逾期交房办证成商品房纠纷焦点--《益阳日报》数字报刊
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逾期交房办证成商品房纠纷焦点
市房管局：已成立问题楼盘处置小组，有效解决到位14个
　　　　本报记者洪捷通讯员潘乐　　承诺了交房日期的期房，消费者付款后交房却变得遥遥无期；眼看房子快建好了，开发商却突然宣布破产，楼盘成了烂尾楼；想将现房卖掉换新房，但因为没有证办不了登记，无法获得银行贷款……近年来，逾期交房、办证成为商品房买卖纠纷主要问题。12月20日至22日，记者走访了几个问题楼盘和相关部门，了解中心城区“问题楼盘”现状及处理情况。　　问题　　开发商逾期交房办证业主苦不堪言　　市民张女士2014年在中心城区山水新城买了一套94平方米的两室两厅，但时至今日，她仍没能住上新房。“房子刚买没多久就烂尾了。”张女士告诉记者，2014年底，开发商陈某欠下巨额高利贷后自首，楼盘就此停工。　　12月20日，记者现场查看和采访得知，该项目已售200多套，已售的一栋楼主体工程已完工，但水、燃气、电梯等基础设施还没有安装。这三年来，张女士和其他业主不断到相关部门投诉、上访，益阳高新区成立的处置小组也多次组织相关部门采取措施、和业主协调，但除了2015年将电路铺设好后，项目再也没有任何进展。“前段时间听说又要开始动工了，不知可不可信。”张女士说，如今，房子没着落不说，她每个月还要向银行还1000多元房贷。　　像张女士这样交了房款却迟迟住不上新房或拿不到不动产登记证的还有许多。市民刘先生反映，他购买的资阳区和顺家园小区一楼房，已逾期8年未办理不动产登记证；市民吴先生反映，赫山区华盛丽都小区推迟交房近3年；市民彭女士反映，益阳高新区紫龙郡小区房屋存在工程质量问题……　　原因　　多因开发商资金链断裂违规建设等导致　　“目前市民反映较强烈的山水新城小区问题，主要是因为开发商建设资金不足，高息借贷，和一房多卖。”记者从市房管局获悉，目前，市民投诉反映最多的开发商未按合同约定如期交房、如期办证及房屋建筑质量等问题，多是因开发商自身资金不雄厚，非法集资、高息融资造成。　　2014年起，市房管局对中心城区所有楼盘进行清理排查，并专题报告市委市政府。根据排查分析，将中心城区问题楼盘大致梳理成三类：一是资金链断裂。一些楼盘由于高息融资、非法借贷导致资金链断裂，如山水新城、五洲太古城、京海湖综合楼、泓泰国际等；一些楼盘由于自有资金不足，导致后期工程无法达到竣工验收要求，影响交房和办证，如御龙湾、幸福里、资水会龙不夜城、学府花园、华盛丽都、香樟花园、书香名邸等。二是违规建设、拖欠税费问题。一些楼盘超规划、超容积率开发，又拒不整改，无法进行竣工验收，如卧龙港；一些楼盘因拖欠税费或维修资金，影响竣工验收和后期办证，如资江新城、玉龙山庄等楼盘。三是其他问题。如紫龙郡因自身建筑质量存在一定的问题，引起业主的投诉；金众小区涉嫌手续造假并涉及晓园小区案件；时代华府因违规占用物管用房问题导致纠纷；江南古城因内部管理及经济纠纷导致项目停工；和顺家园因报建等手续一直未完善导致无法办证。　　对策　　一企一策，分类处置　　“问题楼盘”如何破题？广大群众的切身利益又如何保障？市委、市政府高度重视，去年以来，市政府先后多次组织召开专题会议，研究部署问题楼盘的处置工作。并组织成立中心城区问题楼盘处置工作领导小组，要求按属地管理原则，三区政府（管委会）相应成立问题楼盘处置机构，公安、法院、规划、国土、住建、房管、消防等职能部门积极配合，加大问题楼盘处置，制定了解决问题的时间表、路线图。　　根据摸底调查，今年我市中心城区共梳理出33个楼盘涉及逾期交房办证等问题，在问题楼盘处置上，我市按资金链断裂、违规建筑和质量问题、欠费欠税未交房办证、非法类等4类问题进行分类，采取一企一策，分类处置的办法，通过银企对接，资产抵押融资、引进合作伙伴等方式解决资金需求；对建筑质量把关不严造成的违反规划和质量问题，分类提请市政府责成规划、住建、城管执法等部门采取有效措施，督促企业限期整改等。同时，会同三区政府和市直部门加强统筹协调，精准调度，以问题为导向，每半个月调度一次，会商处置建议，加快问题楼盘处置。　　至目前，会龙山溪谷、御景东方、梓湖东城等14个楼盘已有效处置到位，剩余的19个问题楼盘已有6个进入司法程序，13个问题楼盘已拿出具体处置措施，正在协调处理中。　　保障　　预售资金全额监管防止预售资金挪用　　“中心城区真正因资金链断裂导致烂尾崩盘的楼盘虽然不多，但这类问题的出现，给我市房地产市场秩序和健康发展带来极坏的影响。”市房管局开发科负责人介绍，为维护消费者合法权益，促进我市房地产市场健康平稳发展，去年11月，市房管局申请市政府颁布实施《益阳市商品房预售资金监管办法》，并于今年制定《益阳市商品房预售资金监管实施细则》。从5月8日起，对中心城区所有新批准预售的房地产项目，实行预售资金全额监管，各县、市区参照执行。房地产开发企业将其开发的商品房在办理预售许可证后，根据其销售合同约定向预购人收取的购房款，进入约定银行的监管账户，专款专用，不得挪作他用。商品房预售资金在保证整个项目建设竣工的资金条件下，经市房管局审核后按规定用于预售许可项目建设所需的建筑材料和设备购买；支付预售许可项目建设的工程进度款（包括民工工资、项目工程建设过程中的财务管理费用）；按照合同约定归还预售许可项目的银行贷款；支付法定税费和其他用于项目的合理性支出。　　该办法执行以来，市房管局共办理预售资金监管手续的项目13个，核定项目的重点监管额度总额9.3亿元，进入监管账户资金总额2.6亿元，核拨工程建设资金1.5亿元。有效保证了房地产项目的预售资金用于项目建设，有效避免开发企业逾期交房、卷款逃匿或挪用预售款形成“烂尾楼”等现象的发生，保障购房者利益和公共利益。　　
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商品房逾期交房怎么办
市建设工程造价处工作人员为您支招
　　本报讯（记者&周丽丽&通讯员&黄华峰）由于现今房地产形势比较严峻，各地商品房逾期交房的情况时有发生。昨日记者从我市建设工程造价处了解到，近来我市也出现过此类问题。　　近日，市建设仲裁中心接到一市民的投诉电话，该市民称自己2012年购买了别墅，本来是2014年7月份交房，但由于种种原因，开发商到10月份还没有交房。　　台州市建设工程造价处工作人员表示，房产公司逾期交房，有两条途经：一是主张违约责任，要求支付违约金或赔偿；二是退房，解除合同。如有退房问题，须履行一定程序。　　购房人如欲解除合同，应当先进行催告。经催告后过了3个月，开发商仍然没有交房的，购房者可取得合同解除权。　　据了解，购房者合同解除权的有效期是从催告日起3个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。　　鉴于以上的规定，工作人员提醒，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。另外，催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。当前位置：
逾期交房、逾期办证的商品房买卖纠纷案件分析
作者：毋向娟&&发布时间： 09:29:47
　　孟子曾说过“居者有其屋”，这不仅是古代人的梦想，更是现代人所梦寐以求的，而随着城市化进程的加快，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想，市场的需求，再加上其他各种因素的相互缔结，催生了房地产热，相应的商品房买卖纠纷也逐渐增多。商品房买卖纠纷虽然五花八门，但其中开发商逾期交房、逾期办证的纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区。
　　从2011年开始，开发商逾期交房、逾期办证的纠纷在我院辖区内呈逐年递增态势，2011年收案14件,2012收案24件,2013年收案160件,2014年收案248件(截止日)。由于此类纠纷涉及人数众多，使的许多未曾与法院有过接触的人第一次感知司法、法院的裁判也会在多数人之间传阅，从而对司法的公信力和权威性产生影响，故之有必要对此类纠纷的特点、处理此类纠纷比较突出的法律适用难题进行分析，以期找到妥善化解此类纠纷的良策。
　　一、开发商逾期交房、逾期办证纠纷案件的特点
　　　 开发商逾期交房、逾期办证纠纷案件一般具有如下三个特点：
　　（一）群体性诉讼比重大，社会影响力广
　　从我院2011年至2014受理的此类案件来看，群体性案件占多数，区别只在于涉及的人数多少有差异,最多的一个系列案件达到了117件。由于房地产开发市场的特殊性，开发商修建并销售的商品房都是集中的，开发商一旦不能按期交房，面对的几乎是整个小区的业主，而现在网络发达，使这些买受人更容易联系到一起，如各种各样的楼盘维权QQ群，作为利益共同体，如果有人倡导诉讼，会引起一呼百应的效果，一个楼盘的绝大数业主甚至是全部业主都会参与到诉讼中。房产商一旦败诉，则面临巨额赔偿，而买受人一旦败诉，则可能引发舆论关注，司法公信力及社会秩序方面会产生巨大反响。因此，法院在处理此类纠纷时都比较慎重，尽量找准双方利益的平衡点以调解方式结案，如我院民三庭在处理此类纠纷，会花费大量的时间做调解工作，有些案件取得了比较满意的效果。
　　（二）逾期交房、逾期办证产生的原因复杂多样。
　　尽管开发商未按期交房，主要是因为没有办理《商品房竣工验收备案登记证》，但引起不能办证的原因却是多方面的，如我院受理的此类案件涵盖了以下原因：小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善；业主接房后乱搭乱建、任意改变阳台结构；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计要求；政府原因，如小区周围需要进行公共基础设施建设，政府置换土地满足搬迁安置的居民导致工期延误、配套设施不能完善；土地性质等。
在上述几种原因中，如果纯粹是因为开发商的原因，如小区配套设施不完善造成不能办理《商品房竣工验收备案登记证》，导致不能按期交房及后续的办证，是一因一果，较容易判断开发商已经构成违约责任，但有的案件中却是多因一果，尤其是政府的行为也掺杂其中时，开发商的违约责任如何定夺，开发商常以不可抗力或政府原因进行抗辩，而买受人在诉讼过程中，又会从各个角度、各行政部门规章寻找开发商存在的问题，双方的矛盾相当难以调和。
　　(三)纠纷不能一次处理，留有后遗症，有再次诉讼的风险。
　　逾期交房、逾期办证是一种持续性行为，有的是买受人在提起诉讼纠纷时，房屋尚未交付使用，起诉之前开发商的违约交房行为已经存在，买受人要求开发商交付房屋，支付逾期交房违约金。买受人计算违约金的截止时间一般至起诉之日，法院判决之后，开发商延期交房的行为仍旧持续存在，买受人又会再次提起诉讼，在调解解决此类纠纷时，一般是一次性解决违约金，但在判决的案件中违约金却无法做到这一点。我院民三庭最近就遇到了这样一起系列案件，2014年上半年才判决的案件，2014年年底又提起诉讼，造成办案人员的压力增大。
　　二、逾期交房、逾期办证纠纷案件中存在的突出法律适用问题。
　　（一）因逾期交房、逾期办证引发的违约金请求权的诉讼时效问题。
因逾期交房、逾期办证引发的违约金请求权是一种债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年普通诉讼时效，但诉讼时效的起算点如何计算在审判实践中有不同意见。第一种意见认为，诉讼时效的起算点应从合同约定的交房时间起算，经过两年不起诉，超过诉讼时效；第二种意见认为，如果合同约定的是按日计算违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，诉讼时效也应当处于持续计算中，判断是否超过诉讼时效应当从权利人主张权利之日倒推两年，两年内的违约金予以保护，超出两年的不予保护；第三种意见认为，如果合同约定违约金按日计算，违约金每日增加，只有开发商在最终交付房屋之后，违约金的数额才能确定，此时才能起算诉讼时效。以上三种意见在最初审理逾期交房、逾期办证的纠的裁判中都出现过，而随着此类纠纷日益增多，第二种意见让更多的法律人趋之若鹜，因为该种观点既不像第一种意见完全不保护买受人的权益（审判实践中，超过合同约定的交房时间两年内起诉的较多），又能让开发商对自己的违约行为承担部分代价，最重要的是此种意见符合关于继续性债权的法理解释。然而，审判实践中采纳第二种意见，将会引起更多的诉讼，买受人必须计算着时间，两年内一起诉，这在逾期办证的情况下将比较多的存在，也就是本文所阐述的易留下诉讼后遗症的特点。
　　（二）因逾期交房、逾期办证引发的违约金纠纷中关于约定的违约金的调整问题。
　　商品房预售合同都是统一的文本合同、项目条款基本一致，只是部分条款处留有空档，供当事人自行约定，在逾期交房、逾期办证纠纷案件中采用文本合同的占绝大多数，因而对逾期交房、逾期办证的违约责任计算标准多有约定，有的约定为已付房款的日万分之一、万分之二、万分之三、万分之十计算违约金，还有的约定以按已付房款依照人民银行同期贷款利率计算违约金。审判实务中，开发商几乎无一例外的运用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定抗辩买受人的违约金数额，请求予以调低。我院民三庭对于违约金数额的支持既有按照双方当事人约定计算的，又有调低的，但调整的比例却各不相同，调低的案件几乎都是涉及系列案件。实际上，在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定时存在以下问题，谁来举证损失的数额，损失的依据又是什么，如果前提条件不解决，违约金的数额调整就会没有依据。
　　在我院受理逾期交房、逾期办证纠纷案件中，买受人上诉的理由多是违约金的调整过低，要求按照合同约定的计算标准计算违约金，应当说违约金的调整问题已成为买受人最为诟病的问题，也在某种程度上损害了司法的公信力。笔者以为，对于违约金的计算标准应遵从双方当事人的约定，理由在于：其一、商品房预售合同文本由开发商提供，在买卖人签订合同之前除了房价、面积、房屋坐落位置等主要条款外，对于逾期交房、逾期办证的违约金计算标准由开发商拟定，买受人处于被动接受的地位，对此如果构成违约，开发商应当足以预见自身所应当承担的责任；其二、法院在调整违约金的比例时，调整幅度不一，有按照计算标准的20%调整的，也有按照40%调整的，没有一个相对统一的调整标准，过分赋予了法官自由裁量权。
　　三、应对逾期交房、逾期办证纠纷案件的几点思考。
　　通过对逾期交房、逾期办证纠纷案件特点的分析及审判中亟待解决的法律适用问题的解析，笔者有以下几点思考，或许对解决此类纠纷及预防此类纠纷会有所裨益。
　　（一）明确审理逾期交房、逾期办证纠纷案件中的相关法律适用，统一裁判尺度。统一裁判尺度，法院的此类判决会有示范效果，如违约金的支持以双方当事人的约定为准，将会极大的节约司法资源，减少当事人的诉累，对开发商及时履行义务也是一种有力的约束。
　　（二）法院在处理此类纠纷时，应当多做调解工作。此类纠纷涉及人数多，虽然在做调解工作时会遇到不小的难度，但如果能够找到开发商与买受人利益的平衡点，找准买受人诉讼的心理预期，多与诉讼代表人沟通、谈判，会起到事半功倍的效果。
　　(三)合理引导开发商要加强风险预估和防范风险的能力。首先，开发商在签订合同时，要对是否能够履行合同约定的义务有充分的预计，而非一味受利益驱使，做出盲目约定，从而防患于未然；其次，在违约行为不可避免的发生时，开发商应积极应对，做好其他业主的解释、说服工作，避免矛盾扩大、升级，并采取积极的措施实施补救违约行为。
　　（三）管理房地产的相关部门应加强对开发企业的监管及充分发挥管理职能。房管部门应规范开发商的经营行为、杜绝违规售房，加强对商品房预售资金的监管，同时对开发商擅自更改规划、减少绿地面积等违背小区配套的行为从速从严处理。
来源：二中院
责任编辑：宣传处
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liuli12life认购合同上应该有约定时间没交房的赔偿条理,现实中很普遍,可以起诉开发商.
VSON_朱看你当时签署的认购合同书啊！里面应该清楚的写着逾期交房如何进行赔偿及比例
音乐改变心情8对于开发商逾期交房，购房人应采取正确的维权措施和主张：
1、如果开发商违反了法定的和约定的交房条件规定而构成逾期交房违约行为时，购房人可当然拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。
2、因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。
3、根据最高人民法院相关司法解释规定，当开发商逾期时，经(购房人)催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。
4、如果购房人已经按照约定的时间收房，即便是不符合约定或法定的条件而交房，则开发商也不承担逾期交房的违约责任，而承担因其他违约行为而带来的违约责任。
最后，需要提醒的是，在某些情况下，即便是开发商逾期交房，开发商仍然可以免责。
一是，因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因；实践中，开发商往往将“规划变更”列为不可抗力而试图免责。笔者认为该条款的法律效力是值得商榷的。如果政府规划部门依职权主动调整规划，则需依法承担由此而给开发商带来的损失；如果开发商申请规划变更且获批，则当然应该承担因此给业主带来的损失直至业主有权解除合同。总之，不可抗力的范围和情形是法定的，不可认为扩大和解释。
二是，购房人违约在先，开发商按照合同的约定拒绝交房的；
三是，商品房具备了交付使用的法定条件，也符合合同约定的交房条件，但是购房人认为房屋其他瑕疵等问题而拒绝收房时，在这种情况下，开发商往往不构成逾期交房的违约行为。
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930相关问答4个回答fdhjhhjhhfffds有合同的，合同当天怎么写就怎么起诉哦。只要合理
4个回答e2f8581、合同经双方签字盖章后成立，除非你们在合同中约定以收到定金或者保证金后才生效之类的生效条件。
参考：《合同法》
第三十二条　当事人采用合同书形式订立合同的...3个回答12345comehere房屋买卖合同的解除主要分为：法定解除和约定解除、协商解除。
法定解除，是指房屋买卖合同符合法律规定的解除条件时可以解除；约定解除，是指签订的房屋买...16个回答丽华巨人一毛不1.确定房产
购房者在看中一处房产,并确定该房产可以办理按揭贷款时,还应进一步确认开发建设的房产是咨已获得银行的支持。
2.办理...1个回答hua0000004没有签合同，只能等了；
还有看你是怎么找得他们公司，如果是在第三方平台上找的话，可以向第三方装修平台投诉，要求他们调节；
要不你自己再去找他们好好沟通。3个回答爱伓一般逾期交房开发商要赔偿的，还要看你合同怎么签的了
3个回答黄河长啊根据《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登...3个回答十味麻辣烫13929　1.对于商品房，楼顶防水层的质保期是5年，因此，购买的楼盘顶层如果在防水保质期内漏水，那就是开发商的责任了，开发商有义务免费维修，一定要尽快跟开发商联系，要求他们立即修补，防止被...5个回答梁芳润第一 ，依据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让，这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背，是...7个回答明方仪您好 这个看您当初是怎么协商的 如果可以当面谈清楚最好 不能就走法律程序 很高兴回答您的问题 希望可以帮到您}