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房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选一摘要：　　中房智库研究院独家发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告。报告显示，国人购房压力未降，其中北上深厦买房最痛苦。　　相比2016年，2017年房价收入比下降的城市仅9个，而7成以上城市房价中房智库研究院独家发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告。报告显示，国人购房压力未降，其中北上深厦买房最痛苦。相比2016年，2017年房价收入比下降的城市仅9个，而7成以上城市房价收入比仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。房价收入比通常是国际通行的考量一个国家或地区是否存在的重要数据。不出意外的，一二线城市的房价依然让人望尘莫及。老百姓面对这种高房价，购买力还是不足。房价短期内下降的可能性不高，尤其是一二线城市，毕竟刚需摆在那，它有属性，也有自住的需求，所以房价上涨是一个必然的趋势。对我们普通人来说，我们干预不了房价的走向，也控制不了它的上涨，我们唯一能做的就是如何得到这块买房的敲门砖，让在大城市奋斗的我们也有一块立足之地。1、提高收入，开展副业靠自身去调控房价，无非是螳臂当车。面对高房价，我们能做的，就是努力提高自己的收入。你有没有算过，如果靠你现在的月薪，你需要多久才能买下一套房？如果你在一线城市，恐怕不吃不喝一百年都不一定能买下一套房。所以想方设法增加我们的收入才是王道。如果你已经能够得心应手的应付主业的工作了，你是否考虑过开展副业？会写文章的可以当写手；会画画的可以做设计；学霸可以当家教；会钢琴的可以当钢琴老师……在不占据专职的前提下，根据自己的能力做一些自己擅长的兼职，不仅能锻炼自己的能力，还能增加自己的收入，这是双赢的局面。2、，除了利用业余时间兼职之外，还有一个增加额外收入的方法--投资，这不仅是为了增加收入，更是为了抵御带来的货币贬值风险。如果一款，能达到10-12%的年化收益，风险可控，收益可期，那是不是比放在银行账户里更划算？P2P就是这么一种理财产品。它的年化收益业内普遍在8-12%之间，项目可查，资金流向有银行监管，是近几年大受追捧的理财产品。投资是一门技术活，如何生财有道还看自己的实力。每个中国人都有一个买房梦，为了圆梦，我们也要想尽一切办法赚更多的钱才是！版权声明本文仅代表作者观点，不代表百度立场。本文系作者授权百度百家发表，未经许可，不得转载。阅读量：700《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选二全国百城7月新房价格出炉，整体平均房价环比连涨了15个月。你家省会城市房价是最便宜、还是最贵的？现在是不是得赶紧出手买房？记者梳理各个省会城市最新房价等数据，以及权威机构人士对楼市的预测，供大家参考。这几个省会城市房价今年降了中国指数研究院发布报告显示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米。作为各个省份的重点城市，省会城市在医疗、教育等有着相对较好的资源，省会城市房价走势颇受各地民众的关注。记者梳理国内30个省会城市(包括直辖市、首府；不包括“拉萨”，因缺乏数据)今年以来新房价格走势情况发现，南京、合肥、武汉三个省会城市的今年房价涨幅超过了北京、上海、天津三个直辖市。跃升为楼市“四小龙”中的南京、合肥房价涨价超两成，每平米分别涨到18290元、9698元。其中，南京房价超过广州，仅次于上海、北京。房价总体上涨情况下，长春、乌鲁木齐、昆明、成都、海口、沈阳、太原，这7个城市房价却出现下降。例如，海口新房价格从去年12月的每平米9527元下降到9199元，降幅为3.44%。而省会城市房价最便宜的则是贵阳和银川，今年两个城市房价虽然小幅上涨，但房均价依然没超过每平米5000元。7月份，贵阳房价每平米4623元，银川是4894元。哪个地方居民去省会城市买房压力小？不谈各个城市是否存在限购等政策，若按各地2015年城镇居民人均可支配收入计算，北京、上海、广州城镇居民人均可支配收入较高，但买房承担的压力依然居前几位。北京为例，城镇居民靠一人工作赚钱全额付款买90平米的房子需要攒钱65年，如果夫妻两人共同承担则工作近7年的收入就可付20%的首付款购买首套房。贵州、宁夏、内蒙古、吉林、湖南等几个省份城镇居民去省会城市贵阳、银川、呼和浩特、长春、长沙买房需要工作赚钱的期限较短。例如，贵州城镇居民单人去贵阳买一套90平米房子需工作赚17年的钱；若是夫妻共同买房，则需工作8年多，但如果只是付20%首付，则仅需工作2年的时间。相比城镇居民，农民去省会城市买房的压力更大一些。根据统计局公布数据，农村居民可支配收入相比城镇居民的低2至3倍。2015年，全国城镇居民可支配收入31194.8元；农村居民可支配收入11421.7元。一线城市工作赚钱，在省会城市买房可取？有网友支招，“一线城市买房难，可赚着北上广深的工资，回老家省会城市买个房子。买房压力可大大减轻。”目前，北京、上海、广州、深圳等公布本地的“十三五”规划纲要，均明确了到2020年的人口控制目标。北京提出常住人口控制在2300万人以内，上海提出控制在2500万人以内，广州提出控制在1550万人以内，深圳提出人口发展目标为1480万人。据此计算可知，未来五年，北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人，未来落户空间更小。记者梳理发现，随着这几年省会城市的快速发展，对人才的吸引力在不断提高。目前很多省会城市没有买房限购政策，还可上户口。异地买房可提取公积金，亦使得一线城市工作人群回省会买房压力进一步降低。例如，按北京城镇居民一年人均可支配收入计算，在广西南宁买一套90平米的房子，自己一个人工作近13年可全额购买，工作近3年可付首付后贷款购买。如果在贵阳购买，则更容易，不用2年时间，就可支付20%的首付款。房价这么涨涨涨现在赶紧买房？中国指数研究院报告显示，截至7月底，全国一百个城市的平均房价，已连续15个月环比上涨，同比上涨也持续了12个月。房价未来还要涨吗？中国指数研究院报告称，今年上半年较为宽松的、信贷环境推动热点城市量价上涨，部分城市房价上涨过快，市场较高。为控风险，下半年信贷政策收紧预期加强。中国社科院7月发布的《中国住房2016中期报告》认为，在整体经济政策没有重大调整和变化的情况下，2016年下半年到2017年第二季度，房价的增幅或将呈现减缓的趋势。中国房地产业协会原副会长朱中一分析，随着热点城市调控收紧，加之有效需求的提前释放，下半年一二线城市楼市涨势会明显放缓。目前，南京、苏州等上半年楼市高烧的城市已出台相关收紧性政策。中原地产首席分析师张大伟表示，一旦供应量减少，市场很可能出现快速下调。预计下半年各地楼市将继续分化，整体、房价涨势将趋缓。先锋品牌
比存款赚的更多，比赚的更稳。《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选三未来15个最具潜力的城市：这是一份买房说明书时间：日 13:30:09 中财网原文标题《中国城市房地产的——城市房价驱动因素剖析（报告II）》。在本专题的上一篇报告中，我们着重分析了中国房地产的整体周期变化、各线城市房地产的周期差异及其宏观影响。在本轮周期之前，一二三线的住宅价格走势高度一致，只是价格增长的幅度不同。从本轮周期开始，一二三线城市之间以及内部的住宅价格走势出现结构性分化。本轮房地产的复苏回暖具有明显的先后顺序，一线城市最先，二线城市随后，三线城市最后。本篇报告中，我们以35个大中城市为重点分析对象，从供给需求、金、调控政策等方面，解析驱动和影响房价的多方面因素；并通过不同城市各因素的量化和，判断重点城市的房价走势，探析目前房价仍具有上涨潜力的城市。我们从需求、供给以及三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。实证检验，这七项指标与本次的房价涨幅具有显著的统计相关性，可以较好的解释不同城市本轮房地产价格的分化。我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“”。选取35个城市在过去两轮周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，前15位房价表现良好的“绩优股”城市为：深圳，厦门，广州，上海，南京，合肥，北京，郑州，福州，武汉，杭州，天津，石家庄，长沙，济南。我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“”。将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，得到前15位基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。风险提示：宏观经济大幅下行，货币政策大幅收紧，房地产调控政策超预期变动。在本专题的上一篇报告中，我们着重分析了中国房地产的整体周期变化、各线城市房地产的周期差异以及其宏观影响。从房地产本身周期轮动的规律来看，当前中国整体的房地产市场各项指标同比增速都已进入下行周期，并很可能持续到2018年二、三季度，届时房地产下行对于宏观经济的负面影响将表现得最为充分；一二线城市房价增速处于下行周期后半段，三线城市整体房价仍处于加速上涨阶段，房价的结构性分化显著，本轮房地产的复苏回暖具有明显的先后顺序，一线城市最先，二线城市随后，三线城市最后。在本篇报告中，我们将从供给需求、金融信贷、调控政策等方面，解析驱动和影响房价的多方面因素；并通过不同城市各因素的量化和排名，判断重点城市的房价走势，探析目前房价仍具有上涨潜力的城市。我们将主要以35个大中城市为重点分析对象，其中包括4个直辖市、22个省会城市、4个自治区首府（西藏拉萨除外）、5个计划单列市（大连、青岛、宁波、厦门、深圳）。具体为：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐。本文主要内容安排如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望。一、驱动房价的需求因素：人口与流动人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。1.1 存量人口需求通常来讲，本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。在常住人口中，工作人口的比例越高，对房地产需求的购买力越强。另外，在校小学生人数增速越快，说明该地区有持续的青壮年人口增长，对房地产的需求也会增大。因此，我们使用常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，以及小学生在校人数增速来衡量一个地区的房地产需求。1、常住人口/户籍人口本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多，购房需求越大。我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的常住人口/户籍人口比例的均值，作为对比和考察的指标。得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区常住人口/户籍人口的比例具有明显的正相关关系。具体来看：本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津。尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快，上涨幅度最高的一个原因。房价涨幅与常住人口/户籍人口之间，拟合方程系数显著，拟合优度达0.46，说明二者存在紧密的相关性。如果我们将样本缩小至房价累积涨幅前十的大中城市（深圳、厦门、合肥、南京、上海、广州、北京而、杭州、郑州、武汉），发现方程的拟合优度进一步上升，高达0.76。说明房价累积涨幅越高的城市，二者的相关性更高。2、工作人口/常住人口常住人口中，工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大。我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间的工作人口/常住人口比例的均值进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系。具体来看，房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一，将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多。房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点。3、小学生在校人数增速小学生在校人数增加，意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨。选取35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市2011年-2015年间小学生的在校人数增速的均值进行对比，可知：房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。具体来看，房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时，两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著。房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点。1.2 潜在人口流入需求一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说，211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人口流入。我们选取了35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅，以及各城市的211大学数量+三甲医院数量进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。具体来看，北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏。二、驱动房价的供给因素：库存与土地驱动房价的供给因素主要包括库存和土地两个方面。从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大。2.1房地产库存1、房地产库存的计算在计算住房库存之前，我们需要厘清一下有关房地产面积常用的几个指内涵关系。商品房施工面积：报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。商品房新开工面积：在报告期内新开工建设的房屋面积。商品房竣工面积：报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。商品房待售面积：指房地产开发企业报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。可见，商品房新开工面积和竣工面积都包含在施工面积中。商品房待售面积是指已竣工但尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。所谓的库存就是指没有销售的建筑面积。狭义的库存一般指商品房待售面积，广义的库存不仅包括已竣工未销售面积，还包括正在施工中还未销售的建筑面积。由于期房销售，一些还在施工的建筑以期房的形式预售。所以：狭义的库存=商品房待售面积广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）此外，为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口。2、狭义库存与广义库存理论上，库存越低的城市，在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高。我们选取35个大中城市的房价和库存数据进行分析：房价的累积涨幅为2015年1月到2017年6月的累积涨幅（本轮周期），狭义和广义库存均为2011年-2015年的累计值，人均狭义和广义库存为2011年-2015年的平均值。具体来看：累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如合肥，南京，广州和上海。而值得一提的是，一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高。人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显。为了消除城市规模对库存的影响，我们计算了各城市的人均狭义库存和人均广义库存，并考察其与房价涨幅之间的关系。整体来看，人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市，如北京，上海，广州，天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低。总的来看，在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。2.2 土地供给理论上来讲，土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小。我们将分别比较35个大中城市土地供给以及人均土地供给与房价涨幅之间的关系。房价的累积涨幅仍为2015年1月到2017年6月的累积涨幅，累计土地购置面积为2011年-2015年的累计加总值，人均土地购置面积为2011年-2015年的平均值。具体来看：土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市，如深圳，南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高。三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值驱动房价的金融因素主要包括信贷规模、利率水平及估值水平。在上一篇专题中，我们已大致分析了房价与信贷、利率周期之间的关系，在此我们将进一步分析各金融因素对本轮房价的驱动作用。3.1 信贷数量：M2与信贷数量的指标主要包括M2与住规模。M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。M2增速的回升表征整体环境的宽松，对于具有金融的房地产而言，对其价格有积极的推升作用。从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。同比与房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化。从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住房的趋势相一致。值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配。在本轮房价周期启动初期的“”背景下，商业银行内在的有动力去配置低风险的贷款。同时，央行行长周小川曾多次表态：个人住房贷款在银行总贷款比重偏低，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，应该大力发展住房贷款，对于银行来说，这属于低。3.2 利率水平：对房价周期影响最大的当然就是水平。理论上说，个人住房和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和的，从而抑制房地产价格的上涨；同理，贷款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系。利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面，央行自2014年11月起频繁下调，致使银行5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平。此外，商业银行也不断加大了对全国，全国优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之，本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没。另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低，而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的依然是一线低于二线，二线低于三线。这说明，商业银行在发放贷款时并没有完全按照政府去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要。实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。3.3 估值水平：房价/收入比房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为，在对房地产市场形成单边的上涨预期下，房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“优惠”等政策的撩动。上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期。在的参与下，房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方，杠杆和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情。与前文类似，我们同样使用本轮周期的累计房价涨幅（2015年1月到2017年6月），以及年各城市房价收入比的均值来进行分析，得出的结论是：房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市，包括深圳，上海，北京，海口，福州，厦门，杭州，广州，大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险。值得一提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“”。大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报，才是构成租售比经验数值的市场前提。而从境内来看，中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远。作为比较，即便处于同样地理位置，写字楼的租售比远低于住宅，正是这种逻辑的体现。以作为类比，追求的是成长性，而追求的是稳定回报，因此二者的市盈率也存在天壤之别。四、驱动房价的政策因素：房地产调控在上一篇专题中，我们分析了房价周期与房地产调控政策之间的关系。中国房地产周期受到调控政策的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，政府则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大。政策放松，房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落。从调控机制来看，房地产调控政策则是作用于上述房价的驱动因素：需求端的调控政策包括以户籍制度为基础的限购政策，相关公共服务政策（如学区房制度），房屋交易及持有环节的税费等。供给端的调控政策则包括作用于土地供给的供地计划，房企拿地政策（拿地首付贷、拿地分期时间、拿地贷款限制等），以及作用于房地产库存的棚户区改造计划，保障房建设，开发环节政策（贷款及税费），限售政策等。金融端的调控政策则包括作用于信贷数量的首付比限制、信贷投放指导，以及作用于利率水平的调整、限制或优惠政策等。长期以来，中国政府偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。不过，近期政府着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可见，政府正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫。五、结论与展望：中国城市房地产的潜力股1、影响和驱动房价的因素综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。需求因素中，常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；供给因素中，人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关关系；金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下，购房的热情越高，越容易推动房地产价格的上涨。上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。此外，我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”首先，我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析，我们认为常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口，小学生在校人数增速，优质公共资源数量，人均广义库存，人均土地购置面积，以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的强弱程度。其次，我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名。最后，我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。最后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。□ .陈.晓. .张.明. .魏.伟　 .平.安.证.券《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选四2017年，在中央和地方各种调控政策下，楼市有如过山车，不少想要买房的人比较迷茫、纠结，到底是买还是不买？相信这是很多买房一族遇到的难题吧近日，《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告()》在南开大学发布，富民君觉得当中发布的数据或许可以帮助犹豫不决的购房者作出决定。这里，富民君做了以下整理，希望对购房一族有所帮助哦......一线城市住房价格还会“飙升”吗？报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。报告预测，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。一线及准一线城市房价何时回归合理价位？尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制。但是，在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还要有很长一段路要走。报告预测，2018年这些房价收入比将继续保持在高位，中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。哪些城市住房价格可能会下跌？报告发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。报告结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是：洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。哪些城市住房价格超预期风险最大？结果显示，2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为：厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。不过，有一点值得注意的是，每年住房价格超预期风险最大的城市都有较大变动。比如，2016年的住房价格超预期风险最大的城市，分别是无锡、郑州、北京、合肥、上海。而2015年住房价格超预期风险最大的城市则为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。在一二线城市“炒房”还能赚钱吗？进入2017年后，一二线城市房价趋于平稳，部分城市新建商品住宅价格出现小幅下跌。报告预计，在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主，需求和投机性需求将会被进一步挤压。三四线城市住房消费市场未来怎样？随着住房市场的不断完善和二孩政策的放开，居民对住房品质的追求逐渐提高，居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。报告推断，对于2018年的住房消费市场，家庭在其住房能够满足基本居住需求的基础上，对居住舒适度的要求会日益提高，高品质住房的比例将会继续上升，尤其是在当前住房消费质量整体不高的三四线城市，其增加比例将会更大。房地产税收政策调整对购房影响多大？调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下，会更倾向于不购买住房。若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房。去库存现状如何？研究结果显示，一线城市库存压力较小，部分二线、三线城市仍面临较大的库存压力，其中2015年发放的预售许可证楼盘，未售商品住房占比最高达到18.15%。中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。2017年样本覆盖全国42个城市，包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。虽然报告内容比较权威，不过楼市受市场和政策影响比较大，富民君建议想要出手购房的朋友们还需谨慎，量力而行。专注于车辆和的预期年化收益11.8%-14.8%《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选五年底到了，房地产市场有点迷茫。据安居客最新发布的“2016国民安居报告”看来，迷茫实属正常，因为现在就是一个房市大“分化”的时代。现在各城市群被包裹在一团团的星云中，有些已经显形，一些还在孕育。分析下来，能够总结2016年房地产市场的只有一个词——分化。一、城市分化 哪些二线城市有前景？2016年一二线城市房价涨势惊人：北京和上海房价同比上涨超过了40[[%]]，厦门、合肥、南京、苏州四小龙房价上涨超过了30[[%]]，领涨二线城市，随后是郑州等城市发力。数据来源：安居客2016国民安居报告核心城市群与热门城市已经形成，一线城市加上东部沿海的杭州、南京等城市在房地产市场中的地位无法撼动，而一线城市已经开始渗透到周边的卫星城市，同城效应开始显现，如北京的燕郊、上海周边的昆山等城市。有些北漂、沪漂没办法在当地定居下来，转向了当地的二线城市和一线城市的卫星城，开始提前布局。最具有说服力的是，今年房价同比增长最快的是廊坊，同比上涨102[[%]]，排名第二的合肥为76[[%]]。北漂买房，首选廊坊。与此同时，一些城市出现买房难，房价工资比可以大致反映各城市房地产的受追捧程度。像北京，按照现行的平均工资，购房者大概不吃不喝7.3个月才能买一平米的房，接下来不出意外是上海，要6.9个月。第三位出人意料，不是深圳，是厦门，需要6.6个月。成都、无锡、长沙人民比较幸福，都在两个月以下。根据这样的直观数字，也可以看看你是不是生活在比较幸福、购房压力不那么大的城市。分化不仅在一二线城市之间，二三线城市之间的房价分化也开始扩大，高铁时代与转型时代，是城市剧烈竞争的时代。根据房价，目前各城市分成五个梯队，第一梯队京沪深三市，均价每平米超过4万元，第二梯队厦门、南京、广州、天津，每平米超过2万平米，第三梯队是杭州、福州、青岛、武汉、苏州等，每平米超过1万元，第四梯队是大连、成都、无锡、兰州以及佛山等市，每平米超过6千元，第五梯队是威海、吉林、常德、荆州、潍坊等，每平米低于6千元。根据目前的状况预测，一线城市土地资源匮乏，某些二线城市已成为城市群中的核心城市，这些城市的房地产安全边际比较高，在两三年的稳定期后，房价还有最后一段上涨空间。不同的房价梯队，并不意味着这些城市的发展前景相同，由于处于不同的城市圈，同样的梯队里还会继续产生分化。二手房与租金价格，同样可以看出城市大分化。从安居客所*的二手房交易价格看，三线城市同比上涨13[[%]]，一线城市同比上涨29[[%]]，二线城市同比上涨28[[%]]，二线城市格外扎眼，快要赶上一线城市的步伐。考虑到43.2[[%]]以上的人青睐2年以上5年以下的二手房，所以，二手房与房租一样，很说明城市与房地产市场的热度。细看市场涨幅，就不难铁房的抢手程度已直逼学区房，这一点在一二线城市表现的尤为明显。数据来源：安居客2016国民安居报告上海租金数据力压北京，两居室月租金5122元，成为中国租金最高的城市。北京是4652元，天津是2222元。说到这里，不免又要谈到租房值还是买房值的问题了，买房固然会更为安定，可以满足“丈母娘”的要求，但经济压力摆在眼前让人无法忽视；租房更自由，对年轻人来说能保证一定的生活质量。租房或买房是由生活方式选择导向的不同结果，在核心城市已有一定事业根基，同时当地房地产安全边际也较高，选择有轨交、生活服务配套设施更好的地方*刚需房，是个相对可行、性价比较高的选择。二、购房者分化同样在大城市生活，不同的收入阶层生活压力截然不同。购房者正在分化成不同的群体，不同群体之间的距离，就像地球与火星、男人与女人一样相隔遥远，说起来都是泪。首先，有户口的本地居民是生活压力最小的一个群体，如果一个上海本地居民从父母那儿获得一套60平的房子，如今已价值312.8万。接下来并列的群体是有房无户口、无房有户口的人，前者已经享受到房地产溢价，后者起码有本地公租房甚至拆迁补偿可以享受。第三等级是无房无户口的人，你要买都不行，很多热门城市现在都是限购的。最悲催的是无房无户口无钱的三无群体。让我同情一把先。从社会保障的角度说，要解决无房问题，首先要解决的是这些人。在经济基本相近的城市群各城市之间，有必要率先取消户籍制度，苏州、杭州、南京之间没必要存在户籍门槛，这样才能打通区域教育、医疗等资源，使城市群互融互通。房地产*群体中，女人是极少数、极少数的一小撮。女人一直被称为是剁手党，在房地产市场，男人才是真正的剁手党，家庭里面，买房男性做主的占80[[%]]。怪不得以前说丈母娘经济，没有房就过不了丈母娘这一关，就没有娘子。从房地产市场看，中国是传统社会，类似于房地产等大额支出基本由男性支付。从今年开始，已经陆续轮到90后的小鲜肉们买房了，他们看房的比例大幅上升；但从购房动机来看，他们买房不仅仅是为了结婚，更多的是想在异乡谋求一份归属感。现在正好是好好观察、挑选楼盘的时候，因为购房者的信心有所下降，价格相对稳定。随着调控升级，11月以来认为房价继续大幅上涨的用户比例下降，更多人认为房价将微幅上调，同时购房者转入观望态度。认为房价将大幅上涨的，从11月前的45[[%]]下降到22[[%]]，而认为现在买房非常合适的，从11月前的38[[%]]下降到14[[%]]。数据来源：安居客2016国民安居报告相比而言，作为撮合者的经纪人，看涨成交量与房价的依然比较多，并且跟成交量相比，更看好房价，当然，这也可能只是经纪人的愿望。三、政策分化正因为各城市房价分化如此明显，房价如此冷热不均，房地产政策也千城千策，有的限购限贷，有的鼓励购房去库存。越是限制的地方，说明想进入的人口越多，城市越具竞争力。一些大城市有竞争力也大力去库存，如重庆、昆明等，主要是“历史遗留问题”，库存量太大了。重庆通过减少土地*、控制新开工面积、引导农民工及外来人口购房等方式加大力度去库存。沈阳这两年由于东北经济形势，出台非常宽松的政策去库存，6月出台22条新政对于大学生买房，出台了一系列补贴政策，8月又出台11条补充意见，重点解决商业地产去库存；但根据有关资料显示，2016年三四线城市去库存率仅有8[[%]]，说白了房市火爆的还是只有一线与准一线城市而已。“供需”是房产市场的永恒话题，需求大于*是常态，也因此，一二线城市才会被认为是最为，而这也是房市“大分化”的其中一条*。2017年政策将继续分化，也意味着城市的分化还将持续，这是经济转型期的特点，不以人的意志为转型。对于年轻人来说，最好的地方是政策鼓励，同时处于核心城市圈，市场经济开始起飞的城市。这些城市是你们的天堂。《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选六“”话题再起波澜。近日，民生证券副总裁、民生金融智库首席经济学家管清友在一个上发言称，中国至少需要8个一线城市。除了北京、上海、广州、深圳外，天津、杭州、成都、武汉、南京、重庆、西安、苏州、合肥等9个城市有望成为“新一线城市”。这个说法在学界引起了较大争议。争议的焦点在于：中国真的需要这么多的一线城市吗？用“一线城市”或者“新一线城市”的表述是否恰当？国内权威的城市研究又是什么？（作者：王红茹）?“一线城市”和“新一线城市”提法并不科学管清友提出9个城市有望成为“新一线城市”并非无的放矢。他认为，和发达经济体相比，中国一线城市人口占比偏低，有增加第一层级城市数量和规模的内在需求。“我们统计了一下，中国一线城市人口占全国总人口只有约5%。”管清友表示，北上广深等第一层级城市各自的人口规模约2000万。如果增加到8个，第一层级城市承载人口1.6亿。如果每个层级1.6亿，用6个层级可以承载约9.6亿人口，可以明显提高中国的城镇化率。但是，通过“增加一线城市数量”来提高城镇化率，有的区域经济学家并不认同。国家发改委国土开发与地区经济研究所原所长肖金成表示反对。他称：“国内常被提及的所谓一线、二线、三线、四线城市的概念最早起源于房地产市场，此后说北上广深是一线城市，也是基于房价高。现在再提出至少还需要4个一线城市，难道是希望更多城市的房价再提升吗？一线城市是房地产领域的说法，划分方法并不科学。例如，温州房价曾经很高，按此划分温州也应该划为一线城市；但后来温州房价腰斩，你说温州是一线城市吗？”中国人民大学区域与城市经济研究所所长孙久文也不赞成这种提法。他表示：一线、二线、三线、四线城市划分是一种非学术范畴的经济概念，最早确实是由从事房地产的人士提出来的，划分没有固定的标准，既可按行政级别划分，也可按城市规模、人口数量划分，还可按经济发展水平和GDP总量等标准划分。“这个概念跟中国经济发展、跟区域经济发展没有直接的关系。如果真有必要划分出中国到底需要多少个一线城市、二线城市，就让市场去决定。现在人为地去规划几个一线城市，本身并不科学。”哪些城市是中国“一线城市”有争议由于一线城市划分没有固定的标准，到底哪些城市是一线城市也没有权威性认定。市场普遍公认的一线城市是北京、上海、广州、深圳。因为这4个城市无论是在GDP总量上，还是对就业者的吸引力，排名都比较靠前。除此之外，国家统计局2010年调查五大一线城市空置房时选取的一线城市名单为北京、天津、上海、广州和深圳。相比北上广深，多了一个天津。还有将北京、天津、上海、重庆，即中国四大直辖市作为一线城市。当然这种划分方式，仅仅考虑了城市的行政级别。“根本就没有哪一个权威机构对一线城市这个提法做过明确的界定，也很难去进行准确的判定。因此，用‘一线城市’或者‘新一线城市’这些概念衡量一个城市的综合实力并不准确。”肖金成表示，衡量一个城市的综合实力有多个指标，比如城市发展水平、生活水平、人均收入、辐射带动能力、对人才的吸引力、国际知名度等等，因此用“城市竞争力”“国际化大都市”来定性比较权威，毕竟是经过了学术部门的研究。学界认可“城市综合竞争力”和“现代化国际大都市”排名目前关于城市综合实力的排名有多种，比较权威的当数中国社会科学院城市竞争力报告。2017年6月最新发布的《中国城市竞争力报告No.15》显示，城市综合竞争力20强分别是：深圳、香港、上海、台北、广州、天津、北京、澳门、苏州、武汉、佛山、南京、无锡、东莞、成都、新北、青岛、郑州、厦门、长沙。此外，《报告》筛选出9个转型升级的最佳案例城市，分别是：重庆、深圳、广州、成都、佛山、包头、南通、苏州、长沙。除了中国城市竞争力报告，“现代化国际大都市”的认定也得到不少专家的认可。有人说，国际大都市，是城市化进程中一顶给城市戴上的皇冠。国际化大都市最初是由苏格兰城市规划师格迪斯于1915年提出来的。英国地理学家、规划师彼得·霍尔将这一概念解释为：对全世界或大多数国家发生全球性经济、政治、文化影响的国际第一流大都市。在肖金成看来，国际大都市是指那些具有超群的政治、经济、科技实力，并且和全世界或大多数国家发生经济、政治、科技和文化交流关系，有着全球性影响的国际一流都市。“不仅仅是一个城市人口规模指标，真正要成为现代化国际大都市，还需要经济、对外交往、影响力等多个指标来衡量，根据综合指标进行研究分析，能够体现一个城市的现代化和国际化标准。”国家发改委国土开发与地区经济研究所分别在2002年和2011年进行关于国际化大都市的研究，认定的我国十大现代化国际大都市是：北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、天津、沈阳、南京、杭州。除了国际化大都市，还排列出了区域性中心城市和一般城市。中国人民大学区域与城市经济研究所所长孙久文认可上述排位，他表示，这些认定符合学术规范，不是从房地产延伸开来的概念。“此外还有国家中心城市的认定，这不是学术界的研究，是国家层面的命名，也担负着一定的责任和使命。这些都是综合考虑到一个地区和城市经济发展的客观需要，以及在整个国家经济发展中要扮演的角色，根据综合指标进行的研究分析，市场是认可的。”-END-互动｜福利我们需要那么多一线城市吗？到底是助涨房价还是推动城镇化？你怎么看？请留言说出你的观点选3位送8元iPhone 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精选七今年，在中央和地方各种调控政策下，楼市有如过山车，不少想要买房的人比较迷茫、纠结，到底是买还是不买？近日，国家发布了《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告()》。这些发布的数据或许可以帮助犹豫不决的你作出决定。一线城市住房价格还会“飙升”吗？报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。报告预测，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。一线及准一线城市房价何时回归合理位？尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制。但是，在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还有很长一段路要走。报告预测，2018年这些房价收入比将继续保持在高位，中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。哪些城市住房价格可能会下跌？报告发布了住房价格下跌风险指数，该指数是衡量在市场价格正常波动情况下，住房价格最大下跌幅度的指数。报告结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是：洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。哪些城市住房价格超预期风险最大？结果显示，2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市为：厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海。不过，有一点值得注意的是，每年住房价格超预期风险最大的城市都有较大变动。比如，2016年的住房价格超预期风险最大的城市，分别是无锡、郑州、北京、合肥、上海。而2015年住房价格超预期风险最大的城市则为深圳、北京、上海、牡丹江、广州。在一二线城市“炒房”还能赚钱吗？进入2017年后，一二线城市房价趋于平稳，部分城市新建商品住宅价格出现小幅下跌。报告预计，在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时，住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。三四线城市住房消费市场未来怎么样？随着住房市场的不断完善和二孩政策的放开，居民对住房品质的追求逐渐提高，居住的稳定性、良好的社区环境及对子女教育有利的生活环境等因素，都成为吸引居民进行住房消费选择的重要因素。报告推断，对于2018年的住房消费市场，家庭在其住房能够满足基本居住需求的基础上，对居住舒适度的要求会日益提高。高品质住房的比例将会继续上升，尤其是在当前住房消费质量整体不高的三四线城市，其增加比例将会更大。房地产税收政策调整对购房影响多大？调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响。相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下，会更倾向于不购买住房。若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房。去库存现状如何？研究结果显示，一线城市库存压力较小，部分二线、三线城市仍面临较大的库存压力，其中2015年发放的预售许可证楼盘，未售商品住房占比最高达到18.15%。中国城市家庭住房消费调查，是由中国特色社会主义经济建设协同创新中心、南开大学经济学院在全国范围内开展的抽样调查项目。2017年样本覆盖全国42个城市，包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。虽然报告内容比较权威，不过楼市受市场和政策影响比较大，想要出手购房的朋友们还需谨慎，量力而行。（本文观点仅供参考，不代表金融视界立场）（本文由金融视界转自央视新闻）赞是一种鼓励 |分享是最好的支持关于我们|互联网|创新金融｜新媒体｜|P2P|众筹|创客|证券||支付|理财|｜监管｜政策｜热点｜曝料｜让您的每一次点击，都能转化为价值！投稿邮箱：《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选八↑关注↑近日，、中国社科院城市与竞争力研究中心发布《中国住房发展2016中期报告》。《报告》预测，2016年我国全年商品房销售有望创历史新高；市场分化将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧。《报告》指出，今年以来，我国房地产市场总体快速升温，全国商品住宅平均销售价格增幅3月份最高，商品住房库存2016年上半年预计比2015年降低约0.5亿平方米，上半年房地产投资对GDP增长的贡献为0.37个百分点。5月份出现新迹象，商品房累计销售、房地产投资同比增速出现了微幅收窄。一线城市房价面临调整中国房地产行业步入白银时代，但一线城市房价依然坚挺。在库存大量积压的同时，可能在2016年形成大规模新供给。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在整体经济趋势没有重大变化和无重要政策出台的前提下，2016年下半年到2017年上半年，房价可能会出现调整。其表现是一线城市的房价涨幅可能会趋于缓和，大部分三四线以及以下城市将持续趋冷。尽管房地产可能面临调整，与会专家均认为，房地产市场分化仍将加剧。统计数据显示，今年5月，一线城市北京、上海、广州、深圳的住宅价格同比涨幅分别为19.5%、27.7%、18.9%、53.2%。当月二线城市厦门、合肥、杭州、南京住宅价格分别同比上涨28%、23.2%、16.9%、25.6%。但是大量的三四线城市，比如唐山、包头、丹东等城市房价同比为负数。建议一线城市开征房产税不少专家认为，单纯采取遏制一线城市供地，进而减少人口的办法，并不符合城市发展的规律。上述《报告》认为，严格控制特大城市人口与规模，采取限制大城市的土地供应和住房供给，只会造成了房地产的严重分化和空间结构的失衡。因为三四线城市有大量的土地供应和住房供给，但是很难吸引更多的人口。因此要解决房地产分化，特别是一线城市房价暴涨的问题，需要加大一二线城市和城市群内中小城市的土地和住房供应，带动增长。对于三四线城市应该限制土地供应和住房供给，将库存逐步消化。《报告》称，要解决小城市人口聚集的问题，需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务，实现基础设施和公共服务均等化，在一线城市和热点二线城市开征房地产税。同时加快国企改革，让其尽快退出竞争性房地产开发企业，以便解决大型国企推高土地成本的问题。房产税主要是指针对居民持有的住房征收的税种，已在重庆和上海试点多年。十八届三中全会文件提出，加快房地产税立法并适时推进改革。7月2日，全国人委副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中。郝如玉表示，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，另外一个地区征收房地产税，使得人才向周边地区转移。此次研讨会，参会的多位社科院专家认为，适时推出房产税非常有必要。社科院工业所研究员曹建海称，应该尽快在一线城市推出房产税，“高房价大幅抬高商业成本，将大量的实体企业逼走，最后将影响中国的创新发展”。社科院政策研究中心主任郭克莎建议，“房产税可以在部分地区试点，以防止连锁反应的发生。”征收房产税后一线城市房价会下跌吗？决定房价趋势的主要因素有很多：供求关系、土地制度、投机因素、货币供应等，都可能影响房价。而房产税因其在住房的保有环节上征税，弥补了我国在住房保有环节赋税上的空缺，所以对房价的影响力也不可小觑。只是之前上海、重庆两地的房产税征收试点过于温和，当地房价又是在被恶炒过程中，难以取得预期效果。但是，也有人提到，征税从来不会使物价下跌。物价是由供给和需求共同决定的，征税对这两方都造成了伤害。对供给方征税，致其成本上涨，获益减下，这使部分供给退出市场，潜在供给者也会望而却步。供给减少，价格就会上涨，消费者承受损失。对需求方征税，使其不敢多买，短期之内确实能抑制需求，让活跃的市场气氛降温。长期看也间接打击供给，使市场萎缩，想要购买变得更加困难。征收房产税，从短期看，可能确有降价的作用。可也不要忘了，资本家是有前瞻性的，供给总是要看消费走。当需求受到打击，房产商投资盖新房的动力就会减弱，新开工项目就会减少。当市场不景气，房产商通常会更加保守，供给下降幅度会更大。举个例子说，2012年房地产宏观调控，对买房尤其二手房政策收紧，当年全国住宅新开工面积下降11.2%，土地购置面积下降19.5%。需求暂时减少，供给也在回落，还能指望房价大跌？事实上2013年全国大部分城市的房价不降反升。就算缩减，一旦房产真正变成“自住消费”，租房市场的价格也会高到吓人，受害的还是穷人。所以，房产税的政策效果有待进一步评估。夏日高温贴息戳我欢迎加小葵私人号:jcfxiaokui公众号ID：jucaifu8聚财富（www.jucaifu.com）国内领先的互联网＋挂牌资产.↓点我领取1000元体验金《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选九p相信一部分人已经被中国需要8个一线城市的言论吓坏了，北上广深的房价已经高得让一部分人望尘莫及了，现在还要再让四个城市的房价与之比肩吗?近日民生证券副总裁、民生金融智库首席经济学家管清友在一个论坛上发言称，中国至少需要8个一线城市，除了北上广深外，等天津、杭州、成都、武汉、南京、重庆、西安、苏州、合肥9个城市有望成为一线城市。/pp这一言论的发出，一时间引起哗声一片。广大民众纷纷表示，难道房价还不够高吗?/pp据统计，北上广深四个一线城市以及二线城市今年上半年商品住宅房价同比涨幅有所回落，但是三线城市却在稳步上升。2017年全国35个主要城市房价收入比，有49%的城市房价不合理，一线城市房价收入比居高不下。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。公式为：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。按照国际惯例来说，一般房价收入比3-6倍为合理区间。/pp而北上广深明显是不合理的，甚至是远高于正常值。而管清友所提到的9个城市均属于不合理范围。其中天津、合肥、南京三个城市的房价收入比比广州还高。/pimg src=http://p3.pstatp.com/large/09c7efc6img_width=500img_height=1104alt=中国8个一线城市，：你的收入赶得上吗inline=0p图片来源：空间家/pp对于此言论，国家发改委国土开发地区经济研究所原所长肖金成表示：“国内常被提及的所谓一线、二线、三线、四线城市的概念最早起源于房地产市场，此后说北上广深是一线城市，也是基于房价高。现在再提出至少还需要4个一线城市，难道是希望更多城市的房价再提升吗?”/pp管清友也跑出来解释，这只是个尝试，很不完善，一线城市也不是严格的标准说法。另外衡量一线城市的指标不仅是房价，大城市化和小城镇在我们可能是并行的。其希望比照当年特区的做法，赋予一批城市更大的行政管理、金融监管、土地审批等权力，以起到区域增长，均衡发展的作用。/pp当然，这一言论也只是管清友提出的一个看法，至于短期内国家会不会做改变还是未知之数，但是未雨绸缪总是好的。应对可能发生这样的情况，以防以后都买不起房，还是需要努力工作，做好以获得更多的财富。随着互联网金融行业蓬勃发展， P2P投资也受到了更多人的青睐，礼德财富作为稳健发展的P2P平台是大家不错选择。/pp礼德财富成立于2013年8月，是广州互联网金融协会副会长单位及会员单位，平台深耕于玉石、不锈钢、食品等领域，树立了在的核心竞争力;银行级风控体系层层把关，以足值质押的模式严控风险，运营至今历史到期项目全部兑付。平台实行银行存管，公开完善，是值得信赖的优质平台。运营了四年，国资背景的平台，银行级风控，安全可靠。/pp优点：/pp1.礼德财富成立于2013年8月，日 央企下属企业(中食兆业)正式入股礼德财富，礼德财富成为国资背景的P2P平台。2015年礼德财富荣任广州互联网金融协会副会长单位，2017年继续连任。/pp2.礼德财富是有汇付天下作为机构，信息披露公开完善，信息披露较为透明，是值得信赖的优质平台。银行级风控体系层层把关，以足值质押的模式严控风险，运营至今历史到期项目全部兑付/pp3.礼德财富的多为短中期标，10元起投，期限7日至9个月不等，在10%~14%之间，年化收益在业内属于中上水平，较为可观。/pp不足：暂未上线银行存管。/p《房价收入比上升买房除了靠收入还能靠什么？》 精选十6月12日，中国、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布了2017年5月《住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）。上述《报告》是在2017年5月房价指数（BHPI）的基础上结合相关调查而完成，指数样本覆盖了30个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入该指数。《报告》显示，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。其中，北京房价环比首次出现下降。作为本期《报告》的执笔人，社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期可能出现下跌，但房价上涨的压力仍然存在。北京各区房价指数全面下跌《报告》显示，在4个一线城市中，北京、深圳5月房价指数环比下降，分别下跌4.09%、0.36%。而上海与广州尽管5月环比仍出现上涨，但涨幅也较上月收窄。具体到北京而言，5月份北京各区房价指数全面下跌。《报告》显示，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。邹琳华认为，由于北京市入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。值得注意的是，5月通州区在北京各区县板块中表现得最为抗跌，仅下跌0.01个百分点。邹琳华认为，这主要源于通州区实行双重限购政策，板块泡沫相对较低。此前，已有机构发布数据显示，北京5月二手房房价出现下调。链家研究院的监测数据显示，市场的降温使业主预期得以扭转。在5月调价的房源中，降价房源占比攀升至89.3%, 是自2012年以来的最高水平，表明业主态度不再强势。另外，二手房市场的降温也表现在网签数量的下降上。北京市住建委的数据显示，5月全月，北京二手住宅共网签10801套，创下2015年2月以来的最低值。中原地产首席分析师张大伟认为，整体而言，北京市房地产行业的调整才刚刚开始，从未来的趋势来看，应该会在类似7、8月这样的淡季表现得更明显一些。房价走势源于管控投资需求在5月份北京房价指数环比出现下跌的同时，《报告》还显示，环京房价也大幅下跌。其中，廊坊5月房价指数环比下降8.54%，位居样本城市跌幅第一位。另外据《报告》显示，京津冀房价指数5月环比也下降了4.22%。北京及环北京各市房价指数下降的原因，与趋严的购房政策及收紧的货币环境相关。报告指出，各热点城市既有组合拳，还有集体行动，如北京不仅要求“认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。再从整体来看，《报告》认为，5月热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。邹琳华认为，从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险突破4%，部分银行大幅上浮。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。《报告》建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应坚持限购、限贷等需求调控政策；而从长期来看，应通过城市群的发展逐步缓解大城市住房供求矛盾。----------------------------------------------现在又给大家带来新一轮福利啦，新手专享100+20元红包，推荐好友斩获1500元奖励~详情请点击“查看原文”，关注我们，福利不断哦~版权归原作者享有，如有侵权，请联系我们删除文章仅供学习，不构成投资建议源丨每日经济新闻▼▼▼南京市文投集团旗下莫愁信融国资互联网综合服务平台新手专享100+20元红包推荐好友斩获1500元奖励一年期8.5%半年期投资收益7.6%点击“阅读原文”，注册享收益
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张佳笳你拉黑我仲叫我唔好揾你，旺角送你走时你话最迟初十五拎俾我，我答应你的事做了，但你答应我的事肯定冇做，丽江返来唔講声全部拉黑我，自己冇做到仲恶人先告状起屈到我度，点会唔揾你呢一定揾你
“现金贷”高利贷应当退还借款人高于36%的那部分利息！！
根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。因此，判定合法现金贷及非法高利贷的监管红线应当是实际年化利率是否超过36%，实际年化利率不超过36%的现金贷业务应当认定为合法现金贷，实际年化利率超过36%的的现金贷业务应当认定为非法高利贷。
例如XX金融平台，借款4000，分期三个月，每月还款1553.11，实际利率99%，明显是非法高利贷。尽管平台以各种“费用”为辨辞，但终究掩盖不了高利贷的实质，因为法律认定很明确：借款人的还款金额与借款金额的差额就是利息，这个利息当然包括网贷平台巧立名目的各种各样的所谓“费用”。
违反国家法律的借款合同，一开始就是无效合同！借款人只需还本金和合理利息！
要讨回高于36%的高利贷利息，现在就立刻投诉网贷高利贷！
（如何投诉网贷高利贷，百度一下就知道）
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小骗的老母真好操
我们在选购短期理财产品的时候，需要根据你的投入期限，资金用途，以及自己风险承受能力等综合考虑来做出最终决定。只有通过这样层层的筛选，才会让你购买到更加靠谱的短期理财产品。现在监管都不让平台有风险保证金了，履约险应该是现在安全等级最高的了。就是保险公司和平台合作，给借款人买保险，保借款人能履约还钱。如果借款人不还钱，就有保费了呗。不过这个也不是一般平台能谈下来的，得是资产风控都非常好的平台才有可能做，不然谁都不还钱让保险公司赔保险公司又不傻。不过也要警惕有平台上假的履约险，要擦亮双眼。目前履约险我买过和信贷，XXXXX，米缸金融都还可以，合作的都是大公司。不过网贷有风险，不管是什么保证都要擦亮双眼比较好。
就是都是骗子。
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