解决物管难 退租难 亟待探索长效管理机制_十堰房产资讯-十堰房产在线
解决物管难 退租难 亟待探索长效管理机制
15:08:17　来源：十堰房产在线　编辑：张鑫　
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&&&&&&&&两天前，揣着100多元钱，家住景明佳园秋景苑的王俊准备将上年度的物管费交掉。工作人员没有收她的钱，而是通知她，她已被公司列入“免交物业费”名单中。
&&&&&&& 在景明佳园，像王俊这样被免物管费的廉租户有100多户。剔除这一部分，整个小区物管费收缴率为90%。
&&&&&&& 然而，目前多数保障房小区物管费收缴率都不足50%。
&&&&&&& 记者了解到，随着建设加速，大量保障房交付使用，后期管理难题日益凸显。物业管理难是一方面，退出机制的建立和完善更是保障房区别于普通商品房的管理难点所在。
&&&&&&& 两则案例，凸显保障房后期管理两大难题
&&&&&&& 40多岁的刘伟，2008年12月底住进了南湾营某小区一套30多平方米的廉租房，每月房租仅19元。前段时间，他把一年200多元房租交到了市公房管理中心。
&&&&&&& 按理，刘伟应将房租交到马群街道物管公司。“我去交房租，收费员叫我将物管费一并交上，我不想交。单独交房租他们又不收……”刘伟告诉记者，“我心里很感激政府的关心，所以再穷，房租也应该交。不愿交物管费，是因为服务不好，家里水管漏了，物管不理，还是从马路边喊了个维修工才修好。而且小区里不少人都不交。”
&&&&&&&& 小区物管负责收费的吴女士说，小区2000多户，“能主动缴费的就一两户，上门去收，能收到的‘屈指可数’。”
在市房改办，记者又听说了另一则故事。
&&&&&&&& 去年，银龙花园小区一位租住廉租房的孤寡老人去世了，按常理，他的后事由街道或社区操办，之后再按相关程序收回这套住房。
可事情没有想象的这么简单。
&&&&&&& 老人申请廉租房时所提供的材料都符合要求：孤寡，超过60岁。可在老人去世的当天，家属出面为其料理后事。既然有家属，清理遗物、办理退租手续就必须由其出面。房改办、街道、社区、物管联合，先后几次发出通知，但半年多的时间未有答复。最后，管理部门只能借助司法途径，请出公证人员到现场进行遗物封存，才清理出房屋。
&&&&&&&& 解决物管难，政府补贴同时须建长效机制
&&&&&&&& 记者从市公房管理中心了解到，目前保障房小区物管费征收率总体偏低，景明佳园达到90%，银龙花园80%，多数不到50%。
&&&&&&&& 景明佳园小区物管、安居物业公司副总经理周锋认为，物管费好收还是因为“服务打动了业主”，“不少业主家境确实贫寒，考虑到现状，我们免掉了100多户廉租户的物管费。尽管如此，只要他们家中有什么情况，一个电话我们就上门了，所有的维修费用也是物管承担。”
&&&&&&&& 不过，周锋坦承，尽管收缴率达到90%，但去年一年物管服务一项还是亏损了近60万元。“去年仅公用设施改造费用就高达40多万元。”周锋说，公司“扭亏”主要是靠小区内的营业用房，“这一地段人气越来越旺，门面房租金不断上涨，去年租金总收入达120万元。”
&&&&&&&&& 据了解，每个保障房小区在规划建设时都会配置2%的营业用房，租金收入是物业公司弥补管理亏损的经济支柱。
&&&&&&&&& “我曾在苏州和无锡的保障房小区看到过住户将花木挖掉种菜。保障房小区难管是客观现实，居民相对而言是困难群体，长期的生活习惯不可能一下子改变，包括没有‘购买服务’的意识。这需要政府和社会不停引导。”东南大学物业管理研究所教授黄安永认为，政府不能无限期买单，在建立起长效管理机制前，可以象征性地征收物管费，物管公司的损失通过政府补贴方式弥补，但这种补贴不一定非是现金，可以考虑免营业税、推出奖励政策等。
&&&&&&&& 一位业内人士表示，物管公司在觉得“收费难”的时候也应该反思一下自己的服务，优质的物业服务对提高物业费征缴率作用明显。
&&&&&&&& 完善退租机制，须加快信息共享平台建设
&&&&&&&& 大量廉租房、公租房的交付使用，还给城市管理者出了一道新题：怎样使条件不再符合规定的保障房租户合法退出，让保障房流动起来？
&&&&&&&& 为了确保住进保障房的都是需要保障的对象，我市建立了严格的“四审两公示”准入程序，即申请人是否符合条件必须经过街道、区民政局、区房改办、市房改办等四部门审查，然后再进行两次社会公示。管理部门每年还要进行一次彻底审核。
&&&&&&& “工作量大得无法想象，目前享受保障政策的家庭超过14万户。今后几年，保障人群大面积扩容，单纯靠人工力量来进行申核，容易被钻空子。”市房改办副主任秦玲举了个例子，鼓楼区法院前不久受理了一个案子，原告是被告的前妻，离婚后女方户口未迁出，2003年男方申请购买经适房，前妻被作为家庭成员列入申报材料，“一家三口”获得了面积60平方米的房子。后来，女方申请购买经适房时被告知没有资格，一怒之下，将管理部门及前夫一起告上法庭。
&&&&&&& “申报材料没有瑕疵，女方户口没有迁出，社区也不知道他们离婚。信息不畅通，就被轻易钻了空子。”市住建委保障处处长蔡熹蔚说，目前，由民政部门牵头，房改办、公积金、劳动、公安等职能部门正联手建立信息共享平台。不过，从去年下半年开始试点的这项工作还面临一些困难，一是技术上各部门数据库不匹配，整合有一定难度；二是还需要其他部门、单位的积极参与，比如银行系统的数据很有价值，但不少银行与客户签有保密协议，不太愿意共享信息。
&&&&&&&& 此外，退出机制还面临执行难问题。“目前碰到不退出的，主要依靠司法途径解决，过程缓慢。”秦玲告诉记者，去年底，市房改办3名工作人员考取了执法证，就是为下一步执法做准备。
&&&&&&&& 今年年底，我市将有一万套公租房交付，完善保障房退出机制迫在眉睫。据悉，公租房相关管理政策近期即将出台。
&&&&&&&& 从2002年扩大规模建设至今，我市已有超过14万户家庭享受保障房阳光。
&&&&&&&& 从单一的经济适用房，到廉租房、公租房、限价房等各种保障形式相继引入，从最低收入人群，到中低收入人群、外来务工人员、新就业大学生，保障覆盖面越来越宽。
&&&&&&&& 今年是我市保障房建设全面提速的一年。不仅需要总面积的增量，也需要配套的完善和服务的提升，更需要分配制度的规范、透明、公正。惟有这样，才能真正“应保尽保”，才能让“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的全新住房供应体系日臻完善，为稳预期控房价、惠民生促和谐发挥更大作用。
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