||法援热线：400-056-8118>>>>>>正文房东、二房东、租客之间不得不说的法律“秘密”
　转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。就在这里面，房东、二房东、租客之间会发生很多鲜为人知的“秘密”，今天一一为您揭开谜底!　　【案情】　　　【内容提要】转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。就在这里面，房东、二房东、租客之间会发生很多鲜为人知的“秘密”，今天一一为您揭开谜底!　　一、转租须经出租人同意　　承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租，为无效。　　法律依据：《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”　　二、转租期限应当在本租剩余期限之内　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。　　三、出租人的异议权和同意转租的推定　　出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：　　第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。　　第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。　　四、次承租人可以参加本租发生的诉讼　　转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。　　值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用?按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。　　五、承租人拖欠租金次承租人的抗辩权　　承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。　　六、次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务　　房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。　　本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。　　七、租赁合同的解除　　法律依据：《合同法》　　第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。　　第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。　　第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。　　行使解除权的方式：　　一种是催告解除，即在承租人欠付租金的行为尚未构成根本违约的情况下，出租人要先对承租人进行催告，敦促其缴纳房租。如果承租人在收到催告后的合理时间内仍不缴纳房租，出租人才可通知承租人解除租赁合同。另一种是通知解除，即在承租人欠付租金的行为构成根本违约的情况下，出租人可以直接通知承租人解除合同;　　实践中，《合同法》的上述规定存在着极大的不确定性。如承租人欠租多长时间才构成“根本违约”，由于《合同法》并未对此作出具体规定，不同的法院可能有不同的认识。法院对具体的问题持有不同的认识是很正常的，但这种认识的差异给承租人行使解除权造成了实际困难。假设承租人已连续六个月未支付租金，出租人未经催告即宣布解除合同，要求承租人搬出;承租人不服，向法院提起诉讼。法院有可能认为承租人的行为尚未构成根本违约，出租人未经催告即解除合同的行为反而违反合同约定，很可能因此而由守约方变为违约方。　　因此推荐两种做法：一，在租赁合同中事先作出明确的约定。比如出租人和承租人可约定，如承租人两个月未缴纳房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明确的约定，出租人又不能确定承租人的行为是否构成根本违约的情况下，出租人应避免采取通知解除，而选择催告解除，这样能为出租人正确行使权利提供保障。　　八、诉讼请求　　诉讼请求的内容在承租人欠付租金而双方协商不成的情况下，出租人往往选择通过诉讼解决。但如果诉讼请求的内容选择不当，反而可能给自身带来麻烦。　　实践中，主要表现为出租人的诉讼请求书写得不完整。如出租人仅要求解除租赁合同，而未要求承租人搬出租赁房屋，法院根据民事案件“不告不理”的原则将仅对合同是否应当解除进行裁决，对于承租人应否搬出的问题则不作处理，而法院未予处理的内容是不具有强制执行效力。在出租人胜诉后，如承租人拒绝搬出，则出租人无法通过法院强制执行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起诉讼，要求承租人搬迁。　　因此，出租人在书写起诉状时，一定要将合同的解除与承租人的搬出作为两个独立的诉讼请求向法院同时提出。只有这样，才能争取在最短的时间内解决纠纷。　　来源：网络　　擅长领域：法律顾问、 合同纠纷、公司法务、房地产业务、交通事故、婚姻家庭　　手机：　　QQ：　　执业机构：河北洋溢律师事务所　　联系地址：桥西区钢铁北路205号---------------------------更多信息请扫描下方二维码本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。发布百科律师介绍：　　张慧新律师，女、毕业于河北大学，2002年通过国家首届司法考试，执业于河北洋溢律师事务所。 执业证号:84465。　　张慧新律师办案经验丰富，业务功底深厚。语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判能力。社会活动能力强，与社会各界保持广泛良好的关系。先后为多家公司、企业提供常年法律服务，为企业与个人防范风险，挽回经济损失。。　　张慧新律师擅长公司法务、合同、房地产、婚姻、交通事故、医疗事故、劳动争议、刑事案件等领域的纠纷处理。担任多家报社、企事业单位的法律顾问。并凭借自身深厚的法学功底，丰富的实践经验;开阔的办案思路，独到的析案见解和严谨的工作作风，在民事、经济、行政、刑事案件及非诉法律事务的代理过程中屡创佳绩，赢得了业内的好评。　　张慧新律师平时与客户合作紧密，熟知每位客户所在领域的业务特点和法律需求，能提出准确、精深的专业意见。为人正直，富有同情心，行事低调，办案理性;其以学者的严谨态度，专家的服务水准，为当事人提供了高质量的服务。受人之托，忠人之事。客户至上、严格保密，最大限度地维护客户利益是张慧新律师始终坚持的服务宗旨。...擅长领域：婚姻家庭房产纠纷交通事故常年顾问刑事辩护合同纠纷劳动纠纷关键词：一键转帖到：最新法律咨询咨询内容不用注册，快速提问3分钟内100%回复。婚姻家庭房产纠纷交通事故常年顾问所在地区:河北-邢台市手&&机: Q 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(图片来源：）1租客结束租约迁离物业时未以书面形式通知出租经理根据经验，很多人容易犯这样的错误。比如，有位居住在墨尔本的学生租客，在合同结束的那一天到出租经理那里去交钥匙，却被通知要多交28天的租金。因为在澳洲的大部分地区，结束租约前都需提前几周以书面形式通知出租经理或房东。如果没有这样做的话，定期合同到期后通常会自动转成周期性合同。2租客没有细读或完整填写迁入时的物业状况报告如果租客不仔细核对物业状况报告的话，日后很容易引起和房东关于押金返还的纠纷。比如，有的物业在租客搬入前，墙上就已经有了划痕，地毯上有了污渍或其它损坏，如果物业状况报告没有如实记录的话，日后房东有权以此追究租客的责任，扣留押金。所以，在入住前仔细阅读物业状况报告，是非常必要的环节！(图片来源：www.londonpropertyinventories.co.uk）3物业出现问题时，租客没有报告出租经理让其进行必要的维修如果租客发现物业出现状况而不主动报告，导致事态日益严重，房东后来不得不花费更大资金去维修时，房东一般情况下可以追究租客的责任。4租客搬家时留下一些物件没带走，假设下一任租客会需要以为你好心留下的物品会被下一任租客所需要？对不起！你可能自作多情了！搬家时，租客应该清空所有属于自己的物件，否则，很有可能要支付由之产生的垃圾处理费。(图片来源：www.clearabee.co.uk）5租客忘记保存与出租经理和房东的通讯记录双方都应妥善保存重要的通讯记录，万一有任何争端，可以作为凭证。6租客一开始不好意思要求更改租约租房合同是法律文件。签署前不提出修改意见的话，之后通常就没有机会更改了。（图片来源：www.propertyfinder.ae）7租客没有好好地检查物业并确保它适合租期租赁期限经合同形式确定下来之后，一般就不能更改了，提前解约的话，租客是有责任向房东支付余下的租金或赔偿费用。8租客在有困难时未按规定支付租金，也没有联系出租经理如果租客遇到暂时的现金流问题，应该与出租经理及时沟通，避免对方由于收不到租金而启动法律程序。(图片来源：）9租客没有签署个人财物保险房东签署的和出租房相关的保险通常是不保护租客利益的。租客若要进一步保障私人财物，需要自己另行购买相关保险。10租客提前签署空白的押金退款表若在押金返回金额前，就已经签署好空白的押金退款表，这样做的风险是可能无法收回本来应得的押金退款。(图片来源：）请继续关注我们，明天会带来房东版本的十大最常见错误哦！敬请期待！公司申明：以上信息仅供参考，所有编辑内容或条款仅适用于普遍的自然情况，并不考虑您的个人目标、财务状况和特殊需求，也不作为投资参考。编辑内容不能作为给您或其他任何人的建议或依赖的凭据，同时我们也建议您在行动前寻求专业人士的建议。点击下方“阅读原文”查看搜索您的南澳心仪房源↓↓↓&我屋88(wowu88com)　
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租房合同对房东和租客分别有什么作用
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
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出现纠纷的法律依据等等,租金标准,屋内设施的具体情况以及维护维修责任,付款方式详细规定了合同的租期,双方合同期内的行为规定。所以合同是必须的,违约责任,合同双方的权利以及义务
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