楼房转让前出租
预收租金该归谁
15:19:16来源：平安广西网责任编辑：罗致 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)
王贺夫妇在荔浦县繁华路段有一栋房屋，他们将房屋第一层的门面租给一家药业公司经营，并预收了一年的租金8 2万元及押金1 2万元。后王贺夫妇将房屋卖给蒋勇军夫妇。蒋勇军夫妇购得房屋后，以王贺夫妇不当得利为由，将王贺夫妇诉至法院，索要其预收的租金及押金。这笔预收的房租和押金是否属于不当得利？不久前桂林市中级人民法院的终审判决给出了答案。
楼房转让前出租 &预收租金该归谁
新老房东上公堂，两审法院作出不同判决
□广西法治日报记者 吕建华 通讯员 梁春弟 陆艳梅
　　王贺夫妇在荔浦县繁华路段有一栋房屋，他们将房屋第一层的门面租给一家药业公司经营，并预收了一年的租金8.2万元及押金1.2万元。后王贺夫妇将房屋卖给蒋勇军夫妇。蒋勇军夫妇购得房屋后，以王贺夫妇不当得利为由，将王贺夫妇诉至法院，索要其预收的租金及押金。这笔预收的房租和押金是否属于不当得利？不久前桂林市中级人民法院的终审判决给出了答案。
为筹措资金 转让已租楼房
　　王贺夫妇经过多年的打拼，在荔浦县繁华路段购买了一栋5层楼房。他们把第一层门面出租给某药业公司经营，二层以上租给他人居住。
　　门面租赁到期后，日，王贺夫妇与药业公司续签《房屋租赁合同》，约定租期自日起至日止，每年租金8.2万元，一次性支付。当天，药业公司给付一年的房屋租金8.2万元及押金1.2万元。
　　然而，商场风云变幻。签订房屋租赁合同不久，王贺夫妇资金周转困难，无奈之下决定出售房屋救急。日，他们与蒋勇军夫妇签订《不动产买卖契约》，将整栋房屋作价230万元转让给蒋勇军夫妇，并于7月8日办理房屋过户登记手续。
新房东起诉 索要预收的租金
　　房屋短时间换了新主人，原有的租户仍维持租赁现状。
　　蒋勇军夫妇收取房屋租金很顺利，但收取一楼门面租金时，药业公司却告诉蒋勇军夫妇已将全年的租金交给房屋的原房东，拒绝向蒋勇军夫妇交付当年的租金。
　　蒋勇军夫妇与王贺夫妇协商无果后，以王贺夫妇不当得利为由，诉至荔浦县人民法院，要求王贺夫妇返还房屋交付后的预收门面租金8.2万元和押金1.2万元。
　　王贺夫妇辩称，在双方洽谈买卖房屋的过程中，已经告知蒋勇军夫妇整栋房屋出租的事实，详细说明了各个房间的租户、租金标准和租金的收取情况，一楼门面租金的收取情况也已告知。当时双方口头约定已经收取的房屋租金归王贺夫妇所有，未收取的房屋租金以后归蒋勇军夫妇收取，蒋勇军夫妇对此没有异议。而且预收的租金发生在房屋买卖之前，不需要返还新买受人，押金也应当由他们在租赁合同期满后再依租赁合同约定退还承租人。蒋勇军夫妇不认可当时的口头约定，有违诚实信用，不应得到支持。
一审判决：老房东不当得利
　　经审理，荔浦县法院认为,王贺夫妇与蒋勇军夫妇签订的《不动产买卖契约》为合同当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属于有效合同。该合同未载明预收租金、押金等事宜，也没有对其归属作书面约定。王贺夫妇将涉诉房屋租赁给药业公司并预先收取了药业公司给付的租金和押金，之后，王贺夫妇将涉诉房屋转让给蒋勇军夫妇，双方办理了房屋过户登记手续，蒋勇军夫妇支付了房屋价款，履行了买受人的义务，取得了该房屋的所有权。涉诉房屋由王贺夫妇租赁给药业公司，租赁期限尚未到期，因王贺夫妇、蒋勇军夫妇未在房屋买卖契约中对租金进行约定，房屋产权过户后的租金，应归蒋勇军夫妇所有，押金亦应转交给蒋勇军夫妇。王贺夫妇在房屋过户登记后仍占有预交的租金和押金，已经丧失法律依据，构成不当得利。
　　荔浦县法院一审判决王贺夫妇将日（办理房屋过户登记手续之日）之后的房屋租金7.3万余元和押金1.2万元返还给蒋勇军夫妇。
二审改判：预收房租归老房东
　　王贺夫妇不服一审判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回蒋勇军夫妇的诉讼请求。
　　王贺夫妇上诉称，他们依据租房合同预收的房屋租金是合法的，不构成不当得利。预收的租金和押金，与蒋勇军夫妇存在口头约定，应归他们所有。
　　中院审理查明，蒋勇军夫妇分6次支付购房款，购房尾款30万元是日（房屋过户后的次日）支付的。转让的房屋在转让前均用于出租，二楼以上的住户租金、押金的收退等租赁事宜双方已结算完毕没有争议。
　　桂林市中院审理后认为，按照我国《民法通则》第92条&没有合法依据，取得不当得利，造成他人损失的，应当将取得的不当得利返还损失的人&的规定，不当得利之债是基于当事人之间的利益发生不当变动的法律事实（事件）而发生。没有法律上的根据既包括在取得利益时没有合法依据，也包括事后丧失合法依据。王贺夫妇收取门面租金以及押金，是基于与药业公司的租赁合同。法律并未禁止预收租金和押金，王贺夫妇取得该利益并非没有法律依据；法律也没有禁止转让设有负担的标的物，王贺夫妇转让房屋后继续占有预收的租金和押金并非没有合法依据。承租人依据买卖不破租赁原则无须向新房主重复交纳租金而享有房屋承租使用权，新房主对已预交房屋租金的租户应受原租赁合同的权利义务的约束。王贺夫妇并非在房屋所有权转让后再收取租金和押金，一审判决认定王贺夫妇构成不当得利属于适用法律错误。
　　中院指出，蒋勇军夫妇作为购房人，明知所购房屋存在租赁关系而不了解租金标准、租金和押金收取情况、租期等租赁事宜，显然不符合日常生活经验；王贺夫妇仅告知蒋勇军夫妇所转让房屋二楼以上的房屋租赁情况而刻意隐瞒一楼门面租赁情况也与情理不符；蒋勇军夫妇在办理房屋过户后的次日再向王贺夫妇支付购房尾款30万元而不冲减王贺夫妇已预收的租金和押金也与情理不符。故中院对王贺夫妇主张已告知预收房屋租金和押金情况并由王贺夫妇享有与退还予以采信。此外，王贺夫妇系基于原租赁合同收取药业公司的租赁押金，蒋勇军夫妇并无合同依据证明该款应当随所转让房屋一并交付其并由其退还租赁人，故押金事宜应由药业公司与王贺夫妇依租赁合同另行解决。
　　不久前，桂林市中院作出终审判决：撤销一审判决，驳回蒋勇军夫妇的诉讼请求。
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提问者：wl3745***时间： 19:24:07地点：1个回答
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