买房置业，大多数人一生中都会经历“次”，然而作为动辄数十万元的大额消费，倾尽两代人的积蓄，在买房这件事上，我们必须谨慎小心！但是大多数人都对购房流程不甚了解，而且二手房买卖中的情况也具有多样性，请教他人也未必能适合自己，那么那些潜藏在购房交易过程中的陷阱该如何避免呢？所谓“万变不离其宗”，搞清楚郑州二手房交易流程这个根本，什么问题都不用怕！
1、明确购房需求 做好置业规划
经常有购房者会问现在哪里的房子?在哪里买房合适?但事实上买什么样的房子是由购房者自身需求决定的。理性和有规划的消费是购房的前提，因此在买房前一定要仔细权衡什么才是自己当前迫切需要的，是自住还是投资？如果是自住，是要方便上班还是方便孩子上学？所以购房者在买房前一定要多问自己几个问题，权衡好购房的目的，分清主次，根据自己的收入等实际情况来确定适合自己的购房类型。
2、合理分配好资金
购房的开销莫过于首付款，但在实际过程中切莫将全部资金都当做首付款，因为二手房交易还有其他的税费，如果通过中介还有中介服务费，这些也都是一些不少的开支；此外买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，更是一笔不小的费用。因此，在购房时，至少应保留1/3的存款。
3、选好贷款方式，避免当房奴
一般来说，家庭月收入的三分之一是房贷还款的警戒线，越过此警戒线，将很可能会出现较大的还贷风险，甚至影响到家庭的生活质量。购房者在贷款购房时，还款年限选择15~20年较为适中，若贷款年限过短，还款压力则相应较大，一旦未来发生变更则将为日常生活带来负担。因此，消费者一定要根据自己的情况，正确选择合适的还款年限。此外，在考虑贷款金额和年限时，不能单凭现阶段的收入标准来决策，应具有一定的前瞻性，多考虑家庭未来可能面临的一些实际问题，如保留一定的积蓄以备失业、养老、医疗、教育等方面的不时之需。
1、日照采光是否充足
晚上看房后，白天再去看一次，观察一下房间的日照采光。
2、生活垃圾是否污染严重
夏天是判断一套房子各种污染是否严重的好季节。晚上生活垃圾相对多起来，这时看房，可以看看房子附近有没有垃圾回收点，是否靠近排放污水较严重的河流等。　
3、有无噪音污染
晚上去小区附近转一转，可以感受一下周遭的居住氛围是否清净，对于这方面有要求的人可谨慎斟酌。
4、物业安保是否到位
小区物业管理一直是选房考量因素的重中之重。物业管理对日后的生活影响至深，晚上看房可以考察一下小区是否重视安全方面的保卫，有无保安定时巡逻，安全防范措施是否周全到位等等。
5、仔细查看房屋细节
在光线充足的时候，仔细查看诸如墙壁裂缝、地板变色等细节，在看房过程中要注意墙面是否平整，墙角是否方正，电路布置、电线粗细及插座、开关安置是否科学合理实用以及厨房及厕所的水、电、气是否有现堵、漏等问题。
所需材料（复印件请用A4纸型）
贷款预批材料：1、存量房交易合同或网签合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；4、买方及配偶的收入证明原件；5、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
卖方取款材料：1、资金监管协议；2、身份证；3、银行卡。
所需材料（复印件请用A4纸型）
贷款预批材料：1、存量房交易合同；2、买卖双方的银行卡和复印件；3、公积金缴存单；4、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；5、买方及配偶的收入证明原件；6、卖方的房屋所有权证和国有土地使用权证（验原件收复印件）；7、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
抵押登记材料：1、买方的房屋所有权证；2、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
卖方取款材料：1、购房发票；2、身份证。
（一）需提交的资料 ：
①房屋所有权证书；②买卖合同； ③双方当事人身份证原件及复印件；④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代
码）原件及复印件（盖章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件；
2、非郑州本地户口需提供一年以上的纳税证明或者社保。
3、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书；
4、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证；
5、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；
6、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；
7、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
（二）办事程序流程示意图：
收件窗口领表—>收件窗口交件—>契税、收费窗口交税费—>发证窗口验件、领证。
（三）收费标准：
1、交易手续费；
2、登记费：80元/套，由买方交纳；
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元；
4、印花税：5元/本（由买方交纳）；
5、契税：由买方交纳，90平以下（不含90平）：总房款×1%；90~144平（不含144）：总房款×2%；二套房或144平以上（含144）：总房款×4%；6、营业税：5年内：总房款×5.6%或差额×20%，5年以上：免税。
（四）领取房产证需携带证件：
1、已交税费的发票；
2、个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持受委托人身份证原件；
3、收件清单。
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贷款购买二手房后怎么过户？二手房过户流程
二手房跟新房相比，胜在性价比高，物美价廉，所以很多年轻人在买房时，也会经常看看有没有心仪的二手房在出售。如果挑选到合适的二手房，该如何去购买二手房呢?二手房购买之后该如何过户?二手房交易中，买方和卖方都得上心，一般情况下，都会找专门的房产经纪人来帮忙处理这些麻烦事。不过，自己再二手房交易时也要注意一下，有没有出现什么问题。贷款购买二手房后怎么过户?二手房过户中需要注意什么问题呢?1、购买二手房之前，买方一定要对即将要购买的这个二手房的房屋产权有很清晰的了解，看看产权是不是完整的，真实的，可靠的。这些问题可以从哪些方面来看呢?买方可以观察卖方房屋产权证上的详细信息，比如，业主的名字和卖房人的名字是不是一样的，还有没有其他的共同借款人和抵押人存在等等问题。2、在购买二手房时，也就是买方和卖方在签订二手房购房合同时需要注意这些问题。首先，在二手房的买卖合同中，一定要详细的写有买卖双方的姓名、住址，以及房产证的编号，房产的详细地址，面积等等必要的信息。房产的用途、使用性质，以及土地使用权的取得方式和年限，也要在合同上体现出来。最后还要明确的有房产的交付时间，双方的违约责任等等。3、签订购房合同后，就是对房产进行评估。大概需要一周的世界，评估公司就能给出评估结果了。4、银行贷款是在评估之后的一个流程。可以办理商业贷款，也可以办理公积金贷款，采取组合贷款也是可以的。银行贷款流程是整个房产交易过程中耗时最长的阶段。等贷款办理下来后，记得提醒自己，去注销他项产权证。5、然后就是大家都很关系的二手房贷款后的过户流程了。去房管局提出过户申请，带上房产证，身份证，以及购房合同等文件向房管局提出申请，成交价格据了解也是要上报的，拿到管理局的受理单子后，就可以等待审核，审核完成，在15日内就能得到回复。6、缴纳相关的税费。7、拿到房管局发的新的房产证，二手房交易过程就算是结束了。小小金融提醒：去房管局申请新的房产证时，是需要卖方和买方同时在场的，已婚的当事人，配偶也是需要在场的，一定要提前约好时间，再去办理二手房的过户手续。
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二手房过户，程序走到哪一步才算整个流程走完了？
全部1个回答
要卖方在物业管理处把水电煤气的设施过户到客户名下才算真正的做完了。
要看房本是几年的，房屋的面积，买卖双方名下都几套房
看卖家产证是不是满两年，还有面积是90平，以上还是以下，90平以上满两年2.5%。90平以下满两年2%
房子面积小于90平，买方首套或2套交1%的契税，3套交3%的契税，卖方如满5唯一，不需要交税，如不唯一，交1%个税，其余就是工本费
不复杂，有中介公司后期人员会处理好
要，交楼的时候去管理处和电网办理水电过户
待解决问题
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二手房买卖流程
亲们好，前两天通过中介在燕郊福成四期看上一80平米的二手房，然后约好房主面谈签了合同交了定金两万及中介收的一万当地社保费，然后定在两天后去建行开户给房主付首付款40万，现在是等中介给办理剩余的20万贷款，但是这个时间正好在国五条即将出来。这两天等...
我有更好的答案
二手房的买卖途径很多，有实体店与网络两种。1、直接到房产中介实体店：去实体店了解当地的二手房信息或出售房子是最直接的的方式，但也有不足之处，就是浪费时间，不能第一时间得到最新的信息；2、房地产网站：也可通过房产中介经纪公司来促成买卖。房产中介经纪公司收集的买卖双方信息，很大部分是通过网络获取的，因此，无论是买卖双方80%是通过网络这个平台汇聚到经纪公司的。
专业贷款|抵押、信用贷款
主营：抵押贷款，信用贷款，短期资金周转，贷款方案设计，财富资源配置
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件
，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。[6] （8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕交易风险二手房交易风险如何避免1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。五大关二手房交易五大关定价关二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。合同关二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。过户关办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。付款关付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。交验关物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等十大技巧二手房交易十大技巧一、选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。二、两种代理方式各有利弊委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。据介绍，比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。三、代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。四、“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。五、不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。六、心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。七、交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。八、不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。九、合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。十、自售房屋有学问市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同细节问题提醒置业者购买二手房时注意七个细节1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。 2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。 3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。 4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。 5、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。 6、全面考察房屋周围环境。重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。 7、谨防黑中介。购买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。[
这两天中介会打电话让我过去交税了，我是不是要看到贷款批下来和过了户到我名下才去交税钱呀。
您可以告诉中介公司必须看到贷款批下来并且过了户到您名下才去交税钱。否则还是有风险
本回答被提问者采纳
必须要看到有房贷批下来才可以签约。下面是二手房交易的整个流程，你参考一下：二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：　　（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件　　，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。　　（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。　　（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。　　（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。　　（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。　　（7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。　　（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
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