买还没有办房产证的新房子，对方的购房合同更名怎么操作_百度知道
买还没有办房产证的新房子，对方的购房合同更名怎么操作
打算买套房子，比如那套房子是A与开发商签的购房合同，交的全款，他现在要卖给我，我应该怎么操作，我和A和开发商三方在场更改合同，改什么内容，我如果要贷款的话，如何操作，而且对方要全款，来个明白人要不来个有经历的介绍一下吧
我有更好的答案
　　因为没有房产证，只有购房合同是不能进行更名操作的，因为已经在房管局备案了，以后出房产证还是原来房主的名字。　　一般情况下，房产证办理更名的情况主要分为直接添加、赠与：　　1、直接添加：　　在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。　　因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。　　2、赠与：　　赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。
生活实施家
1、有两种方法：一是等A办完房产证后再卖给你，当然这样的税费负担就很重了；二是从开发商处买房，流程如下：a.A先把房子退给开发商，并到房地产登记机关办理备案注销手续。b.你与开发商办理购销商品房的手续，并到房地产登记机关办理备案手续。c.你从开发商那里买房自然把钱付给开发商了。d.如果你办理贷款手续的话，首付款及贷款都是付给开发商的。e.开发商将到手的钱再支付给A。f.你现在与A签订的任何文字都是没有法律效力的，因为以上这种做法是违法的，以合法形式掩盖非法目的的合同协议都是无效的。答案来自：百度房产交流团，敬请关注！
本回答被提问者采纳
这个操作起来很麻烦，主要看合同有没有备案，如果备案了，先要撤销备案。然后你与开发商重新签合同
要购买这种房子就得你与A一起带上自己的资料到开发商那里去修改合同（相当于是转合同，开发商可能会收取一定的费用）其实在这里并不麻烦：主要是看开发商有没有把A的资料提交到房管中心去办理产权证，如果已经交了资料就可以由开发商去拿出来然后改成交你的资料上去。如果退不出资料了就得等产权证下来之后直接去过户（这时候可以申请贷款了，有产权证抵押一般卖房子的人还是会同意你办理按揭的）A是全款买的房子，如果他要求你付全款给他的话，你就没法贷款了！因为现在产权证没有出来你是无法办理按揭的！如果产权证一时半会儿下不来，A也不可能等到产权证下来之后你在办理按揭，到那时房价变动弄不好A又不想卖了，而你也可能不想买了。当然如果实在要交易的话，卖方有同意等产权证下来之后你办理按揭的话，那A可能不会同意马上到开发商那里去办理合同转让，这种情况可以先去办理公证（一定要注意公证的内容），不过尽量不要走这种情况。一是比较麻烦，还有一个就是不能完全保证。希望可以帮到你
首先，购买未做房产证的房子，更改购房合同的行为属于暗箱操作，国家是明令禁止的。因为如果卖方在取得房产证后再卖房子，要交个税、营业税等，而直接改合同就逃掉了这些税费的交纳。但现实中这样改合同的情形还是比比皆是，只要买方同意、卖方同意、开发商同意，私下操作。你买的房屋是期房吗？如果是，请问是否已经备案？那就先牵涉到交易所备案撤消，购房发票改为你的名字，重新签定购房合同。重新签定的购房合同对于是否全额付款是可以更改的，对于卖方的担心，你和他可以另签一份买房协议的，可以首付50%，贷款50%，只是款项是全部给卖方的，但因为你是和开发商签的合同，贷款的款项是先入开发商帐户再转给卖方的。对于卖方和开发商，他们当然希望你能一次性付款的，但是你如果要贷款可以坚持你的要求。
1，如果是转合同，那你只需要和开发商签定合同就行，也就是去开发商那么，把A的名字改成你的名字。2、如果你要贷款，那么50%的首付是要付在开发商那里的。不然你没有首付款的凭证，是没办法贷款的。让开发商给你的A客户就行了！3、如果是买卖合同上写了名字更改成你的了，那么这个合同是生效的！如果合同里有了付款时间，那是不用做公证的，只有外籍人士，需要做公证。
你首先要和开发商联系、确定，房子是否可以改档案，如果资料已经交到建委，是改不了名字的。A:房产证没下来之前，如果在开发商那里可以确定改底档，资料还没有递交到建委，是可以改的，开发商、A和你斗要到场，而且最保险的应该是做一个公证，不过开发商是需要收改单费的。B：是否能贷款，也要和开发商联系，要在改完名字以后，和银行联系贷款手续，只要符合国家政策，都是可以贷款的。C:在和开发商确定，可以改名字之后，在去办理改名手续之前，都要先交给卖房人一部分款，具体数额，双方协商，改完名字当时，你应该付给卖房人全款。因为风险系数高，操作时最好通过中介或公证等第三方，由第三方操作，不过都要交一定的中介费。D:如果不能改底单，在房产证下来之前买卖风险很大，最好通过公证，并订立严格的违约条件。
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大房产证都没有的二手房，更改购房合同购买后会有什么风险吗？？
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如果已经合同更名，剩下的就是由开发商办理产权手续，风险提示如下：1、交接手续后，由于开发工作失误，没有更改原购房合同备案，从而将产权登记在原业主名下；2、开发商跑路，形成烂尾楼风险；3、不能按时交房风险；4、房屋质量问题风险。新房合同更名就是指原房主（大多为炒房人）所购买的房为新房，只是和开发商签了合同，开发商还没有向房管局备案，这种情况下新业主直接和原业主达成协议，然后由原业主出面，将开发商处的信息更改为新业主的信息就可以了，这样的交易方式叫“合同更名”或“转合同”，严格来说这叫新房转让，不叫二手房交易。
主营：金融
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买没有房产证要到开发商改购房合同的房子有风险吗？
买没有房产证要到开发商改购房合同的房子有风险吗？到中介买二手房，说是房产证没下来。想买的话，要去找开发商改购房合同。这样的房子能买吗？期间会有什么风险
我有更好的答案
你说的这个是更名。这样的房子可以买，不过你要问清楚，买完后能不能备案，如果不能备案就不要买，要不就是五证不齐。要么房子就是有纠纷。只要买完能备案，就没有问题。
采纳率：51%
可以买，但是要控制好风险，小开发商出问题较多。
风险会出现在哪里？
不能买，房产证下来才能交易
直接和卖家去开发商哪里改购房合同可以吗？会有什么风险？
改购房合同有什么用，购房合同改成你的名字吗？我觉得是不行的，最近我也在看房，建议你买那种房产证下来了的，可以交易的
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购买没有房产证的房子有什么风险 买房房产证不能马上办下来是什么原因
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购买没有房产证的房子有什么风险?房产证是房子归属的象征，也是很重要的证件，但是有些房子购买下来是没有房产证的，是什么原因呢?下面我们就跟众易居的小编来看看购买没有房产证的房子有什么风险，买房房产证不能马上办下来是什么原因相关内容，希望小编的介绍给您的提供一些帮助，众易居助您有个舒适温馨的家。
购买没有房产证的房子有什么风险
1、不能申请贷款
我国实行的是产权登记公示制度，只有进行合法登记后才能真正拥有房子的所有权，否则就不能进行正常的买卖。在银行看来，这类房子产权不明，很有可能出现纠纷，为了规避风险，自然不会通过贷款审批。另外，没有房产证的房子也不能进行继承、赠与、抵押等活动。
房子被用来还债，购房人可能钱房两空。最有可能发生的情况是，购房人签了合同交了定金，但是房主因为欠了别人的债，债主收走了房子用来抵债，遇到不讲理的房主就是不还你定金，买房人最后闹得钱房两空。
3、一房二卖
房子被房主一房二卖。要是遇到不讲理的房主，在没拿到产权证以前，房主有机会把房子卖给出价高的第三方。
房屋被征地，无法获得补偿款。如果房屋所在地块被征用，没有房产证，将不能获得补偿款。
买房房产证不能马上办下来是什么原因
1、房屋还未通过审核
也就是房子还没有拿到五证，五证是指《商品房销售(预售)许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。其中，《商品房销售(预售)许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。所以，只要没有《商品房销售(预售)许可证》，说明这房子是五证不全的，就不能正常办理产权证。
2、开发商把房子抵押了
还有一种情况就是，建房子的开发商为了回笼资金，用现在的项目办理抵押贷款，对购房人这边的说辞就是还得过一段时间。
3、房子被法院查封
有的开发商项目涉及了经济纠纷，被法院查封，解封前不能办理房产证。
4、还有以下这几项没有房产证。利用集体土地开发的项目(如小产权房);没有获得批准的房子(五证不全);土地或者房屋未解除抵押的房子;拖欠房屋交易税费的房子;土地或房屋被查封的房子。
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免费领取设计方案买房三年没有房产证 改合同开发商要3万改名费
　　“二手房营业税5改2”，大幅降低了卖房的成本，但有人欢喜有人忧，在山水龙城买房三年的于女士要卖房，却享受不到新政的优惠，因为开发商到现在也没给办房产证，而且改合同开发商还要收3万的改名费。于女士质疑，办不出房产证是开发商的原因，凭什么卖房改合同还要收她的改名费。
　　房产证办不出来
　　开发商总是让回去等着
　　于女士在日交全款买了山水龙城A区7号楼的一套房子，2012年底交的房，到现在交房已近两年半了，房产证还没办出来。“每次去客服部问，总是说快了，让回去等着。”于女士说，她怀孕三个月了，老公在南方工作，前两年在南方贷款买了套房子，现在她也打算去南方，就想把这套房子卖了。她去中介打听过，没有房产证的房子无法贷款，很少有人能一下拿出这么多钱，她的房子不好卖。“如果开发商按照合同交房180天给办出房产证，我就不用交3.3万的营业税了，买房的人也多。就因为没有房产证，能买房的人少不说，改合同开发商还要收3万元的改名费，算起来一点也没省钱。”
　　于女士说，房产证的事她还向房产交易中心了解过，对方告诉她A区还没办证，因为商业区的规划有问题，让开发商整改，到现在还没提交资料。房产证能不能办出来都两说，于女士只得向媒体求助，希望弄清办证的问题。
　　记者联系了山水龙城客服部，一位接电话的女士说现在正在办8区的房产证，A区排在8区后面。至于什么时候能办到A区，这个客服也不知道，今年不敢保证能办到。而据于女士说，从去年下半年起，山水龙城就说在办8区的房产证了，到现在还是这个说法。
　　购房合同条款有变更
　　开发商的违约金不好拿
　　于女士拿出购房合同，第十五条中说因为开发商的原因办不出房产证买方可以选择退房，不退房也会有相应的补偿，可是在购房合同的后面，开发商附加了补充协议，将这一条进行了变更，没有了退房的条款，而且办证的时间也从交房后的90天延长到了180天。补充协议第七条的第1项说，“在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。”第2项说，“若买方采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：(1)在房屋实际交付后的160天内，买方向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供的资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因买方迟延交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。(2)卖方应在该商品房实际交付使用180日内将轮回理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料(以房产管理部门收件输单据时间为准)，每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。”
　　记者与于女士一起来到山水龙城售楼处，找到了客服部的一位王经理，她也说现在正在办8区的房产证，上半年已经排满了，A区的房产证还要等，下半年能办，至于具体什么时候办要等总部的通知。据王经理说，客服部是给业主办小证的，办大证是由总部负责的，客户部现在还没接到通知办A区的房产证。对于女士打听到的山水龙城因规划问题办不出房产证，王经理没给正面答复。于女士提出房产证已经延误了这么长时间，按合同开发商应该赔偿的违约金怎么算，王经理说现在开发商还没有给出赔偿的政策，就算她现在向领导申请，也肯定没有。至于于女士卖房改合同收取的费用是手续费，因为撤备案相当麻烦，涉及到换收据、换合同等，所以收取3万元的手续费。
　　备案合同可以撤不能改名
　　房产交易中心不收费
　　记者联系了烟台市房产交易中心，了解到山水龙城A区并没有提交资料办理初始登记，而且山水龙城已经很长时间没有去办房产证的了。就改合同的事情记者也咨询了房产交易中心的工作人员，据了解，已经备案的合同无法改名，但是可以撤销备案，需要开发商和业主提出申请，理由正当合理。撤销备案房产交易中心不收取任何费用。
（胶东在线）
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