二手房过户要小心 这些情况无法过户作者：刘晓婷来源：链家网原创文章摘要：过户是买房最后的关键一步。从法律上讲，产权过完户房子才是你的，没过户还是算卖家的。那么，为了防止钱交了，房子却过不了户的情况发生。本文将列举哪些情况下买的房子没办法过户。过户作为买房的尾声，是非常关键的一步，因此对于过户问题，大家要格外警惕。
一、卖家无法提供房产证
没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保障。
二、卖方未经其他产权人同意出售的房产
如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，你也只能退房。
过户时，必须要所有共有产权人到场签字，有人来不了，要对方提供经过公证的授权委托书，尽可能降低毁约风险。
房屋产权有共有人时签约需谨慎
三、被有关部门查封的房产
买被查封的房子有可能无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。
原因可能是卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但根据规定和家人共有，共有人提起诉讼，查封了房产。
买家常常防不胜防，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。
四、未解除抵押的房产
现在房价高昂，不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房，根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。
所以，购买此类房子，卖家需要先到银行办解押（所谓的“赎楼”）。如果房子还做了其他担保欠款，卖家必须还清担保的钱，才能办理解押。
五、产权因为违规搭建被冻结
如果房屋有违建，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。
六、正在出租的房屋
我国法律原则之一的“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
来源：深圳链家网综合整理
24人赞过二手房买卖过程中，时常会出现各种买卖纠纷，如果在交易过程中，掌握一些技巧，能有效避免过户纠纷。我们都知道二手房交易都需要走的一个基本流程，那就是过户！可是有一部分房产交易中的交易双方并不想过户并而完成交易，这是为什么呢？又会有什么风险?我们都知道买房有风险，因为买房的资金往往是一个家庭或者两、三个家庭的经济集成，需要慎之又慎，然而，我们忽略了卖房也是有风险的。查封房，因被司法机关查封而限制买卖，不能网签、过户。即使双方签订过买卖合同，买方直接向卖方支付了房款，不仅合同有可能无效，钱款多半也追不回来！二手房买卖过程中，哪些情形可能会撤销合同并退房呢？为了防止购房者退房，售房者一定要注意。相关问题最新百科看了又看
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我是农村户口，因为各种原因在外地农村买个平房，这个房子只有协议没过户，请问能过户？问题详情：我是农村户口，因为各种原因在外地农村买个平房，这个房子只有协议没过户，请问能过户？现在面临拆迁，拆迁款怎么分配？推荐回答：谢谢亲的邀请。首先农村的房产应该没有产权证的，过户肯定不行。在大城市里有很多跟您类似的房产交易，就是城市里拆迁户，将自已的房产以低于市场价格出售，通过协议在若干年后再过户交易，提前有很多人都通过公证来确保自已利益，在这里小编还想分享个小故事供各位读者参考，多年前，两位很要好的同事，经常在自家聚会，其中有一位是本地人户口，他在附近一处的安置房租了一套房子，没过多久就骗自已同事说要钱急用，已40万价格出售安置房（不能贷款），而同事由于过分信任，将东拼西借来的40万现金交给本地户口同事，当时只有一张购房协议书，待他将安置房装修过半时，真房主才找上门来，此刻在报警时，本地户口同事早已将钱花的差不多了，想要讨回房款房价不知道是以前的多少倍了……。买房是大事，特别是涉及到二手房交易，里面风险不可预知，像您这没有房产证，将来要是房子升值了，原房主不配合办证怎么办？在利益面前，翻脸可比翻书快啊！努力买个有产权的吧！或者有村委会书面同意书。我99年毕业参加工作多年，读书户口迁出是非农户，还能迁回老家农村吗？能过户房子吗？问题详情：现在户口不在老家所在城市，能回老家农村过户父母的房子吗？能享受老家拆迁赔偿吗推荐回答：国家对于城镇非农户口转为农业户口从相关的法律法规，对于迁移到城镇户口多年的人员，绝不可能批准迁回至原出生地的农业户口，至于父母在农村的老宅，你可以依法继承其居住权，如果遇到新农村搬迁或其需要拆迁，可根据房产的评估价格依法得到相应的价格赔偿。民政局的农村危房改造补贴，房子盖好后，户主过世，还可以拿到补贴吗？问题详情：在危房改造前，民政局以拍照，之后开始拆老房，盖新房，在房子盖好后，补贴没下来，期间户主病危，过世，有的说需本人去领取，人以过世如何领取，有的说人以过世，补贴就没有了，也不懂，想问问懂得这方面的，谢谢，顺便说下，我是焦作的推荐回答：应该可以领起的，虽然户主已经去世了，但他还有合法继承人。房子是在他在世的时候建的，并且已经拍了照。“月有阴睛圆缺，人有悲欢离合，此事古难全”。谁也不可能预料生死。怎么可能因为主人去世了就领不到补贴了，照我看，还要多领一点。因为人去世了，增加了家人的悲痛程度，出于人道主义，也不应该不给补贴。不要听别人的。应该先在村里开个户主死亡证明，然后再到民政局把事情的来龙去脉说清楚，相信讲道理的人不会横加干涉的。农村父母房子拆迁，可以通过分家析产得到房子吗？问题详情：家里房子是父母造的现在准备拆迁，父母打算把房屋拆迁赔偿款都给他们自己和弟弟，而我只能得到50个平方的赔偿和4.5万元的安置费。能不能在拆迁前通过分家析财的方式得到父母的一部分房子。PS:房子的建房批复上有我的名字。推荐回答：我们家的情况是现有8间5、6十年代建的瓦房，大若160平方、一栋一层半的楼房80平方是属大哥和大嫂的，大哥已经迁出户口，户口本上现有大嫂、婆婆、大嫂的小儿子，派出所不给分户，现在我老公想在婆婆有生之年潘建5间瓦，一来让老人家享受享受，也好以后由我老公继承，退休回家养老。现我婆婆可以申请潘建吗，潘建后能通过分家析产分配到我婆婆名义吗？确权以后农村的耕地可以做房子吗？问题详情：我是农村人。我想在自己家的耕地里做房子，政策允许这样子吗？推荐回答：答案显然是不行的。首先，咱先了解一下什么是确权。土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。简单来说就是，明确土地的权属关系，确定之后颁发证书，明确了所有权依然归集体所有，你拥有确权范围内土地的使用权，承包权以及经营权。以前，如果有什么关于地的纠纷，也不是很好处理，基本上以协商为主，确权完成以后，你的土地就可以受到明确的法律保护了，毕竟已经全都记录在案。然后要强调的是，确权并不会改变土地的性质。也就是说，原来是耕地，确权之后还是耕地，如果以前耕地不允许建房，那么确权之后也是不允许的。《土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。并且对于农民承包的土地，其所有权属于国家或集体所有，农民个人只有使用权，在使用过程中不得改变土地耕地的性质。并明令禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房等。所以确权之后想在自己家耕地上盖房子，的的确确是不合法的。想盖房子土地必须是建设用地，所以除非你这个是特殊情况，你的条件符合所有耕地变建设用地的要求，但基本上很难，极为严格。以下为农地转建设用地的步骤手续：第一步，先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。第二步，如果确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。第三步，用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。第四步，用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。第五步，用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 第六步，国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。第七步，由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。若是只是自己家的地就不用考虑安置问题了。第八步，国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。第九步，被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。第十步，签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。第十一步，如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。看到这是不是很懵圈，这是单位申请的，个人的也不会太容易。大概就是需要各部门都认可，我劝你不要抱太大希望，祝好运！农村房子过户问题？问题详情：20年前买的亲戚家的农村房子，一直没有过户，大家彼此都是农村户口是一个镇上的，但是不是一个村的，现在想要过户该怎么办了。推荐回答：↑点击“在明律师”头像，立刻解答你的法律问题！　　一、城市居民购买农村的房子，是不可能过户的。因为农村的宅基地是农户无偿取得的，法律规定，也只有本集体经济组织的成员才有资格拥有宅基地。　　二、这种买卖关系，不受法律保护，公证处也不可能提供公证的。　　你说到的情况，就是这种买卖关系的风险，这是目前的法律环境下，无法避免也无法回避的风险，既然买了，就要承担这样的风险。你们现在就可以对遇到拆迁时的补偿事项进行约定，房屋拆迁补偿分几块，：　　1、宅基地补偿费；　　2、房屋补偿费及装修费；　　3、安置费和搬迁费；　　4、困难补助和奖励；　　5、房屋内各项家电移机补偿；　　5、非住宅房屋营运损失补偿等。　　三、如果房子有房产证，办理房屋过户需要到房屋管理部门，农村房屋可以到土地管理部门办理土地使用权证的变更。继承房子的不过户可以吗？问题详情：比如父母去世了，儿子继承了房子，自己住，可以吗？推荐回答：根据我国物权法的规定，不动产物权的设立变更都要经过登记才发生效力。但是继承法有特别规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。也就是说房产的所有权从继承开始的时候就可以取得了，不用再经过较为繁琐的登记确认产权。　　但是继承下来的房产除了不经过登记就能够取得所有权之外，还是受有一些限制的。我国物权法又规定了，按照继承法取得的物权，当需要对于该物权进行处分时候，还是需要进行登记的，如果不经过登记，那么所做的物权处分行为就是无效的。所以，如果说对继承下来的房子没有另外打算的话，可以不用办理过户登记，但是还想做其他打算的话，那么最好还是去办理房产登记，将房屋登记到自己的名下，这样就可以方便未来对于其进行具体的再处分。　　具体的法律依据是：　　我国《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。　　第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。房产继承过户税费继承或赠与后出售的物业营业税、个税是怎样征税的？　　1）继承（直系亲属）：（不纳入限购）　　营业税：证过5年可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)　　未过5年：估价×5.6%　　个税：证过5年且唯一住房可免征(未满可在档案馆调前证是否过5年)　　未过5年估价×1%　　2）遗赠（非直系亲属）：（纳入限购）　　营业税：证过5年可免征　　未过5年估价×5.6%　　个税：证过5年且唯一住房可免征　　未过5年估价×1%　　说明：继承房产过户的权属来源如果写为“继承、赠与”的是按赠与的方法计税。　　注意：营业税、个税的调档:是指“上手房产证的登记时间或契税完税证的填发时间满5年”。感谢您关注农地圈y
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房子已经过户但户口不能迁入 别担心，有法院呢！
摘自公众号：发布时间： 3:31:48
点听新闻 记者：孙莹主持人：杨昶、成亚编辑：杨钧天、扎西多吉 为了孩子上学，北京的王先生购买了一套房屋，办完产权转移后却发现该房屋内仍有户口没迁出，认为这将影响自己的孩子以后上学，于是就将卖房人起诉到法院，要求对方支付违约赔偿，获得法院支持。王先生2015年5月购买了张女士名下的一套房屋，合同签订后，给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记，一切都很顺利，可最后却因为户口问题将官司一直打到二审法院，北京一中院法官王湘羽介绍。法官：后王某发现该房屋内仍有原户籍人的户口未迁出，认为影响了自己子女在此房屋落户上学的问题，故将张某诉至法院要求张某支付违约金17.75万元。案件审理过程中，争议焦点主要在于卖房人是否构成违约。法官：卖房人张某辩称自己对有户口没迁出不知情，且早已无法与未迁出人取得联系。双方向法庭提交的《北京市存量房屋买卖合同》成为了定案的关键证据。法官：我院经审理认为，依据双方签订的存量房屋买卖合同之约定，张某应当在房屋所有权转移之日起3日内办理原有户籍迁出手续。经审查，争议房屋在本案诉讼期间仍有相关户口未迁出，张某未履行该项约定义务，该行为已构成违约,其应承担相应的违约责任。双方约定的违约金包括两部分，即逾期不超过15日的，支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日的，应自逾期超过15日起按日计算已付款万分之五的违约金。法官：按日支付违约金的目的，是督促当事人及时履行合同。本案中，因考虑到张某现明确表示无法与原户籍人取得联系督促其将户口迁出等客观事实，且王某已将户籍迁入，据此，北京一中院终审改判张某给付王某违约金10万元。北京一中院调研发现，从2007年至今，在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增。和王先生有类似遭遇的不在少数。为了满足在招生学区落户3年、6年等政策，有的家庭，孩子一出生就着手买房了。买房人甲：（孩子）马上要上幼儿园了，三个户口在里面，万一以后牵扯到上学的事情我怎么办？一直推脱我，就这样无限期的耗下去，说你去告我吧。买房人乙：买房子我们就是为了小孩子上户口，就是为了孩子上学的事情，不上户口买房子没必要了。户口迁不走，有的是客观因素导致，如卖房人还未购置新房，或新房的原房主仍未迁走。还有些卖房人投机取巧，钻国家政策的空子，故意拖延迁户。当买房人找到中介公司要求解决问题的时候，中介公司要么拒绝，要么表示无能为力。中介一：我们也经常跟他联系，他说他很忙，会尽快迁走，说户口放在这里又没钱拿，没啥作用。因为我们不是法律机构，我们没法要求他一定要干嘛，对吧？我们只能是通知。中介二：与原房东联系办理迁出问题，只是一种协助义务。并没有决定性的作用。中介三：他原来不知道房屋上还有户籍，迁出的话，可能程序上更复杂。官司打到法院，证据是关键。法官提示买房人，一定要将“合同目的”、“户口迁出时间”及“违约责任”写进房屋买卖合同里。法官：首先第一点是要了解房屋户口的情况，这些户口能不能按时迁出？因为是为了子女上学，所以在买房时还要特别核实这个所购房屋内的名额是否已经被使用，保证自己的孩子户口迁入所购房屋后，能够入读所希望入读的学校。再一个，买方在签购房合同的时候，对于迁户口的时间以及相应的违约责任，都要进行明确的约定，以便将来一旦出现纠纷，能更好地保护自己的权利。目前，因为我国法律，以及现行户籍制度，并没有涉及户口强制迁出的规定，落户纠纷只能以协调为主。法院不能直接就户口迁移作出判决，当事人遇到类似纠纷，只能依据合同就是否承担违约责任来起诉，法院据此作出判决。法官也提示卖房人：法官：他随时也要核实好自己所出售房屋的户口情况，看是不是有自己以为的原户籍人的户口在房屋内，在合同约定之前，一定要保证自己有能力将房屋内所有的户口按时迁出，以免自己承担不必要的违约责任。
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