIHTC）项目：规定开发商将20%的住宅开发作为可负担住宅，达到30年以上有效期，就可获得高额税费优惠，居民申请是否通过由抽签决定。在LIHTC项目以前，纽约市政府也推行过类似的“20/80”项目，现已渐渐淡出历史舞台。　　除联邦住房项目外，纽约市政府还运营421A和Michelle Lama两个地方项目。421A要求开发商为60%AMI的家庭配建20%比例的可负担住宅，并提供税费减免，这部分住宅有效期为35年，居民申请由抽签决定。Michelle Lama是另一种补贴方式的可负担住宅，规定家庭年收入低于7倍的租金价格即可申请，住宅有效期为20年。　　此外，纽约还在部分地区实施包容性区划，通过区划规范指定不同区域住宅的开发形式及规模，一般在容许高密度开发的区域要求开发商配建可负担住房并给予容积率奖励。起先，包容性区划只在曼哈顿岛推行，最近5年也为其他行政区采纳。目前规定，配置比例为20%留给收入低于80%AMI的家庭，或10%留给收入低于80%AMI外加15%留给收入低于125%AMI的家庭。与其他配建项目不同的是，该项目建造的可负担住宅是永久性的，因此尽管目前建造数量不多，但总体呈增长趋势。　　住房十年计划　　过去20年中，纽约居民平均工资增长15%，房租增长幅度却达40%。人们住房选择减少，租金负担却持续加重。2012年，有超过一半租房居住的纽约人，要用月收入的一半以上支付租金，而在低收入和极低收入家庭中，房租负担过重的比例更高。　　房屋户型失配问题也很突出。随着家庭规模小型化，目前近1/3纽约人为独居状态，而适合独居的单身公寓（studio）市场份额只占7%。此外，越发漫长的申请等候期或万千分之一的抽签概率，意味着一个人住进可负担住宅的机会相当渺茫，而且，有大量接近有效期的可负担住宅，如Michelle Lama项目，最终将全部退出市场。　　为应对严峻的可负担住宅短缺挑战，2014年5月，纽约市长雄心勃勃推出了一项新的为期十年的住房计划，致力于弥补可负担住宅供应缺口。新计划预计耗资400多亿美元（其中纽约市政府出资20%左右），新建8万套可负担住宅，并对12万套现有可负担住宅进行保护与更新，在满足住宅需求的基础上，致力于建设有多样性的宜居社区，最终惠及50万纽约居民。　　新的住房计划书从人口需求分析和潜力两方面挖掘可负担住房的建设供应。人口方面，是从居住现状及未来发展趋势出发，制定适应人口增长结构的住宅供应策略。新计划进一步扩大了可负担住房补贴范围，从原来最高120%AMI的家庭扩大至165%AMI。这意味着，收入达到中位水平的家庭也将享受住房补贴。　　另外，纽约目前各类配建住宅比例以20：80（低收入：中等收入）为主，新计划进一步增加混合居住组群的多样性，混居比例调整为20：30：50（低收入：中等收入：中位收入），因此，未来十年几乎所有新建住宅都将成为收入混合住区。此外，新计划提出一系列将住房建设与居民就业相结合的政策，最终创造19400个建造类岗位及7100个永久性工作岗位。计划还针对越发明显的家庭结构两极化现象（城市单身族群和少数族裔中更高比例的大家庭情况）调整可负担住房的房型配建比例。　　土地利用方面，新计划提出进一步挖掘释放城市土地潜能的策略，最终确定针对两类土地进行优化利用，提升可负担住宅的建设机会：一是小地块填充开发，二是低效地块再开发。　　针对小型地块，新计划推出两个项目：“社区建设项目”（NCP：neighborhood construction program）及“产权住宅填充机遇项目”（NIHOP：New Infill Homeownership Opportunities Program）。之前的城市填充开发，需要开发商有较高的运营及抵抗风险能力，对分散地块进行整合置换，无形增加了开发周期和成本，NCP和NIHOP项目降低了建设门槛，为小型开发商提供机会，使住宅开发市场生态更加均衡与多元化。　　针对各种市属或私人的低效利用土地，新计划共识别以下五类的低效利用土地并提出再开发方案：（1）NYCHA土地填充开发：NYCHA决定对其管理土地进行出租开发，首期计划提名8个位于曼哈顿岛的地块，将其出租给私人开发商进行社区零售、服务或混合住区的再开发，前提是建设必须服务于低收入居民或其所在社区；（2）城市棕地：棕地开发需要额外的清理、拆除费用，新计划联合城市门提出一系列促进棕地清理、审批、降低清理费用的举措；（3）提高开发强度：一些城市服务设施，如大型停车场，一直处于低效使用状态，通过对这类土地的再开发，寻求住宅建设可行性；（4）土地功能转换：对闲置、废弃建筑进行创新性恢复，将其作为住宅建设或进行混合开发；（5）开发滞后地区：一些衰败地区的城市更新规划已完成，但迟迟无法吸引建设，政府需要利用公共投资，进行交通优先、社区服务、公共活动等设施建设，才能吸引住宅开发商建设。　　为确保新住房计划目标实现，住房政策进行了各方面调整。　　首先是区划法规及建筑规范的调整。纽约原先实施的包容性区划政策，属志愿性项目。新计划实施期间，纽约部分地区将启动强制性包容性区划法规。因此，未来将有更多新住宅开发，需要满足可负担住宅的配建要求。又如，原区划规定，容积率超过12的混合开发项目，其住宅部分设置了数量上限，新规范将取消这一限制。其他规范调整还包括建筑高度及退距、非住宅用地转为住宅用地、小户型住宅户型设计规范等。未来住宅市场供应，还要增加单身公寓及三居室住宅的数量，由之前的要求“新建住宅保证50%套型为两居室住宅（或30%的两居室住宅加10%的三居室住宅）”变为“新建项目需有超过60%的单身公寓或一居室住宅”。以此进一步满足可负担住房在建设数量、套型方面的要求。　　其次是金融政策的调整，包括税收、公共投资、基金项目等领域。对低效开发及棕地，纽约政府出台了一系列棕地清理回收的政策，包括对开发商给予清理奖励、建立棕地银行以及专门针对可负担住房开发的棕地清理基金。在公共投资领域，政府将积极寻求能带动地方住区发展的投资杠杆。例如，在一些更新规划已完成，但基础设施或配套服务不到位而无法吸引居民和投资的地区，政府将通过公共设施的建设，包括市政设施更新、公共空间营造，以及对可负担住宅建设配套服务等手段，吸引投资开发，最终实现社区整体活化。　　第三方面是行政管理领域调整，包括促进跨部门合作，选派不同部门成员成立特别行动组，加快住房开发行政审批程序等。　　纽约新住房计划还包括对12万套可负担住宅进行保存及修复。策略有以下几方面：（1）对住宅维修规范进行复查以及修改相关建筑修复规范，使其适应可负担住宅的居住需求；（2）疏通针对居住违规行为进行举报的渠道，对业主进行住房政策相关培训；（3）对非正规住宅（如车库、地下室等）进行评估及安全性检查，寻求将其纳入正规管理的途径，对私人住宅改造给予技术性支持；（4）引入更多弹性机制促进可负担住宅的长期存续；（5）促进节能减排以降低可负担住宅居住费用。　　经验及启示　　纽约的可负担住宅建设已有70多年历史。作为世界上最具人口活力及经济多样性的大都市之一，纽约市在制定可负担住房政策及开发方面的经验不但值得借鉴，也反映了在居住问题上日渐形成的全球性共识。　　纽约可负担住房建设发展主要表现为从居住分异走向居住融合，从单一融资途径走向渠道多元化，以及从单独解决低收入人群的居住问题转为将其纳入整体开发计划的趋势。　　作为族裔多元化的发达国家，美国最主要的矛盾是居住分异问题。居住政策主流趋势，是从低收入住房集中供应，转为通过各类手段倡导混合居住，包括将低收入家庭分散到相对高收入住区，或在低收入者集中居住区域引入高收入家庭。低收入者并非城市肿瘤，而是社会有机构成，各类人群的居住权益都应得到保障。纽约实践在此更深入人心。比如，在豪华公寓中设置相同套型及标准的可负担住房，利用由仓储用地转化而来的可负担住房用地建造艺术家工作室，等等。尽管有人排斥混居开发，但更多人对此持友好态度，这也体现了纽约客的包容开放。　　从融资手段看，可负担住房的建设模式可总结为政府让利、市场配建、主体多元：通过联邦政府、地方政府推行的一系列住房政策，给予各主体以建设补贴或税费优惠，促进以配建方式供应可负担住房，建设主体除了开发商，也包括各级非政府机构，如社区开发公司等。对低收入家庭，也从单一住房补贴转向社区综合开发，将住房供给纳入到社区经济、就业、教育等全面提升的开发计划中，最终目标是实现地区经济活化和可持续发展。　　（作者系同济大学建筑与城市规划学院与北卡罗来纳大学城市与区域规划学院联合培养博士生。王昀编辑，工作邮箱：）
（责任编辑：HN022）
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