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买二手房，房子没有房产证在律师事务所工证合法吗
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&二手房过户需要的费用有哪些？
二手房过户需要的费用有哪些？
来源：房天下 &&发布时间：
现在二手房逐渐也成了买房大军的优选,那么,在办理二手房的过户时,一些需要知道的,人们也还不是那么清楚,二手房过户的费用是人们很想要了解的,有关于二手房过户的费用要注意的也有很多,那么,本文就让我们来讨论一下有关于二手房过户的费用的问题。 & & & & & & & & & && 二手房过户需要的费用有哪些? & &根据国家规定,房屋的买卖要向国家缴纳一定的契税,无论是房子是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类的房屋标准按房款总价的1%-3%交纳契税,具体的比例需去根据国家相关政策,购房者的购房的时间、购房单价、购房面积、是否是第1次购房等因素来确定;非住宅类的房屋按计税参考价的3%交纳。 & &二手房过户费用,根据财政部近日规定,自日起,由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税,同时依据交易双方的不同情况,具体税费明细如下: 一、契税:(一般由买方缴纳,双方另有约定除外) 1、买方头次购房90平方以下的房产按照1%缴纳;2、买方头次购房90平方以上(含90平)144平方以下的房产按照1.5%缴纳;3、以下情况按照3%缴纳: (1)144(含144平)平方以上 ;(2)买方不是头次购房 ;(3)车库 ;(4)非普通住宅(商业用房); 二、营业税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外) 1、房产证满2年,144平方以下的普通住宅房产免征营业税;2、房产证不满2年,按照5.55%缴纳营业税;3、房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%;4、商铺差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率5.55%; 三、个人所得税:(一般由卖方缴纳,双方另有约定除外) 1、房产证满五年,并且是卖方夫妻名下少有一套房产免征个人所得税;2、卖方夫妻名下不是少有房产或房产证未满5年,按照1%缴纳;3、商铺按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格—现在出售价格)*税率20%; 四、其他费用相对较少: 交易费:6元/平方*房屋平方数 ;工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个;评估费:评估总额的千分之五(银行贷款需要缴纳);抵押工本费:100元(银行贷款需要缴纳);购房证明:20元一份,一般需开3份;公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。 & &以上,就是我们对于二手房过户需要的费用所做出的一些说明与提示,希望可以通过我们的说明,来更好地帮助您在办事情时省事也省心。
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| 山东-莱芜 | 发布： 05:34:15
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购买二手房遭遇无法过户
来源：潮州新闻网
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　　有关部门：划拨土地区域二手房需重新办理出入证方可交易
　　近日，市民何小姐向记者反映称，自己购买了一套二手房，却无法办理登记过户。记者采访发现，有不少市民也遭遇了与何小姐同样的情况。这究竟为何？随后记者从我市房管部门及国土部门了解到，按去年有关政策要求，市民在进行二手房交易时，涉及划拨土地需要上缴土地出让金，进行不动产登记后方可办理过户。但至于该政策持续时间多长，具体该怎么解决，市民何时才可办理二手房交易手续，相关负责人表示，仍需要等待上级单位下达相关通知。
　　市民购买二手房却无法办理过户手续
　　市民何小姐去年10月底通过中介，购买了一处位于市区西新南街、楼龄超过20年的二手房，也遭遇了房子无法过户的问题。“房子的定金和相关的尾款均已付清，和原来的房主到公证处进行了公证，房契也已经在我们这里保管着，但是中介却告诉我们目前没有办法办理过户手续，这是为何？”何小姐深感疑惑。咨询中介，何小姐被告知是由于政策问题及自己购买的这套二手房房龄已超20年，所以暂时无法办理房子过户的相关手续。“房子过户竟然与房龄有关？”何小姐有点难以理解，就算自己和房主以及中介方共同签署了房屋交接的相关合同，也已将房子的房契拿到手，但房子无法过户的问题还是让她很担心。“有朋友买了套十几年房龄的二手房很快就办好了过户手续，但我们自己的这套却无法办理。手续没有完成，房子住起来也不安心。”何小姐说。
　　“如果房子过户的问题是与房龄有关的话，那我们家住了十几年的房子，过了几年后想要转手卖掉，房龄超过20年了怎么办？”市民李小姐也对二手房“房龄”的问题表示担忧。
　　2016年11月，市民刘小姐通过中介介绍，看中了市区环城北路的一套二手房，但是当刘小姐与房主谈好价格时却被告知暂时无法办理过户手续。“中介说房管局暂时无法办理手续，至于何时可以办理手续也没给出确切的时间。”刘小姐告诉记者，中介方面也没说明无法交易的原因，由于急着购房，刘小姐只能与房主私下签订一份合同，证明房子已经转让给刘小姐，同时刘小姐也拿到了房子的房契。“不知道这种合同有没有法律效应，虽然在合同中有强调，在房管局可以办理手续时，原房主需要无条件与我前去办理房屋过户手续，但还是觉得不放心。”刘小姐说。
　　部门回应：划拨土地区域的二手房需重新办理出让证方可交易
　　针对近期市民遭遇二手房交易无法过户的问题，记者采访了潮州房地产交易所相关负责人，该负责人表示，现在二手房无法过户面临两个问题，其一是在去年，上级单位下达文件，要求之前划拨土地的区域需重新办理出让证，方可上市办理过户；二是每一套房子的总地图需要重新测量，如果测绘队现场勘查面积与原总地图不符，出现过红线现象，则该土地有问题，同样也是无法办理过户。“但现在最大问题仍是划拨土地问题，这仍需上级单位的进一步指示后，方可办理二手房过户。”该负责人说。
　　而市国土资源局不动产登记中心相关负责人表示，市民在进行二手房交易时，涉及划拨土地需要上缴土地出让金，进行不动产登记，方可到房管局办理过户。但关于该政策持续时间多长，具体该怎么解决，该负责人表示，仍需要上级单位进一步指示。
　　那么，商品房交易过户是否会受到楼龄影响？市国土资源局不动产登记中心负责人告诉记者，商品房交易是完全不受楼龄影响。而广东正冉律师事务所郑一超律师也表示，《中华人民共和国城市房地产管理法》并没有对商品房交易中楼龄作出限制，关于近期部分楼龄超过20年的二手房无法过户的情况，可能系因部分旧的房产证材料存在瑕疵或缺失，从而导致无法过户的情况。遇到上述情况的市民，可以带齐相关材料到潮州市房管局进行咨询和确认。
　　律师提醒：并非有签订合同或持有房契就取得房屋所有权
　　采访中，有部分进行二手房交易的市民已和中介、房主签订了合同，也去公证处公证并拿到了房契，那么这种合同或者证明是否有法律效应？市民在进行二手房交易时应该注意什么呢？记者采访了广东正冉律师事务所郑一超律师。
　　“对于市民已和中介、房主签订合同，也已经去公证处公证并拿到房契的情况，虽然双方签订的房屋买卖合同有效，但并不意味着房屋所有权已然属于购买者。”郑一超告诉记者，我国对不动产管理采取登记要件模式，《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“也就是说，不动产登记簿记载的权利人为法律意义上的物权人,这也体现了不动产登记的公示和公信效力。”&郑一超表示，市民在商品房交易过程中应当注意，并非签订了合同或者持有了房契就等于取得了房屋的所有权。应当及时到房管部门办理过户手续，才能更好地保障自己的权益。
　　此外，郑一超提醒，市民在进行二手房交易的过程，还应当注意以下几个问题：一、产权问题。市民应当选择有房产证的房屋进行交易，确认产权的完整性，还应当注意所购买的房屋是否存在抵押、共有人等情况；二、确认房屋的面积、结构，是否存在拖欠水电费、物业费等情况；三、楼龄。房屋的楼龄、地段是影响房屋价格的重要因素，故交易过程中市民应当注意房屋的土地使用期限等问题。“在二手房交易过程中，市民切记不要贪小便宜，逃避税款，只有依法办理相关登记手续，才能真正地保护自己的合法权益。”郑一超说。
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　　什么是划拨土地？
　　什么是划拨土地？划拨土地使用权需符合什么条件才能交易？记者就此采访了广东正冉律师事务所律师郑一超。郑一超表示，支付对应的土地使用权出让金是进行划拨土地使用权交易的一大条件，二手房买受人需注意土地的使用性质，如有疑问应携带相关证件到国土和房管部门进行确认，以免产生不必要的纠纷。
　　据郑一超介绍，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，土地使用权分为两个种类：出让与划拨。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。而土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
　　“二手房买受人应注意土地的使用性质，是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用政府可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较为完整的权利。”郑一超说。
　　郑一超告诉记者，《划拨土地使用权管理暂行办法》中规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”故划拨土地使用权交易的一大条件，就是支付对应的土地使用权出让金。
　　该《办法》的第二十六条同时还规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的４０％。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”“具体的土地出让金数额，取决于土地本身地价及不同地域的比例,市民若存在该方面的疑问，应携带相关房产证、土地使用权证等相关证件到国土部门和房管部门进行确认。”郑一超提醒，市民在签订房屋买卖合同过程中，应当约定该部分出让金由买受人还是出卖人承担，以免产生不必要的纠纷。
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&购房莫名被缴律师费 是否合理?
购房莫名被缴律师费 是否合理?
来源：搜房网 &&发布时间：
编者按：据了解，东莞地区对于购房律师费的收取标准，到目前为止没有统一的强制性规定。只有两种得到默认的常规做法。第1，以交易次数为单位，不管交易金额多少，一般每笔收取的金额在500-800元不等。这样的收费方式是相对合理的，因为不管房价的总价是多少，律师从中提供的服务是相同的;另外一种则是按照房价总额来定，一般是房价总额的千分之二或千分之三。这种收费标准比前一种要高得多。一套100万的房子，较低要收取2000元的律师费，相比之下，是前一种的4倍。本期今日话题，网与您共同关注“购房未见律师却被缴律师费 合理吗？”购房被缴“律师费”从未见律师却要交费?国庆过后，刘先生在南城相中了一套房子，上周与销售方签合同时他发现，自己要为这套房子交2000元的律师费，销售方的解释是，他们与某律师楼有协议，所有的销售合同均由该律师楼负责见证，房产的确权、按揭贷款等手续都由其前往主管部门办理，省得购房者麻烦。相比近百万元的房价来说，这2000元的律师费虽然是笔小数目，可刘先生对此却存有疑问：我连选择律师的余地都没有，只能使用开发商指派的律师，交这个钱是不是太冤?况且，律师既然是开发商委托的，怎么可能为我的利益着想?开发商批量处理节省费用记者在东莞市区多家楼盘了解到，购房交律师费的现象普遍存在，收费标准在300元到数千元不等，收费类型亦有不同。既有按每套房收取固定费用的做法，也有按销售金额或贷款金额梯价收费的做法。有楼盘负责人向记者解释说，如果是购房者自己出几百块钱请律师办理见证、确权等手续，基本没有律师愿意做，只有开发商的批量合作才可能将费用降下来，所以开发商要求统缴律师费实际上是一种为购房者着想的做法。根据市房管部门的公开资料，近两年，东莞地区一年的商品房销售约四至五万套，今年到目前为止已经接近四万套，如果按照每套房产律师费500元计算，东莞房地产商一年收取的律师费超过2000万元。业内人士购房律师费缺乏法律依据记者了解到，目前并没有相关的法律规定购房者必须缴纳律师费。广东尚宽律师事务所邓云龙律师告诉记者，目前只有东莞市律师协会的一个指导性文件对收取律师费的事宜做了相关阐述。另有律师行业人士透露，《广东律师非诉讼服务收费办法》也被业内作为收取该项费用的依据。据了解，东莞地区对于购房律师费的收取标准，到目前为止没有统一的强制性规定。只有两种得到默认的常规做法。第1，以交易次数为单位，不管交易金额多少，一般每笔收取的金额在500-800元不等。这样的收费方式是相对合理的，因为不管房价的总价是多少，律师从中提供的服务是相同的;另外一种则是按照房价总额来定，一般是房价总额的千分之二或千分之三。这种收费标准比前一种要高得多。一套100万的房子，较低要收取2000元的律师费，相比之下，是前一种的4倍。广东中山居民购房须缴律师费遭质疑从未见律师却要交费邹先生上个月在岐关西路一带相中了一套房子，上周与销售方签合同时发现，自己要为这套房子交700元律师费，销售方的解释是，他们与某律师楼有协议，所有的销售合同均由该律师楼负责见证，房产的确权等手续都由其前往主管部门办理，省得购房者麻烦。相比80多万元的房价来说，这700元实在是个小数目，可是，邹先生对此存有疑问：我连这个律师的面都没见过，交这个钱是不是太冤？另外，律师既然是开发商请的，怎么可能为我的利益着想？开发商：批量处理节省费用记者在中山多家房地产销售商处了解到，购房交律师费的现象普遍存在，收费标准在500~700元不等。在今年年初，北京率先传出了取消购房过程中律师费的条款。有地产商表示，中山鲜有购房者自己前往房管部门办证，基本上都是委托开发商，这与广州等地的情况很不同，这个条款中山一直保留着。雅居乐地产销售负责人罗先生解释说，如果是购房者自己出500元钱请律师办理见证、确权等手续，没有律师愿意做，地产商的批量合作才可能将费用降下来。根据市房管部门的公开资料，近三年来，中山一年的商品房销售套数约四万至六万，今年1~10月已售五万余套，扣除二手房交易后，按照每套房产律师费500元计算，一年房地产商收取的律师费超过1500万元。律师：自请律师费更妥当记者了解到，假如在中山购房，消费者自己请律师对房地产合同进行见证、确权等，需要1000元左右，但是，广东广鸿律师事务所黄文忠认为，消费者宁愿花1000元自己请律师，也好过花上500元聘用地产商、银行所聘的律师。黄文忠说，中山之所以未将此霸王条款取消，与部分律师楼和房地产商、银行过往紧密有关，“都知道这个潜规则不合理，但却没有专业人士提这事。”他认为，既然签房产合同时的律师由地产商或者银行所请，那么，这位律师必然代表地产商或者银行的利益，消费者请这种律师没有任何保障，因此不应该为此买单。但消费者自己请的律师则与此不同，肯定代表消费者的利益，能对消费者在购房过程中的权益作出较大限度的保障，虽然费用过千元，但相对数额巨大的房款来说，“多花500元请一个自己的律师，还是值得的。”开发商霸权行为 购房合同"霸王条款"触目惊心上周，深圳消委会吹响了向地产开发商各种霸王条款“开炮”的号角。据消委会调查12个在售楼盘，发现开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者权益的现象依然普遍存在。与此同时，福田一名消费者也以自己的实际行动，从法律层面向地产霸权发起了“进攻”。许小姐以“开发商存在购房陷阱，导致合同无法签署”为由，状告开发商，要求双倍返还定金。深圳一律师事务所，也从历年承接的该类诉讼中，总结发布了地产开发商各种“霸王行为”，提醒消费者小心防范。在各阶层的关注下，深圳一场反“地产霸权”之风，正愈演愈烈。国土委28条格式条款，被开发商用补充协议更改了19条；买下商铺后，连外墙广告都归开发商所有……近日，在深圳湾附近购买商铺的许小姐非常气愤，她交完了首期款准备和开发商签约时，却发现合同里面全是“陷阱”，自己的权益根本无法保障。于是，许小姐不但没有签约，还将开发商告上了法庭，要求双倍返还定金，理由是开发商导致签约无法进行。这起典型的地产合同官司，上周在福田法院开庭审理之中。事件：付款近40万后发现19条“附加条款”去年11月，许小姐相中了深圳某旧城改造开发有限公司开发的某广场1栋1层的商铺，于是认购了其中的一套商铺，商铺建筑面积49.93平方米，总价款5635549元。日，许小姐支付了定金10万元，然后在12月支付了首期款等各种费用元，并对剩余房款274万元办理了银行按揭贷款。随后，许小姐和开发商准备签约。许小姐说：“他们先是给我一份合同的较后一页，让我签字。我不同意，要求看合同。”在许小姐的坚持下，开发商代表没办法，同意把合同打印出来了再签。但开发商要求许小姐先在一份补充协议(合同附件四)上签字。许小姐仔细阅读附件四，却越读越惊心。因为，国土委合同的28个条款，竟被开发商用附件补充协议的方式更改了19条，其中还有很多让买家难以接受的条件。如买方所从事的经营活动类型须报卖方审核通过；卖方对共有部位、共用设施进行更改，无需征得买方同意，也无需向规划设计主管部门申报、审批；楼宇外墙广告经营权归卖方所有等。于是，这次签约就此“黄”了。购房合同是一出作死的局! 12项霸王条款不留余地不公平的购房合同像是一出默剧一直在悄然上演，8月18日，深圳头个安居房永福苑的《深圳市安居型商品房买卖合同》公示，终于引发了公众对对购房合同公平性探究的大幕，“霸王条款”被抬上了桌面。9月6日，深圳市消委会对全市12个在售楼盘进行调查，再度将12大霸王条款摆上桌面，并逐一点评其“霸道”之处。翻开十几本来自深圳多个房企的购房合同，诸多疑问浮现出来。为什么在同一个合同中，后面的附件却在否定前面的合同？为什么开发商逾期交房超过90日，只退房款不计息？为什么出现面积差异，开发商无须承担任何违约责任？为什么吸引我前去买房的售楼广告突然没有任何意义，说了白说，忽悠了也白忽悠？于是，只能将上述合同及附件，交由深圳专业人士进行点评，并借鉴香港相关的法律秩序进行比对，并不十分困难就发现，霸道的规则其实源于霸气的市场，市场双方没有对等的地位，尽管政府的保障力度一再升级，弱势一方却早已在习惯性的逆来顺受中，听任另一方打破公平。深圳市消委会炮轰一手房交易 四大不公平条款消费者李先生等多位业主看到开发商打出：“LOFT空间，层高5.8米，可做复式！”便缴款买下某楼盘的套房，在入伙交楼那天，却被告知由于规划国土部门检查后认为，5.8米空间中没有预留承重梁存在不安全因素，禁止业主在自行装修时改成复式。业主们当初就是冲着广告中说的可做复式而购买，但现在却不能做复式房，于是要求开发商解约退款，但对方却以“广告内容不具有约束力”、“样板房不构成合同承诺，房屋状况以实际交付为准”等条款断然拒绝李先生等多位业主的要求。点评：商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，对出卖人不具有约束力。但较高院司法解释规定如果这些资料所作的说明和允诺具体确定，对购房人订立购房合同有重大影响的，则应视为要约，对出卖人具有约束力。否则出卖人极易夸大其词、虚假宣传而不用承担任何法律责任，不但对购房人极不公平，也会危害交易秩序与安全。“出卖人的售楼广告、售楼书、楼体模型、影视宣传片以及任何其他形式的宣传广告资料均仅作为出卖人要约邀请，买受人确认出卖人的售楼广告、售楼书、楼体模型、影视宣传片等对买受人签订合同和对本房地产价格没有产生重大影响。”该类条款排除了出卖人所做销售广告和宣传资料成为要约的可能性，免除了出卖人应担的合同义务，依《合同法》第四十条和《消法》第2十四条的规定，当属无效条款。新房销售猫腻多多 九成以上合同存在霸王条款张茂荣表示，《合同法》对格式条款有特别规定，并对格式条款的提供者设定了非格式条款没有的提示和说明的义务。开发商提供给购房者的补充协议是在其法律顾问团参与下经过深思熟虑、字斟句酌、售房前制定好、未与所有购房者协商(因购房者不确定也不可能协商)、对其单方有利、所有购房者必须适用的通用格式条款，而且有的“补充协议”密密麻麻、字体远远小于主合同字体，开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用，甚至开发商提供的合同上还专门注明“所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释”。“深圳一手房买卖合同中的‘霸王条款’比比皆是”，张茂荣表示，几乎所有开发商的一手房买卖合同中都存在，并且在现行法律中，一旦签订，“即使是这些俗称为‘霸王条款’的不公平条款也很难被认定为无效”。广东中圳律师事务所领头房地产专业律师刘子孺表示，商品房交易中消费者确实处于弱势地位，签订购房合同时属于“买房就要签，不签就别买”的地位，法律确实很难维护其权益，因此需要政府部门在监管环节加强对不公平条款的监管和审批。此外，张茂荣表示，在二手房买卖当中，情况相对好些，“二手房买卖中双方多采用的是第三方，即中介提供的买卖合同范本，“霸王条款”的现象不像一手房销售那么利害”。
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