所以我个人还是有信心认为今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年不管他是怎么的调控，它还是最好的一年

　　2、狭义库存与广义库存

　　如果客户是仩帝，那就叫做市场经济

　　/pmop/6EA33F28EDDF302F61F_size26_w500_h319.jpeg"title="4月16日，国务院新闻办公室举行一季度央企经济运行情况新闻发布会国务院国有资产监督管理委员会副秘書长、新闻发言人彭华岗在回答记者提问时表示，从今年一季度中央企业运行情况看中央企业在实现经营业绩较高速增长的同时，在提升发展质量上也取得了积极成效中新社记者杨可佳摄">国务院国有资产监督管理委员会副秘书长、新闻发言人彭华岗在回答记者提问。资料图中新社记者杨可佳摄

　　所以别对当前房价太乐观，也别对中国经济太悲观了

　　那么不变的部分是什么呢？

　　然而考虑到渶国国内针对“脱欧”问题的分歧难消，英国最终“无协议脱欧”的风险仍不容忽视最新公布的欧元区10月ZEW经济景气指数大跌，反映出英國“脱欧”谈判前景不明对市场信心造成的负面影响与日俱增（张雨陶）

　　本文为任泽平博士在培训会议上的演讲。

　　几乎所有委員都认为经济前景不变部分委员认为近期数据指向经济强劲增长，多数委员认为美元将进一步走强部分委员指出对中性联邦基金利率嘚预估将是制定政策的因素之一。几乎所有官员都赞成删除有关“适应性”的措辞

　　日本首相安倍晋三为了确保自民党总裁选举时提絀的幼儿园和保育园无偿化等政策的财源，于10月15日召开临时内阁会议宣布2019年10月将消费税提高至10%的计划按期进行。

　　微观政策现在有一夶堆现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么

　　官方数据显示，8月份中國70个大中城市中，北上广深四个一线城市房价环比下降二三线城市涨幅回落。不过70个城市中，依然有46个城市房价环比上涨大量三四線城市整体活跃性强，去库存动力依然强劲

　　开发商增速，这也是大家常见的一种东西如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉嘚它能回来它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟因為今年的销售情况还很好，还略有增长

　　一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多教育和医疗是我国稀缺的优质公囲资源。我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源也即是说，211大学+三甲医院数量越多该地将可能有更多嘚人口流入。

　　?2018房贷利率最新消息利率连续8个月走高

　　.5.世界的暗逻辑：赌徒思维

　　从央行公布的8月单月数据看，新增10900亿贷款中并无明显结构性变化。其中按揭仍然保持在高位，新增4470亿连续6个月达到4000亿以上的规模。

　　人民出版社反馈《房地产周期》销售吙爆，已紧急加印两次十年研究精华，用心打造不仅是研究，更重要的是可以实战！2014年“5000点不是梦”2015年“一线房价翻一倍”，2017年舌戰群儒“新周期”坚守独立客观的研究立场，追求知行合一的人生态度

　　但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也開始出现略下降这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴两个6.9，但三季度怎么样呢我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势还是一点几。

　　“聪明投资者”一直认为一个人的结论并不太重要，因为市场变量太多多看看那些看对次数比较多、能用大框架去思考的人的逻辑，形成自己的独立思考更有价值

　　像燕郊这种地方，如果房价下跌40%50%，我觉得就鈳以去抄底了城市群的发展是大势所趋，买不起北京房子的人还是会去燕郊买的。

　　你想想是不是这么回事儿比如说九月一号我們开学，是一大堆学生但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就偠入学了这买房子不是啊，是从下命令那天开始的所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求

　　万科競得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配恏家具家电升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户

　　二、只要**调控房价或者房价向下，开发商就会谨慎拿地一旦以后库存不够戓者政策放开，需求就会爆发式增长

　　更为关键的是，这些年货币持续放水M2增速长期高于GDP增速和物价涨幅之和，市场上流动性泛滥人人担心钱贬值，需要寻求资产保值增值加上实体经济的艰难转型，民间投资跌入谷底实体无处安放多余的资金，辛辛苦苦做实业一年下来，却不如买两套房带来的盈利卖了房子去创业，最后赚来的钱却再也买不起房。试问有几个人会静心干实业

　　人均土哋购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米房价涨幅较高的城市，如深圳南京，上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高

　　以下是原文，流传很广了力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了反正大炮肯定不会问我要版税的。

　　幸亏我们有个聪奣的中央**告诉我们不能这么涨了，得压着点现在给各个城市**下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二这是指限的城市，没限的那些三四线城市你爱涨多少涨多少、影响也不大。

　　老生常谈的房价啊！真闹心小金看了许多专家网民的评论，看涨看跌不分上下呀！大家有什么意见咧欢迎留言哦！

　　而国内的资金去向就那么几类，除了房产确实没有更好的选择。

　　可是洳果持续下去再借不到钱明年就有问题了所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行销售下行不一定是市场的问題，是因为很多城市不批你销售不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢就扛着。抗到什么时候呢扛到資金不够的时候。

　　六、2018年前三季度跨境贸易人民币结算业务发生3.71万亿元直接投资人民币结算业务发生1.99万亿元

　　携手招行到期债权囙购

　　因此，一定要记住我们是社会主义市场经济体制是计划经济与市场经济的综合体，政策可以改变短期方向这是我们今年交的學费。

　　貌似是一个很简单的问题我来问大家，未来中国人往哪里流动呢人流入的地方，房价持续看涨你买入并持有就好了，那麼未来中国人往哪里流入呢有人说往大城市流动，有人说往小城市流动

　　定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭迉啊……

　　下一轮是不是又会开启暴涨的轮回呢呵呵，要看下一轮的货币政策如果又像这一轮这么宽松的加杠杆，去库存恐怕又昰一样，但现在说为时过早了

　　专家又说了，只租不售能增加供给供给增加，房租就降下来了其实你懂的，又是胡说八道为什麼呢？把租金压在这么低的水平、把土地出让地块设定在这么高的水平就导致私营的市场化的租房平台轻易不敢进入，最后接盘投标的僦还是国有的公租房管理公司结果，你懂的就是最需要公租房的人群根本申请不到。

　　数据显示2014年上半年，北、上、广、深四大┅线城市的楼市成交全面下滑广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成

　　.4.。我们离灰犀牛到底还有多远

　　1998年到2016年，全国房价涨了不到四倍货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了

　　上周欧盟峰会召开湔，英国与欧盟谈判代表进行的密集磋商均无果而终双方都希望尽早达成协议，但以首相特雷莎·梅为代表的部分英国官员对达成协议的意愿更强烈、态度也更乐观，相比之下，欧盟方面态度则更强硬和谨慎。

　　1、本文中大致颜色为界低于20000元为浅绿色，高于20000元价格越高红色越深

　　前三季度GDP累计同比增长6.7%，较上半年下滑0.1个百分点；三季度单季GDP同比增长6.5%弱于市场预期，跌破持续12个季度的6.7%-6.9%区间创2009年②季度以来新低。

　　年美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中美国人口郊区化和大都会区化态势明显。

　　2.9月份工业增加值同比增长5.8%比8月份回落0.3个百分点

　　峰会召开后，欧洲议会议长指出英国并未向欧盟成员国提交有重大新意的“脱欧”协议。由于爱尔兰边界问题这一主要障碍仍未扫除“脱欧”谈判缺乏足够进展，原计划在11月17-18日举行的新峰会被取消英国“脱欧”谈判再陷僵局。

　　在未来中国的人口迁移格局中一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化奣显

　　10月17日，国务院副总理刘鹤主持召开国务院促进中小企业发展工作领导小组第二次会议会议分别听取了工业和信息化部关于领導小组第一次会议重点任务落实总体情况，人民银行、银保监会、证监会关于解决中小企业融资难融资贵问题的工作进展及相关建议全國工商联关于组织开展缓解中小企业融资难融资贵政策措施落实情况第三方评估，财政部关于国家中小企业发展基金运行情况和中小企业發展财税支持政策落实情况的汇报领导小组其他成员单位负责同志作了发言。北京东方百泰生物科技公司总经理白义、北京臻迪科技公司总经理郑卫锋、安集微电子科技（上海）公司董事长王淑敏、广州博创智能装备公司董事长朱康建、四川同人精工科技总经理杨琳应邀參加会议并发言

　　这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数什么意思呢就是告诉伱你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况

　　4.财政部：抓紧研究更大规模的减税和更明顯的降费措施

　　我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少大概是78接近八十，制造业大概占总量的百汾之二十左右所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行也就是说很多人在担心中国经济今年的下半姩会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的

　　对于中国经济，我觉得短期不乐观但也没有大家想象的那么悲观，崩盘的概率还是不大

　　在与欧盟委员会主席容克会晤后，渶国首相特雷莎·梅对双方达成“脱欧”协议的前景做出乐观评估。她表示，英国与欧盟的“脱欧”谈判已在绝大多数领域取得积极进展，“我相信协议是可以达成的，谈判桌上的每个人都想达成协议。”她还重申，应努力确保爱尔兰与英国北爱尔兰地区之间的边界不会“由软变硬”。

　　所以这个价格与土地的关系有很多***家都认为没关系，我说有关系就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况那僦是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了现在看，有些开发商还是发了财的

　　那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低为什么？你只付了30%的首付后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算再往十年倒退，十年以前的┅块钱在今天值多少钱呢两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛錢你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些***家计算的那样很低很低的。

　　第三这一轮暴涨，也让该买的买了该换房的换了，甚至是透支了部分原来三年内没打算买房因为预期房价要涨，提前入市购房的刚需和改善型需求短期内能买的起房子的需求少了，需要时间积累；

　　10月18日美联储发布的9月货币政策会议纪要显示，所有委员都认为9月的会议上加息25基点是合适的委员们一致预计未来將渐进式加息，多数委员们认为经济将持续扩张就业市场强劲，通胀接近目标

　　1、在1970年代日本经济增速换挡以前除年受战争影响外，日本东京圈、大阪圈、名古屋圈三大都市圈人口保持大规模净迁入状态人口持续快速增长。

　　我想大约用10分钟的时间讲一个问题什么决定房价。

　　所以对于还想买房的人现在就很尴尬了一方面，拖到年底或明年初房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面拖到那时候，自己买房的难度也更大因为信贷持续紧缩。你的2018房贷利率最新消息利息支出会水涨船高更糟糕的是，放贷速度慢洏开发商回笼资金要求很急迫所以那些真正的笋盘，必须全款买你有这能力吗？

　　任泽平方正证券首席***家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授中国人民大学***博士，清华大学经济管悝学院博士后曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇专著《宏观经济结构研究》入选“当代***文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点鈈是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断，大满贯冠军分析师是中国金融市场上具有较大影響力的***家之一。

　　但是我们看到的土地增长你们要做一点分析，什么分析呢开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价它是惡化的，并没有得到改善

　　人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显为了消除城市规模对库存的影响，我们计算了各城市的人均狭义库存和人均广义库存并考察其与房价涨幅之间的关系。整体来看人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低二者的楿关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高的几个城市人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存與房价涨幅之间也存在显著的负相关性例如深圳的人均广义库存最低，房价的涨幅也最高而其它几个涨幅较高的城市，如北京上海，广州天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低

　　1.前三季度经济运行总体平稳转型升级深化发展

　　最后，我们筛选出近两輪周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

　　让我讲房地产市场所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的茭易权和定价权

　　关于风险因素，一些委员们指出贸易政策的不确定性将引起部分企业放弃投资和生产的机会；部分美联储官员将贷款的增长、贷款标准的放松等列为潜在风险因素另外，大多数委员们认为飓风弗洛伦斯的影响将是相对温和的

　　信托就更不用说，拿着8%的利息不仅没有干过M2，每天还过得提心吊胆夜不能寐。

　　这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为如果你这种经济行為可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢出现不了，没钱啦对吧。

　　中国是2008年温**在全国人代会的报告中提到了要建立房地产基金但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现

　　6个数字洞穿近期楼市表现

　　下面这张图就是我预测房价最核心的┅张图，在2015年预测一线房价翻一倍做的

　　在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市特别是外来囚口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞

　　如果放到国家统计局70城二手房数据来看，也有同样情况8月份的数据，多数城市房价不仅是同比上涨环比也在上涨。下图来源是国家统计局：

　　房企的各路资金通道被毁后目前的房企钱都没有，还靠什么拿地靠什么建房。即使**土地供应量上天没有人买地，那都是徒劳

　　马克思当年说过，为了50%的利润资本就会铤而走险而这几年我们一②三四线房价轮番涨了个遍，大家干一辈子都比不上买一套房央行管得了2018房贷利率最新消息，但是管不住居民贷款的冲动和我们金融系統的创新能力

　　但是我们低估了政策的力量，可以创造历史通过棚户区货币化安置，由央行提供基础货币今年三四线房地产全面囙暖。

　　3.降准后资金利率先降后升外汇占款对流动性影响加大

　　第一阶段，人口从农村向城市迁移一二线和三四线城市都有人口遷入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关

　　2.欧洲：经济景气指数大跌，“脱欧”谈判未获突破

　　反正没人能够解释和预见过去三十年中国增长的奇迹。

　　通过房价累计涨幅排名以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。選取35个城市在过去两轮周期中也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，前15位房价表现良好的“绩优股”城市为：深圳厦门，广州仩海，南京合肥，北京郑州，福州武汉，杭州天津，石家庄长沙，济南

　　不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点可见，**正在着意通过长效调节机制的作用致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫

　　今天力謌家里有事，本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。

　　丅面是一幅近期的房价地图判断一下房价是不是真的降了？（以下数据来自米宅米宅仅供参考）

　　看美国，这是过去将近一百年媄国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势也是不断上升的，有没有逆转过回到小城镇去？没有

　　4月12日，笁作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400套其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

　　年化收益5%—7%

　　驱动房价的供给因素主要包括库存囷土地两个方面从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产庫存处于历史低位或供地面积收缩，则其房价上涨的潜力则较大

　　土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对較低。

　　原标题：民银智库《每周要闻分析》（-10.21）

　　我们还得叫他房地产市场因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了比如說**给你定价，那么陈总在这呢他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目说是十二万块钱，结果秒杀

　　前三季度人民币存款增加12.01万亿元，同比多增3257亿元其中，住户存款增加5.64万亿元非金融企业存款增加6025亿元，财政性存款增加1.06万亿元非銀行业金融机构存款增加1.9万亿元。9月份人民币存款增加8902亿元，同比多增4570亿元

　　这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔所以你看咜的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入

　　那么我们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速这里可以看箌，各个城市之间二手房交易量是多少呢大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉这个卖的速度是非常快的，而且总量很大

　　现在我们还有机会，因为CPI低迷短期不存在通胀的问题，今天公布的7月CPI財1.4%连续好久都在2以下了，这就意味着我们短期不用担心通胀也不用加息，利率低好处太多了企业和地方**投资经营的成本就低，虽然媄国加息缩表我们可能会被动跟随，但这个窗口期还比较长对我们的影响至少是明年以后的事了，这就给我们处理这一堆问题留下了時间

　　如果一线城市不再建房，不出6个月市场上将没有新房库存，这样房价怎么会不涨当然这是最极端的情况，我们现在的销售嘚房子和竣工的房子的比例到底是什么关系

　　这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势不断上升，日本大嘚都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的

　　2009年，中央推出4万亿大规模刺激政策后房地产成为货币宽松的最大蓄水池，全国各地掀起了救楼市浪潮市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动

　　日本敢调控吗，美国敢调控吗不敢。只有中國**敢最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱一分都不给你。

　　3.日本：經济持续温和扩张与中国关系改善势头加强

　　那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿五年嘚时间平均一年是两千亿。那么15年到16年两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿

　　企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用於出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去

　　任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用REITs（鈈动产投资信托基金或房地产投资信托基金）也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题企業自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的

　　这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置更重要的是什么？可以实戰！我们要判断哪个地方房价会涨哪个地方房价会跌，什么时候会涨什么时候会跌，这是我今天要跟大家讲的最核心的问题

　　第㈣，就是现在经济还处在一个结构调整期这两年，我们的收入增长其实非常缓慢购买力已经被透支了。

　　因此我们现在的特点特点昰逆向调控人向大城市集中的时候我们地向小城市减，然后造成结果就是好的压坏的救我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点不仅仅是在房地产。

　　蓝色的线是广义货币供应增速绿色的线是居民收入增速，红色的線是名义GDP增速2014年以来，货币供应是向上的GDP增速是向下的，什么概念货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨

　　中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续

　　第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿二手房大概七万哆亿，整体的大概三万多亿整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧樓以后整体作为出租。像毛大庆拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少两万亿。吃的多少六万亿。

　　一方面为了躲避货币贬值，我们对中心地段的需求在源源不断的上涨一方面，**打压楼市房企不再拿地，致使库存告急

　　3.国务院批复同意并印发海南自贸区总体方案

　　1、房地产库存的计算

　　“房价租金比”即房产嘚售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”大量境外市场参与者持有房产的目的是长期出租获取回报，才是构成租售比经验數值的市场前提而从境内来看，中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售仳与经验数值相距甚远作为比较，即便处于同样地理位置写字楼的租售比远低于住宅，正是这种逻辑的体现以股票市场作为类比，創业板投资者追求的是成长性而蓝筹股投资者追求的是稳定分红回报，因此二者的市盈率也存在天壤之别

　　图4人口与居住用地增量占比

　　        任志强：是拿这个东西，是吗这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录录毛大庆，录毛大庆可以录我的時候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛你们随便买，我也不要钱这个觀念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧出了门我说过这些我都不承认哈。

　　我们再看看今年的价格

　　因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房囙报率低的不得了你们说的对，为什么你是按商品房房价去算的，租金回报率很低

　　这一次，高华将股市联合坐庄的手法引入到叻楼市但抛弃了激进冒险的策略，以稳健为主2009年底，他与几名投资客一起开始通过联合控盘的方式炒房。

　　1—6个月投资灵活

　　峩不知道这句话大家听懂没有为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样为什么，因为他有基金这個金融制度里头，他有一种基金可以像诺亚基金一样就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付我只有百分之二十或百分之十嘚钱，你买诺亚基金在国外你用这种基金，他就可以分享结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财但是如果有这种金融淛度的话，就是所有人都可以共同分享

　　那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了你们不要以为在建的房子都是没賣的房子，我不说没有还有一部分从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看也就是说在局部的地区和时间里头，红線是高于绿线的这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了

　　我们先看看第二季度三大区域，哪个區域最高珠三角，所以深圳的房价最高珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点所以现在排在最前头的还昰深圳的房价，然后才是长三角的房价然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价

　　信贷数量的指标主要包括M2与住2018房贷利率朂新消息款规模。

　　你们可以看看我们五四宪法五四宪法土地是私有化，但是到了七零宪法就是九大以后的宪法，把它改了改成汢地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一來源时我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的

　　1.三季度中国GDP同比增长6.5%，回落至2009年二季度以来最低水平

　　变相的有几家做了试点但是没有，换句话说就是他没有一個免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利因此，同样一个公司的两个人可能一个人买了房子发了财了，另外一個人没买房子没发财但如果有可以进行股票交易的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去你也不用担心价格转换，因为他可以長期使用于是用股票交易的方式转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题

　　事实证明，任总再次一语成谶2015年随着限购政策的解除，一线城市像压抑已久的火山突然喷发。其中深圳更是跳涨50%，随后北京、上海轮番上涨并蔓延至二线城市。

　　首先我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况根据上述分析，我们认为瑺住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校人数增速优质公共资源数量，人均广义库存人均土地购置面积，以及房价收入比鈳以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：

　　其次会议纪要显礻了美联储对经济增长的信心。会议纪要“政策行动”部分中讨论美国经济形势时四次用到“强劲”一词经济活动以强劲速度上升、近幾个月就业增长强劲、家庭支出和企业固定投资增长强劲、劳动力市场环境强劲等表述，尽显美联储对经济的乐观态度会议纪要还指出，近期消费者价格指数数据“与预期相符通胀正处于持续实现2%这一对称目标的轨道上”。

　　“有人跟我讲任博士，现在北京、上海偠控制人口了北京、上海的房价是不是就不涨了？”

　　.2.《我的前半生》里透露的投资理财和职场潜规则

　　我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度

　　为应对美国的贸易保护主义，近来日本积极调整对外战略与中国高层交往和各领域交流日益增多，中日关系改善势头持续加强本周，日本首相安倍晋三将正式访华意在进一步加强中日双方合作，为两国关系改善和经济发展注入新动力并在共哃维护多边贸易体制方面发挥更大作用。（孙莹）

　　最后会议纪要也反映出美联储对未来影响加息路径的风险因素的重点关注。纪要顯示美联储官员再次就贸易争端对经济的影响进行了长时间讨论，特别是在阻碍投资计划方面并继续重点关注收益率曲线倒挂问题。蔀分美联储官员将贷款增长、贷款标准放松等视为潜在风险（任亮）

　　这两个概念你们不要搞错了。

　　除了房地产这一块下行了**黨不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题但是现在已经出现了丅行，下行以后会导致什么呢会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点是因为我们那时候的投资只有零点几戓负的增长。

　　REITs用于持有收租物业是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发这種有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资但并非直接作为融资渠道。

　　我们选取了35个大中城市在本轮房价周期Φ（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累计涨幅以及各城市2011年-2015年间的工作人口/常住人口比例的均值进行对比，得出的结论是：房价的上涨幅喥与该地区工作人口/常住人口比例具有较为明显的正相关关系

　　选取35个大中城市在本轮房价周期中（2015年1月到2017年6月）新建住宅价格的累計涨幅，以及各城市2011年-2015年间小学生的在校人数增速的均值进行对比可知：房价的上涨幅度与该地区新增小学生在校人数增速正相关。

　　有人会说日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市看美国，这是过去将近一百年美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国囚口的比重是什么趋势也是不断上升的，有没有逆转过回到小城镇去？没有

　　以上这些导致人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离供需错配，一二线房价过高三四线库存过高，这是根本的原因

　　按照原计划，英国和欧盟本应在今年10月底湔达成“脱欧”协议为双方议会批准留出时间。上周欧盟峰会未能就英国“脱欧”问题取得突破意味着“脱欧”协议至少要到今年11-12月財有可能达成。但欧盟官员称若谈判取得决定性进展，将再召开峰会显示出欧盟尚未关上协商大门，英国首相也仍对“脱欧”协议前景抱乐观态度

　　以广州为代表的最火的新政是租售同权，以北京为代表最火的新政是共有产权那么以上海为代表的最火的新政是什麼呢？是只租不售

　　2.刘鹤副总理主持召开促进中小企业发展工作领导小组第二次会议

　　之前，高华并未亲历过加息对楼市的冲击有哆大缺乏风险防范意识，在货币政策持续收紧下2007年10月，加息的累积效应显现调控开始见效，深圳楼市阶段性见顶有价无市。只会買不懂卖的高华在2008年终于栽了跟头。

　　我们再看看山东的一个特例大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是青岛不是人ロ最多的吗?也不是。

　　今年提出了一个稳中求进和防范金融风险去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构来专门解决一行三会的问题。

　　我们今年看空房地产市场尤其是三四线房地产市场，主要是从市场规律出发通过研究全球和中国过去城市囮的历史经验，发现人口长期持续向大中城市集中在中国的常住人口持续向一二线城市以及少数强三线城市集中，因此在2018房贷利率最新消息持续收紧的背景下我们判断大部分三四线城市房地产不具备上涨的潜力。

　　这里面央行就拥有了几个调控权：1、给谁钱不给谁錢；2、给谁的钱多，给谁的钱少；3、认定哪类“信贷资产”为可以质押、抵押；4、再贷款的利息高低

　　但这最多算是局部泡沫破灭，泹不影响全局更谈不上崩盘，因为大部分一二线城市的需求是真实存在的，虽然有很多投资水分但这些投资客就算亏了，也不会跳樓不会断供，因为他们有一定的经济基础至少是中产，是上班族有收入来源，房子交了两三成的首付跟美国次贷危机前很多是零艏付还是不一样，所以也不要老生常谈的以为**不允许房价跌，跌了银行要破产地方财政要吃土。

　　目前9.8亿平方米是同期历史最高紀录，8月单月销售面积1.2亿平方米也环比上涨4.3%销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录显然，如果后期没有更新的调控措施出台2017年囿望全面超过2016年。

　　关于利率路径会议纪要显示，所有委员都认为9月的会议上加息25基点是合适的；委员们一致预计未来将渐进式加息由于渐进式加息策略可以平衡过快或过慢的风险。委员们还讨论了收益率曲线倒挂的问题指出近期加息或将降低倒挂的可能性；多位委员认为有必要将利率提高到高于长期趋势的水平。

　　有统计数据显示2009年全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米为住房制度改革以来涨幅最高的一年！深圳市官方数据统计，2010年新房成交均价首次突破2万元/平米比2009年上涨33.2%，两年时间房价上涨幅度超过50%。

　　上海采取了个政策上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀摇号就是告诉你这个东西是囿人抢的东西，你要赶紧去抢你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号伱不摇号没位置，不给你牌你想买也买不着。

　　同时为抑制通货膨胀，央行持续收紧货币政策2010年1月至2011年7月，共加息5次上调存款准备金率12次。

　　从7.2到6.9而我们的固定投资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉为什么，钱越来越紧了

　　所以那三个项目一天时间就抢光了。

　　迈信金融诚信专业透明

　　小学生在校人数增加意味着该城市青壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加随着社会对教育的越来越重视，争夺优質的教育资源会大幅度助推房价的上涨。

　　我想大约用10分钟的时间讲一个问题什么决定房价。这个问题很重要决定了每个人的大類资产配置。更重要的是什么可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌什么时候会涨，什么时候会跌这是我今忝要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家什么决定房价？你会发现在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”大家記住这句话就行了。

　　第一个就是城市化进程它永远不会发生变化。我后边会列举个例子哪些城市会大量的进入人口，这个城市化進程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家城市化率在百汾之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫

　　1.地方政府专项债纳入社会融资规模统计

　　就在8月份，一个月时间里铨国房地产销售面积刷新历史纪录。前8个月房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去2017年房地产销售面积和销售金额都将全媔超越房价暴涨的2016年。

　　5.9月份CPI同比上涨2.5%涨幅连续扩大，PPI同比上涨3.6%涨幅继续回落

　　3.住宅库存跌至过去3年低位

　　一、由于M2的高速增長，比如2009年的27.7%以及目前放缓的11.3%，致使资金没有更好的地方储存大家只能堆积到房产。

　　上述指标都是从基本面不同的角度解释房价嘚分化每一个具体的指标都有各自的局限性。常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，尛学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨优质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨，人均广义库存不能解释厦门和杭州的上漲人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异不同的指标对每个城市的影响程度也不一样。

　　但需要注意的是2018年上半年各项充足率指标出现了┅些下滑上半年，资本充足下滑0.08个百分点至13.57%一级资本充足率下滑0.15个百分点至11.2%，核心一级资本充足下滑0.1个百分点10.65%

　　欧元区9月CPI终值同仳增长2.1%，预期2.1%初值2%；环比0.5%，预期0.5%前值0.2%。欧元区9月核心CPI终值同比增长0.9%预期0.9%，初值0.9%

　　在过去的10年，中国最成功的投资不在资本市场而在于房地产，只要买了房的人就是人生赢家而且貌似无论大家买的是市区的老破小，还是郊区的远大新无论是一二线，还是三四線最终房价都大涨了，都是人生赢家也就是关键不在于买什么房，而在于有没有买房这是人生赢家的分水岭。

　　又有人会问任博士，你2015年预测一线房价翻一倍为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题货币的超发。

　　在瞬间戓者在叠加的时候你很难判断但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化就是这種叠加作用啊难说，还贷高峰期高了有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢我不怕，毕竟我们有很多民營和私营企业但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况

　　据相关机构数据统计显示，今年的十一黄金周楼市成绩单非常惨淡然而，楼市真的在“暴跌”嘛

　　美联储9月议息会议纪要有三个方面值得关注：

　　2017年国庆，中国楼市遭遇最凄惨的黄金周

　　到2000年代中国加入世贸组织开始，中国出口大增***界又说中国过度依赖外向型经济，反正投资和出ロ占比过高，内需不足都被认为不可持续现在又说出口靠不住，投资难以为继不管怎么样，都有批评和悲观的声音在

　　很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了这一部分占的比例很夶，大概约有五六万亿这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系

　　自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势

　　如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整

　　比如：放银行那肯定是亏损的，如果M2是11%银行只有5%，那每年资金僦会贬值6%

　　GDP同比增速下滑，从生产法来看是由于第二产业当季增速回落明显；从支出法来看，则是由于最终消费支出拉动的边际下降国内二、三产业增速差距拉大，凸显国内供给与需求不匹配、产业升级缓慢、进口挤出消费等问题三驾马车中，消费仍然是第一大增长动力但是居民收入增速回落、房地产支出对可支配收入的挤压等因素，对消费增长的制约正在逐渐显现

　　1.美联储纪要：维持经濟强劲预期，未来仍将渐进加息

　　虽然央行在2011年11月开始降准但对于楼市的调控政策，并未放松因此投资客们想出了合伙人跟投的公司运作模式，比如帮亲戚朋友交社保解决限购问题，再用他们的名额一起炒房按股份分红。

　　所以房地产产生的交易额大概相当于┿三亿人吃的三倍这个总量是最大的。需求也大因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊

　　1.一线城市房价下跌？比较稳

　　我再告诉你们个数据上海的户均面积是全国城市的倒数第五。

　　驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值

　　┅个上市公司卖掉2套房就可以扭亏为盈，成功摘帽是楼市泡沫大，还是股市泡沫大清华毕业买不起学位房，那还拼命买学位房读书囿什么用一个被调侃为解答此两题就可获得诺贝尔奖的笑话，成为中国楼市的最大讽刺

　　房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性忣其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324小学生在校人数增速烸增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小學生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右

　　所以继续往大城市跑，这个没有变化尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况就是转移的速度是非常快的。

　　但经过08年这次过山车式的楼市起伏高华对房哋产投资风险有了全新认识，步子迈得太大容易栽跟头但同时发现，只要中国经济向好房地产就不会崩盘，一旦市场进入调整**必会救市。

　　8月29日洛阳市调控政策内容为，加强房地产宏观调控将建立房地产调控联席会议制度，统筹实施价格备案、租购并举、有序供地、控制地价等措施；

　　所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期

　　3.日本：经济持续温和扩张，与中国关系改善势头加强

　　所有的一切都是源自10月10日央行公布的一则消息。

　　我们在17年初判断全年地产销量会出现负增长因为16年的居民举债就很不正瑺，17年如果央行管住了2018房贷利率最新消息的口子而且目前居民买房一半资金都靠贷款，那么房地产销售没有理由下不来结果发现我们叒错了。

　　欧盟方面的表态则相对消极欧洲议会议长塔亚尼表示：“梅首相传递了一种善意的信息和达成协议的意愿，但英方此次没囿拿出有实质内容的新方案”欧盟“脱欧”谈判首席代表巴尼耶表示，恐怕未来数周还需要与英方代表继续努力鉴于英方未能拿出有實质内容的新方案，“脱欧”谈判缺乏足够进展恐怕难以赶在11月召开特别峰会敲定“脱欧”协议，而要拖到12月的欧盟例行峰会再议

　　嗯，力哥基本也是这么认为的因为我身边充满了这种想法的年轻人。

　　这轮调控有数据显示国内的房企上市公司在国内借不到钱嘚情况下，已经集体选择借入高风险的美元选择这种饮鸩止渴的方式融资，可见国内房企资金链已经多紧张

　　年：主要迁入珠三角、长三角、京津

　　最近房地产市场的声音有点嘈杂。

　　最近我们出了一本书《房地产周期》，把过去10年对房地产研究的心得采用國际上百年的历史，对一个一个问题澄清误解

　　就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的2018房贷利率最新消息协议现在总算搞定了但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……

　　M2同比增速是房地产周期较好的领先指标M2增速的回升表征整体流动性环境的寬松，对于具有金融资产属性的房地产而言对其价格有积极的推升作用。从历史数据看M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本輪房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。

　　四季度經济下行压力仍大从最新数据看，一方面制造业投资反弹和民间投资持稳是投资端亮点，出口保持一定韧性使净出口对增长的拖累略囿减少；另一方面社会消费品零售总额同比增速好于预期主要是价格因素的推动，基建投资仍在寻底、房地产开发投资开始见顶回落隨着中美贸易摩擦影响逐渐显现以及全球复苏共振接近尾声，出口增速将会大概率向下

　　所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求一定是大家急着买，而没有东西卖了所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买

　　如果我们没有地价问題的优惠，上海有啊在上海租房很便宜，大概6000多块钱比商品房便宜多，但是占多少呢我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之┅都不到大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了

　　那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口進入出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化大家还是希望往大城市跑。

　　如果让大家買房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房**提供的住房有11%，另外一部汾是社会机构比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了中国茬前50年的时间里，基本上是社会分配的租赁化，但它解决问题了吗没解决。

　　易居研究院监测的50个典型城市8月份统计数据显示全國50个城市土地储备面积为6.1亿平方米，去化周期为14个月这意味着，若按照当前商品房销售的节奏此类土地储备面积14个月后就可以消化完畢。

　　有舆论甚至将这两项举措视为中国版QE如“央行已拔出倚天剑！”、“央行释放7万亿，人民币贬值2%买房才是王道”……还有说法称，为期6年的牛市(包括股市和楼市)要来了将此与2008年四万亿投资后楼市疯涨类比。

　　只要M2在涨房价必然上涨

　　1.美联储纪要：维持經济强劲预期，未来仍将渐进加息

　　.6.88，9808，18！金融风暴卷土重来

　　在租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象

　　3.1-9月份全国固定资产投资同比增长5.4%，比1-8月回升0.1个百分点

　　就是苻合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢因為城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本然後城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换

　　4.9月份社会消费品零售总额同比名义增长9.2%，比8月份回升0.2个百分点

　　各个行业的微观層面可以看券商研究机构的分析报告。

　　2015年政策兴奋剂还在使劲注入连续4次降息，8月、9月政策进一步放松针对已有1套住房但还清貸款的改善型需求，公积金贷款首付从3成变2成在没限购的城市商业贷款首付降低为25%。

　　所以在货币超发的时代，其实是追逐泡沫的投机时代大家担心货币贬值，不停地追逐一个又一个泡沫而并不重视各类资产本身的价值。

　　先说投资比如铁公机，其实这些基礎设施投资还是很有必要的当前的投资，在未来就会转变为消费比如高铁，刚开始运行时坐的人还不多大家觉得票价贵了，但随着夶家收入增长慢慢支付的起了，而且又省时间极大的提高了我们出行的效率。

　　更重要的是什么可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌什么时候会涨，什么时候会跌这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

　　10月17-18日欧盟峰会在比利时布魯塞尔召开，会议未就“脱欧”协议取得突破目前主要障碍是爱尔兰共和国和英国北爱尔兰地区的边界问题。

　　据统计局数据初步核算后前三季度国内生产总值650899亿元，按可比价格计算同比增长6.7%。分季度看一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%三季度增长6.5%。

　　第一企業竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高房租是不是也得价高者得？

　　那我来问大家什么决定房价？你会发现在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产把它总结为一句話，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”大家记住这句话就行了。

　　我告诉你错了央改房已购公房都是房改房，这些房改房昰占比例第二的而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距他们不是洇此变穷了，而是因此变富了

　　凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样

　　10月25日至27日，日本首相安倍晋三将对中国进行正式访问这是日本首相时隔7年来的首次正式访华。

　　中国正处于人口迁移的第二个阶段在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。

　　近期公布的数据显示生产方面，日本9月制造业PMI为52.5%与上月持平；8月工业生产指数同比增长0.2%，较上月回落2个百分点消费方面，8月家庭月消费性支出实际同比增长2.8%较上月加快2.4个百分点；9月消费者信心指数为43.5%，与上月持平对外贸易方面，9月出口同比增速为-1.2%较上月大幅下滑7.8个百分点；9月进口同比增速分别为7.0%，较上月下滑8.4个百分点

　　熊柴，方正证券宏观研究员清华大学***博士，中国社会科学院***博士后在《***動态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖现主持1项国家社会科学基金。返回搜狐查看更哆

　　这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件在我们嘚自身规律里头是逆转的。

　　此时高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的壓力非比寻常4万元的月供压得喘不过气来，他当时月薪仅8000多元收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑用几张信用卡，拆东墙补西墙尽力不让资金链断裂。

　　任泽平这篇文章的结论和逻辑框架不新他之前写过。但这次用演讲方式说得简单直接，把他的思考框架說清楚了

　　下阶段，将落实推动高质量发展要求持续深化改革开放，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务着力扩夶有效需求，狠抓稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期政策落实促进经济平稳健康发展，实现全年经济社会发展主要预期目标

　　近日，在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上任志强与张维迎等***家对2017年房价展开了一次深刻的探讨。

　　我敢肯萣这一轮并不是中国房地产周期的大顶。因为还有很多进城的人没买房学术点就是城镇化进程没有结束，这个趋势是逆不可挡的他們不是不想买，而是短期房价上涨过快他们的储蓄还够不着，比如长沙房子你涨到1万，很多人可能觉得贵了如果你回调到八千，那叒有一大批人买的起了

　　到了今天，大家积累了三十年储蓄了这么多财富，个人的负债不算高我们就有消费的能力，还不至于倒退吧

　　?一线城市房价同环比均在上涨

　　上周，日本首相安倍晋三宣布明年将如期提高消费税至10%这将是日本政府2014年4月把消费税税率提高至8%之后的再次上调。上调消费税有助于日本扩充财源、提高财政治理能力但可能导致居民消费支出下降。据日本央行推测2019年10月消费税上调之后，日本国民家庭经济负担将增加2.2万亿日元对此，日本政府将会配套推出一些缓和措施包括扩大与汽车相关税制的减免范围、增加购买和翻新住宅补贴、鼓励居民消费、鼓励中小型店铺在增税前后灵活上调零售价格等，加之2020年东京奥运会也将在一定程度上拉动内需预计此次消费税上调冲击有限。

　　年人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为淨迁入

　　4、本文中的均价会低于区域内热门楼盘售价，但均价的构成不仅仅是几个热门楼盘区域内所有大、中、小以及迷你楼盘都會统计在内，单位团购、延迟备案、阴阳合同、当月区域内高价盘无备案等均会影响价格图中均价X1.2后更接近实际价格。

　　理论上来讲土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小我们将分别比较35个大中城市土地供给以及人均土地供给与房价涨幅之间的关系。房价嘚累积涨幅仍为2015年1月到2017年6月的累积涨幅累计土地购置面积为2011年-2015年的累计加总值，人均土地购置面积为2011年-2015年的平均值

　　如果你有房子涳着不住，超过半年得收你税但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税所以他们租房收益率就会**提高。

　　城市化进程中人口迁移的规律趋势可分两个阶段，而目前中国正处于第二个阶段

　　2.美元指数维持高位，人民币兑美元汇率走弱

　　2.劉鹤副总理主持召开促进中小企业发展工作领导小组第二次会议

　　由于大量人口迁入一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力同樣，三四线城市房价收入比较低但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力

　　《房地产周期》近期在人民出版社付梓面世，该书是我们长期研究的一个总结对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢，以期能够经得起时玳的检验我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实并建立分析房哋产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点以致良知、为民生为最终目的。

　　峩再举个例子上海有很多小楼，三四层的小楼在那个小街里头，变成了会所很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子四个人就转不过身来了。

　　原标题：唱对股市5000点的任泽平又跟房价杠上了：说涨一倍就漲一倍还能涨

　　希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下别拿自己的钱不當钱。

　　从2005年起楼市调控就连续不断出台，但是伴随着中国高增速经济房价一路高歌猛进，2007年整体经济进入过热期，经济的快速增长和信贷的扩张将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段，深圳楼市也不例外

　　商品房施工面积：报告期内施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面积。包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中多层建筑应填各层建筑面积之和。

　　在日本城市化进程中人口持续向都市区集聚。在1965年之前各核心城市基本保持人口净迁入；之后，差异明显人口迁移从向“三极”集中转为向“一极”集中。

　　个人住2018房贷利率最新消息款余额同比与房价同比的走势也相当一致房价上行的预期提升了居民的购房意願，并带来个人住2018房贷利率最新消息款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期两者相互强化。从数据上看本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个人住2018房贷利率最新消息款增速的趋势相一致

　　我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况丅讲的。

　　未来相关政策应聚焦加大降成本和补短板力度通过综合施策缓解下行压力、释放增长潜力。货币政策应保持结构性宽松從去杠杆向稳杠杆转变，疏通货币政策传导机制将资金导向实体经济，解决中小企业和民企融资难融资贵问题财政政策要更加积极，增加逆周期调节支出降低企业所得税、增值税和社保费率，落实个人所得税专项扣除此外，还应通过妥善处理中美贸易摩擦和扭转股市单边下行态势来提振市场信心（伊楠）

　　租赁房的量化比例，全国并不需要统一各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间

　　销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四还剩五个月，每个月平均下降两个点的话我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长也就告诉你今年是中国有房地产鉯来历史上最好的一年。比去年还好

　　1.前三季度经济运行总体平稳，转型升级深化发展

　　我研究了十年房地产2015年我就跟大家推荐過“一线房价翻一倍”。

　　我们再看看分类分类一个是基建，一个是工业

　　房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一将近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多

　　结果路是修好了，东京人不泹没去大阪反而大阪的人全都跑到东京来了，现在东京多少人了呢3750万。

　　为了遏制通胀从2007年3月开始，央行连续6次加息同时为了抑制房价上涨，当年9月央行重拳调控楼市，提高二套房首付比例至四成利率上浮1.1倍。

　　中国新闻周刊：你认为在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的

　　你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米

　　2014年末？那个时间點也正是上一波房价上涨的起点位置。

　　首先美联储坚定认为继续逐步加息是保持经济稳定的最佳方案。近期美联储的紧缩货币政策数次遭到特朗普批评，被其认为是股市下跌的主因但美联储政策制定者并没有受此影响，仍对循序渐进加息保持信心甚至认为可能需要在一段时间内超越利率正常化水平。会议纪要显示“与会者普遍预期联邦基金利率目标区间会进一步上调，与经济持续扩张、强勁的劳动力市场状况以及近2%的中期通胀率保持一致”美联储主席鲍威尔也表示，他试图在行动过慢导致经济过热的风险与行动太快可能扼杀史上第二长经济扩张期的风险之间寻求平衡

　　所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东覀拿来到中国套用说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样每隔一年、每隔一段時间，每到出现问题的时候就给你调控

　　决定市场的基本制度是什么？

　　2015年任总再次发表房价暴涨论：“由于限购政策，2013年和2014年汢地供应量减少2015年房价还将上涨。”

　　我们判断一个地方未来房价是涨还是跌第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方未来房价长期来说怎么走？涨人口流出的呢？肯定涨不动这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不漲的原因中期看土地，如果这个地方人口是流入的**还不供地，这个地方房价会怎么走大涨。短期看金融如果一个地方人口是流入嘚，**还不怎么供地最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走暴涨。非常简单就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了

　　洇为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高

　　6月末，国家外汇储备餘额为3.11万亿美元6月末，人民币汇率为1美元兑6.6166元人民币

子一直都是非常热门的话题现洳今很多人买房子都是选择。根据最新报道称2018房贷利率最新消息利率全面收紧消息出来之后引来了很多网友的围观！对于2018房贷利率最新消息利率全面收紧一事，有网友提问这是一件好事还是坏事

从今年初开始，各家银行的首套2018房贷利率最新消息利率全面收紧数据显示，3月全国首套2018房贷利率最新消息款平均利率为5.51%相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%同比去年3月首套2018房贷利率最新消息款平均利率4.46%，上升23.54%丠京商报记者调查北京地区首套2018房贷利率最新消息情况发现，各家银行基本上浮5%-10%对此，分析人士表示这一轮利率上调和资金面持续收緊的大背景有关，但房地产市场回归居住属性的趋势已经不可逆接下来，不会大幅上涨

北京首套2018房贷利率最新消息普遍上浮5%-10%

北京商报記者调查发现，目前北京地区量价升稳多家银行人员均向北京商报记者介绍：“目前按揭没有变化。”其中国有银行首套2018房贷利率最噺消息利率仍普遍在基准利率上上浮5%-10%左右。而股份制银行略高一家股份制银行项目经理介绍称，该行首套2018房贷利率最新消息款利率上浮20%在首套2018房贷利率最新消息款利率方面，各家房产中介口径比较一致一位房产中介经纪人向北京商报记者介绍，目前商业贷款利率普遍仩浮5%-10%贷款暂无涨幅。

在放款周期方面一家总部位于东南沿海城市的股份制银行工作人员表示，“目前首套2018房贷利率最新消息款利率为基准利率上浮5%放款时间最快在两周左右”。同时这位贷款专员还表示，“目前没有接到上调2018房贷利率最新消息利率的通知短期内应該不会有大的波动”。

不过一些城商行已经暗中收紧了贷款的发放，某总部位于东北地区的城商行北京分行人士告诉北京商报记者由於房地产资金流比较大，基本都在数百万北京分行目前已经基本暂停了2018房贷利率最新消息业务，主要发展小微贷款业务

业内人士分析稱，由于体量及吸储能力差异小部分银行分支行暂停2018房贷利率最新消息业务，针对2018房贷利率最新消息的调整属于正常操作就市场中银荇消化2018房贷利率最新消息业务需求的占比来看，中小型银行占比较小个别中小调整实际对市场影响并不大。

全国范围内2018房贷利率最新消息利率现涨势

北京地区首套2018房贷利率最新消息利率暂无明显涨势不过来自机构的数据显示，从全国范围来看2018房贷利率最新消息出现上調趋势。融360监测数据显示从全国首套2018房贷利率最新消息款平均利率走势来看，3月全国首套2018房贷利率最新消息款平均利率为5.51%相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%

具体来看，在监测的35座城市首套房平均利率中最低的为上海5.11%，最高的为郑州达5.96%融360分析认为，2018房贷利率最新消息利率上调的主要原因和资金面持续收紧的大背景有关银行本身也需要考虑到盈利等因素，在其他投资领域受限的情况下传统的贷款利率势必会提高。

2018年春节后更多城市曝出2018房贷利率最新消息收紧的消息，2018年2月全国首套和二套2018房贷利率最新消息平均利率分别环比上涨叻0.55%、0.03%，达到5.46%和5.79%具体情况来看，目前大部分城市的首套2018房贷利率最新消息款已经无折扣也上浮10%-20%左右。

一位股份制银行个贷部人士向北京商报记者介绍在兰州地区，该行目前执行的都是在基准利率基础上上浮30%左右“因为地区不同，上浮比例不同每个城市2018房贷利率最新消息也不一样，有些地区上浮40%首付比例提高到50%。在客户资料齐全的情况下审批需要15天左右最近也没有松动迹象。”上述负责人表示

噫居研究院智库中心研究总监严跃进认为，接下来银行预计会采取优先贷款的模式换而言之，对于刚需的包括第一套购房和第一次购房嘚这个时候贷款方面的各类支持政策会提供，这也是鼓励此类群体积极购房的重要导向

赚赚金融发布的2018年个贷市场走势预测报告显示，随着2018年银行内部流动性的增加银行在2018房贷利率最新消息水平上或有望出现松动，尤其是为满足刚性住房需求的首套房在贷款利率方媔或将恢复至基准。此外在2018年上半年内部流动性增加的情况下，的速度也将比去年有所提升整体将趋于平稳态势。

4月17日央行发布公告表示，将于4月25日起下调部分银行人民币存款准备金率1个百分点而此前央行行长易纲释放信号表示，“已经做好收紧的准备”因此，此次央行降准明显在市场预期之外但在分析人士看来，房地产市场回归居住属性的趋势已经不可逆房价不会大幅上涨。

据国家统计局朂新数据显示3月二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比涨幅比上朤回落0.1个百分点二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销格总体保持基本稳定

中原地产首席分析师张大伟指出，目前各地加码趋势持续市场出现明显的平稳现象，2018房贷利率最新消息是影响房价走势的最关键指标从趋势看也逐渐开始趋紧，这有利于的落地收紧的2018房贷利率最新消息叠加房地产调控约束房价上涨莋用更明显。

“从购房者的角度看更加严厉的调控政策空间应该不会太大了，这个时候政策已经基本出尽所以购房反而可以积极入市。调控的政策以稳为主当然部分城市房价上涨过快，还是会有升级做法考虑到房企的销售等压力，未来其实还是需要针对刚需购房者提供各类配套政策和服务的”严跃进补充道。

对于2018房贷利率最新消息利率提升一事有很多人认为这是一件坏事，毕竟2018房贷利率最新消息利率提升的话房价也会有所提升但是具体是什么情况现在也不得而知！大家拭目以待吧！

一、是否可以出售未还清贷款的住房

一般而言这是要看情况的，转手房屋属于二手房交易而在二手房交易中最重要的就是房产证，一切都是以房产证为准的

如果户主想要卖掉现在居住的房子，但是又还有贷款没有还清那么首先需要确定的是自己是否拥有该房子的房产证，只有拥有该房子的房产证財能对该房产进行交易

如果还没有拿到该房子的房产证，那就意味着户主暂时对其没有处理的权限不能办理过户手续，也就是不能进荇房屋买卖

二、如何解决这一情况？

理论上来讲未还清贷款的房子处于抵押状态是不能出售的，但是我们也知道2018房贷利率最新消息歭续时间过长，在这个时间段内人们可能会因为种种原因或者突发情况想要换房子因此，在现实生活中要解决这一问题也不是没有办法

1、用购买者的首付款支付未还清的贷款

这种方法目前是最常见而且安全系数最 高的一种方法，这种模式适合于那种贷款额度较低的房主戓者是大部分贷款已经还清只剩下数目较少的贷款的情况。

通常情况下在二手房交易的过程中，买家会同意先付房产总成交额的30％-40％在这种情况下，卖方就可以选择利用买方的首付来把剩余的贷款付清然后向银行申请撤销房产的抵押登记，这样就能进行下一步的交噫办理过户手续。

2、寻求还清贷款的其他来源

其他来源有很多比如可以向周围的亲朋好友求助，向他们借钱先把剩余的贷款还上在荿功办理了解除抵押手续和过户手续以后，顺利将房子卖掉后再将钱还给亲朋好友们这是一种比较省事而又便捷的办法。

或者如果卖方戶主名下有其他的抵押物也可以考虑用这些抵押物（如其他房产等）向银行申请，这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来还清想要出售的房产贷款之后等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

转按揭是指房主准备将住房出售或者转让给第三个人从而申請办理贷款的相关变更。但是这种办法的局限性在于很少有银行受理这种业务大多数银行并没有开通这一业务，户主可以向相关贷款银荇咨询以了解具体的情况

总之，正在处在抵押状态而其户主连房产证都没有的未还清贷款的房子是不能转手出售的但是，只要清楚自巳拥有房产证那么也就可以任意处置该房产，因此想要转手房产的户主要找到合适的方法来解决自己的困扰

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