（000672）
分红送配记录
分红送配记录
预案公告日
除权除息日
每10股派息0.3元
除权除息日
每10股派息0.3元
除权除息日
每10股派息0.5元
除权除息日
每10股派息1.1元
除权除息日
除权除息日
除权除息日
转增4股；每10股派息0.2元
除权除息日
每10股送5股；每10股派息0.2679元
除权除息日
每10股送3股；
除权除息日
每10股配3股；
配股价17.5元
配股上市日新闻源 财富源
上峰水泥(000672)公告正文
上峰水泥：拟收购股权涉及的浙江上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目评估说明
公告日期：
&&&甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的
浙江上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&&坤元评报〔&号
&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
&&&&&&&&&&&&&二〇一六年七月二十六日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目录
第一部分、关于评估说明使用范围的声明&...........................................................&1
第二部分、企业关于进行资产评估有关事项的说明&.............................................&2
第三部分、资产评估说明&..................................................................................&18
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&第一部分关于评估说明使用范围的声明
&&&&&资产评估机构提供的《评估说明》仅供委托方、被评估单位、经济行为相关的
当事方、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容
不得提供给其他任何单位或个人。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二〇一六年七月二十六日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
&&&第二部分&企业关于进行资产评估有关事项的说明
&&&一、委托方与被评估单位概况
&&&本次资产评估的委托方为甘肃上峰水泥股份有限公司，被评估单位为浙江上峰
房地产有限公司。
&&&(一)&委托方概况
&&&1.&名称：甘肃上峰水泥股份有限公司(以下简称“上峰水泥公司”)
&&&2.&住所：甘肃省白银市白银区五一街8号
&&&3.&法定代表人：俞锋
&&&4.&注册资本：捌亿壹仟叁佰陆拾壹万玖仟捌佰柒拾壹万元整
&&&5.&公司类型：股份有限公司(上市)
&&&6.&统一社会信用代码：443476
&&&7.&发照机关：甘肃省工商行政管理局
&&&8.&经营范围：建筑材料、五金交电（不含进口摄录像机）、金属材料（不含贵
金属）、化工产品（不含危险品）；普通机械、汽车配件、日用百货、服装鞋帽、针
纺织品、办公用品、装潢材料、劳保用品、钟表眼镜、黄金首饰、文体用品、电脑
耗材、通讯器材、家俱设计、制作、发布代理国内外各类广告业务，工艺美术品，
计算机及其辅助设备（涉及安全信息产品除外），场地租赁，冬季供暖。
&&&(二)&被评估单位概况
&&&一)&企业名称、类型与组织形式
&&&1.&名称：浙江上峰房地产有限公司(以下简称“上峰房产公司”)
&&&2.&住所：杭州市西湖区马塍路7号3幢201室
&&&3.&法定代表人：边卫东
&&&4.&注册资本：贰亿元整
&&&5.&公司类型：有限责任公司
&&&6.&统一社会信用代码：802991
&&&7.&发照机关：浙江省工商行政管理局
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2
&&&&&&8.&经营范围：房地产开发(凭有效《房地产开发资质证书》经营)，资产管理，
企业管理，物业管理，金属材料、建筑材料的销售。(依法须经批准的项目，经相关
部门批准后方可开展经营活动)
&&&&&&二)&企业历史沿革
&&&&&&1．2013&年&11&月，公司设立
&&&&&&上峰房产公司的前身为浙江上峰资产管理有限公司(2014&年&11&月，“浙江上峰
资产管理有限公司”更名为“浙江上峰房地产有限公司”)，成立于&2013&年&11&月
25&日，初始注册资本&10,000&万元，成立时由浙江上峰控股集团有限公司独立出资。
&&&&&&2013&年&11&月&25&日，浙江上峰资产管理有限公司获得浙江省工商行政管理局核
发注册号为&850&的《企业法人营业执照》。2013&年&11&月&22&日，浙江
中孜会计师事务所出具了浙中孜验字(2013)第&1583&号《验资报告》，对上峰房产公
司的出资情况进行了审验。截至&2013&年&11&月&22&日，上峰房产公司已收到浙江上峰
控股集团有限公司&10,000&万元，均为货币出资。
&&&&&&设立时的股权结构为：
&序号&&&&&&&&&&&&股东姓名/名称&&&&&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&出资比例（%）
&&1&&&&&&浙江上峰控股集团有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,000&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&&&&&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10,000&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&&&2．2015&年&1&月，增资至&20,000&万元
&&&&&&2015&年&1&月&26&号，上峰房产公司通过股东会决议，同意将注册资本由&10,000
万元增加至&20,000&万元；同意吸收铜陵东边投资有限公司、诸暨市尚同资产管理有
限公司、诸暨市辰汇投资咨询有限公司、诸暨智木投资咨询有限公司、诸暨市拾壹
蠡投资咨询有限公司为新股东。新增注册资本&10,000&万元由浙江上峰控股集团有限
公司追加认缴&6,800&万元，铜陵东边投资有限公司认缴&1,000&万元，诸暨市尚同资
产管理有限公司认缴&1,000&万元，诸暨市辰汇投资咨询有限公司认缴&400&万元，诸
暨智木投资咨询有限公司认缴&400&万元，诸暨市拾壹蠡投资咨询有限公司认缴&400
&&&&&&2015&年&1&月&29&日，上峰房产公司完成本次增资的工商变更登记手续。
&&&&&&本次增资完成后，上峰房产公司的股权结构如下：
&序号&&&&&&&&&&&&&股东姓名/名称&&&&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&出资比例（%）
&&1&&&&&&浙江上峰控股集团有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16,800&&&&&&&&&&&&&&84.00
&&2&&&&&&铜陵东边投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,000&&&&&&&&&&&&&&&5.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3
&&3&&&&&&诸暨市尚同资产管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,000&&&&&&&&&&&&&&&5.00
&&4&&&&&&诸暨市辰汇投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&5&&&&&&诸暨智木投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&6&&&&&&诸暨市拾壹蠡投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20,000&&&&&&&&&&&&&100.00
&&&&&&3.&2015&年&4&月，股权转让
&&&&&&2015&年&4&月&10&号，上峰房产公司通过股东会决议，同意股东浙江上峰控股集
团有限公司将其拥有的上峰房产公司&3%的&600&万元股权转让给铜陵博睿投资管理有
限公司；同意股东浙江上峰控股集团有限公司将其拥有的上峰房产公司&3%的&600&万
元股权转让给诸暨市祁翔投资咨询有限公司；同意股东浙江上峰控股集团有限公司
将其拥有的上峰房产公司&2%的&400&万元股权转让给诸暨麦捷尔投资管理有限公司。
&&&&&&2015&年&4&月&14&日，上峰房产公司完成本次股权转让的工商变更登记手续。
&&&&&&本次股权转让完成后，上峰房产公司的股权结构如下：
&序号&&&&&&&&&&&&&股东姓名/名称&&&&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&出资比例（%）
&&1&&&&&&浙江上峰控股集团有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15,200&&&&&&&&&&&&&&76.00
&&2&&&&&&铜陵东边投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,000&&&&&&&&&&&&&&&5.00
&&3&&&&&&诸暨市尚同资产管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1,000&&&&&&&&&&&&&&&5.00
&&4&&&&&&诸暨市辰汇投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&5&&&&&&诸暨智木投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&6&&&&&&诸暨市拾壹蠡投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&7&&&&&&铜陵博睿投资管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&600&&&&&&&&&&&&&&&3.00
&&8&&&&&&诸暨市祁翔投资咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&600&&&&&&&&&&&&&&&3.00
&&9&&&&&&诸暨麦捷尔投资管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&400&&&&&&&&&&&&&&&2.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20,000&&&&&&&&&&&&&100.00
&&&&&&4.&2016&年&6&月，股权转让
&&&&&&2016&年&6&月&18&号，上峰房产公司通过股东会决议，同意股东铜陵东边投资有
限公司将其拥有的上峰房产公司&5%的&1,000&万元股权转让给共青城上诚投资管理合
伙企业(有限合伙)；同意股东诸暨尚同资产管理有限公司将其拥有的上峰房产公司
5%的&1,000&万元股权转让给共青城上诚投资管理合伙企业(有限合伙)；同意股东诸
暨市辰汇投资咨询有限公司将其拥有的上峰房产公司&2%的&400&万元股权转让给共青
城上诚投资管理合伙企业(有限合伙)；同意股东诸暨智木投资咨询有限公司将其拥
有的上峰房产公司&2%的&400&万元股权转让给共青城上诚投资管理合伙企业(有限合
伙)；同意股东诸暨拾壹蠡投资咨询有限公司将其拥有的上峰房产公司&2%的&400&万
元股权转让给共青城上诚投资管理合伙企业(有限合伙)；同意股东铜陵博睿投资管
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4
理有限公司将其拥有的上峰房产公司&3%的&600&万元股权转让给共青城上诚投资管理
合伙企业(有限合伙)；同意股东诸暨麦捷尔投资管理有限公司将其拥有的上峰房产
公司&2%的&400&万元股权转让给共青城上诚投资管理合伙企业(有限合伙)；同意股东
诸暨市祁翔投资咨询有限公司将其拥有的上峰房产公司&3%的&600&万元股权转让给浙
江上峰控股集团有限公司。
&&&&&&&2016&年&6&月&27&日，上峰房产公司完成本次股权转让的工商变更登记手续。
&&&&&&&本次股权转让完成后，上峰房产公司的股权结构如下：
&序号&&&&&&&&&&&&&&&&&&股东姓名/名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&出资金额（万元）&&&&&出资比例（%）
&&1&&&&&&&&浙江上峰控股集团有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15,800&&&&&&&&&&&&&&&79.00
&&2&&&&&&&&共青城上诚投资管理合伙企业(有限合伙)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,200&&&&&&&&&&&&&&&21.00
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20,000&&&&&&&&&&&100.00
&&&&&&三)&被评估单位前三年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&合并报表口径
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：人民币元
&&&&&&&&&&&项目名称&&&&&&&&&&&&日&&&&&&&&&&&日&&&&&&&&&&基准日
资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&648,277,488.40&&&&&&&&&1,246,283,426.03&&&&&1,223,598,343.24
负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&481,285,430.71&&&&&&&&&&&886,195,494.55&&&&&&835,176,392.72
股东权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&166,992,057.69&&&&&&&&&&&360,087,931.48&&&&&&388,421,950.52
&&&&&&&&&&&项目名称&&&&&&&&&&&&&&&&2014年&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015年&&&&&&&&&&&&&月
营业收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&133,683,404.26&&&&&&&&&&&123,512,045.83&&&&&&425,589,747.18
营业成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&84,740,625.11&&&&&&&&&&&&68,305,960.09&&&&&&349,652,612.31
利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&34,516,993.81&&&&&&&&&&&&66,970,909.08&&&&&&&&32,892,979.60
净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22,079,118.84&&&&&&&&&&&&55,985,691.28&&&&&&&&28,334,019.04
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&母公司报表口径
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位：人民币元
&&&&&&&&&&&项目名称&&&&&&&&&&&&日&&&&&&&&&&&日&&&&&&&&&&基准日
资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&280,476,673.65&&&&&&&&&&&579,266,963.28&&&&&&690,059,326.39
负债&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&175,031,689.57&&&&&&&&&&&304,091,521.82&&&&&&397,812,625.62
股东权益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&105,444,984.08&&&&&&&&&&&275,175,441.46&&&&&&292,246,700.77
&&&&&&&&&&&项目名称&&&&&&&&&&&&&&&&2014年&&&&&&&&&&&&&&&&&&2015年&&&&&&&&&&&&&月
营业收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&621,666.67&&&&&&&&&&&162,111.12
营业成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-
利润总额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11,240,622.88&&&&&&&&&&&&66,152,410.51&&&&&&&&18,319,058.03
净利润&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8,140,436.26&&&&&&&&&&&&55,475,391.66&&&&&&&&17,071,259.31
&&&&&&&上述年度及基准日财务报表已经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的
审计报告，其中2014年财务数据引用自2015年期初数。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5
&&&&&&&&&&四)&公司经营概况
&&&&&&&&上峰房产公司系浙江上峰控股集团有限公司的控股子公司。目前上峰房产公司
&已成功开发了上峰和风苑（浙江诸暨）、上峰上城（安徽铜陵）、上峰香樟雅苑（安
&徽安庆）、上峰华兴明珠（安徽蚌埠）、上峰宝盛广场（山东泰安）、上峰阳光华
&府（山东济宁）等项目，累计开发面积近&150&万平方米。
&&&&&&&&截至评估基准日，上峰房产公司被投资单位共&6&家，包括&2&家全资子公司、3
&家控股子公司和&1&家参股子公司，基本情况见下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
序号&&&&&&&&&&&&被投资单位名称&&&&&&&&&&&&投资日期&&&&&&&股权比例&&&&&账面余额&&&&&&&减值准备&&&&&&账面价值
&1&&&&&山东泰山宝盛置业有限公司&&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&&&&&35%&&&&&&148,675,515.81&&&&&0.00&&&&&148,675,515.81
&2&&&&&怀宁上峰置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&&&&&100%&&&&&&30,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&30,000,000.00
&3&&&&&铜陵上峰投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&&&&&68%&&&&&&&34,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&34,000,000.00
&4&&&&&浙江上峰控股集团诸暨地产有限公司&&&2014.12&&&&&&&&&&100%&&&&&&30,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&30,000,000.00
&5&&&&&安徽万事昌置业有限公司&&&&&&&&&&&&&2015.3&&&&&&&&&&&90%&&&&&&&34,085,100.00&&&&&0.00&&&&&&34,085,100.00
&6&&&&&微山上峰阳光置业有限公司&&&&&&&&&&&2015.5&&&&&&&&&&&70%&&&&&&&35,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&35,000,000.00
&&&&&&&&五)&目前执行的主要会计政策
&&&&&&&&会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
&&&&&&&&会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
&&&&&&&&记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
&&&&&&&&记账方法：采用借、贷复式记账法；
&&&&&&&&记账本位币：人民币；
&&&&&&&&执行的固定资产折旧办法为：直线法；
&&&&&&&&主要税项及税率：营业税5%（自2016年5月开始实行营改增）、增值税3%、城市
&维护建设税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%、企业所得税税25%。
&&&&&&&&上峰房产公司生产经营不存在国家政策、法规的限制。
&&&&&&&&(三)&委托方与被评估单位的关系
&&&&&&&&委托方拟收购被评估单位股权。
&&&&&&&&二、关于经济行为的说明
&&&&&&&&上峰水泥公司拟收购上峰房产公司的股权。根据评估业务约定书的约定，聘请
&评估机构对该经济行为涉及的上峰房产公司股东全部权益价值进行评估，为该经济
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6
行为提供上峰房产公司股东全部权益价值的参考依据。
&&&&三、关于评估对象和评估范围的说明
&&&&根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的上峰房产公司的
股东全部权益。
&&&&评估范围为上峰房产公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产
及流动负债。按照上峰房产公司提供的业经亚太（集团）会计师事务所（特殊普通
合伙）审计的截至&2016&年&6&月&30&日会计报表反映，母公司报表口径的资产、负债
和&股&东&权&益&的&账&面&价&值&分&别&为&690,059,326.39&元&、&397,812,625.62&元&和
292,246,700.77&元，合并报表口径的资产、负债、股东权益和归属于母公司的所有
者&权&益&的&账&面&价&值&分&别&为&1,223,598,343.24&元&、&835,176,392.72&元&、
388,421,950.52&元和&362,272,918.89&元。
&&&&四、关于评估基准日的说明
&&&&为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以&2016&年&6
月&30&日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
&&&&五、可能影响评估工作的重大事项说明
&&&&1.截至评估基准日，上峰房产公司存在以下租赁事项，可能对相关资产产生影
&承租方&&&出租方&&&&&&&&地址&&&&&&&面积（㎡）&&&&&&&租赁起始期限&&&&&&&&&&&&&&&&租金
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&杭州市西湖&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一年度
&上峰房&&&袁辉辉、
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&景区下满觉&&&&&&500&&&&&&&&-&&&(-)46.5&万
&产公司&&&麻浩珍
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&陇&2&号房屋&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&元/年，以后每年递增&1&万元
&&&&2.&上峰房产公司承诺，截至评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外担保、
未决诉讼、重大财务承诺等或有事项。
&&&&六、资产清查情况及房地产市场情况说明
&&&&(一)&资产负债清查情况说明
&&&&为配合坤元资产评估有限公司对上峰房产公司进行的资产评估工作，摸清公司
截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，上峰房产公司在&6&月底对委托评估
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7
的资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查情况说明如下：
&&&&&&1.&列入清查范围的资产总计&690,059,326.39&元，清查对象包含流动资产和非
流动资产（长期股权投资、设备类固定资产、无形资产——其他无形资产、长期待
摊费用）；负债合计为&397,812,625.62&元，系流动负债。列入清查范围的实物资产
主要为设备类固定资产，合计账面原值&4,308,956.45&元，账面净值&3,008,864.60
元，主要包括空调、电脑及复印机等办公设备和车辆，分布于上峰房产公司办公场
所内，整体状况良好，能满足经营需要。详细情况如下表所示：
&编&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值(元)
&&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&计量单位&&&&数量
&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原值&&&&&&&&&&&&净值
&&1&&&&&固定资产--车辆&&&&&&&&&&&&&辆&&&&&&&&&6&&&&&4,229,549.45&&&2,967,812.93
&&2&&&&&固定资产—电子设备&&&&&台（套/项）&&&18&&&&&&&79,407.00&&&&&&41,051.67
&&3&&&&&减值准备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&&&2.&为使本次清查工作能够顺利进行，日至日，上峰房
产公司由主要领导负责，组织财务、基建、设备等部门的相关人员进行了清查工作。
对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关人员进行了现
&&&&&&在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报明细
&&&&&&3.&在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备
相关的产权证明文件、资产质量状况、历史成本费用明细资料及其他财务和经济指
标等相关评估资料。
&&&&&&(二)&所在行业发展现状及前景说明
&&&&&&1.&房地产行业发展情况
&&&&&&(1)&商品房初始发展阶段
&&&&&&1998&年&7&月&3&日国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建
设的通知》，正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心
的住房制度改革，中国真正进入了商品房时代，房屋竣工面积、销售面积大幅增加。
&&&&&&(2)&房地产周期性波动阶段
&&&&&&从&2003&年开始，国家加强了对房地产投资过热的宏观调控，致使&2004&年房屋
竣工面积增幅回落到&2.41%，商品房销售面积增幅回落到&13.4%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&8
&&&&2005&年房屋竣工面积&53,417&万平方米，比上年增加&25.8%；商品房销售面积
55,486&万平方米，比上年增加&45.1%，该阶段出现商品房销售面积大于房屋竣工面
积现象，显示出需求大于供给的市场形势，房地产市场需求强劲。
&&&&2006&年房屋竣工&55,831&万平方米，增幅回落到&4.5%，&年每年房屋
竣工面积增幅保持在&8-10%之间，在&2011&年增加至&17.6%，房屋竣工面积达&92,620
万平方米，但在&2012&年又回落到&7.4%，房屋竣工面积为&99,425&万平方米。可见，
该期间房屋竣工面积相对增幅稳定。相比，商品房销售面积增幅则波动较大，
&年销售面积增幅分别为&11.5%、25.1%，但在&2008&年，由于受到国际金融
危机爆发、国内经济增速放缓的影响，商品房销售面积相比上年同期出现了较大幅
度下滑，同比增长-14.7%，2009&年在国家经济刺激计划及多项房地产利好政策的推
动下，国内房地产呈现&V&形反弹，商品房销售面积增长&43.6%，房地产市场价格被
部分投机者哄抬，2009&年底开始国家陆续出台了一系列稳定房地产市场价格的控制
措施，致使&&年商品房销售面积增幅较小，分别为&4.9%、1.8%，保持基本
平稳状态。
&&&&2013&年，房屋竣工面积&101,435&万平方米，同比增长&2.0%，其中，住宅竣工面
积&78,741&万平方米，下降&0.4%；商品房销售面积&130,551&万平方米，同比增长&17.3%。
2014&年，房屋竣工面积&107,459&万平方米，增长&5.9%，其中，住宅竣工面积&80,868
万平方米，增长&2.7%；商品房销售面积&120,649&万平方米，同比下降&7.6%。2015
年，房屋竣工面积&100,039&万平方米，同比下降&6.9%，其中住宅竣工面积&73,777
万平方米，下降&8.8%；商品房销售面积&128,495&万平方米，比上年增长&6.5%。
&年竣工面积及销售面积统计如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9
&&&&2016&年&1-6&月份，全国房地产开发投资&46,631&亿元，同比名义增长&6.1%（扣
除价格因素实际增长&8.0%），增速比&1-5&月份回落&0.9&个百分点。其中，住宅投资
31,149&亿元，增长&5.6%，增速回落&1.2&个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比
重为&66.8%。房地产开发企业房屋施工面积&669,750&万平方米，同比增长&5.0%，增
速比&1-5&月份回落&0.6&个百分点，其中，住宅施工面积&459,444&万平方米，增长&3.4%。
房屋新开工面积&77,537&万平方米，增长&14.9%，增速回落&3.4&个百分点，其中，住
宅新开工面积&53,433&万平方米，增长&14.0%。房屋竣工面积&39,546&万平方米，增
长&20.0%，增速回落&0.4&个百分点，其中，住宅竣工面积&29,024&万平方米，增长&19.2%。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数据来源：国家统计局
&&&&&&1-6&月份，商品房销售面积&64,302&万平方米，同比增长&27.9%，增速比&1-5
月份回落&5.3&个百分点。其中，住宅销售面积增长&28.6%，办公楼销售面积增长&40.5%，
商业营业用房销售面积增长&13.4%。商品房销售额&48,682&亿元，增长&42.1%，增速
回落&8.6&个百分点。其中，住宅销售额增长&44.4%，办公楼销售额增长&61.6%，商业
营业用房销售额增长&15.6%。6&月末，商品房待售面积&71,416&万平方米，比&5&月末
减少&753&万平方米。其中，住宅待售面积减少&770&万平方米，办公楼待售面积减少
86&万平方米，商业营业用房待售面积增加&44&万平方米。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数据来源：国家统计局
&&&&可见，2015&年-2016&年上半年，在国家宏观调控的引导下，商品房销售面积及
销售额出现较大增长，库存量减少。
&&&&另外，根据财富证券住宅销售价格统计，&年上半年，全国房地产市
场住宅销售价格出现较大增幅。据统计，百城样本住宅均价达到&11,816&元，环比上
涨&1.32%（前值&1.70%），同比上涨&11.18%（前值&10.34%），其中&4&个一线城市（北、
上、广、深）住宅均价达到&37,098.25&元，环比上涨&1.57%（前值&1.85%），同比上
涨&25.69%（前值&26.82%）。如下图：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数据来源：wind，财富证券
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&11
&&&&2.&2016&年下半年房产趋势预测
&&&&经过&2015&年开始的一轮在宏观政策引导下的强势上涨以后，目前全国房地产市
场呈现以下态势：
&&&&A.&房价环比增速开始掉头。6&月各线城市房价环比增速均有所下降，其中二线
城市降幅最大（39&个&BP），三线城市降幅最小（8&个&BP）。同比增速方面，一线城市
同比上涨&25.69%，增速开始掉头。
&&&&B.&成交增速下降趋势不减，但下降速度有所缓和。6&月&30&日大中城市商品房
成交套数和面积分别增长&15%和&13%，其中二线城市成交套数（面积）增速跌幅最大。
从环比来看，继一、三线城市成交出现负增长，二线城市成交套数也开始出现负增
&&&&C.&商品房去化周期有所抬头。跟踪的&17&个城市商品住宅去化率显示，8&个城
市库存销售依旧不足半年，但相比于&5&月底，这&8&个城市中有&5&个城市去化周期有
所上升；其余&9&个城市中只有青岛和北京去化周期下行。
&&&&D.&投资开工去“燥”。5&月份房地产开发计划总投资增速微幅降至&9.25%，待开
发土地面积增速下滑扩大至-2.07%。房地产开发资金来总体增速保持平稳。房屋新
开工增速开始掉头，施工增速继续回落，而竣工增速延续上升，在销量保持平稳的
情况下两方背离将导致新增库存增速下降。
&&&&总体而言，当前城市市场格局进一步分化，热点城市政策逐步收紧，但部分二
线及三四线城市绝对库存量依旧高企的背景下，整体政策环境继续宽松，目前海南、
重庆以及西安等地继续出台去库存政策，支持住房消费。成交层面上，6&月房企半
年度冲业绩，6&月份，跟踪的&64&城市一手房日均成交环比&5&月上涨&5%，同比增长
18%，同比增速较&5&月收窄&4&个百分点。而半年度来看，整体政策宽松推动需求加快
入市，上半年成交量高位运行，64&城市新房成交同比增长&35%。房价方面，6&月份，
全国百城新建住宅均价环比上涨&1.32%，涨幅较上月收窄&0.38&个百分点，房价增速
呈现放缓态势。展望未来，认为&16&年全年成交增长趋势确立，成交量和金额或将均
创历史新高，但小周期高点在&1&季度已经出现，下半年成交量增长压力较大，基本
面或将由量价齐升逐步过渡至量跌价升。
&&&&3.&企业基本情况
&&&&(1)&公司经营架构
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&12
&&&&&&&&&A.&公司本级经营架构
&&&&&&&&&上峰地产公司是一家房地产股权管理型公司，本级不开发房地产项目，旗下子
&公司专业负责各地房地产项目的开发和销售，其依托于上峰控股集团的雄厚实力，
&已在多省市开发有&6&个房产项目。
&&&&&&&&&上峰地产公司采用集权与分权并用的管理模式，新项目开发时在当地成立项目
&公司，由地产总部派遣子公司主要负责人，包括总经理，财务负责人，以及前期副
&总经理。上峰地产总部决定项目定位，前期设计，工程招标。由子公司负责招聘人
&才，经营壮大各个项目公司，树立品牌形象。&前期投入由上峰地产总部负责取得土
&地资金，之后由各项目公司申请项目贷款进行滚动开发，目前有铜陵项目在建行取
&&&&&&&&&B.&下属控（参）股的公司
&&&&&&&&&截至评估基准日，上峰房产公司投资单位共&6&家，包括&2&家全资子公司、3&家
&控股子公司和&1&家参股子公司，基本情况见下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
序号&&&&&&&&&&&&被投资单位名称&&&&&&&&&&&&投资日期&&&&股权比例&&&&&账面余额&&&&&&&减值准备&&&&&账面价值
&1&&&&&山东泰山宝盛置业有限公司&&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&&&&35%&&&&148,675,515.81&&&&&0.00&&&&&148,675,515.81
&2&&&&&怀宁上峰置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&&&&100%&&&&30,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&30,000,000.00
&3&&&&&铜陵上峰投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&&&&68%&&&&&34,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&34,000,000.00
&4&&&&&浙江上峰控股集团诸暨地产有限公司&&&2014.12&&&&&&&&&100%&&&&30,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&30,000,000.00
&5&&&&&安徽万事昌置业有限公司&&&&&&&&&&&&&2015.3&&&&&&&&&&90%&&&&&34,085,100.00&&&&&0.00&&&&&&34,085,100.00
&6&&&&&微山上峰阳光置业有限公司&&&&&&&&&&&2015.5&&&&&&&&&&70%&&&&&35,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&35,000,000.00
&&&&&&&&&(2)&企业开发项目情况
&&&&&&&&&上峰房产公司系浙江上峰控股集团有限公司的控股子公司。目前上峰房产公司
&已成功开发了上峰和风苑（浙江诸暨）、上峰上城（安徽铜陵）、上峰香樟雅苑（安
&徽安庆）、上峰华兴明珠（安徽蚌埠）、上峰宝盛广场（山东泰安）、上峰阳光华
&府（山东济宁）等项目，累计开发面积近&150&万平方米。
&&&&&&&&&(3)&企业在行业中的地位、竞争优劣势及面临的机遇和挑战
&&&&&&&&&1）优势分析
&&&&&&&&&资金优势：浙江上峰控股集团有限公司始创于&1978&年，历经&30&多年专业化发
&展，上峰控股集团已成为一家以建材为主业，以房地产、文化产业、投资等为主要
&业务版块的多元化大型控股集团。上峰地产公司以浙江上峰控股集团有限公司为背
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&13
景，从事房地产开发业务，具有较大的竞争优势，既可以保持充足的资金流，获取
集中资本，又可以依托“上峰”品牌，创造较好的集团化优势。
&&&&地域优势：上峰房产公司项目所在地多选择为安徽铜陵、安庆、浙江诸暨等二
三线城市，上述区域有较好的政府政策、税收等支持力度，且可以以较低的成本获
取到适合的土地使用权，然后通过差异化定制建造适宜于各阶层的不同类型房产产
品，包括城央墅质洋房、高层景观洋房、配套商业等，可以获得较好的市场反应度，
快速回笼资金。
&&&&2)&劣势分析
&&&&区域限制：由于上峰房产公司的项目多位于二三线城市，这些城市的房地产市
场容量往往有限，销售价格难以创造新高，若产品定位不准，不能符合当地消费者
实际需求，很可能导致销售缺乏动力。
&&&&市场限制：随着房地产行业进入“白银时代”，龙头房企市场占比进一步提升，
中小房企进驻一线城市、抢占土地市场的优势进一步减弱。
&&&&3)&机遇分析
&&&&2010&年以来，行业销售净利率呈下降趋势，土地成本、融资成本和人力成本快
速攀升是侵蚀房企利润的三把利剑，在这种情况下，先前行业中某些不合理的利润
势必要下降，代表着优胜劣汰的理性市场规律也使得利润下降。将来可能有两类企
业具有明显的优势：一类是形成规模效应，资金周转速度很快的企业；第二类是在
土地价值深度挖掘方面有独特方式的企业，因为土地成本将成为行业利润下降的情
况下，衡量企业利润经营业绩水平的核心指标之一。故上峰房产公司在上峰集团公
司背景下，从事二三线城市房产开发，具有一定的优势和机遇。
&&&七、资料清单
&&&委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供
资料的真实、合法、完整。
&&1.&资产评估申报表；
&&2.&相关经济行为文件；
&&3.&审计报告；
&&4.&生产经营统计、预测资料；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&14
5.&产权证明文件；
6.&重大合同、协议等；
7.&其他相关资料。
（本页以下无正文）。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&15
（本页无正文，为签字盖章页）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&委托方：甘肃上峰水泥股份有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位负责人：俞锋
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二〇一六年七月十日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&16
（本页无正文，为签字盖章页）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&被评估单位：浙江上峰房地产有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单位负责人：边卫东
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二〇一六年七月十日
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&17
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分资产评估说明
&&&&&一、评估对象和评估范围说明
&&&&&(一)&评估对象和评估范围内容
&&&&&1.&评估对象为上峰水泥公司拟收购股权涉及的上峰房产公司的股东全部权益。评
估范围为上峰房产公司的全部资产及相关负债。
&&&&&2.&委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产及流动负债。按照上峰房
产公司提供的&2016&年&6&月&30&日业经审计的会计报表反映，母公司报表口径的资产、负
债&及&股&东&权&益&的&账&面&价&值&分&别&为&690,059,326.39&元&、&397,812,625.62&元&和
292,246,700.77&元，合并报表口径的资产、负债、股东权益和归属于母公司的所有者
权益的账面价值分别为&1,223,598,343.24&元、835,176,392.72&元、388,421,950.52
元和&362,272,918.89&元。
&&&&&上峰房产公司已聘请亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）对其截至&2016
年&6&月&30&日的会计报表进行了审计，该事务所于&2016&年&7&月&25&日出具了亚会&B&审字
（&号的《审计报告》，报告类型为无保留意见。
&&&&&3.&根据上峰房产公司提供的评估对象及其所涉及资产的法律权属资料，评估对象
及其所涉及资产的法律权证齐全，权属情况明确，未发现存在权属资料瑕疵情况。
&&&&&(二)&实物资产的分布情况及特点
&&&&&委托评估的实物资产为设备类固定资产，包括空调、电脑及复印机等办公设备和车
辆，均分布于上峰房产公司办公场所内。
&&&&&二、资产核实情况总体说明
&&&&&(一)&资产核实人员组织、实施时间和过程
&&&&&为本次经济行为，上峰房产公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财务、
基建、设备等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负债清册，
收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产类型和分布情况分小
组进行现场核实，时间为&2016&年&7&月&4&日至&8&日，具体过程如下：
&&&&&1.&评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&18&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
并协助其进行资产清查工作；
&&&&&2.&了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
&&&&&3.&审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
&&&&&4.&根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，并对资产状况进行勘查、记
&&&&&5.&查阅委估资产的权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
&&&&&6.&收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
&&&&&(二)&资产核实结论
&&&&&1.&经核实，我们未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录存在差
异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债的账面价值
&&&&&2.&根据上峰房产公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，我们没有发现
评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况，但我们的清查核实工作不能作为对
评估对象和相关资产的法律权属的确认或保证。
&&&&&三、评估技术说明
&&&&&(一)&资产基础法
&&&&&资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内
及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各项生产要
素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分
项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。具
体过程说明如下。
&&&&&一)&流动资产
&&&&&1．货币资金
&&&&&货币资金账面价值&448,590.42&元，包括库存现金&4,720.15&元、银行存款&443,870.27
&&&&&(1)&库存现金
&&&&&库存现金账面价值&4,720.15&元，为人民币现金，存放于公司财务部。评估人员对
现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付
款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&19&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&库存现金以核实后的账面值&4,720.15&元为评估值。
&&&&&(2)&银行存款
&&&&&银行存款账面价值&443,870.27&元，由存放于华夏银行杭州高新支行、兴业杭州湖
滨支行、浙商银行绍兴诸暨支行等&3&个人民币账户的余额组成。我们查阅了银行对账单，
并对余额进行函证，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发
现不符情况。
&&&&&银行存款以核实后的账面值&443,870.27&元为评估值。
&&&&&货币资金评估价值为&448,590.42&元，包括库存现金&4,720.15&元、银行存款
443,870.27&元。
&&&&&2．应收利息
&&&&&应收利息账面价值&25,086,960.27&元，系应收子公司铜陵上峰投资有限公司、安徽
万事昌置业有限公司等公司的利息。
&&&&&经检查相关合同，利息计提正确。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
&&&&&经核实，各项利息收回有保障，故以核实后的账面值为评估值。
&&&&&应收利息评估价值为&25,086,960.27&元。
&&&&&3．其他应收款和坏账准备
&&&&&其他应收款账面价值&346,768,285.08&元，其中账面余额&346,768,285.08&元，坏账
准备&0.00&元，内容包括资金拆借款、备用金、代垫房租等，账龄在&1&年以内的有
314,963,385.08&元，占总金额的&90.83%，账龄在&1-2&年的有&31,804,900.00&元，占总
金额的&9.17%。其中关联方款项包括应收山东都市阳光置业有限公司资金拆借款
31,804,900.00&元，铜陵上峰投资有限公司资金拆借款&62,600,000.00&元，安徽万事昌
置业有限公司资金拆借款&68,500,000.00&元，微山上峰阳光置业有限公司资金拆借款
178,641,600.00&元，魏金良暂借款&100,000.00&元、边卫东备用金&73,786.09&元。
&&&&&评估人员通过检查原始凭证及相关的文件资料等方式确认款项的真实性，按财务会
计制度核实，未发现不符情况。上峰房产公司坏账准备采用备抵法：其他应收款余额大
于&500&万元的应收款款项划分为单项金额重大的应收款项，逐项进行减值测试，有客观
证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，计提坏账准备。其他款项采用账龄分析法确定具体计提标准，确定具体提取比例
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&20&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
为：账龄&1&年以内（含&1&年，下同）的，按其余额的&5%计提；账龄&1-2&年的，按其余
额的&10%计提；账龄&2-3&年的，按其余额的&20%计提；账龄&3-4&年的，按其余额的&50%
计提；账龄&4-5&年的，按其余额的&80%计提；账龄&5&年以上的，按其余额的&100%计提。
关联方不计提坏账准备。
&&&&&&&经核实，其他应收款账面余额为资金拆借款、备用金、代垫房租等，估计发生坏账
的风险较小，故以其核实后的账面余额为评估值。
&&&&&&&其他应收款评估价值为&346,768,285.08&元。
&&&&&&&4.&流动资产评估结果
&&&&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&372,303,835.77&元
&&&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&372,303,835.77&元
&&&&&&&二)&非流动资产
&&&&&&&1.&长期股权投资
&&&&&&&(1)&概况
&&&&&&&长期股权投资账面价值&311,760,615.81&元，减值准备&0.00&元。
&&&&&&&被投资单位包括&2&家全资子公司、3&家控股子公司及&1&家参股子公司，基本情况如
下表所示：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&金额单位：人民币元
序号&&&&&&&&&&&&被投资单位名称&&&&&&&&&&&&投资日期&&&股权比例&&&&&账面余额&&&&&&&减值准备&&&&&&&账面价值
&&1&&&&&&&&山东泰山宝盛置业有限公司&&&&&&&2013.12&&&&&&35%&&&&&&148,675,515.81&&&&&0.00&&&&&&148,675,515.81
&&2&&&&&&&&&怀宁上峰置业有限公司&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&100%&&&&&&30,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&&30,000,000.00
&&3&&&&&&&&&铜陵上峰投资有限公司&&&&&&&&&&2013.12&&&&&&68%&&&&&&&34,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&&34,000,000.00
&&4&&&&浙江上峰控股集团诸暨地产有限公司&&&2014.12&&&&&&100%&&&&&&30,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&&30,000,000.00
&&5&&&&&&&&&安徽万事昌置业有限公司&&&&&&&&2015.3&&&&&&&90%&&&&&&&34,085,100.00&&&&&0.00&&&&&&&34,085,100.00
&&6&&&&&&&&微山上峰阳光置业有限公司&&&&&&&2015.5&&&&&&&70%&&&&&&&35,000,000.00&&&&&0.00&&&&&&&35,000,000.00
&&&&&&&评估人员查阅了上述投资项目的章程、验资报告、企业法人营业执照等，了解了被
投资单位的生产经营情况，获取了被投资单位截至&2016&年&6&月&30&日的业经审计的会计
报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
&&&&&&&(2)&具体评估方法
&&&&&&&1)对于投资怀宁上峰置业有限公司、浙江上峰控股集团诸暨地产有限公司共&2&家全
资子公司、铜陵上峰投资有限公司、安徽万事昌置业有限公司、微山上峰阳光置业有限
公司共&3&家控股子公司的股权投资，本次按同一标准、同一基准日对被投资单位进行现
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&21&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
场核实和评估(详见本评估说明附件一至五)，以各家子公司评估后的股东权益中被评估
单位所占份额为评估值。计算公式为：
&&&&&长期股权投资评估价值=被投资单位评估后的股东权益×股权比例
&&&&&2)&对于投资山东泰山宝盛置业有限公司&1&家参股子公司的长期股权投资，本次按
同一标准、同一基准日对被投资单位进行现场核实和评估，以该家子公司评估后的股东
权益中被评估单位所占份额为评估值。计算公式为：
&&&&&长期股权投资评估价值=被投资单位评估后的股东权益×股权比例
&&&&&具体核实过程如下：
&&&&&山东泰山宝盛置业有限公司(以下简称“宝盛置业公司”)成立于&2010&年&8&月&16&日，
系被评估单位的参股子公司。按统一社会信用代码为&40175D&的《营业执
照》记载，其住所为泰安东岳大街西段，现注册资本&5,000&万元（其中浙江上峰房地产
有限公司出资&1,750&万元，占注册资本的&35%；宝盛投资股份有限公司出资&2,000&万元，
占注册资本的&40%；浙江航民房地产开发有限公司出资&900&万元，占注册资本的&18%；
浙江富润股份有限公司出资&350&万，占注册资本的&7%），法定代表人徐云茂，经营范围
为：房地产开发、经营；酒店管理；房屋租赁；物业管理；以自有资金进行投资（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
&&&&&按照宝盛置业公司提供的截至评估基准日业经审计的会计报表反映，其资产、负债
及股东权益的账面价值分别为&949,923,009.44&元、857,660,842.87&元和&92,262,166.57
元；2016&年&1-6&月的营业收入为&255,986,917.00&元，净利润为&15,721,905.17&元。
&&&&&截至评估基准日，宝盛置业公司资产构成主要为流动资产、非流动资产、流动负债
及非流动负债。具体见下表：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&6&月&30&日
&&&&&一、流动资产：
&&&&&货币资金&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&124,964,504.11
&&&&&应收票据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&700,000.00
&&&&&预付款项&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&375,719.47
&&&&&其他应收款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&199,726,772.19
&&&&&存货&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&623,338,653.91
&&&&&流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&949,105,649.68
&&&&&二、非流动资产
&&&&&固定资产&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&817,359.76
&&&&&非流动资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&817,359.76
&&&&&资产合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&949,923,009.44
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&22&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2016&年&6&月&30&日
&&&&&三、流动负债：
&&&&&应付账款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&90,072,520.57
&&&&&预收款项&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&262,070,862.01
&&&&&应交税费&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-29,278,505.96
&&&&&其他应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&198,208,742.65
&&&&&流动负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&521,073,619.27
&&&&&四、非流动负债：
&&&&&专项应付款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&336,587,223.60
&&&&&非流动负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&336,587,223.60
&&&&&负债合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&857,660,842.87
&&&&&股东权益合计&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&92,262,166.57
&&&&&货币资金账面价值&124,964,504.11&元，包括库存现金&24,197.05&元、银行存款
8,940,307.06&元和其他货币资金&116,000,000.00&元。对于库存现金，评估人员对现金
账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭
证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
对于银行存款，评估人员查阅了银行对账单及调节表，对该银行存款余额进行函证，了
解了未达款项的内容及性质，未发现影响资产净额的大额未达账款。按财务会计制度核
实，未发现不符情况。对于其他货币资金，评估人员查阅了网上银行对账单并对其进行
函证，未发现影响股东权益的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
货币资金以核实后的账面价值为评估值。
&&&&&应收票据账面价值&700,000.00&元，均系无息银行承兑汇票。评估人员检查了票据
登记情况，并对基准日库存票据进行了盘点，结果账实相符。经核实,发现应收票据评
估基准日已超过承兑期，经询问，宝胜置业公司已对其进行托收但款项尚未到账。按财
务会计制度核实，未发现不符情况。经核实，评估人员认为银行承兑汇票的信用度较高，
可确认上述票据到期后的可收回性。故以核实后的账面值为评估值。
&&&&&预付款项账面价值&375,719.47&元，内容包括货款、电费等。其中账龄在&1&年以内
的有&242,562.29&元，占总金额的&64.56%；账龄在&1-2&年的有&957.18&元，占总金额的
0.25%；账龄在&2-3&年的有&80,000.00&元，占总金额的&21.29%；账龄在&3-4&年的有
52,200.00&元，占总金额的&13.90%。评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及
相关的文件资料等方式确认款项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。经
核实，预付绍兴县越雅轩家具有限公司的办公家具款系发票未到的设备款，实际已在固
定资产考虑，泰安市时代发展线建设工程泰山区指挥部的租赁款，系发票未到而挂账的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&23&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
费用性质款项，本次将其评估为零，其他预付款项期后能形成相应资产或权利，以核实
后的账面价值为评估值。
&&&&&其他应收款账面价值&199,726,772.19&元，其中账面余额&199,726,722.19&元，坏账
准备&0.00&元，内容包括备用金、押金、质保金、关联方资金拆借款等。其中账龄在&1
年以内的&199,462,772.19&元，按占总金额的&99.868%；账龄在&1-2&年的有&4,000.00&元，
占总金额的&0.002%；账龄在&2-3&年的有&3,500.00&元，占总金额的&0.002%；账龄在&4-5
年的有&256,500.00&元，占总金额的&0.128%。其中关联方往来包括应收山东泰山宝盛大
酒店有限公司资金拆借款&137,450,000.00&元、浙江上峰房地产有限公司资金拆借款
17,490,275.00&元。评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料
等方式确认款项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。经核实，其他应收
款主要包括押金、备用金和资金拆借款等，预计期后无法收回的风险较小，故以核实后
的账面余额为评估值。
&&&&&存货账面价值623,338,653.91元，存货跌价准备0.00元，系正在开发的位于山东省
泰安市的上峰宝盛广场项目。上峰宝盛广场项目为宝胜置业公司开发的大型综合开
发项目，该项目位于泰安市核心地段，东接迎胜南路，北面泰山大街，与泰山相望，雄
踞时代发展轴核心，内容包含回迁安置房、社区办公、商铺、五星级酒店及高端公寓等
（含返村住宅及商业等），是泰城的地标综合体，本次列入评估范围的是其自行开发部
分，主要为14幢高层建筑，内容包含住宅、商业、车位及储藏室。截至评估基准日，该
项目已取得建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，其所在
土地使用权已取得了泰土国用（2011）第T-0895号、泰土国用（2011）第T-0894号《国
有土地使用权证》。上峰宝盛广场项目整体分二期开发建设，共开盘14幢高层建筑，
总建筑面积32余万平方米，总容积率3.5，绿地率30%，建筑密度33.5%，其中地上建筑
面积25万余平方米，地下建筑面积7万余平方米，配置汽车泊位1,283个，可售面积26.1
万余平方米（含自留商业部分），可售车位1,283个。截至评估基准日，项目已基本完工，
处于可售状态，且已实现销售22万余平方米。列入本次评估范围的开发成本为上峰宝
盛广场项目的土地款、前期工程费、项目政府规费、土建及安装工程款、室外铺装及景
观工程款等的支出。本次采用动态假设开发法进行评估。动态假设开发法是指将待估房
地产项目预期开发后的销售收入，扣除其正常情况下预期尚需发生的建造成本、销售税
金及附加、土地增值税、管理费用、销售费用、所得税等，确定待估房地产项目评估价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&24&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
值的方法。
&&&&&设备类固定资产合计账面原值&3,337,802.00&元，账面净值&817,359.76&元，包括别
克汽车、奥迪汽车、新日电动车等&5&辆车辆以及空调、电脑、打印机等办公设备。根据
本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以成本法为主的评估方法，
采用成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产
所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本
中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值）而得到被评估
资产价值的方法。
&&&&&负债包括应付账款、预收款项、应交税费、其他应付款等流动负债以及专项应付款。
评估人员通过核对明细账与总账的一致性、与关联方对账等方式进行核实。经核实，专
项应付款系泰安市泰山区财源街道办事处，按照泰政发（2004）71&号及泰政发（2008）
31&号文件规定的优惠政策，向区政府申请将宝胜置业公司缴纳的土地出让金按政策规
定作相应的扣除后形成的政府收益返还给宝胜置业公司，专项用于基础设施建设、土地
开发利用以及被拆迁村民回迁楼等建设项目的返还款，合计&336,587,223.60&元，由于
该专项应付款实际不需支付，在开发成本评估中已考虑，本次将其评估为零。其他各项
负债基准日后应需支付，以核实后账面值为评估值。
&&&&&宝盛置业公司的股东全部权益评估价值为&410,652,326.50&元。由于上峰房产公司
持有该公司&35%股权，故本次评估按照该参股子公司评估后股东权益确定对其的股权投
&&&&&上峰房产公司对宝盛置业公司的长期股权投资评估价值为&143,728,314.28&元。
&&&&&本次评估未考虑可能存在的控制权溢价或缺乏控制权的折价对长期股权投资评估
价值的影响。
&&&&&长期股权投资评估价值为&772,169,442.00&元，评估增值&460,408,826.19&元，增值
率为&147.68%。
&&&&&2.&设备类固定资产
&&&&&(1)&概况
&&&&&1)&基本情况
&&&&&列入评估范围的设备类固定资产共计&24&台（套），合计账面原值&4,308,956.45&元，
账面净值&3,008,864.60&元，减值准备&0.00&元。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&根据上峰房产公司提供的《电子设备评估明细表》和《车辆评估明细表》，设备类
固定资产在评估基准日的详细情况如下表所示：
&&&&编&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值(元)
&&&&&&&&&&&&&&&&&&科目名称&&&&&&&&&&&&&&计量单位&&&&&&&&数量
&&&&号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原值&&&&&&&&&&&&净值
&&&&1&&&&固定资产--车辆&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&辆&&&&&&&&&&&&&&&6&&&&4,229,549.45&&&2,967,812.93
&&&&2&&&&固定资产—电子设备&&&&&&&&&&&&台（套/项）&&&&&&&&&&18&&&&&79,407.00&&&&&&&41,051.67
&&&&3&&&&减值准备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&0.00
&&&&&上峰房产公司对设备类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：
&&&&&固定资产折旧采用年限平均法，各类机器设备的使用寿命、预计净残值和年折旧率
&&&&固定资产类别&&&&&&&&&&&&&使用寿命（年)&&&&&&&&&&预计净残值&&&&&&年折旧率(%)
&&&&&电子设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5%&&&&&&&&&&&&&&31.67
&&&&&办公设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5%&&&&&&&&&&&&&&31.67
&&&&&运输工具&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5%&&&&&&&&&&&&&&19.00
&&&&&被评估单位对设备类固定资产的减值准备计提采用个别认定的方式。截至评估基准
日，未计提固定资产减值准备。
&&&&&2)&主营业务、主要设备与设备特点
&&&&&评估人员对被评估单位的主营业务、主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等
情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
&&&&&列入本次评估范围的设备主要包括电脑、打印机等办公设备及车辆，均位于租用的
办公场地内。
&&&&&3)&设备的购置日期、技术状况与维护管理
&&&&&委估设备主要系国产，其原始制造质量较好。购置时间范围从&&年，整体
使用年份较新。被评估单位有较为完整健全的设备维修、保养、管理制度，有专人负责，
并已经建立电子设备台账。
&&&&&4)&机器设备核实的方法、过程和结果
&&&&&本公司评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有
关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，向设备管理部门了
解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评估单位的设备管理人员一起，对照
《电子设备评估明细表》、《车辆设备评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了抽查
核实。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&26&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&经核实，委估设备的账面原值主要由购置成本和安装调试费构成，其整体状况良好，
能满足生产需要。
&&&&&5)&权属情况
&&&&&评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料，对设备的权属相关
资料进行了必要的查验。经核实，没有发现委估设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。
&&&&&(2)&具体评估方法
&&&&&根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点，确定以成本法为主的
评估方法，采用成本法进行评估是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相
同的资产所需的成本即重置成本，然后估测被评估资产存在的各种贬值因素，并将其从
重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。计算公式为：
&&&&&评估价值＝重置价值×成新率
&&&&&1)&重置价值的确定
&&&&&重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以
及其他费用中的若干项组成。
&&&&&A．现行购置价
&&&&&a.电脑、打印机及其他办公设备等：通过查阅相关报价信息或向销售商询价，以当
前市场价作为购置价。
&&&&&b.对车辆主要通过查询、了解汽车市场行情等方式确定现行购置价。
&&&&&B．相关费用
&&&&&a.列入评估范围的电脑、打印机及其他办公设备等价值较小，其现行购置价已包含
运费、安装调试费等相关费用，故本次评估时不另行考虑相关费用。
&&&&&b.车辆费用：车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费等。
&&&&&本次未考虑杭州地区小客车增量指标费用。
&&&&&C．重置价值
&&&&&重置价值＝现行购置价＋相关费用
&&&&&2)&成新率的确定
&&&&&A.对于价值量较小的设备，如电脑、打印机等办公设备，主要以使用年限法为基础，
结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。对更新换代速度、功能性贬值快的电子
设备，考虑技术更新快所造成的经济性贬值因素。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&27&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&B．对于车辆，首先按车辆经济行驶里程和经济使用年限两种方法计算理论成新率，
然后采用孰低法确定其理论成新率，最后对车辆进行现场勘察，如车辆技术状况与孰低
法确定的成新率无大差异则成新率不加调整，若有差异则根据实际情况进行调整。
&&&&&(3)&评估举例
&&&&&例一、现以“联想电脑”（列《固定资产--机器设备评估明细表》第&5&项）为例对
电子设备的评估过程作具体说明。
&&&&1)&概况
&&&&该电子设备系华为技术有限公司生产，设备型号为扬天&T4900。设备启用时间为&2014
年&11&月。账面原值&4,850.00&元，账面净值&2,418.19&元。主要技术参数如下：
&&&&CPU&型号：Intel&酷睿&i3&4170
&&&&CPU&频率：3.7GHz
&&&&内存：2GB
&&&&硬盘：500GB
&&&&2)&重置价值的确定
&&&&A．现行购置价
&&&&经评估人员网上查询及向经销商询价，该型设备现行购置价取为&3,640.00&元（不
含税价）。
&&&&B．其他费用
&&&&因该类电子设备购置价值量小且安装方便，不再另行考虑其他费用。
&&&&C.&重置价值
&&&&重置价值&=&现行购置价
&&&&&&&&&&&&&&&&=&3,640.00&元
&&&&3)&成新率确定
&&&&该类电子设备成新率采用使用年限法评定，并通过对设备的使用强度、使用时间、
制造质量、故障和维护保养等情况的分析，确定综合成新率。
&&&&根据使用情况及其他有关规定，综合评定该设备耐用年限为&5&年；该设备已使用
1.67&年，尚可使用年限初定为&3.33&年，则：
&&&&成新率&K=尚可使用年限/耐用年限×100%
&&&&&&&&&&&&&&&=3.33/5×100%
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&28&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&=67%&(圆整后)
&&&&由于该电脑使用正常，故评定综合成新率为&67%。
&&&&4)&评估结果
&&&&评估价值&=&重置价值×综合成新率
&&&&&&&&&&&&&&&&=&3,640.00&元×67%
&&&&&&&&&&&&&&&&=&2,440.00&元(圆整后)
&&&&例二、现以奥迪轿车（列《固定资产--车辆评估明细表》第&1&项）为例对车辆的评
估过程作具体说明。
&&&&1)&车辆概况
&&&&该奥迪轿车的型号为奥迪牌&FV7301BFDWG，由一汽-大众汽车有限公司生产。机动牌
号为浙&ASF468，车辆类型为轿车，总质量&2,475Kg，核定载人数&5&人。该车的注册登记
日期为&2014&年&6&月，已行驶里程约&8,000&公里，目前使用情况正常。该车辆账面原值
627,319.00&元，账面净值&388,257.41&元。
&&&&2)&重置价值的确定
&&&&通过市场了解及网上查询分析，取基准日时该车型市场价为&618,000.00&元（含税
价）作为购置价格。
&&&&相关费用依照有关现行规定取为：
&&&&购置附加税为&10%，计费基数为不含税的销售价。
&&&&证照等杂费：350&元。
&&&&则：重置价值&=&618,000.00/1.17×(1+10%)+350
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&=&581,000.00&元（圆整后）
&&&&3)&成新率的评定
&&&&A．理论成新率的计算
&&&&车辆的理论成新率按该车实际使用情况，确定该车辆经济使用年限为&10&年，经济
行驶公里数为&50&万公里。目前该车已使用&2.08&年，已行驶&8,000&公里。
&&&&年限成新率&K1&=&(10－2.08)/10×100%=79%
&&&&里程成新率&K2&=&(50－0.8)/50×100%=98%
&&&&取理论成新率&=79%
&&&&B．现场勘察情况
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&29&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&根据现场勘察情况，该车使用正常，保养良好，理论成新率不需调整，则勘察法成
新率&K3=理论成新率。
&&&&C．综合成新率
&&&&根据理论成新率和现场勘察情况，评定综合成新率=min{K1,K2，K3}为&79%。
&&&&4)&评估结果
&&&&评估价值&=&重置价值×综合成新率
&&&&&&&&&&&&&&&&=&581,000.00×79%
&&&&&&&&&&&&&&&&=&458,990.00&元
&&&&&(4)&设备类固定资产评估结果
&&&&&账面原值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,308,956.45&元
&&&&&账面净值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,008,864.60&元
&&&&&重置价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4,002,620.00&元
&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3,334,610.00&元
&&&&&评估增值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&325,745.40&元
&&&&&增值率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10.83%
&&&&&3．无形资产—其他无形资产
&&&&&无形资产--其他无形资产账面价值&381,158.31&元，其中账面余额&381,158.31&元，
减值准备&0.00&元，系金蝶&EAS&财务管理软件的摊余额。
&&&&&评估人员查阅了相关账簿、原始凭证等，了解了上述无形资产现在的使用情况，并
对账面摊销情况进行了复核。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
&&&&&据了解，委估金蝶&EAS&财务管理软件系近期购置，购入价格基本能反映其价值，故
以核实后的原始购置价为评估值。
&&&&&无形资产-其他无形资产评估价值&431,500.00&元，评估增值&50,341.69&元，增值率
&&&&&4．长期待摊费用
&&&&&长期待摊费用账面价值&2,604,851.90&元，系租入位于杭州市西湖区龙桂湾的办公
场地装修费用，企业按&5&年摊销。
&&&&&经核实，各项目原始发生额正确，企业在受益期内平均摊销，期后尚存在对应的价
值或权利，以剩余受益期应分摊的金额确定评估价值。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&30&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&长期待摊费用评估值为&2,604,851.90&元。
&&&&&5．非流动资产评估结果
&&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&317,755,490.62&元
&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&778,540,403.90&元
&&&&&评估增值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&460,784,913.28&元
&&&&&增值率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&145.01%
&&&&&三)&流动负债
&&&&&1.&应付职工薪酬
&&&&&应付职工薪酬账面价值&112,500.00&元，系应付的工资。
&&&&&评估人员检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规定，复核被
评估单位计提依据，并检查支用情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
&&&&&经核该项目应需支付，以核实后的账面价值为评估值。
&&&&&应付职工薪酬评估价值为&112,500.00&元
&&&&&2.&应交税费
&&&&&应交税费账面价值&11,928,351.66&元，包括应交代扣代缴个人所得税&3,534.09&元
及企业所得税&11,924,817.57&元。。
&&&&&被评估单位各项税负政策如下：
&&&&&营业税按应税收入&5%计缴（2016&年&5&月开始营改增），增值税按应税收入的&3%计
缴，城市维护建设税按应缴流转税的&7%计缴，教育费附加按应缴流转税的&3%计缴，地
方教育费附加按应缴流转税的&2%计缴，企业所得税税率为&25%。
&&&&&评估人员取得相应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、交情况，
并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
&&&&&评估人员按被评估单位提供的有关资料核实无误，各项税费应需支付，以核实后的
账面价值为评估值。
&&&&&应交税费评估价值为&11,928,351.66&元。
&&&&&3.&其他应付款
&&&&&其他应付款账面价值&385,771,773.96&元，包括关联方资金拆借款、暂借款、质保
金等，其中关联方往来包括应付浙江上峰控股集团有限公司资金拆借款
239,500,000.00&元、怀宁上峰置业有限公司资金拆借款&136,462,041.51&元，浙江上峰
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&31&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
控股集团诸暨地产有限公司资金拆借款&6,700,000.00&元、魏金良暂借款&3,480,000.00
&&&&&评估人员查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，审核
了债务的相关文件资料核实交易事项的真实性。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
&&&&&经核实，各款项均需支付，故以核实后的账面值为评估值。
&&&&&其他应付款评估价值为&385,771,773.96&元。
&&&&&4.&流动负债评估结果
&&&&&账面价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&397,812,625.62&元
&&&&&评估价值&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&397,812,625.62&元
&&&&&(二)&市场法
&&&&&&&市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象
价值的评估方法。
&&&&&一)&市场法的应用前提
&&&&&1.&有一个充分发展、活跃的资本市场；
&&&&&2.&资本市场中存在足够数量的与评估对象相同或类似的可比企业、或者在资本市
场上存在着足够的交易案例；
&&&&&3.&能够收集并获得可比企业或交易案例的市场信息、财务信息及其他相关资料；
&&&&&4.&可以确信依据的信息资料具有代表性和合理性，且在评估基准日是有效的。
&&&&&二）市场法的定义和原理和方法选择
&&&&&1.&市场法的定义和原理
&&&&&企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。
&&&&&市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。市场法是以现实
市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估角度和评估途径直
接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。
&&&&&2.&上市公司比较法
&&&&&上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值
比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。对于上市公
司比较法，由于所选交易案列的指标数据的公开性，使得该方法具有较好的操作性。使
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&32&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
用市场法估值的基本条件是：需要有一个较为活跃的资本、证券市场；可比公司及其与
估值目标可比较的指标、参数等资料是可以充分获取。
&&&&&目前国内&A&股市场直接以房地产业务为核心主营业务的公司较多，但被评估单位在
企业规模、开发规模、经营状况、融资能力、资产状况等各方面与上市公司都存在重大
差异，可比基础差，故本次未采用上市公司比较法。
&&&&&3.&交易案例比较法
&&&&&交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当
的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
&&&&&采用交易案例比较法和上市公司比较法类似，一般是根据估值对象所处市场的情
况，选取某些公共指标如市净率(P/B)、市盈率(P/E)等与可比公司进行比较，通过对估
值对象与可比公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来得到估值对象
的市净率(P/B)、市盈率(P/E)，据此计算目标公司股权价值。
&&&&&国内房地产行业近两年交易案例较多，A&股市场中上市公司并购房地产开发企业的
公开资料获取较为容易，能够取得与交易案例相关联的、影响交易价格的信息，因此交
易案例比较法能够进行运用操作。本次评估采用市场法中的交易案例比较法进行评估。
&&&&&采用交易案例比较法，一般是根据估值对象所处市场的情况，选取某些指标如市净
率(P/B)、市盈率(P/E)等与可比交易案例进行比较，通过对估值对象与可比交易案例的
标的公司各指标相关因素的比较，调整影响指标因素的差异，来得到估值对象的市净率
(P/B)、市盈率(P/E)，据此计算目标公司股权价值。
&&&&&三）市场法评估思路
&&&&&此次评估采用的交易案例比较法，基本评估思路如下：
&&&&&(1)&分析被评估企业的所在行业发展状况与前景。
&&&&&(2)&分析被评估企业的基本状况。主要包括企业类型、成立时间、注册地、业务结
构及市场分布、经营模式、规模、经营风险、财务风险等。
&&&&&(3)&分析、确定可比交易案例。
&&&&&(4)&分析、比较被评估企业和可比交易案例涉及的企业基本情况。
&&&&&(5)&对可比企业选择适当的价值乘数，并采用适当的方法对其在定价时间、控制权
状态、资产规模、盈利能力、财务结构、发展能力等方面进行修正、调整，进而估算出
被评估企业的价值乘数。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&33&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&(6)&根据被评估企业的价值乘数，最终确定被评估企业的股权价值。
&&&&&市场法常用的价值比率有市盈率（P/E）、市净率（P/B）、市销率（P/S）和企业倍
数（EV/EBITDA）。
&&&&&由于本次评估的是房地产开发企业，其收入和盈利与宏观经济的关联度较强，由于
市场波动性较大，导致房地产的收入和盈利也波动较大；另一方面，由于房地产开发项
目的周期长、一次投入大、上游土地供应政策调控等特点，房地产开发企业的收入和盈
利在项目开发各阶段中不平滑，同一企业各年度间的收入和盈利也会有较大波动；而市
盈率（P/E）和市销率（P/S）通常适用于盈利或营收相对稳定，波动性较小的行业，因
此本次不适宜采用市盈率（P/E）和市销率（P/S）；同时房地产开发企业的固定资产等
长期资本性投入较小，折旧摊销等非付现成本比例较小，也不适宜采用企业倍数
（EV/EBITDA）。
&&&&&因此本次评估的价值比率选用市净率（P/B）。
&&&&&评估公式为：
&&&&&目标公司股权价值=目标公司账面净资产×目标公司&P/B
&&&&&其中：目标公司&P/B&通过分析修正后的可比公司&P/B&确定。
&&&&&四）市场法的假设条件
&&&&&1．基本假设
&&&&&(1)&本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括利益
主体的全部改变和部分改变；
&&&&&(2)&本次评估以公开市场交易为假设前提；
&&&&&(3)&本次评估以被评估单位（含下属子公司，下同）维持现状按预定的经营目标持
续经营为前提，即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更
目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式；
&&&&&(4)&本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资
料真实、完整、合法、可靠为前提；
&&&&&(5)&本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政
策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，或其变化能明确预期；国家货币金融
政策基本保持不变，国家现行的利率、汇率等无重大变化，或其变化能明确预期；国家
税收政策、税种及税率等无重大变化，或其变化能明确预期；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&34&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&(6)&本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营
场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；企业能在既
定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
&&&&&2．具体假设
&&&&&(1)&本评估是基于被评估单位提供的持续经营状况下各开发项目的发展规划并经
过评估人员剔除明显不合理部分后的基础上的；
&&&&&(2)&假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范
围、方式与目前保持一致；
&&&&&(3)&假设被评估单位在未来的经营期内，其业务及管理费等支出不会在现有基础上
发生大幅的变化，仍将保持其近几年的变化趋势；
&&&&&(5)&假设被评估单位的主要经营业务内容保持相对稳定，其主营业务不会遭遇重大
挫折，总体格局维持现状；
&&&&&(6)&假设被评估单位所处的房地产市场处于相对稳定状态，价格、利率等无长期剧
&&&&&(7)&假设被评估单位经营所需资金能按计划融通；
&&&&&(8)&假设预测期内被评估单位制定的目标和措施能按预定的时间和进度如期实现，
并取得预期效益；应收款项能正常回收，应付款项需正常支付；
&&&&&(9)&假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
&&&&&评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以上评
估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
&&&&&五）市场法相关因素分析
&&&&&1.&宏观经济背景
&&&&&&(1)&宏观经济进入平稳运行阶段
&&&&&&国家统计局&7&月&15&号发布资料,据初步核算,2016&年上半年国内生产总值&340,637
亿元,按可比价格计算,同比增长&6.7%。分季度看,一季度同比增长&6.7%,二季度增长
6.7%。分产业看,第一产业增加值&22,097&亿元,同比增长&3.1%；第二产业增加值&134,250
亿元,增长&6.1%；第三产业增加值&184,290&亿元,增长&7.5%。从环比看,二季度国内生
产总值增长&1.8%。具体分行业数据如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&35&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数据来源：国家统计局统计公报
&&&&&随着中国经济体量的增大，发展的内涵出现了新变化，中国经济由快速发展阶段过
渡到了平稳发展阶段，经济运行基本呈现稳中有进状态态势，发展新常态特征更加明显。
&&&&&(2)&就业形式及物价水平基本平稳
&&&&&在服务业较快发展和创业创新带动下，就业形势好于预期。上半年，城镇新增就业
717&万人，完成全年预期目标的&71.7%，全国&31&个大城市城镇调查失业率稳定在&5%左
右。二季度末，农村外出务工劳动力&17,509&万人，同比增长&0.4%。物价水平基本稳定。
上半年，居民消费价格同比上涨&2.1%，其中一、二季度均上涨&2.1%，月度同比涨幅一
直保持在&1.8%—2.3%区间内。
&&&&&(3)&居民收入水平及消费水平增长平稳
&&&&&在就业形势稳定、工资性收入继续增长、社会保障水平稳步提高以及消费环境逐步
改善的带动下，居民收入和消费增长总体是平稳的。从收入看，上半年，全国居民人均
可支配收入&11,886&元，同比增长&8.7%，扣除价格因素，实际增长&6.5%，增速与一季度
持平。从消费看，上半年，全国居民人均消费支出同比增长&8.8%，扣除价格因素，实
际增长&6.6%。同时，上半年，社会消费品零售总额同比增长&10.3%，其中二季度增长
10.2%，与一季度基本持平。
&&&&&(4)&全国固定资产投资增速降低
&&&&&2016&年&1-6&月份，全国固定资产投资（不含农户）258,360&亿元，同比名义增长
9%（扣除价格因素后实际增长&11%），增速比&1-5&月份回落&0.6&个百分点。从环比速度
看，6&月份固定资产投资（不含农户）增长&0.45%。分产业看，第一产业投资&7,460&亿
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&36&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
元，同比增长&21.1%，增速比&1-5&月份提高&0.5&个百分点；第二产业投资&101,702&亿元，
增长&4.4%，增速回落&1.4&个百分点；第三产业投资&149,198&亿元，增长&11.7%，增速回
落&0.2&个百分点。其中&2015&年至今投资情况如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数据来源：国家统计局统计公报
&&&&&从到位资金情况看，固定资产投资到位资金&282,443&亿元，同比增长&8%，增速比
1-5&月份加快&0.1&个百分点。其中，国家预算资金增长&21.8%，增速加快&0.4&个百分点；
国内贷款增长&12.4%，增速回落&1.3&个百分点；自筹资金增长&1.4%，增速加快&0.4&个百
分点；利用外资下降&7.2%，降幅收窄&11.3&个百分点；其他资金增长&37.6%，增速回落
0.2&个百分点。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&37&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&数据来源：国家统计局统计公报
&&&&&随中国经济改革的不断推进，过去以投资为主，追求经济规模扩张的粗放型经济发
展模式或将不断转向集约型、精细化的发展模式，以人口红利为特征的基本需求释放或
将不断转向以改革红利为特征的创新需求的引导和释放。适当控制投资规模，优化投资
结构，以继续发挥投资在经济中的助推作用。
&&&&&2.&企业所在行业现状与发展前景分析
&&&&&(1)&房地产行业有关政策规定
&&&&&房地产开发过程中涉及的主要环节包括土地获取、规划设计、建设开发、销售运营
等，主要的法律包括：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管
理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》等。为规范房地产
开发，国家制订的政策法规涵盖了开发、设计、装修、销售、物业管理、投融资和相关
税收等不同环节和方面，主要相关政策法规包括：《土地管理法实施条例》、《城市房屋
拆迁管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《住房公
积金管理条例》、《物业管理条例》、《房产税暂行条例》、《经济适用房管理办法》、《廉租
住房保障办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房
销售管理办法》等。
&&&&&近年来，国家相继出台了一系列调控政策，主要包括土地、信贷、住房结构调整、
税费等方面，规范土地供应与开发商行为，稳定住房价格，引导和促进房地产行业更加
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&38&&&&&&&&&&&&&&&&&&坤元资产评估有限公司
甘肃上峰水泥股份有限公司拟收购股权涉及的浙江
上峰房地产有限公司股东全部权益价值评估项目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估说明
健康稳定地发展。
&&&&&(2)&房地产行业与上下游行业的关系
&&&&&房地产行业的产业链较长、产业关联度高。房地产行业的高度产业关联体现在：在
土地开发和房屋建造过程中带动建筑施工与基础配套设施（如市政管网、供水供电）等
相关产业的发展，拉动包括钢材、水泥、玻璃等建材行业的发展，在房屋买卖、租赁过
程中促进广告传媒业的发展，在房屋投入使用后间接带动家电、家具、装饰行业的发展，
而整个房地产活动又通过资金融通推动金融服务业的发展。
&&&&&根据美国、日本等发达国家的经验数据，按照投入产出计算，住宅产业每增加&1
个单位的生产值，可带动其他相关产业增加&1.5&至&2&个单位的生产值。而我国统计数据
表明，房地产开发投资对关联产业的带动效应约为&2。举例来说，增加&100&亿元的房地
产开发投资，扣除大约&20%土地费用外的&80&亿元，可以带动其他产业总产出增加约&160
亿元。房地产行业关联度高、带动关联产业效应明显，实现行业的稳定、可持续发展对
整个国民经济的稳定增长具有重大意义。
&&&&&(3)&房地产行业竞争分析
&&&&&A.&规模化经营成为主流
&&&&&近年来，行业的集约化程度提升明显。2013&年，年销售额超过千亿的房地产企业
共&6&家，分别为万科企业股份有限公司、绿地控股集团有限公司、保利房地产（集团）
股份有限公}