热门文章HOT ARTICLES　　银行信息港理财2月22日讯 继北京(楼盘)多家银行提高首套房贷利率并将二套房贷款最高年限减至25年之后，广州(楼盘)、天津(楼盘)、青岛(楼盘)等全国多个城市的房贷政策也相继收紧，业内人士预计重点调控的20个热点城市可能会全面跟进。
　　随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，今年楼市将何去何从?
　　房贷收紧潮蔓延全国
　　春节过后，全国多个城市的房贷政策收紧，广州、青岛、大连(楼盘)、珠海(楼盘)等城市首套房的利率全面或部分调整为9折。不少业内人士指出，包括深圳(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)等在内的重点调控的20个热点城市随后也可能会跟进。
　　近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍，并新增自2月8日起执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容。值得注意的是，这是住房贷款年限在1999年央行调整个人住房贷款期限延长到30年后的首次回调。
　　房贷收紧导致购房者面临的资金压力增大，以商业贷款300万元为例，二套房贷款利率在基准利率上浮10%即执行5.39%的利率，按照等额本息的还款方法，贷款30年，月供为16827元;贷款25年，月供则增加至18226元，每月要多还1400元。根据监管要求，贷款人的月供额不得超过工资的一半。新政执行后，相当于对贷款人的收入要求变相提高。如果贷款人的月工资水平不变，能申请到的贷款总额会相应下降。
　　融360房贷分析师表示，不同于以往的是，北京的本次调控政策的发布机构是北京银行(601169,股吧)业自律协会，市场监管意图明显，对抑制房价会有一定的作用。另据分析，看政策效果，不排除以后出台其他新政策的可能。
　　目前广州包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行(601166,股吧)在内的三家银行，首套房贷利率已上调至9折优惠。据相关人士透露，目前有更多银行在酝酿跟进。
　　青岛方面，中国银行(601988,股吧)、邮储银行相继上调首套房贷利率最低折扣至9折。而重庆(楼盘)除部分国有银行外，个别全国性股份制银行也取消了折扣优惠，执行基准利率。
　　在北京、广州等地被曝收紧房贷的同时，天津市各主要银行也普遍减少了个人首套住房按揭贷款利率的折扣力度，绝大部分商业银行已取消8.5折折扣。
　　据了解，在天津，中国建设银行(601939,股吧)及中信银行(601998,股吧)目前已取消8.5折优惠，最低为9折。民生银行(600016,股吧)目前首套房一般是九折，资质特别好的可以申请8.8折。中国银行目前已取消8.5折折扣，最低为9.7折。兴业银行首套房八五折已经取消，贷款利率最低为9.5折。
　　有房贷分析师预计，房贷收紧是2017年的主流趋势，各地因城施策，未来将有越来越多的城市上调房贷利率。相对于房贷利率，限购政策对楼市的影响更大，如果房价继续上涨，各地方政府将根据当地情况出台不同的限购政策。
　　此外，中国指数研究院报告指出，2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求，而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。在新型城镇化和去库存的政策支持下，2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。
　　金融环境或将不再宽松
　　种种迹象表明，2017年的楼市金融环境或将不再宽松。
　　此前就有消息称，央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度，信贷增速过快的银行，可能面临基于宏观审慎评估体系的差别化存款准备金利率的处罚。
　　此外，春节后的第一个工作日，央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率。虽然此次调整并非针对房地产市场，但银行放贷资金成本面临短期内升高，对商业银行的信贷投放能力来说影响十分直接，必将对业务比重占比较大的房贷造成影响，进而影响房地产市场。对于此次调息，业内人士表示主要目的是起到去杠杆的作用，抵制部份领域资产泡沫。此外，伴随着商业银行资金成本的增加，原有针对房地产按揭贷款的各种优惠利率也将逐渐收紧甚至绝迹。
　　中原地产卢文曦认为，按照历年经验，一般年初银行贷款额度普遍比较宽松，而今年开局就保持较紧格局，中小商业银行贷款余额紧张。从一系列举措可以看出，今年楼市资金链必将较去年偏紧，使用资金成本或将提高，在&去杠杆&背景下，楼市交易过程或面临压力。
　　全面收紧房贷与去年的楼市上涨过快不无关系。2016年除了众多一线城市房价涨幅较大之外，许多二线热点城市也变化颇大，无论是楼市价格的快速上涨，还是土地市场的疯狂，都给人留下了深刻的印象。
　　而巨量信贷正是支撑2016年全国房价的上涨的重要因素。据央行数据显示，2016年全国新增个人住房贷款总额约为4.96万亿元，是2015年的1.86倍。个人住房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%。新增房贷总量是2015年的近2倍。
　　在如此高的信贷水平之下，实际上风险已有所显现。尽管银行业内人士普遍认为当前按揭贷款属于银行优质贷款，&断供&的可能性微乎其微。但2016年居民在加杠杆时，银行在信用审查方面普遍要求较松，且非银机构也推出了各类购房融资产品。据湖北某股份行银行人士表示，楼市新政之后，部分价格下跌较快的房子，如果购房者加了很大的杠杆，不排除出现降低还款意愿的情况。
　　楼市将持续降温
　　去年年底召开的中央经济工作会议指出，&房子是用来住的，不是用来炒的&，为2017年楼市定下基调，许多地方政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。
　　国家统计局公布的数据显示，2016年12月，15个一线和热点二线城市实施调控政策以来，房价快速趋稳回落，其中12个城市出现环比下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。进入2017年以来，虽然并未出现房价大幅度下跌的情况，但成交量大幅下滑的现象已在多地出现。
　　随着楼市信贷政策不断收紧，前期房价过快上涨的城市有望进入平稳健康发展期。业内人士表示，信贷收紧会使市场成交量有所下滑，从而使房价上涨态势被抑制。随着今年经济逐渐趋稳，信贷资源或结构性调整，有望助推房地产市场均衡发展。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，信贷是决定短期房价的最关键因素，目前来看信贷收紧趋势下，短期房价调控压力会加大。这也意味着，银行贷款额度收紧，价格上浮，放款放缓将是常态。同时，判断2017年房价走势主要看资金价格和是否认房又认贷。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。
　　市场预期2017年楼市调控将不断加码，业内普遍表示，未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件，未来随着调控力度加大，楼市的监管将会更加严格，预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。
　　据交通银行(601328,股吧)日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示，在当前房地产市场&抑泡沫&和&去库存&背景下，小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看，现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑，多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势更为显著。
　　由此也不难看出，人们对楼市的投资激情已慢慢褪去。
　　易居房地产研究院总监严跃进则认为，房贷政策的收紧对不同城市的影响不同，对一线城市来讲，若预期是房价不会明显下跌的话，反而会刺激部分购房者加快入市，以获得贷款。而对于其他非一线城市来讲，如果预期房价下跌，购房节奏会延缓，价格和成交量会相对减少。
相关文章推荐楼市降温，房贷利率却上浮，2018年我们还能买房吗?
进入2018年以来，南京楼市降温的声音不绝于耳。近期出现了几个明显的信号，包括土地流拍、二手房降价、新房卖不动、投资客开始抛房...加上房贷利率的持续上浮致使买房人市场观望情绪浓厚。
1、2018房贷利率最新消息：南京部分银行首套房贷款利率上浮20%。
一夜之间，“房贷”成了全民关注的焦点。
在首套房贷款利率上浮15%的主流背景下，最近，光大银行和民生银行陆续传来首套房贷款利率上浮20%的消息。传统的四大银行虽然目前还保持着利率上浮15%的最低标准，但也同样不保证放款周期，同时对贷款人的征信审核也越来越严格。
2、抛房！降价！天价退房！0.5成首付...等凸显楼市降温的头条文章被各大媒体争相报道...
网上关于2018南京楼市预测层出不穷，各执一词，众说纷纭。房价是涨是跌？政策是松是紧？什么时候买卖房屋比较合适？这是各家老生常谈的话题。
在大多数人眼中，买房已被视为必然，渗入到每个家庭柴米油盐的生活中。然而专家毕竟是“砖家”啊，今天说“利空”明天说“利好”，前一秒看涨后一秒看跌，变幻节奏甚是大，却苦了地产小白的买房人。
我总结了一下，以上大家关注的核心无非是：“2018年房子还能不能买”的问题。
所谓说“供求关系”影响价格，房价也不例外。判断一个城市的房价涨或者不涨，买还是不买，只要看三个指标就够了，人口、土地和金融。
一般规律是，人口总量增长、劳动人口增长、户均人口减少、购房适龄人口增加，都会导致购房需求增加，反之，则会导致购房需求减少。
中期来看，城市土地供应走低，购房需求增大，则房价势必会被拔高。
短期内，购房需求一定的情况下，银行货币政策收紧，利率上浮，则房价微跌或者止涨都有可能出现。
回过头来看人口对房价的影响：
据新京报报道，1月18日国家统计局发布的数据显示，2017年全国出生的人口为1723万人，比上年减少了63万人，同时60岁以上及65岁以上老人占总人口的比重却有明显上升。
社科院人口学者王广州根据第六次人口普查数据所做的测算表明，中国18到44岁青年人口2017年为5.48亿，2022年将降低到5.18亿，五年间减少三千多万人。随着城市化水平的推进，生育率会持续走低。（意味着老龄化人口比重逐渐增大）
上图可以看出2016年是全面二孩政策实施的第一年，出生人口达到1786万人，比上一年增加131万人，是我国自2000年以来新出生人口最多的一年。
一般来说，生育政策实施第一年的效果最显著，第二年的效果次之，第三年就更是等而下之了。
据说放二胎以后生育率已经回升到1.8，那么就算1.8，90后女性数量少了那么多，生育率又不可能再提升，出生人口迟早跌破一千万。
也许会有人问了：“实际购房人数下降，未来几年房价会全面下跌吗？” 这个目前看来还不可能。中国这么大，有的城市涨、有的城市跌、还有的城市原地踏步。
人口收缩期，年轻人会涌入大城市，但也不排除独生子女回去老家照顾父母的诉求，这使得二三线四五线城市依然存在房价上涨的空间。
图表中可以看出，从去年4月份开始，二手房价上涨的城市数量开始超越房价下降的城市数量。
其实，按道理来说市场中已经不缺房子了，但为什么楼市的虚火依然是长久不灭呢？
主要原因还是在于过去的市场里存在的炒房投资问题太过严重，多数的房产掌握在少数人的手里这已经是常态。
尤其是在一二线热点城市，城市发达程度越高其房产的投资属性就越高，所以部分高房价的原因也是和炒房客脱离不了关系。去年统计局发布人均住房面积显示，中国人均住房拥有面积为40平米左右，而此数据一出大家却纷纷反驳到又是被平均。
对新房来说，人口从来不是主要问题，当购房需求减少，政府是可以通过供地来调节的，一向如此。
实际还有一些，可能就是有价无市，卖不掉的二手房。到时候房价跌不跌也什么意义，跌的地方不会有人去买，你想去的地方价格也不会跌。
▲部分城市二手房房价排名
在楼市调控持续之下，一线城市二手房市场陷入成交低迷，价格出现松动。不少业主选择主动下调挂牌价或暂缓出售，京沪部分区域二手房成交价格环比跌幅可达10%以上。不降价就卖不掉，已经成为目前一线城市二手房交易的一个主要特点。
要知道，二手房存量是不断增长的，而年轻群体比例持续下降。现在投资房产的人，最终目标，肯定是未来的新城市人来接盘。手里有盘的人越来越多，接盘侠越来越少（还越来越穷），二手房供需关系的逆转，根本无法挽救。
因此，一旦年轻人口明显掉头向下，二手房供需关系紧接着就会逆转，慢慢的（消除惯性会很慢）就会扭转整个（二手房）市场预期。人们能够淡定的持有投资房产，一是没有持有成本，二是预期仍然看涨。预期一旦掉头向下，结果不言自明。
其实，结论已经反复说过了。希望大家能够把对房产投资的热情降下来，理性看待房产投资，不要做无辜接盘侠。
当然，刚需除外。
虽然现在市场上对于2018年房价普遍看跌，但你我心里都明白大环境下想要房价出现大幅度的下跌是绝非一件易事。无论涨还是跌，对于我们刚需来说只要不涨就是最好的消息。
你觉得呢？
部分数据：知乎日报
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