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> 买房后原房主不迁户口有什么风险?
买房后原房主不迁户口有什么风险?
&&&&编辑：新环境小编&&&&
买卖二手房的时候，交完首付过完户，卖房人就欢欢喜喜付了尾款拿了钥匙，搬进新房后却发现了问题：原房主的户口还没迁出去，自己落不了户，该怎么办？这并不是危言耸听，房屋买卖纠纷中，涉及户口迁出问题的比重呈现增长趋势，很多人会觉得不迁户口也没什么影响，实际上却隐藏着很多风险。风险一：学籍被占用原房主户口不迁出去，最明显的问题就是占用上学名额，很多买房人为了孩子花高价买学区房，等买了房子才发现房东户口没迁出去，学籍也被占用了，就算能协商，如果因为这错过孩子的入学时间，得后悔死了。风险二：易产生债务纠纷如果原房主涉及了债务纠纷，户口还在你的房子上，有债主或者法院找上来就麻烦了。风险三：转卖时影响成交价买的房子过几年想转卖出去，对方买主问到迁户口的问题，得知你的户口根本不在这，而是原房主的户口占用着房子，换做谁都会犹豫，毕竟涉及的人越多麻烦也越多，这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。风险四：拆迁补偿影响分配还有一种风险可能就是拆迁补偿了，虽然拆迁主要看户口本，但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款，如果遇到一个事多的原房主，又将是无休止的麻烦。看到这里，估计该有朋友说了，既然对方不迁户口有这么多问题，买房的时候提前跟其约定好，在合同里明确一下迁出时间以及违约金比例，可是别忘了，林子大了什么鸟都有，房东无赖你也拿他没辙。怎么会拿他没办法呢，去法院告他或者让派出所的人把他户口迁出来不就行了？问题远没有大家想象的那么简单。根据日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。也就是说，户口迁移属于公安机关的管理范畴，法院无权受理以及审理户口迁移纠纷，买房人可以依据合同要求对方支付逾期迁户口的违约金，但是不能强制要求对方迁户口，就算是公安机关也无权让人家迁户口，最后顶多能要回点违约金，也没解决根本问题。一切还是要防患于未然，买房之前就要做好准备，除了在合同里写清楚户口迁出时间，最好亲自到辖区所在的派出所核实一下户口情况，或者委托中介机构核实房屋信息，并出具加盖中介公章的书面核实报告，以免个别中介从中期满购房人，出现问题还可以追究中介的连带责任。还有一个重要的手段就是不要急着付尾款，在确认对方已经迁出户口、没有其他问题后再给对方尾款，尾款最好数额不要太少，几万块可能对人家没有威胁力，买卖二手房坑太多，要打起十二分的精神。
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“买卖不破租赁”中租赁关系是原合同的延续还是成立新的合同
甲有一套房屋，于日出租给了乙，约定租赁期间为三年，从日至日。合同履行至2012年5月份时，甲将该房屋转让给了丙，并通知乙从日起租金向丙方支付。乙按甲的通知，在5月底向丙支付了2012年6月-8月共三个月的租金。房屋过户后，丙在整理甲移交的全部房屋资料时，发现了甲在转让房屋前曾向乙发过催款函，催收2012年1月-2月两个月的租金。丙向甲核实情况后，证实了乙确实至今未付该两个月的租金。于是丙起诉乙，要求乙支付该两个月的租金，同时根据合同“乙方累计拖欠租金三十天以上，甲方有权单方面解除合同”之条款，要求解除租赁合同。
本案需要解决的法律问题有两个：一、房屋转让前产生的租金债权，是否自动转移给新房东？二、房屋转让前已经存在的单方解除权，新房东能否自动继受？
“买卖不破租赁”是一个法学术语，主要是指房屋设立租赁关系后，纵使房屋所有权发生转移，租赁关系也不受影响，买受人仍应按照原合同的条件允许承租人继续使用房屋。关于“买卖不破租赁”的具体规定，可见《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”以及《中华人民共和国合同法》&第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。从上述规定来看，在房屋所有权发生变动的情况下，原合同继续约束承租人和新房东这一点是没有疑义的，但是，该规定并没有解答新房东能否自动取得原房东的权利义务。
由于法律规定的模糊性，使本案的处理出现两种观点。一种观点认为在原租赁合同继续有效的情况下，原房东退出了合同，新房东自动继承了原房东的一切权利与义务，包括未行使的权利与未履行的义务，因此，本案中丙有权要求乙支付租金，同时也有权单方面解除合同。另外一种观点认为，虽然原租赁合同继续有效，但在甲、乙、丙三方没有作出明确约定的情况下，丙的权利义务始于接受房屋交付时，之前甲的权利与义务只能由甲自己来行使或承担。
这两种观点，虽然从逻辑上看，第一种更符合法律规定的言下之意，但在实际案件中可能会导致在合理性上出现问题，就以本文提到的案例而言，如果丙有权要求乙支付房屋转让前的租金，也就获得了本应属于甲的额外的利益，而这对于甲而言是不公平的，对于乙而言也是危险的（因为甲有可能另行要求支付）。相反的例子，如果在房屋转让前，甲就该房屋瑕疵应该向乙赔偿（而暂时未赔），乙在房屋转让后就该甲方未履行的义务而向丙主张也是不公平的，因为丙那时还不是房屋主人，不应该为自己不知道、也无法控制的事情承担责任。对于上述案例，第二种观点显然更具合理性，也就是说，房屋发生转让后，原租赁合同中原房东未行使的权利、未履行的义务均与新房东无关，新房东与承租人相当于只是按照原合同的租赁条件重新设立了一个新的合同，新房东自房屋交付后开始享有房东的权利、履行房东的义务。
但是，如果原租赁合同设置了某些时限性的特殊要求（如果本案的租赁合同约定承租人在日前必须完成某种风格的统一装修）而承租人并未完成该要求，虽然承租人是对原房东的违约，新承租人却仍有机会追究承租人的违约责任。因为达成该要求的时限虽然在房屋转让之前，但新房东接受房屋后，该要求仍然属于其对承租人的合同条件之一，如果承租人在房屋转让后仍未达到该条件，其对原房东的违约已经转化为对新房东的违约，因而新房东可以依据合同追究承租人的违约责任。
综上拟述，本文所讨论案例所遇到的两个问题的答案是，存在租赁关系的房屋发生转让的，房屋转让前产生的租金债权，不能自动转移给新房东，仍应由原房东行使；房屋转让前已经存在的单方解除权，原房东在转让前未行使的，新房东也无权主张。但是，如果承租人违约行为持续，在房屋转让后仍未消除的，新房东有权根据合同要求承租人承担违约责任甚至要求单方面解除合同。
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北京拓世宏业科技发展有限公司 Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有旧房主不迁户口新房主孩子难入学 买学区房如何防老赖
　　在实行“划片招生”的北京，如果拥有一套在好学区的房子，便意味着自家的孩子能进入一所好学校读书。正是由于这份教育附加值，学区房成为炙手可热的稀缺资源，即使标上“天价”，仍有大批父母趋之若鹜。
　　拥有学区房就一定能顺利进入好学校吗？现实当中，买了房却无法让孩子顺利入学的例子并不少见。房屋买卖和户口迁移关系复杂，若旧房主逾期未迁出户口，那新房主便是“白忙活”一场。
　　户口簿上住着“钉子户”
　　李珂（化名）夫妇俩一直希望把正在上幼儿园的儿子送进中关村的一所小学。打听到学校规定必须在招生学区落户3年以上才行，李珂就早早地相中了该学区的一处房子。
　　日，李珂花了420万买下中关村一小区内55平方米的房子，并与房主万某约定了具体的付款和过户时间等交易细节。
　　为防万一，双方还签订了补充协议，其中写明：“李珂购买万林之房屋系为李珂之子办理该房屋坐落的小区内中关村某小学（北京市重点小学）的学籍。根据当地教委及该小学的招生规定，办理学区内入学学籍，应当符合在学区内居住（落户）三年以上（含三年）的条件。为了使李珂之子具备上述条件，万林应于日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续，否则万林承担根本违约责任。”
　　之后，李珂依约支付了全部房款，万某也依约将房屋过户至李珂名下。本以为买了房，给孩子落户就是“板上钉钉”的事了，但直至日，万某却一直没将户口迁走。
　　李珂多次联系万某，敦促其迁出户口，但对方以各种借口拖延。眼看儿子上学的事“要黄”，心急的李珂打算不要这套房，另外再寻一套学区房，以达到儿子在入学前落户满三年的条件，于是他起诉万某要求解除购房合同。
　　万某觉得自己签的是“房屋买卖合同”，房款也收了、过户也办理了，不同意解除合同。最终，法院以万某逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由，判决解除万某、李珂之间的房屋买卖合同。
　　学区房迁户纠纷
　　集中在东城西城海淀
　　近年来，北京由于教育资源分配不平衡等因素，使得学区房交易价格明显高于同区域内普通房产。以学区房云集的海淀区为例，学区房与非学区房的成交价差为4601元/平方米。在西城区，一间面积仅有10平方米的胡同房，售价高达340万元，贵的原因是北京最好的小学之一实验二小在附近。
　　北京市第一中级人民法院发布的一份调研报告显示，从2007年至今，在二手房买卖过程中因户口问题而产生的纠纷逐年递增。“尤其是近些年，学区房买卖中的户口纠纷尤为突出，购买后不能落户，会打乱孩子的入学计划。”一中院民一庭法官张洁芳表示，这类官司多发生在优质教育资源集中的海淀、西城和东城三区。
　　“户口迁不走有种种原因，有的是客观因素导致户口迁不走，新的户口进不来，比如说卖房人还未购置新房，或新房的原房主仍未迁走。”张法官介绍，“还有些卖房人投机取巧，钻国家政策的空子，故意拖延迁户。”
　　这些官司打到法院，通常会判决双方解除合同，或旧房主赔付违约金。但无论哪一种判决，家长购买学区房的真正目的——让孩子顺利入学的目的都难以实现。
　　现实中，学区房买卖双方的交易目的非常明确，买方为孩子上好学校，卖方为获得巨额利益。双方因为心照不宣，往往忽略在购房过程中立下一些“规矩”。
　　张法官称，有些合同中没有对旧房主何时迁出户口、如果不迁出将承担怎样的后果作出约定，这使得在未来落户和孩子上学问题上容易产生矛盾。
　　如果双方没有就何时迁户达成协议，根据法律旧房主也要承担“附随义务”，即根据落户上学的交易目的，旧房主须履行迁户的义务。
　　“提醒那些希望通过买学区房让孩子上好学校的家长，买房之前一定要考虑潜在的法律风险。”张法官称。
　　为何只能告他违约
　　不能强行让他迁户
　　去年，朝阳区的王女士购买了黄先生名下的一套学区房，双方在协议上约定30日内，黄先生须将户口迁出，逾期未迁将向王女士支付违约金。但直到两个月后，黄先生才将户口迁出。不满的王女士将他诉至法院索赔违约金20万元。
　　黄先生表示，不是自己不愿意迁走，他曾多次到派出所办理户口迁出手续，但自己新购房屋的原房主迟迟不迁出户口，导致他也无法将自己的户口迁进去。黄先生认为这是国家政策的问题，对此也很无奈，“我也不是故意要违约的。”
　　黄先生的尴尬处境并非个例。购房落户为何这么难？其产生根源就在我国户籍管理制度上。
　　据记者了解，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。根据1958年由全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，使得现实中，落户纠纷只能以协调为主。
　　那么，能否通过诉讼强制旧房主迁出户口？
　　“这不太可能，法院在作出民事判决时，必须考虑到判决的实际可执行性。”张法官表示，户口迁移是一项具体行政行为，在不能确认条件是否满足时，法院不能作出判决。而且，即使通过公安机关处理户口纠纷时，购房人的户口可能也无法迁入。
　　对于这类诉讼请求，法院一般会以户口迁移属于行政诉讼而非民事诉讼管辖范围，或户口迁移请求超出法院的受理范围为由驳回起诉。
　　如何解决“迁户难”问题？一些“他山之石”可用来借鉴。
　　2010年，上海市设置了“公共户”制度，规定派出所可以按实际需要择址设立“公共户”，如果本市居民因房屋出售造成不能办理正常落户手续的，可向落户地派出所申请在“公共户”办理户口登记，经派出所批准后，办理入户手续。这就解决了因户口无处迁移，“赖”在别人房子里的问题。
　　此项政策出台后，上海市法院完全可以判决旧房主迁出户口，而不用再担心实际可执行性的问题，这也彻底解决了户口纠纷中司法审判与行政管理的衔接问题。
　　一定要将
　　户口迁出时间
　　写进合同
　　“购买学区房前，买卖双方应该就交易目的进行充分的沟通，卖方有义务将房屋现状（包括户籍现状）进行如实及充分的说明。”北京市康达律师事务所蔡玲玲律师为打算购买学区房的家长提一些规避风险的建议：
　　要将“合同目的”、“户口迁出时间”及“违约责任”写进房屋买卖合同里。
　　“不能因为心照不宣就未在合同中列明，如果购房的目的是为了让孩子就读 学校，则‘户口迁出时间’的约定是合同的重要条款，一旦卖方违反了户口迁出的约定，买方是可以解除合同并要求对方承担违约责任。”蔡律师称：“这点跟普通购房合同稍有些区别，所以必须将该条款落实在纸上，才能有理有据。”
　　家长在购房前要了解当地教委及学校的招生规定。
　　北京各区的招生政策一变再变，像石景山区，今年首次提出“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”，同样的规定也存在于海淀区。之前还曾出现过落户满三年的硬性要求。“受生源人数等影响，学校对每年的招生区域也会适当进行调整，因此购房前要适当了解学区的划分情况，特别是对于两个学区交界线附近的房产更要当心。”
　　因此，家长在购房时要考虑好孩子上学时间和现在使用房子名额的孩子就读几年级。如果中途政策发生改变导致孩子不能按原计划入学的，家长不能以此为由要求解除合同。
　　家长在购房前要摸清房屋户口状况。
　　要了解入学名额有没有被占用，房屋是否多次倒卖，挂在该房屋上的户口有几人，是否全部迁出。
　　北京发生过这样一个案例。家长购得学区房，旧房主按约将户口迁出。在为孩子落户时，家长发现旧房主孙子的户口仍未迁出，且孙子的年龄比自己孩子大。如果按照“每个购房地址6年内只能协调一次入学申请”，入学资格自然被旧房主的孙子占用。
　　家长最好问清楚旧房主会将户口迁至何处？迁户条件是否成熟？北京市户籍管理比较严格，如果旧房主称自己会迁至朋友或同事家，那么家长就要考虑迁户的可行性了。 （严琪）
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