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&本月常熟再挂一宗地！楼面价2270.8元/平 8月7日开拍
本月常熟再挂一宗地！楼面价2270.8元/平 8月7日开拍
来源：新浪乐居 &&发布时间：
常熟市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告常熟市挂[2018]11号 经常熟市批准，常熟市国土资源局决定以挂牌方式出让1（幅）地块的国有土地使用权。现将有关事项公告如下：
一、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求
二、竞买资格：本地块竞买人必须是在常熟市已认定并公开发布的安置房建设单位名单内的（常政发[2018]27号）单位。 根据江苏省信用办等《关于在公共资源交易领域的招标投标活动中建立对失信被执行人联合惩戒机制的实施意见居住房屋出租领域失信联合惩戒暂行办》（常信用办[2018]1号）要求：失信被执行人及被认定为具有严重失信行为人员参加国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。
三、本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人。
四、本次挂牌出让的详细资料和具体要求，见挂牌出让文件。申请人可于日至日，到上获取挂牌出让文件。
五、本次国有建设用地使用权实行上挂牌出让，通过常熟市国有建设用地使用权上交易系统（http://221.224.76.18:8083/）(以下简称上交易系统)进行。符合报名资格条件的竞买申请人可于日&起至日登录上交易系统提交申请。缴纳竞买保证金的截止时间为日16时。
竞买申请人按规定交纳竞买保证金，经江苏省用地企业诚信数据库比对合格后，系统将自动赋予竞价资格。
六、本次国有土地使用权挂牌地点为http://221.224.76.18:8083/；各地块挂牌时间分别： 1、地块编号：；报名时间：日 09时00分 至日 16时00分；保证金缴纳时间：日 09时00分 至日 16时00分；挂牌时间：日9时 至日10时； 七、需要公告的事项
(二)土地出让方式 本次国有建设用地使用权上挂牌出让采取在互联上出让的方式进行，意向竞买人应持CA证书通过常熟市国有建设用地使用权上出让系统，上挂牌出让竞买。CA证书办理地点：苏州高新区邓尉路9号润捷广场1幢9楼905室（0、）。竞买人取得CA证书后至常熟市公共资源交易中心（常熟市香山北路9号3楼259号窗口）注册后方可上报名。& （三）土地出让流程 1、公告：本次公告发布时间为日至日。公告发布后，意向竞买人可通过上出让系统下载上挂牌出让文件，也可到常熟市国土资源局和常熟市公共资源交易中心（常熟市香山北路9号3楼259号窗口）按规定申领。& 2、报名：公告期满后进入挂牌期，挂牌期不少于10天。符合报名资格条件的竞买申请人可于日上午9：00起至日下午16:00止持CA证书登录上交易系统提交竞买申请，并在上交易系统确定的银行中选择一家银行按时足额交纳竞买保证金。& 3、自由报价：上出让系统开通竞买资格后，竞买人可进行自由报价，自由报价按照不低于起始价的原则，采用增价方式报价，每次报价应当在当前较高报价基础上每次递增1个或1个以上整数倍的加价幅度。上交易系统允许多次报价，报价一经确认后，不得变更或者撤销。 本次公告地块自由报价截止时间为： 地块：8月7日上午9：00& 4、限时竞价：挂牌截止前一小时，停止更新挂牌价格，停止更新时较高报价作为限时竞价起报价。在挂牌截止后进入限时竞价程序，无论竞买人在自由报价期间是否报价，均可参加限时竞价。限时竞价两次报价时间间隔不超过4分钟，若4分钟内无价格更新，报价较高者即为竞得人。 本次公告地块挂牌截止时间和限时竞价起始时间均为： 地块：8月7日上午10：00& 5、成交通知：地块成交后，上交易系统自行向竞得人生成《国有建设用地使用权上挂牌出让成交通知书》。竞得人应在竞得之日起5个工作日内，持成交通知书及有效证件原件、复印件提交常熟市国土资源局会同常熟市公共资源交易中心、常熟市公证处进行竞买资格审查。& 6、成交确认：审查通过后，竞得人应在竞得后7个工作日内与常熟市国土资源局签订《国有建设用地使用权上挂牌出让成交确认书》。& 7、签订出让合同：成交确认书签订后，竞得人应在竞得之日起10日内与常熟市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按规定要求支付土地出让金。 8、保证金的处理：竞得人已缴纳的竞买保证金在地块成交后即转作受让地块的定金，定金可抵作土地使用权出让价款的部分。 对未取得国有建设用地使用权的竞买人的竞买保证金，在上挂牌竞价结束后5个工作日内退还，保证金不计利息。&&&&&&&&
八、联系方式与银行账户
联系地址：常熟市国土资源局
（72；（97
联 系 人：徐昱；蒋文斌；姚利斌
开户单位：
开 户 行：
账 & 号： 常熟市国土资源局日
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人民日报望海楼：中国不会照着美国剧本走下去
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　　中国不会照着美国剧本走下去(望海楼)
　　■ 贾秀东
　　7月6日，美国对中国片面施加不公平关税措施生效后，中方对美方部分产品加征关税的措施已立即生效。至此，美方对华发动了世界经济史上规模最大的贸易战，中方打响了贸易领域的对美“自卫反击战”。世人将看到、历史将见证：中国将以战略定力迎击美国挑战。
　　美方倒行逆施，中国“正当防卫”。一段时间以来，美方反复无常，一意孤行挑起贸易战，此种贸易霸凌行径公然违反世贸组织规则，挑战多边主义和贸易自由，剑指中国正当利益，不仅损害双方经贸利益，而且危及全球产业链和价值链，阻碍世界经济复苏，引发全球市场动荡，并殃及更多跨国企业、中小企业和消费者。对贸易战，中方一再申明不愿打，也不惧打，承诺不开第一枪，但美方如扣动扳机，中方必奋起反击。
　　美国罔顾事实，中国无端获咎。特朗普一再拿中美贸易不平衡做文章。中美贸易的确存在“不平衡”，但并非不公平。几乎所有的美国经济学家都认为，美国的贸易逆差不是什么大问题，其形成和持续是美国经济科技创新能力、高端服务业竞争能力以及在国际货币金融中特殊地位的反映，并不是造成美国经济社会问题的症结。此外，美方贸易统计数据并没有完全反映两国经贸关系的实际。特朗普政府选择性、片面性地解释和使用贸易数据，执拗于所谓中国不公平的经贸、知识产权政策，显然罔顾事实。
　　美国自私自利，中国无惧挑战。美方执意挑起贸易战，主要有三方面原因。一是“美国优先”政策使然。特朗普奉行单边主义，美国至上，一切以是否符合自己认定的美国利益为标尺来衡量。中国不是唯一目标，却成了最大目标。二是纠结于贸易逆差，认为美国出口的少，进口的多，贸易战打起来利大于弊，不惜以各种借口挑起贸易争端。三是认定中国是“战略竞争者”，在地缘政治、战略安全、经贸科技、意识形态等方面对美形成“威胁”。贸易战成了美国对付中国的政策工具，主要是想一箭三雕：削减对华逆差，打压中国高科技产业，遏制中国崛起。面对美国算计，中国已有充分准备。
　　美国失道寡助，中国保持定力。美国挑起贸易战，损人不利己，在国内国际上会越来越不得人心。中国不可能屈服于美国的压力或者任何其他人的压力，也不会照着别人的剧本走下去。长期以来，中国同美国斗智斗勇不斗气，看重的是世界大势、中美关系大局、中国发展光明前景，展现出登高望远的大格局和从容应对的战略定力。中国将会按照自己的时间表和总体布局，坚定不移深化改革、扩大开放，倾力打造全球伙伴关系网络。以制度、体系、团结为后盾，以历史和世界大势为依托，中国有能力、有信心迎击任何挑战。
　　(作者为中国国际问题研究院特聘研究员)
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2008大畅想
本网站所刊载信息，不代表中新社观点。　刊用本网站稿件，务经书面授权。&p&楼上提供的申请电话基本上是准确的，所以我针对题主另外的问题进行一下回答。&br&&br&上海市公租房供应分【集中申请受理】以及【常态化供应】，你所贴出的新闻链接指的是集中申请受理时间延长。&br&&br&【集中申请受理】&br&在新的公租房项目推出时基本上会首先采取集中受理的方式，期间会在各大媒体进行宣传，有时至房源周边的园区、企业、高校进行点对点推介。申请期结束后，会根据申请人数推出约为1:1.2的房源供集中选房。&br&【常态化供应】&br&集中申请受理期结束后，大部分项目仍有房源剩余可供应，申请者可随时至工作单位所在区或户籍所在区的公租房运营机构进行申请。&br&&br&那些住房保障中心不会公开告诉你的事儿：&br&1、通常集中选房会有1个月左右免租期，常态化供应没有。&br&2、集中选房如果排号较靠后，选房时已无满意房源，可放弃本次选房至常态化供应阶段选房。或保留公租房准入资格选择其他项目，没必要勉强。&br&3、公租房准入资格在市筹公租房项目是通用的，所以如果暂时没有你满意的房源，也可以先申请一个准入资格，有效期2年。&br&&br&贴一下申请条件&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&在上海租到称心的房子有什么技巧？&/a&&br&&br&&/p&&blockquote&&b&&u&申请方式：&/u&&/b&向户籍所在区或单位所在区的公租房运营机构申请。&br&&b&&u&现有市筹公租房房源：&/u&&/b&华泾馨宁公寓、新江湾尚景苑、普陀区馨越公寓、徐汇区馨逸公寓、上海晶城晶华坊。&br&&p&&b&&u&申请条件：&/u&&/b&&/p&&p&申请本市市筹公共租赁住房准入资格的单身申请人或申请家庭主申请人应当符合以下条件之一：&/p&&p&1、具有本市常住户口，且与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同；&/p&&p&2、持有《上海市居住证》达到两年以上（之前持有《上海市临时居住证》年限可合并计算），并且在沪连续缴纳社会保险金达一年以上，且与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同；&/p&&p&3、持有《上海市居住证》或《上海市临时居住证》，在沪缴纳社会保险金，与单位签订二年以上（含二年）劳动合同，且单位同意由单位承租公共租赁住房的。&/p&&p&申请本市市筹公共租赁住房准入资格的单身申请人或申请家庭全体成员应当同时符合以下条件：&/p&&p&1、在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；&/p&&p&2、未享受本市廉租住房、共有产权保障住房政策。&/p&&p&其中，申请人工作单位在本市徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、黄浦区、静安区和浦东新区（不含原南汇区），但其户籍地位于本市宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、奉贤区、松江区、青浦区、崇明县和原南汇区的，其户籍地住房可不计建筑面积。&/p&&p&&b&&u&需要提交的材料（复印件需提供完整）：&/u&&/b&&/p&&p&单身申请人（申请家庭）应当如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并提交以下申请材料：&/p&&p&1、公共租赁住房准入资格申请表（含单位初审意见）；&/p&&p&2、单身申请人（申请家庭成员）的身份证【未成年子女出生证明】复印件（出示原件）；&/p&&p&3、单身申请人（申请家庭成员）的本市户籍证明复印件，或《上海市居住证》或《上海市临时居住证》复印件及相关办理证明【副联等】（出示原件）；&/p&&p&4、申请家庭成员的婚姻状况证明复印件（出示原件）；单身申请人需提供单身证明【户口所在地民政局开】&/p&&p&5、单身申请人（申请家庭成员）拥有本市产权住房的《房地产权证》复印件，承租本市公有住房的《租用居住公房凭证》；其中本市户籍人员，还需提供户籍地住房的相关证明材料（出示原件）；&/p&&p&6、持有《上海市居住证》的单身申请人（申请家庭主申请人）的社会保险缴纳证明【社保中心拉取】；&/p&&p&7、单身申请人（申请家庭主申请人）的劳动合同复印件（出示原件）；&/p&&p&8、其他相关材料。&/p&&p&单位集体申请的，除需提供本单位职工和职工家庭的上述材料外，申请单位需提交书面申请报告、组织机构代码证、营业执照件（加盖公章）等资料。&/p&&p&&b&&u&供应标准：&/u&&/b&&br&（一）单身人士可承租一套一居室；达到法定晚婚年龄的单身人士也可承租一套二居室。 &br&（二）单身人士可以自愿组合承租一套二居室或三居室；具体办法由项目运营机构与承租人协商确定。 &br&（三）家庭可承租一套一居室或二居室。 &br&（四）单位承租的，承租一居室，应安排一个家庭或单身人士入住；承租二居室，既可安排一个家庭或达到晚婚年龄的单身人士入住，也可拆套安排入住；承租三居室，应当拆套安排入住。拆套安排入住的，居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。&/p&&/blockquote&
楼上提供的申请电话基本上是准确的，所以我针对题主另外的问题进行一下回答。 上海市公租房供应分【集中申请受理】以及【常态化供应】，你所贴出的新闻链接指的是集中申请受理时间延长。 【集中申请受理】 在新的公租房项目推出时基本上会首先采取集中受理…
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：&/p&&p&&br&&/p&&p&
整理了一下昨天的思路，觉的有必要把&b&流程&/b&放前面（&b&有贷款的流程&/b&，一次性付清的到第五步就结束了）：&/p&&p&&br&&/p&&p&首先是&b&（步骤一）上网或去中介查看房源信息&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤二）实地考察看房，确定购房意向&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤四）签订买卖合同&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤五）办理贷款手续、支付首款&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、去正规的网站和中介&/b&（步骤一要注意的）：&/p&&p&　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。&/p&&p&
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。&/p&&p&
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、实地考察房屋情况&/b&（步骤二要注意的）：&/p&&p&&b&1、房屋自身建筑情况&/b&&/p&&p&
如房屋&b&户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具&/b&等，其中比较容易被忽视的是&b&下水道堵塞&/b&和&b&墙面渗水&/b&等问题。&/p&&p&&b&2、房屋周边状况&/b&&/p&&p&
如&b&周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会&/b&等。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、看房子产权是否清晰&/b&（步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&1、&b&看房产证&/b&（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点&b&：&/b&&/p&&p&&b&（1）有没有房产证。没有的直接PASS&/b&&/p&&p&　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）&/p&&p&
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。&/p&&p&&b&（2）看房主是谁&/b&&/p&&p&　　 卖方必须是房主，对他的&b&房产证&/b&和&b&身份证&/b&，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。&/p&&p&
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就&b&要和全部共有人签订买卖合同&/b&。只和其中一个或是几个签的无效。&/p&&p&&b&（3）看房屋有没正在贷款&/b& &/p&&p&
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。&/p&&p&&b&2、看土地证&/b&&/p&&p&
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是&b&划拨地&/b&，&b&划拨地政府可无偿收回&/b&，这种情况就要注意，土地证上有注明&b&“出让”&/b&的，就是&b&出让地，就对房屋享有较完整的权利&/b&。&/p&&p&&b&
划拨地&/b&的房，&b&能无限期使用&/b&(政府不收回的话)&b&，但不能出售&/b&。要出售就&b&要缴纳土地出让金，变为出让地&/b&，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。&br&&/p&&p&
还有国人都懂的&b&70年年限，&/b&如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......&/p&&p&&b&3、去房管局核实以上情况&/b&&/p&&p&
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。&/p&&p&
顺便搞清楚你看上的二手房是不是&b&房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。&/b&这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。&/p&&p&
再顺便问问70岁的房子怎么搞。&/p&&p&&b&4、看房子是否在租&/b&&/p&&p&　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。&/p&&p&
兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。&/p&&p&
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“&b&买卖不破租赁&/b&”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。&/p&&p&
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！&/p&&p&&b&5、近期是否会拆迁&/b&&/p&&p&　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。&/p&&p&
不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。&/p&&p&———————————————————————————————————————————&/p&&p&五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、交易前要注意的问题&/b&（也是步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&&b&1、看二手房的物管费用是否拖欠：&/b&&/p&&p&　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着&b&全部承担这些费用&/b&吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：&br&&/p&&p&&b&（1）水费。&/b&&/p&&p&
要问卖家是否已付清水费，可以向他要&b&交房日上个月份已缴纳的水费账单收据&/b&。&br&&/p&&p&&b&（2）电费。&/b&&/p&&p&
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的&b&电费账单收据&/b&，你最好亲自查一下&b&电表&/b&有否&b&移动、改装、走表是否正常&/b&等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。&/p&&p&&b&（3）煤气费。&/b&&/p&&p&
同上，这些都要办好过户。北方好像还有&b&暖气费&/b&，我们没有，就写一起了。&/p&&p&&b&（4）电话、宽带、有线电视等。&/b&&/p&&p&
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。&/p&&p&&b&（5）物业相关费用。&/b&&/p&&p&
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。&/p&&p&&b&2、注意迁移户口问题。&/b&&/p&&p&
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。&/p&&p&
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、签订合同时的注意事项&/b&（步骤四要注意的）&b&：&/b& &/p&&p&&b&1、合同的建立：&/b&&/p&&p&&b&
房管局&/b&大多会提供二手房买卖&b&合同范本&/b&并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，&b&卖方做了哪些改动&/b&，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。&br&&/p&&p&&b&2、约定付房款&/b&：&/p&&p&
一般有&b&一次性付款&/b&或者&b&按揭付款&/b&两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？&/p&&p&&b&3、确定交房细节：&/b&&/p&&p&&b&（1）交房的时间和条件。&/b&&/p&&p&
时间好办，条件可以提哪些？比如&b&卖方要负责清空房间，整理干净&/b&等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。&/p&&p&&b&（2）物业费、水电费等&/b&&/p&&p&
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。&/p&&p&&b&（3）过户&/b&：&br&&/p&&p&&b&
①时间：&/b&确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。&/p&&p&&b&
②费用：&/b&过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。&/p&&p&
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。&u&“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱&/u&，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。&/p&&p&
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。&/p&&p&&b&
③上证的人数&/b&：房产证上要写几个人的名字？&b&老婆、孩子的&/b&如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。&/p&&p&&b&
④户口迁出&/b&：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。&/p&&p&&b&4、明确违约责任：&/b&&/p&&p&
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：&/p&&p&&b&（1）&/b&合同上的时间必须都是&b&精确的日期&/b&，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。&/p&&p&&b&（2）每项&/b&主要义务&b&都要有&/b&一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）&/p&&p&&b&（3）&/b&定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下&b&违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等&/b&等各种花费。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。&/b&&/p&&p&
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。&b&评估费&/b&一般是&b&千分五&/b&开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。&/p&&p&
记得换锁。&/p&&p&&br&&/p&&p&
结束，休息。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&
很久没上，评论里累计了好几页的提问，除了和前面有重复的基本回复了，一些回答估计过了各位的买卖时机，已经没用，现在才回，对不住了。&/p&&p&
最近在玩一些别的东西，以后上知乎的次数会更少，为了不耽误大家，先抱歉申明今后评论里的问题，恕不能一一回答，不好意思了各位。&/p&&p&
玩去了，ヾ(￣▽￣)Bye~Bye~。&/p&
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始： 整理了一下昨天的思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）： 首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→ （…
准备重新回房地产圈，如果开发商缺置业顾问的话求介绍……谢谢了……&br&最近房价好像降了一点…认识的人刚买的凤凰城高层，2W还带个车位…前几天问二手中介，他说路劲价格在2W4左右，中海差不多在2W8……阿里云要来苏州新区了，不知道会不会凭着一己之力拉高新区房价……昆山，嘉兴周边房价都有在涨…投资客可以去周边考察一下…&br&&br&以下原答案…&br&&br&&br&作为曾经房地产从业人员我就说一点…把头都抬起来，看黑板&br&1.首先评价苏州城市潜力，苏州IT行业现状啥样，大家都清楚，工资真的是微软一家独大，但是刚进去ms的，估计工资拿到手都是1W?（不算股票，年终奖啥的），敲黑板，有没有看清楚，这个是重点，考试要考的，1W?……你刚进去能到手2W，我只能说你牛逼，你可以直接离开苏州，不需要看这题了…周边房价呢，我们来好好分析，唐宁府，星公元这边破4W或者即将破4W的豪宅，我就不说了，湖东整个片区，中海国际社区二手房都是3W?，然后再往旁边去点，路劲主场啥的，现在是接近3W…然后我再来给你分析你们旁边的月亮湾3号，海德公园啥的，有低于3W的吗？在此，我必须要再次吐槽一下月亮湾3号所谓的精装房，大写的辣鸡…我的切身体会就是刚需房，不要买精装，我再次重申，不要买精装，水分太大，对于我这种曾经从业人员，我都不敢买精装房，更何况你们这种小白鼠，当然土豪，你随意…现在旁边的铂悦犀湖马上就要开了，筒子们，你们关注过这个地价吗？1.5W…你知道唐宁府地价是多少吗？1.5W……所以懂这是什么意思了吗！铂悦不是我等屌丝买的起的，内部可靠消息，联排据说是千万级的…所以你们想在创意产业园附近买一手房，歇歇吧…&br&&br&让我喝口水，累死我了…&br&&br&再往南边去，就是程序员最爱的尹山湖地段了…尹山湖，现在简直就是程序员之家，我认识的程序员里面10个有5个都买在那儿…我们小区就不细说了…就重点说一下价格…基本上那附近最便宜的就是中海山湖一号了，好像现在备案名改了…不管了…反正附近也就一个中海…那边价格2W?…这是最便宜的中海哦…但是那边地基下沉…买不买就看你了…&br&&br&&br&&br&我是吃饭回来的延伸线—————————————&br&&br&目前尹山湖那边9月份就要通地铁2号线了，出行到时候大大便利…但是大家都忽略了一个点，尹山湖虽然离园区近，可是他不属于园区啊…同样你也不属于园区…我们很多人买房子很重要的一点就是学区…园区基本上没啥差学校，但是尹山湖附近的学校就要差一个档次…我一般建议能一步到位就一步到位，两房换三房，换学区房，这些都是大工程，麻烦不说，你确保你的工资能跟上房价上涨的速度吗？你哪怕先借钱，把首付垫上，到时候哪怕给利息别人也好啊…在此，我点名批评某某某同学，当时，有好的机会在他面前，他不想借钱付首付，因此错过时机，马上快一年了，还没买上房…某某某，对，说的就是你，不要回头假装看别人…&br&&br&目前园区还有一块地，就是青剑湖，估计1W5?（好久没有看房子了，不知道价格如何，烦请知道的说一下）但是那块地离微软远啊，去过一次，从创意产业园开车过去45分钟，而且不是早晚高峰期，路上也不堵车…&br&&br&那些说园区不堵车的，来，我一个粉笔头扔死你…你看过早晚高峰的松涛街吗？你跟我说不堵车，信不信，我让你在松涛街罚站一天…&br&&br&园区现在也没啥地了，政府又不让产生新地王，所以园区迟迟没有开拍…如果开拍再出地王，估计又要再涨一波…&br&&br&&br&在微软打拼几年，还是能买的上房子的，虽然ms涨薪幅度低，升职速度慢…可是如果你们都买不起房，真的没啥人能在园区买的起房了……在苏州，ms一家独大，想跳槽，你都没地方去…小的创业公司太多，但是没有真正最大做强的…但是如果是修炼技术，ms还是值得去的，毕竟大牛太多，但是我说的并不是苏州ms……&br&&br&&br&以上，全部回答完毕……
准备重新回房地产圈，如果开发商缺置业顾问的话求介绍……谢谢了…… 最近房价好像降了一点…认识的人刚买的凤凰城高层，2W还带个车位…前几天问二手中介，他说路劲价格在2W4左右，中海差不多在2W8……阿里云要来苏州新区了，不知道会不会凭着一己之力拉高…
&b&&u&实操日记&/u&&/b&&br&&br&基本情况和LZ差不多，10月份入手房子一套。预算和收入比LZ高的幅度基本等于上海年初到年底的房价涨幅。&br&&br&我和女朋友外地人，毕业于上海三年，工作地点都在静安。&br&两个月前看着疯涨的房价打算买房。&br&&br&——————————&br&&br&一、总体思路。&br&&b&&u&在上海，年轻人拿工资储蓄，永远也买不起像样的房子。&/u&&/b&&br&一对小夫妻年收入50w，在外地可算是中产了。&br&但是在魔都，对不起，也算刚刚脱离了赤贫阶级。&br&维持一对年收50w小夫妻收入的体面生活方式，在魔都巨大的生活压力下是很难攒下钱的。&br&勒紧裤袋，攒30w，我们可以说这对小夫妻是开源节流的典范。&br&等到攒够了钱，通胀使得财产缩水，同时房价又上去了。&br&印钞机影响下，一年。温和通胀15%左右，上海核心区房屋实际价值随着人流引入，温和上升10%左右。&br&目前情况下一来一去，两重叠加就是数字上27%的猛烈涨势。&br&&br&而收入在像样的房子定义，&br&1，至少中环以内，不会在通勤上耗费巨大精力，拥有力量去攀登职业高峰。&br&2，至少中环以内，可以享受学区/医疗/便利生活。&br&3，至少两房，满足婚房刚需。&br&4，至少老大楼，满足房屋质量。&br&&br&这样的房子，按照目前最便宜的北区价格，小两房一厅75平*3w的价格，30%首付加上4%左右税，15w的装修、家电、软装等费用。也需要100w才能搞定了。&br&&br&重要的是，按照一年30w储蓄。当攒下30w，房价已经4w了。攒下60w，房价已经5w了。&br&在函数里，.27^(x)恒大于300000*(x)，令人绝望。&br&&br&&u&&b&永远买不起。&/b&&/u&&br&&br&有人会说，两个三流行业破屌丝，年收50w一年勒紧裤袋才攒30w，当然买不起了，你年储蓄80w，不就轻松买下吗？&br&&br&这里要提到，社会阶层。&br&&br&三流行业蓝领小夫妻一年能攒30w，可能300w的北区破两房就能住。因为他们接触的人都住在附近。&br&二流行业经理小夫妻一年能攒60w，这种小夫妻的社交圈子里，北区的破房子是看不上的，至少也得明日星城，新加坡园景苑这种700w的内环次新。&br&一流行业人中龙凤小夫妻一年攒120w，永新城、静安枫景这种准一流地段千万三房是一定要的。&br&&br&土豪小夫妻， 社交圈里都是华山夏都苑鸿丰香缇翠湖天地财富海景，一流地段次亿一流盘。&br&&br&&u&&b&还是一句话，年轻人拿月收入储蓄在现在这个时候的上海，永远吃力，永远买不起。&/b&&/u&&br&&br&二、解决办法。&br&&br&1，&b&&u&满地打滚大法&/u&&/b&：&br&问父母，亲戚，好友借钱。&br&特别是父母的，不要觉得不好意思，不孝顺，丢人现眼。&br&&br&房子买了，是不是未来肯定要置换？&br&上海房价是不是会涨？&br&卖了你不会按照房价涨幅+最高定存利率还给他们吗？&br&任由父母积蓄每年烂15%在银行，五年对折。&br&就算不还，难道不把父母接到上海来养老，崇明青浦嘉定搞一套小户型作为养老房作为人生目标吗？&br&&br&当然，如果你属于平时电话不打，微信不问，过年不送礼不封包的家伙，也不要去问父母亲戚要了。老老实实用方法2吧。&br&&br&&b&&u&最不孝的不是要钱买房，而是自己也没有投资意识，让自己增值，未来也没有为父母养老的打算。养老问题迫在眉睫，大脑空空玩玩玩，就是最大的不孝。&/u&&/b&&br&&br&2，贷款大法+TX大法：&br&普通版：一些贷款适合买房，比如白领通等。可以无抵押贷出30-50万。&br&激进版：套现大法具体不深入展开，可关注微博：深房理。简单说就是一次性准备好材料办好所有银行的卡直到个人信贷上限额度为止，再淘宝去买一窝小鸡。&br&&br&3，做高总价大法。&br&也不适合展开。思路是购买笋盘，做高评估价格，贷多，首付少。七折笋等于零首付。当然你要能搞定房东，牛逼的过桥金，贷控。&br&&br&4，凑合大法。&br&中环买不起，外环也可以。&br&老大楼买不起，公房也可以。&br&两室买不起，一室一厅改两室户也可以。&br&装修装不起，买个四件套躺地板上凑合过也可以。&br&中介费付不起，说服房东去房多多握手交易也可以。&br&&br&&b&&u&年轻人小屌丝，一步一步来，实在不行，凑合凑合。&/u&&/b&&br&&br&&br&三、不支付溢价&br&&br&1、坚决不购买知名开发商房子。不支付品牌溢价。&br&2、坚决购买笋盘。有点缺陷能打折最好，没点缺陷我们还不买。完美二流盘，不如笋一流。有一些缺陷，是可以通过各种方法弥补的。例如装修烂可以拆了改，冰冰变凤姐，户型不好可以尽可能改造，带老人遗留户口，老人死了就没了。&br&3、牛逼的路子野的，可以考虑药单，凶宅，带人法拍房等。（执行力不强，一般不推荐）&br&4、坚决二手房，不买一手房。一件衣服二手就没人要，一辆车子二手就要七折，房子同理。二手房，溢价已除。&br&&br&&b&&u&我们好不容易凑出的、甚至承担风险的首付钱，是实打实的房子和地段。坚决不为别的东西支付任何溢价。&/u&&/b&&br&&br&四、具体操作基准思路。&br&&br&&b&&u&限购查询&/u&&/b&，上海人个人一套、家庭两套。外地人家庭一套（要结婚），两人中一人社保3年内满24个月。硬性标准，一点办法都没有，补缴无效。&br&&br&外地未婚购房，最好的办法还是，对你的身边人说，“嫁给我吧”。钻交所一克拉，也就5万块。&br&单身狗请咨询“闸北夫妇”，或找离异的好友做有偿房票，一般行情20w一张，事成后做财产分割。事先做好补充协议。&br&&br&&b&&u&首套房贷折扣&/u&&/b&，汇丰贷300w - 82折（贷款年限加房龄小于等于40年），中信83折没了解过，工商、交行等行85、86折。了解清楚条件，让中介去做，能省好多钱。需要提前半年准备稳定流水，临时没有流水的要想办法，一般中介会给你找PS+萝卜章的假流水，月入2w以上一般要税单，难作假。&br&&b&&u&衡量总价&/u&&/b&，例子：夫妻稳定银行流水税后月入33000，银行可贷不会超过你月流水一半，按照82折利率可知贷款总额345w左右。相应配首付150w。百度房贷计算器即可。可以买总价495w房子。具体公式：月供=贷款总额*贷款利率*首套折扣/12*(1+贷款利率*首套折扣/12)^360月/((1+贷款利率*首套折扣/12)^360个月-1)，可反向推算。&br&&u&&b&贷足30年！贷足！贷足！&/b&&/u&重要的事情说三遍。高通胀，低利率，房价涨速快。最大化放大杠杆。&br&&b&&u&等额本息&/u&&/b&，高通胀，30年前提下。等额本息优于等额本金。且大多人职业还是能拼一拼的，如果是等额本金，穷的时候多还，富了反而少还，那是资金错配。最后附上一条公式：1*(1-(1-1.17%)^359)/(1-(1-1.17%))/12=7.02。不能明说，但看得懂的说明你懂行了。&br&&u&&b&公积金&/b&&/u&，纯商贷好处：公积金贷款速度很慢，很多房东不愿意等。抢笋盘时候很容易抢不过别的房客。加上如果是上海人，纯商一套，做首套（具体不展开），纯公积金再啃一套学区老公房。利益最大化。且纯商贷也可以提取凭购房合同等资料提取公积金的。外地人抢笋盘可以纯商贷+之后提取公积金。正常购房可以组合贷减轻月供压力。&br&&u&&b&做高多贷，做低避税，&/b&&/u&进交易中心有核价流程，会有评估公司来评估楼盘价格。高于450的房子可以做低避税。一些房子可以通过做高，多贷少首付。处于评估公司合理区间即可。&br&&u&&b&心态，&/b&&/u&进是不是觉得自己的出租屋内买了很多不必要的东西，是不是觉得钱花着花着莫名其妙就没了？多贷吧，你会发现的每分钱都花的越来越值得。&br&&br&五、找房。&br&1、工具。&br&&br&财上海：对买房意志不坚定的，可以看菜总洗脑，坚定决心。&br&链家：100%真实房源，filter强大，体验牛逼。可以让你最快速度的了解到房源信息。（本来还想说有大众版过桥金的，结果最近发生的事儿。。。当我没说吧）&br&爱屋及乌：链家的乞丐版，房源资料不多，补充查看。&br&百度地图：把上海地图打印出来背出来。&br&房多多：直面房东手拉手交易。&br&篱笆论坛：实际看房汇总帖还是能帮到你节约时间的。也便于你了解上家心态，助于谈判。但是里面的购房思路大多不太适合起步年轻人，全款买房，买一手远郊开发商豪宅等没人接盘的等错误比比皆是。&br&&br&2、地段&br&因为我和我LP还是有点点事业心，平常工作压力也比较大，想着买近一点，节约通勤时间，保证更好精力，目标就定在内环。&br&而且内环房子是稀缺品，永远卖得掉，不受政策影响。（只少我目力所及以内）&br&&br&补充一下，以上只是我个人习惯和爱好。&br&每个人生活习惯是不同的，并不是说每个人都在内环找。&br&每个人对内环定义也不同。我的内环是静安寺为圆心4km。&br&老上海内环是浦西四号线内苏河南。&br&张江码农哥哥的内环是高架内环。&br&&br&我一个兄弟死磕SNH48，每个礼拜去剧场流口水，他买房子打死都要在虹口四川北路板块，那边其实去old town市中心是不太方便的。&br&还有个同事老家罗店土著，为了兼顾上班和回家，之前锁定大华板块，现在收成涨幅也蛮不错，比上班快多了。&br&&br&基本思路：&br&1、确定自己的生活习惯、需求的基本范围。&br&2、在未来升值潜力的考虑下进行进一步排查，最终同比决定。&br&&br&以下是我思路：&br&&br&在495预算，二房需求下。肥肠遗憾的，在我内环档的范围内，只有几块落魄地区选择，简单和大家分享下。&br&董家渡棚户区周边。谁都知道未来董家渡是25w的地块，但是所有像样两房都在500以上，只剩下老破小、老大楼等，而且朝向小区等都不好。&br&长寿路武宁，红灯区，满地油压店。且曹家渡一廊九鼎升值潜力已开发，已经大涨，已不是最佳入场时机。&br&苏州河北，老上海眼中滚地龙区，群租圣地。目前低估，整体脏乱差，跨河不便。&br&东安路医院聚集区。周边其实就是徐家汇，开发太成熟，升值潜力弱。&br&宜山路公房聚集区。老居民区太多太集中，周边设施一般。&br&&br&最终我老婆选了高架内环内的北苏州河某06年次新小区。&br&（事实证明看了那么多，不顶老婆一句话！男人都是做选项的，LP才是做决定的。&br&老婆定那套的原因还是因为装修比较好。。较好。。。好。。。）&br&&br&六、定房。&br&有一些小技巧能让你事半功倍。&br&0、新用一个手机号，不然买房完后你会被烦两个月左右。&br&1、永远不要在一套房栓死。被一个中介栓死。发动心仪地区内的全上海连锁、中小型、老阿姨中介给你找。&br&2、确定地段后，看房20-30套起，摸清地区、小区大概情况。&br&3、夫妻最好一起看，不一起看，也沟通好双方需求，可以让一方简单做决定。摸清后，看到好的可以马上做决断。&br&4、条件允许的情况下，随身携带10W-20W旧现金，遇到笋盘没问题后，马上拍桌子上说，叔叔啊我们很诚心买的，我老婆其实已经大着肚子了，卖给我们吧，不卖她没地方生孩子了。&br&其实这些现金对房价来说只能算零头，但是大多数人一般一辈子没见过那么多现金，容易一下子酥了冲动决定下定。这个钱，还是你自己收好，签居间后再银行打款的。（至于为什么用旧现金？因为旧现金扎成捆，缝隙大，看起来多。）&br&5、小夫妻首套纯商贷还是很占优势的（比起那些置换买家各种时间点，公积金贷款各种慢......）利用好这个优势为自己赚取更多筹码。如果标的竞争不激烈，还是组合贷吧。&br&6、砍价不能瞎砍，要根据看房30套总结的价格标准来砍，也根据房屋热门程度砍。&br&&br&七、走流程。&br&给中介塞个小包八百一两千的差不多了，让他帮你好好弄。&br&1、缺流水可做，中介都有路子。&br&2、总价可改动，以避非普通住宅等税。中介知道怎么操作。&br&3、首付有要求的话，一些中介提供短期贷款。大中介有。月息1%-2%之间都有。（链家已倒，要找别的路子了）&br&4、大额存款在账，可以顺带办一些带现金要求的金融服务。什么金卡银卡白金卡黑卡，办办办。宇宙行六星搬搬搬。例如招行卡，首付里拨50W可以提前几个月到在账。办金葵花，然后做成工资卡，再用金葵花办经典白。&br&5、能刷卡刷卡，不但方便提额还充裕一些。但参考各卡特点，有些行刷了房费毁卡。&br&&br&流程：意向，居间，大定，首付，正式合同，申请银行贷款，第一次交易中心（查限购，审税等前期工作），贷款审批，第二次交易中心（过户），第三次去交易中心（领房产证），等候银行放款给上家，交房。&br&&br&八、贷款额度之神秘的E算法。&br&关于贷款额度多少？贷少了，投资不到位。贷多了，还不起。最好是在自己能力范围内多贷。&br&水库欧绅曾经写过一篇文章叫做“第三个负号”，其中给了ABCDE五套算法。&br&以篱笆某帖为例，家庭到手收入55w贷款贷多少？一堆篱笆小白推荐贷200w左右，篱笆中的多头推荐贷款500w左右，都在情理之中。可是对于纯粹投资来说，太过保守。&br&&br&A算法。月收入1/3拿出来还贷，20年。推算总贷款230w。属于篱笆小白水平。&br&B算法。月收入75%+公积金拿出来还贷，30年。推算总贷款540w。属于千万身家的上海主流房产投资者水平。&br&C算法。月收入75%+公积金+到手的房子租掉一起还贷，30年。一般来说，租金年收益和总价比大概是2.5%。可得出总贷款额度为1650w。如果比较缺少首付，需要2-3套房子左右来维持，一般人做到已经很难了。&br&D算法，至今没有人在公众平台上猜对，欧绅只透露了55w收入的家庭，贷款额度是5000w，并需要6套以上的房产来维持。以及关键点，房租年涨6%。&br&至于E算法，已经不是能够猜透的了。&br&不过我想到能用的招数就是考虑未来趋势，抵押贷，拆护卫舰保航母，扩大拆借资金池，飞象过河，打时间差，全家齐上阵。&br&&br&九、遗憾。&br&&br&1、上水库晚了。&br&本金充足的情况下，本可以通过做流水的方法多贷，做更大的杠杆。没有做。&br&我是想把房子租掉，提出后被LP家暴了一顿。还是因为毕竟自住，之前A-E算法，只做到AB之间。&br&不提DE算法，只用C算法算。（考虑到豪宅低租售比）可以购买1500w的房子，月还款5w左右。&br&&br&但是话说回来，夫妻结婚，担心过高的还款压力会使得感情出现裂缝。一个光棍还行，以我们目前的感情、情商和能力玩不起。&br&思考良久，目前现金流上涨空间未定，暂时还是不那么做，就当是自我麻痹了。&br&&br&2、房价涨太快了，为什么不一毕业就买！&br&（本篇核心，看完快去看房子吧，末班车跑跑还能坐得上的）&br&&br&我是12年中毕业的，那个时候看，我母校附近长宁路内环有个叫虹桥世家的小区，150平三房450万，当时觉得天文数字。那个时候限购没有现在那么狠。缴一年社保就可以。&br&可是那个时候我工资就一万块也没老婆，也没有想到去拿下。&br&前段时间（15年中）找房子一看昏特了，800万。。。&br&&br&我们来算一笔账。假设12年10月买下，含税总价465w。&br&首付135w，当年七折利率月还16000，还贷5年100w。现在800w出售。&br&剩余一次性还款290w。还有到手510w。。。刨去成本。250w，挣260w。&br&（最重要的是，到手的510w可以做首付，开始下一轮此类投资。）&br&&br&且说白了，450w三年到800w，年化20%，高吗？真的不高。35%以上年化的房产升值比比皆是。&br&&br&所以经常感叹上海人的天生优势。在的15年，每家每户都有多轮机会。&br&而且上海家庭天然两套。甚至夫妻都是上海人就有三个家庭六张房票，六线操作。&br&比起其他城市财产被通胀腐蚀得干干净净。上海家庭，每一轮，财富的积累都是直线上升。&br&不得不感慨，京沪土著家庭的家底。外地人除了极少数大富大贵，真的没法比。&br&&br&从含房产的资产来说。外地人中优秀的想在上海成家，奋斗10年，只是够得上上海中等人家刚毕业的家底而已。&br&&br&再来说我10月份下的房子，450w。经过12、一二月份猛涨。&br&现在同个小区已经买到580-610左右。四个月的涨幅差不多等于我们夫妻三五年积蓄。&br&&br&说到这里是不是各位已经跃跃欲试了？&br&最好的购房时机永远是“当下”。&br&&br&————————&br&&br&也是一篇巨幅废话。&br&&br&不知道LZ买房了吗？也可以来和大家汇报下呀~&br&&br&防熟人，防心绪敏感的喷子空军，个人信息已删。各位脑补就可以了。&br&&br&————————&br&&br&3月25日沪9条更新。不上分析直接指路了。&br&&br&1、没有对象的想买的，试试找个上海对象。&br&2、双方外地的快满5年连续社保的，忍忍，快熬出头了。&br&3、双方外地的社保断的，要么忍五年，要么去旁边二线核心区买，要么“闸北夫妻”，商住还是不建议碰。&br&4、要三成置换的，银行和中介都不会坐以待毙，三个月左右等新产品，比如3+4等。&br&5、感叹，闸北夫妻之前一单15w，现在估计要翻倍了。上海户口真值钱。友情提醒找闸北夫妻建议备好律师，不然烦死你。&br&6、相信政府，政府能解决好的。
实操日记 基本情况和LZ差不多，10月份入手房子一套。预算和收入比LZ高的幅度基本等于上海年初到年底的房价涨幅。 我和女朋友外地人，毕业于上海三年，工作地点都在静安。 两个月前看着疯涨的房价打算买房。 —————————— 一、总体思路。 在上海，年…
&b&能选品牌一定要选品牌&/b&&br&&br&&b&1、显性成本可能差不多，但很多成本你看不到&/b&&br&大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，&b&说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。&/b&&br&另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制的更低。&br&&br&&b&2、隐性的价值在购买阶段你更是很难发现，要靠持续生活在里面才能感受到。&/b&&br&比如物业服务的质量，社区安全、园林环境包括硬件维护的水准，处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，&b&这些看似小事，但真的影响着你每天的心情。&/b&如果你住过物业服务特别好的社区，就再不可能去选小开发商的房子。&br&一些大品牌还会组织各类业主活动、逢年过节搞个业主节，发点儿小礼品什么的，如果家里有老人小孩，会让他们的生活更加丰富，和朋友聊起来也有面子。&br&&br&&b&3、价格是一道筛子，决定了整体业主、你的邻居的品质，而邻居影响着你的生活品质&/b&&br&别以为这是营销危人耸听的言论，大体上来说，愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美、生活观、价值观要更高一些，并且更趋同一些。我不是说你和邻居会成为多么好的朋友，但最起码你受到的干扰可能会少很多，楼道里玩耍的熊孩子能少一点，楼下或者车库里没人用钥匙划你的车，这些东西有时你花钱买都买不到。&br&&br&&b&4、一个社区就是一个标签&/b&&br&回想你和朋友同事聊房子的体验，当一个人说“我住在哪个社区”或者“我住哪个品牌的社区”时，你脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签？这是一个社区带给你的很长久的隐形价值，有可能是好的也有可能是坏的。这个标签的形成，最主要就是上面的三点，尤其是第三点——业主群体特征往往给社区贴上第一个、可能也是最大的标签。至于这个标签值多少钱，这就因人而异了。&br&&br&&b&5、买房这种大型支出，更换的成本太高，花钱买个保险也很重要&/b&&br&上面说的四点，假如你有一点不如意，我问你你是忍着继续住还是换房子？买房子不是买衣服，一时冲动买了回来一试不好看，可以扔了不穿，但房子一旦买了，换一次的各方面成本都太高太高，一套房子你最少最少得住个3-5年吧，更别提很多人一辈子就一套房子。&b&在这种逻辑下，多花点钱买个保险，让各类风险降到最低，才是理智的选择。而且上面四条，哪一条都不是你想花钱就能买到的，有时候真得碰运气。品牌无非是提高你的中奖率。&/b&&br&&br&&b&6、本文最重要的一个观点：房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系！&/b&&br&房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外（本题中不在讨论范围），主要就是上面说的五点了，归结起来可以是一句话，和快消品是一样的——&b&居住体验和业主口碑&/b&！iphone比其他手机贵，但你用1-2年再换手机时只贬值了&a href=&tel:&&&/a&，卖掉或者给老人接着用都能继续发挥它的价值，其他手机能做到吗？不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖的越贵的房子，未来涨的越快。&br&&br&12月8日加几条更新：&br&更新一：楼下有人说高出百分之多少以内就选择，这种思路我也是旗帜鲜明的反对，&b&因为买房子不是买菜，建议不能称斤论两的去计算价格。&/b&物业值多少钱、园林环境值多少钱，这个真不好说，要看你愿意为更好的生活支付多少。&br&&br&更新二：有人问：开发商和物业的关系，一个开发商注定就对应一个物业吗？回答如下：&br&开发商在销售阶段，会委托一家物业公司在交房后提供物业服务，委托期一般是三年。交房后成立业主委员会，是有权决定使用哪家物业公司的，可以在第一个委托期后选择沿用还是更换。 区别就是一些大品牌做自己的物业公司，所以他们在销售阶段也就委托自己的公司，没有自己物业的就委托别家了。&br&&br&更新之三，品牌并不等于高端，题主提到的万科，其实属于首置、首改为主的定位，有兴趣的可以看这个问题&a href=&http://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&万达、绿城、万科、招商、华侨城这5家地产公司的业务有什么不同特点？&/a&&br&&br&&br&&b&【日更新广告&/b&】 &br&&br&我的第一场live准备好了。我将会以合作嘉宾的形式，和@羊迪一同就买房的话题和大家分享自己的看法。&br&时间：日&br&主题：“我该买房么？”&br&欢迎围观：&br&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&zhuanlan.zhihu.com/p/26&/span&&span class=&invisible&&117337&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&
能选品牌一定要选品牌 1、显性成本可能差不多，但很多成本你看不到 大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商…
&p&不请自来&/p&&p&&b&感觉所有回答的人都是从宏观角度去聊，说白了就是在规避风险，即使说错了也没人知道且无法反驳，就没有一个人人敢从细节方面入手，我就抛砖引玉一下，聊一聊细节。&/b&&/p&&br&&p&因为工作性质限制，能组织起团购的项目一般都是刚需项目，而平时接触到的人大多都是有能力买房却又不那么土豪的人（多为刚需期买家），期间遇到很多有意思的事情，哪来跟大家分享一下~&br&&/p&&br&&i&P.S：刚写完预算那块两三天央行就降息了，哭TAT，重新算！&/i&&br&&p&==============================正经的分割线==============================&/p&&br&&br&&b&
1.我等屌丝为何要买房？不能做一个安静孤独的美男子么？&/b&&p&因为题目中已经有了&b&第一个限制条件——刚需（限定为首套刚需）&/b&，那么我大胆的假设一下，现在的你是一名穷屌丝（手里有十几万或者几十万千万别嘚瑟），可能刚刚毕业，也可能是工作一段了，本来过的好好的你突然有一天发现了世间的真理：&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/3ec0e5d749dd9ffcf503b_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&140& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（看不上你——没有安全感）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/de64f5d9c267cfa0fc54ad_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&140& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（嫁给你之后住哪？难道一直租房？——还是没有安全感）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/73c8a0e889d7ca2ac73a3edd3eef3178_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&147& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（孩子户口学校and其它一大堆怎么解决——依然是没有安全感）&/p&&p&你终于发现，有个房子是多么的重要。&/p&&br&&p&&b&中国人就这样，心得有个固定的归属。&/b&&/p&&p&要知道，第一次想买房子的想法出现大多数都不是主动的，而是被动的，这也符合了刚需的定义——不买不行。&/p&&p&这个时候你先别急躁，如果兜里没钱那你也只能想想，多少你也得有点钱，那么第二个问题来了。&/p&&br&&b&
2.爷有钱！就是这么任性！——有多少钱才能买房呢？&/b&&p&这是个开放性命题，因为每个人的条件不同，城市不同，需求不同，所以不能一概而论。在这里我们设定&b&第二个限制条件——房子要能满足基本生存需要，且不降低太多生活品质&/b&。&/p&&br&&p&具体的方法是，问问你现在住的房子——可能是租的，也可能是和父母挤在一起，但一定是让你住的还比较习惯的——在市场上大概能卖多少钱，然后看看自己手里是否有这个数字的&b&六分之一&/b&。&/p&&p&也就是说，如果你现在住的房子总价是100万，那么你有15-20万就可以动动心思了。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ead0e210e83ad84c7da04fe6b07a898c_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&276& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&br&&p&为什么这么算呢？&/p&&p&大家都知道如果只找个能住的房子还是比较简单的（不行就回乡下嘛），我们主要是想住的还可以，生活品质不能差太多，不能之前住大楼房，楼下是超市，现在去住小平房连厕所都是公用的。&/p&&p&一个房子的总价由很多因素组成，其中比较重要的是面积、地段、配套、品质等等，还有一些综合因素例如交通、绿化、装修、物业等等等等。&/p&&p&我们&b&假设自己能够接受综合生活品质下降一半&/b&（不能再多了！），也就是未来我们的房子总价是现在住的一半。而&b&刚需大多都是首套房，首套房的首付是总价的三成。这样一算，其实正确的数字是现在所住房屋总价的15%&/b&。&/p&&p&（以上这段都是鬼扯，其实没有固定的计算方式，能不能买得起房心里都每个数，那你也没救了）&/p&&br&&b&
3.爷有钱了，得赶紧找个合适的房子啊，那么去哪找呢？&/b&&p&买房这回事跟买衣服其实还是有点区别的：买衣服你可以直接淘宝一件，因为他便宜；买房子就不行，不实际看到房子估计你也不会放心，而且只看一次还不行，得看了一遍又一遍才行，因为口袋里面就这点钱。&b&具体会看多久，看多少项目对比&/b&，请看下图：&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/ee13bacadb6a849ab0600e_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&490& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（从打算买房到实际买到的时间）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/2c3fdff9c40d1ab7e581cdad286f8de9_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&475& class=&content_image& width=&400&&&/figure&（具体会实际看多少个项目才会下定）&/p&&p&以上数据来自于我们公司组织的历次的抽样调查问卷，采样量大概在300左右，虽然不多，但是大家可以看到买家们是多么谨慎。&/p&&br&&p&好的拉回来讲，虽然最终你会到现场去看，但是我相信你得先有个目标，这个时候大多数人都会求助于网络，搜房、链家、乐居、网页、搜狐等等等等。&/p&&p&&b&我们得先进行一下筛选&/b&。&/p&&br&&p&大家要明确，其实我们买房的过程就是一个&b&筛选&/b&的过程，那么你有多少个选择呢？我们来看一下。&/p&&p&因为我在北京，所以下面的例子都用北京举例。&/p&&p&根据建委的报备数据，北京核心城区（过去的城八区，现在的城六区）的&b&二手房小区大概有3300多个&/b&，而北京的在售一手房有多少呢？核心区加上近郊区（刨去远郊的延、怀、密、平）的&b&一手商品房大概数量是200-300个&/b&。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/5bb3d900e9f_b.jpg& data-rawwidth=&384& data-rawheight=&278& class=&content_image& width=&384&&&/figure&相对于二手市场，一手市场貌似比较萧条啊，哪里够我等高要求屌神选择？&/p&&br&&p&我们再来做个计算：&/p&&p&如果想要高质量的看房，同时保证一天中还有时间完成其他的事情，那每天大致只能看一个项目，如果这个项目在远一点的地方，花费半天时间是跑不了的。&/p&&p&北京的项目一手加二手有多少呢？上面说过了，是，这就意味着即使你是个劳模，不眠不休连轴转，也要10年才能看完北京所有的住宅项目，这还不包括每年新批预售的项目。更可悲的是等你看完了所有项目之后很多项目的房源早就没有了，而剩下的项目里面，你虽然都看过了，却不知道选择哪个？（为什么不知道选哪个后面会写到）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/0fdcd22caed7f27f6849a0_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&128& class=&content_image& width=&400&&&/figure&大家现在知道筛选的重要性了吧？&/p&&p&其实筛选说的是另外一回事，就是放弃隐约存在的可能性。这里要跟大家说明的是，&b&你没有办法看完所有的项目，即使看完了也不一定能分出好坏。&/b&&/p&&br&&b&
4.不就是挑个房子么，这有何难？&/b&&p&“筛选”的重要性其实也好解释，买房这事要想办成，本质上是由三方面内容取一个交集，这三方面分别是：&/p&&p&&b&①&/b&自己的&b&需求&/b&，也就是你想住什么样的房子&/p&&p&&b&②&/b&自己的&b&预算&/b&，也就是你有多少钱能来买房&/p&&p&&b&③匹配&/b&的商品住宅，也就是市场上现在在售的复合以上两点要求的项目&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dbad98f832a2f06c84d1f3a362ee3a4a_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&154& class=&content_image& width=&400&&&/figure&大家一定看出来了，如何去做第三项的筛选取决于前两项的明确定位。可问题还就出在这里了。&/p&&p&你可能会想，不就是预期和预算么，这些都是客观事实（至少你认为是客观的），有什么好说的。别着急，我们先从简单的说起，慢慢的你就知道自己如何&b&图样图森破&/b&了~&/p&&br&&b&
5.爷有钱！——到底有多有钱，如何确定预算？&/b&&p&预算简单来说就是你有多少钱来买房，但这不表明你有100万就要买100万的房子，因为我们有一个牛逼的金融杠杆来帮忙——&b&贷款&/b&。&/p&&p&这个杠杆有多牛逼呢？首套房的首付最低是三成，其他都可以贷款（只要你能还得起）。&/p&&p&那么就是说，如果你手里有100万，你理论上可以买得起333万的房子，剩下的233来用贷款来解决。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/b8f44ac8f5dc4e78f8099_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&134& class=&content_image& width=&400&&&/figure&先别着急高兴，既然说是理论上，那一定是有限制的，这个限制就是银行的智商。&/p&&p&银行是不会随便给哪个不知道哪里来的傻小子随便放贷的，万一你还不起了呢？难道他还能买凶来砍你？拜托！砍人也是很累的好不好！&/p&&br&&p&那么银行是怎么确定你有没有还款能力的呢？——传说中的三大神器：&/p&&p&&b&①收入证明&/b&&/p&&p&&b&②银行流水&/b&&/p&&p&先写出两个来，是因为如果这两个过关了，第三个就不用出来了。&/p&&p&&b&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/01ac92e08166abcc64769faa_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&209& class=&content_image& width=&400&&&/figure&收入证明是什么？&/b&就是你的公司给你的开的一个书面证明，上面写着你每个月多少钱，每年多少钱，奖金和工资说得很清楚，一般以年为单位，方便帮你算清楚每个月大概到手多少钱。这玩意是要盖公司公章的，还要配以公司营业执照的副本复印件（加盖公章），以确保真实性。&/p&&p&光有个收入证明还不行，万一你自己在网上down了个营业执照的照片，自己替公司签了字，然后用萝卜刻的章呢？所以还要加上&b&银行流水&/b&，就是你的银行卡账单，上面清晰的记录着你每个月进了多少钱，出了多少钱。可以不是一张卡的，但只能比你的收入证明上开的多，不能少。&/p&&p&这两步只要你能过得去，&b&至少面子上过得去，你就可以贷到款了&/b&。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/a467aa66f2e21ddd5f5ad7_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&332& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a467aa66f2e21ddd5f5ad7_r.jpg&&&/figure&&p&为什么要说面子上过得去呢？前面说了，收入证明可以作假，其实银行流水也可以作假，别以为银行的东西就不能做，现在市面上甚至明码标价，千八百的就能做一份流水，而且绝对是银行的原版材料和印章（猜到出处了吧），你只要记得别看你想要贷款的那个银行的流水就可以了（银行内部是可以查账的，做不得假，跨银行则查不到）。&/p&&p&银行的面子上过得去，是指你的材料查不出大问题，一眼就看出来的不算。银行也不傻，反正你还不起钱就收你的房子，左右他不亏。所以&b&广大好孩子们最好安分守己，千万量力而为&/b&。&br&&/p&&br&&p&说完了原理我们再说说实际的，贷款最多能贷30年，是个大数字，那你&b&每个月要还多少呢？&/b&&/p&&p&我们以100万举例，&b&目前的银行基准年利率是6.15%&/b&（首套一般会有利率优惠，可能比这个低），如果按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6092元。&/p&&p&&b&大家可以记住61这个系数&/b&，可以在知道你的贷款额的时候简单计算月供，即：&/p&&p&&b&月供≈贷款万数*61&/b&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/1abaa5e98d40e39a1d90966_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&130& class=&content_image& width=&400&&&/figure&大家别以为月供六千老子月薪一万就一定没问题了，因为&b&银行的计算方法跟你不一样&/b&。&/p&&p&银行要求，&b&你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍&/b&才符合条件，也就是说如果要贷款100万，月供是6092，那你的月收入一年平均下来要高于12793，而且这还是不能有其他债务的前提下。&/p&&p&是不是很坑爹？别急，这个收入是按家庭来算的，也就是说你们两口子加起来有这个收入就行了（单身狗别哭~~）&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/b245f4d0e056a7fbc0ad3_b.jpg& data-rawwidth=&200& data-rawheight=&200& class=&content_image& width=&200&&&/figure&那么不够怎么办？比如你月收入11000，还完贷还够花但是就是不够2.1倍怎么办？这个时候就需要第三样神器来证明你自己了：&/p&&p&&b&③其他资产证明&/b&&/p&&p&什么叫其它资产证明？简单的来说就是能证明你有钱的一切东西，比如房产证、驾驶证、大额存单、股票基金等金融衍生品的证明等等。收入不高不代表没钱啊~~&/p&&br&&p&收敛一下兴奋的情绪，让我们来整理一下，你的购买能力（预算）怎么来计算呢？&/p&&p&比较简单的算法如下：&/p&&p&&b&购买能力&/b&&/p&&p&=现有存款+可贷款额&/p&&p&=现有存款+（家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）&/p&&p&&b&≈存款+月收入*78&/b&&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/9adb3d539c0f450b620dcfe_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&152& class=&content_image& width=&400&&&/figure&比如你手里有50万，月薪15000，那你的购买能力是多少呢？&/p&&p&00*78=1670000&/p&&p&也就是说你能买得起167万的房子，至于你是不是要花光钱、尽最大的努力去买一套房子，后面会有讨论。&/p&&br&=========================== update=============================&br&&b&6.你知道自己想要什么房子么？——俺自己的事自己门清啊——如何确认需求？&/b&&br&&p&从我多年的房地产行业从业经验来看，&b&几乎所有的人都不知道自己到底想要什么样的房子，里面的绝大多数还经常抱有不切实际的幻想&/b&。接着我们来分开讨论一下，首先我们先说说我们自己：&/p&&br&&p&自己到底想要个什么样的房子？&/p&&p&&b&需求分析离不开属性筛选&/b&，一个项目有多少属性，决定了我们能够从中做多少选择。不幸的是，对于房地产项目来说，属性有点多。都包括些什么呢？我根据自己的从业经验，把这些属性分为四大类，分别是：开发商、物业公司、项目本身、具体户型。&/p&&br&&p&&b&①开发商&/b&：&/p&&p&对于开发商，大家一般都会讨论大不大，这是个笼统的概念，又细分出很多评价标准，诸如企业性质、是否知名开发商、成立时间、是否上市、全国综合排名、市场销售额排名、利润率、负债率、不良资产占比、当地已完工项目数量及名称、优势产品类别、开发商业务特色、优势、劣势、劣势产品类别、开发商业务短板等等，如果你想细究，还能列出很多。&/p&&br&&p&&b&②物业公司&/b&：&/p&&p&所谓物业就是你住进去之后给你服务的那伙人，如果是期房的话，指的就是开发商帮你找的前期物业。要分出一个物业的好坏，简单来说至少要包括物业公司排名、成立时间、当地服务项目数量及名称、当地服务优秀项目现状、物业服务水平、服务优势、服务劣势等等，这些都是虚的，比如一个物业服务可能还可以细分为环境维护、安保和服务，而这个服务可能又会分为社区户均物业服务人员、物业费、是否代缴水电费，是否代买机票、火车票，是否要上门维修，是否有钟点工、管家服务、物业服务水平如何等等。&/p&&br&&p&&b&③项目本身&/b&：&/p&&p&这个可能是大家最关注的，也是内容包含最多的，光是属性列表我就可以分成三级目录。&/p&&p&第一级大概包括项目周边概况、项目本身属性和销售情况。第二级周边概况里面可能还包括规划发展、基本信息、交通情况、配套信息、环境因素等；项目本身属性包括土地属性、规模和产品分布、建筑属性、内部设计、园林绿化、物业安保、不利因素等；销售情况分为房源、价格两部分。第三极太多了只举两个例子，比如配套信息里面比较常见的是商业、医疗、教育等；比如建筑属性包括建筑风格、外立面、楼左数、楼层数、建筑结构、抗震烈度、保温级别、隔音级别、单元数、梯户比、是否电梯入户、电梯平均等待时间等等，太多了，没办法一一例举。&/p&&br&&p&&b&④具体户型&/b&：&/p&&p&这个范畴比项目要小一些，大致包括基本信息、采光、通风、视野、动线、功能分区、得房、赠送、装修、设备、水电气暖等等。里面还可以细分，比如采光可以分为采光面数、采光面积比、采光情况、是否明厨明卫、总面宽、客厅面宽、主卧面宽等等。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/46c12d5d423aa_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&129& class=&content_image& width=&400&&&/figure&是不是看傻了？这还没展开呢，完全展开大概400-500项可参考属性，如果我们要给每一个属性都赋值再来做筛选，那肯定是没有一个结果的。&/p&&p&&b&实际上如果是取交集做筛选的话，筛选条件如果大于5，符合条件的项目就比较少了；如果筛选项目大于10，那基本上很多时候就晒不出项目来了。&/b&&/p&&br&&p&看到这里大家是不是有些了解了，为什么很多房地产网上平台如搜房、链家、乐居、搜狐等等，在搜索的时候基本上只会给你几个&b&常见选项，比如区域（你想在哪买）、业态（你想买什么样的）、单价区间总价区间（你想花多少钱）、居室数量（你想要多大的）等&/b&有限选项，有的甚至连总价都不给你选。不是他们做不到更细化的筛选，而是大家都明白，条件多了你反而找不到房子了，所以大多数网络平台都只列出大众最迫切需要的属性。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/d271a12d45cfde120fc01ee_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&148& class=&content_image& width=&400&&&/figure&你是不是又开始绝望了，就这么几个条件也太笼统了，怎么找到称心如意的房子呢？别着急，&b&人是有办法的&/b&~&br&&/p&&p&比较科学的方法无外乎两大类，一类是&b&取交集筛选&/b&，一类是&b&取平衡适配度筛选&/b&，两个方法都得筛选，也就意味着要学会放弃一些内容。&b&从科学角度上来讲后者的精准度更高，但是不幸的是这种方法比较复杂，且虽然理性但是跟感性相悖&/b&。所以我打算跟大家重点说说优化后的交集筛选法。&/p&&p&在讲这个方法之前，我们得先做一些准备工作，不然没办法很好的往下走。接下来我们要说到三件事，三件关系到你能不能买到真正合适你的房子的“&b&大事&/b&”。&/p&&br&=========================== update=============================&br&&p&&b&7.你知道我上面说的都意味着什么吗——房屋属性都能给你带来什么？&/b&&br&&/p&&p&&b&第一件大事是&/b&什么呢？&br&&/p&简单来说就是&b&先要了解房子，了解房子不同的属性能给你带来什么&/b&。&br&&br&大家都认可买房是件大事，对穷屌丝来说更是这样，可能要搭上的不光是自己的全部积蓄，可能还有父辈甚至一家子的全部积蓄，那更是甚中之甚啦。但是事情的严重性和大多数的门外汉程度产生了严重的矛盾。&br&我们先来看看之前买过房的小盆与们都是怎么回顾买房这件事的：&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/744cddd36763_b.jpg& data-rawwidth=&580& data-rawheight=&643& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&580& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/744cddd36763_r.jpg&&&/figure&（以上数据来自新浪乐居、搜狐焦点等的市场调查，采样率过万）&br&看了上面这个数据你怕不怕？大部分的人买完了房子都后悔了，大多数是因为&b&房子买了不合适&/b&，而不是因为降价了（其实大部分房子是升值的）。&br&&br&我们来模拟一下门外汉们是如何买房的：&br&①要买房了，先算算自己手里能拿出多少钱来。&br&②发现这笔钱真不是个小数目啊，得慎重点，别一冲动自己把自己坑了。&br&③还是先了解了解房子吧，打开百度搜索一下注意事项。&br&④经过一段时间的了解，熟读了《买房八大注意事项》、《南北通透的重要性》、《户型详解》、《购房风水学》、《开发商常见销售陷阱》等等，又听之前买过房的七大姑八大姨亲身讲解购房经验，信心逐渐爆棚，感觉自己从门外汉变成了门内汉。&br&⑤按照前辈们的经验，经过半年到一年充满韧性的实地勘察筛选，终于看中了一套房，骨气勇气下了订。&br&⑥交房后一入住，开始有点后悔。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/05db237df235f23d02294accf5c04f5b_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&131& class=&content_image& width=&400&&&/figure&傻眼了没？问题出在哪里呢？&br&大家回头看看第④条，最后一句——“&b&感觉自己从门外汉变成了门内汉&/b&”。没错，是“感觉”，自我感觉的“感觉”。&br&&br&相信大多数买房的人都会从各种渠道了解到一些感念，知道什么房子是好房子，比如“面宽要大”、“户型要方正”、“一定要明厨明卫”、“楼间距要大”、“楼层越高越好”等等。&br&这些话可以说都没错，也都是错的，为什么呢？因为大家只知其然不知其所以然，不知道这些属性为什么好，在什么情况下好，是不是必须的。我试着简单给大家分析一下，抛砖引玉。&br&&br&比如“&b&面宽&/b&要大”，为什么要大呢？一般来说是考虑到面宽大采光就会比较好，这跟大家都希望窗户大点、落点一些，都希望是名厨明卫一个意思。采光相当重要，但是要具体问题具体分析。比如这种情况：&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ab85a4d30dbfd4cb8a1df9_b.jpg& data-rawwidth=&704& data-rawheight=&541& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&704& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/ab85a4d30dbfd4cb8a1df9_r.jpg&&&/figure&面积相同的两个户型，左边的房子面宽比较大，南侧的窗户也够大；右边的房子面宽小，且南向的窗户也小。正常来说大家就把右边的房子Pass了，这么判断是没有问题的，但是如果右侧的房子是边户型就另当别论了。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/afb32cd2e17cc1d044bd9c308b1ec322_b.jpg& data-rawwidth=&704& data-rawheight=&541& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&704& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/afb32cd2e17cc1d044bd9c308b1ec322_r.jpg&&&/figure&看到了么？右侧的面宽虽然没变，南侧窗户也很小，不过因为是边户型，侧面也开窗了，采光面积就大于左侧的户型了。这个时候如果还单纯纠结面宽大小就诶有意义了。&br&&br&&b&窗户大就一定好么？&/b&&br&我曾经非常喜欢“&b&托斯卡纳&/b&”风格，因为我参与的第一个销售的项目就是这个风格的别墅。找个北京典型的托斯卡纳项目给大家看看：&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/3f859d6faf3ed3672fe5f_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&344& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/3f859d6faf3ed3672fe5f_r.jpg&&&/figure&看到了么？窗户大不大！！大！不！大！数量多不多！！多！不！多！&br&再来看看佛罗里达原汁原味的托斯卡纳小镇建筑：&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/9a98ae2ac4bd11b34cde887_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&390& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/9a98ae2ac4bd11b34cde887_r.jpg&&&/figure&看到了么？窗户小不小！！小！不！小！数量少不少！！少！不！少！&br&（大家容我平复一下心情）&br&其实这两张图片都比较典型，真正的差距是有，但是不会这么大。我相信大家也看出来了，原版的托斯卡纳建筑虽然窗户小且少，但是外观还是比较优美的（喂！哪里美！），北京的房子窗户多了也大了，但是好像也没有因此而好看多少，所以我觉得我有理由相信，北京的建筑设计师兄弟们不是出于美观的考虑才这么设计的。&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/ca52dbcb5752bed03643_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&390& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/ca52dbcb5752bed03643_r.jpg&&&/figure&难道佛罗里达的人们就不需要阳光么？&br&当然不是，这个说起来跟地域有关。因为那边临海比较近，潮湿的地中海季风每天都会携带少量的盐分飘过这座城市，窗户开得太大时间久了，室内的家具、墙壁、地板之类的会被慢慢腐蚀。&br&北京呢？北京气候干燥，窗户开大了没什么副作用。&br&&br&关于地域还有个常遇到的，就是边户问题。我之前遇到很多东北来的客户都不喜欢边户，即使知道边户采光、视野都会更好一些也不乐意，因为他们说“&b&靠冷山&/b&”冬天冻死人。&br&东北是什么情况？冬天零下几十度，把边的户型的确会更冷一些，如果是自供暖方式那连燃气费都要比别人多交一些。&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/dce082ea6ad9_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&298& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/dce082ea6ad9_r.jpg&&&/figure&北京是什么情况？冬天也冷，但是没那么冷，没事还会有人抱怨“东照西晒”呢。&br&可见条件不同思路也得换一换，千万别较死真~&br&&br&再举个&b&楼间距&/b&的例子吧。&br&如果你去问人，楼间距大好还是小好，所有都会告诉你大好。你再问多远才好，100米？200米？还是50米？答案就五花八门了。&br&30米呢？上面已经说过了，具体问题得具体分析，老前辈们的总结没有大错，我们要做的就是透过现象看本质。楼间距能影响什么呢？主要的有采光、隐私性两条。&br&&br&①采光：&br&&blockquote&&b&按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准&/b&。&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/c7474cd0bbd561adc87ad_b.jpg& data-rawwidth=&436& data-rawheight=&241& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&436& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/c7474cd0bbd561adc87ad_r.jpg&&&/figure&经计算结果是：&b&楼间距要大于等于&/b&&b&临楼&/b&&b&楼高（一般是南侧的楼）的1.2倍&/b&。原则上就是不要让南边的楼把光给挡住了。&br&现在一般楼房每层测高是3米左右，就是说你南边的楼如果是30层的，那你们的楼间距就应该大于30*3*1.2也就是108米，但是如果你南边的楼就是个三层的小商业，总高度才20米，那楼间距24米就复合国家规定，屌丝们也就别急着嚷嚷着楼间距怎么不到100米啊太不像话啦之类的，会被人笑话读书少。&br&&br&②隐私性：&br&聪明的孩子在读完第一条采光后可能已经发现了一个漏洞。我们在北半球，阳光正常情况下是从南往北照射，所以南边的楼离得远点就好了，北边的管他呢！反正挡的不是我的光！&br&别激动，还有另外一个需要考虑的，就是隐私性。&br&为什么明明不挡光大家也不愿意离得太近呢？你自己在家里过得挺high的光着屁股跑来跑去，没过两天就在&i&&b&1024&/b&&/i&上看到自己的套图了，你怕不怕？&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/fdd808a12bfb_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&329& class=&content_image& width=&400&&&/figure&我曾打算在网上搜搜看人类的视野距离有多远，但是失败了，还是拿自身来举例吧：&br&我的&b&视力5.0，20米内的东西还能看得清清楚楚，超过30米只能看到模糊的大致形状，超过50米还能分辨出人类大小的事物，超过80米就算你是光屁股我也只能看到火柴人了&/b&。可问题是很多楼房不过六七层，楼间距也就三四十米，还在能够看到的范围内（废话，你特么不会拉窗帘么！？）。&br&&br&比如我们举个极限的例子——别墅。&br&大家应该知道别墅一般都是地面三层的，高度在10米左右，楼间距超过15米的就算大了，如果你不是个喜欢拉窗帘的人的话，没准毛都被人看光了！别急，人是有办法的，看~&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/35ac30ed5186adbc57d1_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&449& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/35ac30ed5186adbc57d1_r.jpg&&&/figure&猜到了么？没错，就是绿化！&br&好的绿化可以让光渗透过去，但是却能在吸引人目光的同时起到视线格挡的作用，让人看不到对面的房子里面在做什么（什么？你说朦朦胧胧的感觉让你更兴奋？），貌似是一定程度上解决了这个问题。&br&&br&扯远了，我们聊的是刚需，最后再说一个大家常遇到的吧，关于&b&住在高楼层好还是住在低楼层好&/b&。假设一栋楼有20层，哪层最好？我们来看看常见的观点：&br&①这得看个人喜好，喜好哪层是哪层。&br&②貌似高层好，低楼层吵，中间楼层灰尘多，很多人都喜好住高层。&br&③大多数楼房都是越高越贵（顶层例外），我们只买贵的，不买对的！&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/bb32dac0ec9c57d5cedf428_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&144& class=&content_image& width=&400&&&/figure&在做结论之前我可以先给大家介绍介绍我之前&b&做销售的一些经验&/b&吧。&br&&br&&b&8.道高一尺魔高一丈——你斗得过销售人员么？&/b&&br&还是这栋20层的楼，一共三个单元，两梯两户，共120套房，已经集中开过盘了，开盘时已经卖了80多套了，现在&b&还有30多套，高中低成线性均匀分布&/b&。这个时候，秀色可餐的你出现了，简单带你讲了讲沙盘，然后去看样板间，回来之后你竟然跟我说你喜欢上这个房子了要买，让我去查查房源表看看还有哪套房子可以买，而且脑门上在轻微的抖动之后显示出四个字——人傻钱多！&br&&br&OMG！如果我是个新人的话现在一定两腿发抖，不幸的是我是个久经战场的高手，很快就从兴奋的喜悦中冷静了下来，&b&虽然有30多套房还没有售出，但是不能给你太多选择&/b&，因为选择多了你就会犹豫，这会不利于我当天逼定的。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/6a34c45b5d35ae1dfc15dfb_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&109& class=&content_image& width=&400&&&/figure&对了，我记得你刚才说过&b&喜欢高楼层讨厌低楼层&/b&来着，那么我先找一个&b&目标房源&/b&——就中间单元16层东户。再找一个你肯定&b&不会买的&/b&吧——中间楼层3层西户；两个是不是太少了？意图会不会太明显？那就再加一个&b&干扰项&/b&吧——西边单元8层西把边户，这套房子不但比较低（中间偏下）而且还很贵（边户普遍比中间户贵5%-10%），相信你也不会买的。&br&甚至我可以做一个&b&假的销控表&/b&——&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/45e9ef34d10fc6ebfaeb6c3a5bc7e649_b.jpg& data-rawwidth=&547& data-rawheight=&380& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&547& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/45e9ef34d10fc6ebfaeb6c3a5bc7e649_r.jpg&&&/figure&我大概会这么对你说：&br&“尼玛先生，&b&首先要恭喜您&/b&，如果您再晚几天来看房，这种楼估计就清盘了，下一次再开新楼栋肯定是要涨价的。幸运的是现在}